L'EPA de Sénart, par courrier du 2 novembre 2020, a donné un avis favorable avec réserves : - Diverses modifications permettant d'assurer une cohérence dans le règlement.
- Préciser dans l'article AU4 que le traitement des eaux pluviales se fera "dans les cas de stationnement extérieur sur surface imperméabilisée".
- Limiter, dans l'article AU12, la largeur des places de stationnement en bataille à 2,30 mètres en sous-sol et fixer le nombre minimal de stationnement des vélos pour les établissements scolaires à "1 place pour 8 élèves" plutôt que de le laisser ouvert à "huit à douze élèves". Pour favoriser la pratique du vélo, prévoir que 50% minimum des places soient abritées et
sécurisées.
- Dans l'article AU13, concernant l'obligation de planter dans les marges de recul, retirer l'obligation d'être traitées en jardin pour permettre des utilisations élargies de ces espaces telles que l'aménagement de quelques places de stationnement, l’aménagement de terrasses au niveau du sol ou l’implantation d’annexes.
Modification n° 5 du PLU de Cesson (77)
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Page 16 sur 43 V.3 - Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France
Par courrier du 2 novembre 2020, la Chambre d'agriculture de la région Ile-de-France a émis un avis favorable sous réserve expresse de l'instauration d'une bande tampon de 3 m en zone urbaine, à partir de la limite foncière, dans les zones AU limitrophes d'espaces agricoles en raison de l'arrêté du 27 décembre 2019 régissant l'usage des produits phytosanitaires et instaurant des zones de non traitement.
V.4 - Ile-de-France Mobilités
Ile-de-France Mobilités a émis ses observations par courrier et courriel du 18 décembre 2020.
Il est observé que pour une meilleure compatibilité avec le Plan de déplacements urbains d'Île-de-France (PDUIF), deux options sont envisageables concernant les emplacements de stationnement pour les nouvelles constructions à destination de bureaux. Il est préconisé :
- de conserver une norme plafond à plus de 500 mètres des points de desserte de transport en commun structurant mais de l'aligner sur celle prévue pour les nouvelles constructions localisées à moins de 500 mètres de la gare RER ou d'une future station du TZen 2, soit une place maximum pour 45 m2 de surface de plancher,
- et/ou de transformer la norme plafond de 1 place pour 55 m2 de surface de plancher à plus de 500 mètres de la gare et/ou des futures stations du TZen 2 en une norme minimale, que les constructeurs pourront dépasser en tant que de besoin.
VI - Compatibilité avec le SDRIF
L'élaboration d'un Schéma de cohérence territoriale (SCoT) a été prescrite par la communauté d'agglomération "Grand Paris Sud" dont fait partie la commune de Cesson. Celui-ci n'ayant pas encore abouti, le PLU doit être compatible avec le Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) qui, approuvé par décret n° 2013-1241 du 27 décembre 2013, impose, d'ici 2030, sur l’espace urbanisé de 2013, une augmentation de 10 % de la densité humaine et de la densité moyenne. Le projet de modification du PLU a pour effet d'augmenter la densité dans la zone AUa. Il est compatible avec les orientations du SDRIF.
VII - Observations du public, réponses et analyse VII.1 - Dénombrement des observations
La participation du public a été peu importante :
À l'issue de l'enquête publique, sept contributions ont été recueillies, réparties ainsi :
Boîte courriel (C) 6
Registre papier (P) 1
Observation orale (O) 0
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Page 17 sur 43 VII.2 - Procès-verbal de synthèse des observations et mémoire en réponse J'ai rencontré à la mairie de Cesson, le 21 décembre 2020, M. BELHOMME, adjoint au maire chargé de l'urbanisme, et M. CUNAULT, directeur de l'Aménagement, pour leur remettre un procès-verbal de synthèse de toutes les observations recueillies au cours de l'enquête et la copie intégrale des originaux. J'ai reçu, le 6 janvier 2021, par courriel, un mémoire en réponse aux observations du public.
VII.3 - Synthèse et analyse des observations
La commune a répondu globalement aux observations. Son mémoire en réponse figure intégralement en annexe 9 du présent rapport. Il conviendra de s'y reporter.
1/ Courriel : M. Florent HEITZ, Président de l’ARNASSEN (Association pour la reconnaissance de Noisement, l'aménagement de son site et la sauvegarde de son environnement naturel)
- Le réseau de mobilité du territoire portant sur les communes de Cesson, Vert Saint Denis, Savigny le Temple, Nandy et Seine-Port est déjà surchargé : quels aménagements sont prévus pour soulager ce réseau des mobilités ? Sinon, est-ce bien raisonnable d’augmenter la population de Cesson, si aucune action conséquente à très court terme n’est envisagée dans ce PLU ?
- L’imperméabilisation des sols, causée par les aménagements de le ZAC, a-t-elle été étudiée ?
- Le réseau de collecte des eaux pluviales se déverse vers le Balory qui a du mal à contenir les afflux des intempéries. (la route Cesson / Seine-Port a été coupée à plusieurs reprises pour cause d’inondation). Quels aménagements sont envisagés pour mieux prendre en compte ces phénomènes ?
- La destruction d’un espace naturel (le verger de Cesson) abritant des variétés remarquables et même uniques, pose problème. La question d’une certaine autonomie alimentaire est largement posée en Ile de France et sur notre territoire. Un hectare et demi avec des bâtiments à proximité, en cœur de ville aurait dû permettre l’installation d’une exploitation agricole conséquente de maraîchage. Dans l’espace « sauvegardé » prévu, est-il envisagé de relancer une consultation pour préserver le mieux possible un espace naturel entretenu de manière responsable afin qu’il profite au plus grand nombre d’habitants du territoire ?
- Avant de détruire un espace naturel paysager remarquable et de donner suite à un trop facile programme immobilier, il est nécessaire de suspendre cette modification du PLU jusqu’à obtenir une réflexion collective et des propositions en lien avec les accords de Paris sur le climat et les propositions de la convention citoyenne sur le climat.
- Nous souhaitons qu'un avis négatif soit donné à la modification n°5 du PLU.
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Page 18 sur 43 2/ Courriel : Personne anonyme 1
- Nouvelle dégradation de nos espaces naturels.
- En cas de très fortes intempéries, comme il s'en produit de plus en plus, le béton n'a jamais absorbé l'eau ruisselante. Il faudra donc prévoir de nouveaux bassins de rétention d'eau.
- Le stationnement est de plus en plus compliqué. Dans votre projet avez vous inclus de nouveaux parkings ?
- Avez-vous prévu de nouvelles lignes de bus ?
- Les trains du RER D sont régulièrement bondés. Qu'avez vous prévu pour alléger ce problème et non l'alourdir ?
- Avez vous prévu l'ouverture de nouvelles écoles, crèches, collèges, lycées, tous déjà surchargés ?
- Nous sommes envahis de nouvelles constructions. Laissez nous nos espaces verts.
3/ Courriel : Personne anonyme 2
- Mes inquiétudes et mes réticences sont parfaitement énumérées dans l'intervention écrite de M. HEITZ, président de l'association ARNASSEN.
- Il me semble peu rationnel d'augmenter la densité de population sans envisager les structures d’accueil (transports, santé, commerces, éducation, loisirs, culture....).
- Les différents quartiers pavillonnaires remplacent nos espaces naturels devenus si précieux.
Devra-t-on attendre l’apparition des problèmes, pourtant prévisibles, pour apporter des solutions, au lieu de les anticiper ?
4/ Courriel : Personne anonyme 3 - Des grands logements ? Ce serait bien...
5/ Courriel : M. HIREP et Mme RAFFIER
- En limite des habitations riveraines l'espace vert proposé n'est pas garanti et les 5 m de distance sont minimes en termes de proximité.
- La hauteur des constructions risque d'impacter le paysage et ne respecterait pas les normes de vis à vis pour les jardins voisins.
- Nous avons une structure déjà présente en vis à vis de nos propriétés avec un toit à 45° qui n'est absolument pas en accord avec l'ensemble des bâtisses alentours et l'espace vert qui délimiterait les propriétés n'existe pas à ma connaissance.
- Le projet risque d'apporter une forte affluence dans une zone de résidence calme et sécurisée.
- Les demandes et les inquiétudes des habitants et des propriétaires alentours ne sont pas prises en considération.
- Nous avons constaté la dégradation de la qualité de vie de la ville et la baisse de la valeur des produits immobiliers depuis l'arrivée de telles constructions.
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Page 19 sur 43 6/ Courriel : M. Gérard GOMEZ
7/ Registre papier : M. Michel TARBOURIECH Opposition ou réserves sur :
- l'augmentation de la surface constructible du "verger" de 55% à 60%, - l'augmentation de la hauteur de 12 m à 12,50 m des futures constructions, - la possibilité qui serait concédée de construire en limite de propriété, - le choix de toitures à forte pente.
Synthèse des réponses de la commune aux différentes observations Voir le texte intégral de la réponse en annexe 9.
- Dans le PLU élaboré et approuvé en décembre 2003, la densification douce du centre-ville était déjà envisagée. La modification n° 2 du PLU a porté sur les terrains de centre-ville afin de favoriser leur aménagement. La modification n°5 du PLU vient en complément de la modification n°2 afin d’adapter le règlement du PLU à l’évolution du projet, du marché immobilier et des injonctions de l’État en termes de densification et de mixité sociale.
L'augmentation de l’emprise au sol envisagée de 0,5 point, n’entraînera pas une densification significative de la ZAC du centre-ville mais une optimisation de la ressource foncière. La modification n°5 du PLU n’aura pas d’incidence notable sur l’environnement car elle ne permettra pas une augmentation plus importante de population que celle prévue actuellement dans le futur PLU en cours d’élaboration. Les observations faites par la population lors de l’enquête publique concernant les conséquences d’une augmentation de population, d’imperméabilisation des sols et la conquête de nouveaux espaces naturels paraissent excessives.
- Le secteur du centre-bourg distant d’environ un kilomètre de la gare du RER D présente une certaine tension en matière de stationnements par rapport aux différents besoins. La norme d’une place de stationnement par logement est incompatible avec la réalité du territoire cessonnais, du bien vivre ensemble et du consommer local auquel les habitants et les élus sont attachés.
- L’intérêt économique du verger n’était vraisemblablement pas établi et, faute de bénévoles, celui-ci était dans une situation très délicate. La moitié a été vendue et l’autre moitié sera protégée et conservée du fait de son intérêt patrimonial et de sa biodiversité, soit environ 4 400 m².
- Le parti pris d’aménagement de la ZAC prévoyant une bande verte de 4 ml à laquelle s’ajoute une bande non constructible d’une largeur équivalente en limite des propriétés riveraines, le dossier de modification soumis à approbation sera précisé en cohérence afin de garantir une certaine intimité avec les constructions voisines existantes.
Commissaire enquêteur
- La présente enquête publique consiste principalement en une modification du règlement de la zone AU pour permettre la réalisation de la ZAC "Centre Bourg". Les demandes
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Page 20 sur 43 concernant les aménagements du réseau de mobilités, la collecte des eaux pluviales, les bus ou la fréquentation du RER D,… ne relèvent pas de la responsabilité communale ou seront probablement abordées lors de la révision du PLU en cours d'élaboration.
- L'augmentation de population est ici modérée (415 logements) et répond aux obligations de densification de population imposées aux communes par le Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF).
- Il est certain que la transformation d'un quartier apporte une certaine affluence qui devrait être maitrisée de même que la sécurité des biens et des personnes.
- J'admets que la norme d’une place de stationnement par logement est incompatible avec la réalité du territoire.
- Aucune preuve n'a été apportée concernant une baisse éventuelle de la valeur des biens.
- La taille des logements ne relève pas de l'enquête publique.
- Le devenir du verger qui sera partagé et conservé pour moitié est exposé dans les réponses de la commune et notamment l'absence de personnes bénévoles ou d'associations s'engageant à l'entretenir. La solution retenue semble bien la seule possible.
- Le retrait de 8 m des constructions (4 m de bande verte + 4 m de bande non constructible) devrait permettre de conserver une certaine indépendance aux habitations existantes.
- L'esthétique des toitures relève de traditions locales et de choix communaux.
- La prise en considération des demandes des habitants relève des élus et il ne m'appartient pas d'en juger.
Question du commissaire enquêteur
Quelle est la décision envisagée suite à la préconisation d'Ile-de-France Mobilités, pour une meilleure compatibilité avec le Plan de déplacements urbains d'Île-de-France (PDUIF), concernant les emplacements de stationnement pour les nouvelles constructions à destination de bureaux : - conserver une norme plafond à plus de 500 mètres des points de desserte de transport en commun structurant mais l'aligner sur celle prévue pour les nouvelles constructions localisées à moins de 500 m de la gare RER ou d'une future station du TZen 2, soit une place maximum pour 45 m2 de surface de plancher,
- et/ou transformer la norme plafond de 1 place pour 55 m2 de surface de plancher à plus de 500 mètres de la gare et/ou des futures stations du TZen 2 en une norme minimale, que les constructeurs pourront dépasser en tant que de besoin.
Réponses de la commune
Voir le texte intégral de la réponse en annexe 9.
- Le programme de construction de la ZAC ne prévoyant pas de surface à destination de bureaux, le projet de modification sera amendé sur ce point sans conséquence.
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Page 21 sur 43 Commissaire enquêteur
- La réponse concernant les stationnements attachés aux constructions à usage de bureaux est satisfaisante.
Fait à Nandy, le 8 janvier 2021 Le Commissaire enquêteur
Henri LADRUZE
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DÉPARTEMENT DE SEINE-ET-MARNE
ENQUÊTE PUBLIQUE
MODIFICATION N° 5 DU PLAN LOCAL D'URBANISME DE LA COMMUNE DE CESSON
Du 18 novembre au 19 décembre 2020 B - CONCLUSIONS MOTIVÉES ET AVIS
Henri LADRUZE, commissaire enquêteur
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Page 23 sur 43 I - Rappel de l'objet et des modalités de l'enquête publique
La commune de Cesson (10 418 habitants - 4 016 ménages - INSEE 2017) occupe un 9 décembre 2015, 17 décembre 2015 et 12 octobre 2016.
Une révision du PLU, prescrite par le conseil municipal le 14 septembre 2016, est en cours d'élaboration.
La commune fait partie de la communauté d'agglomération "Grand Paris Sud" qui devrait avoir la maîtrise de l'aménagement de l'espace mais cette compétence n’a pas été retenue par les élus.
Un Schéma de cohérence territoriale (SCoT), prescrit le 19 décembre 2017, est en cours d'élaboration.
Le présent projet de modification n° 5 du PLU est destiné à adapter le règlement pour permettre la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg" autorisée par arrêté préfectoral n° 2020/DDT/STAC/003 du 17 août 2020. Il concerne :
- la modification du règlement de la zone AU,
- la suppression de l’emplacement réservé n°11, situé dans le périmètre de la ZAC, - le complément apporté au rapport de présentation.
Cette procédure ne change pas les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable (PADD), ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière et ne réduit pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance.
Cette enquête publique a été organisée par l'arrêté municipal n° 194-2020 du 9 octobre 2020 après ma désignation en tant que commissaire enquêteur par décision n° E20000066/77 du 28 septembre 2020 du tribunal administratif de Melun.
L’enquête publique s'est déroulée du 18 novembre au 19 décembre 2020 soit durant trente-deux jours consécutifs.
Trois permanences ont été effectuées dans les locaux de la mairie de Cesson.
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Page 24 sur 43 II - Conclusions motivées et avis du commissaire enquêteur
II.1 - Concernant le déroulement de l’enquête
J'ai constaté les éléments suivants :
* L'insertion de l'avis d'enquête dans deux journaux locaux diffusés en Seine-et-Marne a été effectuée à deux reprises, dans les délais légaux.
* L’affichage administratif obligatoire sur les panneaux d'informations de la commune a été effectué dans les délais légaux.
* Le dossier d’enquête dématérialisé et téléchargeable a été mis à la disposition du public, sur le site internet de la mairie de Cesson, pendant toute la durée de l'enquête.
* Le dossier d’enquête papier a été mis à la disposition du public à la mairie de Cesson, aux jours et heures d'ouverture habituels des bureaux, pendant toute la durée de l'enquête.
* Un registre d’enquête papier à feuilles non mobiles, paraphé par mes soins, a été mis à la disposition du public, à la mairie, aux jours et heures d'ouverture habituels des bureaux, pendant toute la durée de l'enquête.
* Un équipement informatique permettant au public de consulter le dossier a été mis à disposition à la mairie.
* Une boîte courriel dédiée a été mise à la disposition du public pour recueillir les observations pendant toute la durée de l'enquête.
* Les trois permanences prévues ont été effectuées aux jours et heures prévus.
* Les services de la mairie ont apporté le support logistique nécessaire permettant d’accueillir le public dans de bonnes conditions sanitaires (épidémie de Covid-19).
* Aucun incident notable n'est à signaler durant cette enquête publique.
II.2 - Concernant l'information du public
* Le public a été informé, en amont de l'enquête publique, par une concertation : mise en ligne du dossier de projet sur le site internet de la mairie, mise à disposition d'un cahier d'expression, création d’une adresse courriel dédiée à cette procédure temporaire, recueil de remarques sur un formulaire dématérialisé, insertion dans le fascicule mensuel communal.
J'estime que le public a bénéficié d'une concertation de bonne qualité avant l'enquête publique.
* Le dossier était clairement présenté et facilement compréhensible. Les modifications proposées étaient en caractères rouges et une cartographie comparative (avant / après modification) était proposée.
J'estime que le dossier a permis une bonne information du public.
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Page 25 sur 43 II.3 - Concernant le projet
* Cette procédure ne change pas les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable (PADD).
* Ce projet ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière et ne réduit pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance.
* Une concertation avec le public a été mise en place avant l'enquête publique.
* Les modifications du règlement concernent principalement une augmentation modérée de la densification (marge de recul passant de 5 m à 3 m, emprise au sol des constructions passant de 55% à 60% de la superficie dans le secteur AUa, hauteur maximale des constructions passant de 14 m à 15,50 m dans le secteur AUa1 et limitée à 12,50 m dans le secteur AUa2. Cette augmentation de la densité est judicieuse et conforme à la réglementation du SDRIF.
* La façade des bâtiments devra comporter un recul de 2 m minimum au-delà de 10,50 m de de hauteur, ce qui permettra de diminuer l'impact visuel des bâtiments.
* L’emplacement réservé n° 11 avait pour objet le maintien d'un accès à la zone AUa. La parcelle sur laquelle il se trouve ayant été acquise par l’établissement public foncier d’Île-de-France pour la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg", il n'y a donc aucune raison de le maintenir. Le plan de zonage est donc modifié.
* Le rapport de présentation comporte des mises à jour concernant la modification n° 4 du PLU précédemment approuvée et les nouvelles modalités de la révision du PLU en cours d'élaboration.
J'estime que les modifications envisagées dans le règlement du PLU de la commune sont justifiées pour permettre la réalisation de la ZAC "Centre-Bourg".
L’emplacement réservé n° 11 étant devenu inutile, j'estime que sa suppression est justifiée.
II.4 - Concernant l'avis des services consultés
* Les Personnes publiques associées (PPA) ont reçu une notification du projet de modification n° 5 du PLU par courrier en date du 6 octobre 2020.
* La mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) a décidé, après examen au cas
* La mission régionale d'autorité environnementale (MRAe) a décidé, après examen au cas