Le traitement du parc existant privé dégradé

En effet, les acquisitions-améliorations favorisent le renouvellement urbain ; le « refaire la ville sur la ville »². Ces opérations, outre le fait qu’elles produisent des logements sociaux pérennes, accompagnent également le traitement des problématiques du parc existant privé dégradé et répondent à divers enjeux.

1.2.1 Les enjeux du renouvellement urbain

On a vu apparaître le terme de « renouvellement urbain » depuis quelques années à la place de celui de « rénovation urbaine ». Nicolas Binet, directeur du GIP Marseille Rénovation Urbaine (MRU) explique que « Dans les années 1960, le terme de rénovation urbaine a été associé à des opérations parfois un peu radicale avec un côté bulldozer : dans les grandes villes, on rasait tout un quartier dégradé et on envoyait les habitants dans les banlieues. La notion de renouvellement urbain est plus fertile et veut montrer que c’est un processus en continu qui est là pour revaloriser et pas seulement pour tout casser ». Le renouvellement urbain se veut donc plus en adéquation avec les besoins des habitants. Il prévoit une concertation systématique avec les habitants, contrairement à la rénovation urbaine. Son ambition est

2 « Extrait des registres des délibérations du Conseil de la Métropole d’Aix-Marseille-Provence-Métropole », séance du 30 juin 2016, page 2

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d’améliorer les conditions de vie des habitants et non seulement de réhabiliter les bâtiments.

C’est ce que le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) mise en place pour la période 2014-2024 à Marseille a intégré, contrairement à l’ancien Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU).

Bien que le renouvellement urbain englobe donc plusieurs thèmes comme les transports, la culture, l’emploi, la mixité sociale…etc., nous allons nous concentrer ici sur la thématique de la réhabilitation du bâti existant du point de vue des opérations d’acquisition-amélioration.

Le problème de l’étalement urbain

Le renouvellement urbain à travers les opérations d’acquisition-amélioration est un des moyens de lutte contre l’étalement urbain. En effet, depuis plusieurs décennies les agglomérations urbaines ne cessent de croître et de se développer sur de beaucoup plus larges périmètres entraînant notamment l’artificialisation des sols, les émissions de gaz à effet de serre, avec des impacts économiques, sociaux, territoriaux et sur le paysage.

L’enjeu pour les villes, au niveau des politiques du logement est donc de favoriser le développement de la ville sur elle-même en densifiant lors de nouvelles constructions et en réhabilitant les anciens bâtiments dégradés ou vacants.

Les logements vacants

Les opérations d’acquisition-amélioration peuvent également agir dans la lutte contre les logements vacants. En effet, selon l’INSEE, la moyenne nationale des logements vacants en 2017 était de 8,2% , avec 8,1% de logements vacants à Marseille, 5,9% à Nantes et 9,3% à Lille par exemple. Cette vacance se concentre essentiellement sur les centres anciens (hors Paris), plutôt que sur le reste de la commune. Les opérations d’A-A, en intervenant principalement dans les centres anciens et sur des immeubles vacants participent donc à la lutte contre les logements vacants.

21 L’avantage économique

Enfin, les opérations d’A-A présentent des avantages économiques pour les pouvoirs publics.

En effet, en agissant sur le parc de logements existants, elles ne nécessitent pas de travaux de création de nouvelles infrastructures (réseaux, équipement, …etc.)

1.2.2 L’habitat dégradé

Les opérations en A-A permettent donc de répondre à plusieurs des enjeux du renouvellement urbain à l’échelle de la ville. Elles sont aussi bénéfiques à l’échelle du logement et de l’habitat dans le cadre des travaux de réhabilitation. En effet, elles permettent de lutter contre l’habitat dégradé dans les centres-ancien, tout en améliorant la consommation énergétique des bâtiments, et de le faire de manière pérenne grâce à la gestion par un bailleur social plutôt qu’un bailleur privé.

Quand on parle d’habitat dégradé il faut distinguer 2 notions :

• Habitat indigne

La loi du 31 mai 1990 donne la définition d’un habitat indigne comme « […] les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

• Habitat insalubre

Un logement ou un immeuble est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. On distingue également l’insalubrité remédiable pour laquelle des mesures peuvent être prises, de l’insalubrité irrémédiable pour laquelle il n’existe aucun moyen

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technique d’y mettre fin ou que les travaux nécessaires sont plus coûteux que la reconstruction.

Il existe également d’autres notions comme les logements non-décents, ceux impropres à l’habitation, ou l’état de péril qui est un peu moins souvent concerné par des opérations en A-A.

Le mal-logement à Marseille

A Marseille, les effondrements de la rue d’Aubagne du 5 novembre 2018 ont engendré une succession d’évacuations d’habitants (environ 1300 foyers) vivant dans des immeubles en péril du centre-ancien. En effet, de novembre 2018 à février 2020 ce sont 497 adresses qui ont été impactées par des arrêtés d’interdiction d’occupation, des arrêtés de Péril Imminent (PI) ou de Péril Grave et Imminent (PGI).

La crise du Covid-19 a également mis en lumière la suroccupation des logements et les inégalités des conditions de vie des habitants pendant la période de confinement où nous étions tous appelé à « Restez chez nous » de mars à mai 2020. Le quartier qui s’est démarqué pendant cette période est celui de Malpassé dans le 13^ème arrondissement car il concentre un important taux de logements suroccupés dans des copropriétés dégradées (par exemple le Mail, les Rosiers).

Les enjeux de lutte contre l’habitat indigne sont donc très importants et l’actualité, par les effondrements d’immeubles de la rue d’Aubagne, puis la crise sanitaire du Covid-19 nous l’illustre parfaitement.

Il existe plusieurs mesures, programmes, plans, à différentes échelles nationales ou locales qui agissent sur le traitement de l’habitat dégradé. Les opérations d’A-A réalisées par les bailleurs sociaux y participent, notamment en garantissant une réhabilitation et une gestion pérenne des logements sociaux.

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Vers une gestion par un bailleur social plutôt qu'un bailleur privé

En effet, les opérations d’A-A réalisées par les bailleurs sociaux sont une garantie de pérennité, pour les locataires, d’une gestion et maintenance durable de l’immeuble, ainsi que d’une maîtrise des charges locatives. Les locataires d’un logement géré par un propriétaire privé peuvent faire face à des défauts ou refus de réalisation de travaux, ou encore à des marchands de sommeils louant des logements non-décents.

Les travaux de réhabilitation et amélioration dont le volet énergétique

Enfin, les opérations d’A-A traitent l’habitat ancien dégradé et améliore les conditions d’habiter le logement. Les travaux de réhabilitation permettent de remettre le logement aux normes actuelles, notamment sur le volet énergétique. Les travaux d’amélioration peuvent porter par exemple sur une remise aux normes des réseaux électriques, l’isolation de la toiture, des façades…etc.

Sur le territoire Marseille-Provence de la Métropole AMP, le parc de logements existants est en mauvais état et un tiers des logements datent d’avant 1948. En 2011, il y avait 45 000 résidences principales potentiellement indignes (10%) dû aux faibles revenus des occupants et à l’état de dégradation du logement. On comptait également en 2011 34% des logements

« énergivores » avec un DPE d’étiquette E, F ou G.

Ces travaux de réhabilitation et d’amélioration réalisés par les bailleurs sociaux sont subventionnables et c’est ce qui leur permet à court terme d’équilibrer leur opération, même en fixant des loyers bas. Il existe des aides différentes, et des primes sont notamment octroyés pour de la rénovation énergétique.

1.2.3 Les aides et financement pour l'acquisition-amélioration

Les subventions mobilisables pour des opérations en A-A se trouvent aux échelles de l’Etat, de la Région, de la Métropole et du Département. Voici ci-dessous l’exemple des subventions mobilisables pour le territoire Marseille-Provence de AMP.

24 Etat

Source : AMP - Délégation des aides à la pierre - Programmation 2020 des logements locatifs sociaux

Les subventions de l’Etat sont déléguées à la Métropole AMP. On remarque que les subventions fonctionnent sur la base de forfaits et ne sont pas les mêmes pour des logements sociaux en PLUS ou PLAI. Elles sont plus incitatives pour la création de PLAI.

Région

Il n’existe pas de cadre de subventions spécifique au logement social à la Région. Les aides financières mobilisables sont celles qui s’inscrivent dans le cadre du Plan Climat voté en décembre 2017. Pour les opérations en A-A , si la rénovation porte le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), la Région accorde 10 000€ par logement en PLUS et PLAI.

Métropole

(Cf. Annexe 1 : Les subventions mobilisables auprès de la Métropole AMP)

Les subventions mobilisables auprès de la Métropole AMP pour le CT1 se composent de la manière suivante : un forfait de base selon la commune ou l’arrondissement en PLUS et en PLAI, puis des primes complémentaires, cumulables avec le forfait de base, qui sont sur la performance énergétique et environnementale, l’adaptation handicap, l’A-A par rapport au coût des travaux au m² de Surface Utile (SU).

25 Département

Pour le Département il n’y a pas d’aides financières en A-A si les logements sont occupés, sauf si le nombre de logements vacants est supérieur au nombre de logements occupés. Une aide spécifique jusqu’à 15% du prix de revient est octroyée pour chaque logement adapté (selon le cahier des charges Handitoit).

Alors que les subventions sur les performances énergétiques du logement sont relativement couramment accordées aux opérations en A-A, celles sur l’adaptation aux PMR sont assez rares. En effet ce type d’opération intervient, comme nous l’avons dit, principalement sur les quartiers anciens, dans des immeubles de ville où il n’y a pas d’ascenseur et où la largeur des accès n’est pas suffisante pou être adaptée PMR.