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Partie commune à jouissance privative.
Par Loal, le 23/12/2021 à 10:44 Bonjour et merci pour votre aide
j'habite une résidence composée de 2 immeubles eux mêmes divisés en 2 allées couvertes par le même toit. Dans mon allée, mon voisin a depuis la réception de la construction des problèmes d'étanchéité de sa terrasse constituant une partie commune à usage privatif dûment acté au RGC. Nous devons impérativement faire faire les travaux de réfection
complète de l'étanchéité . Je me pose la question de savoir qui devra payer la facture? Est-ce l'ensemble de la copropriété comme le mentionne l'article 6.3 de la loi Élan (parce que c'est une partie commune à usage privatif affectée à un lot et non pas une partie commune
spéciale à plusieurs copropriétaires) ou les propriétaires de mon allée ou de notre bâtiment . J'ajoute que le RGC prévoit des parties communes spéciales . Merci pour votre réponse.
Par youris, le 23/12/2021 à 10:58 bonjour,
avis personnel, s'agissant uniquement d'un droit de jouissance privatif, les travaux
d'étanchéité de la terrasse partie commune sont à la charge du syndicat des copropriétaires comme pour les réparations des balcons qui sont des parties communes dont l'usage est privatif.
salutations
Par Brennec, le 01/01/2022 à 11:46
La terrasse supporte une partie habitable à laquelle elle sert de toiture, et son étanchéité, assurée à la construction, est due, et sa réfection doit être payée par la copropriété. (Un balcon relève d'un autre régime car son étanchéité n'est pas obligatoire à la construction.) Pour ce qui est des payeurs, si vous avez des parties communes spéciales, vous avez sans doute des charges spéciales, et le bon sens + une lecture attentive de votre règlement de copropriété devraient vous donner la réponse : pour ma part je doute que la réfection de l'étanchéité soit à la charge de l'ensemble de la copropriété.
Par beatles, le 01/01/2022 à 15:19 Bonjour,
Bien que certain(s) se permette(nt) anonymement de supprimer certaine(s) partie(s) d'une intervention, les règles du site (CGU), que tous ont acceptées superviseurs compris, sont très claires :
[quote]
Le contenu des contributions (réponses, messages etc.) publiées sur le présent Site devra être strictement conforme à la législation en vigueur, à l’ordre public et aux bonnes mœurs et ne pas avoir pour objet une activité illicite ou illégale
...
Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.).
[/quote]
Donc avis personnel et doute sans fondement ne correspondraient pas aux règles du site...
définies par la loi (législation).
Dans votre cas l'on a à faire à une partie commune à jouissance privative ! Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
[quote]
Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.
[/quote]
Alors que les parties commune spéciales sont affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires !
Article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 : [quote]
Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges
spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les
copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
[/quote]
Donc dans votre cas la loi dit que l'étanchéité de la terrasse, partie commune à jouissance privative, est à la charge de la copropriété.
En fait les CGU (alinéa 1 et 3) ne demandent que d'être pragmatique : le fait... la preuve.
Cdt.
Par Brennec, le 01/01/2022 à 18:50
J'avoue ne pas comprendre totalement la réponse précédente, y compris la définition très particulière du troll :
je maintiens pour ma part que Loal doit lire son règlement de copropriété avec son état descriptif de division (impossibles à citer ici) qui font la loi dans sa copropriété :
Il y a des parties communes spéciales ( spéciale à chaque bâtiment ? le règlement de copropriété le précise) à côté des parties communes générales concernant sans doute les 2 bâtiments ; et sa terrasse, qu'elle soit à jouissance privative ou pas, fait partie du gros oeuvre d'un bâtiment, donc des parties communes, spéciales ou pas. La terrasse de Loal est très vraisemblablement (sans la lecture du RDC on ne peut que dire ce qui est vraisemblable) une partie commune spéciale à usage privatif
La réfection de son étanchéité ne pèse sûrement pas sur celui qui en a la jouissance, ni sur l'ensemble des copropriétaires de toute la résidence qui entretiennent les parties communes générales (qui sont listées dans le RDC), mais sans doute sur l'ensemble de ceux qui selon le RDC de Loal possèdent ces parties communes spéciales.
Par beatles, le 02/01/2022 à 10:32
Si vous voulez parler de ma signature il lui a été fait reproche d'être trop longue dont je l'ai rendu plus concise.
Si vous apportez une réponse, à la question objet du sujet, légale avec les fondements juridiques nécessaires et que l'on vous oppose de simples avis contraires non étayés, ce ne peut être que du trollage ; donc j'ajouterai « opposés ».
Pour ce qui est d'un état descriptif de division il ne fait que décrire les parties privatives et une quote-part des parties communes si elles existent.
Article 2 du décret du 17 mars 1967 : [quote]
Le règlement de copropriété peut également comporter :
1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;
2° La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.
[/quote]
Dernier alinéa de l'article 71-1 du décret du 14 octobre 1955 :
[quote]L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.[/quote]
Article 71-2 du décret du 14 octobre 1955 : [quote]
Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.
Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé : a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage
commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;
b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.
[/quote]
Pour ce qui est des parties communes spéciales à chaque bâtiments je vous ramène à la lecture de la loi du 10 juillet 1965 au sénat (page 521) concernant l'article 3 devenu article 4 et l'amendement de M. Voyant au nom dela commission de la législation.
Avant amendement :
[quote]Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.[/quote]
Après amendement :
[quote]Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.[/quote]
Justification de M. Joseph Voyant rapporteur :
[quote]Aux termes de l'article 22, « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent.., décider.... la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ».
Il semble nécessaire, pour permettre à cet article de recevoir application, de préciser que les parties communes peuvent l'être à certains copropriétaires seulement.[/quote]
Donc elles n'ont pas besoin d'être mentionnées dans le règlement de copropriété puisque elles sont de fait pour permettre la création de syndicats secondaires (article 22 devenu article 27).
En revanche un couloir du dernier étage permettant l'accès à plusieurs lots peut être une partie commune spéciale à ces lots (propriété indivise entre les propriétaires de ces lots), mentionnée dans le règlement de copropriété, et non pas une partie commune spéciale à usage privatif (définition très particulière)... sinon les parties communes générales seraient à usage privatif.
Une partie commune spéciale est une partie communes dont l'usage commun est réservé aux seuls propriétaires de certains lots.
Donc la terrasse de Lolal est bien une partie commune à jouissance privative (mentionnée dans le règlement de copropriété) attachée à un lot, donc utilisable uniquement par le propriétaire du lot.
Article 6.3 de la loi du 10 juillet 1965 : [quote]
Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.
[/quote]
Par oyster, le 02/01/2022 à 10:33 Bonjour,
Deux immeubles en une seule copro , on pourrait penser que le le toit étant commun il serait logique que chaque toit terrasse améne aussi une participation de l'ensemble des copros . Mais voila , la lecture du RC améne trop souvent à des absurdités et des contestations . Mon conseil serait tout d'abord de prendre avis du syndic ,et pourquoi pas du CS en un deuxiéme temps ,sachant que souvent le batiment non concerné conteste de devoir
payer !...
Par Brennec, le 02/01/2022 à 10:42
J'avoue ne pas avoir lu l'intégralité de votre réponse, parce qu'elle me semble de nouveau à côté de la question posée , question qui porte sur la répartition des charges pour la réfection d'une étanchéité de terrasse dans une copropriété comprenant 2 immeubles et des parties communes spéciales.
En la matière ce n'est pas la loi, très générale, qui répond, mais le règlement de copropriété de la personne qui interroge, règlement de copropriété qui seul définit avec précision les parties communes générales et les parties communes spéciales.
Pour autant, je ne vous traiterai pas de troll, et je vous présente mes voeux.
Par Brennec, le 02/01/2022 à 10:49
Ma précédente réponse s'adressait à Beatles.
Pour Oyster, qui parle de 2 immeubles en une copro... avec toit commun", je rappelle la question initiale
[quote]
résidence composée de 2 immeubles eux mêmes divisés en 2 allées couvertes par le même toit.[/quote]
Ce sont apparemment les allées qui sont couvertes par le même toit.
Quant à la lecture du RDC de copropriété, c'est la base pour tout syndic et tout copropriétaire.
Par beatles, le 02/01/2022 à 11:05
Il est question de l'étanchéité d'une terrasse partie commune à jouissance privative appartenant indivisément à tous les copropriétaires du bâtiment.
Par Brennec, le 02/01/2022 à 11:11 [quote]
Il est question de l'étanchéité d'une terrasse partie commune à jouissance privative appartenant indivisément à tous les copropriétaires du bâtiment.[/quote]
Vous parlez de quel bâtiment puisqu'il y en a 2 ?
C'est totalement illusoire de vouloir faire croire à celui qui a posé la question qu'il peut se passer de la lecture de SON RDC sous prétexte qu'on lui cite des extraits de la loi de 1965.
Allez ! cadeau du jour de l'an : une de ces références dont vous êtes friand ^^ : [quote]
Jurisprudence constante. Ce sont les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes.
Toutefois, ces dispositions sont supplétives : c’est au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes.
Ce n’est que dans le silence de ces documents que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3.
[/quote]
Par beatles, le 02/01/2022 à 14:25
En préambule, contrairemnt à vous j'ai lu vos interventions dans leur inrtégralité.
Pour le reste : Donnez ces jurisprudences constantes et non pas un avis !
Un juge ne répond qu'en fonction des éléments qu'on lui fournit ou bien si on lui demande de faire une recherche.
Personnellement je n'ai jamais vu argumenter en faisant référence au sens voulu par le législateur et de l'amendement Voynet à savoir que les parties communes propres à chaque bâtiment sont la propriété indivises entre les copropriétaires de chaque bâtiments pour que puisse être créé un syndicat secondaire.
Je n'ai jamais vu d'éminents juristes qui donnent leur(s) point(s) de vue sur la loi du 10 juillet 1965 se référer avant de se subtituer au législateur de relire les débats sur la loi du 10 juillet 1965 en première et seconde lecture à l'assemblée nationale et à la lecture faite au sénat.
Mon ressenti, à la vue, en particulier, de votre dernière intervention, serait que je vous trouve un peu « fanfaron » après avoir inventé une partie commune spéciale à usage privatif alors qu'une partie commune spéciale ne peut être qu'à usage commun (article 4 de la loi du 10 juillet 1965).
Et comme vous seriez vous aussi friand de jurisprudence de la Cour de cassation je vous renvoie à ce commentaire dans le bulletin annuel 2007 (pages 391 et 392) concernant les parties communes :
[quote]
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
Selon l’article 2 de la même loi :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un
copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
Enfin, selon l’article 3 :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».
S’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit ce texte, il y en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. Un tel droit de jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale de la copropriété, et peut être aménagé comme constituant l’accessoire d’un lot comme c’est fréquemment le cas pour des jardinets.
[/quote]
La copropriété a des origines très lointaines et le Code civil de 1804 était plutôt réticent à cette pratique et n'a intégré qu'au tout dernier moment et du bout des lèvres l'article 664 supplétif :
[quote]
Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :
Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;
Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite.
[/quote]
Sans définition précise alors que les immeuble locatifs divisés en appartements ont été cédés à plusieurs propriétaires, il était courant que les derniers étages soient des greniers et qu'en cas d'escaliers centraux au moins deux couloirs donnaient accès à plusieurs groupes de greniers et que ces couloirs étaient indiqués dans les règlements de copropriété, antérieurs à la loi du 10 juillet 1965, en tant que parties communes exclusivement réservé aux
propriétaires des greniers desservis par ces couloirs.
Ce n'est que 134 ans plus tard qu'une loi supplétive en a précisé les contours (voir l'article 48 de la loi du 10 juillet 1965) et précédé de 27 ans cette dernière qui est impérative (ancien premier alinéa et actuel I de l'article premier).
[quote]Vous parlez de quel bâtiment puisqu'il y en a 2 ?[/quote]
C'est ce que l'on appelle de la mauvaise foi ; alors que je précise :
[quote]Il est question de l'étanchéité d'une terrasse partie commune à jouissance privative appartenant indivisément à tous les copropriétaires du bâtiment.[/quote]
... du quel fait partie la terrasse !
Je vous laisse cogiter sur la signification et de l'application que l'on doit faire de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe un statut, donc un contrat d'adhésion (signature de l'acte de vente), en tenant compte du Chapitre III (sous-titre Ier du Titre III du Livre III) du Code civil concernant l'interprétation du contrat :
[quote]
Article 1188 :
Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Article 1189 :
Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.
Article 1190 :
Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.
Article 1191 :
Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.
Article 1192 :
On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
[/quote]
L'amendement Voynet est clair et précis ! Mais que voulez-vous dire par :
[quote]La terrasse supporte une partie habitable à laquelle elle sert de toiture...[/quote]
Elle sert de toiture... à elle-même ?
Raisonnablement, je pense qu'il faut en rester là !
Par Brennec, le 02/01/2022 à 15:21
Je commencerai par la fin : effectivement je me suis mal exprimé en voulant préciser à Youris
la différence entre une terrasse et un balcon, les 2 pouvant être des parties communes à usage privatif. La question initiale n'a de sens que parce qu' une terrasse est au-dessus d'une partie habitable et donc que son étanchéité, contrairement à celle d'un balcon, y est
indispensable, et est le plus souvent (mais pas toujours, cela dépend des RDC) assurée collectivement.
Pour le reste, ayant reconnu la technique de la pieuvre qui essaie de brouiller la vue de son adversaire par des nuages d'encre, pour ma part j'ai appliqué la méthode de la lecture en diagonale : J'ai ainsi pu noter une phrase importante qui montre que vous avez enfin compris la question initiale, et le doute de Loal sur le payeur :
[quote]
Est-ce l'ensemble de la copropriété comme le mentionne l'article 6.3 de la loi Élan (parce que c'est une partie commune à usage privatif affectée à un lot et non pas une partie commune spéciale à plusieurs copropriétaires) ou les propriétaires de mon allée ou de notre bâtiment .[/quote]
Il reste entre vous et moi une différence majeure, c'est que maintenant vous affirmez que ce sont tous les copropriétaires de son bâtiment qui devront payer, là où pour moi il est
impossible de s'avancer catégoriquement sans avoir lu... le règlement de copropriété de Loal.
Pour ma part j'en resterai là.
Par beatles, le 02/01/2022 à 15:41 Dixit Loal :
[quote]
Dans mon allée, mon voisin a depuis la réception de la construction des problèmes d'étanchéité de sa terrasse constituant une partie commune à usage privatif dûment acté au RGC.
[/quote]
En tenant compte de l'article 27, article 6.3 de la loi du 10 juillet 1965 issu qu rapport annuel 2007 de la Cour de cassation :
[quote]
Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.
[/quote]
En revanche pour le cas de jardinets (parties communes purement foncières et non pas bâties) et vu que la totalité de l'assiette foncière de la copropriété est une partie commune en indivision forcée perpétuelle, ces derniers seraient la propriété indivise de tous les
copropriétaires de tous les bâtiments dans le cas d'un groupe de bâtiments collectifs (article 1 de la loi du 10 juillet 1965).
