LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE

TENDANCES

Investissements France entière

Engagements

Taux« prime »bureaux Bureaux Ile-de-France Demande placée Offre immédiate

Loyer moyen =

Logistique France entière

Demande placée Offre immédiate

Loyer moyen

Locaux d’activités Ile-de-France

Demande placée = Offre immédiate =

Loyer moyen =

Commerces France Loyer« prime » =

Évolution / 3^èmetrimestre 2009

CB RICHARD ELLIS

Market View Conjoncture immobilière

ILE

-

-

/

Après + 0,2 % au 1^er trimestre, le PIB de la France a accéléré sa progression au 2^ème trimestreavec + 0,7 % (chiffre récemment révisé à la hausse).L’amélioration de la conjoncture reste très fragile. L’économie a certes créé 24 000 emplois au 2^ème trimestre, mais essentiellement sur des contrats précaires (intérim ou CDD) et les employeurs anticipent à présent de faibles embauches. Par ailleurs, le chômage est reparti à la hausse au mois d’août.

La consommation et le pouvoir d’achat des ménages ont progressé au 2^ème trimestre.

Néanmoins, cette tendance pourrait s’affaiblir.

Les dépenses des ménages en produits manufacturés ont été dynamiques en juillet (+ 2,7 %), mais ont chuté en août (- 1,6 %).

Malgré une légère embellie en septembre, le moral des ménages est toujours assez bas.

Les français anticipent une faible évolution de leur pouvoir d’achat, ce qui favorise de hauts taux d’épargne. Dans cette perspective, la consommation n’augmenterait que modestement en 2011, tout comme en 2010.

Le climat des affaires en France a progressé en raison de la bonne tenue du commerce, mais reste quasi inchangé dans l’industrie et dans les services.La trésorerie des grandes entreprises s’améliore, alors que la situation financière des PME reste très délicate. L’investissement des sociétés non financières a augmenté au 2^èmetrimestre mais devrait diminuer de près de - 2 % en moyenne sur l’année. L’accès au crédit progresse lentement mais demeure toujours particulièrement difficile pour les PME.

Les banques n’envisagent pas de modifier significativement leurs critères d’octroi au 3^èmetrimestre.

Dans ce contexte, plusieurs économistes tablent à présent surun scénario de croissance molle en France. Ainsi, la Banque de France anticipe un affaiblissement de la croissance au 3^èmetrimestre (+ 0,3 % attendu). En 2010, l’économie croîtrait de + 1,5 % en moyenne etle gouvernement a sensiblement abaissé sa perspective d’évolution du PIB pour 2011 à + 2 % (contre + 2,5 % précédemment).

CONTEXTE ÉCONOMIQUE

Le redémarrage du marché de

l’investissement, amorcé au 2^ème trimestre, s’estconfirmé depuis. 2,4 milliards d’euros d’engagements ont été enregistrés durant l’été. Au total, depuis le début de l’année, ce sont6,2 milliards d’euros de transactionsqui se sont signés, un volume en progression de + 52 % sur un an. De fait, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise s’est renforcé, ce dernier ayant retrouvé son rôle devaleur refuge, en particulier pour les institutionnels qui cherchent à adapter leur allocation d’actifs au nouvel environnement financier (marché boursier instable, rendements obligataires au plus bas…).

Les institutionnels (OPCI, assureurs, fonds ouverts…) dominent toujours très largement à l’acquisition. Maisles fonds d’investissement, essentiellement étrangers,font leur retources derniers mois. Ainsi, laréinternationalisation du marchése confirme, avec notamment la réapparition d’acteurs anglo-saxons qui avaient, depuis la crise financière, déserté la

continue de développer des stratégies «core», l’aversion au risque perdurant dans un contexte de reprise économique à la vigueur incertaine.S’agissant des actifs secondaires, le marché reste bloqué, les investisseurs potentiels estimant la baisse des valeurs vénales insuffisante eu égard à la poursuite de l’érosion des loyers pour ce type de produits.

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE

09 3T 10 08

07 06 05 04 03 02 01

Perspective fin d'année

10 15 20 25 30

Évolution des engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France

(en milliards d’euros)

Bureaux Paris Centre Ouest 4,85 % - 6,00 %

Bureaux La Défense 5,75 % - 6,85 %

Bureaux Croissant Ouest 5,50 % - 8,50 %

Bureaux 1^èresCouronnes 6,00 % - 9,50 %

Bureaux 2^èmeCouronne 6,50 % - 12,00 %

Bureaux Régions 6,30 % - 8,25 %

Logistique classe A France 7,15 % - 8,00 %

Locaux d’activités France 8,75 % - 10,50 %

Parcs d’activités France 8,50 % - 10,50 %

Boutiques France 4,75 % - 9,75 %

Centres commerciaux France 4,75 % - 6,90 %

Parcs d’activités commerciales France 6,25 % - 9,60 % Taux de rendement «prime» constatés au 1^eroctobre 2010

Source : CB Richard Ellis

N.B. : En l’absence de transactions «prime » sur certains secteurs, cette grille a en partie été réalisée à dires d’experts.

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010

(en volume)

Sources : CB Richard Ellis et Immostat

Les commerces(24 % des engagements depuis le début de l’année), actifs défensifs par excellence, ont particulièrement bénéficié de la recherche de sécurité des investisseurs, tirant les volumes du 1^ersemestre. Maisdepuis l’été, l’activité s’est déplacée vers le marché des bureaux, où le volume de transactions du 3^èmetrimestre a plus que doublé comparativement à celui du 1^er. Ainsi, ce segment concentre à nouveau près de 70 % des engagements sur ces 9 derniers mois. Un dynamisme qui s’explique parl’élargissement des cibles d’intérêt des investisseurs. De fait, tandis que le QCA concentrait plus de 60 % des transactions bureaux en début d’année, les acquéreurs se sont, ces derniers mois, préférentiellement tournés vers les localisations proposant des produits récents ou neufs, y compris en VEFA (Croissant Ouest, 1^èresCouronnes, Paris Nord Est).

Dans la mesure où les actifs sont sécurisés par des baux longs avec des locataires solides, la qualité de l’immeuble prime donc désormais sur sa localisation. De son côté,le marché des locaux d’activités et de la logistique (7 % des engagements)a du mal à redécoller, malgré l’intérêt pour les plateformes logistiques classe A.

Des perspectives de fin d’année satisfaisantes

Les signes encourageants pour le marché de l’investissement se multiplient. Grâce à une prime de risque immobilière qui n’a jamais été aussi importante et à des coûts de financement redevenus compétitifs, l’immobilier d’entreprise est à nouveau attractif, notamment pour les investisseurs transfrontaliers.Le marché «core» a retrouvé de la profondeur et certains acteurs sont plus actifs à l’arbitrage, comme l’atteste le niveau en hausse de nouveaux mandats, enregistré pour des actifs « prime ». Ainsi, le volume d’investissement pour l’année 2010 devrait s’échelonner entre 9 et 10 milliards d’euros, comme nous l’escomptions.

Des interrogations émergent quant à l’avenir

Cependant, la visibilité économique reste réduite et des doutes subsistent quant à l’évolution future des loyers, qui devraient dans la majorité des cas au mieux se stabiliser. Dans ce contexte,le marché des actifs non sécurisés ou secondaires risque de rester durablement bloqué, limitant l’ampleur de la reprise de l’investissement. Un risque d’autant plus important que la propension de certains vendeurs à généraliser abusivement la baisse des rendements locatifs freine le nécessaire ajustement des valeurs vénales sur ce marché.

Cette baisse des taux «prime» interroge par ailleurs par son ampleur et sa rapidité. En effet, depuis la mi-2009, la chute a été spectaculaire pour la quasi-totalité des localisations et des typologies de produits : elle atteint les 100 points de base pour les bureaux Paris QCA, les commerces ou la logistique. Pour les immeubles de dernière génération de certaines périphéries franciliennes, le recul approche même les 200 points de base. Mais à ces niveaux de prix, les acquéreurs deviennent extrêmement vigilants et exigeantsquant à l’analyse des états locatifs et des audits techniques, toute mauvaise surprise pouvant faire avorter les négociations en cours.

Au vu du fort déséquilibre entre l’offre et la demande, le marché recèle encore cependant unelégère marge de baisse des taux «prime» à court terme. Mais il risque de ne pouvoir aller très loin, à l’image de la Grande-Bretagne où les rendements «prime» sont déjà en voie de stabilisation.

Croissant Ouest 16 %

Reste de Paris 7 % 2^èmeCouronne 9 %

1^èresCouronnes 10 %

La Défense 6 %

Paris Centre Ouest 24 % Régions 28 %

Fonds d'investissement Foncières SIIC

Assureurs

Autres Foncières

Utilisateurs Promoteurs

Fonds ouverts SCPI OPCI

Privés Autres institutionnels

Acquisitions Ventes

5 %

0 % 15 % 25 % 35 %

35 % 25 % 15 % 5 %

14,5 % 3 %

16 % 14 % 8 %

7 % 1 %

10 %

18 % 2 %

4 %

1 % 6 %

1 % 18 %

20 %

1 % 8,5 %

18 %

24 % 23 %

Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteurs en 2010

(en volume)

Source : CB Richard Ellis

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Un difficile restockage de la demande

Lesnouvelles demandes expriméesdepuis le début de l’année sont toujoursen baissepar rapport à la même période l’an dernier. Mais à défaut de repartir franchement à la hausse, la demande exprimée se caractérise principalement par sa meilleure qualité, avec un bon taux de transformation. La solidité de ces demandes, conjuguée aux demandes encore actives de 2009, explique la bonne tenue des transactions. Si les renégociations subsistent, elles ont clairement perdu en vigueur et sont désormais plus ponctuelles.

Un 3

trimestre correct, dans la lignée du 1

semestre

510 000 m²ont été loués ou vendus à des utilisateurs finaux au cours du 3^ème trimestre 2010, portant à 1,6 million de m² la demande placée francilienne depuis le début de l’année. Elle croît ainsi de28 %par rapport à la même période en 2009.

Le marché parisien confirme sa prééminence, représentant 45 % de la demande placée francilienne. Ainsi, dans la capitale, ce 3^ème trimestre est similaire aux volumes trimestriels observés au cours des années 2006 et 2007. Les transactions sur les petites surfaces sont particulièrement nombreuses. Paris Centre Ouest concentre à lui seul1/4 de la demande placée en Ile-de-France grâce aux signatures sur des surfaces inférieures à 1 000 m² mais aussi aucréneau intermédiaire 1 000 m² - 5 000 m²qui a connu unrebondremarquable au cours du 3^èmetrimestre.

En revanche, l’activité en2^èmeCouronnea étémolleentrejuin et septembre, alors que, toute proportion gardée, la demande placée a été plus soutenue en 1^ères Couronnes (comparativement au 1^ersemestre), en particulier grâce à 7 grandes transactions.

Représentant 7 %de la demande placée, La Défense n’est pas encore significativement repartie malgré une transaction de plus de 20 000 m² qui pèse dans le volume global. Dans leCroissant Ouest(19 %), l’activité reste encore contenue, notamment au cours de ce 3^èmetrimestre où les transactions supérieures à 5 000 m² ont brillé par leur quasi-absence (1 transaction).

15 transactions de plus de 5 000 m² ont été recensées en Ile-de- France au cours du 3^ème trimestre. Le 2^ème trimestre avait été particulièrement dynamique avec 23 transactions pour un volume total de 215 800 m². Au total, 55 grandes transactionsse sont signées depuis le début de l’année pour un volume de594 300 m².

La part du neuf / restructuré s’élève à 32 %, soit un niveau relativement stable depuis le début de l’année et plutôt en recul par rapport aux années précédentes. Si les entreprises cherchent à optimiser leurs implantations, elles cherchent également à faire des économies en choisissant des immeubles moins chers. Par ailleurs, sur certains marchés, les offres de seconde main sont les seules disponibles. Notons tout de même que certaines grandes transactions ont porté sur des surfaces de seconde main qualitatives.

Si l’ensemble des secteurs d’activité est représenté, certaines tendances se dégagent. Les secteurs traditionnels banque/assurances, juridique/conseil et le secteur industriel représentent la moitié du volume placé. Leconseilau sens large, plutôt discret au 1^ersemestre, a connu un rattrapage au cours du 3^èmetrimestre.

0,4 0,8 1,2 1,6 2,0 2,4 2,8 3,2

1T 2T 3T 4T

10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 00

Perspective fin d'année

Évolution de la demande placée en Ile-de-France

(en millions de m²)

Source : CB Richard Ellis / Immostat

Secteur public 12 %

Services immobiliers 4 %

Secteur industriel 18 %

Autres 4 %

Transports - Logistique - Distribution 11 %

Technologies de l'information et de la communication 10 % Communication - Création 8 % Juridique - Conseil 15 % Banque - Assurances 18 %

Répartition de la demande placée par secteur d’activité sur les 3 premiers trimestres 2010

(> 1 000 m²)

Source : CB Richard Ellis / Immostat

Répartition géographique de la demande placée sur les 3 premiers trimestres 2010

Source : CB Richard Ellis / Immostat

< 1 000 m² 1 000 m² - 5 000 m² > 5 000 m² Toutes surfaces confondues

Paris Centre Ouest 38 % 27 % 12 % 25 %

Paris Sud 10 % 11 % 16 % 13 %

Paris Nord Est 7 % 6 % 10 % 7 %

La Défense 3 % 6 % 12 % 7 %

Croissant Ouest 21 % 22 % 15 % 19 %

1^èresCouronnes 8 % 11 % 19 % 13 %

2^èmeCouronne 13 % 17 % 16 % 16 %

Total IDF 100 % 100 % 100 % 100 %

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010

Avec3,6 millions de m² disponibles, l’offre immédiate est à l’étale depuis le début de l’année 2010. Sur un an, l’augmentation du stock n’est plus que de + 5 %. Le marché francilien confirme donc sa capacité d’absorption de surfaces équivalentes aux livraisons et libérations.

Le taux de vacance est ainsi stable à 6,8 % mais recouvre des réalités disparates.La vacance continue de reculer à Paris et atteint 5,2 %. Paris Nord Est reste en situation de sous-offre avec 3,4 % de vacance. L’offre immédiate à Paris Centre Ouest baisse de 9 % ce trimestre et cède 15 % depuis le début de l’année.

La vacance en 1^ère périphérie(1^èresCouronnes et Croissant Ouest) reste élevée avec 9,4 % mais l’offre tend globalement à baisser (- 84 000 m² depuis le 1^erjanvier) et les écarts entre les secteurs se resserrent.L’offre immédiate et sa qualité baissent ce trimestre à La Défense. Avec 5,9 % de vacance, la sous-offre y est toutefois moins criante qu’en début d’année.

Avec26 % de surfaces neuves ou restructurées, laqualitéde l’offre immédiate est stable depuis juillet mais resteorientée à la baisse depuis début 2010. La livraison d’un programme neuf dans le 15^ème arrondissement permet de remonter la part de l’offre de qualité dans Paris Sud.

Les lancements « en blanc » continuent de se faire attendre

L’offre future certaine (toutes surfaces) est en augmentation de + 10 % depuis début 2010. 1,3 million de m² est attendu dans l’année et 0,5 million de m² à plus d’un an. Cependant, cette hausse ne bénéficie pas aux offres de qualité. Les surfaces neuves ou restructuréescontinuent de se raréfier, leur part dans l’offre future certaine a perdu 10 points depuis janvier pour s’inscrire à 34 %.

75 offres futures certaines supérieures à 5 000 m², représentant 1,1 million de m², sont recensées. Les 35 programmes neufs ou restructurés en représentent désormais moins de la moitié.

Le lancement de la restructuration de la tour Descartes à La Défense permet de faire progresser légèrement le volume d’offre future certaine neuve ou restructurée supérieure à 5 000 m²ce trimestre en Ile-de-France. Toutefois, ce volumereste en baisse de - 17 % par rapport au 1^erjanvier.

Avec2,9 millions de m², l’offre future probable est en hausse de + 4 % ce trimestre.Les surfaces neuves ou restructurées constituent 81 % de ce volume. Près de 100 programmes de construction ou de restructuration répartis sur la quasi-totalité des secteurs franciliens sont

« dans les cartons », dont une cinquantaine “prêt à démarrer”.

Lapoignée de mises en chantierintervenue au cours du 3^èmetrimestre est loin de parvenir à enrayer labaisse du volume d’offre future certaine neuve ou restructurée. Dans un contexte de stabilisation du stock et de dégradation de sa qualité,les financements semblent encore faire défautpour reprendre les lancements « en blanc ». Les quelques programmes lancés dernièrement devraient bénéficier de l’effet rareté annoncé depuis plus d’un an maintenant.

Neuf / Restructuré 1

2 3 4

09 08 07 06 05 04

03 3

02 01 00 99 98 97

(en fin de période, en millions de m²)

Source : CB Richard Ellis / Immostat

Probables Certaines

Libérées en l'état /rénovées Neuves /

restructurées Libérées en

l'état /rénovées Neuves /

restructurées

2014 et + 2013

2012 Fin 2010

et 2011 0,2

0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6

Source : CB Richard Ellis Tendance par rapport au 1^erjanvier 2010 Source : CB Richard Ellis sur données Immostat

Taux de vacance et répartition de l’offre immédiate au 1^eroctobre 2010 Répartition Part de l’offre Taux de vacance géographique neuve ou

de l’offre immédiate restructurée

Paris Centre Ouest 5,3 % ^{13 % 17 %}

Paris Sud (5^ème,6^ème,7^ème, 12^ème, 13^ème,

6 % = 8 % 34 %

14^èmeet 15^èmearrondissements)

Paris Nord Est (3^ème, 4^ème, 10^ème, 11^ème, 3,4 % ^{3 % 9 %} 18^ème, 19^èmeet 20^èmearrondissements)

Total Paris 5,2 % ^{24 % 21 %}

La Défense 5,9 % ^{5 % 12 %}

Croissant Ouest 9,5 % ^{22 % 33 %}

1^èreCouronne Nord 9,2 % ^{5 % 45 %}

1^èreCouronne Est 8,6 % ^{4 % 65 %}

1^èreCouronne Sud 9,7 % ^{5 % 35 %}

2^èmeCouronne 6,4 % ^{35 % 19 %}

Total Ile-de-France 6,8 % = 100 % 26 %

Disponibilités futures > 5 000 m²au 1^eroctobre 2010

(en millions de m²)

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010 Des évolutions de loyer contrastées

Avec305€HT HC/m²/an, leloyer moyen francilien se consolide puisqu’il est stable par rapport au trimestre précédent. Il a tendance à augmenter légèrement sur les secteurs d’affaires traditionnels tels que Paris Centre Ouest et La Défense. En revanche, sur les localisations secondaires, des baisses sont encore observées.

Le loyer moyen «prime» s’établit à727€HT HC/m²/an dansParis Centre Ouest. Il eststablepar rapport au 1^erjuillet. En moyenne, les valeurs locatives de l’échantillon sont comprises entre 650€et 750€ mais portent, pour la plupart, sur de petites surfaces.

À La Défense, le loyer moyen « prime » a connu un net rebond entre les 2^ème et 3^èmetrimestres (+ 8 %) pour atteindre 541 € au 1^eroctobre 2010. Cette hausse est le fait d’une poignée de transactions significatives sur les immeubles phares du quartier d’affaires, bien localisés (à proximité de la dalle) et/ou de bonne qualité.

À468€, le loyer moyen «prime» duCroissant Ouestest lui aussi en phase de stabilisation. Quelques transactions clés, localisées notamment dans les secteurs de la Boucle Sud et Neuilly-Levallois, tirent le marché. La plupart a eu lieu au 2^ème trimestre et sortira de l’échantillon le trimestre prochain, laissant présager un recul de la valeur locativemoyenne «prime»au terme de l’année.

L’écart entre les valeurs faciales et économiqueseststableet reste donc important. En effet, la plupart des propriétaires souhaite le maintien des loyers faciaux mais est prête en contrepartie à accorder des franchises de loyers et/ou autres mesures d’accompagnement. Ainsi, en moyenne, lesavantages commerciauxsontcompris, en équivalence franchises, entre1,5 et 2 moispar année d’engagement.

2011 : pas de franche amélioration en vue

Lerenforcement avéréde l’activité parisiennelaisseespérer un effet de propagationaux autres marchés qui, même s’ils font mieux qu’en 2009, peinent encore à vraiment repartir. Les besoins des entreprises s’exprimeront en fonction de l’évolution du contexte économique et de leurs capacités financières.

Laperspective d’atterrissagede lademande placéefrancilienne est désormais comprise entre 2,1 et 2,3 millions de m². Quelques grandes transactions sont en cours de finalisation et devraient se concrétiser d’ici la fin d’année. En revanche, certaines pourraient basculer l’année prochaine. Compte tenu de la reprise économique poussive annoncée, 2011 devrait être une année en plateauqui confirmerait tout juste les résultats de 2010. Le restockage de la demande, observé fin septembre, reste à êtreconfirmé.

La rareté annoncéede l’offre de qualité se fera de plus en plus prégnantedans Paris QCA mais également dans la plupart des autres marchés au fur et à mesure des commercialisations. Déjà certaines entreprises sont contrastées dans leurs choix et la relative abondance de l’offre immédiate ne fera pas longtemps illusion.

Toutefois, nous pourrions rester durablement en présence d’un stock de seconde main important du fait de la mise « hors marché » d’un certain nombre d’immeubles (loin des transports en commun, en décalage trop important avec les cahiers des charges des entreprises influencés par le Grenelle de l’Environnement…).

Ceci impactera leniveau des loyers. Lesavantages commerciaux devraientdonc progressivementse réduire.

Nous restons, pour l’heure, dans l’expectative d’une - nécessaire - reprise des lancements « en blanc ».

Tendance par rapport au 1^erjanvier 2010 Source : CB Richard Ellis

Neuf / restructuré / rénové Seconde main

Paris Centre Ouest 504€ ³⁹⁵€

Paris Sud 415€ ³³⁸€

Paris Nord Est 306€ = 251€ =

La Défense 475€ ³⁵⁵€

Croissant Ouest 324€ ²²⁹€

1^èresCouronnes 245€ = 168€

2^èmeCouronne 169€ ¹¹⁴€ =

Moyenne Ile-de-France 305€ ²²⁷€ =

727€

541€

468€ 305€

08 3T 10 06

04 02 00 98 96 94 92 90 150 250 350 450 550 650 750 850

Moyenne «prime»*

La Défense Moyenne «prime»*

Croissant Ouest

Moyenne Ile-de-France (neuf, restructuré, rénové) Moyenne «prime»*

Paris Centre Ouest

Évolution des loyers moyens

(en fin de période, valeurs faciales, en€HT HC/m²/an)

Loyers moyens pondérés par secteur Immostat au 1^eroctobre 2010

(valeurs faciales, en€HT HC/m²/an) Source : CB Richard Ellis

* Depuis 2001, le loyer moyen «prime» correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m².

Sources : FMI, Consensus Centre de Prévision de l’Expansion, Crédit Agricole

2009 2010 (p) 2011 (p)

Croissance mondiale - 0,6 % + 4,8 % + 4,2 %

PIB France - 2,5 % + 1,5 % + 1,6 %

Consommation des ménages + 0,7 % + 1,4 % + 1,3 %

Investissement des entreprises - 7,0 % - 1,6 % + 2,8 %

Exportations - 12,2 % + 8,5 % + 5,3 %

Taux d’intérêt à 3 mois 0,9 % 0,96 % 1,47 %

Obligations publiques à 10 ans 3,65 % 2,97 % 3,53 % Inflation (moyenne annuelle) + 0,1 % + 1,5 % + 1,6 % Balance commerciale(en Mds d’€) - 43,6 - 45,3 - 46,2 Perspectives économiques françaises au 3^èmetrimestre 2010

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010

(ENTREPÔTS > 10 000 M²)

Des marchés régionaux toujours déprimés

Lademande expriméeest particulièrement stimulée cette année par les besoins en clés-en-main de la part deschargeurs. En outre, les utilisateurs se positionnent de plus en plus sur depetites et moyennes surfaces, notamment en régions.

Au terme des 9 premiers mois de 2010, lademande placéeatteint 1 138 300 m²en France (- 10 % par rapport à la même période en 2009).

Lesmarchés régionaux, encoredéprimés, ont du mal à décoller. Le grand sud (PACA et Languedoc) est marqué par une certaine léthargiedepuis fin 2009 (72 200 m² placés depuis début 2010, - 57 % par rapport à la même période en 2009). Legrand nord (Nord-Pas-de-Calais et Picardie) est, lui aussi, en souffranceavec 157 300 m² commercialisés (- 51 % en un an). Ces marchés sont toujours sous le coup de l’attentisme des acteurs, engendrant des reports de projetset desdélais de commercialisation longs. Quant aucouloir rhodanien, ilreprend doucement des couleurs sur les grandes surfaces (au détriment des petites), le marché ayant été dynamisé par une dizaine de transactions, pour un volume total de 206 000 m² (+ 10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2009).

À l’inverse, l’Ile-de-France tire son épingle du jeu et affiche 419 500 m² placés à l’issue du 3^èmetrimestre (+ 42 % par rapport à la même période en 2009), grâce à un1^ertrimestre très performant.

La fin de l’année pourrait voir la concrétisation de nouvelles transactions, des promesses de vente et baux étant toujours en attente d’une levée des conditions suspensives.

Lessurfaces neuveset lesclés-en-mainsont lesproduits pharesdu marché depuis le début de l’année. Ainsi,3/4 des signaturesse sont faits sur desbâtiments de classe A.

Un stock qui se stabilise mais vieillit

Les disponibilités atteignent3,9 millions de m²au 1^eroctobre 2010, dont80 % de locaux de classe A ou B. Cette offre qualitative est encore importante mais n’est plus alimentée en raison du gel des mises en chantier. Le stock de mauvaise qualité sera donc moins bien absorbé, du fait également de larecrudescence des clés-en-main, favorisant la libération de produits anciens qui trouveront difficilement preneur. C’est particulièrement le cas du couloir rhodanien, largement sur-offreur (710 900 m²) et de l’Ile-de-France (1,3 million de m², dont 85 % de classes A et B), même si ces stocks se stabilisent depuis le début de l’année.

Le niveau des offres « en gris » est élevé (4,7 millions de m², dont 800 000 m² en Ile-de-France ), tout comme celui des projets éventuels.

Ces développements potentiels viendront alimenter les besoins en clés- en-main et le renouvellement du parc neuf.

Des loyers faciaux stables

Maintenant que le « repricing » est effectif dans la plupart des secteurs, les loyers de présentation n’évoluent plus. Ils sont néanmoins orientés à la baisse pour les produits de mauvaise qualité, mal situés, ou encore ceux qui peinent à trouver preneur (à l’image du grand sud). Les avantages commerciaux sont toujours de l’ordre 1,5 à 2 mois de franchise par année de bail ferme.

Source : CB Richard Ellis

Ile-de-France 46€/ 52€

Couloir rhodanien 43€/ 45€

Grand nord 40€/ 45€

Grand sud 40€/ 45€

Normandie 37€/ 49€

Grand est 37€/ 53€

Bourgogne / Franche-Comté 30€/ 35€

Ouest 40€/ 42€

Grand sud ouest 42€/ 50€

Loyers en France au 1^eroctobre 2010

(valeurs faciales, en€HT HC/m²/an, classe A ou B, neuf)

Ile-de-France Régions

0,5 1 1,5 2 2,5 3

3T 10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 00 (en millions de m²)

Sources : CB Richard Ellis et Immostat

Répartition géographique de la demande placée sur les 3 premiers trimestres 2010

Grand est 6 % Grand sud 6 %

Grand nord 14 % Normandie 1 % Grand sud ouest 9 % Grand centre 2 % Ouest 4 % Bourgogne / Franche-Comté 3 %

Couloir rhodanien 18 % Ile-de-France 37 %

Sources : CB Richard Ellis et Immostat

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010 LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET DES PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE

Dans cette partie sont analysés conjointement les marchés des locaux d’activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²).

Maintien de la demande placée

Au 3^ème trimestre 2010, la demande exprimée confirme son ralentissement par rapport à 2008, restant au même niveau qu’en 2009. Elle porte essentiellement sur despetites et moyennes surfaces (entre 1 000 m² et 4 000 m²). Elle est majoritairement orientée à l’acquisition, souvent sur les secteurs de1^èrecouronne, mais fait face à unepénurie d’offres adaptées, notamment de bonne qualité.

La demande placée se maintient par rapport à 2009 et atteint 631 000 m²à l’issue du 3^èmetrimestre 2010 (+ 5 % en un an). En revanche, après unété atone(phénomène habituel), desreports de projetset desdélais de transactions plus longs, les volumes placés ont diminué entre les 2^èmeet 3^èmetrimestres 2010 (186 200 m², - 18 %).

Si le sud de la région totalise leplus grand nombre de transactions depuis le début de l’année, la reprise y est « en dents de scie ». Le marché est marqué par un freinage de l’activité à l’issue de l’été, tout comme dans lenordet l’ouest. Seul l’esteststablepar rapport au 2^èmetrimestre et voit même une augmentation du nombre de signatures depuis le début de l’année par rapport à la même période en 2009.

Par ailleurs, la petite couronne, très recherchée, a été plus dynamiquecette année qu’en 2009 pour lesproduits à la location.

Pour les locaux à la vente, bien qu’elle soit sous-offreuse et onéreuse, la petite couronne reste néanmoinstrès attractive.

Lemarché de l’acquisitiondemeure largementplébiscitéen Ile-de- France, représentant près de lamoitié de la demande placéedepuis début 2010.

Un stock qui entame (doucement) sa décrue

L’offre disponible resteélevée au 1^er octobre 2010 (2,5 millions de m²), mais une légère baisse est amorcée depuis le début de l’année (- 6 % par rapport au 1^er janvier et - 3 % par rapport au 1^er juillet), en raison du maintien de la demande placée et de l’absence de mises en chantier. Elle demeure néanmoins demauvaise qualité et porte principalement sur des produits à la location, souvent mal localisés.

L’offre « en blanc » est toujours très faible au 1^eroctobre (moins de 30 000 m²). L’offre « en gris » est en légère hausse et dépasse aujourd'hui 400 000 m².

Des loyers faciaux stables, mais des avantages commerciaux toujours élevés…

À l’exception de certains secteurs sous-offreurs où les propriétaires se voient contraints de réajuster leurs prétentions à la baisse, lesvaleurs locatives faciales n’ont pas évolué. Lesavantages commerciaux sont toujoursimportants (environ 3 mois de franchise de loyer au nord, à l’ouest et à l’est et 2 mois au sud) et compensent péniblement le maintien de loyers faciaux élevés.

Loyers en Ile-de-France au 1^eroctobre 2010

(valeurs faciales, en€HT HC/m²/an)

Zone Produits Neuf Seconde

géographique main

Activités PME/PMI * 60€/ 110€ 50€/ 90€ Nord Activités tertiaires 120€/ 130€ 75€/ 120€ Entrepôts (< 9 000 m²) 50€/ 75€ 35€/ 65€ Activités PME/PMI * 80€/ 125€ 40€/ 100€ Ouest Activités tertiaires 110€/ 180€ 75€/ 150€ Entrepôts (< 9 000 m²) 70€/ 90€ 35€/ 70€ Activités PME/PMI * 60€/ 90€ 50€/ 60€

Est Activités tertiaires 75€/ 110€ 50€/70€

Entrepôts (< 9 000 m²) 50€/ 65€ 35€/ 50€ Activités PME/PMI * 60€/ 90€ 50€/ 85€

Sud Activités tertiaires 80€/ 110€ 65€/ 90€

Entrepôts (< 9 000 m²) N.S. 40€/ 54€

N.S. : Non significatif

* proportion activités / bureaux≈70 / 30 Source : CB Richard Ellis

3T 10 09 08 07 06 05

03 04

0,5 1 1,5 2 2,5 3

Demande placée Offre immédiate

Évolution de la demande placée et de l’offre immédiate en Ile-de-France

(en millions de m²)

Source : CB Richard Ellis

Répartition de l’offre immédiate en Ile-de-France au 1^eroctobre 2010

Entre A86 et la Francilienne 46 %

Au-delà de la Francilienne 22 %

Intra A86 32 %

Source : CB Richard Ellis

Des enseignes sélectives et attentistes, mais opportunistes

Les enseignes font actuellement face àun environnement incertain. En 2009, le rendement moyen(chiffre d’affaires TTC réalisé au m² par an) des 100 premières enseignes de France a diminué de - 5,9 % (source : LSA). Cette tendance devrait se poursuivre en raison d’une faible consommation/fréquentation, de l’effet cannibalisation du e-commerce et de l’importance du volume de projets commerciaux. Par ailleurs,les coûts d’occupation sont jugés élevés, bien que les taux d’effort (rapport entre le loyer et les charges d’une boutique sur son chiffre d’affaires) moyens affichés dans les actifs commerciaux des grandes foncières cotées semblent attester d’une certaine stabilité par rapport au début d’année.Les enseignes sont donc encore prudentes dans leur développement, mais demeurent opportunistes. Elles concentrent toujours leurs recherches sur les meilleurs sites.

Dans les grands centres-villes de France,les valeurs locatives restent par conséquent soutenues sur les emplacements« prime »et n°1et les propriétaires ne veulent pas consentir des baisses de loyers. Par ailleurs, le manque de surfaces disponibles et le dynamisme des enseignes internationales, à la recherche d’emplacements stratégiques et visibles, soutiennent les valeurs.

À Paris, les valeurs locatives s’échelonnent en moyenne entre 2 000 € et 4 000 € HT HC/m²/an dans les grandes rues commerçantes. Elles peuvent encore atteindre 10 000€HT HC/m²/an sur les Champs-Elysées où les grandes enseignes s’activent à ouvrir desflagships (Tommy Hilfiger, H&M, Abercrombie&Fitch, Levi’s). À Paris et en régions,les valeurs sont en baisse légère sur les artères n°1 bis. Ce phénomène est plus prononcé sur les axes n°2, qui ont perdu en attractivité.

Les loyers dans les centres commerciaux régionaux sont stables par rapport au trimestre dernier.

Pour des boutiques d’environ 200 m², ils vont de 700€à 1 400€HT HC/m²/an en Ile-de- France et de 600€à 1 100€ en régions. Cependant, sur certains centres commerciaux régionaux d’Ile-de-France, les grands gestionnaires veulent conserver la maîtrise des opérations qui ont lieu dans leurs centres, en incitant les cédants à diminuer les prix de cession.

En contrepartie, les locataires entrants peuvent alors parfois accepter des hausses de loyers.

Les enseignes concentrent essentiellement leur développement sur les 15-20 premiers centres commerciaux de France et sont beaucoup moins actives sur les centres « secondaires ».

En périphérie, la demande reste de bon niveau pour les meilleursretail parks(en termes de localisation géographique et d’enseignes déjà présentes), notamment pour les surfaces de 800 m² à 1 000 m². Sur ce créneau les valeurs sont stables et comprises entre 90€ et 180€HT HC/m²/an. La demande est plus variée qu’en centres commerciaux en termes de concepts et de secteurs d’activité, avec une prédominance de l’équipement de la personne et de la maison.

Certaines enseignes traditionnelles de centres commerciaux testent ces concepts qualitatifs de périphérie en raison de coûts d’occupation plus faibles et parce qu’ils leur permettent de toucher une clientèle plus large et d’écouler les stocks. Les vieilles zones commerciales sont moins regardées, sauf par les enseignes alimentaires, qui restent encore assez actives.

Mark et View Conjoncture immobilière 3

trimestre 2010

CONTACTS

ÉTUDES ET RECHERCHE

Aurélie LEMOINE Directrice

Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 aurelie.lemoine@cbre.fr Christelle BASTARD Investissements

Tél. : 33 (0) 1 53 64 37 30 christelle.bastard@cbre.fr Sabine ECHALIER Bureaux Ile-de-France Tél. : 33 (0) 1 53 64 37 04 sabine.echalier@cbre.fr Erika LEONARD

Logistique, locaux d’activités Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 84 erika.leonard@cbre.fr Edouard de LABOULAYE Commerces

Tél. : 33 (0) 1 53 64 33 45 edouard.delaboulaye@cbre.fr Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 www.cbre.fr/fr_fr/etudes

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CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'Intérêt Economique Source : LSA

Chiffre d’affaires moyen par m² et par secteur d’activités des 100 premières enseignes de France en 2009

Secteur CA / m² / an Évolution annuelle

Hypers, supers, hard-discount 8 946€ - 7,0 %

Bricolage, jardin 2 216 € - 3,3 %

Equipement de la personne 4 403€ - 2,4 %

Equipement de la maison 8 564€ - 2,3 %

Culture, jouet, multimédia 4 099€ - 7,5 %

Sport 3 776€ - 0,5 %

Grands magasins 5 580€ - 6,2 %

Centres autos 3 201€ - 3,2 %

Total échantillon 6 537€ - 5,9 %