2.Diagnostics urbain et immobilier analyses des contraintes et des atouts à intégrer

2.Diagnostics urbain et immobilier – analyses des contraintes et

des atouts à intégrer

Derrière l’enjeu économique et social d’une reconversion se dresse également l’enjeu immobilier et foncier. Ce dernier est d’ailleurs le support du premier. C’est pourquoi il est fondamental d’analyser de manière approfondie les contraintes et les opportunités offertes par les sites des écoles en tenant compte de leurs environnements immédiats.

Ce diagnostic vise à obtenir :

¾ une évaluation des atouts et de la dimension symbolique des sites,

¾ un repérage des contraintes majeures ; plus elles auront été détectées tôt, intégrées à la réflexion et partagées en amont, meilleures seront les chances de succès,

¾ une identification du potentiel de reconversion.

Cette analyse large est primordiale car elle sera le support des solutions envisageables.

Pour obtenir ces résultats et ainsi asseoir des bases contraintes, un cadre patent pour les futures stratégies de reconversion, il convient d’analyser les points suivants :

¾ la localisation des sites ; analyse qui permet d’orienter des choix de reconversion,

¾ la configuration des sites,

¾ l’ensemble immobilier (dans la limite des contraintes de temps à passer),

¾ les surfaces foncières à valoriser.

Les analyses ne doivent pas uniquement se restreindre au site, mais élargir la focale à l’ensemble de l’environnement urbain : c’est le passage obligé du diagnostic urbain.

L’étude devra prendre en compte les éléments suivants :

¾ les infrastructures et les déplacements,

¾ les composantes des tissus urbains environnants.

Cette dimension urbaine ne doit pas être oubliée, quand bien même le principal enjeu revêt une dimension économique. Ainsi, il ne faut pas limiter l’étude à l’analyse des facilités, mais au contraire ouvrir le spectre très largement vers le volet urbain, pour conforter l’insertion de ces sites hermétiques au reste de la ville.

Répertorier les potentialités du site en dressant

un premier état des lieux

A – La dynamique urbaine montpelliéraine :

aménagement et projets de

territoire

ƒL’offre disponible à un anau premier semestre 2008 est de67 400 m²et demeurestablemalgré un volume importantd’opérations neuvesvenues alimenter le marché (32 900 m²). Le neuf concerne plus du quart du nombre de transactions( 26,9%) pour le premier semestre 2008 et 29,9

% des surfaces placées. L’offre de seconde main a en effet diminué au premier semestre, ne correspondant souvent plus aux standards recherchés en regard des immeubles neufs HQE(source : Atisreal).

ƒComparativement à la qualité de l’offre proposée, les valeurs locatives restent encore relativementpeu élevées: ainsi, le prix moyen au m² loué s’établit à 134 € dans leneuf et à107 € pour les bureaux de seconde main(source : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise).

Quelle conclusion pour les sites de l’EAI et de l’EMSAM ?

Le marché montpelliérain présente une capacité d’absorption qui reste faibleavec une production annuelle de 15 000/20 000 m².

Par ailleurs, dans le cadre de développement d’activités tertiaires sur les sites de l’EMSAM ou de l’EAI, il est important de noter que 40 000 m² de projets tertiaires sont déjà en cours de réalisation pour les trois prochaines années.Ces projets sont localisés principalement en périphérie ou sur le parc d’activité Eurêka.

Cependant, au regard des évolutions en matière de Haute Qualité Environnementale, la part d’immeubles neufs est en augmentationet cette progression risque de continuer.

Enfin, le développement d’une offre de bureau localisée plus près du centre-ville, complémentaire de celle développée en périphérie en lien avec le développement de transports en commun reste envisageable pour

1 – Les marchés immobiliers

ƒLe système productif de l’agglomération est principalementtertiaireet se caractérise par uneoffre structurée autour de parcs d’activitéscomme nous l’avons vu précédemment.

ƒThématisés par secteur, ces pôles économiques se développent suivant un axe Est/Ouest pour la partie industrielle et Nord/Sud pour la partie technologique, santé et université.

ƒConcernant le développement des entreprises, leur parcours résidentiel suit une offre structurée d’incubateurs d’entrepriseset depépinièresà proximité desinstituts de Recherche & Développement et des grandes entrepriseslocalisées au niveau des parcs d’activités.

A – Le marché de bureaux au premier semestre 2008 :une baisse de la demande placée, mais un volume de demande exprimée élevé et une production neuve abondante.

ƒConcernant le volume dedemande placée, un léger replia été observé au début de l’année par rapport à 2007 :20 890 m²ont été placés au 1^er semestre 2008, dont 83 % en location, contre 28 286 m² à la même période en 2007. Ce repli est non pas dû à une diminution du nombre de transactions mais à une focalisation des transactions sur les petites surfaces. Ainsi, 36% du nombre de transactions concernent des bureaux d’une surface inférieure à 100 m². Les services aux entreprises constituent l’activité la plus représentée (48,7% du nombre de transactions et 46,2% des surfaces). Néanmoins, l’important volume de demandes devrait permettre unrattrapage au second semestre.

ƒEn effet, malgré un contexte économique morose, le volume des

1 – Leurs dynamiques

2 – Les perspectives foncières et les principales localisations

B – Les locaux d’activité et entrepôts, une pénurie d’offre

ƒLa politique de développement local, plus favorable au secteur tertiaire, freine la création de locaux d’activités et d’entrepôts, secteurs jugés peu générateurs d’emploi.

ƒIl en résulte unstock immédiat insuffisanten comparaison des besoins exprimés, le volume de demande placée pour les locaux d’activités étant supérieur, au premier semestre 2008, à celui de la moyenne semestrielle depuis 2005.

ƒLe prix moyen du m² loué pour leslocaux d’activité s’élève à65 €pour les locaux de seconde main et à84 €pour les locaux neufs. Ces valeurs locatives sont en augmentationpar rapport à 2007. En ce qui concerne lesentrepôts, le prix moyen au m² loué est de37 €en seconde main.

C – Le foncier : une baisse des transactions par rapport à 2007

ƒLe nombre de transactions, ainsi que leur superficie est endiminutionpar rapport à 2007 (53 000 m² en 2008 par rapport à 78 000 m² en 2007) mais reste supérieur par rapport au niveau de 2006.

ƒLe prix moyen du m² de terrain à Montpellier s’établit à 66 € (source : Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise): cette moyenne est tirée vers le haut par le secteur Sud de la ville dans lequel se réalisent les transactions les plus élevées.

D – Localisation des transactions

ƒPeu de transactions sont enregistrées à l’Ouest, elles se concentrent essentiellement au Sud et à l’Est que ce soient pour les bureaux, les locaux d’activités ou les entrepôts. De même, aucun foncier n’a été acquis sur la zone Ouest depuis 2005.

ƒNéanmoins, d’ordinaire en retrait, la zone Ouest enregistre, sur ce semestre, son plus haut niveau depuis 2005 avec 5,9% du total des surfaces placées.

ƒPour la première fois, une vente de bureau (en seconde main) est enregistrée dans la zone.

Vers un développement de locaux d’activité sur le site de l’EAI

L’agglomération enregistre une forte pénurie concernant l’offre en entrepôts.

Cependant, tandis que la demande concerne à la fois des surfaces supérieures à 2 000 m² et aux alentours de 2 000/2 500 m², il semble peu opportun de développer de telles activités sur les sites au regard de leur situation urbaine.

Néanmoins, le site de l’EAI au vue de sa configuration et des activités actuelles pourrait être l’occasion de développer sur une partie de l’emprise des activités d’entreposage, d’assemblage ou de petites fabrications en lien avec l’économie urbaine et à destination d’une activité artisanale (second œuvre en bâtiments, artisanat d’art, menuiserie, ébénisterie, serrurerie,…).

1 – Les marchés immobiliers

A – Les projets d’aménagement à l’échelle de la ville : 1- La politique d’aménagement

ƒLa ville entend adopter une démarche développement durable, traduite par une volonté d’organiser l’espace, de préserver l’environnement et de densifier le tissu économique.

ƒCette politique volontariste est menée au travers d’actions pour rechercher et développer les équilibres assurant la pérennité du développement de la ville.

2- Les opérations d’urbanisme, le développement de quartiers mixtes

ƒLa ville de Montpellier porte une dizaine d’opérations d’aménagement de nouveaux quartiers :

9 le secteur port Marianne,

9 l’opération de renouvellement urbain du quartier Saint Roch, 9 les secteurs Ovalie et des Grisettes à l’Ouest,

9 le quartier Malbosc au nord à proximité du parc Euromédecine.

ƒCes opérations présentent des caractéristiques communes concernant la mixité des programmes et une desserte en transports en commun (tramway).

ƒD’une superficie allant de 8 ha à 40 ha, les programmations de ces nouveaux quartiers combinent logements, activités et bureaux, espaces verts et équipements publics (groupes scolaires, complexe sportif, théâtre, crèches, centre culturel, …).

Les nouveaux quartiers aménagés par la SERM

Une localisation des projets principalement sur le secteur Port Marianne au Sud /Est de la Ville

Source : SERM

EAI

EMSAM

1 – Les projets d’aménagement

2 – Les projets structurants

ƒLe projet Arche Jacques Cœurs'inscrit dans le développement urbain de la place Ernest Granier, en tant quefutur pôle d'affaires de 50 000 m²et point de rencontre stratégique entre les différents quartiers de Port Marianne réalisés ou en cours de réalisation.

La ville de Montpellier se tourne donc plus particulièrement vers la mer avec le développement du quartierPort Marianne.

Dans ce contexte d’aménagement, les sites de l’EAI et de l’EMSAM sont donc éloignés du périmètre d’aménagement de ces nouveaux quartiers et des nouvelles centralités créées à l’échelle de la ville.

Cependant, comme nous le verrons dans les pages suivantes, ces sites représentent des opportunités :

9 de réinvestir des emprises, situées à proximité du centre-ville, restées jusqu’à présent à l’écart des projets d’aménagement de la ville.

9 de développer de nouvelles centralités locales ou des aménagements en continuité avec les projets de leurs quartiers.

B – La mission Grand Cœur de Ville

ƒRestructuration du centre-ville et renforcement de la centralité de la ville.

ƒLes problématiques: 9 habitat,

9 mixité sociale, 9 cadre de vie.

ƒLes objectifs de l’opération:

9 rendre le centre-ville agréable et confortable, 9 rendre le centre disponible, utile et accessible.

C – Les projets de transports

1- Le contournement LGV Nîmes Montpellier et la création d’une nouvelle gare TGV dans le quartier Port Marianne

ƒLa nouvelle gare TGV qui s’inscrit dans la construction du futur nouveau tronçon TGV entre Nîmes et Perpignan se situera, selon le Schéma de Cohérence Territoriale (Scot), au sud d’Odysseum dans le quartier Méjanelles-Pont-Trinquat.

ƒPour en faciliter l’accès, la gare sera desservie par la ligne 1 du tramway qui sera en conséquence prolongée jusqu’à Lattes. Cette ligne 1 pourrait dans le même temps disposer d’un arrêt à l’aéroport établissant ainsi un interconnexion entre les transports en commun.

ƒEnfin, il est prévu que la gare s’intègre dans la création d’un nouveau quartier qui accueillerait près de 30 000 habitants.

Le développement de ces projets de transports à l’échelle nationale voire européenne est une opportunité de plus pour la ville et l’agglomération qui confirme sa position géostratégique de « territoire de flux » ouvert sur le monde et représente un facteur d’attractivité pour de nouvelles entreprises.

2- Une quatrième ligne de tramway

ƒUne quatrième ligne de tramway est en cours de réflexion pour desservir l’Ouest de Montpellier.

ƒDequatre à six kilomètres, cette demi-ligne devrait partir de lagare Saint Rochet s’arrêter devant lenouveau stade de rugby Yves-du-Manoir.

ƒEn irriguant les quartiers de Figuerolles, La Chamberte, Montpellier Village et Val de Croze, la ligne devraittraverser le site de l’EAIet représenterait une opportunité importante pour desservir la zone en transports en commun.

ƒDans un communiqué au Moniteur, Georges Frêche, président de l’agglomération, a annoncé savolonté de mettre en service la ligne en

2 – Transport et urbanisme

2 – Les projets structurants

3 – Le plan campus

2 – Les projets structurants

Le diagnostic réalisé dans le cadre du plan Campus met en évidence les points suivants.

ƒLe campus se développe à l’échelle de la ville et représente un atout incontestable en termes de durabilité et de mixité urbaine.

ƒCe quartier délimité par le périmètre ci-contre constitue un contrepoids à la fois réel et potentiel à l’axe métropolitain de la mer (quartier Port Marianne).

ƒIl est fortement marqué par la présence de l’université. L’ensemble du foncier supportant les établissements hospitaliers, universitaires et de recherche ainsi que la caserne militaire de l’EMSAM totalise au sein du quartier campus environ 370 hectares et occupe 43% du secteur d’étude.

ƒNéanmoins, une cohésion est à créer au regard de la faible structuration et de la lecture difficile de sa logique global de fonctionnement.

ƒBénéficiant d’une bonne accessibilité générale, l’offre en logements est de 14 520 logements répartie comme suit :

9 Parc public : CROUS notamment avec 6864 places.

9 Parc privé : 4000 logements opérateurs locaux et 2600 résidences de services.

ƒUne planification d’ici 2012 de 3000 logements étudiants supplémentaires est envisagé.

ƒUne dynamique des marchés immobiliers d’entreprise qui pourrait être favorable au développement d’une offre complémentaire à celle développée sur les parcs d’activités (centre d’affaire, immobilier d’entreprise à destination de PME en développement ou de sièges sociaux régionales pour des entreprises nationales ou internationales …).

ƒUne pénurie de locaux d’activités et d’entrepôts.

ƒDe nombreux projets d’aménagement qui traduisent le dynamisme de la Ville et de l’Agglomération et qui mettent en œuvre des objectifs de mixité en termes de programmation et de desserte par les transports en commun.

ƒDes projets de transports au niveau national (projet LGV) qui vont renforcer la position stratégique de l’agglomération à l’échelle du bassin méditerranéen et en faveur du développement de nouvelles activités.

ƒUne réflexion à mener en termes de reconquête urbaine au regard de la taille de l’emprise et de sa situation géographique.

ƒLa possibilité de développer sur cette emprise un nouveau «morceau de ville », en lien avec des projets connexes au site :

9requalification de l’avenue de Toulouse, axe structurant à l’échelle de la ville,

9création d’une quatrième ligne de tramway, desservant directement le site.

Spécificités pour l’EAI Les opportunités issues de l’offre territoriale

ƒRéinvestir un patrimoine bâti et un site remarquable par une programmation spécifique.

ƒDéveloppé un concept programmatique :

9 qui répondent aux enjeux de développement de la ville dans cette partie de Montpellier,

9 qui s’inscrivent en continuité des projets menés dans le cadre de la mission Grand Cœur.

Spécificités pour l’EMSAM

Synthèse –

Quel positionnement pour l’EAI et l’EMSAM ?

B – La place de l’EAI dans cette

dynamique urbaine

α – Diagnostic urbain

ƒLe site de l’EAI est situé dans le quartier Estanove en périphérie du centre de la ville de Montpellier,

ƒEntre la route de Lavérune, au nord et la route de Toulouse, au sud-ouest, le quartier Estanove s’est développé autour des deux domaines militaires, la Caserne Guillaut et le Parc Montcalm, non seulement très refermés sur eux-mêmes mais également hermétiques à l’environnement extérieur.

ƒSitué dans une zone intermédiaire, entre le cœur de ville et les zones d’activités en périphérie lointaine, ce quartier s’est en effetdéveloppé de manière aléatoireau fil des années,

ƒDurant les trente dernières années, cette partie du territoire s’est urbanisée au rythme des opportunités foncières mêlant sans cohérence lotissements de villas individuelles et quelques ensembles collectifs.

ƒIl en résulte alors une structure urbaine d’ensemble aujourd’hui peu hiérarchiséequi présente peu de repères urbains structurants.

Source : Ville de Montpellier

1 – Une structure urbaine peu lisible

1 – L’EAI et la ville

ƒLe quartier Estanove est un infra-quartier, il est un des composants du quartier de la Croix d’argent,

ƒLes quartiers Croix d’argent, Mosson, Cévennes, Hôpitaux Facultés et Près d’Arènes sont:«les quartiers nés de l’urbanisation développée dans les années 50-70 sous le poids d’une pression démographique particulièrement forte »(source PLU),

ƒCes quartiers se sont donc construits autour de deux grandes tendances :

9 Une ségrégation rigoureuse des fonctions localisant sites universitaires, de recherche et hospitaliers au nord, zones industrielles au sud, habitat locatif social largement localisé à l’ouest,

9 Un développement urbain organisé en dehors de ces zones spécifiques d’aménagement urbain où se côtoient sans cohérence apparente immeubles collectifs et maisons individuelles, où les espaces publics étaient et sont encore parfois sous-dimensionnés et les équipements en nombre insuffisant.

Source : DTZ Consulting

Les sites universitaires, de recherche et hospitaliers au Nord Les zones industrielles situées au sud de Montpellier

1 – L’EAI et la ville

2 – Une identité du quartier à renforcer

ƒEn effet, cette urbanisation rapide et mal contrôlée s’est étendue largement au Nord-Ouest du centre ville. Elle a abouti à la formation de quartiers qui, d’après le PLU, se révèlent être peu structurés, peu propices à l’affirmation d’une identité qui développe le sentiment d’appartenance chez les habitants.

ƒC’est pourquoi depuis quelques années, la politique engagée par la ville travaille aurenforcement de l’identité de chaque quartier.

ƒAujourd’hui, cette problématique rencontrée par ces quartiers fait partie intégrante desorientations formulées par le PADD.Celles-ci consistent en effet à :

9Embellir les espaces publics et à réaliser de nouveaux équipements de proximité,

9Engager des opérations de renouvellement urbain, 9Traiter les espaces publics majeurs de la ville.

Projet de la place Albert Premier

Source : PLU Source : PLU

1 – L’EAI et la ville

2 – Une identité du quartier à renforcer

ƒLe développement de l’urbanisation de la ville de Montpellier est organisé préférentiellement au centre ainsi qu’aux extrémités de la ville comme l’illustre très clairement la carte ci-dessous.

ƒCependant, il existe une autre opportunité que Grand Cœur ou les zones d’activité en périphérie, à savoir le développement des quartiers intermédiaires qui jusqu’à présent ont été quelque peu oubliés, comme le quartier Estanove.

ƒCes quartiers ont un réel potentiel, dotés de plus, de nombreux équipements susceptibles de créer une attraction nouvelletels que : le nouvel hôtel de ville, l’Office départemental des sports de l’Hérault et la bibliothèque départementale, le nouveau grand stade de rugby Yves du Manoir, l’aquarium à Odysseum, l’aménagement du domaine Bonnier de la Mosson etc.

L’implantation de ces nouveaux équipements structurants forme à l’échelle de la ville une sorte de croissant de renouvellement urbain. Lesite de l’EAIse situe dans la zone du croissant de régénération urbaine et constitue donc un gisement foncier et une opportunité de développement important.

1 – L’EAI et la ville

2 – Une identité du quartier à renforcer

ƒL’ensemble du quartier de la Croix d’Argent est à dominante résidentielle.

ƒL’avenue de Toulouse structure le quartier du Nord au Sud. Les quartiers résidentiels sont principalement localisés au nord de la voie rapide (avenue de Vanières / Boulevard Paul Valéry / avenue du Colonel A.

Pavelet).

ƒEn effet, entre l’avenue de Toulouse et la voie ferrée se trouve de l’habitat àdominante collectif mais également une part d’habitat individuel.Ce secteur est nouvellement desservi par la ligne 2 du tramway.

ƒConcernant le site de l’EAI, le parc Montcalm et la caserne Guillaut forment des enclaves, le quartier Lepic est quant à lui à dominante d’habitat individuel.

ƒLe site de l’EAI est refermé sur lui même notamment en raison de la faible densité de sa structure urbaine marquant d’autant plus la rupture avec son environnement extérieur.

™Zones urbaines denses

™Zones habitation

Source : DTZ Consulting

2 – L’EAI dans son quartier

1 – Au cœur d’un tissu résidentiel omniprésent

ƒLe site de l’EAI n’est pas intégré dans son territoire, du fait de l’activité militaire :

9 l’usage du site entraîne une urbanisation moins dense,

9 le caractère « défense » oblige l’aspect hermétique du lieu,

ƒAu sein de son quartier, le site constitue une enclave, il n’est pas en lien avec l’extérieur,

ƒCe site vit en totale autarcie mais représente un gisement foncier important à l’échelle du quartier,

ƒIl possède également des équipements sportifs importants lesquels sont utilisés parfois par un public autre que militaire, ce qui ouvre des potentialités d’ouverture au territoire environnant et de création d’une trame urbaine structurante.

Le site militaire de l’EAI , une enclave au sein du quartier Estanove

2 – L’EAI dans son quartier

2 – Un site enclavé…

Source : Ville de Montpellier

ƒLe site de l’EAI est entouré d’axes structurants forts parmi lesquels l’avenue de Toulouse, la route de Lavérune, l’avenue de Vanières et l’avenue de la liberté,

ƒLa rue des chasseurs coupe le site en deux, créant une divisibilité, avec d’un côté la caserne Guillaut et Lepic constituées principalement d’immeubles de logements et bureaux et de l’autre le parc Montcalm avec ses équipements sportifs,

ƒCette divisibilité est destinée à être renforcée par la venue de la ligne 4 du tramway qui créera un corridor permettant au site de bénéficier des opportunités du « réinvestissement urbain », priorité du PADD (notion consistant à construire ou reconstruire sur les espaces urbains existants, soutenant la volonté d’intensifier et hiérarchiser les développements urbains)

ƒNéanmoins, le projet de la ligne 4 n’étant pas encore réalisé, on remarque la présence dela ligne 2 du tramway à 500 mètres du site, cette dernière peut être utilisée comme moyen transitoire de desserte du quartier en attendant la réalisation de la ligne 4.

Le site militaire de l’EAI, doit bénéficier du «réinvestissement urbain» selon les priorités du PADD, grâce au corridor du tramway prévu par le projet de la ligne 4.

Corridor du tramway

2 – L’EAI dans son quartier

3 – …dessiné par des axes structurants

Source : Ville de Montpellier

Réinvestissement urbain

ƒPriorité du PADD, leréinvestissement urbainconcerne au moins un tiers des développements à l’échelle communautaire,

ƒLe SCOT identifie desespaces prioritaires de réinvestissement urbain localisés le long des corridors de tramwayet autour des centres villageois,

ƒCet objectif implique d’optimiser les espaces urbains bénéficiant d’une forte valeur de localisationen appliquantdes règles d’urbanisme incitatives, adaptées au renouvellement qualitatif du bâti,

ƒIl implique également depoursuivre une politique volontariste de rénovation urbainede certains quartiers comme le quartier Estanove, afin d’yrenouveler l’offre résidentielle.

Source : SCOT

2 – L’EAI dans son quartier

4 – vers un réinvestissement urbain par le tramway

Exemples de réinvestissement urbain dans le corridor du tramway

ƒ

Anticiper les évolutions de la trame viaire avec l'arrivée de la ligne 4 du tramway envisagée le long de la rue des chasseurs,

ƒ

Produire une morphologie urbaine de qualité s'appuyant à la fois sur une plus grande compacité et une mixité fonctionnelle.

ƒ

Maintenir et mettre en valeur les espaces communs (espaces verts, zones sportives et de loisirs, espaces de transition, …) considérés comme des éléments de liaison

9

entre les différents éléments de programme fonctionnel (logements, commerces, services),

entre les aménagements réalisés aujourd'hui et

les réserves et anticipations pour demain.

ƒ

Réinscrire ce quartier dans la ville par :

la valorisation d'axes inter quartiers,

9

la réintroduction de la variété des occupations.

ƒ

Renouer avec l’environnement urbain immédiat :

la création de voies de dessertes internes en lien

avec le tissu urbain environnant et les axes de communication structurants,

9

Promouvoir une mixité des usages pour rendre le site accessible à tous.

2 – L’EAI dans son quartier

5 – Le réinvestissement du site : des enjeux urbains

Les enjeux Les perspectives

2 – L’EAI dans son quartier

6 – Conséquences sur les propositions des projets

ƒ Développement d’un nouveau quartier .

ƒ Réinvestissement d’une emprise foncière, constituant jusque là une enclave.

Un site situé en milieu urbain

Un projet de tramway

ƒ Restructuration du maillage viaire au sein du site en lien avec l’arrivée de la ligne 4 du tramway.

ƒ Constitution autour des stations d’une nouvelle centralité urbaine.

ƒ Développement de projets d’envergure.

Une emprise d’envergure

ƒ Un projet d’aménagement conséquent à l’échelle de la ville.

ƒ Une divisibilité du foncier à envisager en lien avec

la conservation des équipements (équipements

sportifs, bâtiments spécifiques…).

β – Diagnostic immobilier –

mutabilité des espaces

Comment analyser l’ensemble immobilier ?

Analyse du site par

le bâti

Les bâtiments « vétustes » Les bâtiments

« indéterminés »

Potentiel immobilier Potentiel foncier mobilisable

Les bâtiments « typés » Les bâtiments

« symboliques »

Introduction méthodologique

Méthodologie de l’analyse

Les bâtiments typés

Les locaux spécifiques, les locaux techniquesainsi quecertains bâtiments de bureaux et logementsfont partis des bâtiments « typés » : certains bâtis s’avèrent adaptés à une utilisation future particulière : tertiaire, industrie, stockage, logistique, logement, voire démolition s’ils sont inutilisables.

Les bâtiments vétustes0

Ces bâtiments, qui induiraient des coûts de réhabilitation trop élevés, peuvent être démolis, ce qui permet de libérer le site en vue de créer une charge foncière potentielle.

Les bâtiments symboliques

Lavaleur patrimoniale, architecturale ou symbolique très forte de certains bâtiments conduits à les conserver. Leur réhabilitation entraine parfois un coût important, souvent supérieur à celui d’une construction neuve. Mais parce qu’ils sont des traces de la mémoire

Les typologies de bâtiments sur le site de l’EAI

Les typologies de bâtiments sur le site de l’EMSAM

Introduction méthodologique

Les différents types de bâti

Les bureaux et logements : bâtiments instruction, commandement, et logements (EAI)

Opportunités Contraintes

ƒ Bâtiments à SHON

importante : de 500 m² à 4 000 m².

ƒ Immeubles mixtes pouvant servir de bureaux, open space, salles de classe, magasins, ateliers, logements etc.

ƒ Les implantations les plus récentes datent de 1966.

1 – Les potentialités du bâti

1 – Les bâtiments typés

Le bâtiment multimédia, le centre médical et le cinéma (EAI)

Désignation Opportunités Contraintes

Le bâtiment multimédia

ƒ Bâtiment neuf : construit en 2003,

ƒ SHON importante : 2 934 m²,

ƒ Bâtiment multifonctionnel : Salles de cours, amphithéâtre, bibliothèque,

ƒ Bâtiment à usage spécifique : cours, salles informatiques etc.,

ƒ A proximité d’une zone inondable,

Le centre médical ƒ Bâtiment récent : 1998. ƒ Bâtiment spécifique : service médical,

ƒ Difficulté d’utilisation autre qu’un local médical.

Le cinéma ƒ Usage multiples : conférences, cinéma etc.

ƒ Date de 1966 en « moyen état », à rénover.

1 – Les potentialités du bâti

1 – Les bâtiments typés

Les musées (EAI)

Désignation Commentaires

Les musées (EAI ) ƒ Valeur symbolique,

ƒ SHON importante : 2 469 m² pour le musée de l’EAI,

ƒ Musée : bâtiment en « bon état », La chapelle (EAI ) ƒ Chapelle EAI datant de 1977,

ƒ Valeur symbolique « religieuse »,

ƒ Bâtiment en « bon état ».

1 – Les potentialités du bâti

2 – Les bâtiments symboliques

2 – Les perspectives de redéploiement

1 – Elément cartographique

ƒOn remarque que lesecteur à restructurer est principalement situé sur la caserne Guillaut,laquelle est composée essentiellementd’immeubles de bureaux et de logements à grande surface :

¾ Ces immeubles à rénover sont des immeubles de logements assez anciens,datant en effet de 1912 ;

ƒQuant aux secteurs à développer, ceux-ci concernent la caserne Guillaut mais également le Parc Montcalm et sont composés essentiellement de locaux « spécifiques », c’est à dire de locaux à usage exclusivement militaires tels que les bâtiments instruction ou la ciblerie, mais également delocaux techniquestels que le transformateur ou la station carburant :

¾ Ce sont donc desbâtiments difficilement aménageables pour une autre utilisation que militaire ou technique.

ƒConcernant le parc Montcalm, celui-ci possède des possibilités de reconversion grâce :

¾ à la présence d’équipements sportifs (stade), culturels(bâtiment multimédia),

La zone à restructurer : réutilisation du bâti existant

Bâtiments à réhabiliter

Zone à restructurer

2 – Mutabilité des espaces

ƒLa zone à restructurer concerne le centre de la caserne Guillaut, et plus précisément les immeubles de logements et de bureaux.

ƒLe bâti de cette zone est utilisable pour une reconversion du site, les bâtiments sont assez anciens (1912), ce sont des immeubles de grandes surfaces et en bon état, ce qui n’entraîne pas les coûts importants d’une restructuration lourde,

ƒLes bâtiments à réhabiliter sont essentiellement des logements, nécessitant des travaux de rénovation en raison de contraintes techniques et réglementaires. Ces contraintes conduisent à repenser et réadapter ces ouvrages existants,

ƒPar ailleurs, dans cette zone se trouvent deux bâtiments à valeur symbolique forte, la chapelle et le musée de l’EAI,ils représentent la mémoire du site et pourraient être conservés et mis en valeur dans le

Zone à restructurer : 20 318 m² SHON Typologie de bâtiments 9Logements : 12 321 m² SHON 9Bureaux : 4 307 m² SHON 9Equipements culturels : 2 280 m²

SHON

9Local technique : 666 m² SHON 9Ateliers : 744 m² SHON

Bâtiments à rénover : 13 277 m² SHON Typologie de bâtiments 9Logements : 12 321 m² SHON 9Cinéma : 956 m² SHON

2 – Les perspectives de redéploiement

Zone à développer

La zone à développer : libérer une surface foncière

2 – Mutabilité des espaces

Zone à développer : 30 614 m²de surface bâtie

Typologie de bâtiments

Locaux techniques et spécifiques : 4 993 m² Ateliers : 5 408 m²

Garages : 6 858 m²

ƒLa zone à développer de la caserne Guillaut est composée en majorité de locaux techniques et spécifiques (à usage exclusivement militaire) ainsi que d’ateliers (ateliers techniques) et de garages.

ƒCes ouvrages en raison de leur usage exclusif ou limité ont un potentiel de reconversion relativement faible, voire nul.

ƒC’est pourquoi, il serait judicieux de procéder à la destruction de ces bâtiments inadaptés et à leur reconversion afin de libérer une surface foncièredisponible dans le but defavoriser l’émergence de projets de reconversion. Cela permettrait d’envisager des constructions immobilières neuves qui n’auraient pas pu se

2 – Les perspectives de redéploiement

Contraintes Avantages Inconvénients

EAI se trouve en zone classée 3U1

ƒAutorisation de réhabiliter, rénover, construire des bâtiments liés aux activités présentes dans la zone.

Occupation des sols

ƒDans toute la zone, les équipements publics, les installations et constructions liés aux équipements d’infrastructure sont autorisés sans conditions.

ƒLes constructions destinées à l’exploitation agricole ou forestière.

ƒLes constructions destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, aux commerces, à l’artisanat, à l’industrie, à la fonction d’entrepôt ne sont admises qu’à condition d’être liées aux occupations et utilisations des sols existantes dans le secteur concerné.

PPRI (Le Plan de Prévention des Risques d’Inondation)

ƒLe Parc Montcalm est concerné par le PPRI, cette zone humide est composée de zones dites rouges où le risque d’inondation est fort et de zones bleus d’une sensibilité moindre (Cf. carte).

ƒLe PPRI constitue une servitude d’utilité publique qui s’impose aux dispositions du PLU.

ƒCette zone inondable est plus ou moins constructible et ne peut accueillir de bâtiment avec sous- sol, on peut facilement imaginer en faire une zone paysagère et récréative.

3 – Les contraintes à intégrer…

Source : PLU

2 – Les perspectives de redéploiement

Zone bleu : zones inondables densément urbanisées exposées à de moindres risques.

Zones rouges : zones inondables naturelles, peu ou non urbanisées.

Autres servitudes d'utilité publiques

ƒD’autres servitudes d’utilités publiques existent sur le site, liées notamment au centre radioélectrique de la caserne Guillaut, la servitude PT1 qui sera peut être amenée à disparaître et la PT2 Liaison Hertzienne MONTPELLIER III Tronçon MONTPELLIER CHATEAU DE BIONNE – MONTPELLIER CROIX D'ARGENT dont il conviendra de tenir compte en fonction de la programmation.

‰Le PPRI, une opportunité à exploiter pour créer des zones humides :

ƒEn effet, les contraintes d’inondation identifiées dans le PPRI sur le site de l’EAI peuvent être exploitées de façon positives et perçues comme une opportunité de créer une zone humide paysagère ; en quelque sorte, un poumon vert au sein de ce site (ex : Jardins de La Lironde, le parc du Chemin de l’ile).

ƒIl est à noter que sont grevés d’une interdiction absolue certains aménagements en zone PPRI :

9 les reconstructions de bâtiments dont tout ou partie du gros œuvre a été endommagé par une crue,

9

Zoom sur les jardins de la Lironde à Port Marianne

¾Ce quartier abrite des logements et bureaux, tout en préservant la richesse naturelle du paysage. Les habitations sont regroupées sur des îles construites ou des îlots éloignés, les uns des autres et entourés de végétation.

¾Un parc public de 4 ha a été aménagé au centre du quartier. Il sert également de bassin de rétention pour contenir en cas de fortes pluies les eaux de la Lironde dont la coulée verte traverse le sud du quartier.

4 – …certaines peuvent être valorisées : l’exemple des zones humides

2 – Les perspectives de redéploiement

Problématique, perspectives et recommandations

Comment concevoir l’aménagement d’un parc en zone inondable sur un territoire destructuré, en milieu urbain dense ?

Le développement d’un parc dans une zone urbaine dense soumise à un risque fort d’inondation représente une opportunité intéressante de reconquête territoriale, dans le respect des principes de prévention, par l’émergence de nouveaux équilibres et d’usages renouvelés pour un territoire, que la population pourra dés lors de réapproprier.

Pour assurer leur durabilité, les fonctions récréatives doivent être couplées avec des objectifs de gestion et de contrôle de l’eau : mise en place de noues pour recueillir les eaux pluviales, réutilisation de cette eau pour l’arrosage des espaces verts.

Un parc ludique et pédagogique : 3 aires de jeux ont été crées.

Un parc écologique

L’aménagement d’un parc en zone inondable à Nanterre - 92

ƒLa ville de Nanterre est exposée à des risques naturels d’inondations par débordement de la Seine (submersion des berges) à des effondrements de cavités souterraines ainsi qu’à des risques technologiques importants.

ƒDans le cadre du réaménagement des berges de la Seine, la ville a inauguré un nouveau parc en 2006, le Chemin de l’Ile. Ludique et écologique, ce parc de 15 ha comporte plusieurs bassins conçus pour améliorer la qualité des eaux de la Seine.

ƒEn effet, le nouveau parc du chemin de l’Ile a été officiellement ouvert le 10 juin 2006, imaginé comme un trait d’union entre la ville et le fleuve.

ƒContrairement aux parcs urbains classiques, ce parc est relativement atypique puisqu’il conjugue accueil du public, décor urbain et utilité écologique.

4 – …certaines peuvent être valorisées : l’exemple des zones humides

2 – Les perspectives de redéploiement

Le bâtiment Multimédia

ƒConstruit en 2003, ce bâtiment est le plus récent du site de l’EAI. D’une surface importante de 2 934 m² SHON, il est composé de salles de formation, salles informatiques, amphithéâtres, bibliothèques.

ƒDe part sa nouveauté et ses équipements, c’est un bâtiment intéressant

5 – La mutabilité des bâtiments sportifs et culturels du Parc Montcalm

Terrains de tennis Terrains Stade

d’entraînement

ƒLe Parc Montcalm accueille des équipements sportifs : 9Le stade,

9La piscine couverte,

9Deux terrains d’entraînement, 9Deux terrains de tennis.

ƒLe stade est utilisé non seulement par les militaires mais également par le grand public ce qui est une amorce d’ouverture du site à son environnement extérieur.

ƒLa piscine couverte date des années 1970, elle représente une surface de 1 326 m² SHON , elle est également en bon état.

ƒCe regroupement d’équipements sportifs en bon état peuvent être conservés en vue d’aménager une zone sportive, par ailleurs, ils sont situés à proximité de la zone humide, on peut y voir une opportunité de créer une zone ludique, paysagère et sportive, tournée autour du bien être et de la santé.

2 – Les perspectives de redéploiement

5 – Conséquences sur les propositions des projets

ƒ Des espaces à restructurer pour réutiliser la cohérence urbaine du site historique,

ƒ Des espaces à redévelopper entièrement, incarnant un gisement foncier.

Caserne Guillaut :

gisement immobilier et foncier

Des opportunités de reconversion

ƒ Un site possédant des ressources foncières, immobilières et naturelles, des contraintes à transformer en opportunité : bâtiments de grandes surfaces en bon état, zone humide à transformer en zone paysagère, équipements sportifs et culturels propices à enrichir une reconversion.

Le Parc Montcalm : un site propice à

l’aménagement d’une zone de loisir et paysagère

ƒ Le parc Montcalm territoire de développement structuré autour de :

9 la zone humide,

9 les équipements sportifs, 9 la zone multimédia.

2 – Les perspectives de redéploiement

ƒ Structuration des voiries et découpage foncier à étudier finement.

ƒ Considération de l’emprise globale du site pour mener à bien le projet de reconversion du site.

ƒ Création de voiries secondaires et primaires pour remailler le site.

Un site à surface importante

2 – Les perspectives de redéploiement

5 – Conséquences sur les propositions des projets

Emprise foncière du site de l’EAI

C – La place de l’EMSAM dans

cette dynamique urbaine

α – Diagnostic urbain

ƒLe site de l’EMSAM est inscrit dans un tissu de faubourg, proche du centre-ville et renferme un patrimoine architectural et symbolique incontestable (caserne De Lauwe).

ƒUne situation particulière, à l’articulation entre le faubourg Boutonnet et les Beaux-arts.

ƒCes deux quartiers font partis du centre de Montpellier, quartier attractif et développé. La ville entend réinvestir cette zone et le périmètre intitulé « Grand Cœur » inclut le site de l’EMSAM.

ƒEn effet, le quartier central de Montpellier est composé de l’Ecusson, des anciens faubourgs, de la gare, Gambetta-Figuerolles, les Arceaux, Boutonnet, les Aubes, les Beaux-arts et du quartier récent d’Antigone,

ƒOn y trouve les plus grands équipements : l’Opéra, le Palais des Congrès, La Bibliothèque Municipale Centrale, la Piscine olympique, ainsi que les 2/3 de l’offre commerciale de la ville.

1 – L’EMSAM, un lieu exceptionnel

1 – L’articulation des quartiers Boutonnet / Beaux-arts

Le site militaire de l’EMSAM à l’articulation des quartiers

Plan de la ville de Montpellier

Source : Ville de Montpellier

ƒLe site de l’EMSAM se situe dans le quartier des Beaux-arts à proximité d’une polarité commerciale à laquelle il n’est pas encore intégré.

ƒLe quartier des Beaux-arts est attractif à l’échelle de la ville et des communes du Nord de l’agglomération.

ƒEn effet, le pôle rassemble des commerces et équipements créant une centralité au sein du quartier : studio du Lunaret, jardin des sens, magasin Apple, école des Beaux-arts, etc.

ƒLe quartier des Beaux-arts est constitué d’un tissu de faubourg caractérisé par la présence d’espaces publics en réaménagement dans le but de créer des pôles de vie, des lieux de rencontres.

ƒ Cette polarité commerciale, est renforcée par des équipements publics créant alors un pôle de quartier : école, maison pour tous, stade, équipements sportifs, etc.

EMSAM

Pôle commercial

1 – L’EMSAM, un lieu exceptionnel

2 – A proximité de polarités commerciales

L’EMSAM proche d’une polarité

commerciale dans le quartier Beaux-arts

Un site d’envergure s’appuyant sur un maillage viaire à renforcer et permettant la création de programmes distincts.

ƒLe site de l’EMSAM est partagé par des axes de communications secondaires à l’échelle de la ville.

ƒLa rue du 81^ème régiment d’infanterie coupe le site en deux, créant une divisibilité, avecd’un côté la caserne de Lawe et de l’autre le quartier Tastavin,

ƒConcernant la reconversion des emprises, il est possible :

9 de considérer un projet global englobant l’ensemble du site ou au contraire,

9 de prendre en compte la divisibilité des emprises pour créer deux projets distincts.

ƒPar ailleurs, le quartier des Beaux-arts est une zone à caractère d’habitat dense et le site a jusqu’alors développé très peu d’interfaces avec son quartier d’un point de vue fonctionnel et visuel,

ƒLes projets à venir viseront donc à ouvrir le site sur le reste de la ville.

2 – Au cœur d’un quartier historique

1 – Des axes à renforcer

ƒLa mission Grand Cœur se focalise sur trois axes de développement : 9développement des commerces,

9amélioration du cadre de vie,

9amélioration de la qualité du logement.

ƒLes actions menées à l’échelle du quartier se focalisent sur la place des Beaux-arts et la rue commerçante du faubourg Boutonnet,

ƒNéanmoins, les emprises de l’EMSAM pourraient résoudre une partie des enjeux du quartier et s’inscrire en continuité des projets de la mission Grand Cœur :

9en ouvrant le site sur le reste de la ville,

9en améliorant le fonctionnement viaire (élargissement des deux voies),

9en répondant à la pression en termes de stationnement et la carence en espaces verts.

2 – Au cœur d’un quartier historique

2 – Un espace à enjeux pour la Mission Grand Cœur

Le périmètre du projet Grand Cœur

Source : Ville de Montpellier

Le tissu du quartier

ƒUn site inscrit dans un tissu de faubourg, proche du centre-ville,

ƒUne situation particulière, à l’articulation entre le faubourg Boutonnet et le quartier des Beaux-arts.

Le maillage viaire

ƒL’objectif est de pouvoir ouvrir le site vers l’extérieur en s’appuyant sur une restructuration du maillage viaire et une requalification des voiries suivantes :

9rue 81^èmeRI,

9rue Marie Caizergues,

ƒCette restructuration entraînera une redistribution des flux à l’échelle du quartier et aura pour but d’encourager le développement des chemins verts et des pistes cyclables.

ƒEn effet, le site de l’EMSAM se situe dans un secteur où l’usage de modes de déplacement autre que la voiture est important. Cependant, un déficit en termes de places de stationnement est à noter.

La desserte en transports en commun

ƒLe site n’est pas directement desservi par les lignes de tramway. Néanmoins, il se situe à moins de 500 m entre les lignes 1 et 2 qui parcourent l’ensemble de la ville et une ligne de bus assure l’intermodalité avec les stations

Æ

ÆLe site de l’EMSAM représente une opportunité pour répondre aux enjeux du quartier des Beaux-arts :

9ouvrir et relier les pôles voisins (Boutonnet, Ecusson),

9prévoir l’aménagement d’un espace public rayonnant à l’échelle de la ville : parc public, espace récréatif,

EMSAM

Source : Agglomération de Montpellier

2 – Au cœur d’un quartier historique

3 – Un environnement urbain de faubourg

Desserte du site par les transports en

commun

ƒ

Ouvrir le site sur le reste du quartier et recréer des perméabilités.

ƒ

Mettre en valeur un patrimoine ayant une forte valeur symbolique et de mémoire pour la ville.

ƒ

Maintenir et mettre en valeur les infrastructures sportives existantes (terrains de sport, …).

ƒ

S’inscrire en continuité du tissu de faubourg pour recréer une liaison entre les quartiers Boutonnet / Beaux-arts :

9

Développement des interfaces à la fois fonctionnelles et visuelles,

9

Amélioration du fonctionnement viaire (élargissement des deux voies).

ƒ

S’appuyer sur la requalification du maillage viaire pour mettre en valeur les espaces boisés classés.

ƒ

Redessiner les dessertes et affecter un usage à la rue pour ouvrir le site sur la ville.

ƒ

Répondre aux enjeux de la mission Grand Cœur par :

l’ouverture du site en continuité des pôles voisins,

9

l’aménagement d’un espace public rayonnant à l’échelle de la ville : parc public - espace récréatif,

9

le renforcement de l’offre de stationnement aux portes du quartier.

4 – Les enjeux du réinvestissement du site de l’EMSAM

Les enjeux Les perspectives

2 – Au cœur d’un quartier historique

5 – Conséquences sur les propositions des projets

ƒ Mise en valeur d’un patrimoine historique.

ƒ Préservation de la vocation mémorial que revêt le site .

Un site patrimonial

Inscrit dans le périmètre de la mission Grand Cœur

ƒ Développement du site en continuité des aménagements prévus au niveau de l’avenue commerçante Lakanal et au niveau du quartier des Beaux-arts.

ƒ Prise en compte des objectifs de la mission Grand Cœur en termes notamment d’amélioration du cadre de vie du quartier.

2 – Au cœur d’un quartier historique

β – Diagnostic immobilier –

mutabilité des espaces

A – Le quartier de Lauwe

Bureaux et logements

Salle de cours

Restauration

ƒ Dans le quartier de Lauwe, on constate la présence d’un patrimoine architectural remarquable, avec des bâtiments datant pour la majorité de la findu 19^èmesiècle.

ƒLa plupart des bâtiments sont utilisés commelogements, salles de cours et bureaux.

ƒA noter qu’aucun bâtiment ne possèdede destination exclusive ;ce sont des immeubles que l’on peut qualifier demixte.

ƒAinsi, au sein d’un même immeuble se trouvedes bureaux, des salles de cours, des locaux techniques, des locaux spécifiques (restauration, magasins, etc.).

1 – L’Etat du bâti

1 – Présentation du parc immobilier

95%

5%0,06% Bâtiments

construits en 1874 Bâtiments construits entre 1950 et 1980 Bâtiments construits après l'an 2000

85,71%

14,29%

Bon Moyen 0,87%

78,42%

8,37% 9%

2,16% 0,47%

Ateliers Bureaux Locaux spécifiques Logements Magasins Garage

Répartition des surfaces

ƒ Le quartier de Lauwe s’étend sur un espace de 3,1 ha,

ƒ La surface bâtie est de 14 556 m² SHON,

ƒ On constate une prédominance d’immeubles de bureaux constituant une surface de 11 415 m², soit 78 % du parc immobilier du quartier de Lauwe.

Ancienneté du parc

ƒ Etat bâtimentaire satisfaisant sur la quasi-totalité du parc,

ƒ Plus des ¾ des bâtiments du quartier de Lauwe sont en

« bon état »,

ƒ Pas d’implantation vétuste.

Etat des bâtiments

Représentation des bâtiments par typologie

ƒ 95 % des bâtiments du quartier de Lauwe ont été construits en 1874,

ƒ Les bâtiments les plus récents ont été construits entre les années 1950 et 1970,

ƒ Ils ne représentent que 5 % de la totalité du parc du

quartier de Lauwe soit 743 m² SHON.

2 – Les grandes caractéristiques du parc de Lauwe

1 – L’Etat du bâti

B – Le quartier Tastavin

ƒOn constate la présence d’un patrimoine architectural remarquable, avec des bâtiments datant pour la majorité du début du 18^èmesiècle,

ƒLe quartier Tastavin est la principale partie « hébergement et lieu de vie » des élèves,

ƒIl s’étend sur une emprise de 2,4 haet est composé essentiellement de locaux d’hébergements ainsi que d’équipements sportifs,

ƒIl est situé à proximité dustade Lieutenant Normand.

Logements

Salle multisports

Gymnase

Stade Lieutenant Normand

1 – Présentation du parc immobilier

1 – L’Etat du bâti

6,92%4,28%

Moyen Mauvais Bon 87,74%

2,29% 1,63%

8,34% Bâtiments

construits en 1700 Bâtiments construits en 1860 Bâtiments construits en 1960

6,16%

37,07%

11%

4%

35,27%

6,68% Bureaux

Equipements sportifs et culturels Locaux spécifiques Locaux techniques Logements Magasins

Répartition des surfaces

ƒ Le quartier Tastavin s’étend sur un espace de 2,4 ha,

ƒ La surface bâtie est de 7 601 m² SHON,

ƒ On constate une prédominance d’équipements sportifs et culturels ainsi que de logements, représentant au total plus de 60 % du parc immobilier du quartier Tastavin.

Ancienneté du parc

Etat des

Représentation des bâtiments par typologie

ƒ 88 % des bâtiments du quartier Tastavin ont été construits en 1700,

ƒ Les bâtiments les plus récents ont été construits entre les années 1960 et 1975,

ƒ Ils ne représentent que 10 % de la totalité du parc du

quartier Tastavin soit 758 m² SHON.

ƒ Etat qualifié à 89 % de « moyen »,

ƒ Peu de bâtiments sont en « bon état », cependant il n’y 2 – Les grandes caractéristiques du parc Tastavin

1 – L’Etat du bâti

1 – La rénovation douce

2 – Les perspectives de reconversion

ƒ Leparc immobilier de l’EMSAMest constitué debâtiments anciens et d’une architecture remarquable.

ƒ L’ensemble du bâti de l’EMSAM est constitué de bâtiments dits

« symboliques » en raison de leur valeur patrimoniale, architecturale et historique conduisant à les conserver.

ƒ Cependant, dans le cadre d’une reconversion, les bâtiments sont destinés à un autre usage et vontêtre obligatoirement soumis à des travaux de rénovation plus ou moins lourds.

ƒ Dans le cas d’une reconversion n’apportant pas de changement radical dans l’utilisation des locaux (ie : tertiaire, accueil d’une administration), la rénovation sera ce que l’on peut appeler « une rénovation douce» à l’instar de l’exemple ci-après dela rénovation du site de l’ancienne caserne Yverdon-les bains.

ƒ Dans notre cas, cela reviendrait à remettre aux normes techniques, en matière de sécurité, et d’hygiène, etc.

Regroupement de plusieurs entités cantonales sur le site des Casernes à Yverdon-les-Bains (Suisse)

ƒ Dans le but de regrouper plusieurs entités de l’administration cantonale, le conseil d’Etat a décidé, en 2008,d’étudier un projet de rénovation douce d’un immeuble situé sur le site de la caserne à Yverdon-les- Bains.

ƒ Ce projet, répond en effet au manque de surfaces des bâtiments actuels, et permet également la réhabilitation à moindre coût d’un bâtiment d’affectation difficile.

ƒ Ce bâtiment d’une surface de 2 400 m² paraît adapté aux besoins actuels et futurs des entités de l’Etat, moyennant certains aménagements.

ƒ Le conseil d’état a donc décidé de rechercher les possibilités techniques et financières d’une rénovation douce. L’intervention légère ne touche pas à la structure et permet de réhabiliter le bâtiment sous l’angle du développement durable.

2 – La rénovation lourde – a- Eléments de définition

Réhabilitation lourde de bâtiment industriel à Saint-Die-Des-Vosges

ƒ La ville de Saint-Die-Des-Vosges a souhaité procéder à la reconversion en pôle tertiaire d’excellence, un ancien site industriel textile, représentant un enjeu urbain majeur,

ƒ Le programme a prévu de réhabiliter et transformer le site selon deux axes : maintenir et développer l’activité magasin d’usine déjà présente sur le site et réaliser une réhabilitation en centre tertiaire de la partie la plus intéressante sur le plan architectural et requalifier les espaces extérieurs.

ƒ En effet, 4 000 m² ont été démolis et la surface disponible a été développée, ont été réalisés également des réfection de toiture et étanchéité ainsi qu’une réhabilitation lourde en espaces tertiaires.

¾ Financement de l’opération: 744 0100 M€ : soutien du FEDER (Fonds européen de développement économique et régional), ainsi que du FNADT (Fonds National d'Aménagement et Développement du Territoire) à hauteur de 13 % chacun.

ƒ Cependant la reconversion du site nécessitera peut être une rénovation plus lourde, en fonction de la nature du projet de reconversion.

ƒ En effet, reconvertir un site qu’il soit urbain, tertiaire ou industriel consiste à créer un trait d’union entre le passé et le futur. La difficulté est donc de jongler avec le patrimoine existant à conserver, tout en acceptant de transformer le bâtiment profitant de la qualité architecturale intrinsèque, pour lui conférer un avenir, et y implanter de nouvelles activités.

ƒ Malgré les difficultés que ces restructurations comportent, de nombreuses reconversions entraînant des rénovations lourdes sont en projet dans d’autres départements, et celles déjà réalisées peuvent être considérées comme réussies (cf. ci-après : Saint-Die- Des-Vosges, la Caserne Aubry, Châteauroux, etc.).

2 – Les perspectives de reconversion

2 – La rénovation lourde – b- Exemples de reconversions

La reconversion de la Caserne Aubry à Bourg-en Bresse

ƒ C’est en 1965 que la garnison du 1^er RTM quitte la caserne Aubry, depuis le site abandonné se dégrade un peu plus chaque jour.

ƒ En 1993, la ville acquiert ce site de3 ha, mais ce n’est qu’en 2005 qu’elle lance laréhabilitation de la caserne.

ƒ Selon le maire : «devant la dégradation rapide des bâtiments, il était urgent de proposer un projet d’envergure pour sauver et mettre en valeur cet ensemble architectural unique ».

ƒ Cependant, il s’est avéré que la ville n’avait pas les moyens de financer cette restauration, c’est pourquoi elle a lancé un appel d’offres à destination de promoteurs privés.

ƒ Suite a cet appel d’offre, un candidat a été retenu, et les habitants du quartier ont pudécouvrir le projet « Aubry-renaissance » .

ƒ Ce projet prévoit la construction de 166 logements ainsi que l’installation d’un siège social de la Semcoda (Société d’économie mixte de construction du département de l’Ain).

ƒ La ville de Bourg conserve, 1,5 ha du site Aubry en vue d’aménager le Carré d’Honneur de l’ex-caserne en parc public.

¾ Financement de l’opération: le budget nécessaire pour l’opération est inconnu, cependant nous savons que la restauration de seulement deux bâtiments revient à plus de12 M€.La ville, n’ayant pas eu la capacité de financer le projet, a lancé un appel d’offres à destination de promoteurs privés pour l’aménagement de la moitié du site.

L’objectif est de conserver au maximum l’existant tout en contrecarrant cette architecture militaire très rigoureuse par plus de souplesse et de douceur à travers une ligne épurée et contemporaine.

Le projet de reconversion de la Caserne Aubry

Le projet de reconversion de la Caserne Aubry

Source : Ville de

2 – Les perspectives de reconversion