Le renouvellement tacite

L’art. 266 al. 2 CO est analogue, et l’on pourrait même dire identique à la disposition qui règle le renouvellement du contrat de travail (art. 334 al. 2 CO, cf. infra¶¶ 231et seq.). Le contrat initialement conclu pour une durée déterminée « devient » un contrat de durée indéterminée par simple application de la loi. Le législateur n’a pas souhaité que la reconduction tacite ait comme conséquence une prolongation pour une nouvelle période déterminée.

Les conditions.Les conditions (explicites ou implicites) posées par l’art. 266 al. 2 CO sont au nombre de trois. Il faut (i) un contrat de durée déterminée, (ii) dont la période convenue est arrivée à échéance et (iii) une reconduction tacite du bail.

En premier lieu, la loi rattache des conséquences à un renouvellement tacite seulement en cas de contrat conclu pour une durée déterminée (cf. supra ¶ 78). En toute logique, il serait a prioriinconcevable d’avoir un renouvellement portant sur un contrat de durée indéterminée (cf. cependant la règle sur le renouvellement du bail à ferme agricole, infra¶¶ 395et seq.). Les contrats qui sont stipulés tacitement reconductibles après une période minimaleet auxquels il doit être mis fin par le congé de l’une des

83 CR-CO-I-LACHAT, art. 255 CO, N 1.

84 Idem, N 3 ; W^EBER, BaKomm OR I, art. 255, N 5.

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parties sont considérés comme des contrats de durée déterminée improprement dits⁸⁵. Ils sont alors assimilés à des contrats de durée indéterminée.

En deuxième lieu, la disposition topique pose comme condition le fait que la période convenue soit arrivée à échéance (cf. supra ¶ 79). Ici encore, la logique veut que le renouvellement ne puisse avoir lieu qu’en présence d’un contrat qui a pris fin ou, plus précisément, d’un contrat qui aurait dû prendre fin, mais où la loi intervient en le prolongeant.

En troisième lieu, les parties doivent avoir reconduit tacitementleur rapport contractuel.

Les parties reconduisent tacitement le rapport de bail lorsqu’elles continuent, de facto, l’exécution du contrat sans qu’elles se soient mises d’accord expressément sur le renouvellement. Ainsi, le locataire continuera d’occuper les locaux loués tout en versant le loyer au bailleur.

Reconduirele rapport contractuel signifie, d’un point de vue juridique, que les parties continuent de prester. En d’autres termes, bailleur et locataire exécutent régulièrement leurs obligations réciproques après la survenance du terme stipulé dans le contrat, ou ils ont éveillé à l’endroit de leur cocontractant une attente légitime en ce sens, découlant du principe de la confiance.

Reconduire tacitementle bail implique que les parties n’ont pas manifesté, par le biais de la parole ou de mots écrits, leur intention réciproque et concordante de poursuivre l’exécution du contrat ; cette intention étant inférée des circonstances concrètes du cas⁸⁶.

La nuance est importante. En effet, le champ d’application de l’art. 266 al. 2 CO couvre uniquement le cas de la reconduction tacite. Ainsi, dans la mesure où les parties auraient, par exemple, convenu oralement de poursuivre le rapport de bail, l’art. 266 al. 2 CO ne s’appliquera pas, puisque cette hypothèse sort de son champ d’application. Nous verrons cependant qu’il convient de s’inspirer des conséquences de l’art. 266 al. 2 CO dans un cas particulier de renouvellement par accord exprès (cf.

infra¶¶ 148et seq.).

Le moment à partir duquel il faut considérer que le bail a été tacitement reconduit.

Ni la loi ni la jurisprudence ne donnent une réponse claire à cette question. Le juge a, en ce sens, une grande marge d’appréciation⁸⁷.

Pour répondre à cette question, il convient de prendre en considération toutes les particularités du contrat de bail. La location peut porter soit sur une chose mobilière, soit sur une chose immobilière(cf. supra ¶ 76). La différence est importante au niveau de l’appréciation de la volonté des parties.

85 ATF 114 II 165, c. 2b ; cf. aussi ATF 118 II 422, c. 1.

86 Cf. supra ¶¶ 34 et seq.

87 Le droit allemand pose un délai de deux semaines dans lequel les parties peuvent se manifester au sujet du renouvellement du contrat de bail. Sur ce point cf. infra ¶ 189.

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Les baux mobiliers. En ce qui concerne le bail portant sur un objet mobilier, le rapport contractuel doit être réputé renouvelé pour une période indéterminée au moment où le bailleur n’a pas reçu la chose en retour et, du côté du locataire, que ce dernier n’a pas restitué ou offert de restituer l’objet loué. On devrait pouvoir apprécier rapidement la volonté des parties de renouveler le contrat. Dans certains cas, la passivité du bailleur peut équivaloir à un accord en matière de renouvellement.

Les baux immobiliers. En matière de baux immobiliers, la situation est quelque peu différente. En effet, on sait que la restitution d’un appartement, d’une maison ou d’une chambre meublée comporte un certain nombre de démarches préliminaires. Un appartement truffé de meubles appartenant au locataire ne peut pas être vidé en quelques heures à partir du moment où l’occupant sait qu’il devra quitter les lieux. Le corollaire obligé est que la volonté du locataire de reconduire le bail se forme dans son esprit déjà un certain temps avant l’échéance du contrat.

La position du bailleur est différente. Il convient, en premier lieu, de mentionner les cas où le bailleur et le locataire vivent à proximité. Dans ce cas de figure, un bailleur attentif devrait se rendre compte aisément si son locataire ne commence pas les opérations de déménagement.

Dans la plupart des cas, le bailleur n’est pas dans le voisinage du locataire. Or, s’il est vrai que le bailleur « proche » peut facilement remarquer un locataire qui se prépare au déménagement, il est également vrai que le bailleur « distant » doit tout de même rester vigilant. Du moins, s’il veut éviter les conséquences d’un renouvellement tacite.

Le bailleur ou la régie s’occupant de l’administration des immeubles devraient faire part au locataire de l’imminence de la fin du contrat. Cette démarche permet de montrer clairement qu’au moins dans l’esprit d’une partie la volonté de prolonger le contrat fait défaut. Il va de soi qu’il ne s’agit pas d’une obligation qui pèse sur le bailleur. Il n’a aucun devoir imposé par la loi d’informer le locataire de la fin du contrat⁸⁸. Toutefois, une simple communication écrite suffit pour déterminer la volonté d’une partie et constitue un moyen de preuve solide pouvant être utile en cas de litige subséquent.

La présomption de l’art. 266 al. 2 CO, selon laquelle les parties ont la volonté de renouveler le contrat, doit en principe être admise lorsque le locataire utilise la chose louée après l’expiration de la période convenue et lorsque le bailleur accepte le paiement du loyer en connaissance de cause et sans opposition⁸⁹.

Un parallèle peut être établi avec les cas dans lesquels le bail a clairement pris fin (par exemple par congé), mais où les parties poursuivent néanmoins l’exécution du contrat. Le Tribunal fédéral a considéré que la conclusion d’un nouveau contrat de bail (par opposition au renouvellement de l’ancien puisque la volonté des parties était

88 L’art. 266 al. 1 CO est clair en ce sens ; un bail de durée déterminée prend fin sans que bailleur ou locataire doivent manifester leur volonté en ce sens.

89 FF 1985 I 1429; LACHAT, p. 605 ; SVIT-K, art. 266 CO, N 13.

de mettre un terme au premier contrat) est en général admise si le bailleur, « durant une période assez longue », s’est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d’exiger la restitution de la chose louée⁹⁰et a régulièrement encaissé le même loyer sans émettre des réserves⁹¹. Il convient cependant d’appliquer ces principes de manière plus souple aux cas de renouvellement. En effet, lorsque le bailleur résilie expressément le contrat, l’appréciation du comportement des parties après cette résiliation afin de déterminer si un nouveau contrat a été conclu n’est pas entièrement équivalente comparée aux situations dans lesquelles un bail à durée déterminée arrive à échéance et les parties continuent de prester. Dans ce dernier cas, aucune partie n’a clairement exprimé au préalable que le contrat prendra fin et qu’il ne sera pas renouvelé.

Le Message du Conseil fédéral donne quelques exemples où il n’est pas question de présumer la volonté de l’une des parties de renouveler le bail. Tel n’est pas le cas lorsque le locataire est momentanément empêché de restituer la chose, lorsque le bailleur accorde au locataire un délai pour quitter les lieux ou laisse passer un certain temps après l’expiration du bail avant de demander l’évacuation⁹². Ce dernier cas où le bailleur tarde à requérir l’évacuation peut néanmoins impliquer, à notre sens, un renouvellement. En particulier, lorsque le locataire peut légitimement croire que le bailleur renonce à demander l’expulsion⁹³.

L’appréciation de la volonté réelle ou présumée des parties est souvent une opération délicate et doit se faire à la lumière des circonstances concrètes du cas d’espèce. Il convient, en outre, de privilégier la solution la plus favorable au locataire, ce dernier étant en principe la partie faible au contrat.

À partir du moment où le locataire se trouve dans les locaux après l’expiration de la période convenue et que le bailleur ne souhaite pas continuer l’exécution du contrat en risquant l’application de l’art. 266 al. 2 CO, il devrait en informer son cocontractant par un moyen de preuve solide (par courrier recommandé)⁹⁴. Le courrier devra contenir une sommation à quitter les lieux et un délai court mais qui soit convenable pour le locataire, compte tenu de la préparation estimée du déménagement. Pour la période après l’échéance contractuelle, le bailleur pourra obtenir un dédommagement en vertu du principe de la relation contractuelle de fait (cf. infra ¶¶ 178et seq.).

L’encaissement du loyer. Précédemment, nous avons évoqué le fait que l’application de l’art. 266 al. 2 CO doit en tout cas être admise si le locataire utilise la chose après

90 ATF 119 II 147, c. 5 ; TF 4A_537/2010, arrêt du 25 novembre 2010, c. 5 ; TF 4C. 441/2004, arrêt du 27 avril 2005, c. 2.1, DB 2005 p. 15 ; TF 4C.198/2004, arrêt du 6 juillet 2004, c. 4.1 ; TF 4C.56/2004, arrêt du 16 juin 2004, c. 2.2.

91 TF 4C. 441/2004, arrêt du 27 avril 2005, c. 2.1, DB 2005 p. 15 ; TF 4C.198/2004, arrêt du 6 juillet 2004, c. 4.1 ; TF 4C.56/2004, arrêt du 16 juin 2004, c. 2.2 ; TF 4A_537/2010, arrêt du 25 novembre 2010, c. 5 ; TF 4C.475/1993, arrêt du 28 mars 1995, c. 4a/cc ; TF C.92/1986, arrêt du 26 août

l’expiration de la période convenue (i) et si le bailleur encaisse le loyer (ii). Il est évident que ce cas représente l’hypothèse classique de la reconduction tacite.

Cependant, la question devient délicate lorsque l’encaissement du premier loyer, après que le contrat est échu, n’a pas encore eu lieu.

La passivité du bailleur.La protection de la partie faible au contrat commande que l’encaissement du loyer ne soit pas considéré comme une condition nécessaire au renouvellement⁹⁵. L’utilisation de la chose louée par le locataire pendant un certain temps, alors que le bailleur en est conscient, peut suffire pour admettre une reconduction tacite. Le temps nécessaire pour arriver à une telle conclusion reste une question d’appréciation à laquelle nous ne saurions donner une réponse universelle. Il faudra, notamment, tenir compte de la nature de l’objet loué, de la nature des rapports contractuels ainsi que des éventuelles attentes qui auraient pu naître dans l’esprit des parties selon le principe de la confiance. À notre sens, en cas de baux immobiliers, la période de passivité du bailleur (en connaissance de cause) après l’échéance contractuelle afin d’admettre un renouvellement est généralement plus longue par rapport à celle en cas de baux mobiliers.

Concrètement, lorsque le bailleur sait ou est supposé savoir que le locataire continue de se servir de la chose louée et qu’il reste passif en connaissance de cause, le contrat sera en principe réputé renouvelé.

La pluralité de locataires.Le cas de pluralité de locataires mérite une analyse séparée.

Il arrive souvent qu’un objet, souvent immobilier, soit loué à plusieurs locataires. Une volonté réelle ou présumée doit exister pour chaque locataire, y compris évidemment du côté du bailleur (cf. supra¶¶ 94et seq.). Dans la majorité des cas, cette volonté est simple à observer. Il suffit que l’un des locataires manifeste son intention de ne pas renouveler le contrat pour qu’une reconduction tacite soit exclue.