OUTILS D’INSERTION SOCIALE
ET DE MOBILISATION DES LOGEMENTS
LES AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES (AIS)
& STRUCTURES SIMILAIRES
HABITREG.NET
Le projet INTERREG intitulé HABITEREG.NET (HABITAT, RÉGIONS ET RÉSEAUX) a mis en réseau des acteurs et des élus locaux de Wallonie, du Luxembourg et de Lorraine de 2010 à 2013. Ils ont échangé et expérimenté la mise en œuvre d’outils et d’actions de coopération portant sur l’habitat durable en milieu rural et périurbain.
Un groupe de travail transfrontalier a travaillé sur le problème de l’accès au logement des personnes et des jeunes à revenus modestes et précaires à travers les AIS et d’autres structures du même type.
Cette brochure présente une partie de leurs réflexions.
« Housing first » !
« Le logement d’abord » pourrait être un slogan pour toute politique d’amélioration sociale dans un pays ou une région. Le projet INTERREG Iva Grande Région HABITREG.NET (habitat, région et réseaux) s’ins- crit dans cette recherche des moyens pour améliorer l’habitat, et notamment comment offrir aux ména- ges un logement de qualité. Se loger décemment est de plus en plus un problème pour certaines tranches de la population : les personnes à revenus modestes, les jeunes en situation précaire, les familles mono- parentales ou les familles nombreuses, … Ce constat ne connaît pas de frontières.
La France, le Luxembourg et la Belgique, aux situations sociales et économiques différentes ont des po- litiques qui permettent d’intervenir, chacun à leur manière sur le marché du logement pour aider les personnes en difficulté.
Le programme européen INTERREG, dans lequel s’inscrit le projet HABITREG.NET a permis de mettre en ré- seau différents acteurs et des élus locaux de Wallonie, du Luxembourg et de Lorraine. Les participants avaient dégagé plusieurs thèmes précis sur lesquels ils entendaient travailler. Parmi ceux qui ont été retenus, il est appa- ru que les dispositifs d’AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES ou AGENCES IMMOBILIÈRES A VOCATION SO- CIALES (AIS ou AIVS) et les structures similaires dédiées aux jeunes par exemple, CLLAJ et Plateforme Loj’Toît, qui mettent en relation propriétaires et locataires, avaient un rôle déterminant, mais décliné dans chaque région de manière bien différente.
Une vingtaine de personnes* a choisi de constituer un groupe de travail transfrontalier sur la question.
Nous espérons que ce travail les a fait avancer dans leurs réflexions et leurs projets.
Connaître les AIS, échanger sur les bonnes pratiques, en mesurer les enjeux, les atouts et les points faibles, entre responsables voisins , afin d’en tirer des recommandations, c’est bien l’objectif du projet européen HABITREG.NET, qui a pour but « d’échanger et d’expérimenter sur la mise en œuvre d’outils et d’actions de coopération innovantes concernant l’habitat durable en milieu rural et périurbain ».
Le groupe de travail a d’abord analysé en détail et de façon critique les AIS en Wallonie, Lorraine, Luxem- bourg : leur statut, comment elles trouvent les logements, comment elles sélectionnent les bénéficiaires, leur financement … Ces regards croisés ont permis d’émettre des recommandations.
Le résultat de ce travail est très riche et l’analyse fine et professionnelle à laquelle se sont livrés les parti- cipants a donné lieu à la formulation d’un nombre important de recommandations.
Ce travail permet de présenter les spécificités des AIS et autres structures similaires étudiées et surtout de dégager les conclusions du groupe de travail. Cet opuscule s’adresse aux décideurs à tous les niveaux de responsabilités : les élus, comme les personnes qui travaillent dans la gestion du système ou sur le terrain.
L’objectif de cette synthèse est double :
Permettre aux élus locaux de mieux connaître l’outil AIS pour mieux le mobiliser
•
Pour les élus régionaux et nationaux : fournir des pistes d’amélioration et des moyens afin de confor-
•
ter ce type de structure
Ils en tireront des idées, des pistes de réflexion, des savoirs faire transférables pour améliorer encore le rôle et l’efficacité des AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES.
Un problème partagé
Une réflexion transfrontalière
*La liste de ces acteurs se trouve page 25
Un regard croisé sur les bonnes pratiques dans les trois régions
Un catalogue de recommandations
Des ménages, des jeunes à revenus faibles et/ou précaires ont de grandes difficultés à trouver un logement de qualité et adapté, alors que des logements privés restent inoccupés et se dégradent parfois.
Les raisons de ce problème sont connues :
Les propriétaires ont rencontré ou craignent des déconvenues (impayés, dégradations…). C’est la source de
•
la discrimination des personnes en difficultés dans le domaine du logement.
Les loyers sont trop chers surtout si on ne dipose que de revenus modestes.
•
Les personnes en difficulté sont peu ou mal informées, elles doivent parfois être accompagnées pour trouver
•
les moyens de payer leurs loyers et d’occuper leur logement dans les règles.
Louer son bien implique une série de démarches, qui paraissent trop lourdes à certains.
•
Les logements nécessitent des travaux que les propriétaires ne peuvent financer.
•
Les propriétaires veulent pouvoir reprendre leur bien quand ils le souhaitent.
•
Dans chaque région existent des structures qui interviennent à différents niveaux pour pallier cette situation.
Les politiques menées sont différentes d’une région à l’autre, elles dépendent du marché de l’immobilier locatif, de la nature et de la taille du parc immobilier social, de la situation sociale des demandeurs et des conditions de transport et d’emploi dans la zone ciblée. Il est très difficile d’établir des comparaisons. Nous présentons ici quelques exemples d’Agences Immobilières Sociales (AIS) ou Agences Immobilières à Vocation Sociales (AIVS) et d’autres structures similaires. Les propositions issues des regards croisés portés par les participants aux groupes de travail d’HABITREG.NET. Il ne s’agit évidemment pas de recettes, mais de pistes de réflexion destinées aux acteurs locaux, régionaux et nationaux.
Ce document propose des
Descriptions croisées dans les trois pays
• Les AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES (AIS) en WALLONIE p 3
• L’AGENCE IMMOBILIÈRE SOCIALE (AIS) DU GRAND DUCHÉ DU LUXEMBOURG p 6
• Les AGENCES IMMOBILIÈRES À VOCATION SOCIALE ( AIVS) en France p 9 Préconisations élaborées à partir de l’analyse des bonnes pratiques mises en évidence par le groupe de travail HABITREG.NET p 11 1/ Comment agrandir le parc de logements des AIS p 12 2/ Comment sélectionner les bénéficiaires p 14
3/ Comment assurer un accompagnement social efficace p 15
4/ Comment améliorer le fonctionnement des agences p 17
Focus sur l’habitat social en MILIEU RURAL P 20
Focus sur les JEUNES : CLLAJ et Plateforme Loj’toît P 21
Conclusion P 23
Glossaire P24
Liste des participants au groupe de travail et le calendrier des échanges transfrontaliers p25
Le constat
Que faire ?
Présentation
On compte actuellement 28 Agences Immobilières Sociales en Wallonie.
L’AIS agit comme intermédiaire entre les propriétaires et les candidats locataires à faible revenu. Elle fa- vorise la mise à disposition de logements issus du parc privé et public pour répondre à la demande de logements de qualité.
Statut
Les AIS sont des associations sans but lucratif qui obtiennent un agrément régional du gouvernement Wallon sur un territoire déterminé.
Rôle
Vis à vis des propriétaires publics et privés L’AIS présente de sérieux atouts :
Recherche L’AIS se charge de trouver un locataire
Sécurité Le paiement des loyers et des charges et leur indexation sont garantis même en cas de vide entre deux locations
Simplicité La gestion locative (baux, états des lieux, suivi des obligations locatives …) est assurée par l’AIS
Suivi Médiation éventuelle entre les propriétaires bailleurs et les bénéficiaires
Entretien Remise en état gratuit en fin de location
Fiscalité Exonération ou réduction du précompte immobilier (impot régional)
Financements Prêts à taux zéro et subventions possibles pour la réhabilitation ou la restructuration des logements qui sont confiés à l’AIS.
Vis à vis des bénéficaires :
Qualité L’AIS vérifie que la loi est appliquée : la performance énergétique du logement est certifiée, un permis de location est exigé pour les logements de moins de 28m2 ou collectifs.
La salubrité, l’hygiène et la sécurité du logement sont assurées.
Loyers Modérés en fonction du logement et des ressources du locataire
Aides Aides et suivi pour le recours à l’aide sociale et l’insertion, facultative, à la demande du locataire
LES AIS EN WALLONIE
DESCRIPTIONS CROISÉES
Publics cibles et principes
Les bénéficiaires ont des revenus modestes (catégorie ETHOS), ils ne sont pas propriétaires ou usufruitiers d’un bien habitable et disposent d’un titre de séjour en règle.
Sélection des bénéficiaires
L’attribution des logements se fait via un registre d’inscription qui gère les demandes par ordre chrono-
•
logique et en fonction de la situation sociale du candidat.
L’AIS ne prévoit aucune procédure de dérogation.
•
L’AIS peut offrir un accompagnement personnalisé, non obligatoire, adapté à la situation de chaque
•
candidat locataire.
Fonctionnement de l’agence
Personnel
Les agences immobilières sociales disposent d’une équipe composée au minimum d’un médiateur social et d’un agent affecté à la prospection et à la conclusion des contrats de gestion et des contrats de bail. Il y a dans certains cas un agent technique.
Partenariats
Les AIS développent de nombreux partenariats avec : les communes de leurs champs d’action,
•
les centres publics d’action sociale,
•
les sociétés de logement de service public,
•
des partenaires privés, comme le Fonds du Logement Wallon des familles nombreuses de Wallonie
•
(FLW).
Financements de l’agence Subventions
La demande d’octroi d’une subvention est adressée annuellement au Fonds dédié.
La subvention annuelle est destinée à couvrir totalement ou partiellement : les frais de gestion et de personnel,
•
les pertes locatives et les dégâts locatifs,
•
les coûts de travaux d’importance réduite des logements en gestion ou en location,
•
les frais de promotion de leurs propres activités .
•
La subvention de la région est forfaitaire : environs 300 000 euros par an. La Province du Luxembourg a obtenu une participation des communes de 25cents par habitant.
Ressources propres
La marge d’intermédiation perçue par l’agence immobilière sociale est de 15% du loyer.
Aide au paiement des loyers pour les bénéficiaires
Il existe plusieurs dispositifs d’aide pour les personnes à revenus modestes :
Certains dispositifs spécifiques pour le paiement des loyers et l’accompagnement peuvent être cités comme le Fonds du Logement Wallon des Familles nombreuses de Wallonie (FLW), c’est une société coopérative fondée par la Ligue des familles. Le fonds fournit aux familles d’au moins 3 enfants, les moyens de prendre un logement en location. Quand le candidat locataire se voit attribuer un logement, il reçoit le matériel néces- saire pour peindre son logement. Un technicien peut le conseiller, voire lui prêter main-forte.
Aides pour les propriétaires
Amélioration du bien loué
Le Fonds du Logement de Wallonie octroie des prêts à taux zéro et des subventions aux propriétaires pour réhabiliter ou restructurer des biens immobiliers en logements sociaux dont la gestion est confiée à une AIS.
Conditions : un mandat de gestion ou un contrat de location est conclu entre l’AIS et le propriétaire bailleur pour une période d’au moins 9 ans, sans jamais être inférieure à la durée de remboursement du prêt oc- troyé.
Autres avantages
Paiement des provisions pour charges et pour les consommations du bénéficiaire (eau, chauffage, char-
•
ges communes...).
Prise en location sur base d’un état des lieux d’entrée réalisé par un géomètre indépendant.
•
Remise en état du bien en fin de location (usure locative normale).
•
Intervention de la régie de l’AIS sur les petites réparations et l’entretien annuel des appareils au gaz.
•
Couverture du bien par une police totale incendie pour le compte du locataire.
•
Établissement des décomptes, relevés des compteurs et calculs des consommations.
•
Lors d’importantes réparations à charge du propriétaire, accompagnement et conseil possible de
• l’AIS.
Outils de gestion de l’AIS
Il existe un outil informatique qui intègre les informations nécessaires aux assistants sociaux et permet de faire des statistiques. Il intègre le suivi et l’historique du paiement des loyers, des charges et des problèmes rencontrés. Cet outil répond à une demande ministérielle qui a lancé un marché public pour le créer et le met- tre à disposition de toutes les AIS (coût 200 000 euros). Il est évolutif et mis à jour (contrat de maintenance pour l’agence de 450 euros/an).
Principaux avantages du système
Agrandissement du parc locatif disponible
•
Sélection des bénéficiaires suivant l’ordre d’arrivée des demandes (en plus de l’adéquation au loge-
• ment)
Accompagnement social possible
•
Principaux problèmes posés
Agence plus immobilière que sociale
Par manque de personnel adéquat pour l’accompagnement personnalisé de chaque candidat locataire
•
qui en aurait besoin.
Il peut y avoir des tensions entre l’objectif de survie de l’agence et son objectif social. La subvention
•
forfaitaire limite le nombre de logements en gestion. Elle pousse à diminuer le risque locatif et à être plus sélectif.
90% des locataires bénéficient du revenu d’intégration et ne pourront sortir du système.
•
Le temps d’attente est relativement long, surtout pour les moyens et grands logements
•
Les logements en milieu rural sont plus difficiles à louer
•
Références : http :www.flw.be/agences-immobilieres-sociales
DESCRIPTIONS CROISÉES
Présentation
L’AIS est un dispositif national, actif sur tout le territoire, qui gère environ 120 logements au bénéfice de 160 ménages, qui ont coopéré dans leurs projets d’insertion sociale par le logement (PISL). Le but est de gérer à terme un parc immobilier de 500 logements.
L’AIS est un instrument de lutte contre l’exclusion sociale par le logement. Sa mission est de rechercher et de mettre à disposition des logements de qualité, adaptés à la composition des ménages disposant de revenus modestes ayant la capacité et le projet de devenir autonomes. C’est un dispositif qui permet de combiner loge- ment et accompagnement social dans des projets d’une durée de maximum 3 ans, en principe.
Statut
L’AIS est un service de la Fondation pour l’Accès au Logement (FAL) qui est un établissement d’utilité publique.
L’AIS a été créée en février 2009 et approuvée par arrêté grand-ducal en mars 2009.
Rôle
Vis-à-vis des propriétaires
Les propriétaires qui mettent leur bien à disposition de l’AIS ont un profil très particulier. Le plus souvent l’AIS prend en bail des logements vides. L’AIS collabore avec des personnes âgées en maison de retraite, des hé- ritiers préservant leur bien pour leurs enfants ou des bailleurs déçus par les anciens locataires. Le montant du loyer n’est pas la première motivation, mais il importe d’être payé régulièrement et que l’état du bien soit garanti. Un argument essentiel est de garantir au propriétaire la reprise de son bien dans les plus brefs délais en cas de besoin.
L’agence contrôle le paiement des loyers et des charges et instaure un plan de remboursement en cas de retard de paiement.
L’AIS contrôle l’entretien et l’état du logement.
Vis-à-vis du bénéficiaire
Le projet d’inclusion sociale par le logement (PISL)
La mise à disposition de logement par l’AIS est une mesure transitoire et sélective. Les contrats ont une durée maximale de 3 ans. La location est définie par un contrat de mise à disposition et d’utilisation du logement.
Le bénéficiaire doit s’engager dans un projet d’inclusion sociale (réinsertion professionnelle, stabilisation de la situation financière, épargne, santé…) qui fixe les droits et devoirs propres, ceux du service social tiers d’ac- compagnement et ceux de l’AIS.
L’occupation du logement est une mesure transitoire et sélective pour des demandeurs ayant un potentiel de développement et de réintégration dans le premier marché du logement.
Publics cibles
La sélection des locataires est faite en fonction de l’adéquation au logement. Les agents de l’AIS préparent les dossiers pour la commission d’attribution composée de membres qui ne sont pas en conflit d’intérêt. Il n’y a pas d’élu dans cette commission.
Les logements sont attribués à des personnes qui entrent dans la catégorie européenne ETHOS et ont un re- venu inférieur à un plafond défini en fonction de la composition du ménage (maximum 1,5 x le salaire brut mi- nimum). La logique de base du dispositif est l’inclusion sociale par le logement. Cette logique exige un certain potentiel de développement financier (après résolution des problèmes) du ménage.
Pour les personnes sans ce potentiel, l’unique solution est un logement social classique, dont le loyer est adap- té continuellement au revenu.
L’AIS DU GRAND DUCHÉ DU LUXEMBOURG
L’AIS accepte exceptionnellement des personnes sans potentiel de développement si la détresse ou le déficit en logement adapté est trop important ou s’il faut protéger des enfants par exemple, ceci dans l’espoir qu’un trans- fert en logement social sera possible en fin de parcours. Dans tous les cas, un bon diagnostic social préalable est donc très important.
En matière de gestion de la liste d’attente (plus de 500 demandes à l’heure actuelle), après un an, sans manifesta- tion d’intérêt des demandeurs, les dossiers sont écartés de la liste.
Les personnes rejetées sont orientées vers les offices sociaux, qui peuvent réactiver les demandes à tout mo- ment.
Accompagnement
Le double encadrement assuré par l’AIS est un élément clé du concept.
Il s’agit de sauvegarder les intérêts du propriétaire, sur la base d’une attitude ferme et bienveillante, et de garantir une aide externe, sans laquelle une réintégration sur le marché classique du logement est irréaliste. L’accompa- gnement social s’établit sur la base d’une relation de confiance. Il est assuré par un service social externe qui dans la plupart des cas a déjà accompagné le bénéficiaire avant son recours à l’AIS et le suivra après.
L’accompagnement social vise l’autonomie du bénéficiaire en général et plus particulièrement pour son logement après 3 ans. C’est pourquoi, le soutien du bénéficiaire dans la constitution d’une épargne pour une caution locative future est un objectif permanent pour l’AIS, qui figure parmi les autres objectifs à atteindre par le bénéficiaire, définis dans le “projet d’inclusion sociale par le logement”. Ce projet est signé par l’AIS, le bénéficiaire et le service accompagnateur.
Fonctionnement de l’agence
Personnel
L’effectif est de 7,5 équivalents temps plein : un directeur, deux coordinateurs sociaux, un comptable, une
•
assistante administrative, deux techniciens et une secrétaire mi-temps.
L’encadrement régulier lié au logement est assuré par les coordinateurs sociaux de l’AIS selon une grille de
•
contrôle formalisée.
Partenariats
L’AIS est un dispositif national qui collabore avec tous les services et organisations du secteur social et les commu- nes pour leur assurer une action renforcée sur leur territoire.
Financements de l’agence Subventions
Le financement de base du dispositif est assuré par une convention entre la Fondation pour l’Accès au Logement et l’Etat qui couvre les frais de personnel, de fonctionnement (déplacements, frais adminis- tratifs, équipements…), et les frais en relation directe avec le risque locatif (impayés, remises en état des logements, vides locatifs, frais juridiques...)
Plusieurs communes ont annoncé leur volonté de collaborer avec l’AIS et une première convention existe avec la Ville de Luxembourg : la Ville de Luxembourg met à disposition de l’AIS des moyens financiers pour engager du personnel supplémentaire, en contrepartie l’AIS s’engage à renforcer son activité sur leur territoire.
Le déficit lié aux impayés est de 2,6 % il est remboursé à l’AIS par le Ministère du logement.
Ressources propres
Les services de l’AIS sont gratuits, le loyer revient intégralement au propriétaire.
Outils de gestion de l’agence
Grâce au soutien financier du Ministère de la Famille, l’AIS s’est doté d’un outil de gestion informatisé sur mesure, programmé par un prestataire externe. Il s’agit d’une base de données Access adaptée à l’activité de l’AIS.
DESCRIPTIONS CROISÉES
Aides au paiement des loyers
Le montant du loyer est adapté à la situation financière du bénéficiaire et ne peut dépasser le tiers de son revenu.L’AIS peut participer au financement des loyers, mais en cas d’omission de paiement du loyer pendant 2 mois, le contrat de mise à disposition est résilié.
Aides pour les propriétaires
« Avec nous vous louez votre bien en toute sécurité » tel est le slogan adressé aux propriétaires. En effet, l’AIS assure :
la garantie de loyer par un bail entre l’AIS et le propriétaire même si le bien n’est pas occupé,
•
le contrôle et l’entretien régulier du bien par l’équipe technique de l’AIS,
•
la remise en état du logement à charge de l’AIS,
•
l’accompagnement social de l’occupant (par les professionnels du domaine social externes à l’AIS),
•
l’intervention en cas de besoin ou de conflit.
•
Actuellement et contrairement à la Wallonie et la France, il n’y a pas d’avantages fiscaux pour les propriétaires.
Pour le locataire, il n’y a pas de garantie locative spécifique à payer puisque le propriétaire bénéficie de garan- ties alternatives (voir ci-dessus).
Modalités d’admission et de sélection
L’accompagnement social est obligatoire et contractuel : le bénéficiaire d’un logement AIS doit s’engager dans un projet d’inclusion sociale (réinsertion professionnelle, stabilisation de situation financière, épargne, santé…) qui fixe les droits et devoirs propres, ceux du service social tiers d’accompagnement et ceux de l’AIS.
Ainsi, l’intensité de l’accompagnement social est adaptée au besoin du locataire.
L’AIS fait un encadrement trimestriel lié au logement qui est complémentaire et qui se distingue de l’accom- pagnement social. Les tâches concrètes ont trait au contrôle et à la guidance des locataires, à l’établissement d’un plan de remboursement si des retards de paiements ont eu lieu, à l’orientation en cas de demande ou de nécessité vers des services spécialisés externes.
Une saisie volontaire du loyer sur salaire est possible et facilite la régularité des paiements.
Avantages du système
Transformation de logements privés existants en logements « sociaux », solution plus rapide et meilleur
•
marché que la construction de logements « sociaux » nouveaux.
Efficacité due à un encadrement double externe et interne, complémentaire, qui permet de dissocier la
•
fonction d’aide de l’accompagnement social exercé par un service social tiers et la fonction de contrôle liée à la location (rôle du propriétaire) effectué par le coordinateur social de l’AIS doté d’une grille de contrôle.
Renouvellement constant du parc locatif (occupation limitée à trois ans)
•
Soucis d’accompagner les bénéficiaires dans un retour à un habitat classique
•
Taux d’impayés faible : 2,61% de la masse locative
•
Problèmes posés
Il y a des logements disponibles (la demande des propriétaires ne tarit pas), mais le manque de personnel
•
dans l’agence pour les mobiliser est le facteur limitant.
L’externalisation de l’accompagnement social implique un travail de coordination de services et structures
•
qui travaillent sur des bases différentes. Ce travail est nécessaire, mais prend du temps.
Les limites budgétaires peuvent favoriser le « creaming the poor ». En effet, s’il faut réduire les impayés ou
•
le travail de coordination, il faut limiter l’admission de clients en détresses multiples.
Un bon diagnostic social préalable est indispensable.
•
La durée de trois ans n’est pas toujours suffisante pour remettre les ménages sur le marché du logement
•
qui est assez tendu.
La précarité énergétique devient un problème, il faut améliorer les performances énergétiques des bâti-
•
ments pour permettre aux bénéficiaires de payer leurs charges de chauffage.
Références : www.ais.lu / www.fondation-logement.lu
La France dispose d’un parc immobilier à vocation sociale important. Il existe néanmoins des agences immobiliè- res à vocation sociale, les AIVS et les AIS.
En effet il existe en France deux dispositifs bien distincts : Les AIVS
• qui sont des associations affiliées à la FAPIL (Fédération des Associations et des Acteurs pour la Promotion et l’Insertion par le Logement), labellisées dans le cadre d’une charte et d’un cahier des charges juridique financier et social précis. Ces AIVS interviennent dans le cadre des politiques décentralisées du logement des plus démunis et sont financées par les Conseils Généraux dans le cadre des actions réglemen- tées de Gestion Locative Adaptée (GLA).
Les AIS
• , plus banalisées qui ne sont pas soumises à un cahier des charges et disposent de financements divers.
Nous présentons dans ce document l’exemple d’HH Gestion Lorraine (anciennement appelée régie nouvelle Lorraine) qui est une AIVS.
HH GESTION LORRAINE
HH Gestion Lorraine gère 350 logements dans un parc locatif Lorrain de plus d’un million de logis (1089 800) dont 132 000 sont à caractère social. «HH gestion lorraine » est une AIVS adhérente de la FAPIL.
Statut
C’est une association qui émane de la Fondation « Habitat et humanisme», créée pour gérer les biens immobiliers de la Fondation et des biens privés.
Rôle de l’AIVS
Vis à vis des propriétaires
HH Gestion Lorraine gère les biens comme une agence immobilière classique
•
Elle encaisse les loyers auprès des locataires et perçoit directement les aides personnalisées au logement
•
des locataires.
L’AIVS peut accompagner le propriétaire dans la réalisation de travaux d’amélioration de son bien (grâce aux
•
subventions de l’ANAH -agence nationale pour l’amélioration de l’habitat-)
Les propriétaires s’engagent à souscrire une assurance auprès de la MACIF avec un contrat type, négocié
•
au niveau national par la fédération des associations pour l’insertion par le logement (FAPIL) qui couvre les loyers impayés, les frais de contentieux, et les dégradations.
Vis-à-vis des locataires
L’accompagnement social n’est pas obligatoire, il est assuré par d’autres organismes sociaux qui n’ont pas de
•
convention avec l’AIVS ;
La sélection des bénéficiaires se fait sur des critères sociaux. Elle est réalisée par la commission départemen-
•
tale du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD).
Personnel
L’AIVS compte 6 salariés.
Ce système a la particularité d’impliquer des bénévoles (avec une qualification en rapport avec la tâche) de la fondation Habitat et Humanisme : pour accompagner les locataires à l’entrée dans le logement. Ils sont ensuite pris en charge par les systèmes sociaux traditionnels.
LES AIVS EN FRANCE
DESCRIPTIONS CROISÉES
Partenariats
Les partenariats ne donnent pas lieu à contractualisation
Financements
Subventions
Une subvention départementale finance la moitié du budget. L’autre moitié est assurée par les ressources pro- pres.
L’AIVS est attributaire d’un fonds de réparations locatives de la part des départements (45 000 euros par an).
Ressources propres
L’AIVS perçoit 6% d’honoraires de gestion des sommes encaissées.
Elle touche aussi des frais de mise en location correspondant à 2 mois loyers (1 mois à charge du propriétaire et 1 mois à charge du locataire) .
Les aides au paiement des loyers pour les locataires
A partir de 25 ans les personnes ont un minimum de ressource c’est le revenu de solidarité active (RSA ).
Les locataires aux revenus modestes perçoivent une aide personnalisée au logement (APL) qui dépend de leur re- venu et de leur situation familiale l’année qui précède la demande.
Les aides pour les propriétaires
Les propriétaires peuvent bénéficier d’abattements fiscaux pouvant atteindre 60% du revenu locatif en proposant des loyers plafonnés en fonction du revenu des locataires.
Dispositifs particulier
L’AIVS doit jouer le rôle « d’ouvreur d’habitat » pour loger des personnes atypiques, ayant des problèmes psycholo- giques par exemple, ce qui peut amener des difficultés.
Principaux avantages du système
L’aide personnalisée au logement, perçue directement par l’agence et les loyers perçus en début de mois, as-
•
surent plus de sécurité pour le paiement d’une partie du loyer.
Les propriétaires doivent prendre une assurance négociée à un tarif intéressant contre les risques locatifs.
•
Principaux problèmes posés
Pas assez de logements adéquats
•
Pas de risque zéro pour le paiement des loyers. Le taux des impayés est de 8% ce qui est plus important que
•
dans une agence classique.
Références :
http//www.hhgestionlorraine.org http://www.fapil.net
PRÉCONISATIONS ELABORÉES A PARTIR DE L’ANALYSE DES BONNES PRATIQUES MISES EN ÉVIDENCE PAR LE GROUPE DE TRAVAIL HABITREG.NET
1/ Comment agrandir le parc de logements des AIS 2/ Comment sélectionner les bénéficiaires
3/ Comment assurer un accompagnement social efficace 4/ Comment améliorer le fonctionnement des agences
Un dispositif efficace
L’étude des différentes AIS et structures similaires a montré qu’elles jouent chacune à leur manière un rôle im- portant dans les trois régions pour résoudre le problème du logement de personnes et de jeunes en situations difficiles. Elles sont amenées à se développer et devraient bénéficier du soutien public nécessaire pour le faire.
Des dispositifs différents, mais des problèmes similaires
Bien que le contexte et les structures soient très différents dans chaque pays, les problèmes sont similaires. Les participants ont pu dégager, pour chaque grande thématique, les pratiques qui semblent les plus appropriées. Ils ont mis en évidence leurs limites et les conditions de réussite des différentes propositions que nous présentons ici à destination des acteurs du secteur de l’habitat social au niveau politique, comme sur le terrain.
Un potentiel à valoriser
Après avoir comparé les AIS en WALLONIE, au GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG et en LORRAINE, le groupe transfrontalier d’acteurs professionnels impliqués dans le logement social, a dégagé des pistes de réflexion in- téressantes. Ces préconisations ont pour vocation d’aider les décideurs nationaux, régionaux et locaux ainsi que les acteurs qui travaillent dans les structures à envisager des pistes d’évolution pour les agences sociales en s’ap- puyant sur les bonnes pratiques constatées dans les trois régions.
PRÉCONISA TIONS
1. COMMENT AGRANDIR LE PARC DE LOGEMENT DES AIS
« Le problème de fond c’est le manque de logements que les AIS peuvent mettre à dispo- sition des demandeurs »
Nous avons vu tous les avantages que les propriétaires peuvent retirer en confiant leurs biens à une AIS.
Cependant toutes les agences n’ont pas assez de logements pour répondre à la demande. Cela ne signifie pas forcément qu’il y a un manque de logements vacants, mais simplement que les agences rencontrent des difficultés pour mobiliser ces logements. Au Luxembourg par exemple, les agences ne disposent pas d’un nombre suffisant d’agents pour gérer les logements que des propriétaires sont prêts à leur mettre en gérance.
Comment connaître les logements disponibles ?
Les AIS prospectent sur leur territoire si elles ont des agents disponibles.
Le système expérimental Log’ toit en France entend mobiliser l’offre de logements adaptés aux jeunes sur un territoire (cf. focus 2). Cependant en dehors du développement du parc d’habitat social il faut trouver des logements vides, ou réhabiliter des bâtiments, en utilisant les aides disponibles, pour en faire du logement social par exemple avec des prêts à taux zéro en Wallonie.
Comment motiver les propriétaires qui ne louent pas ?
« L’AIS essaye de maintenir un loyer faible, le mandat plus l’assurance éventuelle rogne encore le loyer » La demande de logements est le plus souvent supérieure à l’offre mobilisable rapidement. Les AIS doivent trouver des logements pour satisfaire les demandes en attente. Pour cela les AIS doivent mettre en avant et promouvoir les avantages qui vont motiver les propriétaires qui ne louent pas spontanément (AIS Wallo- nie).
Différents avantages sont proposés aux propriétaires : Les incitations fiscales ou morales
•
Les incitations fiscales, comme en France (jusqu’à 60% de l’impôt sur les revenus fonciers), ne suffisent pas. Il ne faut pas négliger les raisons éthiques et morales (aider un jeune par exemple) qui vont pallier le peu d’intérêt financier.
La simplification des démarches pour la recherche du locataire, la signature des contrats et des baux est
•
assurée par les AIS. Dans certains cas des logiciels perfectionnés permettent de gérer la perception des loyers et charges à la place du bailleur et de lui fournir un suivi très précis. La gratuité de ce service est assurée en Wallonie et au Luxembourg.
La sécurité pour le paiement des loyers est une nécessité pour les propriétaires réticents à travailler avec
•
une AIS.
L’agence peut servir d’intermédiaire pour proposer un système d’assurance avantageux pour le pro- priétaire, assurance MACIF en France par exemple, mais son coût diminue la rentabilité de l’opération.
Au Luxembourg, le locataire (sélectionné et suivi) est expulsé s’il n’y a pas de paiement du loyer pendant 2 mois consécutifs et s’il n’y a pas de solution de remboursement en vue, mais l’agence peut prendre en charge une partie des loyers sous certaines conditions.
En Wallonie, l’AIS s’engage et supporte des loyers dont les risques de vacance ou non-paiement sont importants, ce qui induit un risque pour sa survie ou la sélection de locataires solvables, qui ne sont pas le premier public visé.
Des AIS garantissent le recouvrement régulier des loyers (au Luxembourg par exemple) le prélèvement à la source des aides au logement, ou sur salaire est une garantie qui est pratiquée en France et au Luxembourg, avec l’accord des bénéficiaires.
Soutenir les bénéficiaires, dans l’épargne d’une caution locative, pour pouvoir, en fin de parcours, rechercher un logement sur le marché classique, comme au Luxembourg est intéressant dans certains cas.
Des aides à la réhabilitation énergétique du logement
• sont importantes pour le bailleur comme pour le
locataire.
De faibles dépenses de chauffage permettent aux locataires d’être mieux à même de payer leurs loyers et charges. Toutes les agences proposent ces aides. Elles sont sous forme de prêts et de subventions. Ces aides peuvent être conditionnées à une durée de mise à disposition du bien et permettre ainsi à l’AIS de conserver le bien pendant une durée suffisante (durée du prêt à taux zéro en Wallonie par exemple).
Les AIS assurent le maintien en état du logement
•
Les agences peuvent assister le bailleur dans ses démarches pour réaliser les travaux et les aider à trouver des aides pour les financer. Les AIS au Luxembourg et certaines AIS en Wallonie disposent de techniciens qui assurent l’entretien courant des logements ou aident le propriétaire à entreprendre des travaux.
Les AIS doivent avoir une communication efficace.
•
- Des actions événementielles, ou la publicité autour des besoins en habitat social et des avantages consentis aux propriétaires peuvent s’avérer utiles.
- Il faudra aussi combattre l’image du « cas social », et les discriminations pour maintenir la mixité sociale.
Précautions
Il faut éviter que l’octroi d’aides personnalisées pour les locataires (en Lorraine) ou la généralisation du système AIS aux bailleurs sociaux (en Wallonie) entraîne un effet pervers de hausse des loyers de la part des propriétaires qui peuvent faire jouer la concurrence entre les opérateurs. Dans certains cas des plafonds sont fixés pour pallier ce phénomène, par exemple le loyer ne peut dépasser le tiers du revenu disponible du locataire au Luxembourg.
Les AIS doivent-elles avoir un portefeuille mixte de logements sociaux et traditionnels ?
Les situations sont différentes suivant les pays : l’AIVS, en France, peut mandater en social comme en classique, En Wallonie et au Luxembourg ce sont principalement les propriétaires privés qui sont sollicités par les AIS.
La disposition d’un portefeuille différencié peut favoriser la mixité sociale et la discrétion.
Dans ce but certaines AIS (en France) ne louent systématiquement qu’une partie d’un immeuble à des personnes relevant d’un suivi social, elles gèrent le reste des logements de façon classique.
PRÉCONISA TIONS
2. COMMENT SELECTIONNER LES BENEFICIAIRES
« Si l’on vise les plus précarisés, l’image de l’AIS en pâtit, cela peut la fragiliser. Certains préfèrent les personnes les plus solvables, excluant ceux qui ont le plus de mal à se loger ».
Il ne faut pas voir ce problème uniquement du point de vue « image de l’AIS » ou « diminution des risques de non paiement de loyers ». L’AIS avec une capacité d’accompagnement social ou thérapeutique limitée, est un dispositif qui peut être inadapté pour des situations caractérisées par une certaine complexité, pathologies doubles par exemple : personnes souffrant aussi bien de troubles psychiques que de toxicomanie avec les perturbations comportementales et les problèmes sociaux qui s’en suivent.
Comment éviter l’encombrement des AIS ?
L’absence de logement abordable fait que des AIS hébergent parfois des personnes sans besoin d’accompa- gnement social, il faut éviter que les locataires des AIS doivent accepter cet accompagnement comme condi- tion d’accès au logement (l’accompagnement n’est pas systématique en Wallonie).
Comment éviter tout clientélisme, toute subjectivité des personnes qui sélectionnent les dos- siers ?
Facteurs de réussite
S’appuyer sur des critères connus, hiérarchisés ou pondérés, parmi lesquels : ne pas être propriétaire d’un logement salubre
•
entrer dans les conditions de revenu clairement établies
•
adéquation du logement disponible et de son coût à la demande et au revenu
•
utiliser la grille de typologie européenne ETHOS pour évaluer les situations de détresse et les urgences
•
(Wallonie, Luxembourg).
proposer ou imposer un « projet d’inclusion sociale », notament si cela permet au bénéficiaire d’accéder
•
à un logement classique comme au Luxembourg.
Précautions
On peut confier à un travailleur social le soin d’établir une liste restreinte sur des critères précis et objec-
•
tifs, la sélection finale est faite ensuite par une commission composée de membres de l’équipe AIS et des délégués du conseil d’administration de la structure gestionnaire. Cette sélection est facilitée en utilisant la base de données du logiciel de gestion de l’AIS (Luxembourg).
Un comité d’attribution de logements doit examiner tous les dossiers et les membres du comité d’attri-
•
bution ne doivent pas être des élus ou risquer des conflits d’intérêt. Le comité d’attribution doit travailler avec des règles et critères clairs (par ex : chaque membre sélectionne un certain nombre de dossiers, non nominatifs, celui ayant le plus de citation ou la cote la plus élevée est retenu).
Blocages
Il n’y a pas toujours de comité d’attribution impartial. Il peut arriver que des élus, membre du comité d’at-
•
tribution, s’accordent entre eux avant la réunion.
En Lorraine, il faut tenir compte des conventions qui lient les agences avec les financeurs qui précisent le
•
nombre de logements par type de public, traduisant ainsi leurs priorités. Parfois il faut aussi tenir compte des plans des départements ou des communes. Dans ce cas, les critères d’éligibilité diffèrent selon le public et le lieu, et la prise de décision est souvent faite par l’AIS en interne.
Pistes de solutions
Pour éviter les dérives il est possible de rendre les dossiers, présentés en comité de sélection, non nomina-
• tifs,
Aller vers un « dossier unique » entre les différentes structures sociales qui permet de connaître les démar-
•
ches entreprises ailleurs et qui comprend un historique et les éléments actualisés permettant l’instruction
« objective » des demandes.
Un entretien préliminaire de qualité peut compléter utilement le dossier (exemple du Luxembourg et des
•
AIVS en France).
Accompagner les travailleurs de l’AIS pour la sélection par des formations, des échanges de bonnes prati-
•
ques, des outils voire du coaching s’avère indispensable.
3. COMMENT ASSURER UN ACCOMPAGNEMENT SOCIAL EFFICACE
« L’idée même d’un accompagnement social est mal vue, mal vécue, alors que c’est une nécessité pour certains.»
Motiver les locataires et leur permettre de participer aux décisions
Blocages
Les locataires se sentent surveillés, on leur demande toujours la même chose, ils ont peur de perdre des
•
avantages, peur d’être privés de leur logement.
En cas de problème la recherche de solution avec l’accompagnant peut démarrer trop tard, après que les
•
difficultés apparaissent et demander alors plus de temps et de moyens.
Facteurs de réussite
L’accompagnement doit être proactif.
•
Il convient de toujours bien expliquer et marquer la différence entre l’accompagnement social lié à la per-
•
sonne et l’encadrement social lié au logement. L’accompagnement social aide le locataire à se loger, pour son bien-être. L’encadrement lié au logement est le contrôle de l’agence qui reprend le rôle du propriétaire pour assurer le paiement des loyers et des charges, ainsi que le bon usage des locaux. Un même profession- nel ne peut assumer ces deux rôles, car une attitude de contrôle (et le pouvoir qui y est assorti) va à l’encon- tre de la relation de confiance qu’il est nécessaire d’établir pour aider une personne.
Pistes de solutions
L’exemple du Luxembourg illustre bien l’intérêt de dissocier clairement les deux rôles (location et accompagne- ment) en exigeant un accompagnement social externe. Dans les cas les plus favorables, la personne qui assurait l’accompagnement, avant l’entrée dans le logement, le poursuit ensuite.
PRÉCONISA TIONS
Améliorer l’accompagnement
« L’accompagnement est fondamental pour définir un parcours résidentiel et un projet d’in- clusion par le logement ».
Facteurs de réussite
Il faut rappeler que certains locataires n’ont pas de problème demandant un accompagnement social et il
•
faudrait disposer de solutions alternatives.
Les AIVS en France n’ont pas pour vocation de loger uniquement des ménages nécessitant un accompagne- ment social ou médico-social. Ces types d’accompagnement ne relèvent pas de leur mission. C’est le disposi- tif de la GLA (Gestion locative Adaptée) qui permet d’accompagner également au sein des AIVS des ménages avec des problèmes d’insertion.
La qualité de l’entretien préalable est un point capital pour expliquer le dispositif, «jouer cartes sur table » et
•
vérifier que le locataire a un projet d’inclusion sociale si cela fait partie du contrat.(Luxembourg)
Il importe d’avoir des visites régulières, plusieurs fois par an, en coordination avec les autres structures d’en-
•
cadrement, dont la fréquence est à envisager en fonction du locataire (4 fois par an le plus souvent)
Former les techniciens-réparateurs de l’AIS, s’il y en a, à repérer les indicateurs de problèmes sociaux de l’oc-
•
cupant lors des visites du logement permet de réagir rapidement, comme au Luxembourg.
Encourager la participation des bénéficiaires, par exemple en s’assurant de leur participation aux travaux de
•
rénovation ou en leur imposant une épargne peut être intéressant si cela est possible (cas de la Wallonie).
Entretenir le lien avec les autres services d’accompagnement est indispensable.
•
Les AIS doivent pouvoir refuser cependant certains locataires pour travailler en confiance et sans discrimina-
• tion.
Pistes de solutions
L’Aide ponctuelle de bénévoles, qualifiés pour l’écoute, comme des médecins, assistantes sociales, psycholo-
•
gues, etc. est pratiquée en France au moment de l’installation des locataires par l’AIVS HHGestion Lorraine Limiter la quantité de logements par travailleur social, nombres avancés autour de 60, 70 logements suivant
•
les besoins.
Les aides devraient être calculées par rapport à la situation actuelle du demandeur. Certaines se calculent sur
•
la base de la situation de l’année n-1 ou n-2 (en France) alors que la situation du demandeur a pu évoluer.
L’accès au premier logement est coûteux (garanties locatives, achat de matériel…), une aide unique versée le
•
premier mois est utile pour les jeunes notamment (en France).
Les agences peuvent être « spécialisées » pour un type de public : jeunes (cf.focus 2), personnes susceptibles
•
d’accéder en moins de 3 ans à un logement classique (Luxembourg)… Il convient de bien évaluer les contrain- tes de chaque système et d’y faire face en développant des partenariats.
Les accompagnants doivent disposer de toutes les informations utiles. La centralisation des données à la fois
•
historiques et actualisées facilite le suivi. Par exemple les alertes envoyées par les techniciens de l’AIS chargés de l’entretien au Luxembourg permettent de réagir plus rapidement pour trouver des solutions.
Note
« De plus en plus la solvabilité est un obstacle. Pour certains, il est de plus en plus difficile de tendre vers l’autonomie financière. »
Pour donner une idée, voici les minima sociaux dans les trois pays Revenu social minimum garanti : 1300 euros au Luxembourg
•
Revenu garanti : personne seule de plus de 25 ans 780 euros en Belgique
•
Revenu de solidarité active : 410 euros en France pour une personne seule de plus de 25 ans
•
En Wallonie, comme en France s’ajoute une aide spécifique au logement (100 euros par mois en Belgique, aide personnalisée en France).
Au Luxembourg, un projet de loi a été déposé, il prévoit une subvention de loyer pour les personnes aux revenus les plus modestes.
Etablir des partenariats
Blocages
En France la multiplicité des structures peut entrainer un risque de doublon. La complexité est telle qu’il y a parfois des partenaires peu différenciés. Avec la crise et la multiplication des structures, il y a un risque de raréfaction des ressources et les logiques d’appel à projet mettent les associations en concurrence.
Facteurs de réussite
S’organiser en réseau constitué permet de trouver la personne-ressource adéquate pour anticiper et trouver des
•
solutions en accord avec le locataire.
Il faudra s’efforcer d’impliquer l’ensemble des services sociaux et parfois vaincre les réticences de certains.
•
Le recours aux offices sociaux est envisageable (Par exemple, Résonord au GDL).
•
Pistes de solutions
Le modèle « housing first » (USA) est basé sur la priorité de loger puis sur le traitement intensif des problèmes
•
annexes : addiction, emploi… Un logement sûr est un facteur stabilisateur préalable à toute intervention sociale ou thérapeutique.
En Lorraine, une plateforme établit des synergies entre les opérateurs dans le domaine du logement et de
•
l’emploi afin de proposer un accueil d’accès facile et personnalisé. Ce réseau teste des alternatives au logement traditionnel : internat lycée, gîte, privé... Il cible des personnes souvent jeunes confrontées à un problème de logement à court ou moyen terme (apprentis, intérimaires, 1er emplois…). cf.focus 2
Comment diminuer le risque locatif ?
Facteurs de réussite
Pour diminuer les risques locatifs, il faut prévoir un encadrement social, financier, technique permettant de réa-
•
gir toujours très vite par tous les moyens possibles. Ceci implique une comptabilité « up to date » et un système d’alertes performant.
Aller encaisser les loyers dans les trois jours après le paiement des revenus minimums, percevoir les aides au
•
logement des locataires directement sont de bonnes solutions. Il faut aussi établir rapidement des plans de remboursement adaptés aux capacités financières du ménage.
Entreprendre des travaux en vue d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments est le meilleur moyen
•
de lutter contre la précarité énergétique.
Faire face au défi de la précarité énergétique : le montant des charges peut alourdir fortement le loyer et entraî-
•
ner des impayés. Or il existe dans chaque pays des dispositifs qui incitent les propriétaires à entreprendre des travaux en vue d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments.
Une autre possibilité consiste à négocier le loyer à la baisse avec les propriétaires de logements dont les perfor-
•
mances énergétiques sont mauvaises.
Blocages
Les impayés et arriérés locatifs augmentent. Il est compliqué de récupérer les petites factures (supplément, assuran- ce, décompte de charges…), d’autant que ces montants ne justifient pas la résiliation du bail. Leur cumul est coûteux.
Comme une saisie est exclue, le plus souvent, il n’y a pas de garanties locatives pour l’AIS.
4. COMMENT AMÉLIORER LE FONCTIONNEMENT DES AGENCES
PRÉCONISA TIONS
Pistes de solutions
Augmenter la provision de charge, quand cela est possible, (En France, le calcul des provisions pour
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charges répond à des obligations légales précises de détermination, elles ne peuvent être majorées pour constituer un fonds de sécurisation en prévision d’impayés).
L’assurance : exemple de la MACIF : un contrat négocié au niveau national par la Fédération des Asso-
•
ciations Pour l’Insertion par le Logement (FAPIL), d’un coût de 3% du loyer annuel, garanti contre 18 mois impayés, les dégâts locatifs inférieurs à 7500 € et les frais judiciaires à condition que le loyer n’attei- gne pas 30 % des ressources du locataire.
Imposer au locataire de s’inscrire à une médiation pour dette s’il en signale le besoin.
•
Lorsque le bail est non reconductible, un petit sursis est conditionné au bon paiement.
•
Agir en amont pour diminuer la précarité financière, en diminuant les coûts annexes liés au logement
•
(déplacements, chauffage…). En Wallonie comme en France la performance énergétique du logement doit être certifiée.
La menace de prélévement sur salaire est surtout dissuasive, et subordonnée à une décision de justice.
•
Améliorer la gestion du dispositif
Etablir des relations contractuelles entre bénéficiaires – propriétaires – services tiers ? Facteurs de réussite
Il convient de bien informer les parties prenantes (propriétaires et locataires), que la contractualisation est une solution.
Etablir 2 contrats séparés - l’un entre le propriétaire et l’AIS, l’autre entre l’AIS et le locataire - permet de mettre en évidence et de bien différencier les rôles, les obligations, les droits et les responsabilités de chacun (Luxembourg).
Blocages
En France, l’activité des AIVS et AIS est régie par des dispositifs législatifs qui définissent les droits et obli- gations des parties et précisent les relations contractuelles. Contractualiser au-delà nécessite quelques pré- cautions pour ne pas être frappé de nullité. Au-delà de l’accompagnement qui peut être contractualisé, à condition de ne pas conditionner l’entrée et le maintien dans le logement, de simples documents explicatifs et pédagogiques annexés au bail avec un suivi régulier suffisent parfois.
Améliorer le financement des AIS
Une enveloppe globale ou au coup par coup ?
•
Le financement des AIS varie d’une région à l’autre et entre les agences.
•
Une enveloppe globale est le mode de financement en Région Wallonne où l’agence dispose d’un bud-
•
get forfaitaire (basée sur son volume d’activité) et d’une enveloppe pour les frais de personnel, de fonc- tionnement et les risques locatifs. Comme elle est plafonnée, il y a une limite au nombre de logements pouvant être pris en charge, à moins de trouver d’autres financements par ailleurs.
Au Grand-Duché une dotation annuelle est prévue sur le budget de l’Etat et sur celui de la Commune de
•
Luxembourg, avec laquelle une 2e convention existe.
En France l’AIVS dispose d’une subvention départementale et reçoit des subsides du fonds de réparation
•
locative. Les ressources diminuent et ne sont pas toujours à la hauteur des besoins.
Facteurs de réussite
Pour une petite structure l’enveloppe globale est préférable, elle dispense d’une - comptabilité analytique
•
trop poussée.
Idéalement, une enveloppe programmée sur plusieurs années qui permet de construire des projets à long
•
terme serait souhaitée !
La politique d’appel d’offre provoque une incertitude et une mise en concurrence entre les structures au lieu
•
d’une coopération.
Les responsables des AIS souhaitent ne pas devoir multiplier les sources de financements ponctuels, complé-
•
mentaires.
Quelle stratégie de financement ?
« En France l’Etat se retire de plus en plus, reportant le financement au niveau local où les communes, communau- tés de communes ou d’agglomérations ne prennent pas toutes la compétence logement»
Trouver d’autres financements
Pistes de solutions
Obtenir un complément de financement auprès des autorités communales ou provinciales, mais cela multiplie
•
les sources de financement et la complexité du système.
Proposer aux communes les services des AIS comme un rôle positif contrebalançant les mesures de taxation
•
qu’elles développent par exemple sur le logement inoccupé. Il faudra du personnel pour gérer les logements supplémentaires, l’AIS peut proposer une convention avec la commune qui prévoit qu’une part du financement de la commune pour l’AIS servira à financer le travail du personnel, pour faire le cadastre des logements vides de la commune par exemple.
Facteurs de réussite
S’adapter ou faire un métier complémentaire (exemple très particulier : la restauration du foyer de jeunes tra-
•
vailleurs à Thionville en Lorraine est assurée avec l’hébergement).
Etre un acteur incontournable au regard des services rendus à la population et ses retombées (intégration
•
sociale…).
Avoir un axe logement mieux identifié : pour des jeunes, des apprentis…
•
Percevoir des honoraires de gestion : jusqu’à 15% du loyer en Wallonie. En France, 6% du loyer et des paie-
•
ments pour la mise en location d’un montant équivalent à 2 mois de loyer.
PRÉCONISA TIONS
« En milieu rural, il faut réunir la capacité résidentielle et l’attractivité : mobilité, emplois, services…Là est le vrai problème »
On peut s’interroger sur la pertinence, pour les AIS, d’un parc de logement en milieu rural.
Constat
Le plus souvent les logements des AIS sont en ville, on les trouve ensuite dans le centre de plus petites com-
•
munes ou villages, cela correspond à la demande des locataires.
Les logements ruraux sont plus difficiles à louer.
•
Blocages
Les AIS hésitent à prendre un mandat sur un bien qui pourrait rester longtemps inoccupé.
•
Assurer une permanence est plus difficile en milieu rural. Une permanence même hebdomadaire ne marche
•
pas si elle est mal située, mal indiquée et peu connue.
Souvent les élus ont peur que l’AIS incite des jeunes à quitter la commune en leur proposant des logements
•
à l’extérieur.
S’il s’agit au contraire pour l’AIS de louer les logements de la commune, les habitants comme les élus ont
•
peur d’accueillir des «cas sociaux».
Recommandations
En milieu rural, on peut faire des petits projets par exemple en rénovant du bâti et en assurant la sauvegarde
•
du patrimoine, HABITREG.NET a mis en évidence certains exemples de bonnes pratiques.
Ce type de solutions logements doit s’inscrire dans une dynamique plus globale d’aménagement du terri-
•
toire : accès aux emplois, services, transports, soins…
Pour monter un projet, il faut prendre le temps de rencontrer les élus et des propriétaires, afin de trouver
•
des relais locaux à un projet d’AIS.
Il faut écouter les représentants des habitants, comprendre leurs réticences. Il convient d’étudier soigneuse-
•
ment ensemble l’intérêt de développer l’offre de logement locatif sur la commune, démontrer comment un projet peut dynamiser la vie du village.
Présenter des exemples de logements sociaux beaux et bien intégrés est un argument de poids.
•
Il faut associer les élus, dès le début, afin qu’ils participent au projet et se l’approprient après que l’on ait
•
balayé leurs craintes.
Il faut partir des besoins, par exemple si les jeunes parents partent, l’AIS peut aider à les retenir en offrant
•
des logements adaptés à leurs besoins et à leurs moyens financiers.
FOCUS SUR L’HABITAT SOCIAL EN MILIEU RURAL
FOCUS
FOCUS SUR LE LOGEMENT DES JEUNES
«Pour trouver du travail, il faut partir loin et trouver un logement. Pour louer un logement, il faut un travail et de l’argent devant soi, pour la garantie. De plus, en début de carrière, il est rare d’avoir un emploi stable, c’est souvent beaucoup d’interims ou des contrats à durée déterminée, peu compatibles avec les durées de bail. »
Des dispositifs divers et variés
Il existe dans chaque pays de nombreux dispositifs spécifiques pour aider les jeunes à accéder au logement.
Le groupe de travail s’est penché sur la mise en réseau de différentes associations concernées à travers : L’Union Régionale pour l’Habitat des Jeunes (URHAJ Lorraine).
Les associations adhérentes à l’URHAJ gèrent en Lorraine sur 35 sites plus de 1500 logements.
L’URHAJ Lorraine
regroupeDes foyers de jeunes travailleurs (FJT). Ils proposent aux jeunes de 16-30 ans des logements temporaires,
•
individuels et meublés, combinés à des services et un accompagnement vers l’insertion et l’autonomie. Ces FJT sont des structures sans but lucratif, le plus souvent sous forme associative.
Des Comités Locaux pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), dont les missions principales sont :
•
le recueil de la demande du jeune et son accompagnement dans la recherche de logement, la médiation auprès des offreurs locaux de logement et d’hébergement du territoire.
Les CLLAJ sont des associations indépendantes. Leurs missions peuvent également être mises en œuvre par des FJT sous la forme d’un « service logement ».
Au sein du réseau URHAJ Lorraine on compte 2 CLLAJ : APOLO J, sur le Nord Mosellan et le CLLAJ de Saint- Dié-des-Vosges. L’association ADALI a développé un service logement sur Nancy, et se déploie sur l’Ouest Vosgien et Epinal. Le CLLAJ de Metz « Boutique Logement » travaille en partenariat avec l’URHAJ.
Les CLLAJ et services logement.
Les missions de ces structures sont proches de celles des AIS ou AIVS, la différence essentielle est qu’elles ne disposent pas du mandat de gestion. Les CLLAJ touchent le plus souvent des publics confrontés à des difficultés d’insertion et de faibles ressources. Les CLLAJ et services logement mobilisent en général des solutions pour les jeunes auprès des bailleurs sociaux ou privés, avec lesquels ils ont des partenariats. L’objectif ici est de loger le jeune, dans le cadre d’un bail qu’il n’aurait la plupart du temps pas pu signer sans l’accompagnement par le CLLAJ.
En parallèle les CLLAJ et services logement mettent en œuvre d’autres solutions :
Des dispositifs innovants : pour les jeunes les plus fragiles, des « chambres d’insertion » gra-
•
tuites pendant 6 mois sont mises à disposition des jeunes qui s’engagent dans une démar- che active d’insertion, avec un fort encadrement social. En 2012, en Lorraine, 27 jeu- nes ont bénéficié de ce dispositif géré par APOLO’J qui dispose de 8 chambres d’insertion.
D’autres expériences innovantes sont en cours en Lorraine comme les logements solidaires à Saint-Dié-des- Vosges ou des colocations à Thionville.
Des dispositifs existants : c’est le cas à Saint-Dié-des-Vosges et dans l’Ouest Vosgien , où certains jeunes
•
sont logés dans le cadre de l’Allocation Logement Temporaire. L’ALT est une aide financière accordée aux organismes à but non lucratif qui logent, dans l’urgence et à titre temporaire, des personnes défavorisées.
Des logements en ALT peuvent être mobilisés dans les foyers de jeunes travailleurs ou dans le privé.
FOCUS
LOJ’TOÎT : Une expérimentation de mise en réseau
Après une première expérimentation sur l’agglomération de Nancy, le Conseil Régional de Lorraine a choisi, dans le cadre d’un appel à projet « LOJ’TOÎT », de soutenir d’autres expérimentations en Lorraine.
A travers LOJ’TOÎT, la Région Lorraine cible les jeunes, sans distinction, mais se propose d’apporter particulière- ment des solutions à ceux connaissant une situation de mobilité pour raison notamment de formation, d’appren- tissage, ou d’emploi. Les objectifs de LOJ’TOÎT sont les suivants :
Mobiliser les offres de logements adaptées et s’ouvrir à de nouvelles formes d’habitats publics et privés clas-
•
siques ou plus variés : Foyers de Jeunes Travailleurs, hébergement touristique, internats, … Soutenir les jeunes dans les démarches administratives et financières.
•
Accompagner les jeunes vers l’autonomie, sécuriser leurs parcours.
•
Différentes structures sont porteuses à ce jour de plateformes LOJ’TOÎT : des CLLAJ ou services logement qui retrouvent ici un autre public (APOLO J, CLLAJ de Saint-Dié-des-Vosges, Boutique Logement de Metz, ADALI en Meurthe-et-Moselle et dans les Vosges), la Mission Locale de Sarreguemines et le Comité Interprofessionel du Logement CILGERE qui met en œuvre un « coaching logement » par téléphone.
Le Conseil Régional de Lorraine a souhaité renforcer la dynamique entre ces différentes structures, dans cet ob- jectif il a sollicité l’URHAJ Lorraine pour assurer à ses côtés la coordination et le co-pilotage des plateformes LOJ’TOÎT. Le travail de coordination vise à soutenir et animer le réseau des plateformes LOJ’TOÎT, par des rencon- tres régulières mais également :
par le développement de partenariats avec les acteurs régionaux du logement (ex : association régionale des
•
bailleurs sociaux…), de l’emploi et de la formation (ex : chambres consulaires régionales : commerce, artisa- nat, agriculture), et de l’insertion.
par un travail de recensement, sous la forme d’un observatoire régional en projet, de l’offre de logement et
•
d’hébergement mobilisable par les plateformes.
Facteurs de réussite
La plupart des préconisations évoquées pour le logement des publics en difficulté s’applique aux jeunes en inser- tion. Le groupe s’est accordé sur des recommandations spécifiques :
Mettre en réseau les partenaires : face à l’hétérogénéité des situations des jeunes et à la diversité
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des réponses possibles pour les aider, la mise en réseau de l’ensemble des partenaires est indispen- sable. Les réseaux doivent augmenter les possibilités de choix pour les jeunes et éviter les doublons.
Développer des «logements tremplins» pour éviter des situations diffciles (ex : décohabitation familiale subie...)
•
Sensibiliser les communes pour les amener à offrir des logements pour les jeunes afin d’éviter leur dé-
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part des zones rurales, renouveler la population et dynamiser la commune avec de nouveaux venus.
C’est une politique globale à mettre en place car il faut proposer aussi des emplois et des services.
Lever les freins à l’accès au logement en déployant des aides spécifiques : dans les Foyers de Jeunes Tra-
•
vailleurs, une allocation versée le premier mois est particulièrement utile pour les jeunes disposant de peu de ressources et devant acheter un minimum de matériel pour s’installer. Elle n’existe pas partout.
Mobiliser de nouveaux financements pour la création de nouvelles structures de logement pour les jeunes,
•
pour pallier la raréfaction des deniers publics.
