Densités, gabarits, mixité des fonctions Comparer les densités de logements à l'hectare

Si la proportion de logements dans les ZAC a été relevée comme inversement proportionnelle à la proximité du centre, la “densité” des opérations reste dans tous les cas analysés, une constante des argumentaires, garante de l'inscription de l'action en cours dans un objectif de développement durable. De quelles densités s'agit-il ? Sont-elles comparables ?

A l'échelle générale de toute la ZAC, les densités résidentielles (logements à l'hectare) sont en réalité très disparates, puisque les écarts varient entre :

- 26 logements/ha - dans les 30 ha de la Bastide et - 120 logements/ha - dans les 5 ha du Bois Habité.

Il est évident que les densités augmentent dès lors que le périmètre de mesure se réduit, et les paragraphes suivants chercheront à contourner cet effet.

Cependant, l'existence de ce contraste montre quand même que les logements de la Bastide sont dilués (et ceux du Bois Habité sont regroupés) dans une large étendue de fonctions autres que l'habitat, occupant souvent des emprises importantes (université, centre commercial, hôtel de région, grand palais, etc.) – ce qui contribue à les isoler du reste de la ville existante, dont les usages sont plus finement mixés.

Quand on rapporte, ensuite, les logements du Bois Habité à toute l'emprise d'Euralille 2 (22 ha), on en revient en fait à un taux exactement comparable à celui de Bordeaux : 27 logements/ha.

Dans ce cas, cependant, il faudrait aussi enlever, en tout cas, les 11 ha d'espaces verts de la Bastide, ce qui fait remonter la proportion bordelaise à 42 logements/ha.

On obtient ainsi à Bordeaux une proportion qui semble comparable à celle de Bottière Chenaie (45 logements/ha), sauf que cette dernière est calculée dans les 35 ha de toute la ZAC nantaise (y compris le mail vert par exemple) : la densité résidentielle de Bottière Chenaie est donc plus élevée que celle de la Bastide.

Finalement, le pourcentage qui sera le plus proche de la perception réelle est celui de Malbosc, puisque aucun grand espace vert (ou autre enclave d'activités) inclus dans le périmètre ne vient condenser par ailleurs la répartition des logements : on obtient environ 60 logements/ha, répartis sur tous les 35 ha du périmètre de la ZAC.37

Il est intéressant dès lors de remarquer que les densités résidentielles dans ces ZACS, peuvent donc être comparables selon le périmètre choisi : sachant qu'il y a un grand mail non bati à Bottière Chenaie, la perception de densité restreinte aux îlots de

logements peut-être semblable à celle de Malbosc ; et idem, à Bordeaux.

Par contre, dans le Bois Habité, l'impression de densité sera toujours bien plus importante (le double) qu'à Malbosc où même restreinte à un même périmètre de 5ha, la densité reste de 60 logements à l'hectare.

Ceci peut illustrer que, de manière assez récurrente, dans 3 opérations sur 4, on propose en fait un panel suffisamment "diversifié" de typologies de logements pour que, en moyenne, l'ensemble résidentiel se ressemble, dès lors qu'on le regarde au- delà des appellations (“petits collectifs”, “logements intermédiaires”, “maisons de villes”, “individuels groupés”, etc.).

Trois autres aspects par contre, engendrent les différences entre ces opérations, ce sont :

- la manière dont ce panel a priori semblable de types de logements est spatialement réparti dans la ZAC ;

- le fractionnement ou non de l'espace vert dans le périmètre de la ZAC ;

- la densité des logements dès lors qu'on les considère à l'échelle de l'îlot (voir point B. ci-dessous, à l'échelle des lots).

37 _{Comme ordre de grandeur, on peut citer ici que la densité de Paris intra-muros atteint 150 logements/}

Répartition des typologies et gabarits

La ZAC de Euralille 2 regroupe donc de manière assez dense, sur 5 ha, des logements prévus en trois typologies, nommées “logements individuels type maisons de ville,

logements intermédiaires et en petits collectifs” (SAEM).

Les “logements collectifs” se trouvent soit dans les immeubles hauts faisant barrière au sud du quartier, soit aussi dans les alignements au cœur de l'opération.

Les logements individuels “type maisons de ville” impliquent traditionnellement à Lille (et dans les villes du Nord) deux mitoyens et un jardin privé, ils ne sont pas encore réalisés.

Les logements dits “intermédiaires”peuvent l'être à divers titres, selon les maîtrises d'ouvrage : parce qu'ils ont une entrée individualisée, tout en pouvant rester superposés ou parce qu'ils ont un accès direct depuis l'espace public ; ou encore, définition la plus large, parce qu'ils ne partagent que des mitoyens mais pas de sols ou plafonds avec leurs voisins, etc. Ces typologies seront regardées au point suivant.

Les bandes de logements parallèles qui composent le cœur du Bois Habité se déclinent ces types de logements deux par deux, autour d'un jardin :

logement collectif // jardin commun // logement intermédiaire – rue - logement collectif // jardin commun // logement intermédiaire – rue – logement collectif, etc. Le tout est entouré de bâtiments plus imposants, soit en hauteur, à l'Ouest, soit par leur longueur, à l'Est ; ils reprennent d'autres fonctions (hôtels, bureaux, services).

A Bordeaux, l'opération Cœur de bastide s'organise en lanières ouvrant des perspectives vers le fleuve et en particulier vers les monuments repères de la berge opposée, dont le front bâti est classé (le site de BMA met en avant des photos de ces vues axées dans les rues principales). Outre les vues, l'argument de ces lanières est aussi d'alterner bandes bâties et coulées vertes, même si seule le jardin botanique incarne cette intention avec une certaine largeur, les autres étant constitués par les alignements d'arbre dans les rues, ou la pelouse qui sépare les deux rangées d'immeubles villas d'Yves Lion.

Par ailleurs, ces lanières sont très clairement déjà le mode d'organisation traditionnel et ancien de l'urbanisation de ce coté du fleuve, et en ce sens, la tranche épaisse de

programmes imposants qui s'orientent parallèlement à l'avenue de Thiers (mais à distance de celle-ci) constitue plutôt une coupure, hors échelle, dans ces tissus bas et très découpés.

L'autre conséquence de cette organisation en lanière est que la perception de l'opération depuis l'autre rive, par contre, est assez anecdotique et difficile à lire, les têtes de lanières étant, par le mode de distribution des îlots, très hétérogènes.

A Malbosc, les gabarits sont organisés globalement en fonction de la pente ; cela crée un effet intéressant de perspective et d'ouverture pour l'axe de la place et du jardin en légers gradins, qui monte vers le parc Malbosc, sur le plateau.

Le contraste est fort, ensuite, avec l'effet de mur que crée plus haut, les opérations de logements intermédiaires parallèles aux courbes de niveaux.

De manière générale, il y a une organisation urbaine presque classique, avec un éloignement progressif des typologies les plus individualisées, dans le haut de la ZAC, vers le parc, donc valorisée par cette proximité mais encouragée dans l'usage automobile, tandis que sont regroupés dans le bas de la ZAC les typologies plus collectives, à proximité de (l'unique) desserte en TC.

A Bottière Chenaie, les gabarits sont organisés en fonction de 3 axes : les deux qui se croisent pour former le "papillon", la route de Sainte Luce, axe de desserte radial sur le centre de Nantes, et une nouvelle route transversale, de quartier à quartier, qui longe le mail ; un dernier "axe" important (rue de la Basse chenaie) fait le bord de l'aile à l'Est.

Les bâtiments les plus hauts (R+5 ou +6) et les fonctions les plus collectives (équipements, services, commerces) doivent s'y trouver.

Et le principe est que plus on s'éloigne de ces axes en empruntant des rues parallèles d'importance secondaires ou en entrant dans les îlots par les venelles piétonnes, plus les gabarits s'abaissent et les typologies s'individualisent.

Il est actuellement difficile de juger de l'application de ces principes, et cela est dû avant tout au fait que la première opération de logements terminée est tout à fait atypique et constitue pour le moment un “objet” singulier dans le paysage qui l'entoure.

4. Découpages et organisation spatiale