70. Annonce
. Tous les actes tr ansl atifs de propr iété n'ouvr ent pas dr oit à pr éemption. En effet , seuls cer t ains actes sont susceptibles de donner lieu à l'exer cice d'un droit de pr éemption. Toutefoi s, il n'existe pas une ident ité par faite du domaine de la pr éemption quant aux actes lor sque l'on évoque le droit du pr eneur en place et celui de la SAFER.Afin de pr ésenter les enjeux liés à la matièr e de la manièr e la plus clair e possible, il nous appar aît nécessair e de pr ésenter les hypothèses d'identité (
Section 1
) et de diver gence (Section 2
) de r égimes applicables aux dr oits de pr éemption de la SAFER et du pr eneur.Section 1 – Identité de régimes applicables quant aux actes
71. Point commun et exclusions
. Le dr oit positif applicable à la matièr e laisse appar aîtr e un tr ait commun au dr oit de pr éemption du pr eneur et à celui de la SAFER : le car actèr e onér eux de l'aliénation (I
). Il n'en demeur e pas moins que cer taines aliénations à titr e onér eux échappent à tous dr oits de pr éemption (II
) .I – L'onérosité en tant que critère commun
72. Identité de critère
. Les ar ticles L. 412-1 – r el atif au dr oit de pr éemption du pr eneur en place – et L. 143-1 – r elatif au droit de pr éemption de la SAFER – du Code r ur al et de la pêche mar itime évoquent une aliénation «à titre onéreux
».Si la vente constitue l'ar chétype de l'aliénation à titr e onér eux, elle n'est pas la seule opér ation ouvr ant dr oit à la pr éemption (
A
).A contrario
, les opér ations sans effet tr anslatif de pr opr iété sont exclues de la pr éemption (B
).A – Opérations ouvrant droit à préemption
73. Ventes, adjudications
. La vente, définie à l'ar ticl e 1582 du Code civil, ouvr e dr oit à pr éemption de la SAFER et du pr eneur en place, peu impor tant qu'ell e soit volontair e ou for cée96. Il n'impor te pas davantage que la vente por te sur la totalité ou seulement sur une
96 Les articles L. 143-11 et L. 143-12 du Code rural et de la pêche maritime prévoient les dispositions applicables en cas d'adjudication.
par ti e du bien97
(sous les r éser ves émises pr écédemment au sujet de l'indivi si bilité – V.
supra
, n°64 et s.). La justification d'une telle r ègle tr ouve sa sour ce dans le fait que la par tie qui se substitue à l'acquér eur (il s'agit donc du pr eneur ou de la SAFER) peut four nir la contr epar tie financièr e initi alement pr évue. En effet , l'un des cr itèr es essent iel s pour appliquer un droit de pr éemption est l'identité des pr estations four nies par le pr éempteur et l'acquér eur évincé.S'agissant d'une licit at ion-par t age, la qualité de l'adjudicatair e va êtr e essenti elle pour qualifi er l'opér ation de vente ou non. Si l'adjudicatair e est un tier s à l'indivision, le pr eneur ne pour r a pas fair e valoir son droit de pr éemption. Toutes les ali énations à titr e onér eux ne sont donc pas suscept ibl es de voir s'appliquer un dr oit de pr éemption. Ces hypothèses ser ont tr aitées ultér ieur ement (V.
infra
, n°79 et s.).74. Dations en paiement
. Les dations en paiement , assimilabl es à des ali énations à titr e onér eux, entr ent également dans le champ d'application des dr oits de pr éemption du pr eneur et de la SAFER98.
75. Exclusion implicite des opérations à titre gratuit
. La r édaction des ar ticles L. 143-1 et L. 412-1 du Code r ur al et de la pêche mar it ime exclutde facto
les aliénations à titr e gr atuit , par mi lesquelles figur ent les donat ions.Cependant , il est possible de r elever dès à pr ésent qu'en cas de fr aude, le dr oit de pr éemption r enaît . Ce ser a par exemple le cas lor sque le vendeur tr ansmettr a un bi en r ur al par voie de donation dans l'unique but d'échapper au droit de pr éemption du pr eneur en place et/ ou de la SAFER99
. En par eille hypothèse, le pr eneur ou l a SAFER ser aient fondés à demander l'annulation de la donat ion devant le tr i bunal par itair e des baux r ur aux compétent . Cependant , la pr euve de la fr aude r este difficilement r appor t able. En tout état de cause, il a été admi s que la fr aude ne saur ait r ésulter du seul fait que la donation est inter venue apr ès l'annulation d'une vente r éalisée entr e les mêmes par ties au mépr is du dr oit de pr éemption du pr eneur100
. En d'autr es ter mes, la Cour r appelle que la fr aude ne se pr ésume pas.
97 Rép. Min. Fin. N°924 : JOAN Q 1er mai 1963, p. 2741
98 Pour des exemples d'application : Cass. 3e civ., 4 avr. 1968 : Bull. civ. III, n°148 (concernant le preneur) ; Cass. 3e civ., 8 juill. 1980 (concernant la SAFER)
99 Pour un exemple de donation ayant pour seul but de faire échec au droit de préemption du preneur en place, v. CA Riom, 15 déc. 2011 : JurisData n°2011-028086.
B – L'exclusion des opérations sans effet translatif de propriété
76. Partages : effet déclaratif.
Actes décl ar atifs, les par tages, qu'ils soient successor aux ou entr e associés101, échappent à la pr éemption du pr eneur et de la SAFER. En effet , les copar tageant s sont r éputés pr opr iétair es du bien qu'ils r eçoivent depuis le commencement de l'indivision. De manièr e plus génér ale, les actes ayant les mêmes effet s que les par tages se voient appliquer la même solution. Ainsi en est-il de l'acquisition par un cohér iti er des par ts de ses coïndivisair es102
ou encor e de la cession de droits indivis entr e indivisair es103
.
77. Préemption du preneur : errance textuelle
. Une er r ance textuelle doit êtr e mentionnée lor sque l'on évoque les par t ages successor aux. Celle-ci se situe à l'ar ticle L. 412-1 alinéa 2 du Code r ur al et de la pêche mar itime, et a donc tr ait au droit de pr éemption du pr eneur en place. Aux ter mes de cet ar ticle,« les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas
applicables s'il s'agit de biens dont l'aliénation, faite en vertu soit d'actes de partage intervenant
amiablement entre cohéritiers, soit de partage d'ascendants, (…) profite, quel que soit l'un de ces
trois cas, à des (…) ».
Ledit ar ticle exclut ainsi le dr oit de pr éemption pour les par tages amiables et les par tages d'ascendants qui inter viennent entr e«parents ou alliés du
propriétaire jusqu'au troisième degré inclus
», mais admet donc implicitement son application pour les autr es par tages. For t heur eusement , la Cour de cassation admet , selon une jur ispr udence const ant e, que «l'acquisition par un cohéritier des parts de ses coïndivisaires
dans l'immeuble donné à bail par l'indivision n'est pas, en raison de l'effet déclaratif du partage,
un acte à titre onéreux et ne permet pas au preneur d'exercer son droit de préemption
»104. Le degr é de par enté demeur e donc indiffér ent .
78. Préemption de la SAFER : déclaration préalable
. Afin que la SAFER puisse mener à bi en les missions définies à l'ar t icle L. 141-1-I du Code r ur al et de la pêche mar itime, une décl ar ation pr éal able aupr ès de la SAFER compétente doit avoir lieu en pr ésence d'un acte de par tage por tant sur un bien intér essant celle-ci.101 Concernant les partages successoraux, le caractère déclaratif est issu des dispositions de l'article 883 du Code civil. Concernant les partages entre associés, ils tirent leur caractère déclaratif du renvoi opéré par l'article 1844-9 du même Code, lequel indique que « les règles concernant le partage des successions (…) s'appliquent aux partages
entre associés ».
102 Cass. 3e civ., 16 avr. 1970
103 Cass. 3e civ., 13 oct. 2004, n°03-12.968 : JurisData n°2004-025194, Bull. civ. 2004, III, n°169 104 Cass. 3e civ., 16 avr. 1970 : Bull. civ. 1970, II, n°242
II – L'exclusion de certaines aliénations à titre onéreux
79. Annonce
. Le pr incipe selon lequel seules les aliénations à titr e onér eux ouvr ent dr oit à pr éemption souffr e de plusi eur s exceptions. Celles-ci concer nent pr incipalement les échanges (A
), les baux à nour r itur e (B
) , ainsi que les cas d'expr opr iation pour cause d'utilité publique (C
). Les ali énations de petites par celles sont également concer nées par cette exclusion mais ne figur er ont pas dans les lignes à venir. En effet , les enjeux liés à celles-ci ont ét é tr aités pr écédemment ( V.supra
, n°60 et s.) .A – Échanges de biens ruraux et droits de préemption : diversité des sources
80. Échanges et droit de préemption du preneur : droit jurisprudentiel.
L'exer cice de son dr oit de pr éemption par le pr eneur est exclu en cas «d'échange, même avec soulte, de
parcelles de terre de l'exploitation contre d'autres parcelles ou biens ruraux en vue d'opérations
assimilables à des opérations d'aménagement foncier agricole ou forestier ou rentrant dans le
cadre de telles opérations (...)
»105. De pr ime abor d, la solution semble donc êtr e limitée à cer tains types d'échange. Toutefoi s, la Cour de cassation a tr ès tôt pr océdé à une vér itable extension de cette solution à l'ensemble des échanges. Aux ter mes d'une jur ispr udence const ant e106
, il est donc aujour d'hui possible d'affir mer que, sous r éser ve de la fr aude, tout échange échappe au dr oit de pr éemption du pr eneur en pl ace. Cette solution se justifie par le fait que le pr eneur ne peut «
offrir au bailleur le bien rural déterminé que celui-ci désire
acquérir
»107 .Le car actèr e r ur al ou non du bien échangé est indiffér ent à l'exer cice du dr oit de pr éemption108
, tout comme l'existence d'une soulte109
. Cependant , la fr aude est par fois r etenue par les juges du fond en r aison de l'existence d'une soulte dispr opor tionnée par r appor t aux biens échangés. L'opér ation est en effet assimilée à une vente110
, ce qui per met d'affir mer que les par ties ont pr océdé à un échange dans la seule optique de se soustr air e au dr oit de pr éemption du pr eneur en place. Toute la difficulté en la matièr e ser a, pour les juges du fond, de déter miner si la soulte est ou non anor male. Dans la mesur e où aucun cr itèr e objectif
105 Article L. 412-3 du Code rural et de la pêche maritime
106 Cass. soc., 13 mai 1949 puis, notamment : Cass. ch. réunies, 3 juill. 1957 ; Cass. 3e civ., 22 mars 1977 ; Cass. 3e civ., 27 avr. 1982.
107 Cass. soc., 13 mai 1949, v. note préc.
108 Cass. 3e civ., 7 janv. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n°14 109 Cass. 3e civ., 18 janv. 1977 : Bull. civ. 1977, III, n°22 110 Cass. 3e civ. 26 juin 1973 : Bull. civ. 1973, III, n°436
n'existe, il appar tient aux juges de se r éfér er à des él éments de fait , qui diffèr ent selon chaque espèce.
En tout état de cause, cer taines cer titudes demeur ent quant à la fr aude. A titr e d'exemples, il est per mis d'affir mer que la seule r evente des par celles acquises en échange ne suffit pas à car actér iser la fr aude111
, ou encor e que la fr aude peut êtr e r etenue en cas de r evente dans les cinq jour s des ter r es acquises en échange112
.
Aussi, il convi ent de pr éciser que l'échange fr auduleux peut êtr e annulé à la demande du pr eneur à bail, mais ne lui per met en aucun cas d'exer cer son dr oit de pr éemption. La solution nous par aît à la foi s juste et injuste pour le pr eneur. Just e car elle lui per met d'annuler un acte qui lui soustr ait un bien dont il pouvait potentiellement devenir pr opr iétair e. Injuste car il peut tout à fai t ne jamai s devenir propr iétair e de ce bien.
En définitive, la jur i spr udence en la matièr e est tr ès fluctuante et joue un r ôle majeur. Eu égar d à l'impor tance des faits, elle ne per met donc pas de dégager de solution de pr incipe.
81. Échanges et droit de préemption de la SAFER : source légale
. L'analyse du dr oit de pr éemption de la SAFER r elativement aux échanges est à mettr e en r appor t avec l'amélior ation des conditions d'exploit ation. En effet , le cr itèr e qui va déter miner l'exer cice ou non de son dr oit de pr éemption par la SAFER va êtr e de savoir si l'échange r éalisé l'est par voie d'aménagement foncier agr icole et for estier.L'ar ticle L. 143-4 du Code r ur al et de la pêche mar itime indique que «
ne peuvent faire
l'objet d'un droit de préemption (…) 1° Les échanges réalisés en application de l'article L. 124-
1
». En d'autr es ter mes, les échanges r éali sés par voie d'aménagement fonci er agr icole et for esti er échappent à la pr éemption de la SAFER du fait de l'inutilité de l'inter vention de cette der nièr e. En effet , le droit de pr éemption et l'échange pour suivent dans ce cas pr écis la même finalité, à savoir l'amélior ation des conditions d'exploitation. Il n'y a donc aucun intér êt à ce que la SAFER pr éempte, puisque l'acte en lui-même pour suit l'objectif pour lequel elle pour r ait pr éempter. A l'inst ar de la solution applicable en mati èr e de pr éemption du pr eneur, l'existence d'une soulte est indiffér ente à l'exer cice ou non de son droit de pr éemption par la SAFER. La solution n'est en r evanche pas issue de la jur ispr udence, mais de la lettr e des ar ticles L. 124-3 et L. 124-7 du Code r ur al et de la pêche mar itime.Enfin, il est à pr éciser que lor sque l'échange ne par ticipe pas à l'amélior ation des
111 Pour un cas dans lequel la revente a été rendue nécessaire par la situation financière du vendeur : Cass. 3e civ., 29 juin 1977 : Bull. civ. 1977, III, n°296
conditions d'exploitation, celui-ci demeur e soumis au dr oit de pr éemption de la SAFER. Cependant , il s'agit là de l'un des r ar es cas dans lesquels la loi r econnaît expr essément la possibilité pour les par ti es d'intr oduir e dans l'acte une condition de non-exer cice de la pr éemption113
.
B – Baux à nourriture et droits de préemption : enjeu limité
82. Notion de bail à nourriture
. Le bail à nour r itur e peut se définir comme étant la convention par laquelle l'une des par ties s'engage à nour r ir, entr etenir et loger son cocontr actant sa vie dur ant , contr e une r émunér ation ou, le plus souvent , l'aliénation d'un bien ou d'un capit al. En d'autr es ter mes, il s'agit pour l'une des par ties de subvenir entièr ement et per sonnellement aux besoins de la vi e de son cocontr actant .83. Baux à nourriture et SAFER : absence d'enjeu
. La convention de bail à nour r itur e échappe au droit de pr éemption de la SAFER pour des r aisons tenant aux objectifs assignés et à la for me jur idique de cette der nièr e. En effet , il appar aît extr êmement difficile d'envisager qu'une per sonne mor ale puisse «nourrir, entretenir et loger son cocontractant
». Même en admett ant que cett e hypothèse se r éali se, la SAFER ne r emplir ait aucun des objectifs qui lui sont assignés par l'ar ticle L. 143-2 du Code r ur al et de la pêche mar itime. En définit ive, baux à nour r itur e et droit de pr éemption de la SAFER n'ont pas lieu de coexister.84. Baux à nourriture et preneur en place : enjeu de la fraude
. Baux à nour r itur e et dr oit de pr éemption du pr eneur n'ont pas davantage lieu de coexister. En effet , «la convention
suppose des rapports si étroits entre les parties que le preneur ne peut pas être substitué à
l'acquéreur
»114. En d'autr es ter mes, le pr eneur ne saur ait se substituer à l'acquér eur dans la mesur e où le bail à nour r itur e est un contr at conclu
intuitu personæ.
La jur ispr udence va en ce sens115.
Toutefois, la conclusion d'un bail à nour r itur e ne doit pas avoir pour seul objet le contour nement du dr oit de pr éemption du pr eneur, sous peine de r evêtir un car actèr e fr auduleux. Lor sque le pr eneur estime que l'opér ation se situe dans le cadr e de la fr aude, il lui
113 Article L. 143-5 du Code rural et de la pêche maritime 114 Jcl. Rural, V° Baux ruraux, fasc. 60, n°52
115 Cass. 3e civ., 11 déc. 1974 : Bull. civ. 1974, III, n°458 : « Mais attendu qu'après avoir déclaré, à bon droit et par
des motifs non critiqués par le pourvoi, que le bail à nourriture, conclu "intuitu personæ", échappe au droit de préemption du preneur (...) »
appar tient de r appor ter la – difficile – pr euve de celle-ci. En analysant la jur ispr udence, il semble qu'un cr itèr e se dégage concer nant la r éalit é ou non de la fr aude. Ce cr itèr e est r elatif à l'engagement pr is par l'acquér eur : s'il subvient «
entièrement et personnellement aux besoins
de la vie
» du vendeur, le dr oit de pr éemption du pr eneur est exclu du fait de l'absence de fr aude. A l'inver se, si l'acheteur ne subvi ent que par tiellement – mais per sonnellement – aux besoins de la vie du vendeur, la jur ispr udence semble r etenir le car act èr e fr auduleux de l'opér ation. Ainsi, dans un ar r êt confir matif, la Cour de cassation a annulé l'opér ation par laquelle les acquér eur s de la nue-pr opr i été d'un bien loué s'ét aient engagés à assur er les soins du vendeur, à payer une cer t aine somme d'ar gent et à loger celui-ci, mais ne s'étaient engagés à four nir qu'un nombr e limité de denr ées – en l'espèce un kilogr amme de viande par semaine et du bois cassé116.
C – Expropriations et droits de préemption : enjeu de l'utilité publique
85. Expropriations et droit de préemption du preneur : source légale.
Aux ter mes de l'ar ticle L. 412-1 du Code r ur al et de la pêche mar itime, l'expr opr iation pour cause d'utilité publique va à l'encontr e de l'exer cice de son dr oit de pr éemption par le pr eneur. Cette solution s'explique par des motifs d'intér êt génér al, ce der nier pr imant l'intér êt du pr eneur en place.Par ce qu'ell e pr oduit les mêmes effets qu'une or donnance d'expr opr iation, la cession amiable pr écédée d'une déclar ation d'utilité publique échappe également à la pr éemption du pr eneur. La solution r ésulte de l'application des dispositions de l'ar ticle L. 12-2 du Code de l'expropr iation, confir mées explicitement par la jur ispr udence117
.