Franche-Comté Novembre 2014

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Novembre 2014

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Service Logement Bâtiment Énergie - Département Statistiques N° 25

La construction de logements en Franche-Comté en 2012

O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts

La conjoncture dans la construction de logements a été morose en 2012, en Franche-Comté comme en France métropolitaine. 4 242 logements ont été mis en chantier dans la région, ce qui représente 1,4 % des logements commencés en Métropole. La Franche-Comté se place au 19ème rang sur 22 devant Champagne- Ardennes, la Corse et le Limousin.

Le nombre de logements commencés est à son plus faible niveau enregistré depuis 1992 (4 145 logements). Les mises en chantier se replient de 14,8 % dans la région par rapport à 2011, soit le même rythme qu’au niveau national. Cette diminution intervient après une baisse de 16,5 % l’année précédente dans la région, alors qu’en moyenne, en Métropole, le nombre de logements commencés avait très légèrement progressé en 2011 (+1,1 %). Le recul des mises en chantier concerne toutes les régions de province, tandis que l’Île-de-France enregistre une progression de 2,3 %.

De nombreux facteurs participent à cette baisse de l’activité du bâtiment :

• le marché du logement, en dehors de la bande frontalière avec la Suisse où l’accès au logement est difficile (prix du foncier et des loyers élevés, manque de logement social, …), est détendu. L’offre de logements est importante et la région présente une vacance élevée,

•

la croissance du nombre de ménages tend à ralentir, en raison notamment d’un retour du déficit migratoire,

•

Entre 1999 et 2006, la part des ménages propriétaires est passée de 56,7 % en 1999 à 60,0 % en 2006. Cette accession à la propriété, qui s’est accompagnée d’une périurbanisation marquée, a été un moteur pour la construction de logements. La crise économique est forte dans la région depuis 2007, l’industrie étant particulièrement touchée. Le PIB en volume a décru de 1,2 % par an en moyenne entre 2007 et 2012. La hausse du chômage, qui en a résulté, a pesé sur la solvabilité des ménages et rendu plus difficile l’accession à la propriété. Les ménages ont eu plus de difficultés à obtenir un prêt et l’incertitude qui pèse sur l’emploi et les revenus ont pu entraîner également un report des projets.

La proportion de ménages propriétaires de leur logement a continué de croître pour atteindre 61,3 % au 1^er janvier 2011, mais à un rythme près de deux fois plus faible qu’entre 1999 et 2006,

•

la défiscalisation de l’achat de logement pour l’investissement locatif a été particulièrement favorable au milieu des années 2000 (dispositif Robien), ce qui a contribué à dynamiser la construction de logements à un niveau particulièrement élevé entre 2005 et 2007 (plus de 8 000 logements par an en moyenne sur la période). Parallèlement, le parc plus ancien, moins adapté aux besoins des ménages et plus énergivore a eu tendance à se vider, poussant la vacance à la hausse. Les nouveaux outils d’aide à l’investissement locatif (Robien recentré puis Scellier) n’ont pas permis d’éviter un repli des ventes des promoteurs immobiliers,

• la hausse du prix de l’immobilier dans les années 2000 a été totalement déconnectée de celle des revenus des ménages, ce qui a renchérit le coût de l’investissement dans la pierre. Le faible niveau des taux des emprunts immobiliers a permis aux ménages de continuer à investir, mais souvent au prix d’un allongement des durées d’emprunt. L’espérance de revendre plus cher le bien que l’on vient d’acheter a permis de soutenir la construction de logements. Avec le retournement des prix de l’immobilier noté par les chambres notariales, les risques de perte augmentent et rendent moins attractif l’investissement en logement,

• la fin du premier programme de rénovation urbaine mené par l’ANRU conduit à une baisse des mises en services de logements neufs dans le parc locatif social.

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O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts

Évolution des logements mis en chantier en Franche-Comté depuis 2000

Année

logements individuels

total purs groupés

2000 291 31

2001 357 76

2002 473 123

2003 574 41

2004 514 40

2005 677 31

2006 579 119

2007 699 185

2008 857 196

2009 701 200

2010 882 182

2011 691 43

2012 665 958 127

unité : nombre logements ordinaires dont :

logements en

résidence

ensemble total logements

collectifs

total ordinaires

4 310 4 019 1 630 5 940 5 971

4 506 4 149 2 095 6 601 6 677

4 626 4 153 1 590 6 216 6 339

4 676 4 102 2 325 7 001 7 042

4 947 4 433 2 276 7 223 7 263

5 471 4 794 3 086 8 557 8 588

5 305 4 726 2 408 7 713 7 832

5 310 4 611 2 629 7 939 8 124

4 304 3 447 2 077 6 381 6 577

3 151 2 450 1 538 4 689 4 889

3 738 2 856 2 042 5 780 5 962

3 591 2 900 1 343 4 934 4 977

3 157 2 492 4 115 4 242

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014

Des mises en chantier en net repli depuis la fin 2010

En Franche-Comté, les mises en chantier de logements ordinaires (hors logements en résidence) ont fortement augmenté à partir de la mise en place du dispositif Robien en 2003. Elles ont culminé autour de 8 000 logements par an de la mi-2005 au début de l’année 2008. Entre 2002 et 2005, la croissance a été portée par le secteur collectif (+86%), tandis que la construction pavillonnaire progressait de 23 %. Le recentrage du dispositif Robien à la mi-2006 conduira à un tassement des mises en chantier d’appartements, qui sera compensé par le dynamisme de la construction individuelle. La crise financière de 2008 verra en deux ans la construction de logements se replier de 40 % pour revenir à 4 600 logements par an. La mise en place de la fin 2008 à la fin 2012 du dispositif Scellier permettra un léger rebond de la production d’appartements. La construction de maisons individuelles progressera également au cours de l’année 2010.

Cette reprise aura été de courte durée. Au cours des années 2011 et 2012, les mises en chantier repartent à la baisse pour s’établir à leur plus bas niveau depuis 1992.

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014 Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Moins d’appartements, plus de pavillons

En Franche-Comté, la part des logements individuels au sein des mises en chantier est passée sous la barre des 50 % dans les années 1993-1995. La fin des années 90 a vu une vive progression de la construction individuelle, en raison de l’accélération de la périurbanisation. De 2000 à 2011, deux logements commencés sur trois sont des pavillons. En raison d’un recul de 29 % de la construction d’appartements, cette proportion atteint 75 % en 2012. La construction individuelle a en effet mieux résisté. Le nombre de pavillons construits en lotissement baisse de 4 % en 2012, tandis que le repli s’établit à 14 % pour les pavillons hors lotissement. Avec seulement 958 appartements mis en chantier en 2012, le secteur collectif enregistre son plus mauvais résultat des 30 dernières années.

Appartements : des mises en chantier qui se concentrent dans le Doubs

Le Doubs est le département qui a le plus profité du dynamisme de la construction d’appartements. Depuis la fin 2009, le poids du secteur collectif est faible dans les trois autres départements. Grâce à la périurbanisation le long des départements du Doubs et du Territoire de Belfort, la construction a plutôt mieux résisté en Haute-Saône, sous l’effet du dynamisme de la construction de pavillons. Dans le Territoire de Belfort, la construction d’appartements, qui faisait jeu égal avec la construction individuelle jusqu’au milieu de 2009 s’est depuis effondrée pour passer sous la barre des 100 logements par an à la mi- 2012.

%

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014 Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014

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Les six communautés d’agglomération franc-comtoises concentrent plus du tiers des mises en chantier. Quatre communautés de communes enregistrent chacune plus de 100 mises en chantier. Il s’agit des communautés de communes du Mont d’Or et des deux lacs, de Pierrefontaine-Vercel, du Val de Morteau et du Pays Riolais.

Une construction plus dynamique dans la bande frontalière et autour de la CAGB.

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014

#

600

300 60

Nombre de logements commencés en 2012 par EPCI en Franche-Comté

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Pour s’abstraire de l’effet taille des EPCI, on peut rapporter le nombre de mises en chantier sur cinq ans (2008-2012) au nombre de logements présents sur leur territoire au 1^er janvier 2009. Le taux de mises en chantier sur la période 2008-2012 s’établit à 4,4 % en moyenne en Franche-Comté. En dehors de la CAGB où ce taux dépasse la moyenne régionale (5,6 %), les autres communautés d’agglomération se situent nettement en retrait. Le dynamisme de la construction est important dans la zone frontalière, avec un maximum atteint dans la communauté de communes du canton de Montbenoît (10,8 %).

Les EPCI situés dans l’aire urbaine de Besançon, bénéficiant d’une forte croissance démographique, enregistrent une croissance soutenue de leur parc de logements. En revanche, le taux de mises en chantier est faible dans l’ouest et le nord de la Haute- Saône, dans le pays du Revermont et le Haut-Jura. Seuls les communautés de communes de la station des Rousses et de la Granvallière enregistrent, au sein du département du Jura, un taux de mises en chantier supérieur à 6 %.

de 3,0 à m oins de 4,5 % de 4,5 à m oins de 6,0 % de 6,0 à m oins de 7,5 % Nombre de mises en chantiers 2008-2012 pour 100 logements au 1er janvier 2009

plus de 7,5 % m oins de 3,0 %

Sources : SOeS SITADEL 2008 à 2012

FILOCOM 2009 d'après la DGFIP

Un taux de mises en chantier plus élevé en zone frontalière et dans les communautés de communes autour de la CAGB

9,2 7 8,9

4,5 4,9

5 3,8

4,3

6,9 2 6,5 4,2

5,6 0,5

4,1 7,1 2,4 5,4 3,6

3,7 4,3

3,7

6,3

5,2

1,9

2,9 1,7

2,2

2,4

3,8

6,8

10,8

5,3 5,6

6,5

2,3

8,9

3,4

8,1 9,2

4,3

5,4 4,2

6,5

4,4

8,8 5,4

4,3 4,7

7,7

6,7 3,5

5,3

4,9

6,1

2,6

2,9 3,9

4,7

3,3 4,1 4,7

2,5

3,3 2,1

4 5,7

5,6 3,1 2,9 2

4,5

4,4

3,2

2,7 2,7

4,1

2,5 2,7

3,8

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Le délai moyen entre la délivrance de l’autorisation de construire et le lancement des travaux est relativement stable entre 1990 et 2008 pour les pavillons construits hors lotissement. Il s’élève à près de quatre mois. Il est plus variable dans le cas de la promotion immobilière. En période de conjoncture haute (1997-2001 et 2005-2009), la tension sur les capacités de production des entreprises du bâtiment pousse les délais moyens autour de huit mois pour la construction d’appartements et de sept mois dans le cas des pavillons en lotissement. Dans le premier cas, les promoteurs attendent de vendre une part suffisante de logements avant le lancement de la construction, tandis que pour les lotissements, les délais varient en fonction du moment où les lots sont attribués. Depuis 2010, les carnets de commandes des entreprises se vident et le délai moyen de lancement des travaux a été ramené en 2012 à deux mois en moyenne pour la construction pavillonnaire et à 4 mois pour la construction d’appartements.

%

Plus de huit logements sur dix construits sur terrain nu

La construction de logements peut se faire soit sur terrain nu, soit sur des bâtiments existants. Il peut s’agit alors de changement de destination (transformation de locaux d’activité en logements), de restructurations ou de démolitions-reconstructions. La construction sur terrain nu entraîne une plus forte consommation d’espace et conduit à une progression plus rapide de l’artificialisation. Après une croissance dans les années 1993-1997, où la part des logements construits sur des bâtiments existants a culminé à 40 %, cette proportion a décru progressivement pour atteindre 17 % en 2012. C’est six points de plus qu’en moyenne France entière. Plus de huit logements sur dix sont ainsi construits sur terrains nus. Depuis 1990, le Jura se distingue par une part supérieure à la moyenne régionale de logements construits après travaux sur bâtiment existant. En 2012, cette proportion atteint 27 % dans le Jura, alors que les autres départements restent proche de la moyenne franc-comtoise.

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Surfaces de plancher créées

en Franche-Comté et en France métropolitaine

moyenne en m² par logement en 2012

ordinaires collectifs résidence total

Franche-Comté 119 138,3 102,7 80,1 65,1 117,4

France métropolitaine 98 130,3 96,5 70,8 49,8 95,4

écart absolu ( m²) 21 8 6,2 9,3 15,3 22

21,4 6,2 6,5 13,1 30,7 23,1

individuels

purs individuels groupés

écart relatif ( %)

Des logements plus grands en Franche-Comté

En Franche-Comté, les logements construits en 2012 disposent en moyenne d’une surface de 117 m², soit 22 m² de plus que la moyenne métropolitaine. Cette différence s’explique, en partie, par un effet de structure. Dans les régions rurales, le poids de la construction pavillonnaire est plus important que dans les régions urbaines. La surface des pavillons étant plus élevée que celle des appartements, cela conduit mécaniquement à des surfaces moyennes de plancher par logement plus fortes. La Franche-Comté est ainsi, après la Lorraine, la région où la surface moyenne de plancher par logement est la plus élevée en 2012. Au niveau départemental, la Haute-Saône et le Jura sont les deux départements comtois présentant la taille moyenne de logements la plus forte. Malgré son caractère plus urbanisé, le Territoire de Belfort présente une surface moyenne relativement élevée. La faiblesse des programmes collectifs dans ce département explique ce résultat.

Cet effet de structure ne suffit néanmoins pas à expliquer seul la situation régionale. Quel que soit le type de logement, la surface est plus importante, en Franche-Comté, qu’en moyenne au niveau national. L’écart atteint 8 m² pour les pavillons hors lotissement, 6 m² en lotissement et 9 m² pour les appartements. L’écart est maximal pour les logements en résidence (65 m² contre 50 m²) mais, au regard du faible nombre de logements en résidence mis en chantier, il est peu significatif, la taille moyenne des logements variant sensiblement en fonction du type de résidence. Les prix du foncier et de la construction, relativement bas en Franche-Comté comparés aux autres régions métropolitaines, jouent probablement un rôle.

La taille moyenne des appartements est plus faible dans le Doubs et le Territoire de Belfort (respectivement 70 et 76 m²), alors que le Jura se caractérise par une surface moyenne élevée (98 m²). Les pavillons en lotissement ont en moyenne une surface de plancher inférieure de 35 m² à ceux construits hors lotissement. Les écarts sont peu marqués entre les départements pour l’individuel pur, les logements étant légèrement plus grand dans le Doubs (141 m² en moyenne) que dans le Jura et en Haute-Saône.

C’est dans ce dernier département que les pavillons en lotissement sont les plus grands (109 m² en moyenne).

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Surface moyenne en m

²

par logement (individuel, collectif ou résidentiel) mis en chantier part départements

62,5 à 85 99 à 108 85 à 99 121 à 129,9

118 à 121 108 à 118

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 31 août 2014

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Évolution des logements autorisés en Franche-Comté depuis 2000

Année

logements individuels

purs groupés

2000 304 45

2001 601 60

2002 384 95

2003 601 45

2004 595 16

2005 755 113

2006 819 372

2007 707 254

2008 993 137

2009 931 247

2010 959 71

2011 941 203

2012 968 184

2013 833 161

unité : nombre logements ordinaires dont :

logements en

résidence ensemble total logements

collectifs total ordinaires total

4 579 4 275 1 774 6 353 6 398

4 642 4 041 1 946 6 588 6 648

4 402 4 018 1 970 6 372 6 467

4 828 4 227 2 311 7 139 7 184

5 085 4 490 3 011 8 096 8 112

5 717 4 962 2 944 8 661 8 774

5 548 4 729 3 222 8 770 9 142

5 272 4 565 2 690 7 962 8 216

4 311 3 318 2 077 6 388 6 525

3 504 2 573 1 784 5 288 5 535

4 272 3 313 1 833 6 105 6 176

4 176 3 235 2 019 6 195 6 398

3 880 2 912 1 565 5 445 5 629

3 397 2 564 1 707 5 104 5 265

Repli des autorisations de construire en 2013

L’analyse des permis de construire autorisés ne laissent pas présager de rebond à court terme des mises en chantier de logements. En 2013, 5 265 logements ont été autorisés, soit une baisse de 6,5 % par rapport à 2012. En deux ans, le recul atteint 18 %.

En 2013, les autorisations d’appartements progressent de 9 % à 1 707 unités. Cette hausse intervient après une forte baisse l’année précédente. Le recul atteint 12 % dans la construction pavillonnaire. Deux tiers des logements ordinaires autorisés sont des pavillons.

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 30 septembre 2014

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Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S

Source : SOeS - Sit@del2 agrégats en date réelle du 30 septembre 2014

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Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Franche-Comté

Service Logement, Bâtiment Énergie Département Statistiques

17E rue Alain Savary BP 1269

25005 Besançon cedex

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Directeur de la publication : Jean-Marie CARTEIRAC

O B S E R V A T IO N E T S T A T IS T IQ U E S Co ns tr uc tio n de s lo ge m en ts

Note explicative

Les résultats publiés sont issus de la base de données Sit@del2. Celle-ci rassemble les informations relatives aux autorisations de construire (permis délivrés) et aux mises en chantier transmises par les directions départementales du ministère et par les communes instructrices.

Ces chiffres distinguent construction neuve (bâtiment totalement nouveau) et construction sur existant (bâtiment s’appuyant sur une partie existante : transformations de locaux en logements, ou construction supplémentaire de logements attenant à un bâtiment existant). Les chiffres portent sur le nombre total de logements répartis entre logements ordinaires et logements en résidence. Au sein des logements ordinaires, une distinction est faite entre les logements individuels (purs et groupés) et les logements collectifs. Les logements en résidences (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, etc.) se caractérisent par la fourniture de services individualisés (de loisirs, de restauration, de soins ou autres) en plus du gîte.

Les foyers ou les hôtels qui ne comportent que des chambres et des services communs ne sont pas classés dans les logements mais dans les locaux d'hébergement hôtelier.

Dans cette étude, les séries en date réelle sont utilisées

les séries en date réelle rattachent chaque événement (autorisation, ouverture de chantier, ...) au mois au cours duquel il s’est effectivement produit. Contrairement aux séries en date de prise en compte, les séries en date réelle sont révisées tous les mois et prennent en compte les permis modificatifs, les annulations, les corrections, relatifs à un permis publié à une date antérieure.

Compte tenu des délais de transmission par les centres instructeurs, les données en date réelle relatifs au mois m font l’objet de plusieurs révisions successives avant de se stabiliser progressivement. Elles sont réputées quasi définitives après six mois pour les autorisations et un an de plus pour les mises en chantiers.

De par leurs caractéristiques, les séries en date réelle, incomplètes sur la fin de la période, doivent être réservées à des travaux plus structurels, excluant la période la plus récente.

Dans la présente publication, les résultats des logements autorisés en date réelle concernent la période de janvier 2000 à décembre 2013