Les mutations du parc de logements entre 1999 et 2011 En Pays de la Loire, des mutations qui touchent particulièrement les logements vacants et le parc locatif privé

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Les mutations du parc de logements entre 1999 et 2011

En Pays de la Loire, des mutations qui touchent particulièrement les logements vacants et le parc locatif privé

La progression du nombre total de logements résulte du solde des créations – disparitions du parc.

De 1,46 % sur l’ensemble de la période 1999 – 2011, le rythme annuel de croissance conjugue ainsi une contribution de 1,53 % de logements « neufs » et de 0,32 % de logements « nouveaux » en contrepartie d’une destruction ou d’un changement d’affectation (0,39 % de ce parc). Son ralentissement entre 2009 et 2011 (1,38 % contre 1,64 % entre 2005 et 2009) est la conséquence d’une baisse du nombre des entrées, mais non d’une augmentation des sorties.

Chaque segment de parc évolue de surcroît à partir de « mutations internes ». De telles mutations touchent chaque année entre 5,0 % et 5,5 % du parc. Cette proportion tend à croître - depuis 2005. Elle varie fortement, dépassant à peine 2 % pour les résidences principales occupées par le propriétaire et le parc locatif social, mais touchant 5,7 % des résidences secondaires et près de 8,5 % du parc locatif privé. Plus de 1 logement vacant sur 4 trouve chaque année une occupation à titre de résidence principale, secondaire ou de meublés, mais un flux plus important encore de logements vacants est alimenté en sens inverse par les résidences principales.

Au total, les mutations internes conduisent tantôt à accélérer le rythme de croissance de chaque composante du parc dû aux entrées – sorties, c’est ce que l’on observe pour les logements vacants ainsi que pour les résidences principales occupées par le propriétaire, tantôt à le freiner, comme c’est le cas des résidences secondaires et des logements locatifs.

Le parc de logements est soumis à des flux d’entrées et de sorties résultant de créations et de disparitions : ce sont des « mutations externes ». Mais il existe aussi en son sein des changements de mode d’occupation (résidences principales, résidences secondaires, logements vacants) ou de statut d’occupation des résidences principales (propriété occupante, locatif social, locatif privé, autre) qui constituent autant de « mutations internes ».

Sur la variation de l’ensemble du parc, seules par construction les mutations externes ont une incidence : ce sont elles qui en déterminent le rythme, puisque toute mutation interne donne lieu à une sortie de mode ou de statut d’occupation compensée par une entrée dans un autre mode ou statut.

En revanche, chaque composante de ce parc évolue sous l’influence conjuguée des mutations internes et externes.

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 110 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations internes

Sorties

Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations internes ou externes du parc

(Ensemble des Pays de la Loire)

Des mutations externes relativement peu nombreuses et d’évolution incertaine, des mutations internes plus fréquentes et dont le rythme de progression est supérieur à celui de l’ensemble du parc

En moyenne annuelle calculée sur 12 ans, 5,25 % des logements du parc ligérien ont changé de statut ou de mode d’occupation.

Par ailleurs, tandis que 0,39 % sont sortis du parc, 1,85 % y sont apparus, à raison de 1,53 % sous forme de logements neufs et de 0,32 % sous forme de logements nouveaux. De ces mutations

« externes » a donc résulté un taux de croissance annuel moyen du parc de 1,46 %.

Plus élevée, la proportion des mutations internes au sein du parc tend en outre à croître, particulièrement depuis 2005 (5,0 % par an avant cette date, 5,5 % après).

Concernant les mutations externes, les parts revenant respectivement aux sorties et aux entrées de logements nouveaux évoluent assez peu et demeurent voisines ; la part des logements neufs connaît de plus fortes fluctuations, mais

sans qu’une tendance précise se dessine. Source : Filocom 2011 – DREAL Pays de la Loire / service connaissance des territoires et évaluation

Des différences sensibles dans la fréquence des mutations par mode et statut d’occupation

La fréquence des mutations internes donne lieu à des variations très importantes selon le mode ou, s’agissant des résidences principales, selon le statut d’occupation.

Ainsi, le taux annuel moyen de mutations par mode d’occupation est-il de 3,7 % pour les résidences principales, 5,8 % pour les résidences secondaires, mais s’élève à 26 % chez les logements vacants.

Parmi les résidences principales, il est de 2,1 % à 2,3 % pour les logements occupés par les propriétaires et les logements locatifs sociaux, de 8,5 % pour les locatifs privés.

n° 146

service

connaissance des territoires et évaluation

Mai 2013

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2

Davantage de mutations internes dans les zones d’urbanisation ancienne et de mutations externes dans les zones d’urbanisation récente

En proportion du parc, les mutations internes sont plus importantes dans la Sarthe (5,8 % par an), moins en Vendée (4,7 %).

Elles sont également plus fréquentes dans les centres des principaux pôles (6,5 %) et les villes moyennes (6,1 %) ainsi que dans le rural pur (5,9 %), moins dans les banlieues, les périphéries, et le littoral (inférieures à 5 %, avec des taux respectifs de 4,2 %, 4,3 % et 4,7 %).

Source : Filocom 2011 – DREAL Pays de la Loire / service connaissance des territoires et évaluation

Dans la mesure où les taux de sorties (par transformation d’un logement en local commercial ou fusion de deux logements) et d’entrées (par transformation d’un local commercial en logement ou division d’un logement) dans le parc demeurent assez voisins et se neutralisent à peu près quel que soit le territoire considéré, les variations du parc sont essentiellement déterminées par les logements neufs.

Au total, le taux de croissance annuel d’ensemble du parc (en moyenne régionale égal à 1,46 %), est plus important en Loire- Atlantique (1,57 %) et en Vendée (1,89 %), d’une part, dans les périphéries d’agglomération (2,13 %), le rural sous influence urbaine (1,65 %) le littoral (1,47 %) et les banlieues (1,46 %) d’autre part.

Des taux de croissance du parc et de mutations internes inversement corrélés

Les mutations internes du parc de logements vont ainsi souvent de pair avec une dynamique inverse des entrées - sorties, donc de la construction de logements neufs. C’est dans les villes centres des grands pôles, les villes moyennes, le rural pur, qui se caractérisent par un taux de croissance modéré de leur parc, que l’on enregistre les taux de mutations internes les plus élevés. Ceux-ci sont au contraire faibles dans les banlieues et périphéries d’agglomérations qui connaissent une croissance plutôt rapide de leur parc.

Des mutations qui selon les modes et statuts d’occupation n’obéissent pas aux mêmes logiques

Le taux de mutation des résidences principales varie assez peu d’un département à l’autre et est systématiquement compris entre 3,5 et 4 % du parc sur chacune des 6 périodes biennales s’étendant de 1999 à 2011. Plus localement toutefois, les écarts sont plus marqués. Sans atteindre la « barre » de 5 %, les taux s‘en approchent sur le littoral (4,9 %) et dans les principales villes centres (4,4 %). À l’opposé, ils sont de l’ordre de 3 % dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations et à peine plus élevés dans le rural sous influence urbaine.

Globalement, le taux de mutations des résidences secondaires est légèrement supérieur à celui des résidences principales.

Mais la fréquence de changement de mode d’occupation des résidences secondaires est fortement et inversement liée à la densité de leur parc : sur le littoral, les résidences secondaires « mutent » moins que les résidences principales, alors que dans les principales villes où elles sont peu nombreuses, leur propension à changer de mode d’occupation équivaut jusqu’à 10 fois celle des résidences principales.

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Taux annuel de mutations internes des résidences principales

0% 1% 2% 3% 4% 5%

Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles

Taux annuel de mutations internes des résidences secondaires

0% 4% 8% 12% 16% 20% 24%

Taux annuel de mutations internes des résidences occupées par le propriétaire

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0%

intramodales intermodales

Taux annuel de mutations internes du parc locatif social

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0%

Les mutations de résidences principales impliquent le plus souvent un changement de mode d’occupation (mutations intermodales).

Lorsque les logements sont occupés par les propriétaires, elles sont particulièrement rares dans les banlieues et périphéries d’agglomérations ; elles le sont un peu moins dans le rural, les villes centres et surtout le littoral .

Les mutations du parc locatif social sont tout aussi peu nombreuses, sauf en Mayenne, et le sont un peu plus dans les villes moyennes et en milieu rural.

La proportion des mutations de logements locatifs privés est homogène mais nettement supérieure à celle des autres catégories de résidences principales, avec des taux compris entre 8 % et 10 % sur l’ensemble du terrioire.

Dans les villes, la plus grande fréquence des mutations de résidences principales tient notamment dans la présence nombreuse de logements locatifs privés plus exposés. Sur le littoral et dans le rural pur où la proportion de logements locatifs est plus faible, en revanche, c’est une « mutabilité » intrinsèquement plus forte qui explique le taux plus élevé des résidences principales.

Taux annuel de mutations internes du parc locatif privé

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0

% Littoral

Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles

De son côté, la « mutabilité » des logements vacants apparaît relativement homogène, le plus souvent comprise entre 25 et 30 %, sauf dans le rural, en particulier le rural profond où avec un taux de 18,4 % elle est un peu plus faible, révélant de plus grandes difficultés à intégrer le parc occupé - de façon permanente ou temporaire.

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Des mutations aux conséquences très différentes sur les rythmes de croissance des segments de parc Sur l’ensemble de la région et tout au long de la période 1999 – 2011, les mutations internes ont « joué » en défaveur des résidences principales et secondaires, et favorisé la hausse de la vacance ; les mutations externes ont bénéficié aux résidences principales et secondaires, mais leur impact sur la croissance a été ralenti par la vacance pour les premières, la transformation en résidences principales pour les secondes.

De son côté, la croissance des logements vacants a été alimentée par des mutations internes en provenance des résidences principales. Négatif jusque 2007, le solde des entrées – sorties de logements vacants du parc s’est ensuite rapproché de zéro, contribuant à amplifier la vacance.

-0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0%

Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants

Meublés

Mutations internes Mutations externes Incidence des mutations internes et externes sur le

rythme annuel de croissance du parc par mode

-1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%

Propriétaires occupants Locatif social

Locatif privé

Mutations intramodales Mutations intermodales Mutations externes

Incidence des mutations internes et externes sur le rythme annuel de croissance des RP par statut

Les mutations internes ont profité aux propriétaires occupants de résidences principales au détriment des locatifs sociaux et surtout des locatifs privés.

La croissance du parc locatif (notamment privé) est entièrement d’origine externe, tandis que celle des propriétaires occupants est mixte : le recours à la propriété « ponctionne » les autres statuts d’occupation.

Le rythme voisin de progression des logements locatifs privés et destinés à l’occupation auquel a conduit le « jeu » des mutations, a nécessité l’introduction dans le parc de plus de 5 logements locatifs privés – neufs ou nouveaux - lorsque 3 destinés à la propriété occupante ont suffi.

Un fléchissement du rythme de croissance du parc dû aux seules entrées de logements, neufs ou nouveaux

Au cours des douze années d’observation, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de logements des Pays de la Loire a été de 1,46 %.

Les logements neufs ont contribué pour 1,53 % à cette croissance, les logements nouveaux pour 0,33 %. Ces deux composantes de croissance du parc ont donc concouru à une hausse de 1,86 %.

Les sorties ont ralenti celle-ci à hauteur de 0,39 %.

Après avoir été élevé entre 2005 et 2009 (1,64 %), le taux de croissance annuel moyen du parc régional a sensiblement fléchi entre 2009 et 2011 (1,36 %).

Le recul de 0,28 point associe conjointement les logements neufs (0,23 point) et nouveaux (0,09 point).

Les sorties, dont le rythme a dans le même temps décrû de 0,04 point, n’ont donc pas participé à ce ralentissement.

-0,8% -0,4% 0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 2,0% 2,4%

1999 - 2001 2001 -2003 2003 -2005 2005 -2007 2007 -2009 2009 - 2011

sorties entrées logements neufs entrées logements nouveaux Incidence selon origine des mutations

sur le taux de variation annuel

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Source et concepts

Définition des zonages utilisés : centres, banlieues, périphéries, villes moyennes, rural sous influence urbaine, rural « pur », littoral

Les concepts utilisés sont dérivés des « zonages en aires urbaines – 2010 » définis par l’INSEE et fondés sur les résultats du Recensement de Population millésimé 2008 : grands pôles, moyens pôles et petits pôles urbains à chacun desquels sont rattachées des couronnes, communes multipolarisées, communes isolées :

- unité urbaine ou agglomération : ensemble d’une ou plusieurs communes présentant une continuité de tissu bâti et comptant au moins 2 000 habitants ;

- grand pôle : agglomération offrant au moins 10 000 emplois ;

- moyen pôle : agglomération comptant de 5 000 à moins de 10 000 emplois ; - petit pôle : agglomération comptant de 1 500 à moins de 5 000 emplois ;

- aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle (ou agglomération) et par des communes dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci ;

- couronne : ensemble des communes d’une aire urbaine extérieures au pôle (ou agglomération).

Les concepts de centre, banlieue et périphérie, renvoient dans le présent document à ceux des « grands pôles» comptant au moins 50 000 habitants ainsi qu’à leur couronne. On en dénombre 7 en Pays de la Loire : Nantes, Angers, Le Mans, Saint- Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet:

- le centre correspond à la commune la plus peuplée ;

- dans la banlieue sont incluses le cas échéant les autres communes du pôle (ou agglomération) ; - la périphérie réunit les communes de la couronne.

Les villes moyennes (53 en Pays de la Loire) correspondent aux communes centres des pôles autres que les 7 principaux, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.

L’espace rural sous influence urbaine regroupe les communes des pôles autres que les 7 principaux et autres que les villes moyennes, ainsi que l’ensemble des communes multipolarisées, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.

L’espace rural « pur » correspond aux autres communes, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.

Le littoral est composé des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale, à l’exception de 4 communes de l’aire urbaine de Saint-Nazaire considérées par convention en tant que composantes de l’aire urbaine et non en tant que communes littorales.

Rédaction et mise en forme : Sylvain Le Goff

Service connaissance des territoires et évaluation Division de l’Observation, des

Etudes et des statistiques

5 rue Françoise Giroud - CS 16326 44263 NANTES Cedex 2 Tél. 02 72 74 74 40

Directeur de la publication : Hubert FERRY-WILCZEK ISSN : 2109 – 0025

Les mutations du parc

Le concept de mutations

Il y a absence supposée de mutation (en l’occurrence à 2 ans) d’un logement lorsque son mode d’occupation (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant, meublé) ou son statut d’occupation (relatif aux seules résidences principales : propriété occupante, locatif social, locatif privé, autre statut) sont identiques au 1er janvier d’une année N et au 1er janvier de l’année N+2.

Il y a mutation (à 2 ans) dès lors que le mode d’occupation ou, s’agissant des résidences principales, le statut d’occupation d’un logement, diffèrent aux deux dates.

Trois cas de mutations peuvent se présenter :

mutations externes : cas de logements sortis du parc ou entrés dans ce parc entre N et N+2. Les sorties sont dues à des démolitions, à des changements d’affectation « négatifs » (transformation de logements en locaux) ou à des fusions de logements conduisant à en réduire le nombre, sans distinction statistique possible. Les entrées résultent de créations de logements neufs et/ou de l’apparition de logements « nouveaux » (donnant lieu à distinction statistique) ; ces logements nouveaux sont issus de changements d’affectation « positifs » (transformation de locaux en logements) ou de scissions de logements conduisant à en augmenter le nombre.

Par opposition, les mutations internes font référence à des logements présents dans le parc à la fois en N et en N+2. Elles sont intramodales ou intermodales :

mutations (internes) intramodales : cas (uniquement) des résidences principales ayant changé de statut d’occupation sans changer de mode aux deux dates ;

mutations (internes) intermodales : cas des logements ayant changé de mode d’occupation.