REPUBLIQUE DU BENIN
TRIBUNAL DE COMMERCE DE COTONOU SECTION II
CHAMBRE DE JUGEMENT COMPOSITION
Président : Romain KOFFI
Assesseurs : Eric ASSOGBA et Cyprien TOZO Ministère Public : Mario Elonm METONOU Greffier : Louis K. HOUNGBO
Débat le 16 mai 2019 ;
Jugement contradictoire prononcé en premier ressort à l’audience publique du 20 juin 2019 ;
PARTIES EN CAUSE
DEMANDEURS :
- Société CEDIS SARL, immatriculée au registre de commerce et du crédit mobilier de Cotonou sous le numéro RB 2003-B-2449, dont le siège social est à Cotonou, carré 513 JERICHO, maison Philippe AHO-GLELE, Tél : 97 22 87 96, agissant aux poursuites et diligences de son gérant domicilié ès qualité audit siège ;
- Antoine ADANDOTOHOU, de nationalité béninoise, gérant de la Société CEDIS SARL, demeurant et domicilié ès qualité au siège de ladite Société sis au lot 513 au quartier dit JERICHO COTONOU, maison Philippe AHO – GLELE ; Assistés de Maître Cosme AMOUSSOU, Avocat au Barreau du Bénin ;
Jugement N°110/19/CJ/SII/TCC du 20 juin 2019
--- Rôle Général BJ/TCC/2019/0100
--- - Société CEDIS SARL
- Antoine ADANDOTOHOU (Me Cosme AMOUSSOU)
C/
Maître Félix BALLEY (Me Donatien GBADESSI)
--- OBJET
Annulation de préavis
DEFENDEUR :
Maître Félix BALLEY, notaire, demeurant et domicilié à COME, 02 BP 797 Cotonou Tél : 90 93 70 38 ès qualité liquidateur de la succession AHO-GLELE ;
Assisté de Maître Donatien GBADESSI, Avocat au Barreau du Bénin ;
LE TRIBUNAL, Vu les pièces du dossier ;
Ouï les parties en leurs moyens et prétentions ; Après en avoir délibéré ;
Par acte du 18 janvier 2019, la Société CEDIS SARL et Antoine ADANDOTOHOU ont attrait devant le tribunal de commerce de Cotonou, Maître Félix BALLEY ès qualité liquidateur de succession AHO-GLELE pour obtenir :
- l’annulation du congé – préavis du 22 août 2018 à eux servi par Maître Félix BALLEY ;
- le prononcé de leur maintien dans les locaux en vertu de leur droit au renouvellement du bail ;
- la cessation des troubles engendrées par les constructions en cours ;
- le paiement de la somme de 41.000.000FCFA à titre d’indemnité d’éviction ;
- le paiement de la somme de 10.000.000FCFA à titre d’indemnité d’éviction avant leur expulsion ;
Au soutien de leur action, la Société CEDIS SARL et Antoine ADANDOTOHOU exposent qu’ils ont pris à bail à usage commercial, un bâtiment comportant un magasin ainsi que trois (03) bureaux sis à COTONOU, JERICHO carré 513 maison AHO – GLELE auprès des héritiers de Philippe AHO-GLELE moyennant un loyer mensuel de 30.000FCFA courant novembre 1992 ;
Que les locaux abritent le siège social de la Société CEDIS SARL et est devenu un bail à durée indéterminée par tacite reconduction ;
Que le 22 août 2018, ils ont reçu un acte d’huissier portant congé-préavis leur demandant de libérer les lieux loués dans un délai de six (06) mois et dans le même temps, des murs en matériaux définitifs ont commencé à être érigés ; Que Maître Félix BALLEY ne leur a jamais fait connaître sa qualité de liquidateur de la succession AHO-GLELE ; Que l’ordonnance désignant le susnommé n’a pas été signifiée dans le délai trois (03) mois de sa date et est dès lors devenue caduque ;
Que l’immeuble abritant les locaux pris à bail a été cédé à un nouvel acquéreur Henri HOUNTON ;
Que Maître Félix BALLEY n’a plus le droit d’adresser un congé préavis relatif à cet immeuble ;
Que le motif évoqué dans le congé préavis : « qu’il entend reprendre les locaux qu’ils occupent et dépendant de l’immeuble sis au lot n°513 au quartier dit Jéricho pour garantir la libre jouissance des lieux au nouvel acquéreur » n’est pas prévu par la loi et ne peut exonérer du paiement d’un préavis ;
Que le nouvel acquéreur a l’obligation de poursuivre le bail ;
Que les travaux entrepris sur l’immeuble l’empêchent de jouir des lieux loués ;
Que le motif tiré de non-paiement de loyer ne figure pas dans le congé préavis ;
Qu’ils ont consigné le 14 avril 2016, au greffe du tribunal de première instance de Cotonou, la somme de 720.000FCFA au titre de loyers allant de janvier 2009 à décembre 2010 ;
La liquidation de la succession AHO GLELE résiste à ces prétentions et développe qu’elle ne reconnaît ni Antoine ADANDOTOHOU ni la Société CEDIS comme preneurs ;
Que c’est lorsque le greffier en chef du tribunal de première instance de Cotonou désigné séquestre a entrepris d’expulser ceux qui squattaient l’immeuble sis au lot 513 Jéricho appartenant à la succession de feu Philippe AHO GLELE que Antoine ADANDOTOHOU a produit l’ordonnance à pied de requête n°04/01 du 27 novembre 2001 du Président dudit tribunal autorisant les Etablissements CEDIS SARL à consigner entre les mains du même greffier en chef, les loyers relatifs aux locaux loués ;
Que la procédure initiée par le greffier en chef pour obtenir son expulsion s’est soldée par un jugement qui l’a condamné à payer la somme de 360.000FCFA au titre de loyers impayés et Antoine ADANDOTOHOU a relevé appel dudit jugement ;
Que depuis 2008, il ne paie plus de loyers ;
Que la preuve de ce que l’Etablissement CEDIS est devenu une Société à Responsabilité Limitée n’est pas rapportée ;
Que la succession AHO GLELE n’a jamais conclu un bail avec Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL ;
Que ceux – ci n’ont jamais sollicité un renouvellement de leur bail ;
Qu’elle sollicite leur expulsion ainsi que l’exécution provisoire sur minute de la décision ;
Sur le défaut de qualité de Maître Félix BALLEY Attendu que Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL soulèvent le défaut de qualité de Maître Félix BALLEY au motif que l’ordonnance à pied de requête n°94/2011 du 16 décembre 2011 est devenue caduque pour défaut de signification dans les trois (03) mois et que la succession dont il est nommé liquidateur n’est plus propriétaire de l’immeuble abritant les locaux loués ;
Attendu que Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL sont des tiers à la succession Philippe GLELE ;
Qu’ils ne peuvent dès lors contester le mandataire de ladite succession en lieu et place des successibles qui ne remettent pas en cause les actes accomplis par celui – ci ; Attendu également qu’aucun acte de cession de l’immeuble sis au lot n°513 au quartier Jéricho n’est produit au dossier ;
Qu’aucune conséquence ne peut en l’état être tirée sur la base de l’annonce d’un nouvel acquéreur dans le congé préavis du 22 août 2018 ;
Qu’il y a lieu de rejeter le défaut de qualité de Maître Félix BALLEY soulevé par Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL ;
Sur l’existence d’un bail
Attendu que Maître Félix BALLEY conteste l’existence d’un bail à usage professionnel entre la succession Philippe AHO GLELE d’une part, Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS d’autre part au motif que ceux – ci sont des occupants sans titre ni droit ;
Mais attendu qu’il ressortit du jugement n°40/08/1ère Chambre commerciale du 30 juin 2008 que Antoine ADANDOTOHOU exerçant sous l’enseigne des Etablissements CEDIS a été attrait devant le tribunal de première instance de Cotonou par le Greffier en Chef dudit tribunal agissant pour le compte de la succession Philippe AHO en résiliation de bail ;
Que le congé préavis du 22 août 2018 a été servi à la Société CEDIS SARL et Antoine ADANDOTOHOU sous le visa de l’article 125 de l’Acte Uniforme relatif au droit commercial général régissant la résiliation du bail à usage professionnel ;
Qu’il résulte de ces constances que la succession Philippe AHO GLELE reconnaît à la Société CEDIS SARL et Antoine ADANDOTOHOU comme bénéficiaires d’un bail à usage professionnel ;
Que c’est à tort que le liquidateur de ladite succession conteste l’existence d’un tel bail entre ceux – ci et la succession Philippe AHO GLELE ;
Sur le congé préavis et la cessation de troubles Attendu que l’article 110 de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général dispose : « Le bail ne prend pas fin par la cessation des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail.
Dans ce cas, le nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail » ;
Que l’article 127 du même acte uniforme prescrit : « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants :
1) S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant.
Ce motif doit consister soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la cessation de l’exploitation de l’activité.
Ce motif ne peut être invoqué que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus de deux mois après une mise en demeure du bailleur, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, d’avoir à les faire cesser.
2) S’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués, et de le reconstruire. Le bailleur doit dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés
Le preneur a le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et il bénéficie d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit.
Si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveaux locaux, le bailleur doit verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue à l’article 126 ci-dessus » ;
Qu’il ressortit de la lecture combinée de ces deux dispositions que le bailleur ne peut mettre un terme à un bail en raison de la cession de ses droits locatifs sans offrir au preneur une indemnité d’éviction ;
Attendu que dans le préavis servi à la Société CEDIS SARL et Antoine ADANDOTOHOU le 22 août 2018, Maître Félix BALLEY a mentionné au titre du motif qu’il : « entend reprendre les locaux qu’ils occupent et dépendant de l’immeuble sis au lot n°513 au quartier dit Jéricho à Cotonou pour garantir la libre jouissance des lieux au nouvel acquéreur » ;
Qu’un tel motif ne peut justifier la résiliation du bail des susnommés que s’il leur est offert une indemnité d’éviction ;
Qu’il en découle que le congé préavis du 22 août 2018 qui enjoint à Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL de libérer les lieux loués sans offrir une indemnité d’éviction mérite annulation ;
Qu’il y a lieu d’y faire droit et par voie de conséquence, à la demande de cessation de troubles ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort ;
-Rejette le moyen tiré du défaut de qualité de Maître Félix BALLEY soulevé par Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL ;
-Constate que la succession Philippe AHO-GLELE d’une part et Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL d’autre part, sont liés par un bail à usage professionnel ;
-Annule le congé préavis du 22 août 2018 servi à Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL par Maître Félix BALLEY ;
-Ordonne en conséquence à celui – ci de cesser de troubler Antoine ADANDOTOHOU et la Société CEDIS SARL dans la jouissance des lieux loués ;
-Condamne Maître Félix BALLEY aux dépens.
ONT SIGNE
LE GREFFIER LE PRESIDENT
