* Le public a été informé, en amont de l'enquête publique, par une concertation : mise en ligne du dossier de projet sur le site internet de la mairie, mise à disposition d'un cahier d'expression, création d’une adresse courriel dédiée à cette procédure temporaire, recueil de remarques sur un formulaire dématérialisé, insertion dans le fascicule mensuel communal.
J'estime que le public a bénéficié d'une concertation de bonne qualité avant l'enquête publique.
* Le dossier était clairement présenté et facilement compréhensible. Les modifications proposées étaient en caractères rouges et une cartographie comparative (avant / après modification) était proposée.
J'estime que le dossier a permis une bonne information du public.
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Page 25 sur 43 II.3 - Concernant le projet
* Cette procédure ne change pas les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable (PADD).
* Ce projet ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière et ne réduit pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance.
* Une concertation avec le public a été mise en place avant l'enquête publique.
* Les modifications du règlement concernent principalement une augmentation modérée de la densification (marge de recul passant de 5 m à 3 m, emprise au sol des constructions passant de 55% à 60% de la superficie dans le secteur AUa, hauteur maximale des constructions passant de 14 m à 15,50 m dans le secteur AUa1 et limitée à 12,50 m dans le secteur AUa2. Cette augmentation de la densité est judicieuse et conforme à la réglementation du SDRIF.
* La façade des bâtiments devra comporter un recul de 2 m minimum au-delà de 10,50 m de de hauteur, ce qui permettra de diminuer l'impact visuel des bâtiments.
* L’emplacement réservé n° 11 avait pour objet le maintien d'un accès à la zone AUa. La parcelle sur laquelle il se trouve ayant été acquise par l’établissement public foncier d’Île-de-France pour la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg", il n'y a donc aucune raison de le maintenir. Le plan de zonage est donc modifié.
* Le rapport de présentation comporte des mises à jour concernant la modification n° 4 du PLU précédemment approuvée et les nouvelles modalités de la révision du PLU en cours d'élaboration.
J'estime que les modifications envisagées dans le règlement du PLU de la commune sont justifiées pour permettre la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg".
L’emplacement réservé n° 11 étant devenu inutile, j'estime que sa suppression est justifiée.
II.4 - Concernant l'avis des services consultés
* Les Personnes publiques associées (PPA) ont reçu une notification du projet de modification n° 5 du PLU par courrier en date du 6 octobre 2020.
* La mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) a décidé, après examen au cas par cas, que la modification n°5 du plan local d’urbanisme (PLU) de Cesson n'était pas soumise à évaluation environnementale.
* L'Établissement public d'aménagement de Sénart a donné un avis favorable avec réserves.
Celles-ci concernent diverses modifications permettant d'assurer une cohérence dans le règlement, notamment limiter à 2,30 m la largeur des places de stationnement en bataille en
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Page 26 sur 43 sous-sol, fixer le nombre minimal de stationnement des vélos pour les établissements scolaires à "1 place pour 8 élèves" plutôt que de le laisser ouvert à "huit à douze élèves" et prévoir que 50% minimum des places soient abritées et sécurisées, permettre des utilisations élargies dans les marges de recul (stationnement, aménagement de terrasses, implantation d’annexes).
J'estime qu'une largeur de 2,30 m pour un emplacement de stationnement en sous-sol est trop faible pour des véhicules dont la largeur moyenne est de 1,80 m environ. Une largeur de 2,50 m, si possible, serait préférable. Je souscris aux propositions concernant les places de stationnement pour vélos, celles-ci étant de nature à favoriser l'utilisation de ce moyen de transport. L'utilisation des marges de recul, malgré un intérêt certain, présente le risque d'une perte d'espaces de "respiration" entre les constructions. Je n'y suis donc pas favorable.
* La Direction départementale des territoires (DDT) de Seine- et-Marne a émis un avis favorable sur le projet de modification n° 5 du PLU de Cesson, sous réserve de mener à bien la procédure de révision générale du PLU (zone AUc notamment). Elle a formulé quelques observations, notamment une erreur relevée dans la note explicative du projet (9%
d'augmentation de l'emprise au sol au lieu de 5%). Elle souhaite que soit intégré à l'article 12 du règlement de la zone AU le seuil réglementaire pour les places de stationnement dédiées aux personnes à mobilité réduite dans le cadre de chaque nouvelle opération (2%) et la réduction de 15% au minimum des aires de stationnement pour véhicules motorisés en
"Centre-Bourg", créée le 17 août 2020.
J'estime que "l'erreur" signalée dans la note explicative du projet (9% d'augmentation de l'emprise au sol au lieu de 5%) pourrait être corrigée pour éviter toute ambiguïté même si passer de 55% à 60% d'emprise consiste bien à augmenter le droit à bâtir de 9%.
J'estime que l'article 12 du règlement de la zone AU devrait intégrer le seuil réglementaire pour les places de stationnement dédiées aux personnes à mobilité réduite dans le cadre de chaque nouvelle opération (2%) conformément au décret n°2006-1658 du 21 décembre 2006.
Par contre, les dispositions de l'article L.151-31 du Code de l'urbanisme concernant la réduction de 15% au minimum des aires de stationnement pour véhicules motorisés en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage, figure déjà dans l'article AU12, paragraphe 3.2, du projet de modification du règlement.
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* La Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France a émis un avis favorable sous réserve expresse de l'instauration d'une bande tampon de 3 m en zone urbaine, à partir de la limite foncière, dans les zones AU limitrophes d'espaces agricoles en raison de l'arrêté du 27 décembre 2019 régissant l'usage des produits phytosanitaires et instaurant des zones de non traitement.
La modification n° 5 du PLU est destinée à permettre l'aménagement de la ZAC
"Centre-Bourg" et donc de la zone AUa. J'estime que cette zone n'est pas concernée par l'instauration d'une bande tampon de 3 m car elle n'est limitrophe d'aucun espace agricole.
En ce qui concerne les autres zones AU, la demande de la Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France devrait être étudiée lors de la révision du PLU en cours d'élaboration.
* Ile-de-France Mobilités préconise, pour une meilleure compatibilité avec le Plan de déplacements urbains d'Île-de-France (PDUIF), deux options envisageables concernant les emplacements de stationnement pour les nouvelles constructions à destination de bureaux : - conserver une norme plafond à plus de 500 mètres des points de desserte de transport en commun structurant mais l'aligner sur celle prévue pour les nouvelles constructions localisées à moins de 500 mètres de la gare RER ou d'une future station du TZen2, soit une place maximum pour 45 m2 de surface de plancher,
- et/ou transformer la norme plafond de 1 place pour 55 m2 de surface de plancher à plus de 500 mètres de la gare et/ou des futures stations du TZen2 en une norme minimale, que les constructeurs pourront dépasser en tant que de besoin.
La ZAC "Centre Bourg" ne prévoit pas de construction à destination de bureaux. Le projet de modification du PLU peut être donc être mis en conformité avec le PDUIF sans conséquence pour la zone AU, comme indiqué par la commune.
II.5 - Concernant la compatibilité avec le SDRIF
En l'absence de Schéma de cohérence territoriale (SCoT), le PLU doit respecter les orientations du Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) approuvé par décret en 2013. Le projet de modification n° 5 du PLU a pour effet d'augmenter la densité dans la zone AUa. J'estime qu'il est compatible avec les orientations du SDRIF si ce n'est la possibilité de construire en zone AUc, en dehors de l'espace urbanisé, que la DDT conseille, fort justement, de retravailler lors de la révision du PLU en cours.
II.6 - Concernant la participation et les observations du public
* Durant les trois permanences effectuées, quinze personnes se sont présentées pour obtenir des explications sur le projet.
* Sept contributions ont été déposées (une dans le registre d'enquête papier et six dans la boîte courriel), ce qui est très peu.
Compte tenu du nombre d'habitants du territoire, de la bonne information du public, de la publicité réalisée, de la concertation mise en place avant l'enquête publique et des
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Page 28 sur 43 moyens mis en œuvre pour faciliter le dépôt des observations (boîte courriel notamment), j'estime que cette enquête publique a peu retenu l’attention du public.
Les observations concernaient notamment :
* Les aménagements envisagés pour la collecte des eaux pluviales compte tenu de l'imperméabilisation des sols dans la ZAC, le réseau de collecte actuel qui se déverse vers le ru du Balory étant insuffisant.
* L’augmentation de la population de la ville en l'absence d'aménagements pour soulager le réseau de mobilité du territoire qui est déjà surchargé.
* L'augmentation de la densité de population sans envisager les structures d’accueil (commerces, éducation, loisirs, culture....).
* La destruction d’un espace naturel (le verger de Cesson) abritant des variétés remarquables et même uniques, pose problème.
* L'augmentation de la surface constructible de 55% à 60%.
* L'augmentation de la hauteur des futures constructions.
* Les difficultés de stationnement.
* La dégradation de la qualité de vie dans la ville.
* La baisse de la valeur de l'immobilier depuis l'arrivée de telles constructions.
* La possibilité de construire en limite de propriété.
* Le choix de toitures à forte pente.
* La prise en considération des demandes et des inquiétudes des habitants.
Les réponses ont fait état des éléments suivants :
- Les demandes concernant les aménagements du réseau de mobilités, la collecte des eaux pluviales, les bus ou la fréquentation du RER D,… ne relèvent pas de la responsabilité communale ou seront probablement abordées lors de la révision du PLU en cours d'élaboration.
- Le devenir du verger qui sera partagé et conservé pour moitié est exposé dans les réponses de la commune et notamment l'absence de personnes bénévoles ou d'associations s'engageant à l'entretenir. La solution retenue semble la seule possible.
- L'augmentation de population est ici modérée (415 logements) et répond aux obligations de densification de population imposées aux communes par le Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF).
- Comme l'indique la commune, la norme d’une place de stationnement par logement est incompatible avec la réalité du territoire, du bien vivre ensemble et consommer local.
- Il est certain que la transformation d'un quartier apporte une certaine affluence qui devrait être maitrisée de même que la sécurité des biens et des personnes.
- Aucune preuve n'a été apportée concernant une baisse éventuelle de la valeur des biens.
- Le retrait de 8 m des constructions (4 m de bande verte + 4 m de bande non constructible) devrait permettre de conserver une certaine indépendance aux habitations existantes.
- L'esthétique des toitures relève de traditions locales et de choix communaux.
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Page 29 sur 43 - La prise en considération des demandes des habitants relève des élus et il ne m'appartient pas d'en juger.
J'estime que la Mairie a répondu de manière satisfaisante aux observations du public.
II.7 - Avis du commissaire enquêteur Au terme de la présente enquête publique :
* après avoir pris connaissance de la procédure,
* après avoir pris connaissance du dossier,
* après avoir visité le site concerné,
* après avoir reçu le public lors des trois permanences effectuées,
* après avoir considéré toutes les observations du public, les avoir analysées et y avoir répondu,
* après avoir consulté la municipalité de Cesson en lui remettant un procès-verbal de synthèse des observations du public et pris connaissance de ses réponses,
En conclusion, compte tenu des éléments exposés ci-avant motivant mon avis :
Recommandations :
- L'article 12 du règlement de la zone AU devrait intégrer le seuil réglementaire de 2%
pour les places dédiées au stationnement des personnes à mobilité réduite, dans le cadre de chaque nouvelle opération, conformément au décret n°2006-1658 du 21 décembre 2006 et repris dans le Plan de déplacements urbains d'Île-de-France (PDUIF).
- L'article 12 du règlement de la zone AU devrait être mis en conformité avec le PDUIF concernant les stationnements attachés aux constructions à destination de bureaux.
J'émets un AVIS FAVORABLE
au projet de modification n° 5 du Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Cesson (département de Seine-et-Marne).
Fait à Nandy, le 8 janvier 2021 Le commissaire enquêteur
Henri LADRUZE
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DÉPARTEMENT DE SEINE-ET-MARNE
ENQUÊTE PUBLIQUE
MODIFICATION N° 5 DU PLAN LOCAL D'URBANISME DE LA COMMUNE DE CESSON
C - ANNEXES
Les annexes font partie intégrante du rapport
1 - Désignation du commissaire enquêteur 2 - Arrêté prescrivant l'enquête publique 3 - Avis d'enquête publique
4 - Première insertion dans "La République de Seine-et-Marne"
5 - Première insertion dans "Le Parisien" (Seine-et-Marne) 6 - Deuxième insertion dans "La République de Seine-et-Marne"
7 - Deuxième insertion dans "Le Parisien" (Seine-et-Marne) 8 - Information dans le "Rendez-vous à Cesson" n° 147
9 - Mémoire de la commune en réponse aux observations du public 10 - Certificat d'affichage du maire de Cesson
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Page 31 sur 43 1 - Désignation du commissaire enquêteur
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Page 32 sur 43 2 - Arrêté prescrivant l'enquête publique
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Page 35 sur 43 3 - Avis d'enquête publique
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Page 36 sur 43 4 - Première insertion dans "La République de Seine-et-Marne"
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Page 37 sur 43 5 - Première insertion dans "Le Parisien", édition de Seine-et-Marne
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Page 38 sur 43 6 - Deuxième insertion dans "La République de Seine-et-Marne"
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Page 39 sur 43 7 - Deuxième insertion dans "Le Parisien", édition de Seine-et-Marne
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Page 40 sur 43 8 - Information dans le "Rendez-vous à Cesson" n° 147
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Page 41 sur 43 9 - Mémoire de la commune en réponse aux observations du public
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Page 43 sur 43 10 - Certificat d'affichage du maire de Cesson