AIX MARSEILLE UNIVERSITE
INSTITUT UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIE Département Carrières sociales-Gestion urbaine
___________________________________________________________________________
Licence Professionnelle
Conduite de projets territoriaux durables
LE DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN ACQUISITION-AMELIORATION
Prospection et études de faisabilité
Urbanis Aménagement
Mémoire d’apprentissage présenté par : Elise Parroco
Maître d’apprentissage : Tuteur pédagogique :
Fanny Bernard Catherine Dieterlen
Cheffe de projet Urbaniste
Année 2019-2020
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AIX MARSEILLE UNIVERSITE
INSTITUT UNIVERSITAIRE DE TECHNOLOGIE Département Carrières sociales-Gestion urbaine
___________________________________________________________________________
Licence Professionnelle
Conduite de projets territoriaux durables
LE DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN ACQUISITION-AMELIORATION
Prospection et études de faisabilité
Urbanis Aménagement
Mémoire d’apprentissage présenté par : Elise Parroco
Maître d’apprentissage : Tuteur pédagogique :
Fanny Bernard Catherine Dieterlen
Cheffe de projet Urbaniste
Année 2019-2020
4 Remerciements
Je remercie dans un premier temps ma tutrice pédagogique Catherine Dieterlen pour sa disponibilité et son aide dans le choix de mon sujet. Elle su me conseiller et m’orienter dans la rédaction de ce mémoire.
Je souhaite également remercier toute l’équipe pédagogique du Département Carrières Sociales de l’IUT d’Aix-en-Provence qui a participé à ma formation théorique depuis mes débuts en Gestion Urbaine en 2013. C’était un plaisir de partager une nouvelle fois une année avec vous et j’espère que nos chemins se croiseront de nouveau.
Un grand merci à Véronique Eyraud pour m’avoir accueilli chez Urbanis Aménagement pendant toute cette année d’alternance. Elle m’a fait découvrir son métier avec passion en partageant ses connaissances et son expérience.
Je tiens à remercier Elodie Manon pour m’avoir encadré, orienté et épaulé durant toute cette année avec bienveillance.
Je remercie tout particulièrement Fanny Bernard avec qui j’ai apprécié travailler toute l’année et qui a fortement participer à ma formation. Elle m’a accordé sa confiance et une indépendance dans l’exécution de mes missions.
Enfin, je souhaite remercier toute l’équipe d’Urbanis Aménagement : Jean-Marc Natali, Caroline Randelli Granier, Pierre Pageon, Zhaoying Dragon, Eliane Metert, Margaux Objois, Christelle Godé, Aline Venault, Apolline Despins, Antonio Bonafede, Fabrice Maurize et Chloé Malavolti pour m’avoir accueilli, formé et conseillé durant toute cette année d’apprentissage.
J’ai découvert une équipe soudée, bienveillante et humaine, qui m’a apporté beaucoup de soutien, en particulier pendant la période du confinement.
5 Résumé
La politique publique d’acquisition-amélioration tente de répondre aux différents enjeux et objectifs de production de logements sociaux d’un côté et de réhabilitation de l’habitat dégradé de l’autre. Alors qu’elles peuvent souvent être complémentaires, ces politiques publiques exercent parfois des forces contradictoires qui empêchent leur réussite. Cette difficulté illustre bien les problèmes de gestion de l’habitat que peuvent avoir les communes.
En particulier à Marseille où le drame de la rue d’Aubagne a marqué les esprits et bouleversé les actions publiques et privées en faveur d’un habitat digne et durable. J’ai été plongée au cœur de cette thématique pendant mon alternance chez Urbanis Aménagement, ce qui m’a amené à acquérir de nombreuses compétences puis à repenser mon projet professionnel pour les années à venir.
Mots clés : Aménagement urbain, Habitat, Politique publique, Logement social, Réhabilitation
Abstract
The public policy of acquisition-improvement attempts to respond to the various challenges and objectives of social housing production on one hand and rehabilitation of degraded housing on the other one. While they can often be complementary, these public policies sometimes exert contradictory forces that prevent their success. This difficulty is a good illustration of the housing management problems that municipalities can have. Particularly in Marseille where the drama of the Rue d'Aubagne has left its mark on people's minds and disrupted public and private actions in favour of dignified and sustainable housing. I was immersed in the heart of this theme during my work-study period at Urbanis Aménagement, which led me to acquire many skills and also to rethink my professional project for the years to come
Keywords : Urban planning, Housing, Public policy, Social housing, Rehabilitation
6 Sommaire
Tables des sigles et abréviations 8
Introduction 10
I. La création de logements locatifs sociaux en Acquisition-Amélioration 11
1.1 La production de logements locatifs sociaux 11
1.1.1 Les logements sociaux : enjeux et définition 11 1.1.2 Le cadrage législatif et les objectifs 14 1.1.3 Les méthodes de création de logements sociaux 17
1.2 Le traitement du parc existant 19
1.2.1 Les enjeux du renouvellement urbain 19
1.2.2 L’habitat dégradé 21
1.2.3 Les aides et financement pour l'acquisition-amélioration 23 1.3 Les difficultés d'actions en Acquisition-Amélioration 25 1.3.1 Les périmètres ciblés par la Politique de la Ville 25
1.3.2 Les biens immobiliers tertiaires 27
1.3.3 Les rythmes différents des acteurs privés et des acteurs publics 27
II. Ma mission au sein d’Urbanis Aménagement 28
2.1 Présentation de l’entreprise 28
2.1.1 Urbanis 28
2.1.2 Urbanis Aménagement 30
2.2 Présentation de la mission dite « 1000 Logements » 31 2.2.1 La finalité et les principaux objectifs de la mission 32
2.2.2 L’équipe du projet 34
2.2.3 La méthode de travail 37
2.2.4 Les outils utilisés 38
2.3 Mon travail de chargée de mission pour la mission « 1000 logements » 43
2.3.1 Les difficultés rencontrées 43
2.3.2 Les résultats obtenus 45
2.3.3 La plus-value apportée à l’employeur 46
7
III. Le bilan personnel 47
3.1 La formation à l’IUT 48
3.2 Immersion dans l’habitat indigne à Marseille 49
3.3 Un projet professionnel qui se peaufine 51
Conclusion 53
Références bibliographiques 54
Table des matières 56
Annexes 60
8
Table des sigles et abréviations
A-A : Acquisition-Amélioration
AgAM : Agence d’urbanisme de l’Agglomération Marseillaise AMO : Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
AMPM : Aix-Marseille-Provence-Métropole ANaH : Agence Nationale de l’Habitat
ANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine BBC : Bâtiment Basse Consommation
CT1 : Conseil Territorial 1
DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner
DPE : Diagnostic de Performance Energétique
DPGR : Direction de la Prévention et de la Gestion des Risques DUP : Déclaration d’Utilité Publique
DVF : Demandes de Valeurs Foncières EHI : Eradication de l’Habitat Indigne GIP : Groupement d’Intérêt Public HLM : Habitation à Loyer Modéré
INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques IUAR : Institut d’Urbanisme et d’Aménagement Régional
LLS : Logements Locatifs Sociaux MPM : Marseille Provence Métropole MRU : Marseille Rénovation Urbaine
NPNRU : Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain PI : Péril Imminent
PGI : Péril Grave et Imminent
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration PLH : Plan Local de l’Habitat
PLU et PLUi : Plan Local d’Urbanisme / Plan Local de l’Urbanisme intercommunal PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
PLS : Prêt Locatif Social
PMR : Personne à Mobilité Réduite
9 POS : Plan d’Occupation des Sols
PNRU : Programme National de Rénovation Urbaine QPV : Quartier Politique de la Ville
SP : Surface de Plancher SHab : Surface Habitable
SIG : Système d’Information Géographique SU : Surface Utile
UA : Urbanis Aménagement USH : Union Sociale pour l’Habitat USR : Urbanis Solutions Rénovation U2E : Urbanis Etudes et Expertise ZFU : Zone Franche Urbaine
10 Introduction
Ma mission au sein d’Urbanis Aménagement a pour but de développer la création de logements locatifs sociaux dans des opérations d’acquisitions-amélioration sur le territoire de Marseille Provence. Alors qu’Urbanis Aménagement est un bureau d’étude spécialisé dans les quartiers anciens et la résorption de l’habitat insalubre, je me suis demandé dans quel mesure ma mission de développer l’offre de logements locatifs sociaux pouvait-elle répondre à ces enjeux de réhabilitation et traitement de l’habitat dégradé et des logements insalubres ?
De manière plus générale, comment la politique publique d’acquisition-amélioration permet- elle de répondre aux enjeux de production de logements sociaux tout en traitant le parc existant d’habitat privé dégradé ?
Nous allons tout d’abord étudier dans une première partie les deux politiques publiques de production de logements sociaux et celle de réhabilitation de l’habitat dégradé à l’échelle nationale et locale. Comment agissent-elles l’une sur l’autre pour se compléter ou se contredirent par moment ? Il s’agira ici de définir, décrire et d’analyser le contexte législatif et politique de la mission pour laquelle j’ai travaillé par le biais de ces deux politiques publiques.
Dans une deuxième partie, j’expliquerai ensuite plus en détails ma mission chez Urbanis Aménagement. La mission en tant que tel, de quoi s’agit-il et quels sont ses objectifs ? Je parlerai également de mon rôle en tant que chargée de mission et comment j’ai dû me former pour y parvenir.
Enfin, dans une dernière partie, je ferai un bilan personnel sur mon année d’étude en alternance. Je raconterai ce que m’a apporté ma formation à l’IUT, comment cette expérience professionnelle m’a amené à réfléchir de manière critique sur les problématiques de gestion de l’habitat dégradé à Marseille et vers quels questionnements et découvertes elle m’a amené.
11
I. La création de logements locatifs sociaux en Acquisition-Amélioration
Ma mission dans le bureau d’étude Urbanis Aménagement s’intitule « Marché de prospection et de faisabilité pour le développement d’une offre de logements locatifs sociaux en acquisition-amélioration ». Il s’agit donc de prospecter des immeubles en vente sur le territoire Marseille-Provence et de réaliser des études de faisabilité sur ces biens, pour ensuite les proposer à des bailleurs sociaux pour la création de logements sociaux.
Cette mission se situe à la frontière entre deux politiques publiques. En effet, nous avons d’un côté la politique de production de logements sociaux avec son contexte, ses objectifs et ses enjeux propres. De l’autre côté, la politique de réhabilitation de l’habitat dégradé et de requalification des centres-villes qui tente de répondre à d’autres enjeux à travers d’autres objectifs. Ces politiques, toutes deux réunies, peuvent être un atout, mais elles peuvent aussi avoir des forces contradictoires qui selon les cas freinent ou empêchent leur réussite.
Nous nous pencherons dans un premier temps sur la politique de production de logements sociaux, son contexte et cadrage législatif et règlementaire, ainsi que les différentes méthodes dont disposent les communes pour atteindre leurs objectifs. Dans une deuxième partie, nous nous intéresserons à la politique de réhabilitation de l’habitat dégradé, ses enjeux, ses objectifs et moyens mis en place par l’Etat. Enfin, dans une dernière partie, nous verrons les difficultés de création de logements sociaux en acquisition-amélioration, dues aux forces contradictoires qu’exerce chaque politique publique l’une sur l’autre, mais aussi dues à des freins extérieurs.
1.1 La politique publique de production de Logements Locatifs Sociaux (LLS)
1.1.1 Les logements sociaux : enjeux et définition
12 Définition d’un logement social
Tout d’abord, on parle de politique publique de production de Logements Locatifs Sociaux (LLS) car ces logements sont construits grâce à des aides financières publiques. Les loyers sont plafonnés et ils sont à destination des ménages dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds.
Le contexte de la politique publique de production de LLS
L’augmentation de la production de logements sociaux est un enjeu national auquel l’Etat tente de répondre. En effet, nous assistons de manière générale en France et depuis plusieurs décennies à une augmentation de la démographie en ville, qui entraîne une hausse des prix du marché immobilier sur ces territoires. Selon l’Insee1, le taux de population urbaine en France en 1936 était de 53% et de 76% en 1999. Cet afflux de population en ville entraîne également une hausse de la précarité. Par exemple, dans la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) et selon les chiffres présentés sur leur site internet, 70% de la population du territoire AMP serait éligible à un logement social. Selon la fondation l’Abbé Pierre, il y aurait un peu moins de 4 millions de personnes mal logées en France en 2018 (voir tableau ci-dessous).
La production de logements sociaux est donc une solution à ces contraintes financières et permet de faire respecter le droit fondamental du « droit au logement », inscrit dans l’article premier de la loi du 6 juillet 1989.
1 Source : Cours de C. Diertelen sur les approches spatiales des aires métropolitaines de mise à niveau 2.
13 Les différents types de logements locatifs sociaux
Il existe plusieurs types de Logements Locatifs Sociaux (LLS), certains classiques sont proposés par tous les organismes produisant des Habitations à Loyers Modérés (HLM), et d’autres plus spécifiques comme les résidences pour séniors ou résidences étudiantes par exemple. Nous allons ici nous intéresser aux LLS les plus courants qui sont répartis en 3 catégories selon le niveau de ressources des demandeurs.
• Les PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) ont les loyers les plus bas parmi les différents types de logements sociaux. Ils sont réservés aux personnes en situation de grande précarité.
Source : Fondation Abbé Pierre, L’état du mal-logement en France 2019, 24e rapport annuel
14
• Les PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) sont les LLS les plus courants. Ils sont destinés aux foyers ayant des ressources moyennes. On estime à 65% de la population nationale le taux de personnes qui serait éligible à cette catégorie de logement social.
• Les PLS (Prêt Locatif Social) ont des loyers plus élevés. Ils sont destinés aux personnes ayant des ressources supérieures de 30% au plafond demandé pour un logement PLUS.
1.1.2 Le cadrage législatif et les objectifs
L’Etat et les collectivités ont mis en place des objectifs de production de logements sociaux qui s’imposent aux communes, par le biais de lois et de textes réglementaires devant être compatibles les uns et les autres juridiquement.
Les objectifs nationaux
• La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU)
La loi SRU adoptée le 13 décembre 2000 vise à recréer un équilibre social dans chaque territoire et à répondre à la pénurie de logements sociaux. L’article 55 impose notamment à certaines communes un minimum de 20% de logements sociaux, en regard des résidences principales, d’ici 2025. Les communes concernées sont celles de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération ou intercommunalité de plus de 50 000 habitants.
• La loi Duflot
La loi Duflot adoptée le 18 janvier 2013, augmente le taux minimum de 20% imposé par la loi SRU à 25% sur ces mêmes communes.
15 Les objectifs au niveau local
• Le Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Egalité des Territoires (SRADDET)
Depuis la loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe) du 7 août 2015, l’article 10 attribue à la Région l’élaboration d’un SRADDET afin de définir une stratégie de planification territoriale et formuler une vision politique de ses priorités en matière d’aménagement du territoire. Il contient une synthèse de l’état des lieux, les enjeux et les objectifs de chaque thématique de l’aménagement. Ce document s’impose au SCoT, puis au PLH et PLU par effet de cascade.
Le SRADDET de la Région Sud, arrêté lors de l’Assemblée régionale du 18 octobre 2018, puis voté le 26 juin 2019, prévoit une stratégie d’aménagement du territoire pour 2030 et 2050.
On y retrouve par exemple des objectifs comme à l’horizon 2050 la rénovation thermique et énergétique de 50% du parc ancien. Ou encore à l’horizon 2030 la création de 30 000 logements par an dont 50% de logements abordables. Sur ce deuxième objectif on remarque que l’emploi du terme « logement abordable » se veut stratégiquement flou. En effet, le SRADDET s’imposant aux autres documents d’urbanisme à l’échelle communale et/ou intercommunale, il doit donner une stratégie d’aménagement tout en laissant une marge de manœuvre aux autres collectivités.
• Le Programme Local de l’Habitat (PLH)
Depuis sa création par la loi de décentralisation en janvier 1983, le PLH est l’outil qui définit la stratégie locale en matière d’habitat, à l’échelle intercommunale et pour une durée de 6 ans.
Le dernier en date pour la métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) est celui de l’ancienne communauté urbaine Marseille-Provence-Métropole (MPM) de 2012-2018. En effet, le nouveau PLH de la métropole AMP à l’échelle des 92 communes qui la composent, est aujourd’hui encore en cours d’élaboration. Préparé depuis plusieurs années, il aurait été repoussé en 2019 par une majorité des élus de la métropole et cette dernière aurait décidé de différer à 2020 son adoption, dans une période pré-électorale pour Martine Vassal
16
(présidente de la métropole AMP et candidate aux élections municipales de mars 2020 à Marseille). Alors que le PLH garanti le respect des quotas de logements sociaux SRU, l’accessibilité au logement pour tous, et rééquilibre la répartition des logements sociaux entre les communes, il est assez alarmant selon moi qu’une métropole de la taille d’AMP (près de 2 millions d’habitants) n’ait toujours pas de PLH. A fortiori quand on sait que certaines communes d’AMP font partie des plus carencées de France en logement social, et presque 2 ans après les évènements de la rue d’Aubagne qui mettent en lumière les dysfonctionnements des services dédiés au logement à Marseille
• Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Depuis la loi SRU, le PLU remplace le Plan d’Occupation des Sols (POS) en matière de planification de l’urbanisme au niveau communal ou intercommunal (PLUi). Concernant la production de logements sociaux, le PLU dispose de plusieurs outils pour planifier leur développement géographiquement sur le territoire. Cela lui permet de rééquilibrer les logements sociaux en faveur de la mixité social.
Parmi ces outils on retrouve les « périmètres d’attente de projet global » et les
« emplacements réservés pour la réalisation de programmes de logement », tous les deux institués par la loi SRU. Il y a également les « Secteurs de mixité sociale » et le « dépassement de la densité maximale autorisée de 20% à 50% », institués par la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (dite loi MOLLE) du 25 mars 2009.
Le PLU peut également imposer dans les dispositions générales de chaque zone, un pourcentage de LLS dans les programmes immobiliers dépassant un certains seuil de logements.
Le PLUi du Conseil de Territoire Marseille-Provence, adopté le 28 janvier 2020, a abaissé le seuil à partir duquel un pourcentage de LLS est imposé à tout programme immobilier (par rapport à l’ancien PLU de Marseille). C’est au moment de la rédaction du PLUi que le préfet préconisait de ne pas attendre le PLH métropolitain pour agir en matière de logements sociaux.
17
Les territoires prioritaires ciblés, ceux en état de carence
La loi SRU prévoit une « sanction » pour les communes n’atteignant pas l’objectif des 20% ou 25% de logements sociaux. En effet, si une commune ne dispose pas du nombre de logements sociaux suffisant, elle est redevable d’un prélèvement annuel opéré sur ses ressources, proportionnel à son potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal. Elle est également soumise à un rythme de rattrapage défini pour trois ans qui doit lui permettre d’atteindre le taux légal en 2025.
Cependant, certaines communes ne souhaitant pas augmenter le nombre de logements sociaux, ou plutôt dirons-nous qu’elle n’ont pas pu le faire augmenter à temps, préfèrent payer financièrement leur « amende » plutôt que de mettre en place les outils nécessaires. La loi freine cette défaillance en prévoyant un autre type de sanction. Il s’agit de la reprise des autorisations d’urbanisme (au profit de la préfecture plutôt que de la Mairie), qui peuvent être circonscrites à des secteurs très limités où des projets de logements sociaux sont susceptibles de voir le jour.
La commission nationale SRU qui a lieu tous les 3 ans évalue les communes carencées et les arrêtés de carence avec sanctions sont donnés par la préfecture aux communes n’atteignant par les quotas de logements sociaux prévus par la loi. Au niveau national il y avait lors du bilan triennal 2014-2016, 56% de communes carençables sur l’ensemble des 1 152 soumises à la commission.
1.1.3 Les différentes méthodes de production de logements sociaux
Afin d’atteindre les objectifs de production de logements sociaux fixés par les lois et documents d’urbanisme cités ci-dessus, la collectivité dispose de deux moyens qui sont complémentaires : la création de logements neufs et agir sur le parc de logements existant.
Sur le territoire Marseille Provence de la métropole AMP, les logements sociaux neufs représentaient en 2006 environ 82% des offres de logements sociaux produites dans l’année
18
soit environ 1 225 logements. A l’échelle de toute la métropole AMP se sont en moyenne 12 300 logements sociaux neufs qui sont aujourd’hui livrés par an. La construction neuve est donc une méthode efficace dans la politique de production de logements sociaux, qui ne doit pas être ralentie par les efforts d’interventions sur le parc de logements existants.
Le parc existant
Le travail sur le parc existant se divise en deux interventions. Il y a d’une part le conventionnement des logements réhabilités par leur propriétaire via les aides de l’Anah, et complétés par les collectivités, et d’autre part la production de LLS via des opérations dites d’
«acquisitions-améliorations» réalisées par les bailleurs sociaux.
L’atout principal de la réhabilitation, en vue d’atteindre l’objectif de 20 à 25% de logements sociaux fixé par la loi SRU est que cette méthode n’augmente pas le nombre total de résidences principales (contrairement à la construction neuve) et donc ne génère pas d’objectifs supplémentaire de logement sociaux.
• Les logements conventionnés Anah
Les logements sont conventionnés pour une durée de 9 ans dans le cas de travaux de réhabilitation ou rénovation préalables et sont décomptés au titre de la loi SRU durant cette période. Le propriétaire, par convention avec l’Anah et donc l’Etat, s’engage à maintenir le montant de loyer bas et ne pourra pas choisir les locataires. En contrepartie, il reçoit une aide financière pour la réalisation des travaux et une déduction fiscale sur ses revenus fonciers.
Cette méthode permet aux propriétaires bailleurs de remettre en état leur logement, et d’augmenter le nombre de logements sociaux par le maintien dans la durée d’un loyer à tarif social.
• Les opérations d’Acquisition-Amélioration (A-A)
Les opérations d’acquisition-amélioration sont réalisés par les bailleurs sociaux avec des aides financières de l’Etat, de la Région, de la Métropole et du Département (cf. 1.2.3 Les aides et
19
financements pour l’acquisition-amélioration) notamment sur la réalisation des travaux. Ces opérations étant réalisées par des bailleurs sociaux, ils peuvent les réaliser de manière à répondre à leur besoin vis-à-vis des futurs bénéficiaires du logement social. Par exemple, un bailleur peut réaliser une opération d’acquisition-amélioration dans le but de reloger temporairement ou définitivement des ménages précis. L’opération est donc adaptée à des besoins ciblés.
Les opérations d’A-A s’opèrent à l’échelle de tout un territoire mais le plus généralement sont destinées à accompagner le traitement des centres anciens.
1.2 Le traitement du parc existant privé dégradé
En effet, les acquisitions-améliorations favorisent le renouvellement urbain ; le « refaire la ville sur la ville »2. Ces opérations, outre le fait qu’elles produisent des logements sociaux pérennes, accompagnent également le traitement des problématiques du parc existant privé dégradé et répondent à divers enjeux.
1.2.1 Les enjeux du renouvellement urbain
On a vu apparaître le terme de « renouvellement urbain » depuis quelques années à la place de celui de « rénovation urbaine ». Nicolas Binet, directeur du GIP Marseille Rénovation Urbaine (MRU) explique que « Dans les années 1960, le terme de rénovation urbaine a été associé à des opérations parfois un peu radicale avec un côté bulldozer : dans les grandes villes, on rasait tout un quartier dégradé et on envoyait les habitants dans les banlieues. La notion de renouvellement urbain est plus fertile et veut montrer que c’est un processus en continu qui est là pour revaloriser et pas seulement pour tout casser ». Le renouvellement urbain se veut donc plus en adéquation avec les besoins des habitants. Il prévoit une concertation systématique avec les habitants, contrairement à la rénovation urbaine. Son ambition est
2 « Extrait des registres des délibérations du Conseil de la Métropole d’Aix-Marseille-Provence-Métropole », séance du 30 juin 2016, page 2
20
d’améliorer les conditions de vie des habitants et non seulement de réhabiliter les bâtiments.
C’est ce que le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) mise en place pour la période 2014-2024 à Marseille a intégré, contrairement à l’ancien Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU).
Bien que le renouvellement urbain englobe donc plusieurs thèmes comme les transports, la culture, l’emploi, la mixité sociale…etc., nous allons nous concentrer ici sur la thématique de la réhabilitation du bâti existant du point de vue des opérations d’acquisition-amélioration.
Le problème de l’étalement urbain
Le renouvellement urbain à travers les opérations d’acquisition-amélioration est un des moyens de lutte contre l’étalement urbain. En effet, depuis plusieurs décennies les agglomérations urbaines ne cessent de croître et de se développer sur de beaucoup plus larges périmètres entraînant notamment l’artificialisation des sols, les émissions de gaz à effet de serre, avec des impacts économiques, sociaux, territoriaux et sur le paysage.
L’enjeu pour les villes, au niveau des politiques du logement est donc de favoriser le développement de la ville sur elle-même en densifiant lors de nouvelles constructions et en réhabilitant les anciens bâtiments dégradés ou vacants.
Les logements vacants
Les opérations d’acquisition-amélioration peuvent également agir dans la lutte contre les logements vacants. En effet, selon l’INSEE, la moyenne nationale des logements vacants en 2017 était de 8,2% , avec 8,1% de logements vacants à Marseille, 5,9% à Nantes et 9,3% à Lille par exemple. Cette vacance se concentre essentiellement sur les centres anciens (hors Paris), plutôt que sur le reste de la commune. Les opérations d’A-A, en intervenant principalement dans les centres anciens et sur des immeubles vacants participent donc à la lutte contre les logements vacants.
21 L’avantage économique
Enfin, les opérations d’A-A présentent des avantages économiques pour les pouvoirs publics.
En effet, en agissant sur le parc de logements existants, elles ne nécessitent pas de travaux de création de nouvelles infrastructures (réseaux, équipement, …etc.)
1.2.2 L’habitat dégradé
Les opérations en A-A permettent donc de répondre à plusieurs des enjeux du renouvellement urbain à l’échelle de la ville. Elles sont aussi bénéfiques à l’échelle du logement et de l’habitat dans le cadre des travaux de réhabilitation. En effet, elles permettent de lutter contre l’habitat dégradé dans les centres-ancien, tout en améliorant la consommation énergétique des bâtiments, et de le faire de manière pérenne grâce à la gestion par un bailleur social plutôt qu’un bailleur privé.
Quand on parle d’habitat dégradé il faut distinguer 2 notions :
• Habitat indigne
La loi du 31 mai 1990 donne la définition d’un habitat indigne comme « […] les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
• Habitat insalubre
Un logement ou un immeuble est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. On distingue également l’insalubrité remédiable pour laquelle des mesures peuvent être prises, de l’insalubrité irrémédiable pour laquelle il n’existe aucun moyen
22
technique d’y mettre fin ou que les travaux nécessaires sont plus coûteux que la reconstruction.
Il existe également d’autres notions comme les logements non-décents, ceux impropres à l’habitation, ou l’état de péril qui est un peu moins souvent concerné par des opérations en A-A.
Le mal-logement à Marseille
A Marseille, les effondrements de la rue d’Aubagne du 5 novembre 2018 ont engendré une succession d’évacuations d’habitants (environ 1300 foyers) vivant dans des immeubles en péril du centre-ancien. En effet, de novembre 2018 à février 2020 ce sont 497 adresses qui ont été impactées par des arrêtés d’interdiction d’occupation, des arrêtés de Péril Imminent (PI) ou de Péril Grave et Imminent (PGI).
La crise du Covid-19 a également mis en lumière la suroccupation des logements et les inégalités des conditions de vie des habitants pendant la période de confinement où nous étions tous appelé à « Restez chez nous » de mars à mai 2020. Le quartier qui s’est démarqué pendant cette période est celui de Malpassé dans le 13ème arrondissement car il concentre un important taux de logements suroccupés dans des copropriétés dégradées (par exemple le Mail, les Rosiers).
Les enjeux de lutte contre l’habitat indigne sont donc très importants et l’actualité, par les effondrements d’immeubles de la rue d’Aubagne, puis la crise sanitaire du Covid-19 nous l’illustre parfaitement.
Il existe plusieurs mesures, programmes, plans, à différentes échelles nationales ou locales qui agissent sur le traitement de l’habitat dégradé. Les opérations d’A-A réalisées par les bailleurs sociaux y participent, notamment en garantissant une réhabilitation et une gestion pérenne des logements sociaux.
23
Vers une gestion par un bailleur social plutôt qu'un bailleur privé
En effet, les opérations d’A-A réalisées par les bailleurs sociaux sont une garantie de pérennité, pour les locataires, d’une gestion et maintenance durable de l’immeuble, ainsi que d’une maîtrise des charges locatives. Les locataires d’un logement géré par un propriétaire privé peuvent faire face à des défauts ou refus de réalisation de travaux, ou encore à des marchands de sommeils louant des logements non-décents.
Les travaux de réhabilitation et amélioration dont le volet énergétique
Enfin, les opérations d’A-A traitent l’habitat ancien dégradé et améliore les conditions d’habiter le logement. Les travaux de réhabilitation permettent de remettre le logement aux normes actuelles, notamment sur le volet énergétique. Les travaux d’amélioration peuvent porter par exemple sur une remise aux normes des réseaux électriques, l’isolation de la toiture, des façades…etc.
Sur le territoire Marseille-Provence de la Métropole AMP, le parc de logements existants est en mauvais état et un tiers des logements datent d’avant 1948. En 2011, il y avait 45 000 résidences principales potentiellement indignes (10%) dû aux faibles revenus des occupants et à l’état de dégradation du logement. On comptait également en 2011 34% des logements
« énergivores » avec un DPE d’étiquette E, F ou G.
Ces travaux de réhabilitation et d’amélioration réalisés par les bailleurs sociaux sont subventionnables et c’est ce qui leur permet à court terme d’équilibrer leur opération, même en fixant des loyers bas. Il existe des aides différentes, et des primes sont notamment octroyés pour de la rénovation énergétique.
1.2.3 Les aides et financement pour l'acquisition-amélioration
Les subventions mobilisables pour des opérations en A-A se trouvent aux échelles de l’Etat, de la Région, de la Métropole et du Département. Voici ci-dessous l’exemple des subventions mobilisables pour le territoire Marseille-Provence de AMP.
24 Etat
Source : AMP - Délégation des aides à la pierre - Programmation 2020 des logements locatifs sociaux
Les subventions de l’Etat sont déléguées à la Métropole AMP. On remarque que les subventions fonctionnent sur la base de forfaits et ne sont pas les mêmes pour des logements sociaux en PLUS ou PLAI. Elles sont plus incitatives pour la création de PLAI.
Région
Il n’existe pas de cadre de subventions spécifique au logement social à la Région. Les aides financières mobilisables sont celles qui s’inscrivent dans le cadre du Plan Climat voté en décembre 2017. Pour les opérations en A-A , si la rénovation porte le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), la Région accorde 10 000€ par logement en PLUS et PLAI.
Métropole
(Cf. Annexe 1 : Les subventions mobilisables auprès de la Métropole AMP)
Les subventions mobilisables auprès de la Métropole AMP pour le CT1 se composent de la manière suivante : un forfait de base selon la commune ou l’arrondissement en PLUS et en PLAI, puis des primes complémentaires, cumulables avec le forfait de base, qui sont sur la performance énergétique et environnementale, l’adaptation handicap, l’A-A par rapport au coût des travaux au m² de Surface Utile (SU).
25 Département
Pour le Département il n’y a pas d’aides financières en A-A si les logements sont occupés, sauf si le nombre de logements vacants est supérieur au nombre de logements occupés. Une aide spécifique jusqu’à 15% du prix de revient est octroyée pour chaque logement adapté (selon le cahier des charges Handitoit).
Alors que les subventions sur les performances énergétiques du logement sont relativement couramment accordées aux opérations en A-A, celles sur l’adaptation aux PMR sont assez rares. En effet ce type d’opération intervient, comme nous l’avons dit, principalement sur les quartiers anciens, dans des immeubles de ville où il n’y a pas d’ascenseur et où la largeur des accès n’est pas suffisante pou être adaptée PMR.
1.3 Les difficultés d'actions en Acquisition-Amélioration
Nous avons vu dans les deux premières sous-parties les enjeux et objectifs des deux politiques publiques de production de LLS et de la réhabilitation de l’habitat dégradé. Les opérations en A-A sont la solution pour concilier ces deux politiques publiques. Cependant, leurs enjeux et objectifs différents peuvent parfois se heurter comme nous allons le voir dans la partie suivante.
1.3.1 Les périmètres ciblés par la Politique de la Ville
La Politique de la Ville œuvre pour l’équilibre des territoires et la mixité sociale en ciblant des projets et des actions sur les territoires qui en ont le plus besoin. On appelle cette méthode la discrimination positive.
• Les Quartiers prioritaires Politique de la Ville (QPV)
Depuis le 1er janvier 2015 les périmètres QPV ont remplacé les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) et les Contrats Urbains de Cohésion Sociale (CUCS), suite à la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014.
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Ces nouveaux périmètres sont élaborés sur le critère unique du revenu. Ce sont les quartiers où il y a une forte concentration de populations à bas revenus.
• Les périmètres ciblés par un projet de l’Agence National pour la Rénovation Urbaine (ANRU)
Ils ciblent en priorité les quartiers les plus vulnérables qui rencontrent les plus grandes difficultés sociales, urbaines et économiques. Ils se situent la plupart du temps sur des QPV, mais pas inversement.
En faveur de la mixité sociale et de l’équilibre des territoires, la création de logements sociaux y est interdite dans ces deux périmètres.
Pour le cas du territoire Marseille-Provence de AMP, les QPV couvrent une grande partie du centre-ville (Cf. Annexe 2 : Le QPV Centre-ville-Canet-Arnavaux-Jean Jaurès de Marseille). Les opérations en A-A intervenant comme nous l’avons vu sur l’habitat dégradé et particulièrement en centre ancien, il est donc impossible de créer des logements sociaux dans ces périmètres. Des dérogations, au niveau local pour les QPV et au niveau ministériel pour les zones en QPV et ANRU peuvent cependant être attribuées. Les critères d’attributions des dérogations et les chances de réussir à l’obtenir sont complexes et dissuasives.
Ces mesures, en faveur de la mixité sociale, priveraient la réalisation de près d’1,2 million de HLM en France, d’après les estimations de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH).
Le renouvellement urbain des quartiers anciens, concentrant la majorité de l’habitat dégradé, empêche donc la création de LLS. Nous allons voir dans les parties suivantes que d’autres freins extérieurs aux politiques publiques de renouvellement urbain et de production de logements sociaux viennent s’ajouter, limitant considérablement le champ d’actions des opérations en Acquisition-Amélioration.
27 1.3.2 Les biens immobiliers tertiaires
Les opérations en A-A pour la réhabilitation d’immeubles du secteur tertiaire sont souvent complexes et parfois interdites. Elles peuvent par exemple être interdites lorsque le bien se situe dans une zone « economique » du PLU. Dans ce type de zone du PLU, se trouvent les zones industrielles et leur périphérie où le changement de destination d’un local vers de l’habitation est interdite.
Cependant, même quand la zone du PLU autorise la création de logements, le changement de destination est complexe car les bâtiments ne sont pas configurés pour de l’habitation. Il peut y avoir des problèmes d’accès, une luminosité naturelle insuffisante, et des matériaux inappropriés comme une couverture en tôle. Dans ces cas, l’opération d’acquisition- amélioration n’est pas propice, il faudrait alors faire de la démolition-reconstruction pour créer des logements convenables.
1.3.3 Les rythmes différents des acteurs privés et des acteurs publics
Un autre frein extérieur aux opérations d’A-A est la concurrence des acteurs privés sur le marché immobilier. Ce frein a été celui principalement ressenti dans ma mission chez Urbanis Aménagement, comme nous le verrons dans la partie suivante.
En effet les bailleurs sociaux ont une temporalité plus longue que celle des promoteurs immobiliers privés, pour la prise de décision d’achat d’un immeuble dans le but d’une opération d’acquisition-amélioration. Le montage financier peut être plus long dû au prêt aidé de l’Etat, aux demandes de subventions…etc.
La veille des Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA)
Pour pallier cette difficulté, une intervention de la collectivité pourrait être une solution, mais elle est rarement utilisée pour les opérations d’acquisition-amélioration. En effet, la collectivité a le droit de préemption et peut l’utiliser lorsqu’elle reçoit une DIA après la signature d’un compromis de vente, dans un délai de 2 mois. En lien avec un bailleur social, la
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collectivité pourrait donc préempter le bien pour le lui revendre ensuite. Cela garantirait l’efficacité de la politique de production de logements sociaux en acquisition-amélioration.
Dans le cadre de ma mission de « prospection et de faisabilité pour le développement d’une offre de logements locatifs sociaux en acquisition-amélioration » chez Urbanis Aménagement (UA), cet outil fait encore plus sens. En effet, beaucoup de biens ont été vendus à des investisseurs et acteurs privés après que nous ayons réalisé une étude de faisabilité et choisi à quel bailleur nous allions le proposer. L’adresse avait donc déjà était validée par la Métropole AMP pour la création de LLS et le potentiel du bien déjà étudié. Nous aurions pu imaginer qu’au moment de la signature de la vente avec l’acteur privé et de la réception de la DIA, un bailleur disposerait d’un délai de 2 mois pour se positionner, afin que la collectivité préempte le bien puis lui revende.
Cet outil est une piste d’amélioration pour la mission pour laquelle j’ai travaillé chez UA, que je vais détailler dans la partie qui suit.
II. Ma mission au sein d’Urbanis Aménagement
J’ai effectué cette année d’alternance en contrat d’apprentissage chez Urbanis Aménagement, filiale du bureau d’étude Urbanis présent au niveau national et dont le siège social se situe à Nîmes.
2.1 Présentation de l’entreprise
2.1.1
Urbanis est une société indépendante qui a été créée par Jean-Marc Natali à Nîmes en 1979, puis qui s’est développée petit à petit à travers toute la France avec la création de 12 agences
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régionales (Bordeaux, Chambéry, Dijon, Lille, Lyon, Marseille, Nice-Corse, Nîmes, Paris Quimper, Strasbourg et Toulouse) qui regroupent au total 387 collaborateurs. Urbanis intervient dans le domaine de l’habitat et notamment sur la requalification de l’habitat privé avec pour vocation d’agir pour un habitat digne et durable. Ses principales missions sont de réaliser des études et conseiller les acteurs publics dans leurs politiques de l’habitat, réhabiliter et améliorer l’habitat ancien, requalifier les copropriétés fragiles ou dégradées et enfin d’accompagner les projets de rénovation énergétique dans l’habitat privé.
Parallèlement à cela, le département Urbanis Etudes et Expertises (U2E) a été créé en 2014.
Ses principales missions sont de mettre en place un centre de ressources à destination des intervenants d’Urbanis et d’accompagner les agences régionales dans les réponses à appels d’offres. Le département Urbanis Solutions Rénovation (USR), créé en 2015, est lui consacré à l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) en copropriétés, en direct auprès des acteurs privés (syndicat de copropriétaires, représenté par un syndic).
30 2.1.2
La filiale Urbanis Aménagement (UA), où j’ai effectué mon année d’alternance a été créée en 2007 suite à l’obtention d’un premier contrat avec la concession d’aménagement pour l’Eradication de l’Habitat Indigne (EHI) sur 80 parcelles à Marseille.
Spécialisé dans les quartiers anciens, UA intervient soit en tant que concessionnaire, soit en tant qu’AMO au service des collectivités pour des opérations de résorption de l’habitat insalubre et de recyclage d’immeubles. Son intervention se situe dès la phase des études pré- opérationnelles jusqu’à la commercialisation des immeubles recyclés tout en gérant la réalisation et/ou le suivi des travaux.
La Concession d’Aménagement EHI
Dans ce contexte, UA intervient pour la Métropole Aix-Marseille-Provence (AMP) en tant que concessionnaire sur des immeubles ciblés.
Organigramme actuel d'UA - Août 2020
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Pour mener à bien sa mission, UA a pour objectif d’intervenir en palliant la défaillance de propriétaires de biens frappés d’arrêtés de péril en effectuant pour leur compte les travaux prescrits. Dans le cas de copropriétés en difficultés, l’objectif est de participer au redressement de celles-ci par l’acquisition de lots et la conduite de procédures adaptées.
Enfin, UA intervient en traitant les situations d’habitat indigne par la maîtrise foncière (par voie amiable ou par voie d’expropriation), en assurant le relogement des occupants et en prenant en charge les travaux de réhabilitation ou de démolition, en vue de la remise sur le marché d’immeubles, de logements réhabilités, de logements neufs ou de terrain nus. UA assure également la commercialisation, la gestion des biens recyclés et le service après-vente.
Suite au drame de la rue d’Aubagne du 5 novembre 2018, une stratégie territoriale durable et intégrée de Lutte contre l’Habitat Indigne et Dégradé a été approuvée par la Métropole avec un nouvel objectif de traiter 50 immeubles dégradés supplémentaires dans chaque concession, en engageant la maîtrise foncière de ces immeubles par voie d’expropriation. UA est donc autorisé à engager des procédures de Déclaration d’Utilité Publique (DUP)
« Travaux » en vue de créer du logement social. L’objectif étant toujours la réalisation de travaux pour traiter les situations d’habitat indigne, puis la revente des immeubles maîtrisés en priorité à des bailleurs sociaux à prix d’équilibre.
Tandis que la concession d’aménagement EHI reste le cœur de métier d’UA, ses missions se sont élargies au fil des ans, par exemple par de l’AMO au service des collectivités pour des opérations de résorption de l’habitat insalubre et de recyclage d’immeubles, ou des études (faisabilité, calibrage) à la phase opérationnelle. La mission pour laquelle je suis intervenue chez UA en tant que chargée de mission se situe sur ce dernier volet. Elle a pour intitulé
« Marché de prospection et de faisabilité pour le développement d’une offre de logements locatifs sociaux en acquisition-amélioration ».
2.2 Présentation de la mission dite « 1000 Logements »
Ma mission, communément appelée « 1000 logements », est réalisée pour la Métrople AMP.
Elle a donc pour objectif la prospection d’immeubles en vente sur le territoire Marseille
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Provence (Cf Annexe 3 : Le territoire Marseille-Provence), et la réalisation d’étude de pré- faisabilité pour la réhabilitation de ceux-ci, afin de les proposer à des bailleurs sociaux pour la création de logements sociaux.
2.2.1 La finalité et les principaux objectifs de la mission
Suite à la délibération du Conseil de la Métropole AMP du 30 juin 2016 sur son intervention en matière de production de Logements Locatifs Sociaux (LLS) sur le parc existant de Marseille Provence, au regard du Programme Local de l’Habitat (PLH) de Marseille Provence Métropole (MPM) 2012-2018, un appel d’offre a été lancé pour mettre en place un dispositif.
Le contexte
En 2006, le territoire de Marseille Provence produit environ 1 500 LLS/an. Or, depuis la loi Duflot du 18 janvier 2013, les communes de la Métropole AMP doivent augmenter très significativement leur production de LLS, et pour le territoire de Marseille Provence cela équivaut à un objectif de production de 2 500 LLS/an. Cet objectif a été intégré au PLH de MPM 2012-2018, et le territoire doit donc produire 1000 LLS supplémentaire par an pour l’atteindre. L’intitulé abrégé de ma mission tire son origine de cet objectif principal de production de LLS.
Parmi l’objectif de production de 1000 LLS supplémentaires par an, pour être en conformité avec la loi, 550 sont en réalité attendus dans des opérations d’acquisition-amélioration, 100 en conventionnement Anah et les 350 restants en construction neuves.
Ma mission, qui intervient sur le parc existant pour des opérations d’acquisition-amélioration a donc en réalité pour objectif la production de 550 LLS/an et non 1000.
Suite à ce constat AMP délibère et vote à l’unanimité des suffrages exprimés (abstention du groupe Front National Rassemblement Bleu Marine), la mise en place d’un dispositif d’intervention pour la réalisation des 550 LLS supplémentaires en acquisition-amélioration par an, sur le territoire de Marseille Provence. Cette intervention s’appuie sur une prospection active du foncier, la réalisation d’études de faisabilité et la majoration des aides communautaires sur fonds propres pour les logements sociaux ainsi réalisés.
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La mission « Marché de prospection et de faisabilité pour le développement d’une offre de logements locatifs sociaux en acquisition-amélioration »
AMP lance donc un appel d’offre, gagné par Urbanis Aménagement en juillet 2018, pour retenir un prestataire qui aura pour objectif final de permettre d’augmenter l’intervention des bailleurs sociaux sur le parc privé existant et transformera ce parc social de fait en un parc social de droit, pérenne et bien géré, qui maintient et stabilise la population en place. Pour une période de 3 ans, l’objectif total est la création de 750 logements agréés et financés, répartis en 225 logements pour la première année, 250 logements pour la deuxième et enfin 275 logements sur la dernière. Ces 750 LLS créés correspondent pour UA a un nombre beaucoup plus important de biens prospectés en amont et à la réalisation de 1000 études de pré-faisabilité.
Afin de répondre aux objectifs la mission se déroule en 3 grandes phases :
• La prospection
Il s’agit pour UA de prospecter les biens immobiliers de tout type (l’immobilier tertiaire n’étant pas exclu), qui pourraient faire l’objet d’une acquisition-amélioration par les bailleurs sociaux.
L’ambition est de pouvoir repérer des biens qui échappent aux bailleurs sociaux. La prospection active passe par une phase importante de veille des biens mis à la vente, de rencontres d’agences immobilières et création de partenariat, et la rencontre des mairies de chaque commune afin de repérer des biens communaux vacants qui seraient susceptibles d’être réhabilités en logements sociaux.
• L’étude de faisabilité
Le rôle d’UA est primordial dans cette phase. L’étude de pré-faisabilité, majoritairement technique, évalue le potentiel de chacun des biens repérés. Elle détaille donc une proposition de projet de réhabilitation et/ou de rénovation, mais également le montage financier de l’opération. Cela permet aux bailleurs de pouvoir se positionner rapidement sur un bien afin
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de prendre une décision. L’étude de faisabilité est réalisée à l’aide d’un diagnostiqueur qui estime l’état structurel du bien, la consommation énergétique et repère la présence éventuelle d’amiante, plomb ou termite. L’architecte, lui, élabore une proposition de projet optimal compte tenu de l’état du bâti, des superficies et du nombre de logements sociaux potentiellement réalisable. Il estime le coût de travaux de ce projet. Suite au rapport de diagnostic du bâti et à la proposition de projet de l’architecte, UA propose un montage financier en détaillant les subventions mobilisables auprès des différentes collectivités, compte tenu du nombre de logements, du chiffrage des travaux estimé, de l’année de construction du bâti, de la rénovation énergétique possible…etc.
• La proposition d’un bien à un bailleur social
UA propose ensuite le bien et l’étude de faisabilité réalisée à un ou plusieurs bailleurs sociaux partenaires de la mission. Le bailleur auquel le bien repéré est proposé, est ciblé selon ses critères de recherches. En effet chaque bailleur possède ses préférences concernant le type d’immeuble, la localisation, le nombre de logements minimum ou le prix de revient maximal, afin de répondre à sa stratégie de développement et d’implantation sur le territoire. C’est donc en étroite collaboration avec les bailleurs sociaux que la proposition des biens se fait. UA suit ensuite régulièrement l’avancement de l’étude du bien chez le bailleur et sa prise de décision, afin de pouvoir rapidement le proposer à un autre partenaire si celui-ci n’est pas intéressé.
2.2.2 L’équipe du projet
Au commencement de la mission « 1000 logements » en fin d’année 2018, l’équipe était composée chez UA d’une cheffe de projet qui coordonne la mission et est l’interface avec AMP, d’une chargée d’opération responsable de la prospection, d’un chargé d’opération responsable du volet pré-faisabilité et d’un juriste expert. A cette équipe UA s’ajoutent un chargé d’étude de chez U2E qui réalise des analyses statistiques territoriales, ainsi qu’une architecte pour l’expertise technique et un diagnostiqueur pour la réalisation de diagnostics dans le cadre de vente et DPE, tous les deux indépendants, de cabinets externes à Urbanis.
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Organigramme de l’équipe présenté dans la réponse à l’appel d’offre en juillet 2018
Je suis arrivée chez UA en septembre 2019 en tant que chargée de mission prospection et préfaisabilité, en renfort pour les deux chargés d’opération. Une architecte a également été recrutée chez UA à la même période et « 1000 logements » faisait partie de ses nouvelles missions, ce qui a d’une part élargie l’équipe, et d’autres part permis d’avoir une expertise technique en interne donc des échanges directs facilités.
Peu de temps après mon arrivée, en octobre 2019, l’organisation de l’équipe « 1000 logements » a été bouleversée suite aux départs et arrivées d’intervenants chez UA et Urbanis Marseille. Les deux chargés d’opération ont quitté la mission et une nouvelle cheffe de projet a été recrutée en début novembre. Cette période de transition, courte et involontaire, a d’une part ralentie l’avancée de la mission et d’autre part apportée quelques difficultés (compte tenu de ma situation d’alternante présente seulement 2 semaines par mois), dans mon appropriation de la mission, sa compréhension et son fonctionnement et donc dans ma productivité en faveur de la mission.
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L’arrivée d’une nouvelle cheffe de projet début novembre a donné un nouveau souffle à la mission. Elle a dû, elle aussi, s’approprier cette nouvelle mission, ainsi que les outils et méthodes de travail mis en place par l’ancienne équipe. Cela nous a donc permis de retravailler la chronologie des phases de prospection de biens et réalisation d’études de préfaisabilité en proposant à AMP un rythme plus soutenu (Cf. 2.2.3 La méthode de travail), et également de modifier, simplifier ou compléter les outils internes utilisés par l’équipe UA.
De plus, le départ des deux chargés d’opération m’a apporté plus de travail et de responsabilités dans la mission ce qui a permis de développer plus rapidement mes compétences tout au long de l’année. J’ai pu travailler en étroite collaboration avec ma cheffe de projet et l’architecte UA, faire des propositions d’organisation et de méthode de travail différentes.
De retour de la période de confinement dû à l’épidémie du Covid-19, notre architecte UA a dû s’éloigner de la mission 1000 logements, en mai 2020, pour se concentrer sur d’autres missions dont la charge de travail avait augmenté. L’expertise technique pour la réalisation des études de préfaisabilités ne se fait plus qu’en lien avec l’architecte et le diagnostiqueur externe à Urbanis, comme c’était le cas au début de la mission. Alors qu’avoir la compétence architecte au sein d’UA était un atout à la prospection mais aussi à la réalisation des études de préfaisabilité, le fait de travailler avec des collaborateurs extérieurs apporte parfois quelques difficultés. En effet, les échanges pendant la phase de réalisation de l’études de préfaisabilité ne sont pas directs, plusieurs mails peuvent être envoyés sur plusieurs jours concernant des interrogations ou difficultés rencontrées sur un bien. De plus, les collaborateurs n’ont pas de visibilité directe sur la suite de la mission, après leur expertise technique. Ils ne participent pas à la réalisation de la préfaisabilité financière proposée aux bailleurs, et n’ont donc pas connaissance des informations dont UA a besoin et qu’il est nécessaire de faire apparaître dans leur rapport, selon chaque bien, pour finaliser l’étude de préfaisabilité. Ces échanges indirects, très souvent par mail et quelques fois par téléphone ralentissent donc la réalisation des études de préfaisabilité et sont un frein à la réussite de la mission. En effet, comme nous l’avons vu dans la première partie, la temporalité des opérations d’acquisition-amélioration menées par les bailleurs sociaux est un élément primordial à la réussite de production de LLS compte tenu de la concurrence et de la rapidité du marché privé immobilier.
37 2.2.3 La méthode de travail
Chronologie de l'étude d'un bien. Du repérage jusqu'à la proposition au bailleur social
La prospection
Lorsqu’une annonce d’un bien répondant aux critères de la mission (minimum 5 logements potentiels et maximum 2000€/m², en monopropriété) est repérée, il faut prendre contact avec l’agent immobilier ou le propriétaire pour obtenir des informations complémentaires. En effet, les annonces ne mentionnent pas toujours toutes les informations dont nous avons besoin pour évaluer le potentiel du bien, en particulier l’adresse exacte (Cf. 2.3.1 Les difficultés rencontrées). Grâce à l’adresse nous pouvons vérifier et obtenir un certain nombre d’informations grâce aux outils décrits dans la partie suivante (Cf. 2.2.4 Les outils utilisés). Cela nous permet de faire une première courte analyse et de trier une deuxième fois les annonces qui correspondent réellement à nos critères de recherche.
Quand nous connaissons l’adresse du bien et que nous disposons d’informations suffisantes nous réalisons une « fiche de repérage » (Cf. Annexe 4 : Fiche de repérage). Celle-ci est envoyé à AMP pour validation. Nous sommes en lien avec la Division Habitat Public de la Direction
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Habitat et Politique de la Ville. Nos interlocuteurs doivent ensuite consulter plusieurs autres services d’AMP afin de savoir si le bien est déjà connu par la Métropole (ancienne DIA, ancien ou actuel arrêté de péril ou d’insalubrité… etc.) et/ou si l’adresse en question n’est pas déjà concernée par un projet urbain à plus grande échelle dont UA ne peux pas avoir connaissance.
L’étude de préfaisabilité
Une fois l’adresse validée par AMP, il faut organiser une visite du bien avec le diagnostiqueur et l’architecte. L’architecte réalise une fiche présentant un projet de réhabilitation et les travaux chiffrés nécessaires à ce projet. Le diagnostiqueur réalise un dossier de diagnostic présentant l’état du bâti. A partir de ces expertises techniques, UA réalise une « fiche de préfaisabilité » (Cf. Annexe 5 : Fiche de préfaisabilité), qui fait une synthèse des éléments transmis par l’architecte et le diagnostiqueur et présente une préfaisabilité financière des subventions mobilisables selon le projet de réhabilitation proposé.
La proposition d’un bien à un bailleur social
La prospection et les études de faisabilité réalisées par UA étant une mission commandée par AMP, ce sont eux qui décident sur quel bien nous allons réaliser une étude de faisabilité, mais aussi ensuite à quels bailleurs sociaux nous allons le proposer.
Il s’écoule en moyenne 6 semaines entre le moment de repérage du bien via une annonce et la proposition à un bailleur. Cette temporalité plutôt longue pour le marché de l’immobilier est le principal frein à la réussite de notre mission. En effet, les biens vendus pendant la phase de prospection ou de réalisation de l’étude de faisabilité représentent environ 49,9% des biens annulés.
2.2.4 Les outils utilisés
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• Urbanet (intranet d’Urbanis)
Urbanet est le serveur internet d’Urbanis. C’est un espace partagé en ligne auquel tous les intervenants d’Urbanis ont un accès individuel. Il permet de partager et de retrouver facilement tous les documents et outils d’un projet.
Pour la prospection
• Internet
La phase de prospection s’effectue le plus généralement via les sites de recherches d’annonces immobilières (par exemple Leboncoin, Seloger.com, …etc.), ainsi que sur les sites propres à chaque agence immobilière. La prospection via ses sites permet en effet de gagner du temps sur les recherches en appliquant les critères recherchés directement dans les filtres, permettant ainsi de ne faire uniquement apparaître les annonces susceptibles de nous intéresser.
• Google Maps
Google Maps, ainsi que ses outils Street view et vue satellite 3D se sont avérés être des outils indispensables à la prospection. En effet, les annonces d’agence immobilière peuvent parfois être imprécise ou contradictoire sur la possibilité de réhabilitation en logements ou sur le type de propriété (voir la partie 2.3.1 Les difficultés rencontrées). Une fois que l’adresse du bien est connue, l’outil Google Maps et ses différentes fonctionnalités permettent de vérifier un grand nombre d’informations avant même de devoir se déplacer pour une visite. Il permet tout d’abord de visualiser le bien et son environnement, de le comparer avec le cadastre et vérifier que la parcelle et celles mitoyennes correspondent avec les bâtiments présents, les accès, etc. Il permet ensuite, dans le cas de réhabilitation de bureaux, d’entrepôts ou de garages, de vérifier la présence d’ouvertures ou possibilité de création d’ouvertures suffisantes permettant une luminosité adéquate à la création de logements.
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• Demandes de Valeurs Foncières (DVF)
DVF est une base de données électronique, publiée et produite par la direction générale des finances publiques qui permet de connaître les transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années sur le territoire. Les données contenues sont issues des actes notariés et des informations cadastrales et permettent notamment de connaître le type de bien vendu, sa superficie, l’année de vente et son prix. Le recueil de ses données et leur analyse permettent de réaliser une étude de marché. Il faut rechercher l’adresse du bien repéré, recueillir toutes les informations sur les ventes qui ont eu lieu dans la rue ou les rues alentour pour les analyser et faire ressortir un prix moyen au m². Ce n’est pas outil indispensable à la prospection mais, selon les cas, il permet de vérifier que le prix proposé par le propriétaire ou l’agent immobilier est au prix du marché, et dans quelle mesure le bailleur social pourra ensuite négocier l’achat.
• Excel
Le tableur Excel est utilisé quotidiennement pour la prospection. En effet, les biens repérés sont renseignés dans un « Tableau de suivi » (Cf. Annexe 6 : Tableau de suivi). Il permet dans un premier temps de tenir le registre des biens repérés en renseignant dans les différentes colonnes les informations comme la commune, le nombre de logement, le prix de vente etc.
Cela apporte une visibilité synthétique du bien. Les fonctionnalités « filtre » et « liste » du tableau Excel, permettent également de simplifier les recherches suivant un critère précis.
Quand une nouvelle annonce d’un immeuble en vente est repérée la première chose à faire et de vérifier si cette annonce n’avait pas déjà été trouvée auparavant, avec un autre prix, une autre agence etc., afin d’éviter les doublons. Le tableau de suivi permet dans un deuxième temps de suivre l’avancement de chaque adresse. Nous pouvons ainsi renseigner si la visite du bien est prévue ou à prévoir, où en est l’étude de préfaisabilité, à quel bailleur social l’immeuble a-t-il été proposé et ajouter des commentaires ou remarques. Ce tableau est en ligne sur Urbanet, si bien que tous les intervenants UA y ont accès et peuvent le modifier quand ils le souhaitent afin de le tenir à jour.
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• Les études réalisées par U2E
U2E a réalisé pour la mission 1000 logements des études et analyses statistiques sur tous les quartiers de chaque commune du CT1 (Cf. Annexe 7 : Extrait d’étude U2E). Cette base de données est notamment utile lors de la réalisation de la fiche de repérage pour connaître le pourcentage de logements sociaux de la commune et savoir si c’est un territoire carencé ou non.
Pour les études de préfaisabilité
• Logiciel Indesign
La suite Adobe est de manière générale utilisée dans le bureau d’étude Urbanis Aménagement. Pour la mission 1000 Logements, j’ai utilisé quotidiennement le logiciel Indesign. Il s’agit en effet de réaliser pour chaque immeuble des supports de présentation synthétiques appelés « fiche de repérage » et « fiche de préfaisabilité » (Cf. Annexe 4 et 5) à envoyer aux différents acteurs de la mission (AMP et les bailleurs sociaux). C’est un logiciel que je connaissais déjà mais je n’avais utilisé que les fonctions de bases de mises en page.
Grâce à une formation interne d’Urbanis et aux nombreux conseils d’une architecte chez UA j’ai pu développer mes compétences sur ce logiciel que je maîtrise aujourd’hui. C’est un atout car il pourra m’être utile dans le futur aussi bien dans ma vie professionnelle que personnelle pour la réalisation de n’importe quel support visuel. C’est un logiciel couramment utilisé dans les agences et bureaux d’étude dans les domaines de l’architecture, de l’urbanisme et de l’aménagement.
• Excel
Le tableur Excel est également utilisé pour la réalisation de radars figurant dans la fiche de préfaisabilité. Ces diagrammes permettent d’avoir en un coup d’œil rapide une synthèse sur le potentiel de chaque bien (voir exemple ci-dessous).
