Une extension urbaine liée au tramway

Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’une des stratégies mises en place par La Cub pour organiser la densification passait par l’aménagement de terrains en friches : « Ginko » en est l’un des exemples.

Situé à Bordeaux Lac, ce territoire de 23 hectares, appartenant à La Cub, était à l’origine un terrain non cultivé, laissé à l’état naturel. L’extension de la ligne de tramway pour desservir le quartier social existant des « Aubiers », le parc des expositions et dans un futur proche, le nouveau stade de Bordeaux, a été déterminante dans le choix de création de cet espace urbain. La décision de construire un éco-quartier provient également du fait qu’il soit desservi par le tramway, un mode de transport qui répond aux nouvelles normes environnementales. Il s’inscrit dans une démarche HQE (Haute Qualité Environnementale) présente dans

l’Orientation d’Aménagement relative à ce projet. De plus, les constructions répondent aux critères d’orientation et d’isolation des Bâtiments à Basse Consommation.

La figure 11 montre bien la volonté de mettre en valeur les modes doux dans cet espace :

• L’extension du tramway traverse le quartier du Nord au Sud,

• De nombreux cheminements piétonniers pour la plupart agrémentés de plantations diverses quadrillent la zone, les berges du Lac sont aménagés en espace vert, permettant là aussi d’allier promenade et respect de la nature,

• Les voies routières sont peu nombreuses et certaines d’entre elles devront être requalifiées dans le futur pour permettre une meilleure interface du quartier Ginko avec les quartiers environnants (centre commercial, quartier d’habitation des Aubiers,…),

Figure 11 : Schéma d'aménagement de Ginko Source : OA PLU 2006 © IGN - © SIGMA droits de l’État réservés

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

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Les outils de mise en œuvre

Pour mener à bien ce projet, La Cub a tout d’abord créé la ZAC des Berges du Lac (Zone d’Aménagement Concerté) en 2006.

Une adaptation du PLU a ensuite été nécessaire. Ainsi, un extrait du plan de zonage spécifique à la ZAC a été réalisé permettant de distinguer le périmètre ainsi que les règles d’urbanisme s’y appliquant31. Elle est classée dans la zone urbaine de tissu diversifié (UD), en zonage UDp c'est-à-dire en « secteur des grands sites de projet ».

Dans le règlement du PLU, chaque article énonce les règles s’appliquant dans la zone UD, puis celles particulières du zonage UDp et enfin celles s’appliquant à certains projets d’envergure comme « la ZAC des Berges du Lac ».

Remarque 1 : Intégration des opérations d'aménagements dans le PLU à La Cub

Pour avoir une connaissance totale des règles s’appliquant dans cette ZAC, il est donc nécessaire de faire une « triple lecture » des articles. Cette situation résulte du fait que pour intégrer des projets urbains importants dans le PLU, des amendements du zonage et du règlement sont réalisés. Cette méthode n’est pas très lisible, ni pour la population, ni pour les acteurs de l’urbanisme, puisque les modifications apportées sont « noyées » dans l’ensemble du PLU.

Certaines règles s’appliquant à la ZAC sont donc différentes de celles de la zone UDp, comme nous pouvons le voir, par exemple, dans les articles du PLU suivants :

Règles du zonage UDp Règles de la ZAC

Article 9 : Emprise au sol des constructions

« - 40 % de la superficie totale du terrain dans le cas général,

- 50 % pour les constructions à destination industrielle, artisanale, commerciale ou pour les entrepôts ».

Pas de réglementation.

Article 10 : Hauteur maximale des constructions

- constructions en limites séparatives : Ht = 18 m,

- constructions non attenantes aux limites séparatives : H = L+4m32, - constructions à destination

industrielle, artisanale, commerciale ou pour les entrepôts : Ht = 15 m.

« Les constructions doivent respecter une hauteur maximale (Ht) de 30 m ».

Article 13 : Espaces libres et plantations

« Le pourcentage minimum d’espace libre est de 30% de la superficie totale du terrain pour les constructions à destination d’habitat et d’hébergement hôtelier, et 20% dans les autres cas ».

« Le pourcentage minimum d’espace planté est de :

- 35% de la superficie totale des terrains pour les îlots A1, A2, A3, A4, C1 et C3,

- 20% de la superficie totale des terrains pour les îlots B1, B2 et B3,

- 10% de la superficie totale des terrains pour l’îlot C2.

Pour les îlots A6 et A7, le pourcentage minimum d’espace planté n’est pas réglementé ».

31 _{Annexe 11 : Extrait du plan de zonage du PLU de la ZAC Berge du Lac} 32

L=distance entre la construction et la limite

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Les réglementations de la ZAC sont plus permissives en termes d’emprises et de hauteurs de constructions possibles pour réaliser un quartier dense. Pour mettre en valeur les espaces naturels, une réglementation stricte, différente en fonction des îlots a été mise en place. Pour respecter cet article, le projet Ginko prévoit 40% d’espaces verts dont un parc de 4.5 ha. De plus, deux emplacements réservés ont été intégrés au PLU :

• L’un, pour permettre l’implantation de la plateforme du tramway au Nord du projet,

• L’autre, pour requalifier l’avenue située à l’Est du projet, l’Avenue des 40 Journaux. Par ailleurs, ce programme prévoit de créer environ 2200 logements, soit un accueil d’environ 5000 habitants. La diversité des types de logements prévus et leur taille (immeubles collectifs, appartements, immeubles villas, maisons individuelles,…) devrait permettre d’assurer la mixité sociale et intergénérationnelle comme préconisée dans le PLH. En outre, 20% des logements feront l’objet d’accession aidée à la propriété et 33% seront des logements locatifs sociaux.

Aujourd’hui, ce programme est en cours de réalisation. Les premiers habitants ont pris possession de leurs logements. La fin des travaux est prévue en 2017.