service
connaissance des territoires et évaluation
Novembre 2015
n° 385
Le parc de logements des personnes physiques et morales en Pays de la Loire au 1 er janvier 2013
Au 1er janvier 2013, 1 615 291 logements, soit 83,4 % de l’ensemble des logements de la région Pays de la Loire, appartiennent à une personne physique (contre 78,1 % sur l’ensemble de la France métropolitaine). 322 212 logements sont propriété d’une personne morale (HLM-SEM, collectivité territoriale, association,…)
Lorsqu’ils appartiennent à une personne physique, 63,7 % des logements sont occupés par le détenteur à titre de résidence principale, 18,3 % mis en location. La part des logements mis en location est plus élevée s’agissant du parc des personnes morales (80,9 %).
79 % des logements dont les propriétaires sont des personnes physiques sont des logements individuels - contre 31 % des logements appartenant à des personnes morales.
34 % des logements des personnes physiques datent d’avant 1949 ; cette part est de 19 % pour les logements des personnes morales. Ces proportions sont quasiment inversées s’agissant des logements bâtis entre 1949 et 1974.
59 % des logements des personnes physiques, contre seulement 34 % de ceux des personnes morales, comptent au moins 4 pièces : l’écart résulte du poids des propriétaires occupants. Les personnes physiques louent relativement moins de 3 - 4 pièces et plus de 1 - 2 pièces .
Le parc des personnes physiques est peu, et très localement, tourné vers la co-propriété. La moitié est détenue par un référent âgé de moins de 60 ans ; les propriétaires sont plus jeunes à l’écart du littoral, surtout s’ils sont occupants.
11,5 % des logements des personnes physiques appartiennent à des ménages résidant à l’extérieur de la région dont 0,8 % résidant à l’étranger. Ces proportions s’élèvent respectivement à 30,3 % et 2,1 % si l’on ne prend pas en compte les logements occupés par les propriétaires.
Les propriétaires régionaux investissent davantage dans les villes et à des fins de location.
Les Franciliens et les étrangers privilégient la résidence secondaire en milieu rural (Royaume-Uni) et littoral (autres pays investisseurs de longue date) ; les investisseurs non franciliens et les « nouveaux étrangers » ont un comportement « intermédiaire ».
5 logements sur 6 en Pays de la Loire appartiennent à des personnes physiques
Au 1er janvier 2013, 1 615 291 logements du parc des Pays de la Loire sont la propriété de personnes physiques, 322 212 logements appartiennent à des personnes morales.
La part du parc de logements appartenant à des personnes physiques est plus élevée en Pays de la Loire que sur l’ensemble de la France métropolitaine : 83,4 % contre 78,1 %.
Elle l’est particulièrement en Vendée (90,2 %), seul département de France métropolitaine où elle dépasse 90 % ; elle dépasse également 90 % sur le littoral et dans les zones péri- urbaines. Dans les villes centres des 7 principales agglomérations en revanche, elle tombe en moyenne à 69 %.
83 % des résidences principales et 95 % des résidences secondaires appartiennent à des personnes physiques
Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d’après la DGFIP
Une grande complémentarité de caractéristiques
Près des 2/3 des logements des personnes physiques constituent la résidence principale du propriétaire Les logements appartenant aux personnes physiques sont majoritairement utilisés comme résidence principale du propriétaire.
C’est encore plus vrai en Pays de la Loire (63,7 %) que sur l’ensemble de la France métropolitaine (60,0 %).
La part du parc des personnes physiques utilisée comme résidence principale du propriétaire atteint en fait 69 à 76 % dans les banlieues et périphéries d’agglomérations, mais n’est que de 53 % dans les 7 principales villes – et même 46 % à Angers comme à Nantes - et de 36 % sur le littoral.
Les mises en location, en moyenne de 18,3 %, s’élèvent à 36 % des résidences principales des personnes physiques dans les principales villes centres (et même à 42 % à Angers et Nantes), mais seulement à 10 à 15 % en dehors.
Sur le littoral, 49,7 % des logements des personnes physiques sont des résidences secondaires. Cette proportion tombe à 13,9 % dans le rural « pur », 7,0 % dans les principales agglomérations, et 6,1 % sur le reste du territoire régional.
Personnes physiques Personnes morales Répartition des logements par catégorie de propriétaires et
selon le mode / statut d’occupation Pays de la Loire France métro. Pays de la Loire Résidence principale occupée par propriétaire 63,7 % 60,0 %
Résidence principale louée à un tiers 18,3 % 20,3 % 80,9 %
Résidence secondaire 11,5 % 10,8 % 3,1 %
Logement vacant 5,6 % 7,6 % 11,9 %
Autre (occupation gratuite par un tiers, mise à disposition d’assoc. …) 0,9 % 1,3 % 4,1 %
Total 100 % 100 % 100 %
Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d’après la DGFIP
Par opposition, les logements des personnes morales sont très essentiellement mis en location, surtout hors du littoral.
Sur le littoral, 25,3 % des logements des personnes morales sont classés résidences secondaires (2,2 % sur le reste de la région).
En Pays de la Loire comme ailleurs, le niveau de vacance du parc des personnes physiques est inférieur à celui des personnes morales, mais les écarts sont limités dans les principales villes et très marqués sur le littoral
En Pays de la Loire, 51,0 % du parc vacant des personnes physiques l’est depuis moins de 1 an (au 1er janvier 2013). Pour les personnes morales, cette proportions est de 43,4 %. La durée de vacance du parc est plus courte qu’ailleurs en Pays de la Loire, surtout pour les personnes physiques.
79 % des logements des personnes physiques sont de type individuel, mais cette moyenne est soumise à de fortes variations liées au mode d’occupation et à la localisation
En Pays de la Loire, 79 % des logements dont les propriétaires sont des personnes physiques (contre 31 % des logements appartenant à des personnes morales) sont des logements individuels. Sur l’ensemble de la France, « seulement » 63 % des logements propriété des personnes physiques sont de type individuel.
Ce taux monte à 90 % pour les logements occupés par leur propriétaire en tant que résidence principale, et n’est plus que de 70 % pour les logements utilisés comme résidence secondaire. Pour les logements mis en location par une personne physique, seulement la moitié sont des maisons
La localisation joue également un rôle très important dans le type privilégié, plus spécialement pour le secteur locatif.
Personnes physiques Personnes morales
Part des logements de type individuel
Occupation directe Location Résidence secondaire Location
Centre grands pôles 64,5% 11,0% 21,7% 8,1%
Banlieue grands pôles 88,3% 36,3% 42,3% 23,4%
Périphérie grands pôles 98,9% 83,8% 91,4% 67,8%
ville moyenne 94,9% 59,6% 75,9% 34,1%
Rural s/s influence urbaine 99,0% 90,3% 97,7% 76,6%
Rural pur 98,6% 89,9% 97,4% 75,7%
Littoral 92,6% 68,1% 70,4% 49,1%
Le taux de vacance dépasse 10 % au sein des logements collectifs, qu’ils appartiennent à des personnes physiques (10,2 %) ou morales (12,1 %), comme au sein des logements individuels des personnes morales (11,5 %). Il chute en revanche à 4,5 % parmi les logements individuels des personnes physiques.
35% des logements des personnes physiques datent d’avant 1949
La part de logements des personnes physiques datant d’avant 1949, soit 34 %, apparaît relativement importante (elle est de 19 % pour les personnes morales).
À l’inverse, 20 % du parc des personnes physiques, mais 31 % de celui des personnes morales, ont été construits entre 1949 et 1974.
Les différences d’ancienneté s’estompent au sein du parc construit depuis 1975 : en particulier, un peu moins de 20 % du parc des personnes physiques comme de celui des personnes morales sont postérieurs à 2000.
Parc ancien (construit avant 1948) et parc récent (depuis 2000) cohabitent plus particulièrement au sein du parc locatif des personnes physiques.
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20%
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80%
100%
Locatif PP Locatif PM O ccupation directe (PP)
Résidences secondaires A vant 1948 De 1949 à 1974 De 1975 à 1989 (PP)
De 1990 à 1999 Après 2000
Période de construction des logem ents selon la catégorie de propriétaires
Le niveau de vacance du parc des personnes morales résulte en partie de la subsistance d’un parc antérieur à 1949 notablement plus obsolète que pour les personnes physiques, mais dont les effectifs sont désormais peu nombreux : la différence de taux de vacance entre catégories de propriétaires pesant sur les logements de cette époque doit de ce fait être relativisée.
59 % des logements des personnes physiques comptent au moins 4 pièces
59,1 % des logements des personnes physiques mais seulement 34,1 % de ceux des personnes morales comptent au moins 4 pièces ; l’écart résulte du poids des logements des propriétaires occupants, nettement plus grands.
Par ailleurs, les personnes physiques louent relativement moins de 3 ou 4 pièces et plus de 1 et 2 pièces que les personnes morales.
La surface habitable moyenne des logements des personnes physiques affectés à la résidence principale du propriétaire est de 102 m². Dans les autres occurrences de mode et statut d’occupation, elle est comprise entre 62 m² et 71 m². En particulier, que la propriété en revienne à des personnes physiques ou morales, la surface moyenne des logements loués est de 64 m²..
0%
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Locatif PP Locatif PM Occupation directe (PP)
Résidences secondaires
(PP) 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces ou plus
Taille des logements (nombre de pièces)
selon le mode/ statut d'occupation et la catégorie de propriétaires
Chez les personnes physiques, le taux de vacance minimal correspond aux grands logements (4 pièces ou plus), chez les personnes morales, à des logements de taille intermédiaire (3 – 4 pièces). Le taux de vacance des studios est le plus fort.
Un parc (des personnes physiques) peu et très localement tourné vers la co-propriété
En Pays de la Loire, 18,1 % des logements des personnes physiques sont en co- propriété, une part bien inférieure à la moyenne française (31,1 %), et sans commune mesure avec certaines régions telles l’Ile-de-France et PACA où il dépasse - plus ou moins largement - 50 %.
Les logements en co-propriété sont concentrés dans les zones urbanisées : en Pays de la Loire, principales agglomérations, banlieues et littoral réunissent plus de 90 % des logements en co-propriété de la région, mais seulement 35 % des logements hors co-propriété.
En outre, cette concentration spatiale des co-propriétés par les trois types les plus urbanisés croît avec leur taille.
11,3%
42,7%
63,1% 57,5% 61,5% 55,4%
13,4%
15,8%
12,0% 20,7% 17,3% 26,0%
10,1%
17,2%
13,1% 13,1% 16,3% 17,8%
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100%
Logt hors coprop
Coprop 2 à 4 logts
Coprop 5 à 9 logts
Coprop 10 à 49 logs
Coprop 50 à 99 logts
Coprop 100 logts et + Centre grands pôles Banlieue grands pôles Littoral Part du parc des personnes physiques de la région
capté pat les territoires les plus urbanisés
9,0 % des résidences principales occupées par le propriétaire sont en co-propriété. Ce pourcentage s’élève à 40,5 % pour les logements loués. Il atteint par ailleurs 32,6 % parmi les résidences secondaires.
Le taux de vacance du parc hors co-propriété est de 5,2 % et monte à 7,9 % au sein du parc des co-propriétaires. Le risque de vacance est beaucoup plus élevé parmi les petites co- propriétés que parmi les grandes.
81,7 % des appartements contre 1,9 % des maisons (appartenant à des personnes physiques) sont en co- propriété ; 91,6 % des logements en co-propriété sont des appartements
Des propriétaires de logements jeunes à l’écart du littoral
Les ménages propriétaires de logements en Pays de la Loire sont relativement jeunes : 49 % des logements appartenant à des investisseurs ligériens vont à des moins de 60 ans - contre 47,5 % pour les ménages français.
Néanmoins, la moyenne régionale cache des écarts internes importants : la proportion descend ainsi à 31 % sur le littoral et s’élève à 57 % dans les périphéries d’agglomérations.
Des propriétaires de résidences principales plus jeunes surtout s’ils sont occupants
53 % des logements occupés à titre de résidence principale par leur propriétaire appartiennent à des ménages de moins de 60 ans. C’est encore le cas de 48,5 % des logements loués. Ce n’est plus le cas que de 41 % des logements vacants et de 29 % des résidences secondaires
.
Par ailleurs, en Pays de la Loire comme ailleurs, le taux de vacance des logements est corrélé avec l’âge des propriétaires.
Les 75 ans ou plus, avec un taux de vacance de 8,1 %, se détachent sensiblement des propriétaires plus jeunes chez lesquels le taux de vacance tombe selon la tranche d’âge entre 4,5 % et 5,4 % : une partie de cette vacance peut provenir des personnes hébergées en maison de retraite mais toujours propriétaires de leur ancien logement.
11,5 % des logements des personnes physiques appartiennent à des ménages de l’extérieur de la région
La part des logements appartenant à des personnes physiques domiciliées en dehors de la région est de 11,5 % (dont 0,8 % résidant plus spécifiquement à l’étranger) ; elle se situe au-dessous de la moyenne nationale qui est de 12,7 % . Si l’on ne prend pas en compte les logements occupés par les propriétaires qui par construction résident dans la région, alors la part des logements appartenant à des résidents de l’extérieur des Pays de la Loire s’élève à 30,3 %, dont 2,1 % résidant à l’étranger. Ce taux varie selon les départements de 21 % en Maine-et-Loire à 42 % en Vendée, ou encore de 18,5 % dans les périphéries d’agglomérations à 49 % sur le littoral.
Pour ¾ des logements détenus par un résident français non ligérien, le propriétaire est originaire de l’Ile- de-France ou d’une région limitrophe aux Pays de la Loire ; la moitié des logements détenus par un résident de l’étranger le sont par un ressortissant du Royaume-Uni
L’Ile-de-France représente 41 % du parc détenu en Pays de la Loire par des propriétaires résidant en France hors de la région. Les régions contiguës, dans l’ordre, Bretagne, Centre, Poitou-Charentes, Basse-Normandie, totalisent 34 %, l’ensemble des autres régions métropolitaines, 25 %.
À 14 pays sont associés 85 % des logements dont le propriétaire réside à l’étranger. Ces pays dont les ressortissants possèdent plus de 100 logements en Pays de la Loire sont, par ordre décroissant, le Royaume Uni, la Belgique, l’Allemagne, la Suisse, les Etats-Unis, les Pays-Bas, l’Espagne, l’Irlande, le Maroc, le Canada, l’Italie, la Chine, l’Australie et le Luxembourg.
Leur nombre est passé de 8 à 14 en 4 ans puisque en 2009, la Suisse, le Maroc, le Canada, la Chine, l’Australie et le Luxembourg ne figuraient pas dans ce « top 100 ».
Le Royaume Uni conserve de loin la 1ère place et représente à lui seul près de la moitié (45,8 %) du parc concerné ; les 13 autres pays du « top 100 » en réunissent 39,7 %, à raison de 28,6 % pour les 7 pays déjà présents en 2009 et de 11,1 % pour les 6 pays entrés depuis l’époque.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100
% Littoral
Rural pur Rural sous influence urbaine
ville moyenne Périphérie grands
pôles Banlieue grands
pôles Centre grands
pôles
Ile-de-France Bretagne Centre
Poitou-Charentes Basse-Normandie Régions non limitrophes Répartition des logements détenus par des résidents
d'autres régions selon la localisation résidentielle
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine
ville moyenne Périphérie grands
pôles Banlieue grands
pôles Centre grands
pôles
Royaume-Uni Autres anciens pays du top 100 Nouveaux pays du top 100 Autres pays
Répartition des logements détenus par des propriétaires de l'étranger selon la localisation résidentielle
La localisation et la finalité des investissements diffèrent notablement selon le lieu de résidence des investisseurs
56 % des logements appartenant à des résidents des Pays de la Loire (hors propriété occupante) se situent dans les sept principales aires urbaines, 20,5 % dans l’espace rural, 14 % sur le littoral.
43,5 % des logements appartenant à des résidents d’une autre région française se situent dans les sept principales aires urbaines, 18 % dans l’espace rural, 32 % sur le littoral. Lorsqu’il n’y a pas vacance, les investissements sont partagés entre locations à des tiers et résidences secondaires, les résidences secondaires étant majoritaires au sein des investisseurs franciliens, les locations étant relativement plus nombreuses parmi les investisseurs provinciaux.
31 % des logements appartenant à des résidents de l’étranger se situent dans les sept principales aires urbaines, 45 % dans l’espace rural, 18 % sur le littoral. Beaucoup plus que les autres étrangers, les ressortissants du Royaume-Uni investissent dans l’espace rural, ce qui explique la forte représentation de ce type de territoire parmi les investisseurs étrangers. Les résidents des autres pays sont plus présents dans les principales agglomérations où ils investissent en outre davantage à des fins de location.
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Autres Basse-Normandie Poitou-Charentes Centre Bretagne Ile-de-France
Logements vacants Résidences secondaires Résidences principales
Mode d'occupation des logements détenus par des propriétaires résidant en France hors Pays de la Loire
0% 10
% 20
% 30
% 40
% 50
% 60
% 70
% 80
% 90
% 100
% Royaume-Uni
Autres anciens pays du top 100 Nouveaux pays du top 100
Autres pays
Logements vacants Résidences secondaires Résidences principales
Mode d'occupation des logements détenus par des propriétaires de l'étranger
Source : DREAL des Pays de la Loire / Filocom d’après la DGFIP
Depuis 2009, une croissance du parc tirée par les personnes morales
Durant la période, euphorique pour la construction, des années 2005 à 2008, le parc des personnes physiques et le parc des personnes morales avaient en Pays de la Loire contribué de concert à l’apparition nette de près de 30 000 nouveaux logements par an dans les fichiers fiscaux.
À partir de 2009, cet apport de logements nouveaux a fléchi par suite d’un désengagement des personnes physiques dû à la baisse du nombre de nouvelles accessions à la propriété, en dépit d’une reprise essentiellement portée par les personnes morales et axée sur la location entre 2011 et 2013.
De fait, les personnes physiques, qui avaient compté pour 85 % des nouveaux logements tout au long de la période 2001 – 2009, renforçant alors leur poids au sein du parc régional, n’en représentent plus que 81 % entre 2009 et 2011 et 78 % entre 2011 et 2013.
Variation annuelle du nombre
de logements 1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 2011 -2013 occupés par le
propriétaire 18 731 13 409 12 916
mis en location
1 865 3 840 4 900
autre affectation rés.principales
17 359 18 818 19 615 18 576
-1 026 -677 -626
résidences
secondaires -202 -90 727 2 728 1 679 741 1 399
des personnes physiques
vacants
889 -1 002 97 2 029 3 468 2 772 1 716
mis en location
2 427 2 240 4 538
vacants 1 685 1 646 856
des personnes
morales autre affectation
4 573 2 807 3 230 4 147
595 731 377
Ensemble logements 22 618 20 533 23 669 27 479 29 424 24 701 26 076
Le désengagement des personnes physiques observé depuis 2009 affecte surtout les maisons, alors que l’offre nouvelle des personnes morales repose sur les appartements. Il concerne des logements de 3 pièces ou plus, tandis que l’accroissement de l’offre des personnes morales repose essentiellement sur les 2 et 3 pièces.
La taille (nombre de pièces) des résidences principales des personnes physiques tend à s’accroître chez les propriétaires occupants et à se concentrer sur les tailles intermédiaires dans le parc locatif.
- - -
Source et concepts
Présentation de la source FILOCOM
FILOCOM (FIchier des LOgements à la COMmune) résulte de l’appariement de 4 fichiers gérés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) : fichier de la taxe d’habitation, fichier foncier (des propriétés bâties), fichier des propriétaires, et fichier de l’Impôt sur les Revenus. Il est fourni tous les deux ans au service statistique du MEEDDM.
Le fichier contient des informations quantitatives et localisées décrivant au 1er janvier des années impaires : le parc de logements (type individuel ou collectif, mode d’occupation, année de construction, nombre de pièces, surface, etc.), les occupants (statut d'occupation, composition des ménages, nombre de personnes occupant le logement, revenus, durée d’occupation du logement, etc.), les propriétaires (personnes physiques ou morales, âge, lieu de résidence, etc.), ainsi que les mutations de logements au cours des cinq dernières années.
Les concepts et modes de collecte (sources administratives, enquêtes) diffèrent de ceux en usage pour d'autres sources comme le Recensement conduit par l’Insee, ce qui peut expliquer quelques différences de résultats. Il faut donc manier les comparaisons avec précaution et en connaissance de cause, le champ couvert par une même variable pouvant différer d'une source à l'autre.
Définition des zonages utilisés : centres, banlieues, périphéries, villes moyennes, rural sous influence urbaine, rural « pur », littoral
Les concepts utilisés sont dérivés des « zonages en aires urbaines – 2010 » définis par l’INSEE et fondés sur les résultats du Recensement de Population millésimé 2008 : grands pôles, moyens pôles et petits pôles urbains à chacun desquels sont rattachées des couronnes, communes multipolarisées, communes isolées :
- unité urbaine ou agglomération : ensemble d’une ou plusieurs communes présentant une continuité de tissu bâti et comptant au moins 2 000 habitants ;
- grand pôle : agglomération offrant au moins 10 000 emplois ;
- moyen pôle : agglomération comptant de 5 000 à moins de 10 000 emplois ; - petit pôle : agglomération comptant de 1 500 à moins de 5 000 emplois ;
- aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle (agglomération) et par des communes dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci ;
- couronne : ensemble des communes d’une aire urbaine extérieures au pôle (ou agglomération).
Les concepts de centre, banlieue et périphérie, renvoient dans le présent document à ceux des « grands pôles» comptant au moins 50 000 habitants ainsi qu’à leur couronne. On en dénombre 7 en Pays de la Loire : Nantes, Angers, Le Mans, Saint- Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet :
- le centre correspond à la commune la plus peuplée ;
- dans la banlieue sont incluses le cas échéant les autres communes du pôle (ou agglomération) ; - la périphérie réunit les communes de la couronne (= aire urbaine hors pôle).
Les villes moyennes (53 en Pays de la Loire) correspondent aux communes centres des pôles autres que les 7 principaux, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.
L’espace rural sous influence urbaine regroupe les communes des pôles autres que les 7 principaux et autres que les villes moyennes, ainsi que l’ensemble des communes multipolarisées, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.
L’espace rural « pur » correspond aux autres communes, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.
Le littoral est composé des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale, à l’exception des communes de l’aire urbaine de Saint-Nazaire considérées par convention en tant que composantes de l’aire urbaine et non en tant que communes littorales.
Remarque relative aux personnes morales dans FILOCOM
La publication des données FILOCOM sur le parc de logements par type de propriétaires offre une distinction entre personnes physiques et personnes morales d’une part, et au sein des personnes morales entre HLM-SEM, collectivités territoriales, autres personnes morales d’autre part.
Il semble que la distinction des logements entre les différentes catégories de personnes morales ne soit pas toujours correctement effectuée, laissant planer un doute sur la pertinence de la ventilation au sein de cette catégorie. C’est la raison pour laquelle dans cette présentation, les données relatives aux personnes morales sont agrégées.
Rédaction et mise en forme : Sylvain Le Goff
sylvain.legoff@developpement-durable.gouv.fr
Service connaissance des territoires et évaluation Division de l’Observation des
Etudes et des statistiques
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Directrice de la publication : Annick BONNEVILLE
ISSN : 2109 - 0025
