Créer une nouvelle offre d’habitat à proximité du tramway

Le projet « 50 000 logements nouveaux autour des axes de transports publics », lancé par La Cub en 2010 a pour objectif, comme son nom l’indique, de créer 50 000 nouveaux logements sur le territoire de l’intercommunalité afin de :

• Anticiper l’arrivée du tramway dans les zones urbanisées et proposer des logements accessibles économiquement. En effet, lors de la réalisation des deux premières phases du tramway, un constat a été fait. Il ressort que le tramway étant un élément attractif, même si la valorisation du foncier est difficile à estimer du fait du manque de recul et de l’absence d’étude, les logements construits à proximité des lignes ne sont pas forcément accessibles à tous.

• Contrer le phénomène d’étalement urbain en proposant des solutions innovantes notamment en densifiant les espaces situés dans les friches industrielles et commerciales, les entrées de ville,… pour répondre à la demande des populations désireuses de trouver un logement en ville.

• Mettre en œuvre le projet métropolitain dont l’un des objectifs est d’atteindre le million d’habitants.

Pour répondre à ces enjeux, plusieurs secteurs (en orange sur la figure 12) ont été identifiés principalement autour des extensions prévues du réseau tramway.

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

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Secteur 50 000 logements

La première phase de ce projet passe par le choix de 18 sites pilotes, appelés îlots témoins, situés principalement dans des zones où La Cub dispose déjà de stock foncier (en vert sur la figure 12), les premières constructions étant prévues dès 2014.

Ainsi, le long du tracé du TTM, deux îlots témoins ont été retenus :

- l’îlot Bruges-Petit Bruges, - l’îlot Blanquefort Andrian, qui fera

l’objet de l’étude ci-après. Légende :

Ilots témoins

Figure 12 : Localisation des secteurs 50 000 logements et du stock foncier de La Cub Source : La Cub - DF

Figure 13 : Localisation des îlots témoins 50 000 logements autour du TTM Source : www.lacub.fr

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Légende :

0 m 200 m

Périmètre de projet (maîtrise Cub) Périmètre de réflexion

Cet îlot a une superficie d’environ 3.9 ha. Actuellement, 2.7 ha sont maîtrisés par La Cub et la superficie restante pourrait l’être à moyen terme. Dans un premier temps, seul le foncier disponible fera l’objet d’un aménagement fin 2013 – début 2014.

Les outils de mise en œuvre

Au niveau de l’urbanisme réglementaire, pour permettre la mise en œuvre de ce projet, des évolutions doivent être apportées dans le PLU par l’intermédiaire de sa 7ième modification. Cette procédure est en cours. L’enquête publique est close depuis le 11 avril 2013, le rapport et les conclusions du Commissaire Enquêteur sont disponibles depuis juin 2013. Cependant, le document n’est pas encore opposable aux tiers.

Remarque 2 : Modification de l'intégration des opérations d'aménagement dans le PLU de La Cub

Cette 7ième modification permet d’intégrer les projets urbains différemment dans le PLU pour apporter une solution au manque de clarté exposé en Remarque 1. En effet, elle prévoit la création d’une nouvelle zone urbaine spécifique à chaque projet. Elle portera le nom « U-PROJET». Par exemple, pour le projet de cet îlot témoin, une nouvelle zone appelée « U-BLANQUEFORT-ANDRIAN » sera créée.

Ce zonage présente l’avantage d’avoir un règlement plus souple avec moins de contraintes. Il est adapté pour les projets urbains pour lesquels l’idée globale de ce que l’on veut réaliser est connue mais pas le programme en détail. C’est un urbanisme négocié qui permet aussi de laisser une marge de manœuvre aux architectes, promoteurs,…

Cependant, il doit être utilisé avec parcimonie. En effet, si le règlement est très souple et autorise des droits à construire importants, certaines personnes pourront réaliser ce qu’elles souhaitent même si ce n’est pas dans l’esprit du projet.

Cette modification prévoit donc la création de la zone « U-BLANQUEFORT-ANDRIAN » ainsi que le règlement y afférent à la place du zonage initial « UDm ».

Afin d’éviter les problèmes éventuellement liés à la souplesse du zonage « U-PROJET », le règlement nouvellement créé est assez précis. Trois articles permettent un peu plus de liberté et assurent une constructibilité plus importante que lors du classement en zone « UDm ».

Figure 14 : Périmètre du Projet Blanquefort Andrian Source : Fiche Cub - IGN 2008 - Ortophoto Cub

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Zone « UDm » Zone « U-ANDRIAN »

Article 5 :

Superficie minimale des terrains constructibles

Dans le cas d’un dispositif d’assainissement non collectif, le terrain doit présenter une superficie minimale de 400m²/équivalent logement.

Non réglementé.

Article 9 :

Emprise au sol des constructions

Suivant la forme du terrain et l’implantation du bâtiment, soit l’emprise n’est pas réglementée soit elle ne doit pas excéder 80% de la superficie totale du terrain.

Non réglementé.

Article 10 :

Hauteur maximale des constructions

Elle varie suivant l’implantation du bâtiment mais ne peut pas excéder 15 m.

La hauteur de la façade ne doit pas excéder 18 m.

Tableau 10 : Comparaison de quelques règles s'appliquant aux zonages UDm et U-ANDRIAN

L’évolution du PLU prévoit également l’abaissement du taux de réalisation de logements locatifs sociaux exigés par les servitudes de mixité sociale de 40 à 30% ainsi que la modification de l’Orientation d’Aménagement du centre-ville de Blanquefort pour intégrer le secteur Andrian.

En effet, cet îlot témoin doit s’inscrire dans un projet beaucoup plus large. Il doit être articulé avec le projet du centre-ville de Blanquefort dans le but de :

- « révéler l’attractivité de la centralité principale de la ville, articulée entre 3 entités commerciales complémentaires (Centre&co, centre-bourg/les Colonnes et la Renney),

- mettre en valeur le patrimoine bâti et végétal du centre-bourg historique et alentours,

- consolider un maillage de parcours “modes actifs”, créant de véritables liaisons entre le centre-bourg, les quartiers et vers la voie ferrée (axe TCSP),

- organiser un quartier de centre-ville plus dense, plus foisonnant et habité en favorisant la mixité fonctionnelle, intergénérationnelle et sociale. Les projets de nouveaux logements seront essentiellement répartis autour de l’axe Est-Ouest entre le centre-bourg et Andrian33 ».

Le programme prévoit 114 logements, 166 places de stationnements résidentiels, 5500 m² de surface de plancher de commerces et activités économiques,…

L’offre en logements y sera variée avec une majorité de logements semi- collectifs mais aussi des logements individuels et collectifs. De même, tous les types d’appartements (du T1 au T6 ou plus) seront représentés avec une majorité de logements type T3/T4.

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extrait de l’Orientation d’Aménagement Blanquefort Centre bourg-Andrian

Figure 15 : Les aménagements de l'îlot témoin Blanquefort-Andrian Source : 51N4E/GRAU-IDEA CONSULT-AGENCE LAVERNE-CVA-3E

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Les outils d’acquisition foncière

Pour mener à bien la démarche « 50 000 logements », La Cub a choisi de créer une entité, en mars 2012. Il s’agit de la SPL La Fabrique Métropolitaine, une Société Publique Locale constituée de La Cub et des 27 communes qui la composent.

La Fabrique Métropolitaine est en charge de gérer l’ensemble du projet. En effet, La Cub n’a pas vocation à maîtriser la totalité du foncier nécessaire à l’opération 50 000 logements ou à une autre. Pour les acquisitions, la SPL ne dispose pas de budget d’investissement. Elle négocie donc le foncier nécessaire aux aménagements directement avec des opérateurs privés ou bien, elle demande à La Cub d’intervenir pour son compte. Dans ce cas, les acquisitions sont menées par la Direction du Foncier. À l’heure actuelle, les modalités de cession de terrain ne sont pas explicitées clairement. La Direction du Foncier propose de mettre en place une délibération cadre afin d’en définir les modalités :

• cession à qui ?

• détermination du prix de cession qui aura certainement une décote par rapport au prix d’achat ou de France Domaine

• comment ?

En attendant cette délibération cadre, La Cub et la SPL travaillent en collaboration. Chaque semaine, les deux parties se rencontrent pour faire un point sur les coûts d’acquisition des terrains, les frais engagés par La Cub,… pour que la SPL puisse intégrer les coûts du foncier dans leur bilan d’aménagement.