l t acheteur, ou pou.vait égalemt-."!"nt rrrendre en considération de.s intérêts pubJ.ics c0DCUrretlts;
Que le Dép ar tetlent fédéral de jus tJ,ce et po l ',ce a relevé, dans le mê~ arrêt, que l t a cr.p.-,is it ion dfun ü;;.meuble locatif paY une persoulle domici liée il 1 tétranger pouvait) dans ce sens.! être autorisée, à condition que l'achat nrait pas pour seul but un investissement de capit8'.Jx de la pa.rt du requérant, mais qu'il serve également à pallier la pénurie de logements daus v.ne région. où cette. pénur ie ne ~eut être combat ~:ue sans If apport dB çap i taux étr. angers. ;
Qu.t i l est co-~stant. qu,:-: le canton de Genève souffre depuis
efforts les ;':OUV01XS ;';-G.bl,i_cs ne parviennent pas à fai7:"-e disparaître;
Que le :g~lreaLj; caTJtooal du 10 [:,:z;:nent ~;st E,ctuellement saisi de plus de 6 tOOO demande:s d! appa-rti2-11l;'!\.lts;
Q ne ce chb . .:::re ne tl.eet pas comp"Le - - q - d ' · es requ·..-;;:es / f ' al,tes ."3.U-pl.,_S , des régies -et a.gences immobilières dE: la place, requêtes q'.u -s t élèvent .à plu:J L..:urs roil1ie::s;
Que 1 ~ on peut ~econnaitre que
:a
présente opér at ion contribue daus une certaine. mesure à la solution du problème: du logement à Genève;Qu'il convient cl·::: relevert en E:ffet, que lC,7sque de8
fonds-2i::rangel.~s st investissent à long tern1E- dans des J,r::fjl'~ubles
destinés al.: lOf,ement Et dm.13 h~ OJd-:-:? d'opérations JépO<:-;:--in.Jes de but spéculatif, i18 pexmettent d0 libérer des capiLdux
'lu.i
devieDneut dès lors disponibles pour fin.ancer la cOllstructioTI d1autreB groupesde loge1.D€nts;
Que. l' imr....euble locRt if doot l. t acquisit ion est envisagée est éd:!. fié da)'~s le ,':Edre de ]. f ensemble rés ident ie 1 de la Ci té satellit'ê d,~ Neyrin;
Qu'il. es-c soumis à la réglementation prévue par l ' art~ 50 de la loi sur l i expansion de t t agglomération urbaine ge.nevoise,
du 29 juin 1957;
contre des hausses abusives de loyzr et à lutter contre la spéculation foncièr.e comporte, notamment~ les dispositions suivantes: rendement brut limité à 6,6 interdict ion dt augmenter les loyers pendant une. période- de 10 ans, mention au registre foncier de re.strictloTIs de droit public en garantie des obligations imposées ~ sanctions administratives garanties par 1.f inscr.lptio-n dPune hypothèque lég,,:le au profit de l'Etat;
Qu'on peut admettre, 'TU le nombre d'appartements et la prote ct ion assurée des locataires.l" que la construction d' :i:mmenbles locatifs du genre de celui dont 1 t achat est projeté, présente un intérêt pour la collectivit.é genevoise;
-Que cet intérêt général qui vient siajouter à J,fintlirêt privé de la. requérante pe.ut être consid{~ré comme un intérêt
légitime~ au. sens de l;art." 6~ al 1~ litt~ a) de l'arrêté fédéral;
Que 1 F acquis
it
ion peut ~ en. conséquence être .3utorisée., sous certaines conditions, t;outefois~ destinées à garantir que l ~ opérat.i.on demeurera bien conforme au but indiqué dans la requête:; :!5. Toujours la crise dt·, logement
A partir de cette décision les autorisations dt 8.cquérir des immeubles locat ifs seront toutes fondées sur la cr ise du logement à Genève mais selon. des modalités qui var ient de manière
import al1.te.
L1opéra:.:ion du Lignon est un cas .::xceptioanel à plus je urs titr.es;
par son ampleur tout dî abord; 3000 logements; par le fait qutil st agit d'uû acha.t de terrains et non df immeubles construits; enfin par le fait qu.' il Sf agit d'une promotion d.estinée à la vente- et qui, contrairement aux. autorisations délivrées pour ce genre de transactions , nt est pas soumise à une charge d'interdiction de revente.. En ce qui concerne la partie de l ~ opération soumise à autoris,:ltioc i l st agit d'immeubles non-su.bventionnés mais sot1m~s à la loi du 29 juin 195Î: les prix de construction~ Les types de logeruents, l 1état locatif (6,6 % du prix de revient:) sone soumis à l'annrobation cl? llEtMt~
Dans un considérant de 1! arrêté 2.34/64 du 17 janvier 1964, l t autorité de première instanc€: note: "QUi il convient de relever:;
en effet" que lorsque des fonds étrangers s'investissent à long terme dans (\es immeubles destinés au loge~nt et dans le. cadre d'opérations dépourvues de but spéculatif, ils permettent de libérer des capitaux qui deviennent dès lors disponibles pour financer la construction d!a.ut't"€S groupes de logementsU~
Qu)en est-il précisément de. la re-l<tilisation de ces capitaux. '?
Jusqu 1 en 1968 on ne trouve pas trace de promesse ou dl obligation d'utiliser le produit de la vente à la réalisation de logements sociaux.. Dans la requête en auto-;:-isativn de vendre une SI du Lignon il est fait 'iTî2ntioD. du fait que les fonds ainEi cl:.'tenus seront utilisés pour la poursuite de 1 jopératiol1, rl.en de plus (69/68). Da.ns l' arr.êt 81/68 autorisant la vente d'un immeuble du complexe Gennecy/ Avully la mention du -remp:L0Î des fonds se trouve daus 18s cousidér~lnts~ La décision 1'::l-.8/68 ÇUl. voit Pl"'-;:: la première foîs la Fondatiou Cité Nouvelle II vendre des irr;L""~·'.ible3 à des sociétés étr .'ingères ,
.
prec~se les considérants que les fonds p-:;t;.ueillis par l ~ eliénat ion serviront au rembDursem.ent des crédits COt1:3entis par un groupe dl établissements de crédit de. la place et des ava.nceS faites par l'E.tat Ge Genève.
c'est la décision 31/69 du 28 mai 1969 qUl mentionne pour. la première fois l'obligation de réinvestir le produit de la vente dans '.lne opération sociale: le point 3 du àispositif de Ir arrêté prend acte de 11 engagement .souscrit par Ie~ promoteurs-vendeurs d'investir en t"e.mploi dans une opér.ation spécifiée la totalité du solde du prix d'achat v~rsé pâ:\~ l~acquéreur étranger, ce four le montant iudiqué dans cet engagc::r..iet~t~ U·_-.. délai d'une année Est
imparti promoteur pour appOI .. ter la pt"'ê"'...l.Ve que. la SI a créditée de cette samrl"!e sous la rubrique "fonds propresH•
Cette dernière décision illustre bien un type d'autorisation accordé::-: .t: cette époqu(;:: un inlmeuble situé en ville est vendu G. un.
ét~anger
parce que
les fonds ainsi obtenu:s per3.1ettent uner€alisatioD
5c~ialepar le vendeur (cf. aussi 85/69).
genevoise sur le développeœ...ent de la z<)ne urbaine! qui ne sont pas à propr<?:ment parier à caractèrr: social mais dont le produit de la
vente
ser~affecté
àdes immeubles sociaux (97/69) ou soumis
àla
loi précitée (8/70).
Occ8sionnellement Je besoin e,n logement peut prendre des formes particulières: un pro7!oteux
vendre un locat if et un (dé'leloppement de la zone
$l.LlSSe en difficulté est terr aiü dans le qU3r t ier
urbainE'.): liEu égard aux
autox:'isé à de Cbampel
difficultés
rencontrées, (1 t acquéreur) est prêt à intervenir pour r.œner à chef ces deux opérations~ C~ qui. é.uJ .. ~ait n.otamment pour mérite, sur le plan de l. t intérêt général ~ de perr'_i-2ttre 1.' achéve:mel1t à bref délai d1un quart.ier tout entierH" Li autor.ité de première instance rappelle que. Hcertains intérêts publics pe:,~vent êt.re prépondé.rants au point de justifier exceptionuelle~nt quI ils pri~nt } 1 intérêt public qu,;: J ~ arrêté fédéral a. mission de sauvegarderH " Tel es't le cas en If espèce puisque la requérante flS0 pl'opcse de terminp! une importante cpér2tit:"p d'aménagement de quar:tier d.éjà e.xécuté,-" pour sa plus gr.<mde part, mettant ainsi au se.rvice de. la r.cllectivité, ou plus· précisément: c'.es personne::: à la re.cherche de lOC.31.lX ~ des immeubles prêts à être offerts en l.ocdtionH C~/63)~. Il ngest pas qU2stlon ici de logements sociau.x, l'A.S plus qüe dans l.t arrêté 81/70 qui 8.utor ise une société étr angère à ,'icquér ir un terrain pour y édif:.er cinq ilUl.ll€ublec de;:;t intSs à être :cevenJus se.lon legy.':::tèmt-~ de la propriété par étage: H . . . " li autori.sation sollicitée pourra être accordée di autant
mieux
que Ilopération envisagée
tend à favoriser l'accession à la propriétê par 6rages quiil convientd~ enCO'Jrager surtout à son stade initial et lorsque le prix de vente des appa.rtements f:. l inscr it dE-ns 13 catégor ie des lO~.~0," . .;,:-ents destinés à la classe moyenne~ "'f-:.li font actliel1emeot d-'H,1.ut sur i.e marchéH ..
En.fin il faut mentionuE-r une autorisation où le. logeU"&nt est o"0jet de négociation, san.s rapport direct avec i! acquisition projetée (87/70): dès 1961 le Conseil d'Etat se montre très opposé il li implantat ion et. à 1 ~ e-xte.nsion des banques étJ:tmgères à Genève
(~f .. 220f63)~ A la requête. d~u.ne ban.que étr2ng:Z:re de pouvoir
acquérir l' jmmeuble où elle loue des locaux, au centre de la ville,
le
Conse il d'Etat répond tout d'abord négat ivement(septembre 19ïO), alors même que l'arrêté fédéral prescrit dans un tel C3S l'octroi impératif de l'autorisation. Un mois plus tard~
la situation a changé: i l apparaît que 11 achat par ladite banqu~
permettrait de faire sortir de l t anonymat une SI importante que le fisc nta jusqu'à présent pas pu saisir1 vu le domicile étranger de son propr iétaire; dl autre part la banque Si engage à met tre à disposition de l'Etat une SOlame d,_' 3 millions de francs destinée à financer la construction de logements à caractère social, ceci aux conditions dl intérêts et dl amortissement en cours auprès des banques publiques de la place~ Dans ces conditions 1 t autorisation est accordée, la condition d'intérêt public concurrent pouvant être admise ~
En résumé, pour la période qui va de 1962 à 1970 on constate que la politique genevoise initiale acceptation du placement non-spécu lat if est désavouée par la jurisprudence. de la CFR (arrêt Liberop et arrê~s antérieurs); cette politique va se recentrer rapidement sur
le
besoin en logements grace à l'ouverture offerte par l'arrêt Esser-Heusgen. Mais l'argument de la crise du logement reCOU~lre encore une palette très large qui va du logement social au sens strict jusqufà la vente d'appartements en propriété par étage destinés à la classe moyenne. Nous avons déjà mentionné les ch~rges en matiè~e de loyers grévant les acquisitions des trois types (soumis au contrôle des loyers, soumis à la loi du 25 janvier 1957, soumis à la loi du 29 juin 1957). Dès 1966 l'interdiction de l'evente est inscrite au regist~efoncier j après échange de correspondance avec la Division fédérale de la justice et prise de conscience que le ;;irnpl€ engagement de l t acquéreur auprès de l f au':orité de pré;mière instance ne perme.t pas un contrôle effectif~
Nous avons vu également que le remploi du produit de la vente à une r~alisation sociale est tout d'abord un argument dn requérant, qu'il est ensuite utili3é dans les considérants de la décision et qu ' en 1969 il devient partie intégrante de la décision.
Jusqu'en 1967 le phénomène de l'acquisition d'immeubles locatifs reste peu imporlant: une dO'u.zaine de cas tout au plus. Il va
Si accélérer à partir de 1968: 9 autorisations pour un montant de près de 70 millions de francs. Il est probable que cette évolution va jouer un rôle dans la àé!:ermination de la position genevo~se
lors de la prorogation de l'AFAIE en 1970.
6. L'impact du marché immobilier sur l'application
A partir de 1966 les acquisitions en vue d'un usage personnel deviennent à nouveau plus faciles. Il faut probablement y voir une conséquence de la situation sur le marché immobilier; l'entrée en vigueur de la législation sur la propriété par étage a favorisé la mise sur le marché dt appartements à vendre! en général d'un standing élevé, qui ne trouvent pas tous preneur
Cet assouplissement se traduit notamment par l t octroi d'autorisation à des étudiants et même à de futurs étudiants dont certains n'ont pas encore atteint l;âge de raIson. C'est depuis cette époque également que sent admis (:Qmme intérêt légitime l'intention de stétablir à Ge nè v';:; dans un avenir plus ou moins proche, le séjour occasionnel profesr,ionnel ou à ' agrément, des motifs de santé.
En ce qUI concerne la dimension du bien à acquérir il ne semble pas q~e 1 t autorité genevoise ait utilisé des critGres très précis;
les auto'cis.:lt ions portep..t sur des a.ppartements de une ]?{ quatorze pièces, par fois même plus ieurs apparteme:nts pour un seul requérant, Sans qu 1 un besoin personnel spécifiqUe justifie·
.1'importance des locaux ache tés ~
Selon la CFR les charges et les conditions I·ont pour seul obje.ctif de garantir la sincérité des déclarations du requérant qui tenderlt à établir la
(RNRF 1966,
légit imité 95, arrèt
de son intérêt Herminod). Si
propre If on se
à If acquisiticj"Jfl réfère à cette définit ~.on on. peut donc st étonner d'une charge couramment imposée première instance lors de par Il autor ité: gene~to J.se de
l'acquisition d'une résidenc2 secondaire, à savoi:.- 1 t interdiction de location meublée~ A contrario ce.tte charge signifie le droit de
louer nonll'1eublé, pratique qui semble en opposition avec l'intérêt légitime allégué (pied-à~·terre, séjours d'affaires fréquents, etc. ~ ~); en effet eommen dispose1.' de son appartement pour des séjours temporaires et le louer non-meublé le reste du temps ? Une explic.ation possible (et confirmée par une lettre du DCIT à une régie de la place du 22 mai 1967) est que l'autorité genevo1se admet à nouveau le placement à long terme, de caractère non-spéculatif.
Pour garantir que l'usage invoqué au titre de l'intérêt légititœ subsiste une fois l'autorisation accordée, cette dernière est assortie df un~ charge iGterdisant la revente pendant la durée de l. 'AFAIE~ D,'1TIS le cas d'une acquisition par le biais d'actions l'autorisation es.t subordonné>;! à 1.'1 condition résolutoire que le requérant s'engage personnellement et par (~crit dans un délai de 20 jours .suivant la notification de la décision:
a) à nf~ pas al iéner, sous quelque forme que ce soi~ t en tout ou en partie, pendant la durée de 11 arrêté ~ les actions sans l'A.ccord de l'autorité de pr€mièl.~e instence,
b) à déposer 1.esdites actions sous un dossier à son nom dans un établi!?seIflent hancaire Je la place,
à donner pou.,- i~ns truct ions irrévocables à cet établissement de ne pas :::e dessaisir partie llement Ou
totalement des B.ctions pendant la durée de l ' AF, sans 1 T acc0rJ de l'autorité de première inst aûce~
Or maintes fOls nous avons con:.:;taté que, plusieurs années après la.
dél ivrance de. l t atltor iSât ion, les engagements Il i avaient pas été transmis à 11 autoritJ qU.L a dû FteUaCer
ct'
intr..::nter une action en rétablissement6 Dan8 un cas 112ctorité Je première instance a autorisé u.ne régie à jouer elle-mêmeconsignation pour ses clients ..
le rôle d'office de
Nous avons constaté que des autorisat ions ont été refes5es fin 1962-1963 pour des acquL;itions en vue d1un établissement: futur .. .ù.
partir de 1966 des autorisations sont à nOllveau délivrées à ce tltre; ce f,test qu1en 1969-1970 que ce motif est .
,-reJe.:e .. suite probablement à l'intervention du Contrôle de l'habitant. En effet
besant sur la volonté du requérant de s'établir plus tard à Genève; mais cette autorité rappelle que sa décision une confère pas au requérant 1 f autorisation de séjourner en Suisse au delà de la durée permise par la loi fédérale sur le séjour et l'établissement des étrangers, du 29 mars 1931, et qu'elle ne saurait préjuger d'une éventuelle décision en matière de police des étrangers". Dans des cas de ce genre le motif allégué au titre de l'intérêt légitime ne pourra se réaliser que dans le futur et sa réalisation dépend de la décision d'une autre autorité - celle de la police fédérale des étrangers. C'est ainsi que le bénéficiaire dlune au-::or~_sation d'a:::quérir a interjeté recours contre une décision négative de la police fédérale des étrangers en invoquant un droit acquis;o Il est imaginable que des acquéreurs dépourvus dt autorisation de police aient pu continuer à disposer de leur bien, nonobstant le fait qUt-~ le contenu de If intérë.t légitime invoqué n'ait jamais été concr2tiGt.?!. La révision de l1arr êté en 1973 remérliera à cette situation en imposant un séjour préalable d'au moins un an avant que le m.otif du séjour durable pUlsse être invoqué ~ Jusqut en 1970 la coordina.t ion entre 11 autorité de première instance et le contrôle de l thabitant ni a pas pleinement fonctionné, la première è.::ant plus préoccupée par