Réglementation des professions immobilières:
sommaire:
-Historique
-Évolution historique de la législation -Les métiers de l'immobilier
-La loi du 02/01/1970 -Les conditions d'exercices -Organisation d'une agence immobilières
-La fraude
Exercices :
-Loi Mermaz en 1989
-Loi 1948 (re fixer librement les loyers)
-Loi Scellier (dé fiscalisation pour favoriser l'investissement) → loi Duflot
-Loi SRU (solidarité et renouvellement urbain 2000) logement sociaux 20% dans la commune, délais de 7 jours de rétractation du compromis ou promesse de vente, ventilation du séquestre argent bloquer le tps de la vente (acompte : max de 10% de la valeur du bien)
-Loi Hoguet du 02/01/1970 (régit la commission, apte ou capable d'être agent immo (carte prof) -Loi DALO (Droit Aux Logement Opposable) 2007
-Loi de 1965 (copropriété nouvelle règle , gestion de la copropriété)
-Loi Molle (interdit le cumule ?) discrimination de certain proprio pour la location -Diagnostics:
DPE (sur bien de plus de 10ans), Amiante (construit avant 1997), Plomb (construit avant 1949), Termites selon le secteur,
Électricité (bien de plus de 15ans), Gaz (bien de plus de 15ans),
Loi carrez (copropriété, à partir de 1m 80 surface habitable),
eRNT (Risque Naturel Technologique) (inondation, glissement de terrain),
Assainissement (eaux usée pas dans le même conduit que les eaux de pluie) valable 6mois, Les diagnostics sont à valeur informative (traitement ou non, aucune obligation sauf pour ce qui concerne les assainissements)
I/ HISTORIQUE :
1914: blocage des loyers assortie d'un régime de contrôle qui sera constamment prorogé jusqu'à la 2nd guerre mondiale.
Pas de totale répercussion du cout de la vie sur les loyers. Les propriétaires réagissent immédiatement :
– baisse des créations de nouveau logements. De 1914 à 1939, le rythme de renouvellement des logements a baisser de 50%
– Absence d'entretien fonctionnel et esthétique des immeubles. On assiste donc à une dégradation du parc immobilier.
(Premier agence d'administrateur de biens en 1860)
1948: fixation libre du prix des loyers pour les logements neufs ou rénovés, par la « loi de 1948 ».
-reprise favorable à la construction et à la réhabilitation . -hausse des prix et stabilisation par la suite .
-droit au maintien dans les lieux pour les locataire et transmission du bail aux héritiers ( supprimé depuis 2006)
II/ EVOLUTION HISTORIQUE L'EGISLATION:
-La société évolue face aux grandes dates de l'histoire -Nouveaux marchés et étoffement des lois
-Le logement:
-Besoin vital
-Premier poste de dépense dans le budget des français -Côté « affectif »
-Le souhait d'être propriétaire (58% de la population française est propriétaire)
→ PROTECTION DES DROITS ET LIBERTES DES CITOYENS
1965: Loi du 10 juillet 1965
– Définit le statut de la copropriété des immeubles bâtis
– Fixe les règles de copropriété (réunion du syndic de copropriété: exemple ) – Définit l'organisation de la copropriété
1970: Loi Hoguet ( 2janvier 1970)
-20 juillet 1972 : décret d'application Modifiée en 1980/1995/2005
1986: Loi Méhaignerie
-Loi pionnière de la défiscalisation
– Ce dispositif a été crée afin d'enrayer le déclin de la construction de logements et de proposer une offre nouvelle en dynamisant les investissement locatifs neufs.
– Suites de ce dispositif:
Périssol 1996 Besson 1999 Robien 2003
Robien recentré et Borloo populaire 2006
1989: Loi Mermaz
-Régit la location nue des locaux à usage d'habitation et mixte -Favorable au locataire
1996: La Loi Carrez, une protection supplémentaire des acquéreurs d'un bien en copropriété -calcul de la superficie privative ( hauteur minimum 1,80m, avec une ouverture, isoler, chauffé (habitable)).
-recours ( acheteur 2ans pour se retourné vers l'ancien propriétaire puis lui vers le diagnostiqueur)
→ Annulation d'une vente si on a pas noté sur le compromis ou promesse de vente de la surface d'après la loi Carrez.
2000: Loi SRU « solidarité et Renouvellement Urbains » -7jours pour réfléchir
-Pas de versement financiers à l'offre d'achat -éviter les litiges entre bailleurs et locataires -Renforce les règles des copropriétés
-Le droit à un logement décent (obligation d'avoir 20% de logement sociaux par commune)
2006: Loi ENL « engagement National pour le Logement » 13juillet 2006 sur le social
locatif , copropriété et fiscalité et acception social à la propriété
2007: Loi DALO « Droit au Logement Opposable » Pour les personnes mal loger ou pas loger du tout
2009: Loi Molle ou Boutin
interdiction de cumuler la caution des locataire et l'assurance loyer impayé 2010: Loi du 9 mars 2010 obligation de mettre des détecteurs de fumée 2011: DPE obligatoire pour la mise en vente et la location.
III/ LES METIERS DE L'IMMOBILIER:
Des domaines variés:
-Construction (constructeur sur commande) -Promotion
-Gestion (des lots , locative , copropriété) -Transaction (vente /achat)
-Location -Expertise
-Autres (coursier en financement immobiliers, notaire...) L'agent immobilier:
C'est un mandataire qui met en relation des personnes pour des opérations portant sur des biens immobiliers.
Il intervient dans un cadre d'un mandat écrit et exerce dans des opérations d'achat, de vente ou de location de biens immobiliers.
Mandat simple, mandat exclusif, semi-exclu ou accord, mandat de recherche:
simple exclusif Semi-exclu ou accord Recherche
-plusieurs agences, -vente en PAP possible, -simple
-1 agence , -pas de PAP, -plus de services
-1 agence -PAP ok
-acquéreurs → gain financier
-choix + large de biens -vitrine
-garanties -vitrine
-garanties -vitrine
-garanties 100 000 € + 10000 FAI
=110 000+ 7,5%
FAI = frais d'agence immobiliers 7,5% frais de notaire
Plus d'acheteur quand plus de mandat
Mandat 3mois (irrévocable)+ 12mois (pré-avis stopper ou changer de formule)= 15mois
Après 15mois, on dois refaire un nouveau mandat. (pour tous changement de formule, on refait signer un nouveau mandat)
Si on vente en PAP avec un acheteur qui avait visité avec l'agence avant, on attaque le vendeur et non l'acheteur car on a signer un mandat avec lui et non l'acheteur. (l'agence est protégé pendant 12mois, le plus souvent délais après la fin du mandat)
Inscrit au RCS et soumis aux applications de la loi Hoguet
(avocat architecte, marchand de bien, maire, géomètre, marchands de liste, notaire, gérant, syndic, gestionnaire de patrimoine, diagnostiqueur, assurance, banques)
La loi Hoguet ou la loi du 02/01/1970:
-qui est soumis a la loi hoguet?
Toutes personne physique ou moral qui prête de manière habituelle , en tant que mandataire, son concours à la conclusion d'opérations immobilières d'une propriété qui appartient à leur mandant.
Activités soumises a la loi Hoguet:
-achat, vente, échange, location, sous-location d'immeuble -achat, vente, location-gérance de fonds de commerce
-cession d'un cheptel mort ou vif (comme un fond de commerce, cession d'animaux) -achat ou vente d'actions de sociétés immobilières
Les professionnels soumis a la loi Hoguet:
• les agents immobiliers
• les marchands de listes: (ventes de base de données)
• les syndics de copropriété: (une agence choisie (rémunéré) qui organise les réunions, rédiges le procès verbal, gère la copropriété...) assisté par un conseil syndical.
• Les administrateurs de biens : (travail avec un mandat , ou d'un syndicat de copropriétaire et il assure en leur nom la gestion de un ou plusieurs biens, (il fait valoir, il loue , il peux signer des baux , il entretien , il répare, il peut vendre, il conseil, il aménage, rôle de concivilation), payer par le propriétaire, % des loyer encaisser ou par une somme pré définis au préalable selon le nombre de lots. Conseil aide sur la déclaration fiscal honoraires supplémentaire car instant T comme un accord avec le client)
• les mandataires en vente de fonds de commerce: il recherche et estime des bien immo à loué soit pour son propre compte ou soi pour son mandiant, il accompagne les clients sur les visite , il suit financièrement les affaires jusqu'à la fin .
• Notaires (authentifie des actes pour ses client , juriste représenter par l'État qui rédige des contrats authentiques) cadre libéral nommée par le ministre de la justice.
• Huissier de justice: pour évité tout litige , il constate, il assigne (saisie et expulsions).
• Avocat: conseil et défend les clients
• marchands de biens: acheter le moins chère possible et revendre le plus chère possible.
(rénovation, division,...) impôt sur la société (si un particuliers arrive a vendre 5 biens en 1 an, il est considéré marchands de biens).
• Géomètre : expert reconnue par l'État , découpe et mesure de terrain, installe les bornes , intervient dans les litiges
• architecte :s'occuper des plans et d'autre s'occuper du chantier jusqu'au bout
• communes / maires : délivre des permis (de construire, de démolir , de travaux), droit de préemption (prioritaire sur n'importe quelle vente)
• Diagnostiqueurs:
• banques/assurances : assurance habitation , locataires, assurances loyer impayé. Finance les prêt immobilier
Les conditions d'accès à la profession d'agent immonilier:
• Titulaire d'un carte professionnelle: carte T (transaction), carte G (Gestion), demande a la préfecture (pour justifier de la prospection)
(si je peux avoir la carte T je peux avoir la G aussi juste demande a faire).
• Investi d'un mandat écrit de son client
• contracte une assurance qui le garantisse contre les conséquences financière de sa responsabilité civile professionnelle. (RCP)
• disposer d'une garantie financière sauf si déclaration sur l'honneur de ne pas détenir de fonds, effet ou valeur (compte séquestre)
• la carte professionnelle:
l'agent immobilier doit détenir une carte professionnelle délivré par la préfecture pour une durée de 1ans .
3catégories de cartes professionnelles:
• la carte T
• la carte G
• la carte « marchands de listes » pour l'obtenir :
• justifier son aptitude professionnelle:
-diplôme sanctionnant 3années d'études supérieurs dans des matières juridiques, économiques ou commerciales ou diplôme équivalent.
-BTS « professions immobilières »
-Diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées a la construction et à l'habitation
-BAC + 3années d'expérience professionnelle dans l'immobilier
-pas de diplôme: 10ans dans l'immobilier / 4ans en tant que cadre dans l'immobilier
• justifier d'une garantie financière:
-banque, compagnie d'assurance ou établissement autorisé -minimum de 110 000€
• justifier d'une assurance RCP:
-afin de garantir ses fautes ou erreurs professionnelles
• justification de l'absence de condamnation pénale:
– crime
– peine d'au moins 3ans d'emprisonnement sans sursis si autres – pas d'incapacité (faillite personnelle, tutelle, curatelle,...)
Tous les documents commerciaux (mandats, avenants, compromis, factures, …) doivent mentionnés :
− Le numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle
− Le nom et l’adresse de l’entreprise et l’activité exercée
− Le nom et l’adresse de l’organisme garant ou éventuellement l’absence de garantie si l’agent s’est engagé à ne percevoir aucuns fonds de ses clients
• La responsabilité de l’agent immobilier o La responsabilité contractuelle (conseils) o La responsabilité délictuelle (faute constatée) o La responsabilité pénale
• Le devoir de conseil o Prix de vente o Double contrat o Vices cachés
• Les versements
o Les versements effectués sont enregistrés dans un registre répertoire o Émission d’un reçu au client
o Perception d’honoraires après signature de contrat définitif
• La rémunération de l’agent immobilier
o Doit détenir un mandat écrit l’autorisant à négocier pour le compte de son client o Doit mettre en relation vendeur et acquéreur
o L’accord des parties doit apparaître dans un acte écrit
o L’affaire doit être définitivement conclue par un acte notariale o La publicité des prix
o Qui peut prétendre à ses honoraire ? Tout agent qui conclut
Affichage obligatoire:
• en vitrine:
-Annonces / horaires -Barème des honoraires -Garantie financière
• A l'intérieur:
-Barème des honoraires -Garantie financière
→ A chaque poste de l'agence
• sur les documents: (courriers , compromis....) -Le numéro et le lieu de délivrance de la carte pro -Le nom et l'adresse de l'entreprise
-L'activité exercée -Le numéro de SIRET
-Le nom et l'adresse de l'organisme garant
Pour les mailing, il faut écrire « ne pas jeter sur la voie publique » + le RCS Le blanchiment d'argent:
• Origine du terme
• Définition: facilité par tous les moyen la justification mensongère de l'origine des biens ou des revenus de l'auteur d'un crime ou d'un délit ayant procurer a celui ci un profit direct ou indirect.
C'est le fait d'apporter un concoure à une opération de placement immobilier ou dissimulation ou de conversion de produit direct ou indirect d'un crime ou d'un délit.
• Quelques chiffres Pour l'achat de gros bien.
→ Toujours vérifier la provenance d'un fond et demander les papier d'identité
• Lutter contre le blanchiment d'argent
• « Tracfin » ou Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins
Les professionnels visés a l'article L.561-2 du code monétaire et financier sont tenus d'effectuer une déclaration de soupçon à Tracfin dans les cas repris à l'article L 561-15 du code monétaire et financier . Ils ont l'obligation de déclarer au service les sommes ou opérations dont ils « savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu'elles proviennent d'une infraction passible d'une peine privative de liberté supérieure à un an ou participent au financement du terrorisme ».
exercice sur les Mandats:
le mandat simple:
Avantages Inconvénients
Pour l'agence -Plus de mandats -Pas assurer de la vente
→ perte de temps et d'argent -Baisse des honoraires -perte de confiance
= manque de motivation Pour l'acquéreur -Plus de choix
-PAP possible
-bien déjà vendu Pour le vendeur -PAP possible
-Mise en concurrence -Baisse du prix du bien -déficit de confiance envers l'agence
= dévalorisation du bien
Le mandat exclusif:
Avantages Inconvénients
Pour l'agence -1 seule agence
→ commission → motivation -Panneau
-AméPI -Pas de PAP
Pour l'acquéreur -1 offre unique (info et prix) -Honoraire réduit/diags offerts Pour le vendeur -Communication intensives et
personnalisés
-Rareté/défense du prix (1offre) -Honoraire réduit/diags offerts
-sentiment d'être bloqué
Mandat semi-exclusif:
Avantages Inconvénients
Pour l'agence -Partage de la commission si c'est une autre agence ou le vendeur qui vend (avec l'accord de l'agence) -1 seule agence
-doit s'assurer que la personne qui veut acquérir le bien de particulier à particulier n'a pas signé de bon de visite.
Pour l'acquéreur PAP Ne pourra pas acheter en PAP
s'il a déjà visiter avec l'agence ( bon de visite signé)
Pour le vendeur PAP → la commission sera
