Les impacts indirects des activités touristiques sur l’utilisation du sol

La présence de certains objets touristiques entraine parfois des modifications d’autres fonc- tions ou activités, qui ont eux-mêmes des répercussions sur l’utilisation du sol. L’activité tou- ristique, dans ce cas, occasionne des impacts territoriaux indirects, notamment en stimulant l’urbanisation des territoires (Ayala, 1991 ; Schut, Levet-Labry, 2012). Sont évoqués ici les cas de la fonction commerciale, d’un produit d’appel comme un centre de réunion et de congrès, les migrations d’agrément (semi-)permanentes, la cohabitation des fonctions et des usages, ainsi que les projets d’urbanisme autour des plans d’eau en milieu urbain.

Ainsi, la présence de touristes dans un lieu a un impact sur la localisation des commerces (Wayens et Grimmeau, 2003). En Belgique, par exemple, il existe une corrélation entre le taux d’équipement commercial d’une localité non-urbaine ou d’une petite ville et le nombre de nui- tées touristiques de ce même lieu. Selon l’importance de la présence du secteur touristique dans un lieu, on trouvera surtout des commerçants indépendants (espaces de tourisme plus diffus) ou des enseignes (centres touristiques denses). Ces dernières sont également pré- sentes « dans des localités touristiques qui ont aussi une clientèle locale ou régionale toute l’année, comme par exemple Aywaille ou Marche-en-Famenne » (Wayens et Grimmeau, 2003).

Si le tourisme impacte la localisation du commerce, le commerce lui-même peut devenir une attraction touristique : venu des Etats-Unis, on trouve aujourd’hui en Europe des centres com- merciaux et de magasins d’usine, principalement localisés en dehors de la ville, qui attirent les touristes de par le fait qu’ils incluent des activités de loisir en leur sein. C'est par exemple le cas de Trafford Centre (Manchester), Bluewater (Dartford), CentrO (Oberhausen)… (Mérenne- Schoumaker, 2001).

Il arrive aussi que l’implantation d’une infrastructure touristique soit volontairement mise à un endroit comme « produit d’appel » pour attirer ou pour booster d’autres activités. S. Chris- tofle-Bourdeix (2004) montre ainsi que certaines autorités françaises considèrent comme par- ticulièrement bénéfique l’image véhiculée par la présence de salles de réunion et de congrès. L’auteur constate des opérations urbanistiques, parfois de grande ampleur et sur plusieurs années, dans les villes françaises qui ont misé sur ce type de tourisme22_{. Ces opérations peu-} vent également être accompagnées de travaux sur des lieux touristiques importants (patri- moine, culturel, …). Un autre exemple est celui de la construction de terrains de golf en Espagne, qui a parfois aussi endossé ce rôle de « produit d’appel » entrainant la construction de complexes immobiliers dans des zones peu attractives (Priestley, Sabi, 1993).

« Ce qui est intéressant en termes notamment de dynamique et de développement territorial, c’est la corrélation qui existe entre les touristes d’aujourd’hui et les résidents de demain », cette phrase, issue d’un article écrit par M. Talandier en 2012, illustre parfaitement un autre impact indirect du secteur touristique sur l’utilisation du sol, à savoir les migrations d’agré- ment23_{, appelées également résidentialisation.}

L’analyse de l’auteure (M. Talandier) et les études qu’elle a consultées indiquent en effet que l’espace rural, perçu majoritairement comme un espace récréatif depuis le XVIIIe _{siècle, attire} des touristes qui finissent par s’y installer de manière permanente. Parmi eux, il y a des

22 Construction du Corum, actions d’embellissements, programme urbain de port Marianne,… à Montpellier, ou encore réhabilitation et désenclavement des quartiers Malakoff/Pré Gauchet de Nantes par exemple.

23 Voici la définition de M. Talandier pour un migrant d’agrément : « toute personne ayant quitté au cours des cinq

dernières années un pôle urbain pour s’installer dans une commune de l’espace rural située à plus de 100 km de la commune de départ » (2012, p.195).

retraités et des personnes retournant sur leurs terres natales, mais ces deux catégories sont loin de représenter la majorité des cas contrairement aux idées préconçues à ce sujet, ce qui a également été démontré par une autre étude réalisée en Belgique (Grimmeau et al, 2003). Cette présence, facilitée par l’évolution des moyens de locomotion (Gay, 2006 ; Schut, Levet- Labry, 2012), a bien évidemment des impacts directs et indirects sur l’utilisation de sol d’une part, mais également en termes économique, professionnel, environnemental… (Clivaz et Nahrath, 2010 ; CPDT, 2015 ; Lenain et Saleilles, 2012).

Tant M. Talandier que J.-P. Grimmeau et al. soulignent l’hétérogénéité des cas rencontrés d’un espace périurbain ou rural à l’autre : le phénomène de résidentialisation ne se retrouve pas partout en milieu rural, ni avec la même ampleur.

L’attirance de certaines personnes pour un territoire dans lequel elles peuvent se détendre et s’adonner aux loisirs peut engendrer un autre phénomène bien connu, à savoir celui de la résidence secondaire. Dans ce cas-ci, les personnes ne sont généralement présentes sur ce territoire que quelques semaines par an, leur résidence principale se trouvant ailleurs. La littérature scientifique étudie ce phénomène. Ainsi, sont notamment évoqués à ce sujet :

- la spatialisation plus prononcée de ce phénomène dans certaines parties du territoire, que ce soit en France, en Suisse, en Belgique… (Arpagaus, Spörri, 2008 ; CPDT, 2015 ; Talandier, 2012) ;

- leur consommation importante du sol, ainsi que leur participation au mitage du pay- sage (Bachimon et al., 2009 ; Bachimon et al., 2015 ; Vlès, 2006) ;

- les formes que prennent ces résidences secondaires, selon le territoire dans lequel elles se trouvent (Meyer, 2010), selon l’époque de leur construction (Lefebvre et Frays- sinet, 2011), voire également selon les usages de ce type d’hébergement (Bachimon et al., 2015) ;

- et enfin, les problèmes d’accessibilité au logement qu’elles peuvent engendrer pour les populations locales (Arpagaus, Spörri, 2008).

Il arrive que certaines résidences secondaires soient finalement transformées en résidence principale. Dans ce cas, les deux phénomènes proches mais différents (résidence secondaire et résidentialisation) se rejoignent.

A côté des résidences secondaires, toute une série d’hébergements (gîtes, camping à la ferme, chambres d’hôtes…) et d’activités récréatives (randonnée, aventure, sport, …) ont pris place en milieu rural (Conseil national du tourisme, 2005), modifiant ainsi les usages histo- riques de cet espace (Corneloup et al., 2014 ; Vaquero Piñeiro et al., 2020 ; Schut, Levet- Labry, 2012). Mais que ce soit dans les espaces ruraux ou dans les centres urbains, la pré- sence croissante du secteur touristique dans ces territoires entraine un autre effet indirect, celui de la cohabitation des fonctions, cohabitation qui peut s’avérer compliquée étant donné les usages différents d’un même espace (Bonniot, Mamdy, 2012 ; Gagnieur, 1997 ; Haye, Mounet, 2011 ; Le Caro, 2007 ; Schmitz, Decroly, 2011 ; Suchet, 2016 ; Talandier, 2012 ; Vaquero Piñeiro et al., 2020).

Ce point de l’état de l’art se conclut avec l’exemple de la réalisation de projets d’urbanisme dans lesquels le secteur touristique occupe, d’une manière ou d’une autre, une place impor- tante. Certains chercheurs se sont ainsi penchés sur l’aménagement (ou le ré-aménagement) d’espaces autour d’un plan / cours d’eau. Parmi ceux-ci, S. Rode et P. Valette (2019) ont étudié le cas de deux « villes fluviales » françaises (Perpignan et Toulouse). Ces deux auteurs mettent en avant la place du « récréatif » (au sens large) dans ces espaces rénovés, allant des anciens ports, servant de parking avant d’être transformés en lieu de promenade, à la revalorisation d’anciens bâtiments en musées, en passant par l’organisation de divers évène- ments (festivals…) et la mise en valeur et préservation du paysage. Il est intéressant de noter que dans certains cas, comme ceux de Perpignan et Toulouse, l’ampleur des projets est tel qu’ils ont été menés, pour une partie du moins, à une échelle pluri-communale et mobilisent (ou fédéralisent) donc plusieurs acteurs, même si une certaine standardisation des projets de ce type commence à émerger (Rode et Valette, 2019).

En Wallonie, cette « réappropriation du fleuve » se fait également depuis quelques années : « A côté des nombreux aménagements (boulevards urbains à Liège ou Dinant, passerelles à Liège ou Namur, téléphérique à Namur ou encore constructions de logements à Namur ou Huy), les actions festives ou citoyennes foisonnent, portées notamment par les Maisons du Tourisme ou les contrats de rivière. » (CPDT, 2019).

Dans plusieurs de ces projets de (re)conquêtes territoriales autour de l’eau, nous pouvons donc constater que les loisirs et le tourisme y détiennent une place prépondérante et orientent, dès lors, l’aménagement des espaces qui sont en jeu.

b) Focus sur les hébergements locatifs issus des plateformes d’échanges sur le mar- ché du résidentiel et l’aménagement du territoire

Les impacts socio-économiques générés par les nouvelles formes d’hébergement issues de l’économie collaborative sont repris au Point 2.4.2 . Le présent point se concentre sur les im- pacts des hébergements de type Airbnb en termes d’aménagement du territoire. Ces héber- gements peuvent non seulement affecter l’offre de logements permanents mais aussi bouleverser l’environnement urbain et altérer la gestion parcimonieuse du territoire. Ainsi, ce type d’hébergement engendre une problématique urbaine complexe et exerce un impact indi- rect sur la consommation du territoire et la modification de l’utilisation du sol. Ces effets restent liés aux impacts socio-économiques et cela n’empêche pas l’interaction entre les deux aspects dans le présent focus.

Ce type de location temporaire s’inscrit très majoritairement en milieu urbain, dans un tissu de type résidentiel, ancien (centre historique, agglomération rurale…) ou récent (nouvelle rési- dence, périphérie urbaine…). Les hébergements locatifs à court terme inscrits dans le rési- dentiel permanent génèrent une relation de complémentarité et de conflit sur le même territoire. Leur effet s’applique sur trois niveaux : le logement, l’habitat (l’immeuble, le bâtiment) et le quartier en général.

Les plateformes digitales sont connues pour promouvoir une économie innovante et de par- tage (Airbnb, 2015). Ces dernières, représentantes d’offres touristiques alternatives, ont en- vahi le marché du logement générant des impacts sur le territoire et les fonctions présentes sur ce dernier.

Une des conséquences immédiates qu’apporte l’accès aux plateformes digitales est un com- plément financier pour les occupants permanents. En effet, Airbnb est un acteur important dans l’offre d’hébergements touristiques. Cet appoint financier se répercute sur les différentes échelles d’intervention. Un sondage exercé sur un échantillon de population permanente de Barcelone a révélé que 53% de la population reconnait l’apport d’une entrée économique sup- plémentaire, une aide financière importante, mais malheureusement non accessible à toutes les classes (Arias-Sans et Quaglieri-Domínguez, 2016).

Dans la capitale islandaise (Reykjavík), A.-C. Mermet parle de : « ‘Syndrome Airbnb’ chan- geant l’atmosphère dans les quartiers d’influence ». Les plateformes digitales ont ravivé le tourisme, développé le marché locatif à court-terme et donné un souffle économique au pays. Ces impacts sont un exemple d’une revitalisation de la vie touristique d’un quartier voire d’une ville ou encore de tout un pays. La ville de Reykjavík a réussi à augmenter la capacité d’hé- bergement touristique avec une part de flexibilité et d’authenticité. La ville a par ailleurs béné- ficié d’un apport de gros projets d’investissements touristiques, de création de nouvelles attractivités touristiques, telles que des musées ainsi qu’une réhabilitation et une requalifica- tion de lieux et de quartiers intéressants procurant ainsi une nouvelle vitalité économique (Mer- met, 2017). Dans un contexte similaire à la métropole islandaise, certaines villes ayant auparavant subi une crise économique ont ainsi bénéficié de rénovation d’immeubles et de réintroduction de logements précédemment abandonnés dans le marché (cas d’Athènes) ainsi que d’une densification commerciale (cas de Sofia) (Roelofsen, 2018).

Un autre impact rapporté par la littérature scientifique, est l’utilisation efficace des espaces résidentiels dans une zone à forte densité touristique avec une accélération des procédures d’aménagements urbains, tels que les transports en commun, dans les quartiers les moins équipés. D’autres auteurs évoquent des collaborations avec les plateformes en question. Ainsi, Airbnb est un partenaire fiable dans l’organisation de grands évènements (Fairley et Dolnicar, 2018).

Pourtant, cette forme de tourisme numérique peut être une sorte de nuisance pour les quar- tiers résidentiels et avoir un effet perturbateur dans le marché du logement. Il a été constaté que 50% de la totalité des disponibilités d’hébergements est proposée par ces plateformes. Dont une concentration de 96% dans les centres urbains qui concurrencent la maille hôtelière et amènent à la perte de la population locale à cause de l’austérité financière, comme c’est le cas de certains quartiers de Barcelone (Arias-Sans et Quaglieri-Domínguez, 2016). Il s’avère que dans la liste totale d’hébergements répertoriés en 2018 sur le site web Airbnb, la part des logements loués entièrement s’élève entre 41,3 % et 87,5 % dans les grandes métropoles européennes. Effectivement, ce taux est un indicateur de la menace que représentent ces hébergements pour le marché résidentiel (Haar et al. -CEO, 2018). L’arrivée des plateformes d’échanges dans le tissu résidentiel n’a pas respecté le model de partage promis et a été contraire au principe d’échange entre les utilisateurs.

Comme observé à Athènes, l’un des premiers effets, estimés négatifs par les auteurs, de cette situation est l’utilisation monofonctionnelle du bien par la location du logement entier (Tosics, 2019). De nouveaux parcs de logements inoccupés de résidences secondaires (22 % du parc de l’immobilier dans les pays d’Europe du sud) apparaissent ce qui se définit comme du dé- doublement résidentiel. Ces parcs continuent à s’accroitre et engendrent une densification urbaine non désirée dans certains cas et une expansion spatiale de l’environnement urbain allant à l’encontre de la gestion parcimonieuse des territoires (Poncelet et al., 2018 ; Ioannides et al., 2018).

Un autre impact provoqué par les hébergements locatifs issus des plateformes digitales est la gentrification des quartiers résidentiels (Encadré 9). Cette dernière déclenche plusieurs pro- cessus affectant le résidentiel. Dans les pays d’Europe du Sud, la gentrification par renouvel- lement urbain semble bénéfique pour le paysage urbain mais cela a conduit des conditions d’austérité envers les locataires à long-terme et a contribué à leur expulsion (Semi et Tonetta, 2019). En d’autres termes, cela s’est traduit par un déplacement du résidentiel et une com- mercialisation des quartiers. De plus, le phénomène enclenche une hausse des prix de loca- tion des logements à long-terme (Ayouba et al., 2019) et limite l’accès au marché résidentiel pour la population moins fortunée créant une crise financière, sur le long terme, pour les rési- dents locaux (Gold, 2019 ; Wachsmuth et Weisler, 2018), le « Rent gap »24_.

La gentrification : associée à l’embourgeoisement, est un terme d’abord définit par la sociologue R. Glass comme un processus de remplacement de population d’un lieu ou d’un quartier (souvent les anciens centres villes) par une classe dont la catégorie sociale est plus élevée. Plus récem- ment, la gentrification touristique a été présentée en 2005 par K. Gotham, géographe américain, comme « un outil heuristique permettant d’expliquer la transformation d’un quartier de classe moyenne en une enclave relativement riche et exclusive caractérisée par la multiplication d’amé- nités touristiques » (Gotham, 2005). Selon la littérature scientifique, la gentrification peut être po- sitive, offrant un cadre touristique plus sécurisé avec une transformation de quartiers dangereux en des espaces touristiques accueillants (cas de Lisbonne) (Tosics, 2019). Toutefois, il a été re- levé que les aspects négatifs restent prédominants causant la disparité sociale et la fuite des locaux. Actuellement, la gentrification prend un aspect plus complexe qui rejoint la réhabilitation de tout tissu résidentiel et/ou la restructuration et la création de nouveaux espaces urbains avec des parcs de logements au profit des classes sociales moyennes ou aisées changeant complète- ment le paysage urbain (Davidson, 2009).

Encadré 9. Définition de la gentrification dans la littérature

À New-York, une étude a été menée sur des données de vente normalisées de biens immo- biliers entre 2003 et 2015. Les résultats estimés démontrent une augmentation des prix de vente de 3,5% pour les propriétés éloignées des centres et des concentrations de logements Airbnb contre 65% dans les grands centres (Sheppard et Udell, 2018). La spéculation dans les investissements s’accroit (Ball et al., 2014) et une redirection des investissements est ob- servée pour un développement touristique au détriment des équipements urbains de proximité. Toutefois, cette situation permet un montant supplémentaire dans le prix de vente des loge- ments. Un profit avantageux pour les habitants du quartier qui souhaitent changer de domicile pour une raison ou une autre. Outre cela, la gentrification participe à la revitalisation écono- mique comme signalé en amont. Néanmoins, la multiplication des touristes contribue à la dis- parition du commerce local et des habitudes de la population autochtone. La ville de Sydney, par exemple, a connu une fusion de l’espace résidentiel avec l’espace touristique. En effet, un problème de partage d’espaces entre les occupants permanents et les touristes est apparu contribuant à la dégradation de la qualité de vie dans les quartiers concernés (Gurran et Phibbs, 2017).

24 « Rent gap » un terme développé par le géographe N. Smith en 1979. Il se traduit par le différentiel de rentabilité foncière entre le présent et le futur du marché du logement (Clerval, 2008). Le « Rent gap » est l’explication économique de la gentrification. C’est un phénomène d’augmentation des prix des loyers et de vente à travers le temps.

Enfin, D. Guttentag (2015) qualifie les plateformes d’échanges (pour les hébergements locatifs à court terme destinés au tourisme) d’informelles et d’illégales. Il considère qu’elles participent à l’augmentation des loyers ainsi qu’à la dégradation de la qualité du résidentiel.

Malgré les déficiences que peut présenter cette alternative aux hébergements touristiques tra- ditionnels, elle reste un moyen populaire et pas totalement négatif. En effet, une réglementa- tion fiable et détaillée permettrait une utilisation contrôlée et avantageuse de ces outils novateurs sur les territoires touristiques. Il s’agit de rechercher la satisfaction de la demande du secteur touristique tout en respectant le marché du logement dans un cadre urbain adapté. Instaurer un suivi rapproché de ces plateformes permettra une gestion adaptée des villes et leurs marchés résidentiels respectifs avec une facilité d’accès aux hébergements touristiques.