Les trois permanences se sont déroulées aux dates et heures prévues. Lors de chacune d'entre elles, l'affichage réglementaire était en place, le dossier d'enquête complet et le registre destiné à recevoir les observations du public étaient présents. Les permanences se sont déroulées dans des salles d'accès facile pour tout public. La sécurité sanitaire du public et du commissaire enquêteur était bien assurée. J'ai rencontré lors de chacune des trois permanences Mme ODOBERT, responsable de l'urbanisme de la commune et, lors de la dernière, M. BELHOMME, adjoint au maire chargé de l'urbanisme.
Permanence du mercredi 18 novembre 2020
Lors de la première permanence, le jour d'ouverture de l'enquête, une personne s'est présentée : Mme CREPPEZ (renseignements sur l'enquête en cours et sur les projets de la ville).
Permanence du samedi 5 décembre 2020
Lors de la deuxième permanence, six personnes se sont présentées : M. DUPONT, Mme BONCHE, M. HASMONAY, M. FAVRE, Mme VIGOUROUX et Mme BALDI (renseignements sur l'enquête en cours et sur les projets de la ville en rapport avec la révision du PLU en cours d'élaboration).
Permanence du samedi 19 décembre 2020
Au cours de la troisième permanence, le jour de clôture de l'enquête, huit personnes se sont présentées : M. et Mme MICHEL, M. et Mme CRETTEZ, M. et Mme CRUCHE, M. TABOURIECH qui a déposé une observation sur le registre papier et Mme RAFFIER (renseignements sur l'enquête en cours et demandes concernant la révision du PLU en cours d'élaboration).
Lors des trois permanences, j'ai reçu un total de quinze personnes.
Modification n° 5 du PLU de Cesson (77)
Tribunal administratif n° E20000066/77 (28/09/20) / Arrêté municipal n° 194-2020 (09/10/20)
Page 11 sur 43 II.7 - Légalité de l'environnement administratif
Il est rappelé qu’il n’est pas de la responsabilité du commissaire enquêteur de « dire le droit » concernant la légalité de l’environnement administratif, ceci étant du ressort de la juridiction compétente. J'ai donc uniquement établi, dans les conclusions du présent rapport, un constat des différents éléments concernant le déroulement de l'enquête.
II.8 - Clôture de l'enquête
Après l’expiration du délai d’enquête, le 19 décembre 2020 à 12 h, j'ai clos et emporté le registre d'enquête papier. J'ai contrôlé la boîte courriel dédiée.
III - Analyse du projet 9 décembre 2015, 17 décembre 2015 et 12 octobre 2016.
La révision du PLU, prescrite par le conseil municipal le 14 septembre 2016, est en cours d'élaboration.
Depuis le 1er janvier 2016, la commune fait partie de la Communauté d'agglomération "Grand Paris Sud" qui devrait avoir la maîtrise de l'aménagement de l'espace mais cette compétence n’a pas été retenue par les élus.
Un Schéma de cohérence territoriale (SCoT), prescrit le 19 décembre 2017, est en cours d'élaboration.
La commune est l'une des composantes de la ville nouvelle de Sénart. C'est donc l'Établissement public d'aménagement (EPA) de Sénart qui en assure l'aménagement en tant qu'Opération d'intérêt national (OIN).
III.2 - Objet de la modification du PLU
La modification n° 5 du PLU est destinée à adapter le règlement pour permettre la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg" autorisée par arrêté préfectoral 2020/DDT/STAC/003 du 17 août 2020. Elle concerne donc :
- la modification du règlement de la zone AU,
- la suppression de l’emplacement réservé n°11, situé dans le périmètre de la ZAC, - le complément apporté au rapport de présentation.
Modification n° 5 du PLU de Cesson (77)
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Page 12 sur 43 Cette procédure ne change pas les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable (PADD), ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière et ne réduit pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance.
III.3 - Concertation auprès du public
Le public a été informé et ses avis recueillis avant l'enquête publique : - mise à disposition du dossier du projet en mairie,
- mise à disposition du public d'un cahier d'expression,
- mise en ligne du dossier de projet sur le site internet de la ville, - création d’une adresse courriel dédiée à cette procédure temporaire,
- mise à disposition d'un formulaire dématérialisé permettant de donner son avis,
- distribution dans les boîtes aux lettres du fascicule mensuel, "Rendez-vous à Cesson"
n°147, paru en novembre 2020, comportant une information sur la concertation page 4.
III.4 - Modification apportée au règlement
La modification du règlement ne concerne que la zone AU et principalement : Caractère et vocation de la zone
La zone AUa est une extension du centre bourg dans laquelle toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas interdites ou autorisées sous condition, sont autorisées.
Article AU1
Les constructions à usage de commerce de gros sont désormais interdites.
Article AU2
Des locaux commerciaux ou à usage artisanal pourront être intégrés au rez-de-chaussée des nouveaux immeubles.
Article AU4
La gestion à la parcelle des eaux pluviales est privilégiée et l'évacuation des eaux de surface s’effectuera après traitement.
Article AU6
En dehors d'une implantation à l'alignement pour les nouvelles constructions, la marge de recul qui était de 5 m est maintenant de 3 m (5 m pour la rue Maurice Creuset). Le surplomb des emprises publiques n'est plus possible.
Les annexes ne peuvent plus être implantées à l’alignement des voies et emprises publiques.
Article AU7
Au-delà du deuxième étage, le recul de la façade est d'au moins 10,50 m par rapport à la limite séparative.
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Page 13 sur 43 Article AU8
Il n’est plus possible de considérer comme contigus deux bâtiments reliés par une construction simple.
Article AU9
Dans le secteur AUa, l’emprise au sol des constructions passe de 55% à 60% de la superficie.
Article AU10
Dans le secteur AUa1, la hauteur maximale des constructions passe de de 14 m à 15,50 m (centre de la future ZAC) et de 12 m à 12,50 m dans le secteur AUa2 (abords du quartier pavillonnaire du Clos Verneau). Dans le cas d'une toiture terrasse, un retrait de façade d’au moins 2 mètres, au-delà des 10,50 m de hauteur, est obligatoire.
Article AU11
Les constructions avec toits à la Mansart ne sont plus autorisées et des toitures métalliques à faible pente sont possibles si elles sont intégrées dans l’environnement.
Les clôtures doivent permettre le passage de la petite faune.
Article AU12
Les règles concernant la réalisation des aires de stationnement sont actualisées.
Article AU13
L’infiltration des eaux pluviales à la parcelle est favorisée.
Article AU15
Les pièces de vie doivent être orientées au sud dans la mesure du possible.
III.5 - Suppression de l’emplacement réservé n°11
L’emplacement réservé n° 11 avait pour objet le maintien d'un accès à la zone AUa.
La parcelle sur laquelle se trouve l’ancien verger a été acquise par l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) pour la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg". Il est donc inutile de maintenir cet emplacement réservé.
Document : Dossier d'enquête publique
Modification n° 5 du PLU de Cesson (77)
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Page 14 sur 43 III.6 - Modification apportée au rapport de présentation
Le rapport de présentation est modifié. La mise à jour concerne :
- l'ajout de la modification n° 4 du PLU approuvée par délibération du Conseil Municipal le 12 octobre 2016,
- l'ajout des nouvelles modalités de la révision du PLU en cours d'élaboration.
III.7 - Modification du plan de zonage
Plan de zonage initial
Documents : Dossier d'enquête publique
Plan de zonage modifié
Le plan de zonage est modifié en raison de la suppression de l'emplacement réservé n° 11.
Son emplacement est maintenant inclus dans la zone AUa2.
IV - Décision de la Mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) La mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) a décidé, après examen au cas par cas, que la modification n°5 du plan local d’urbanisme (PLU) de Cesson n'est pas soumise à évaluation environnementale (décision n° MRAe IDF-2020-5677 du 17 décembre 2020).
V - Avis des Services consultés
La modification n° 5 du PLU a été notifiée, par courrier du 6 octobre 2020, aux Personnes publiques associées (PPA) suivantes :
- Préfecture de Seine-et-Marne
- Direction départementale des territoires (DDT) de Seine- et-Marne - Région Ile-de-France
- Établissement Public d'aménagement de Sénart (EPAS) - Communauté d'agglomération "Grand Paris Sud"
- Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France
- Chambre de métiers et de l'artisanat (CMA) de Seine-et-Marne - Ile-de-France Mobilités
- Commune de Seine-Port
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Page 15 sur 43 - Commune de Savigny-le-Temple
- Commune de Vert-Saint-Denis - Commune de Boissise-la- Bertrand
V.1 - Direction départementale des territoires (DDT) de Seine- et-Marne
Par courrier du 13 novembre 2020, la DDT de Seine- et-Marne a émis un avis favorable sur le projet de modification n° 5 du PLU de Cesson, sous réserve de mener à bien la procédure de révision générale du PLU (zone AUc notamment).
La DDT formule quelques observations, notamment :
- il faudra démontrer que le recul minimal de façade de 10,50 m au-delà du deuxième étage par rapport à la limite séparative ne va pas à l'encontre de la densification par rapport à la version actuelle du PLU.
- la note explicative du projet (point 14 de la page 6) indique une augmentation d'emprise au sol de 9% au lieu de 5%, ce qui devra être corrigé.
- l'article 12 du règlement de la zone AU devrait intégrer le seuil réglementaire pour les places de stationnement dédiées aux personnes à mobilité réduite dans le cadre de chaque nouvelle opération (2%) ainsi que la réduction de 15% au minimum des aires de stationnement pour véhicules motorisés en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage (article L.151-31 du Code de l'urbanisme).
Il est précisé que le projet est compatible avec la vocation de la Zone d'aménagement concerté (ZAC) de la "Plaine du Moulin à Vent", créée le 24 août 2004, et de celle du "Centre-Bourg", créée le 17 août 2020.
V.2 - Établissement Public d'aménagement de Sénart (EPAS)
L'EPA de Sénart, par courrier du 2 novembre 2020, a donné un avis favorable avec réserves : - Diverses modifications permettant d'assurer une cohérence dans le règlement.
- Préciser dans l'article AU4 que le traitement des eaux pluviales se fera "dans les cas de stationnement extérieur sur surface imperméabilisée".
- Limiter, dans l'article AU12, la largeur des places de stationnement en bataille à 2,30 mètres en sous-sol et fixer le nombre minimal de stationnement des vélos pour les établissements scolaires à "1 place pour 8 élèves" plutôt que de le laisser ouvert à "huit à douze élèves". Pour favoriser la pratique du vélo, prévoir que 50% minimum des places soient abritées et
sécurisées.
- Dans l'article AU13, concernant l'obligation de planter dans les marges de recul, retirer l'obligation d'être traitées en jardin pour permettre des utilisations élargies de ces espaces telles que l'aménagement de quelques places de stationnement, l’aménagement de terrasses au niveau du sol ou l’implantation d’annexes.
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Page 16 sur 43 V.3 - Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France
Par courrier du 2 novembre 2020, la Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France a émis un avis favorable sous réserve expresse de l'instauration d'une bande tampon de 3 m en zone urbaine, à partir de la limite foncière, dans les zones AU limitrophes d'espaces agricoles en raison de l'arrêté du 27 décembre 2019 régissant l'usage des produits phytosanitaires et instaurant des zones de non traitement.
V.4 - Ile-de-France Mobilités
Ile-de-France Mobilités a émis ses observations par courrier et courriel du 18 décembre 2020.
Il est observé que pour une meilleure compatibilité avec le Plan de déplacements urbains d'Île-de-France (PDUIF), deux options sont envisageables concernant les emplacements de stationnement pour les nouvelles constructions à destination de bureaux. Il est préconisé :
- de conserver une norme plafond à plus de 500 mètres des points de desserte de transport en commun structurant mais de l'aligner sur celle prévue pour les nouvelles constructions localisées à moins de 500 mètres de la gare RER ou d'une future station du TZen 2, soit une place maximum pour 45 m2 de surface de plancher,
- et/ou de transformer la norme plafond de 1 place pour 55 m2 de surface de plancher à plus de 500 mètres de la gare et/ou des futures stations du TZen 2 en une norme minimale, que les constructeurs pourront dépasser en tant que de besoin.
VI - Compatibilité avec le SDRIF
L'élaboration d'un Schéma de cohérence territoriale (SCoT) a été prescrite par la communauté d'agglomération "Grand Paris Sud" dont fait partie la commune de Cesson. Celui-ci n'ayant pas encore abouti, le PLU doit être compatible avec le Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) qui, approuvé par décret n° 2013-1241 du 27 décembre 2013, impose, d'ici 2030, sur l’espace urbanisé de 2013, une augmentation de 10 % de la densité humaine et de la densité moyenne. Le projet de modification du PLU a pour effet d'augmenter la densité dans la zone AUa. Il est compatible avec les orientations du SDRIF.
VII - Observations du public, réponses et analyse VII.1 - Dénombrement des observations
La participation du public a été peu importante :
À l'issue de l'enquête publique, sept contributions ont été recueillies, réparties ainsi :
Boîte courriel (C) 6
Registre papier (P) 1
Observation orale (O) 0
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Page 17 sur 43 VII.2 - Procès-verbal de synthèse des observations et mémoire en réponse J'ai rencontré à la mairie de Cesson, le 21 décembre 2020, M. BELHOMME, adjoint au maire chargé de l'urbanisme, et M. CUNAULT, directeur de l'Aménagement, pour leur remettre un procès-verbal de synthèse de toutes les observations recueillies au cours de l'enquête et la copie intégrale des originaux. J'ai reçu, le 6 janvier 2021, par courriel, un mémoire en réponse aux observations du public.
VII.3 - Synthèse et analyse des observations
La commune a répondu globalement aux observations. Son mémoire en réponse figure intégralement en annexe 9 du présent rapport. Il conviendra de s'y reporter.
1/ Courriel : M. Florent HEITZ, Président de l’ARNASSEN (Association pour la reconnaissance de Noisement, l'aménagement de son site et la sauvegarde de son environnement naturel)
- Le réseau de mobilité du territoire portant sur les communes de Cesson, Vert Saint Denis, Savigny le Temple, Nandy et Seine-Port est déjà surchargé : quels aménagements sont prévus pour soulager ce réseau des mobilités ? Sinon, est-ce bien raisonnable d’augmenter la population de Cesson, si aucune action conséquente à très court terme n’est envisagée dans ce PLU ?
- L’imperméabilisation des sols, causée par les aménagements de le ZAC, a-t-elle été étudiée ?
- Le réseau de collecte des eaux pluviales se déverse vers le Balory qui a du mal à contenir les afflux des intempéries. (la route Cesson / Seine-Port a été coupée à plusieurs reprises pour cause d’inondation). Quels aménagements sont envisagés pour mieux prendre en compte ces phénomènes ?
- La destruction d’un espace naturel (le verger de Cesson) abritant des variétés remarquables et même uniques, pose problème. La question d’une certaine autonomie alimentaire est largement posée en Ile de France et sur notre territoire. Un hectare et demi avec des bâtiments à proximité, en cœur de ville aurait dû permettre l’installation d’une exploitation agricole conséquente de maraîchage. Dans l’espace « sauvegardé » prévu, est-il envisagé de relancer une consultation pour préserver le mieux possible un espace naturel entretenu de manière responsable afin qu’il profite au plus grand nombre d’habitants du territoire ?
- Avant de détruire un espace naturel paysager remarquable et de donner suite à un trop facile programme immobilier, il est nécessaire de suspendre cette modification du PLU jusqu’à obtenir une réflexion collective et des propositions en lien avec les accords de Paris sur le climat et les propositions de la convention citoyenne sur le climat.
- Nous souhaitons qu'un avis négatif soit donné à la modification n°5 du PLU.
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Page 18 sur 43 2/ Courriel : Personne anonyme 1
- Nouvelle dégradation de nos espaces naturels.
- En cas de très fortes intempéries, comme il s'en produit de plus en plus, le béton n'a jamais absorbé l'eau ruisselante. Il faudra donc prévoir de nouveaux bassins de rétention d'eau.
- Le stationnement est de plus en plus compliqué. Dans votre projet avez vous inclus de nouveaux parkings ?
- Avez-vous prévu de nouvelles lignes de bus ?
- Les trains du RER D sont régulièrement bondés. Qu'avez vous prévu pour alléger ce problème et non l'alourdir ?
- Avez vous prévu l'ouverture de nouvelles écoles, crèches, collèges, lycées, tous déjà surchargés ?
- Nous sommes envahis de nouvelles constructions. Laissez nous nos espaces verts.
3/ Courriel : Personne anonyme 2
- Mes inquiétudes et mes réticences sont parfaitement énumérées dans l'intervention écrite de M. HEITZ, président de l'association ARNASSEN.
- Il me semble peu rationnel d'augmenter la densité de population sans envisager les structures d’accueil (transports, santé, commerces, éducation, loisirs, culture....).
- Les différents quartiers pavillonnaires remplacent nos espaces naturels devenus si précieux.
Devra-t-on attendre l’apparition des problèmes, pourtant prévisibles, pour apporter des solutions, au lieu de les anticiper ?
4/ Courriel : Personne anonyme 3 - Des grands logements ? Ce serait bien...
5/ Courriel : M. HIREP et Mme RAFFIER
- En limite des habitations riveraines l'espace vert proposé n'est pas garanti et les 5 m de distance sont minimes en termes de proximité.
- La hauteur des constructions risque d'impacter le paysage et ne respecterait pas les normes de vis à vis pour les jardins voisins.
- Nous avons une structure déjà présente en vis à vis de nos propriétés avec un toit à 45° qui n'est absolument pas en accord avec l'ensemble des bâtisses alentours et l'espace vert qui délimiterait les propriétés n'existe pas à ma connaissance.
- Le projet risque d'apporter une forte affluence dans une zone de résidence calme et sécurisée.
- Les demandes et les inquiétudes des habitants et des propriétaires alentours ne sont pas prises en considération.
- Nous avons constaté la dégradation de la qualité de vie de la ville et la baisse de la valeur des produits immobiliers depuis l'arrivée de telles constructions.
Modification n° 5 du PLU de Cesson (77)
Tribunal administratif n° E20000066/77 (28/09/20) / Arrêté municipal n° 194-2020 (09/10/20)
Page 19 sur 43 6/ Courriel : M. Gérard GOMEZ
7/ Registre papier : M. Michel TARBOURIECH Opposition ou réserves sur :
- l'augmentation de la surface constructible du "verger" de 55% à 60%, - l'augmentation de la hauteur de 12 m à 12,50 m des futures constructions, - la possibilité qui serait concédée de construire en limite de propriété, - le choix de toitures à forte pente.
Synthèse des réponses de la commune aux différentes observations Voir le texte intégral de la réponse en annexe 9.
- Dans le PLU élaboré et approuvé en décembre 2003, la densification douce du centre-ville était déjà envisagée. La modification n° 2 du PLU a porté sur les terrains de centre-ville afin de favoriser leur aménagement. La modification n°5 du PLU vient en complément de la modification n°2 afin d’adapter le règlement du PLU à l’évolution du projet, du marché immobilier et des injonctions de l’État en termes de densification et de mixité sociale.
L'augmentation de l’emprise au sol envisagée de 0,5 point, n’entraînera pas une densification significative de la ZAC du centre-ville mais une optimisation de la ressource foncière. La modification n°5 du PLU n’aura pas d’incidence notable sur l’environnement car elle ne permettra pas une augmentation plus importante de population que celle prévue actuellement dans le futur PLU en cours d’élaboration. Les observations faites par la population lors de l’enquête publique concernant les conséquences d’une augmentation de population, d’imperméabilisation des sols et la conquête de nouveaux espaces naturels paraissent excessives.
- Le secteur du centre-bourg distant d’environ un kilomètre de la gare du RER D présente une certaine tension en matière de stationnements par rapport aux différents besoins. La norme d’une place de stationnement par logement est incompatible avec la réalité du territoire cessonnais, du bien vivre ensemble et du consommer local auquel les habitants et les élus sont attachés.
- L’intérêt économique du verger n’était vraisemblablement pas établi et, faute de bénévoles, celui-ci était dans une situation très délicate. La moitié a été vendue et l’autre moitié sera protégée et conservée du fait de son intérêt patrimonial et de sa biodiversité, soit environ
- L’intérêt économique du verger n’était vraisemblablement pas établi et, faute de bénévoles, celui-ci était dans une situation très délicate. La moitié a été vendue et l’autre moitié sera protégée et conservée du fait de son intérêt patrimonial et de sa biodiversité, soit environ