Aides en faveur du développement de l’offre de logements locatifs sociaux en région Nord Pas-de-Calais

(1)

PRÉFET DE LA RÉGION NORD - PAS-DE-CALAIS

Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-Calais

Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

Aides en faveur du développement de l’offre de logements locatifs sociaux en région Nord Pas-de-Calais

Bilan 2012

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Table des matières

Volume global de production 3 Caractéristiques techniques de la production 6

Éléments de coûts 10

Financement 11

En 2012, 6 100 nouveaux logements sociaux ont été inancés dans la région. Si l’objectif initial de 6 900 logements n’a pas été atteint, ce résultat permet toutefois de maintenir la production annuelle aux niveaux élevés constatés depuis 2005 et conirme que l’effort de développement de l’offre locative sociale produit par l’Etat et les acteurs locaux s’inscrit résolument dans la durée.

Ce résultat 2012 est d’autant plus satisfaisant que le inancement de logements destinés aux publics les plus fragiles (dénommés Prêts Locatifs Aidés d’Intégration- PLAI), s’établit à un niveau élevé de 1500 logements. Sur ce point, l’objectif ixé au démarrage de l’année 2012 a été atteint. De plus, la localisation des opérations répond à la géographie de la tension locative : 4 logements sur 10 sont ainsi situés au cœur de la métropole lilloise, qui représente dans le même temps 40% des demandeurs de logements sociaux enregistrés dans la region.

Les résultats des années précédentes, c’est à dire les inancements délivrés, se traduisent avec un décalage entre le lancement d’un grand nombre d’ouverture de chantier et les mises en location importantes (l’écart entre le inancement et la livraison d’une opération de logement social peut en effet excéder 3 ans). Un premier effet est que, soutenu par le secteur du logement social, la construction régionale de logements parvient à se maintenir dans la région en 2012. Et, bien entendu, s’il ne se constate pas encore, un deuxième effet est particulièrement attendu : la diminution des dificultés connues par les ménages les plus modestes pour accéder à un logement social.

¹

En 2013, un effort de mobilisation exceptionnel sera demandé, dans le cadre du récent plan gouvernemental d’investissement pour le logement présenté par le Président de la République le 21 mars 2013 : la construction de 500 000 logements par an en France, dont 150 000 logements sociaux.

Les objectifs régionaux sont très ambitieux puisqu’ils sont légèrement supérieurs à 8 000 logements par an. Ce seuil n’a jamais été atteint dans la dernière décennie.

Pourtant, cet effort se justiie pleinement, au regard des dificultés pour se loger dans notre région pour les populations en dificulté. L’ambition de 8 000 logements doit donc se concrétiser à court terme, grâce à la mobilisation de l’ensemble des acteurs de la chaîne du logement social, au premier rang desquels les collectivités locales et les bailleurs sociaux.

Les services de l’Etat y prendront toute leur part.

Michel Pascal Directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-Calais

1 Plus de 130 000 demandeurs de logement social sont recensés dans la région Nord - Pas-de-Calais.

Introduction

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Volume global de production

Le développement de l’offre locative sociale en nombre de logements

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Total ﬁnancé

Financés PLS

Financés PLUS

Financés PLAI 0

1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000

1 063 1 253

909 1 396 1 204

836

483 836 1 602 1 854 1 511 1514 5 152 4 935

5 115 4 467

4 074 3 785 6 698

7 024

7 626 7 717 6 789

6 135

Source : METL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal

Source : METL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal 83%

94% 91%

17%

6% 9% 9%

91% en neuf

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PLA-I PLUS PLS TOTAL ﬁnancé

Neuf

Acquisition- Amélioration

En 2012, les objectifs régionaux ambitieux de production en PLUS/PLAI ⁽¹⁾ dans les zones de plus fortes tensions locatives ont été remplis à plus de 96%.

Près de 5 300 PLUS/PLAI ont ainsi été inancés en 2012.

L’offre de logements destinés aux publics les plus fragiles (dénommés Prêts Locatifs Aidés d’Intégration-PLAI) s’éta- blit à un niveau toujours très élevé de 1 514 PLAI, soit 3 fois plus qu’en 2007.

La production de logements locatifs sociaux (PLS) est en retrait.

La part du neuf représente plus de 90% du inancement du logement social dans la région en 2012. Le recours à l’acquisition -amélioration est plus souvent employé pour le déve- loppement de PLAI insérés dans le tissu existant.

Financement du logement social par produit en neuf et acquisition-amélioration

(1)

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PLUS-CD : Prêt Locatif

à Usage Social Construction Démolition PLAI : Prêt Locatif

Aidé d’Intégration PLS : Prêt Locatif Social

SISAL : infocentre du suivi des logements aidés

Un parc locatif social régional de plus de 400 000 logements

Au 1er janvier 2012 le parc des bailleurs sociaux comporte plus de 400 000 logements. Ce parc présente la particularité d'être constitué pour 45% de logements individuels (15,6 % en France).

Près de 23% des résidences principales sont des HLM en région Nord – Pas- de-Calais, faisant de la région l’une des plus denses en logements sociaux, avec 99 logements/1000 habitants (72/1000 en France).

Source : Répertoire du Parc Locatif des bailleurs Sociaux (RPLS).

NB : Les logements miniers de la SOGINORPA entrent dans le champ de l’enquête.

(4)

Localisation de la production de logements locatifs sociaux en PLUS/PLAI : une territorialisation croissante de l’offre de logement

21%

32% 39% 40%

64%

60%

54% 53%

14% 7%

3 136 3 948

5 070 5 304

5 585 5 834 6 779

6 321 5 585

5 297

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

TOTAL ﬁnancé

Zone C

Zone B2

Zone B1

(5)

Depuis 2008, et en cohérence avec les orientations nationales, la production se localise de façon croissante dans les zones de la région où les dificultés pour se loger sont les plus fortes.

Cette territorialisation de la production se constate particuliè- rement pour le logement très social (93% de la production PLAI en zone B1 et B2 avec une part plus importante en zone B1). En 2012 la métropole lilloise (Zone B1) représente toujours 4 logements PLAI inancés sur 10.

Depuis le milieu des années 2000, le nombre de logements sociaux annuelle- ment inancés n’a cessé de croître dans la région Nord Pas de Calais dans le cadre notamment du plan de cohésion sociale puis du plan de relance de l’économie.

Les efforts de inancement des dernières années se concrétisent depuis 3 ans par la livraison de nombreux logements sociaux.

Ainsi, comme le montrent les derniers résultats des enquêtes sur le parc locatif social (RPLS*), plus de 6 000 logements ont été mis en service en 2011 (+ 20 % par rapport à 2008), après un pic de livraison en 2010. Ces enquêtes mettent en évidence l’écart pouvant exister entre la date de inancement d’une opération et sa livraison qui peut excéder 3 ans.

Les deux prochaines années devraient donc voir un volume important de mises en chantier et de livraisons.

648 731

135 1464

2058

260 40%

53%

7%

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

zone B1 zone B2 zone C

Part du total ﬁnancé

PLUS

PLAI

Le développement quantitatif de la production de logements locatifs sociaux (inancement et mise en service)

Source : METL – DREAL – Sisal et Anru pour les logements familiaux inancés / EPLS-RPLS pour les logements familiaux mis en service

7041

8 773

10 954

8 876

7 886

8 553

5 061

5 638

6 970

6 072

0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

logements sociaux ﬁnancés Logements sociaux mis en service

Nota : Pour être directement comparables avec les chiffres de mise en service issus de RPLS, les logements sociaux inancés (8 553 en 2012) comprennent également les chiffres de reconstitution de l’offre de l’ANRU (un logement construit pour un logement détruit suivant la règle du « 1 pour 1 »). En 2012, l’ANRU a ainsi inancé 2 400 logements en reconstitution de l’offre qui viennent s’ajouter au inancement du logement social de droit com- mun d’un peu moins de 6 150 LLS. Le total représente 8 553 logements locatifs sociaux.

(6)

Caractéristiques techniques de la production

Décomposition de la production de logements locatifs sociaux neufs selon le niveau de performance énergétique attendu

Une amélioration croissante de la performance énergétique des logements sociaux familiaux neufs inancés

HPE : Haute Performance Énergétique THPE : Très Haute Performance Énergé- tique

BBC : Bâtiment Basse Consommation En matière de développement durable, les logements sociaux se doivent d’être exemplaires, à la fois pour la réduction de l’impact environnemental des logements mais également pour la réduction des charges des ménages locataires de ces logements. La production inancée en 2012 répond pleinement à cet enjeu.

BBC

62%

41,3%

17,6%

38%

13,1% 6,2% 6%

45,6%

76,2 %

94 %

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2009 2010 2011 2012

HPE

THPE

BBC

consommation énergétique en kWh/m2.an en énergie primaire

< 50

A

51 à 91

B

91 à 150

C

151 à 230

D

231 à 330

E

331 à 450

F

> 450 KW/m²par an

G

BBC (RT 2012)

RT 2005

240 : moyenne parc immobilier français Logement économe

Logement énergivore

HPE (RT 2005 – 10%) THPE ( RT 2005 – 20%)

Plus de 95% des logements sociaux inancés en construction neuve en 2012 relèvent d’opérations à haute performance énergétique (HPE) et Bâtiments Basse Consommation (BBC), afichant des niveaux de consommation énergétique atten- dus inférieurs à la consommation de référence ixée par la réglementation thermique en vigueur (RT 2005 jusqu’au 31.12.2012, étiquette énergétique ci-dessus).

4 078 logements ont aussi été inancés en 2012 sous le label BBC, dont la loi du 3 août 2009 relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l’environnement a prévu la généralisation à partir du 1er janvier 2013.

Les logements neufs inancés en 2012 dans la région seront toujours très majoritairement chauffés au gaz (à 90% en habitat collectif, 93% en habitat individuel) au détriment du mode de chauffage électrique toujours en recul.

Le mode de chauffage principal au bois est toujours marginal même s’il progresse d’un point ; il ne concerne que l’habi- tat collectif via des réseaux de chaleur.

1%

17%

2%

78%

individuel gaz collectif au gaz individuel électricité collectif électricité

collectif au bois ^93%

7%

électricité gaz

Mode de chauffage en habitat collectif Mode de chauffage en habitat individuel

(7)

Décomposition de la production de logements sociaux familiaux neufs selon le type d’habitat (individuel, collectif mixte) et le zonage Scellier (B1, B2, C)

77% 83%

79%

48%

33%

47%

29% 26%

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012

Zone B1 Zone B2 Zone C

17%

13% 13%

17%

21%

25%

10%

21%

26%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012

Zone B1 Zone B2 Zone C 2010 2011 2012

collectif individuel mixte

56% 52% 58%

28% 30% 22%

16% 18% 20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

6 % 4 % 9 %

35 % 46 %

28 % 61 %

53 % 55 %

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 %

2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012

Zone B1 Zone B 2 Zone C

Dans la région, le parc social individuel existant est important puisqu’il représente 44,7% des logements sociaux pro- posés à la location (Source RPLS au 1er janvier 2012).

Si la production nouvelle continue d’accorder une part importante aux logements individuels (22 % de la production 2012), cette proportion tend à diminuer (en baisse de 8 points par rapport à 2011), sous l’effet conjugué de la concen- tration progressive de la production dans les secteurs tendus et de la diminution de la part du logement individuel inancé en zone B2 .

La proportion d’habitat collectif augmente ainsi en fonction du niveau de tension locative (zone B1 et dans une moindre mesure B2 du zonage Scellier) traduisant à la fois l’insertion dans des tissus urbains denses et l’obligation de densiier les constructions du fait du coût plus élevé du foncier.

En zone B1, l’individuel pur est peu présent malgré une remontée constatée en 2012. A l’inverse, en zone C, il repré- sente toujours plus de 50% de la production.

Les opérations mixtes qui conjuguent du logement en collectif et de l’habitat individuel, représentent le ¼ de la production en zones B2 et C, en augmentation depuis 3 ans.

Décomposition de la production selon le type d’habitat Logements en collectif selon le zonage Scellier Logements individuels selon le zonage Scellier

Opérations mixtes logements individuels et collectifs selon le zonage Scellier

(8)

Demandes actives ﬁn décembre

2012

Demandes nouvelles en

2012

Demandes nouvelles en

2012 (Horsdemande

interne HLM ) T 3

T 2

T 4

T 5+

T 1 11,3% 12,8% 15,7%

4,2% 3,4% 2,4%

19,3% 17,3% 13,5%

31,1% 32,2% 35,3%

34,1% 34,2% 33,1%

Pour un type de logement donné, la surface des logements neufs familiaux inancés depuis 7 ans est d’une grande stabilité à l’exception du T1. (ig.1)

Il n’en est pas de même concernant le type de logements produits sur la même période (ig.2) :

- la part de grands logements (Type 4, 5 et +), en baisse sensible de 2005 à 2009, se contracte de nou- veau en 2012 sous l’effet de la baisse de la part des T4 (-2 points). La proportion de T5 et + demeure très faible.

- la production de petits logements (T1) est marginale depuis 5 ans et représente moins de 1% du total inan- cé. Cette évolution de longue durée soulève quelques questions au regard du proil des demandeurs de logements sociaux. (ig.3)

- ce rééquilibrage de la production a largement proité aux logements de surface intermédiaire (72% de T3 et T2 en 2012). Après un pic observé en 2010, les logements de 3 pièces d’un peu plus de 70m2 représentent près de 46% de la production 2012.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

T 1 T 2 T 3 T 4 T 5 +

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

24 22 54 54 72 73 89 90 105 105

31

35 35 35 36 55 53 54 54 54 73 73

73

72 71

90 90

89 89 90 107 107 104 104 104

S.U. moyenne en m²

Surf . m oy T 5 et + en 2012 : 104 m²

.

T 4 : 89m²

T 3 : 72 m²

T 2 : 53 m²

31m² T 1 :

Typologie des logements neufs familiaux inancés sur la période 2005-2012

Evolution de la surface des logements neufs familiaux sur la période 2005-2012 (ig. 1)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T 1 T 2 T 3 T 4 T 5 + 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

7 % 16 % 40 %

30 %

5 %

18 3% 290%

,2% 43,6%

39%

33 4%

4 5% ,3

, ,

,4 8 ,8 ,1 ,

,5 ,

En 2012 : 46 % de T3

26 5 % de T 2

24 3 % de T4 ,

,

3 1 % deT 5+, 0 4 % de T1 , 17,8%

40,9%

0,6% 1%

1,7%

22,8% 22,3% 26%

16,5%

46,6% 47,9%

44,1%

26,6% 26,1% 36%

3,2% 3,1% 3,4% 4,5% 4,8%

Ventilation de la production de logements neufs familiaux (PLUS/PLAI/MIXTE) selon la typologie période 2005-2012 (ig. 2)

Etat de la demande de logement social en région Nord - Pas-de-Calais (ig. 3)

Source : METL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal - Infocentre numéro unique (ig.1, ig.2 et ig.3)

(9)

Éléments de coûts

Evolution du coût moyen des logements neufs familiaux PLUS/PLA-I/mixte sur 8 ans (hors VEFA)

¹

Après une forte hausse de 2005 à 2008 (+ 32% en 4 ans en région), portée par le renchérissement du coût de la construction, le coût moyen d’un HLM neuf PLUS/PLAI se stabilise depuis 4 ans à un niveau proche de 1 800 euros par m2 de surface utile H.T. C’est également le prix moyen constaté au niveau national, hors Ile de France.

Il est inférieur au prix moyen constaté dans d’autres régions en 2012 : Rhône Alpes 1 850 €/m², PACA 2 050 €/m², IdF 2 800 €/m².

Les deux autres postes constitutifs du prix de revient prévisionnel des opérations neuves, la charge fon- cière et les prestations intellectuelles, stables en 2010 et 2011, repartent à la hausse en 2012.

En particulier, l’augmentation de 7% en 1 an de la part de charge foncière des opérations neuves, si elle devait se poursuivre, va peser sur l’économie des opérations neuves et rendre de plus en plus dificile leur équilibre.

Dans d’autres régions comparables, les évolutions 2011/2012 de la charge foncière sont contrastées :

• stabilité en Rhône Alpes à 348 €/m2 de S.U.,

• + 14% en PACA à 500 €/m2 de S.U.,

• + 7,5% en Ile de France à 675 €/m2 de S.U.,

Source : METL – DREAL Nord Pas-de -Calais - Sisal 1 298

1 493

1 586 1 727

1 763 1 787 1 794 1 771 1 779

Prestations intellectuelles

118 139 157 180 163 171 171 188

259 286 265 305 346 339 331 355 344

920

1 068 1 164

1 242 1 254 1 277 1 292 1 234 1 247

182 0

200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Régions (Hors IdF)

Bâtiment

Charge foncière Coût total (€/m2 S.U. H.T.)

1 VEFA : «Vente en l’état futur d’achèvement, contrat utilisé dans la vente d’immobilier à construire dans des opérations en projet des promoteurs. Les organismes HLM ont la possibilité d’acquérir des logements aux promoteurs privés par le biais de ce dispositif».

(10)

Financement

Décomposition du plan de inancement par zone Scellier pour les logements familiaux neufs en PLUS et PLA-I en 2012 (hors VEFA)

Tant pour les logements inancés en PLA-I qu’en PLUS, la part des prêts foncier et construction de la Caisse des dépôts et Consignations (CDC) est prépondérante dans le inancement du logement social.

Elle concoure pour plus des 2/3 du prix de revient des opérations dans les zones de fortes tensions locatives (zone B1 du Scellier) et monte à 75% ou plus dans les zones détendues. Les efforts de inancement de l’Etat se concentrent sur le Prêt Locatif Aidé d’Intégration-PLAI destiné aux publics les plus fragiles, essentiellement dans la zone tendue B1, dans une moindre mesure en zone moins tendue B2.

Il est accompagné sur ce plan par les collectivités (près de 10% de subvention pour les PLA-I en zone B1) et les maîtres d’ouvrages par recours à leurs Fonds propres.

Cet ensemble représente 30% de la part du inancement du PLA-I en zone B1. Le inancement en PLUS est lui porté par les prêts de la CDC et l’apport sur Fonds propres (plus de 18%) des maîtres d’ouvrages du logement social. Globalement, la part de inancement sur Fonds propres des bailleurs se maintient ou progresse, quels que soient le produit (PLUS/PLAI) et le zonage de inancement du Scellier (B1, B2 et C).

La participation d’Action logement contribue au bouclage des opérations.

* A cette aide directe (18 millions d’euros) doit s’ajouter environ 160 millions d’euros d’aides de l’Etat (hors aides personnalisées au logement) composées d’avantages iscaux et de prêts à taux préférentiel accordés aux bailleurs sociaux (prêts de la CDC notamment).

7,3% 6% 4,4%

9,7%

4,1% 2,8%

11,7%

22%

18,5% 18,9% 23,3%

71,2% 74,5% 69,2%

76,9% 76,5% 74,9%

12,6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PLA-I zone B1

PLA-I zone B2

PLA-I zone C

PLUS zone B1

PLUS zone B2

PLUS zone C

Prêt CDC

Fonds propres

Autres (dont Action Logement )

Subvention des collectivités

Subvention Etat *

(11)

1

PRÉFET DE LA RÉGION NORD - PAS-DE-CALAIS

Développement de l’offre de logements locatifs sociaux

Principales caractéristiques de la production r

écente en région Nord Pas-de-Calais

(2005-2010)

Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement Nord Pas-de-Calais

Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement

Direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement 44, rue de Tournai - BP 259 - 59019 Lille cedex Tél. 03 20 13 48 48 Fax. 03 20 13 48 78

www.nord-pas-de-calais.developpement-durable.gouv.fr Conception - réalisation : DREAL Nord - Pas-de-Calais - service connaissance - avril 2012

Le site de la DREAL www.nord-pas-de-calais.developpement-durable.gouv.fr

c’est l’outil de diffusion de la connaissance au public et à tous les partenaires de la DREAL

Conception - réalisation :

Service Énergie Climat Logement et Aménagement des territoires.

Division Logement - Habitat

et

Service Connaissance

Division Système d’Information Géographique Contact : E. Kerhervé

emmanuel.kerherve@developpement-durable.gouv.fr 03 20 40 53 36