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La maîtrise foncière au service de l'urbanisme

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Academic year: 2021

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Texte intégral

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HAL Id: dumas-01837093

https://dumas.ccsd.cnrs.fr/dumas-01837093

Submitted on 12 Jul 2018

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Marina Dudézert

To cite this version:

Marina Dudézert. La maîtrise foncière au service de l’urbanisme. Sciences de l’ingénieur [physics]. 2013. �dumas-01837093�

(2)

CONSERVATOIRE NATIONAL DES ARTS ET MÉTIERS ÉCOLE SUPÉRIEURE DES GÉOMÈTRES ET TOPOGRAPHES

_________________

MÉMOIRE

présenté en vue d'obtenir le DIPLÔME D'INGÉNIEUR CNAM

Spécialité : Géomètre et Topographe

par

Marina DUDÉZERT

___________________

La maîtrise foncière au service de l’urbanisme

Soutenu le 10 Juillet 2013

_________________ JURY

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie SEÏTÉ

MEMBRES : Monsieur Pascal SAINT-GUIRONS, maître de stage Monsieur Jérôme BOUISSOU, professeur référent

Madame Élisabeth BOTREL Monsieur Nicolas CHAUVIN Madame Claire GALPIN Monsieur Serge NOUGARET Monsieur Julien PERRIN

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1

REMERCIEMENTS

Je tiens tout d’abord à remercier mon maître de stage, M. Pascal Saint-Guirons, qui m’a accueilli au sein du service foncier de La Cub durant cinq mois. Malgré un calendrier chargé, je le remercie pour le temps consacré, les informations fournies, les conseils prodigués pour l’élaboration du présent mémoire.

Je remercie également :

Les membres du Service Action Foncière et plus particulièrement Mme Norah Kaïdi, M. Bernard Hervé, M. Fabrice Carti, M. Philippe Bouyssou et Mme Nadine Puzeaux pour leur disponibilité, leur gentillesse et leur aide,

Mme Valérie Charle, Chef de la Direction du Foncier, Mme Marina Mialhe et Mme Fabienne Cabréra,

Mme Céline Gerbeau-Morin, pour ses précieux conseils en matière d’urbanisme.

J’adresse également mes remerciements à plusieurs membres du personnel de Le Mans Métropole qui ont accepté de me recevoir et de me communiquer les informations nécessaires à l’établissement de ce rapport :

Mme Florence Makino, Mme Catherine Simon, Mme Céline Champion, Mme Evelyne Gilein, M. Eric Bansard,

Et tout particulièrement, Mme Nathalie Loiseau-Cliquet que j’ai souvent sollicitée.

J’adresse enfin des remerciements à :

M. Jérôme Bouissou, mon professeur référent, pour ses remarques et conseils prodigués tout au long de cette période,

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- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

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TABLE DES MATIÈRES

REMERCIEMENTS ... 1

TABLE DES MATIÈRES ... 2

INTRODUCTION ... 4

PARTIE I - IMPORTANCE DES OUTILS DE MAÎTRISE FONCIÈRE : DE LA CONCEPTION À L’ACQUISITION DES EMPRISES DU TRAMWAY ... 6

I.1. CHOIX DU TRACÉ : RÉPONDRE AUX ORIENTATIONS DU PLAN DE DÉPLACEMENTS URBAINS (PDU) ... 6

I.2. LE SERVICE FONCIER : UN PRESTATAIRE ... 8

I.2.1. Organisation des services ... 8

I.2.2. Mission ... 9

I.2.3. Budgets pour les acquisitions foncières – Délais de libération des emprises ... 10

I.3. LES OUTILS D’ACQUISITION FONCIÈRE ... 11

I.3.1. Les acquisitions amiables ... 11

I.3.1.1. Les différentes phases ... 11

I.3.1.2. Le cas spécifique des institutionnels ... 16

I.3.2. Les acquisitions imposées ... 17

I.3.2.1. L’expropriation pour cause d’utilité publique ... 17

I.3.2.2. La préemption ... 19

I.4. DES MÉTHODES AU BILAN D’ACTIVITÉ ... 22

I.4.1. Outils de suivi opérationnel ... 22

I.4.1.1. Tableau d’avancement ... 22

I.4.1.2. Réunion de coordination ... 22

I.4.2. Synthèse ... 23

PARTIE II - LE TRAMWAY, FACTEUR DÉCLENCHANT DE RÉAMÉNAGEMENT URBAIN ... 26

II.1. STRATÉGIE ET POLITIQUE DE DÉVELOPPEMENT URBAIN ... 26

II.1.1. Lutter contre l’étalement urbain ... 26

II.1.2. Traduction de cette stratégie dans des documents cadres ... 28

II.1.2.1. Le SCoT ... 28

II.1.2.2. Le SDODM ... 29

II.2. UNE STRATÉGIE MISE EN ŒUVRE AU TRAVERS D’OPÉRATIONS PILOTES ... 29

II.2.1. Outils de planification ... 29

II.2.2. Des exemples d’opérations ... 30

II.2.2.1. Renforcer la mobilité dans des quartiers défavorisés ... 30

II.2.2.2. Une extension urbaine liée au tramway ... 33

II.2.2.3. Créer une nouvelle offre d’habitat à proximité du tramway ... 35

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3

II.3. DESSINER UNE NOUVELLE RÉPARTITION DE L’ESPACE PUBLIC ... 44

II.3.1. L’insertion urbaine du tramway ... 44

II.3.2. Les aménagements concomitants ... 45

CONCLUSION ... 49

RÉSUMÉ ... 51

LISTE DES ABRÉVATIONS ... 53

TABLE DES ILLUSTRATIONS ... 54

BIBLIOGRAPHIE ... 55

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- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

4

INTRODUCTION

En 2003, Bordeaux inaugure le nouveau tramway ce qui a fortement impacté la physionomie de l’agglomération. Depuis le réseau n’a cessé de s’étendre, atteignant 44 km en 2008, regroupé en troix lignes, se croisant en étoile au centre de la ville, permettant ainsi de désenclaver les quartiers et dynamiser le cœur de l’agglométation.

Depuis 2009, une troisième phase est mise en œuvre permettant une extension de près de 33 km de lignes supplémentaires. Le projet se concrétisera par le prolongement des lignes existantes, la création de la ligne D reliant la place des Quinconces à Eysines - Le Bouscat ainsi que la création du Tram Train du Médoc (tramway périurbain qui doit relier la place Ravezies de Bordeaux à Bruges et Blanquefort).

Concernant le Tram Train du Médoc (TTM), de part la présence d’emprises exploitables du Réseau Ferré National tout le long du tracé, un projet à plusieurs horizons a été mis en place. Dans un premier temps, la nouvelle ligne permettra la circulation de rames de tramway. Puis, le dispositif pourra évoluer, en réalisant quelques adaptations techniques, pour permettre le passage de tram-train voire de TER et Fret.

Le Tram Train sera relié à la ligne C existante grâce à la création d’une nouvelle station. Les 7.2 km du tracé seront aménagés de deux manières différentes :

• une partie du tracé fera l’objet d’un aménagement sur l’emprise des voies ferrées existantes,

• sur la deuxième partie, une voie de tramway sera créée parallèlement à la ligne ferroviaire. Figure 1 : Plan du réseau tramway à Bordeaux

Source : www.infotbc.com

Figure 2 : Tracé du Tram Train du Médoc Source : www.lacub.fr

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5

Au Mans, la première ligne de tramway a été mise en service en 2007. Elle se décompose en deux branches sur une longueur totale de 15.4 km.

En 2009, Le Mans Métropole a décidé d’étendre son réseau de Transports Collectifs en Site Propre (TCSP) avec d’une part, la création d’une nouvelle ligne de tramway entre la Préfecture et Coulaines et d’autre part, la création d’un Bus à Haut Niveau de Service entre la gare et Allonnes. Cette branche, d’une longueur de 3.4 km, est en construction depuis décembre 2011.

Aujourd’hui, la voiture laisse peu à peu sa place aux modes de transports collectifs et le tramway connaît depuis quelques années un renouveau. Il s’est imposé au fil des ans, car il répond à une logique de réaménagement urbain, de planification des transports et de préoccupations environnementales.

Pour la mise en œuvre de la politique d’aménagement urbain, les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) disposent de plusieurs outils de maîtrise foncière : des outils de planification (SCOT, PLU, PLH, ….), des outils opérationnels d’aménagement (ZAC, lotissements …).

Dans le cadre de la libération du foncier pour la réalisation d’aménagement tel que le tramway, ils disposent également d’outils opérationnels d’acquisitions foncières qui feront l’objet de la première partie de mon étude.

À travers un comparatif des moyens utilisés au sein de deux établissements, la Communauté Urbaine de Bordeaux (La Cub) et Le Mans Métropole (LMM), cette étude permettra de mettre en évidence, le rôle de prestataire du service foncier.

Le tramway s’inscrit dans un contexte de développement durable. Il permet de repenser la mobilité urbaine et les projets d’urbanisation. Ainsi, peut-on se demander, quels sont les apports du tramway pour La Cub et LMM ? Est-ce un outil de développement urbain ? Quel foncier d’aménagement cela peut-il engendrer ? Cela constituera la deuxième partie de ce mémoire.

Figure 3 : Plan du réseau tramway au Mans Source : www.travaux-tram-lemans.fr

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- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

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PARTIE I -

IMPORTANCE DES OUTILS DE MAÎTRISE FONCIÈRE : DE

LA CONCEPTION À L’ACQUISITION DES EMPRISES DU TRAMWAY

I.1.

CHOIX DU TRACÉ : RÉPONDRE AUX ORIENTATIONS DU PLAN DE

DÉPLACEMENTS URBAINS (PDU)

La réflexion sur la création d’un système de transport en commun a débuté dans les deux agglomérations bien avant la mise en place du PDU. Les premières études concernant l’implantation d’une ligne de tramway ont été menées, au Mans, dans les années 1990-1991 et étaient déjà associées à un programme d’opérations d’aménagement de la gare et de la place des Jacobins, située au pied de la Cathédrale.

À Bordeaux, cette réflexion a commencé dès les années 1970 en raison du constat de saturation de la voirie. Plusieurs projets avaient alors été mis à l’étude entre 1975 et 1995 concernant la mise en place d’un métro automatique souterrain VAL. Or, ce moyen de transport, malgré un investissement important, ne pouvait couvrir qu’une faible fraction de l’agglomération. La partie rive droite, du fait de la nature marécageuse du sous-sol, ne pouvait être desservie, de même que la partie rive gauche, regroupant les communes de Talence et Pessac, où se situe le campus bordelais. Ce qui eut pour conséquence l’abandon définitif du projet.

En 1995, c’est avec l’arrivée du nouveau maire de la ville de Bordeaux et Président de La Cub, Mr Alain JUPPE, que va naître le projet tramway. Il lui associe une opération d’urbanisme visant à restructurer et moderniser la ville et l’agglomération.

En 1997, le conseil de La Cub décide donc de réaliser un PDU qui fixera les orientations en matière de déplacements, répondant ainsi aux exigences de la loi LAURE (Loi sur l’Air et l’Utilisation Rationnelle de l’Énergie) qui l’impose à toutes les agglomérations de plus de 100 000 habitants, pour une durée de 5 à 10 ans. Cette loi préconise que soient traitées les orientations relatives à la circulation : amélioration de la sécurité de tous les déplacements, diminution du trafic automobile. Elle incite ainsi à développer une politique de transports collectifs afin d’améliorer la qualité de vie et réduire les nuisances (pollution, bruit). Des orientations concernent également l’organisation du stationnement, la réduction du transport et de la livraison de marchandises ainsi que l’encouragement à favoriser, pour les entreprises, l’utilisation de transports en commun et le covoiturage.

Le PDU de La Cub, adopté en mai 2000 est un document qui, après étude des constats de dysfonctionnement au niveau de l’organisation des déplacements, énumère les actions à mener autour de sept axes stratégiques. Des propositions opérationnelles y sont associées pour répondre au mieux à la finalité du PDU qui est « d’assurer un équilibre durable entre les

besoins en matière de mobilité et de facilité d’accès, d’une part, et la protection de l’environnement et de la santé, d’autre part1».

La mise en service du tramway y est décrite comme une épine dorsale d’une nouvelle politique de déplacements. Elle doit permettre l’intermodalité c’est-à-dire la complémentarité avec les autres modes de transport. Les enjeux de cette intermodalité font l’objet d’une étude

1

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7

de l’a-urba (Agence d’Urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine) dans le cadre de l’élaboration du SDODM (Schéma Directeur Opérationnel de Déplacements Métropolitains). Ce document constituera le volet transport du futur PDU, qui devra être intégré au PLU, actuellement en révision.

Le PDU intègre également la stratégie de développement urbain pensé en concomitance lors du projet tramway, traduite par le paragraphe suivant :

« la construction de ce réseau est également l’occasion de réorganiser la structure de la ville

en renforçant les pôles d’habitat, d’emplois et de commerces autour des corridors de transports collectifs tout en assurant leur accessibilité. Elle permettra de vitaliser les centres villes ainsi que de répondre aux besoins en mobilité des quartiers d’habitat social2 ».

C’est dans cette optique qu’a été défini le choix du tracé. La concertation menée, dans ce cadre, laisse transparaître des similitudes entre les deux agglomérations de Bordeaux et du Mans. Les premiers axes mis en service permettent l’accès aux centralités (universités, hôpitaux, gares, salles de spectacle, …). Le choix est retenu de faire passer la ligne au cœur du centre ville, et de desservir certains quartiers d’habitat social.

Les enjeux des extensions ou création de la ligne D de la phase suivante sont différents. Pour la création du TTM, il s’agit de desservir des territoires peu peuplés mais en pleine mutation. Ils sont destinés à se densifier remarquablement avec plusieurs opérations d’aménagement. Le TTM jouera par conséquent un rôle structurant dans le développement urbain. De plus, ce secteur Nord-Ouest de l’agglomération est actuellement dépourvu de transports en commun. À court terme, seul un tramway sera mis en fonction. Toutefois, l’enjeu de cette réalisation, à plus ou moins long terme, sera d’apporter des modifications techniques afin de le faire évoluer en tram-train, TER et Fret.

Pour déterminer le tracé avec précision, une analyse multicritères3 des différentes variantes étudiées est réalisée. Pour le TTM, le cas est un peu différent puisque, de part sa fonctionnalité future, le tracé doit concorder avec les emprises ferroviaires existantes. Seul le tronçon de raccordement à la ligne de tramway existante a fait l’objet d’une telle étude. Dans les cas « classiques », l’analyse multicritères permet de lister les avantages et inconvénients de chaque tracé à partir de l’étude de plusieurs critères renseignés dans un tableau avec un code couleur qui permet de « noter » chaque variante :

• Couleur verte : favorable,

• Couleur orange : moyennement favorable,

• Couleur rouge : défavorable. L’analyse porte, entre autres, sur :

• la couverture des zones d’habitat dense, d’habitat social, des pôles d’emploi, des zones commerciales, des équipements publics,… situés à proximité de chaque variante,

• le potentiel foncier de la zone pour accueillir de nouveaux quartiers,

• la qualité de desserte des stations dans un rayon de 500 mètres,

• l’impact sur l’environnement, c'est-à-dire l’impact sur le climat, le milieu naturel, la végétation,…

2 Extrait du PDU de La Cub 2000-2005 3

(10)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

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• les difficultés d’insertion de l’ouvrage, c'est-à-dire les contraintes techniques liées à la géométrie, la largeur de la voirie, l’impact foncier du tracé, l’impact sur les aménagements existants,…

À la suite de cette analyse, le choix final du tracé est donné par le maître d’ouvrage en concertation avec la (les) ville(s) concernée(s) par le tramway. Ils peuvent privilégier un tracé ayant un impact foncier limité, un coût optimisé, un tracé privilégiant la desserte de certaines zones d’habitats ou d’infrastructures,…

Lorsque le tracé est déterminé, les dossiers sont alors transmis au service foncier chargé d’effectuer les acquisitions des emprises nécessaires à l’opération.

I.2.

LE SERVICE FONCIER : UN PRESTATAIRE

I.2.1.Organisation des services

La Communauté Urbaine de Bordeaux emploie plus de 2800 agents, structurés au sein de six Pôles, eux-mêmes, scindés en Directions. Ainsi, la Direction du Foncier4, qui dépend du Pôle des Dynamiques Urbaines regroupe une soixantaine d’agents répartis en trois services :

Le service action foncière, qui s’occupe de toutes les démarches d’acquisitions foncières. Il comprend :

- Le centre des prestations foncières qui mène les négociations amiables, notamment actuellement dans le cadre de la 3e phase des travaux d’extension du tramway. - Le centre des réserves foncières qui gère les acquisitions de biens suite à des

préemptions.

- Le centre négociations et expertise foncières qui s’occupe des négociations pour les emprises autres que celles du tramway. La branche expropriation s’occupe des procédures juridiques lancées suite à un désaccord en matière de négociation ou de préemption.

Le service transactions et gestion, qui assure le suivi des dossiers, la rédaction des actes administratifs et le suivi des actes notariés.

Le service stratégie foncière, qui réalise des études sur la mutabilité des secteurs, la dureté foncière, … afin de déterminer les zones où une maîtrise foncière de La Cub serait intéressante.

L’organisation est un peu différente à Le Mans Métropole. L’établissement communautaire compte trois Directions qui lui sont propres, et une quatrième, La Direction des Ressources Internes et Moyens, commune à la ville du Mans et à LMM. Rappelons à ce sujet, que le Maire du Mans (Mr Jean-Claude BOULARD - Parti Socialiste) est également Président de la Communauté, alors que le Maire de Bordeaux (Mr Alain JUPPE - UMP) n’est plus le Président de La Cub. Bien que dirigée actuellement par Mr Vincent FELTESSE - Parti

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Socialiste, les deux parties ne font pas l’objet d’affrontements importants et arrivent à se

mettre d’accord sur des projets de grande ampleur, comme pour la création du tramway, qui a été voté à l’unanimité.

Le service Urbanisme-Foncier5 du Mans, qui dépend de la Direction du Développement Urbain compte une quarantaine d’agents répartis en trois pôles :

- Le pôle foncier/DIA, qui gère toutes les négociations en matière d’acquisition de terrains ainsi que les préemptions.

- Le pôle droit des sols qui s’occupe de toutes les instructions et autorisations du droit des sols comme par exemple, les Permis de Construire.

- Le pôle études urbaines et planification, qui réalise les études de projets et de faisabilité pour les opérations d’aménagements et qui gère le PLU.

I.2.2.Mission

Une des missions du service foncier de La Cub consiste à acquérir la totalité des terrains nécessaires à la réalisation des extensions des lignes de tramway. Le tableau récapitulatif des actions foncières à mener nous montre l’importance de la tâche confiée.

3ième phase du tramway nombre de parcelles à acquérir emprises (en m²) emprises (en ha) budget prévisionnel pour le foncier indemnités versées observations

Extension Ligne A 104 58 113 m² 5 ha 81 a 13 ca 8 316 448 € traité mais quelques

expropriations en cours

Extension Ligne B 151 47 557 m² 4 ha 75 a 57 ca 7 831 673 € 9 352 995 € négociations terminées

Extension Ligne C 213 63 513 m² 6 ha 35 a 13 ca 11 341 244 € 11 341 337 € négociations terminées

Création Ligne D projet non finalisé

Création du Tram

Train du Médoc 121 31 827 m² 3 ha 18 a 27 ca 3 728 121 € négociations en cours

Tableau 1: Actions menées par La Cub pour la 3ième phase du tramway

Dans le cas du Tram Train du Médoc, le maître d’ouvrage des travaux est La Cub et plus particulièrement la Direction des Grands Travaux et des Investissements de Déplacements (DGTID) du Pôle Mobilité. La maîtrise d’œuvre a été confiée au groupement Tisya (Tramway Infrastructures SYstèmes Aménagements) qui est composé de sociétés d’ingénierie, de bureaux d’études dans les systèmes de transport public urbain/ferroviaire et d’architectes. Le service Urbanisme-Foncier du Mans Métropole a, lui aussi, pour mission d’acquérir le foncier nécessaire à l’extension du réseau de TCSP.

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- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme - 10 Extension du réseau nombre de parcelles à acquérir emprises (en m²) emprises (en ha) budget prévisionnel pour le foncier indemnités versées observations Création 2ième ligne de tramway 72 24 816 m² 2 ha 48 a 16 ca 1 651 000 € 903 788 € négociations terminées

Tableau 2 : Actions menées par LMM pour l'extension du réseau tramway

Pour la réalisation de la deuxième ligne du tramway du Mans, le maître d’ouvrage est Le Mans Métropole. À la différence de La Cub, un mandat de maîtrise d’ouvrage a été conclu, après consultation, avec le groupement SEM/TRANSAMO.

La Société d’Équipement du Mans est une Société à Économie Mixte, un aménageur au service des collectivités. TRANSAMO est une société anonyme ayant pour actionnaires le groupe Transdev (filiale de la Caisse Des Dépôts et de Véolia Environnement) et la Société de Transports Intercommunaux de Bruxelles (STIB), première entreprise belge de transports publics urbains. Le groupement SEM/TRANSAMO agit donc au nom et pour le compte de Le Mans Métropole.

La maîtrise d'œuvre a été confiée à l'équipe SCE/AUP/OBERMEYER. La société SCE est spécialisée en conseil, études et maitrise d’œuvre, AUP en architecture, urbanisme et patrimoine et OBERMEYER en électrification et voie ferrée.

I.2.3.Budgets pour les acquisitions foncières – Délais de libération des emprises

Les services fonciers ne disposent pas réellement d’une enveloppe arrêtée. L’estimation sommaire et globale de France Domaine donne une idée du budget mais cela reste une estimation car lorsqu’elle est réalisée, France Domaine n’est pas en possession de toutes les informations (notamment dans le cas d’éviction commerciale). Par conséquent, un aléa d’environ 30% est ajouté à l’estimation. Il faut noter que le budget global d’un chantier de réalisation d’un tramway est très important et que la part nécessaire aux acquisitions foncières est minime comparée au reste.

Dans les deux établissements, les calendriers sont très contraignants. LMM disposait d’un délai de 6 mois à un an, à compter de l’arrêté de Déclaration d’Utilité Publique (DUP) du 11 décembre 2011 pour acquérir ou obtenir une autorisation de jouissance anticipée. Ce délai a été tenu puisqu’actuellement tous les dossiers sont clos ou en cours de rédaction d’acte par le notaire.

Concernant le TTM, le service foncier de La Cub disposait d’un délai d’environ un an à compter de l’arrêté de DUP du 23 mars 2012 pour maîtriser le foncier. Toutefois, ce délai a été prolongé en raison :

- de l’obligation de concevoir sur le tracé retenu un important ouvrage de franchissement,

- d’obtenir auprès de Réseau Ferré de France les autorisations nécessaires à la construction de la ligne sur les emprises ferroviaires nationales.

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I.3.

LES OUTILS D’ACQUISITION FONCIÈRE

I.3.1.Les acquisitions amiables

Elles représentent la quasi-totalité des acquisitions voire même la totalité en ce qui concerne la réalisation des deux lignes de tramway au Mans. Cette volonté de privilégier ce mode d’acquisition tient compte de deux aspects :

• en France, le droit de propriété est sacré et est inscrit dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen6.Le fait d’être dépossédé de son bien est souvent mal vécu par les propriétaires. La négociation amiable est une procédure plus souple et moins traumatisante qu’une expropriation.

• Les délais dont disposent les services fonciers étant très contraignants, elle représente une alternative plus rapide.

I.3.1.1.Les différentes phases

La Cub LMM

Phase 1 : PRÉPARATION À LA NÉGOCIATION

Enquête parcellaire8

- pour collecter un plan parcellaire, visualiser les propriétés touchées et identifier le propriétaire. - pour collecter un état parcellaire avec les surfaces en emprises et hors

emprises.

- elle est externalisée à un cabinet de géomètre. - elle est réalisée après l’enquête préalable à la DUP.

- elle est réalisée par le groupement de maîtrise

d'œuvre SCE/AUP/OPB. - elle est réalisée en même

temps que l'enquête préalable à la DUP. Personnellement, je pense que le fait d’avoir recours au maître d’œuvre pour la réalisation de l’enquête parcellaire peut présenter un avantage dans la mesure où il suit l’intégralité du projet.

6

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. »

7 À l’heure actuelle, 41 dossiers sur les 74 sont en cours de traitement. 8

Elle est régie par les articles R.11-19 et suivants du Code de l’Expropriation pour cause d’Utilité Publique. nombre d'acquisitions amiables nombre de dossiers pourcentage d'acquisitions amiables La Cub TTM 38 417 93% Extension des lignes A, B et C 274 295 93% LMM 2 ième ligne 23 23 100% 1ière ligne 40 40 100%

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- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

12

Par ailleurs, les délais de libération du foncier étant très courts, il est important de réaliser l’enquête parcellaire le plus rapidement possible sous peine de devoir négocier des emprises provisoires. Actuellement, le cas se produit sur des dossiers traités dans le cadre du TTM. Si des modifications devaient être apportées au projet, le service foncier serait amené à renégocier des emprises. Cela poserait problème dans le cadre d’une acquisition supérieure à celle prévue. L’avantage pour la négociatrice de LMM est qu’elle n’intervient, en principe, que lorsque les emprises sont définitives puisque l’enquête parcellaire est menée concomitamment avec l’enquête préalable à la DUP.

La Cub LMM

Phase 2 : ENGAGEMENT DE LA NÉGOCIATION Envoi d’un

premier courrier au propriétaire

- avec les renseignements cadastraux des parcelles

touchées. - avec les emprises à acquérir.

- c’est un courrier d’information : il permet d’apprécier le ressenti des propriétaires sur le projet et leurs premières réactions.

- c’est un courrier officiel adressé dans le cadre de l’enquête parcellaire. Estimation de France Domaine (service de la DGFiP)

Obligatoire dans le cadre de certaines opérations immobilières9, dont fait partie la réalisation d’une opération d’ensemble d’une valeur supérieure à 75 000€.

Cette tâche leur a été attribuée afin d’assurer la transparence des opérations immobilières des

collectivités locales, d’acheter à un prix conforme au marché et d’assurer une égalité entre les différents propriétaires concernés.

Envoi d’un second courrier au propriétaire

- avec une offre sur la base de celle communiquée par France Domaine.

Le but de la communauté urbaine est de s’approcher au plus près de l’estimation effectuée pour respecter le budget prévu et se conformer à l’avis domanial, tout en satisfaisant les propriétaires.

Le courrier d’information permet au propriétaire d’avoir une approche plus souple et moins directe du projet d’acquisition prévu. En principe, comme ce courrier intervient après la DUP, les riverains concernés sont pratiquement toujours au courant grâce à la concertation effectuée en amont et à l’enquête préalable à la DUP. Le fait d’envoyer un courrier officiel met le propriétaire directement dans le cursus de la procédure d’expropriation et peut générer éventuellement un certain mécontentement.

Intervention de France Domaine

Pendant la phase préparatoire, France Domaine est consulté pour réaliser l’estimation sommaire et globale, document nécessaire à l’enquête préalable à la DUP. Une fois le projet déclaré d’utilité publique, l’établissement communautaire le saisit de nouveau pour réaliser les estimations individuelles de chaque parcelle. Le service de l’État dispose alors d’un délai d’un mois pour fournir son estimation.

L’estimation de France Domaine se décompose en trois éléments :

L’indemnité principale qui correspond à la valeur du terrain. Une évaluation par comparaison avec le marché immobilier dans le secteur est réalisée ce qui donne un

9 listées aux articles L.1311-9 à L.1311-12 du CGCT, aux articles L.1211-1 et L.4111-1 du CGPPP et dans le Décret

(15)

13

prix au mètre carré pour le terrain. À cette valeur, un abattement pour encombrement est appliqué. Le taux d’encombrement est d’autant plus élevé que les droits à construire restants sur le terrain sont faibles. En pratique, France Domaine applique des taux d’encombrement allant de 0% (terrain à bâtir) à 40% (terrain bâti dont les droits à construire sont très faibles) voire 50%. L’indemnité principale s’obtient par la formule suivante :

Prix au m² x surface x abattement

L’indemnité de remploi : cette indemnité est allouée seulement lorsque le projet a fait l’objet d’une DUP10. Elle est calculée proportionnellement à l’indemnité principale comme suit :

Cette somme doit permettre au propriétaire concerné d’acquérir à un endroit différent, un bien de même valeur que celui ayant fait l’objet de l’expropriation et de pouvoir régler, également, les frais de notaires y afférents.

L’indemnité de dépréciation du surplus : elle est accordée si le projet entraîne une perte de commodités (par exemple, la perte d’une place de parking). Après la réalisation du projet, le bien sera déprécié et ne pourra donc pas se vendre à la même valeur qu’avant la réalisation de l’opération. En général, il s’agit d’un pourcentage de la valeur du bien qui peut être assez important.

Phase 3 : LA NÉGOCIATION

La rencontre avec le négociateur a lieu chez le propriétaire. Elle permet d’échanger les informations détenues par l’une et l’autre des parties et d’entamer la négociation dans le but de définir un montant d’indemnisation recevant l’aval des deux partenaires en présence.

En plus de l’indemnisation estimée par France Domaine, l’administration, que ce soit La Cub ou LMM, peut avoir à sa charge les travaux permettant de rétablir l’ensemble des fonctionnalités du terrain qu’ils soient :

- réalisés par la communauté urbaine : frais de pose de clôture, déplacement de portails, déplacement de compteurs, raccordement à la voirie, …

- ou réalisés par le propriétaire : remplacement de végétaux, d’abris de jardin, … Le propriétaire a alors la charge de fournir des devis, qui seront contrôlés par l’intercommunalité.

Lors de ces négociations, les deux établissements communautaires ont le même souci : assurer l’équité entre tous les propriétaires.

L’objectif est de pouvoir justifier que toutes les personnes concernées par le projet ont bénéficié d’une égalité de traitement concernant le prix au mètre carré du terrain. Les différences observables sur le montant global des indemnités sont dues aux caractéristiques intrinsèques de la propriété (valeur de l’abattement pour encombrement, de l’indemnité de dépréciation,…), ce qui doit être explicité dès le début de la négociation. Plusieurs rendez-vous sont parfois nécessaires pour obtenir un accord.

10

article R.13-46 du Code de l’Expropriation pour cause d’Utilité Publique

Valeur de l’indemnité de remploi Exemple d’indemnité de remploi pour un bien estimé à 185 000€ (indemnisation principale) 20% jusqu’à 5 000 € 20% x 5 000 € = 1 000 €

15% pour la tranche entre 5 000 € et 15 000 € 15% x 10 000 € = 1 500 € 10% au-delà de 15 000 €. 10% x 170 000 € = 17 000 €

(16)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

14

La Cub LMM

Phase 4 : SIGNATURE DE LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE (PUV)11

PUV - engagement du propriétaire seulement.

- cas des particuliers : promesse unilatérale de cession

d’immeuble bâti ou non bâti. - cas des commerces : promesse de cession bâti avec le

propriétaire et convention d’éviction commerciale avec l’occupant .

- cas de petites emprises et avec accord du propriétaire : courrier

d’offre de LMM avec la mention « bon pour accord ».

- dans les autres cas : promesse unilatérale de cession.

Si l’on compare les promesses de vente établies par les deux intercommunalités, on constate que celle de LMM est assez simple et épurée. Elle ne contient que l’identité et la qualité du propriétaire, les informations cadastrales de la parcelle ainsi que l’emprise acquise, le montant de l’acquisition, la date du paiement, de prise de possession du bien ainsi que du transfert de propriété, la prise en charge des impôts et enfin l’identité du ou des notaires en charge de la rédaction de l’acte, qui ne représentent en fait, que les données de base de la transaction.

Par contre, la PUV produite par La Cub fait office de « pré-contrat » qui lui permet d’assurer la sécurité juridique de la transaction. Elle liste les droits et devoirs du propriétaire ainsi que ceux de la communauté urbaine. Elle résulte d’un travail collaboratif avec les notaires, au fur et à mesure des évolutions réglementaires, dans le but de se prémunir contre les recours, les vices-cachés, les problèmes liés à l’environnement.

La Cub LMM

Phase 5 : LEVÉE D’OPTION Engagement de

l’intercommunalité à acquérir le bien

- par une délibération prise par le Conseil de Communauté.

- par arrêté. - délai de 2 mois.

- par délibération. - délai de 2 mois.

Prise d’un arrêté au lieu d’une délibération à La Cub

Le délai de prise d’une délibération étant assez long et l’acquisition foncière opérationnelle devant respecter des délais courts, une délibération du Conseil de Communauté portant sur les délégations du Conseil de Communauté accordées au Président a été prise le 22 octobre 201012.

Ainsi, dans certains cas, un arrêté, signé par le Président de La Cub pourra être rédigé pour assurer la levée d’option. Ces conditions sont les suivantes :

• Le bien acquis doit avoir une valeur inférieure à 75 000 € et cette valeur doit être conforme ou inférieure à l’estimation réalisée par France Domaine,

11 Annexe 4 : Promesse Unilatérale de Vente à La Cub et Annexe 5 : Promesse Unilatérale de Vente à LMM 12

(17)

15

• Le bien rentre dans le cadre de la délibération spécifique pour la troisième phase du tramway prise le 27 mai 2011. Il s’agit d’une dérogation à la délibération du 22 octobre 2010 permettant de s’exonérer du seuil de 75 000 €. Ainsi, un arrêté peut être pris pour tout type de bien acquis dans la cadre de l’extension du tramway, quelque soit sa valeur si celle-ci est conforme ou inférieure à l’estimation réalisée par France Domaine.

Cas d’un accord financier supérieur à l’estimation de France Domaine Si La Cub ne parvient pas à trouver un accord sur une somme conforme à l’estimation de France Domaine, la levée d’option doit se faire obligatoirement par une délibération motivée pour justifier la décision de l’établissement public d’acquérir à un prix plus élevé. Ce cas est très rare puisque La Cub et France Domaine travaillent en étroite collaboration. Si le négociateur parvient à un accord avec le propriétaire à un prix plus élevé que l’estimation de l’inspecteur des domaines, il le saisit de nouveau et lui donne des éléments probants pour justifier du prix. En général, France Domaine valide le prix proposé.

Pour le service foncier de LMM, dans le cas où un accord a été trouvé à un prix supérieur de 10 à 15% par rapport à l’estimation domaniale, aucune justification ne lui est demandée. Au-delà, une motivation dans le corps de la délibération doit être précisée.

La Cub LMM

Phase 6 : RÉITÉRATION DE L’ACCORD Établissement d’un

acte authentique

- réalisé par un

notaire. - délai : de 3 à 4 mois. - délai : de 2 à 3 mois. Transmission au

service de publicité foncière

- pour publication. - pour rendre l’acte opposable aux tiers.

- délai : de 3 mois à 1 an. - délai : de 1 à 2 mois. Phase 7 : PRISE DE POSSESSION

Prise de possession du bien - intervient au moment de la signature de l’acte (date légale). - constitue un élément de la négociation. - possibilité de prise de

possession anticipée à la levée d’option : envisageable que pour des terrains nus. - possibilité de prise de

possession à la signature de la promesse : dans le cas de dossiers très urgents uniquement.

- ne constitue pas un élément de la négociation.

- possibilité de prise de possession anticipéepar une demande d’autorisation de jouissance anticipée au propriétaire ou une demande au notaire de rédiger l’acte authentique plus

rapidement. Phase 8 : PAIEMENT Paiement versé au propriétaire - à verser après la publication de l’acte (date légale).

Pour verser l’indemnité aux riverains plus rapidement, les deux établissements ont fait le choix d’appliquer une dérogation prévue par l’article L.2241-3 du CGCT. Il prévoit la possibilité de mettre en place un paiement anticipé qui intervient un mois après la signature de l’acte authentique. Mais, ce paiement ne peut s’effectuer que s’il n’y a pas d’hypothèque sur le bien et sous la responsabilité du notaire du vendeur.

(18)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

16

Bien que le territoire de La Cub dépende de trois bureaux de publicité foncière, à l’heure actuelle, les délais de publicité sont, malgré tout, très longs. Cela constitue donc un véritable point noir pour La Cub qui dispose d’un calendrier serré pour acquérir les emprises et mettre en œuvre les travaux de réalisation des nouvelles lignes de tramway. Par contre, le fait d’avoir intégré la prise de possession anticipée dans la négociation et donc dans la promesse de cession constitue, à mon sens, un avantage. En effet, en général, les propriétaires acceptent que celle-ci ait lieu lors de la levée d’option ce qui permet aux entreprises réalisant les travaux d’intervenir 3 à 4 mois avant la date légale ce qui peut permettre de faire gagner un temps précieux lors de la réalisation de l’opération.

I.3.1.2.Le cas spécifique des institutionnels

Les institutionnels sont composés essentiellement des collectivités publiques (Commune, Département, Région), de l’État et ses services extérieurs ainsi que des organismes tels que RFF ou la Poste par exemple. Tout comme les propriétaires privés, ils peuvent être concernés par le tracé de passage d’une ligne de tramway. Les négociations sont alors un peu particulières, même si l’indemnité de base reste l’estimation effectuée par France Domaine. Sur l’agglomération bordelaise, les procédures mises en place avec les institutionnels sont diverses et, reposent souvent sur une question d’appréciation, d’opportunité.

- Pour les cessions avec les communes, La Cub a établit une délibération datant du 22 juin 200713 afin de préciser les règles d’interventions foncières entre elles. Ce partenariat s’est formalisé par la signature de conventions qui prévoit notamment :

• La gratuité des cessions courantes pour des parcelles non constructibles et qui n’affectent pas la fonctionnalité des biens restants : en général, entrent dans ce cadre les opérations de voirie (alignement, élargissement,…),

• Les cessions à titre onéreux se font à 75% du prix fixé par France Domaine, dans les autres cas.

- Pour les négociations engagées avec l’État en cas de cession, l’indemnité perçue est celle fixée par France Domaine. Pour les autres collectivités (Département, Région,…), selon la nature des biens, la cession peut intervenir à titre gratuit ou onéreux.

- Dans le cas où le projet intéresse des emprises relevant du domaine public, il est possible de mettre en place un transfert de gestion. En effet, ces propriétés sont inaliénables et ne peuvent donc pas être vendues sauf si une désaffectation et un déclassement ont lieu. Le projet Tram Train du Médoc se réalise pour partie, sur ou à proximité immédiate de voies ferroviaires existantes. Par conséquent, des terrains appartenant au domaine public ferroviaire sont concernés par l’opération. Un transfert de gestion va donc être mis en place entre La Cub et RFF pour que La Cub puisse disposer des terrains et réaliser ses travaux même si RFF en reste le propriétaire. Il s’agit d’un démembrement de la propriété. Dans ce cas, le centre des prestations foncières laissera le soin d’établir cette convention au conducteur d’opérations de la DGTID puisque des contraintes techniques liées à l’exploitation des lignes sont présentes et doivent être retranscrites dans la convention.

13

(19)

17

Déroulement de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique (dans le cas des projets d’extension du réseau de transport en commun)

Enquête préalable à la DUP

DUP

Enquête parcellaire Enquête parcellaire

ou

Arrêté de cessibilité

Prononcée par arrêté préfectoral

Pris par le Préfet

Saisine du juge de l’expropriation

Prononciation de l’ordonnance d’expropriation

Transport sur les lieux du juge

(visite du bien en présence des différentes parties et leurs avocats)

Audience

Jugement :

Fixation de l’indemnité

Transfert de propriété

EXPROPRIATION

Appel du jugement Expropriation = procédure écrite contradictoire Expropriant, exproprié et Commissaire du Gouvernement doivent produire des mémoires pour expliquer leurs positions et proposer une

indemnisation

Sur l’agglomération mancelle, aucun document officiel, aucune convention ne cadre les négociations avec l’État et ses collectivités publiques. Cependant, un principe s’applique suite à un accord passé entre LMM et les institutionnels :

• dans le cadre d’un projet de réalisation d’un équipement public, l’acquisition se fait à l’euro symbolique,

• pour les autres projets, les négociations se basent sur l’estimation domaniale.

I.3.2.Les acquisitions imposées

I.3.2.1.L’expropriation pour cause d’utilité publique

(20)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

18

La procédure d’expropriation ne peut être engagée que lorsqu’un projet revêt un caractère d’utilité publique et en contrepartie « d’une juste et préalable indemnisation14 ».

Elle intervient lorsqu’aucun accord amiable n’est trouvé entre le propriétaire et la communauté urbaine, et permet à celle-ci de disposer de plein droit de toutes les emprises foncières nécessaires à son projet. Elle n’est utilisée qu’en dernier recours. Ainsi dans le cadre des nouvelles phases de travaux du tramway, on dénombre 24 expropriations pour La Cub, soit environ 7% des dossiers alors qu’il n’y en a eu aucune à LMM. Cette procédure est non seulement longue mais elle peut aussi se révéler traumatisante pour les expropriés qui se trouvent dépossédés d’un bien pouvant avoir une valeur sentimentale, non dédommageable. Dans le cadre de l’expropriation, comme aucun acte n’est établi, il ne peut y avoir de paiement anticipé. Du fait de la longueur des délais de publication à La Cub, qui comme nous l’avons vu précédemment peuvent durer presqu’un an, les deux parties sont alors confrontées à deux problèmes :

- L’exproprié doit attendre plusieurs mois pour toucher son indemnité, lui occasionnant quelquefois des gênes pour acquérir un bien identique,

- L’expropriant ne peut prendre possession du bien, ce qui le pénalise pour la mise en œuvre des aménagements à réaliser.

Le délai de prise de possession par l’expropriant peut se voir encore augmenté en cas d’appel du jugement de première instance.

Le 6 avril 2012, les articles L.15-1 et L.15-2 du Code de l’Expropriation ont fait l’objet d’une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC). Le Conseil de Constitutionnalité a décidé de les abroger15 à compter du 1er juillet 2013. Ces articles permettaient à l’expropriant de prendre possession du bien dès lors que le jugement de première instance était rendu, qu’il avait versé à l’exproprié une indemnité au moins égale à celle qu’il avait proposé et consigné la différence entre l’indemnité qu’il avait proposé et celle fixée par le juge. L’appel n’avait donc aucun caractère suspensif. Au 1er juillet, sans nouveaux articles, l’appel aurait un caractère suspensif. La prise de possession ne pourrait avoir lieu que lorsque le montant total de l’indemnité fixé par le juge aurait été versé à l’exproprié. Donc, elle ne pourrait avoir lieu que lorsque le jugement d’appel aurait été rendu.

Mais l’article 42 de la loi n°2013-431 du 28 mai 2013 a adapté le Code de l’Expropriation en réécrivant les articles L.15-1 et L.15-2. Désormais, en cas d’appel, l’expropriant peut prendre possession du bien avant le jugement d’appel, sous deux conditions :

Des indices sérieux doivent laisser « présumer qu'en cas d'infirmation,

l'expropriant ne pourrait recouvrer tout ou partie des sommes qui lui seraient dues en restitution16 »,

• Dans ce cas, il est nécessaire de revenir devant le juge pour qu’il autorise ou non la consignation du montant. Si elle est acceptée, la prise de possession pourra avoir lieu.

14

article 545 du Code Civil

15 par la décision n° 2012-226 QPC du 6 avril 2012 16

(21)

19

Cependant, même si les deux articles sont entrés en vigueur au 28 mai, un décret d’application semblerait utile pour préciser les notions « d’indices sérieux » et les conditions pour que le juge autorise ou non la consignation.

I.3.2.2.La préemption

Droit de Préemption Urbain (DPU)

Il existe plusieurs droits de préemption. Nous n’évoquerons ici que le droit de préemption urbain17(DPU), utilisé ici dans le cadre des emprises pour l’extension de la ligne de tramway. La préemption est le principal outil utilisé par les deux intercommunalités pour constituer des réserves foncières mais il n’est pas adapté pour effectuer des acquisitions foncières lorsqu’un calendrier est imposé. Pour des achats rapides tels que ceux à effectuer pour les extensions de ligne de tramway, la négociation amiable est à privilégier. Comme le montre le tableau ci-dessous, en 2012, le nombre de préemptions pour les deux projets est minime.

nombre de DIA

nombre de préemptions

% de préemptions par rapport au DIA

nombre de préemptions pour le TTM (La Cub) ou pour la 2ième ligne (LMM)

% de préemptions pour le tramway par rapport au nombre total de

préemptions

La Cub 12 926 80 0,62% 2 2,50%

LMM 1 742 3 0,17% 1 33%

Tableau 4 : Volume des préemptions dans les deux intercommunalités

Dans les deux agglomérations, l’ensemble du territoire de la communauté urbaine est couvert par un DPU sur toutes les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) du PLU.

Depuis 2006 et la mise en application du PLU communautaire, le droit de préemption urbain est renforcé dans les 27 communes de La Cub sur l’ensemble des zones U et AU du PLU. Sur l’agglomération mancelle, depuis décembre 2012, un seul secteur fait l’objet d’un DPU renforcé. Il s’agit du secteur dans le quartier Nationale-Gares au Mans où une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat a été instaurée.

Délégation du DPU

De part leurs compétences, La Cub et LMM sont titulaires de plein droit du DPU18. Mais, l’article L.213-3 du Code de l’Urbanisme prévoit que le titulaire d’un droit de préemption peut le déléguer à d’autres structures, comme l’indique le tableau 5.

17 défini dans les articles L et R.211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme 18

(22)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

20

Délégation de La Cub Délégation de LMM

Délégation « ponctuelle » :

- à chacune des 27 communes membres de la communauté urbaine.

Délégation « permanente » :

- à Incité19 dans le périmètre du quartier historique de Bordeaux,

- l’Établissement Public d’Aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique au sein du périmètre de l'Opération d'Intérêt National Bordeaux Euratlantique.

Délégation « ponctuelle » :

- à chacune des 14 communes membres de la communauté urbaine.

Délégation « permanente » :

- au syndicat mixte des 24 heures du Mans20, - à Le Mans Habitat, l’Office Public de l’Habitat de Le Mans Métropole.

Tableau 5 : Les délégations du DPU dans les deux intercommunalités

Procédure

Tout propriétaire souhaitant vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption doit effectuer une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) auprès de la commune où est situé le bien à vendre. Le titulaire ou délégataire du DPU dispose d’un délai de deux mois pour exprimer le souhait de préempter ou non le bien. Il faut noter que la préemption d’un bien n’est possible que s’il existe un projet tangible et dans le cadre des opérations d’aménagement citées dans l’article L.300-1 du Code de l’Urbanisme. C’est ce qui explique le faible pourcentage de préemptions par rapport au nombre de DIA.

En pratique, dans un premier temps, la commune examine la DIA et donne son avis :

- elle souhaite préempter pour un projet communal et demande soit, une délégation du DPU au profit de sa commune, soit une acquisition pour portage21 par l’établissement public,

- elle avertit l’établissement public, en motivant son avis, que le bien peut être intéressant pour une préemption à des fins communautaires,

- elle ne souhaite pas préempter et pense que le bien ne peut pas intéresser l’établissement public.

Dans un second temps, la commune transmet la DIA au titulaire du DPU. Les deux établissements utilisent le même logiciel pour instruire le dossier : le logiciel de gestion des Autorisations du Droit des Sols « Droits de Cités », conçu pour les intercommunalités et les collectivités importantes.

Un lien a été créé entre « Droits de Cités » et le SIG spécifique à La Cub : « APIC ». Ainsi, des périmètres de veille, correspondant aux différents projets de l’agglomération, créés sur APIC permettent d’alerter l’instructeur sur Droits de Cités lorsque le bien faisant l’objet d’une

19

Incité est une SEM qui gère des logements, commerces et activités tertiaires et aménage le centre historique de Bordeaux

20

ce syndicat est le principal investisseur dans le circuit et regroupe le Département, le Conseil Régional, la ville du Mans et LMM

21

(23)

21

DIA se situe dans ces zones. Ce système automatisé permet de savoir facilement si la préemption du bien est envisageable.

« IgéoNet » est le SIG spécifique à la LMM. Contrairement à celui de La Cub, il n’a aucun lien avec « Droits de Cités ». Ainsi, pour savoir si le bien se situe dans une zone de projet, l’instructeur doit se rendre sur le SIG et identifier manuellement, grâce aux couches du SIG, si le bien fait partie dudit projet, ce qui est moins rapide qu’à La Cub.

Dans le cas où le bien se situe dans une zone de projet, les services des deux établissements publics potentiellement intéressés par l’achat du bien sont alors consultés.

S’il présente un intérêt, une commission mettant en présence les services intéressés décide ou non de la préemption. Cette commission se réunit toutes les trois semaines à La Cub et une fois par semaine à LMM.

Étant donné que le délai d’instruction des DIA est court, les deux établissements communautaires ont mis en place une délégation. Ainsi la décision de préempter ne se prend pas suite à une délibération du Conseil Communautaire mais suite à un arrêté, beaucoup plus rapide à obtenir.

Les deux administrations proposent alors un prix d’achat du bien dans l’arrêté de préemption. Ce prix peut être celui demandé par l’acquéreur ou un prix moindre. En cas de désaccord de la part de l’acquéreur ou du vendeur, le juge de l’expropriation est saisi. Il n’a qu’un rôle d’expert dans la mesure où il fixe seulement un prix et n’a pas le pouvoir de transférer la propriété comme dans le cas d’une expropriation.

(24)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

22

I.4.

DES MÉTHODES AU BILAN D’ACTIVITÉ

I.4.1.Outils de suivi opérationnel

I.4.1.1.Tableau d’avancement22

Un document interne au service foncier de Bordeaux, élaboré sous le tableur Calc recense, par commune, l’état des emprises à acquérir dans le cadre de la création de la ligne du TTM. Il permet d’y collecter un certain nombre d’informations relatives :

- aux parcelles à acquérir,

- à l’indemnité à rétribuer (estimation et réelle), - aux différentes phases de l’avancée des dossiers. Il est mis à jour régulièrement par la rédactrice.

Pour une meilleure lecture du document, un code couleur permet de différencier : - les dossiers en cours de négociation, en blanc,

- les dossiers où la promesse a été signée, en saumon, - les dossiers en cours d’expropriation, en gris, - les parcelles appartenant à La Cub, en vert.

Ce document qui synthétise l’ensemble des dossiers à traiter, donne une idée rapide et efficace de leur avancement. Le même tableau est établi par la négociatrice mancelle, si ce n’est que n’y figurent pas les superficies des emprises à acquérir ni le montant des indemnisations.

I.4.1.2.Réunion de coordination

La direction du Foncier de La Cub organise tous les mois une réunion de coordination qui rassemble :

- l’attaché principal, la rédactrice et les négociateurs du centre des prestations foncières,

- les personnes en charge du dossier du TTM du service maîtrise d’ouvrage de la DGTID,

- les personnes représentant le maître d’œuvre TISYA.

Peuvent y assister également, en cas de besoin, d’autres participants (personnels d’autres services).

En début de réunion, le document d’avancement des travaux mis à jour est remis à chaque intervenant.

Le but de ces réunions est :

- de connaître l’avancement des démarches et la progression des travaux, - de lister les problèmes rencontrés par les différents acteurs liés au projet, - d’envisager les solutions nécessaires,

- de planifier les démarches ou travaux à produire,

22 Annexe 8 : Exemple de tableau d’avancement à La Cub

(25)

23 3% 11% 3% 83% Type de propriétaires touchés par le TTM commune Communauté Urbaine SNCF particuliers 11% 25% 3% 27% 1% 33%

Type de propriétaires touchés par la création de la deuxième ligne de tramway

du Mans

commune

Communauté Urbaine ERDF

organismes de logements sociaux commercants

particuliers

- de collecter des informations techniques de nature à renseigner les propriétaires en cas de besoin.

Cette liste n’est pas exhaustive, et en fonction des réunions, d’autres ordres du jour peuvent y être abordés. À l’issue de celle-ci, un compte rendu est rédigé et envoyé à chacun.

Une « cellule tramway » regroupant trois personnes a été créée, au sein du service Aménagement Urbain de la Direction du Développement Urbain de LMM afin d’assurer une mission assez vaste allant de la mise au point du projet à la gestion des riverains ou commerçants jusqu’à la réception des travaux.

Cette cellule s’occupe également de la coordination avec le maître d’ouvrage mandaté et le maître d’œuvre. Par contre, il n’y a pas de réunion de coordination. Chaque problème est traité dès qu’il se présente par téléphone, par mail ou lors d’entrevue.

I.4.2.Synthèse

Les projets du TTM et de la deuxième ligne de tramway du Mans affectent plusieurs types de propriétaires. Au Mans, ils sont un peu plus diversifiés qu’à Bordeaux mais dans les deux établissements publics, la majorité des dossiers à traiter concernent des particuliers.

Une part non négligeable des parcelles nécessaires au projet appartenait déjà à LMM ou à la ville du Mans (36%), ce qui leur a permis de réduire le budget attribué au service foncier mais aussi d’engager les travaux rapidement sur ces parcelles.

(26)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme

24

Tram Train du Médoc

2ième ligne tramway Le Mans

En termes d’emprises, on retrouve les mêmes tendances qu’en termes de parcelles. Dans les deux collectivités, les particuliers sont les plus impactés. Il est à noter que les parcelles appartenant à La Cub représentent 11% des parcelles du projet mais environ un tiers des emprises (10 063m² sur 31 827m²).

Contrairement à La Cub, le tracé du tramway du Mans impactait plusieurs organismes de logements sociaux (Le Mans Habitat, La Mancelière Logement et Mancelle d’habitation).

Les projets du TTM et de la création de la deuxi

de la même envergure : La Cub (avec 74 dossiers à traiter) a trois fois plus de dossiers à sa charge que LMM (23 dossiers).

Acquisitions de terrains nus Emprise moyenne à acquérir

par dossier

Valeur moyenne de l’indemnité principale attribuée par dossier Valeur moyenne des indemnités accessoires attribuée par dossier Valeur moyenne de l’indemnité globale attribuée par dossier

Tableau 6 : Comparatif des acquisitions de terrains nus entre La Cub et LMM

23

Valeurs moyennes arrêtées sur les chiffres connus f

Figure 7 : Répartition des emprises entre les différents propriétaires à La Cub et LMM

La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

0 5000 10000 15000 20000 25000

Emprises des projets

2ième ligne tramway Le Mans

, on retrouve les mêmes tendances qu’en termes de parcelles. Dans les deux collectivités, les particuliers sont les plus impactés. Il est à noter que les parcelles appartenant à La Cub représentent 11% des parcelles du projet mais environ un tiers des

827m²).

Contrairement à La Cub, le tracé du tramway du Mans impactait plusieurs organismes de sociaux (Le Mans Habitat, La Mancelière Logement et Mancelle d’habitation).

Les projets du TTM et de la création de la deuxième ligne de tramway du Mans ne sont pas : La Cub (avec 74 dossiers à traiter) a trois fois plus de dossiers à sa charge que LMM (23 dossiers).

de terrains nus Tram Train du Médoc23 2 ième

ligne du tramway du Mans

moyenne à acquérir

287 m² 391 m²

Valeur moyenne de l’indemnité

principale attribuée par dossier 15 591,44 € 9 282,18

Valeur moyenne des indemnités

accessoires attribuée par dossier 12 987,77 € 1 952,54

Valeur moyenne de l’indemnité

par dossier 28 579,21 € 11 234,72

: Comparatif des acquisitions de terrains nus entre La Cub et LMM

Valeurs moyennes arrêtées sur les chiffres connus fin juin 2013 (en m²)

: Répartition des emprises entre les différents propriétaires à La Cub et LMM

, on retrouve les mêmes tendances qu’en termes de parcelles. Dans les deux collectivités, les particuliers sont les plus impactés. Il est à noter que les parcelles appartenant à La Cub représentent 11% des parcelles du projet mais environ un tiers des

Contrairement à La Cub, le tracé du tramway du Mans impactait plusieurs organismes de sociaux (Le Mans Habitat, La Mancelière Logement et Mancelle d’habitation).

ème ligne de tramway du Mans ne sont pas : La Cub (avec 74 dossiers à traiter) a trois fois plus de dossiers à sa

ligne du tramway du Mans 391 m² 282,18 € 952,54 € 234,72 € : Comparatif des acquisitions de terrains nus entre La Cub et LMM : Répartition des emprises entre les différents propriétaires à La Cub et LMM

(27)

25

Acquisitions de maisons

d’habitation Tram Train du Médoc

2ième ligne du tramway du Mans Nombre d’acquisitions de maisons

d’habitation 6 2

Nombre d’acquisitions réalisées 3 2

Valeur moyenne de l’indemnité

globale attribuée 291 449 € 333 929 €

Tableau 7 : Comparatif des acquisitions de maisons d'habitation entre La Cub et LMM

Le tableau 6 nous montre que l’indemnisation attribuée par La Cub pour les terrains nus est plus importante que celle de LMM bien que l’emprise moyenne à acquérir soit plus faible. Plusieurs raisons expliquent cette différence :

• La valeur des terrains dans l’agglomération bordelaise est plus importante que dans celle du Mans,

• Les acquisitions réalisées par LMM auprès des organismes de logements sociaux se sont faites à l’euro symbolique.

Du fait de la localisation du TTM sur des parcelles situées en périphérie de Bordeaux où le type d’habitat est principalement pavillonnaire, les indemnités accessoires allouées par La Cub sont donc plus importantes. En effet, l’indemnisation porte également sur les aménagements des jardins (haies de végétation, clôtures, abris jardin,...) d’où le surplus engendré.

Le nombre d’acquisitions de maisons d’habitation est relativement faible. Parmi les six maisons devant être acquises à La Cub, trois le sont pour permettre la construction d’un important ouvrage de franchissement au dessus de la voie ferrée existante. Les indemnisations attribuées dans ce cas sont difficilement analysable puisqu’elles dépendent des caractéristiques intrinsèques des maisons (superficie, état,...).

(28)

- La maîtrise foncière au service de l’urbanisme -

26

PARTIE II -

LE TRAMWAY, FACTEUR DÉCLENCHANT DE

RÉAMÉNAGEMENT URBAIN

Les politiques menées et les actions mises en œuvre concourent elles à l’élaboration de la ville de demain ? Quels changements pour l’agglomération, l’intercommunalité, la rue ? Y-a-t’il une interdépendance entre le développement des réseaux de transport et celui de l’espace urbain ?

II.1.

STRATÉGIE ET POLITIQUE DE DÉVELOPPEMENT URBAIN

II.1.1. Lutter contre l’étalement urbain

Comme beaucoup d’agglomérations françaises, La Cub et LMM doivent faire face à un problème d’étalement urbain. Depuis de nombreuses années, plusieurs facteurs ont favorisé ce phénomène. Le développement des axes routiers autour de la ville ont facilité les déplacements entre les communes périphériques et l’agglomération urbaine. Cela a conduit la population à privilégier un attrait pour un type d’habitat pavillonnaire individuel, situé hors agglomération, du fait également de la valeur beaucoup plus accessible des terrains. La croissance démographique constitue également l’un des facteurs phare de cet étalement. Or, cet étalement urbain génère un ensemble de problèmes d’ordre écologique (une surconsommation d’espace qui parfois va s’effectuer au détriment de zones agricoles, une hausse des émissions de gaz à effet de serre du fait d’une circulation importante de véhicules,…). D’un point de vue économique, la situation éloignée de cet habitat va conditionner la mise en place de nouvelles infrastructures de transport, de réseaux d’énergie et de communication,…). Enfin, le problème récurrent dans ces agglomérations se traduit par la concentration dans des quartiers périphériques d’une population en situation précaire.

Pour pallier ce phénomène et ses répercussions, des stratégies de développement urbain s’articulant autour des axes du tramway ont été instaurées.

Nous verrons dans l’exemple ci-dessous comment Bordeaux, ville en pleine expansion, a élaboré sa stratégie dans le cadre de son projet métropolitain.

Contexte

L’agglomération bordelaise compte à l’heure actuelle plus de 700 000 habitants. Elle a pour ambition de devenir demain une métropole européenne. Les projections démographiques à l’horizon 2035 prévoient un accroissement de la population girondine compris entre 120 000 et 330 000 nouveaux habitants. L’enjeu est de concentrer un maximum de ces nouveaux habitants dans l’agglomération au lieu de les disperser sur le territoire girondin. Pour accueillir cette nouvelle population et assurer une qualité de vie à tous, La Cub a défini dans le document « 5 sens pour un Bordeaux métropolitain » les cinq axes autour duquel vont s’orienter sa stratégie pour promouvoir :

- Une métropole solidaire, - Une métropole stimulante, - Une métropole sobre, - Une métropole sensible, - Une métropole singulière.

Figure

Tableau 2 : Actions menées par LMM pour l'extension du réseau tramway
Tableau 3 : La part des acquisitions amiables dans les deux services
Figure 4 : Déroulement de la procédure d'expropriation
Tableau 4 : Volume des préemptions dans les deux intercommunalités
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