DOSSIER COMPLEMENTAIRE HABITAT PARTICIPATIF
NOVEMBRE 2016
Société Anonyme Coopérative d’Intérêt Collectif HLM
Siège social : 73 rue de Lamouly – BP 133- 64601 Anglet Tel : 05.59.52.32.15
Mail : infos@le-col.com Site : www.le-col.com
Basse consommation, haute solidarité
- UNE HISTOIRE -
DES VALEURS À PRÉSERVER
Le Comité Ouvrier du Logement (C.O.L), Société Coopérative d’Intérêt Collectif de production d'habitations à loyer modéré créé en 1951, a permis à plus de 5 000 familles de se loger.
Il emploie à ce jour 43 personnes. Son siège social est à Anglet. Le COL possède deux antennes : agence de Pau et de Bordeaux.
C'est une société à capital variable fondée sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence, à l'intérieur de laquelle chaque accédant ou locataire devient coopérateur et peut ainsi participer à la vie de la société.
Un peu d'histoire…
Lorsque l’on évoque l'histoire des "Castors" et la création du COL, il faut se placer dans la période d'après-guerre. Le problème du logement, comme celui de la protection sociale, se posent avec force au lendemain de la libération. Sans parler des immeubles détruits dans les zones de bombardement, un grand nombre de logements présentent ailleurs un aspect vétuste, délabré, insalubre, et la Ville de Bayonne n'échappe pas à ce constat.
D'autre part, de nombreux jeunes hommes et jeunes femmes - dont les premiers Castors - aspirent à un logement sain, agréable, doté d'un confort normal, et possédant si possible un jardin. Mais ils sont pauvres, on peut le dire, employés, ouvriers, n'ayant que leur salaire pour seul capital. Et pourtant, ils sont dotés d'une volonté qui résistera à l'épreuve du temps, malgré les sarcasmes dont ils seront l'objet.
Un Ministère de la reconstruction et de l'urbanisme avait été créé dès la fin de la guerre. Il y avait donc des possibilités de financement par l'Etat, mais pour concrétiser leur projet, les Castors devaient constituer un groupe, construire ensemble, les uns pour les autres, en travaillant eux- mêmes, sans relâche, afin d'aboutir à des prix plus conformes à leurs modestes possibilités financières.
Jean LANNES, qui fut l'instigateur de l'entreprise "Castors", élabora en détail un projet de création d'une cité de cent logements individuels, par le système d'auto-construction.
Un premier noyau se constitue alors autour des syndicats, et rapidement il fait tâche d'huile.
Qui étaient les sociétaires ?
Employés, ouvriers, fonctionnaires, pour la plupart mal lotis en matière de logement, dont un fort contingent des usines Bréguet.
Quelques dates clés :
Février 1951 – Assemblée Générale constitutive du Comité Ouvrier du Logement.
Août 1951 – Premier coup de pioche par les
"Castors" sur le site de St Amand à Bayonne (1ère tranche de 80 logements).
Novembre 1985 – Extension de compétence locative.
Juillet 1991 – Livraison des premiers logements locatifs à Biarritz.
Juin 1993 – Ratification de la cooptation de trois personnes morales au sein du Conseil d'administration : Caisse d'Epargne des Pays de l'Adour, CIL Coop Logement et Crédit Mutuel Midi Atlantique.
2000 – Compétence d'aménageur foncier en ZAC ou lotissement.
Juillet 2001 – Commémoration du cinquantenaire du COL.
Mars 2006 – Livraison du 1000ème logement locatif à Arbonne.
2011 : 60ième Anniversaire de la naissance du COL – 3 800 Accessions à la copropriété 2014 : Transformation du C.O.L en S.C.I.C
- RÉFÉRENCES -
UNE EXPÉRIENCE CONFIRMÉE
- UN ESSAIMAGE DE LA PRATIQUE EN AQUITAINE -
En 2015, la Fédération des coopératives HLM et l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) ont lancé une enquête flash pour recenser les projets d’habitats participatifs développés par les organismes HLM en France.
Au 1er décembre 2015, l’enquête fait état de 73 opérations (réalisées, en cours de montage ou de lancement), portées par près de 40 organismes. Ce qui représentent 1 182 logements, dont 101 livrés, 115 en chantier et 966 en projet.
Dans le classement des régions, l’Aquitaine décroche la première place en nombre de logements sur 12 opérations. Parmi ces 12 programmes recensés, Le COL en développe 9 :
- 4 projets (110 logements) en Gironde : Bordeaux, Bègles ;
- 5 projets (175 logements) en Pyrénées Atlantiques : Bayonne, Anglet, Billère, Pau.
Ceci révèle notre volonté affirmée de développer l’habitat participatif sur le territoire Aquitain.
Parce que nous pensons qu’il offre des réponses adaptées aux défis de la société actuelle et de demain (qualité et solidarité de voisinage ; lutte contre l’isolement pour les familles monoparentales, les personnes âgées ou handicapées ; lutte contre le gaspillage énergétique ; réduction des coûts par la mutualisation des besoins et des moyens…).
Le COL souhaite démocratiser et ouvrir l’habitat participatif à tous en pratiquant des prix permettant au plus grand nombre d’accéder au projet.
A moyen terme, Le COL souhaite que l’habitat participatif représente une part prépondérante de sa production de logements en accession sociale.
De petits films pour retracer la mémoire de nos projets
Terra Arte, Bayonne (64)
- Inauguration du projet : vimeo.com/170967699 - Pose de la 1ère pierre : vimeo.com/124016178 - Lancement du projet : vimeo.com/107796248
Dôman, Billère (64)
- Pose de la 1ère pierre : www.youtube.com/watch?v=NihFm_Pixvo
- Lancement et suivi du projet : www.youtube.com/watch?v=BgyNYvCEZxk
Brazza, Bordeaux (33)
- Lancement du projet : vimeo.com/123172304
Parce que l’avis et le retour des collectivités avec qui nous travaillons est important - Témoignage des maires : vimeo.com/153215796
- TERRA ARTE -
Programme d’Habitat Participatif à Bayonne (64) 46 logements (inauguré juin 2016)
Remettre l’habitant au centre du dispositif de conception du bâtiment et des espaces collectifs, c’est recréer du lien social et favoriser l’appropriation de l’habitat par ses habitants.
Le terrain se situe sur la ZAC du Séqué à Bayonne. L’Eco quartier du Séqué est situé à 5 km du centre-ville sur la rive droite de Bayonne en limite nord de la commune à proximité de la zone d’activités de St Etienne.
L’opération est réalisée dans le cadre d’un projet en habitat participatif. L’ensemble du projet a été conçu selon la programmation et les désirs exprimés par les habitants, selon le respect des règles techniques et Réglementaires.
Il s’agit de permettre aux familles ayant des ressources limitées d’être à l’origine de la définition de leur cadre de vie individuel et collectif dans un ensemble résidentiel commun, de la même façon que les familles plus aisées établissent leurs besoins et s’adressent à un architecte en vue de faire construire leur propre maison.
L’opération est réalisée en accession sociale de type PSLA.
Le C.O.L a lancé le projet d’habitat participatif en novembre 2012 et par voie de presse et relais institutionnels afin de constituer un groupe d’habitants. Les candidats à l'accession se sont réunis fin 2012/2013 pour réfléchir concrètement à la programmation de leur logement (taille, emplacement, situation, orientation, surface et disposition des pièces) et à l'organisation des futurs espaces communs intérieurs et extérieurs (salle de réunion, atelier de bricolage, buanderie, etc.), accompagnés de l’association AERA, spécialisée dans l’habitat participatif.
Cette démarche a permis de former un groupe d’habitants qui s’est constitué en association (Terra Arte).
Elle a pour objectif notamment de rendre les personnes acteurs, en les incitant à se prendre en charge et de favoriser le lien social et la solidarité entre futurs habitants.
Elle permettra également par une gestion responsable et optimisée de la résidence de faire des économies de charges.
Caractéristiques de l’opération
L’opération est composée de deux bâtiments collectifs de 21 et 25 logements, dénommés bâtiment A et B. Le stationnement se fait au nord de la parcelle et comprendra une soixantaine de places. Les accès des logements se font au sud des bâtiments par des escaliers et des coursives extérieurs (aucun ascenseur) donnant sur des terrasses privatives qui amènent aux entrées de logements.
Ce fonctionnement a été souhaité par les acquéreurs afin d’avoir de grands espaces de vie salon/cuisine, réalisés totalement en espace ouvert (aucune cuisine fermée) et en minimisant les circulations et dégagements.
Les acquéreurs ont pu choisir leur fenêtre, dans un catalogue proposé par les architectes. Egalement, en fond de loggia, les habitants auront la possibilité d’exprimer une couleur dans une palette proposée par les architectes (une dizaine de teinte variée dont certaine soutenue).
Les espaces verts ont été souhaités comme un grand parc arboré sans bassin de rétention enterré, pour de ne pas créer de charge de maintenance future (bassin aérien drainé). Certaines essences ont été choisies par les futurs acquéreurs.
Chaque habitant a donc pu choisir un arbre. Le C.O.L leur a laissé la possibilité de venir le planter avec l’entreprise d’espace vert qui sera retenue afin de symboliser de manière physique l’enracinement des futurs habitants sur leur résidence.
Des espaces communs sont prévus : une salle commune de 80/90m² comprenant également une salle de bricolage et une salle de rangement d’outils jardinage sera réalisées en RDC du bâtiment nord. La salle commune, permettant des réunions entre habitants, donne sur une terrasse RDC permettant également des rendez-vous collectifs en extérieur.
Un local buanderie et des celliers ont été demandés par certains acquéreurs et seront réalisés en RDC du bâtiment B. Un espace commun de jardins potagers de 100 m² sera réalisé entre les deux bâtiments et sera équipé d’un système de récupération d’eau.
En toiture des deux bâtiments, il est prévu une terrasse commune, accessible par les habitants. Certaines terrasses privatives ont été achetées en plus par certains acquéreurs.
Les habitants pourront choisir entre les prestations classiques du COL ou la réalisation de prestations plus inédites (en payant la plus-value).
SDP : 3 220m² SHAB: 2871m²
46 logements en accession sociale en Prêt Social Location Accession (PSLA) 14 T2 ,19 T3, 9 T4 et 4 T5
Livraison : juin 2016 Montants de travaux (après appel d’offres) :
Construction : 3 550 000 € HT + VRD : 400 000 € HT
Accompagnateur (AMO) : AERA MOE : Jean-Louis DUHOURCAU AMO HQE : Nobatek
Prix de vente moyen:
2 381,74 €/m² SHAB en PSLA (TVA 5,5%) soit 2031 €/m² SU
- TERRA ARTE -
- TERRA ARTE -
- TERRA ARTE -
EXTRACTION DE LA GRILLE DE PRIX DE VENTE
Pour aller plus loin, un film sur le démarrage du projet réalisé par Le COL et Julie GALLAIS : http://lautretv.fr/recherche/video/habitat-participatif_196
- TERRA ARTE -
Le prix du m2 en PSLA est fixé à 2100 € TTC / m² SHAB pour 25 logements et 2400 € TTC / m² SHAB pour les 21 autres, selon si les accédants se sont engagés avant le dépôt de permis de construire ou après celui-ci.
Il est compris dans le prix de vente un stationnement et une surface de balcon équivalent à 10% de la surface du logement (habituellement payé en tant que surface annexe).
En revanche, les espaces types salle commune ou salle polyvalente et atelier de bricolage sont comptabilisés à hauteur de 1,25 m² par logement et sont obligatoires, avec un prix d’achat de 2100 €/ m².
Toute surface privative extérieure demandée en plus (loggia/celliers) est fixé à 1050 €/m².
L’achat d’une place de stationnement supplémentaire est fixé à 5000 € l’unité.
L’achat d’une terrasse privative en toiture est fixée à 150 €/m².
Il est également envisagé d’autres formes de montages qui permettraient de solvabiliser les familles les plus modestes souhaitant quand même s’impliquer dans le projet (coopérative d’habitants, SCIAPP).
Profils des acquéreurs: des revenus modestes avec une moyenne de 1915 € net/m²nage et 19 000 € de revenus annuels.
La SCIAPP permet en quelque sorte une capitalisation (épargne), sur l’effort mensuel (loyers) pour se loger.
À l’achèvement de la construction de l’immeuble, l’opérateur HLM créé avec les « accédant » une Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP) de forme coopérative, à laquelle il apporte l’immeuble réalisé.
En clair, une personne qui ne peut acheter et qui est condamnée à rester en location, se retrouve à ne pas perdre les sommes des loyers payés chaque mois. Les loyers (loyer locatif social + redevance liée au frais de gestion de la SCI) permettent l’acquisition progressive des parts sociales de la SCI (durée fixée à 40 ans), qui correspond à la durée de l’emprunt contracté.
À échéance de ces 40 ans, les locataires-associés de la SCIAPP auront racheté à l’opérateur HLM l’ensemble des parts de la SCI et donc acheter leur logement.
Sur 46 logements : - 41 PSLA - 1 VEFA
- 4 SCIAPP car il nous semblé important de trouver des solutions financières pour chaque famille qui composait le groupe
Prix de Vente moyen : 2 381,74 € /m² SHAB en PSLA (TVA 5,5%) Soit 2 050,70 € /m² SU
- DÔMAN -
Programme d’Habitat Participatif à Billère (64)
39 logements (livraison 2018)
SDP : 2 694,00 m² SHAB: 2 432 ,78 m²
39 logements en accession sociale (PSLA) 1 T1, 10 T2 ,22 T3, 6 T4 Commercialisation à 46%
Livraison : 1er trimestre 2018 Montants de travaux (après appel d’offres) : Construction : 2 800 000€ HT
+ VRD : 260 000€ HT
MOE : Marc TILLOUS Accompagnateur (AMO): AERA
Prix de vente moyen:
2 160 € /m² SHAB en PSLA (TVA 5,5%) soit 18221 € /m² SU
- DÔMAN -
- DÔMAN -
EXTRACTION DE LA GRILLE DE PRIX DE VENTE
n° type niveau shab balcon su jardin PRIX PSLA 5,5 Prix VEFA
A11 T3 R+1 64,02 16,22 78,13 0 137 000,00 € 155 829,38 € A12 T3 R+1 66,90 13,21 79,51 0 138 000,00 € 156 966,82 € A13 T3 R+1 66,76 13,21 79,37 0 137 500,00 € 156 398,10 €
A14 T2 R+1 48,63 20,17 64,72 0 99 500,00 € 113 175,36 €
A15 T2 R+1 48,85 20,17 64,94 0 99 500,00 € 113 175,36 €
A16 T3 R+1 66,72 13,21 79,33 0 138 000,00 € 156 966,82 € A17 T3 R+1 67,04 13,21 79,65 0 138 000,00 € 156 966,82 € A18 T2 R+1 49,76 23,76 67,64 0 104 500,00 € 118 862,56 € A21 T3 R+2 64,02 13,41 76,73 0 140 000,00 € 159 241,71 €
A22 T3 R+2 66,90 9,20 77,50 0 141 500,00 € 160 947,87 €
A23 T3 R+2 67,13 9,26 77,76 0 142 000,00 € 161 516,59 €
A24 T2 R+2 48,67 17,81 63,58 0 107 000,00 € 121 706,16 € A25 T2 R+2 48,90 18,04 63,92 0 107 000,00 € 121 706,16 €
A26 T3 R+2 66,64 9,31 77,30 0 141 000,00 € 160 379,15 €
A27 T3 R+2 66,99 9,33 77,66 0 142 000,00 € 161 516,59 €
A28 T2 R+2 49,82 25,27 68,46 0 110 000,00 € 125 118,48 €
A31 T3 R+3 68,36 9,50 79,11 0 155 500,00 € 176 872,04 €
A32 T2 R+3 39,22 23,53 56,99 0 88 500,00 € 100 663,51 €
A33 T2 R+3 47,74 14,76 61,12 0 108 500,00 € 123 412,32 € A34 T2 R+3 47,33 18,44 62,55 0 110 000,00 € 125 118,48 € A35 T2 R+3 45,36 21,09 61,91 0 103 000,00 € 117 156,40 € A36 T2 R+3 45,09 20,47 61,33 0 103 000,00 € 117 156,40 € B01 T4 DUPLEX 82,90 0,00 88,90 27,37 178 500,00 € 203 033,18 € B02 T4 DUPLEX 80,30 0,00 86,30 25,44 173 000,00 € 196 777,25 € B03 T4 DUPLEX 83,03 0,00 89,03 27,37 176 500,00 € 200 758,29 € B04 T4 DUPLEX 80,30 0,00 86,30 25,78 173 000,00 € 196 777,25 € B05 T4 DUPLEX 83,03 0,00 89,03 26,61 176 500,00 € 200 758,29 € B06 T4 DUPLEX 79,38 0,00 85,38 23,94 174 500,00 € 198 483,41 € C01 T3 RDC 63,61 0,00 69,61 6,35 137 500,00 € 156 398,10 € C02 T3 RDC 55,40 0,00 61,40 5,6 119 500,00 € 135 924,17 € C03 T3 RDC 69,61 0,00 75,61 16,08 151 656,25 € 172 500,00 €
C11 T3 R+1 63,11 6,98 72,60 0 137 500,00 € 156 398,10 €
C12 T3 R+1 64,35 11,75 76,23 0 138 500,00 € 157 535,55 €
C13 T3 R+1 60,89 8,00 70,89 0 133 500,00 € 151 848,34 €
C21 T3 R+2 60,69 6,98 70,18 0 132 500,00 € 150 710,90 €
C22 T3 R+2 67,52 12,46 79,75 0 148 000,00 € 168 341,23 €
C23 T3 R+2 62,22 8,00 72,22 0 135 000,00 € 153 554,50 €
C31 T3 R+3 62,26 12,43 74,48 0 136 000,00 € 154 691,94 €
C32 T3 R+3 63,33 7,99 73,33 0 136 000,00 € 154 691,94 €
- DÔMAN -
PAU (64) - rue Lespy
Programme de 15 logements en centre ville
Réunions de programmation collective en cours (phase esquisse)
- PROJETS EN COURS DE MONTAGE -
MOE: Atelier d’Architecture Sylvie CILLAIRE
Accompagnateur (AMO) : AERA
BORDEAUX (33) - quai de Brazza
Programme de 20 logements en volumes capables
Réunion de programmation collective en cours (phase esquisse – PC printemps 2017 - livraison 2019)
- PROJETS EN COURS DE MONTAGE -
Accompagnement (AMO) : AERA
Suivi du groupe et animation des réunions
MOE: Agence LEMEROU Architecture Etc.
Présentation 3D de l’esquisse
BORDEAUX (33) - rue Barreyre
Programme de 25 logements en centre ancien
En cours de montage avec le groupe (en partie constitué) et les collectivités (phase étude de faisabilité – PC printemps 2017 - livraison 2019)
- PROJETS EN COURS DE MONTAGE -
Programme :
Démarche participative pour environ 25 logements collectifs dont :
- 21 en accession (PSLA) pour le groupe Sarah (personnes âgées), des étudiants et des jeunes ménages,
- 4 en locatif social (PLAI) pour le groupe Le Trèfle (personnes en situation de lourd handicap moteur).
Présentation contexte :
Le projet de l’îlot Barreyre concernant un projet en habitat participatif avec les groupes d’habitants SARAH et Le Trèfle, composé de personnes âgées (pour le premier) et de personnes handicapées (pour le second). Depuis l’été 2015, nous avons travaillé avec l’agence Lafourcade Rouquette Architectes, à une étude de faisabilité et un bilan d’opération prévisionnel qui ont été présentés aux services techniques de Bordeaux Métropole lors d’un comité pilotage en févier 2016 visant à valider les grands axes du projet.
A l’heure actuelle, le groupe d’habitants compte une douzaine de ménages. Aussi, la douzaine de logements restant sera l’objet d’un recrutement de nouveaux ménages qui viendront compléter le groupe SARAH LE Trèfle par un système de cooptation.
MOE : Agence LAFOURCADE ROUQUETTE
BORDEAUX (33) – Zac Saint-Jean Belcier îlot 8.3
Programme de 45 logements
En cours de montage avec les opérateurs du macro-lot (BNP Paribas Immobilier en libre et bureau, Aquitanis en locatif social). Lancement réunion publique 2ème trimestre 2017 (prévisionnel).
- PROJETS EN COURS DE MONTAGE -
3D plan masse de l’ilot 8.3 – Concours – lauréat Architecte coordonnateur Agence ECDM
BÈGLES (33) – route de Toulouse
Programme de 20 logements en coopérative d’habitants pour séniors et 1 micro-crèche. En cours de montage avec le groupe (en partie constitué) et les collectivités (PC février 2017 - livraison 2019).
- PROJETS EN COURS DE MONTAGE -
MOE: Agence Christophe HUTIN
+ prestation AMO démarche participative
PAU (64) – Les jardins du Laü
Programme de 40 logements
- PROJETS EN COURS DE LANCEMENT -
A l’initiative de la Ville de Pau, ce projet s’inscrit dans un quartier en renouvellement urbain, à proximité de quartiers dits prioritaires. Le quartier du Hameau a fait l’objet d’importants travaux de rénovation dans le cadre du Projet de Rénovation Urbaine qui a notamment permis de déconcentrer l’offre sociale, de requalifier le quartier, de diversifier l’offre de logement et de favoriser l’intégration du quartier à la ville.
Le quartier du Hameau au cœur de la vie urbaine se situe par ailleurs à quelques minutes d’un écrin de verdure aux paysages remarquables, relié à la coulée verte du Laü (aménagement du parc-en-ciel) et également doté d’équipements structurants : MJC Berlioz, La Pépinière, le Théâtre regroupant les forces vives locales.
La participation des habitants à l’échelle du quartier, via la dynamique associative et des actions collectives semble d’ores et déjà se greffer à ce projet d’habitat participatif.
ANGLET (64) – Sutar
Programme de 24 logements
- MÉTHODOLOGIE -
UNE DÉMARCHE PROCESSUELLE
ÉPROUVÉE
Méthodologie de projet
1/ Réponse à Appel à Projet à l’initiative d’une Ville
2/ Réunion Publique, « Appel au peuple » : présentation des principes généraux de l’habitat participatif par le COL
- Enregistrement des candidatures
3/ Programmation collective durant une douzaine de réunion en moyenne - Démarrage de la procédure de cooptation
- Présentation par l’architecte de la première esquisse de la résidence - Configuration des espaces communs
- Parallèlement à la programmation collective, la consultation individuelle a lieu sur la configuration des logements et leur évolutivité future.
4/ Dépôt du Permis de Construire
La résidence doit répondre à minima aux normes BBC et RT 2012.
Une fois que le permis de construire est validé par la municipalité, les candidats à l’accession signent un contrat de réservation.
- Engagement formel des membres du groupe
- Création des structures juridique/contractualisation/cession et achat du terrain
5/ Démarrage du chantier - Construction
- Visite sur les chantiers - Réception
6/ Livraison des logements
- Entrée dans les lieux pour les habitants 7/ Copropriété et gestion
- Première Assemblée Générale
- Création de commission de « gestion des espaces commun », « espaces verts », « problèmes de voisinage », etc.
- Création de l’Association Syndicale Libre (ASL) des propriétaires. La gestion des espaces communs est contractualisée par le règlement de l’ASL.
Statuts d’occupation :
Propriété individuelle (PSLA, SCIAPP, VEFA) et propriété collective (Coopérative d’habitants).
Locaux collectifs et coopératifs :
Buanderie, salle de bricolage, salle de réunion, garage à vélo, jardins partagés, terrasse, salle de rangement de jardinage, espace de rangement/cellier, etc.
- PRINCIPES GÉNÉRAUX DE L’HABITAT
PARTCIPATIF AU COL -
Initiative Commune
Définition du programme
M+1
M+2
Lancement et Etudes préliminaires M+3
Consultation de la MOE
M+4 Consultation de
l’accompagnateur (AMO)
M+5
M+6
M+7 Signature contrat MOE
Pré-étude des dossiers
des candidats
M+8
M+9 Etude de site
Consultation des Professionnels et pré-étude des candidats
M+11 Esquisse stratégique
M+12 APS
M+13 APD
M+14 Demande de PC
M+16 PRO
Conception Architecturale
Appel au public : réunion d’information, présentation de la démarche, recueil des candidatures
Lancement du recueil des candidatures et création du groupe Déroulé des ateliers
thématiques : présentation des caractéristiques du site, rencontre et présentation des ménages, choix méthodologie pour les votes, visite de projets, création du groupe par cooptation, travail sur la charte et les statuts, travail sur les espaces partagés et élaboration collective du programme d’habitation…
Programmation participative collective et individuelle
Echanges sur les propositions des plans masses et programmation des espaces collectifs
Début du travail de programmation individuelle sur les logements avec chaque famille
M+10
Réunion pour définir les caractéristiques de la cellule, envois par mails pour révisions précises
Réunion pour validation des cellules
M 0 La méthode développée par le COL sur l’ensemble des projets, présentés de manière générale ci- dessus, souligne sa particularité, à savoir qu’elle ne peut en aucun cas être unique et figée puisque faite également en fonction des modes de vie de chaque habitant et du mode d’appropriation collective du groupe.
Ainsi, il s’agit d’avantage pour le COL de développer une méthode adaptative selon chaque groupe d’habitants et territoire.
Consultation des entreprises
Livraison M+36
Travaux
Le COL se positionne comme partenaire des collectivités à l’initiative de projets d’habitat participatif. A ce titre, nous portons une attention particulière à travailler en coopération avec les élus et les services techniques en amont du projet, pour préparer le montage et fixer les conditions de réalisation de l’opération (analyse du PLU, étude du quartier et des usages, nombre de logement, public cible et profils de ménage, coût d’objectif…).
D’un commun accord avec la Commune concernée et/ou l’agglomération, nous préparons le lancement officiel de l’opération par un appel à manifestation d’intérêt (AMI) afin d’informer largement la population et que des ménages puissent s’inscrire dans la démarche. L’objectif étant de constituer un groupe de 5 à 8 ménages au fur et à mesure des ateliers de programmation collective et de formation du groupe.
Au préalable, nous travaillons avec une agence de communication (mini consultation) pour préparer des affiches et flyers autour d’un visuel et d’une combinaison d’accroches adaptées à l’esprit du projet souhaité (cf. exemple de plaquettes et flyers pour nos derniers projets en cours). Ces outils de communication sont alors largement diffusés sur les sites internet des partenaires (Le COL, la Commune concernée, les communes alentours et l’agglomération), les réseaux sociaux (pages dédiées du COL sur twitter, facebook), la plateforme régionale Aquitaine Habitat participatif (http://ha-pa.org) et via des communiqués de presse.
Ces prestations font partie intégrante du développement de l’opération et constitue l’amorce, l’impulsion du projet en créant une émulation de groupe nécessaire à la réussite de la démarche. Nous n’appelons pas la participation des collectivités pour le financement des frais de communication, Le COL prend entièrement en charge ce poste. Nous solliciterons simplement la Ville pour des facilités d’accès à une salle municipale afin d’organiser la réunion publique et les ateliers suivants avec les habitants.
Dans le cadre de l’opération, Le COL prend également en charge l’organisation de la pose de la 1ère pierre et l’inauguration. A ces différentes étapes, nous tenons à travailler avec le groupe d’habitants formé pour qu’ils puissent s’investir dans l’animation et nourrir de leur expérience l’événement. L’habitat participatif est avant tout une aventure humaine où chacun apporte sa pierre à l’édifice. Aussi, nos coopérateurs sont des partenaires privilégiés et nos premiers ambassadeurs (cf. film retraçant la mémoire de nos projets).
Composition de notre équipe pour le montage et suivi opérationnel du projet : Le COL Anglet (siège social)
- Imed ROBBANA, Directeur général
- Catherine DELPECH, Responsable du développement et de l’aménagement - Alain LALANDE, Responsable de la maîtrise d’ouvrage
- Elaine GARCIA, Responsable service commercial - Julie GARRA, Responsable juridique
LE COL Agence selon la localisation du projet - Chargé(e) de programmes immobiliers - Commercial(e)
- COMMUNICATION -
- COMMUNICATION -
Bordeaux (33) – Projet Brazza
Plaquette diffusée au public et sur les médias (site internet partenaires, réseaux sociaux…) lors du lancement de l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) en mars 2015
- COMMUNICATION -
Bordeaux (33) – Projet Brazza
- COMMUNICATION -
Affiche diffusée dans la presse et les médias (journaux, site internet partenaires, réseaux sociaux…) lors du lancement de l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) en novembre 2015.
- COMMUNICATION -
Pau (64) – Projet Lespy
- COMMUNICATION -
Affiche diffusée dans la presse et les médias (journaux, site internet partenaires, réseaux sociaux…) pour l’annonce du lancement de l’appel à manifestation d’intérêt (AMI) le 7 novembre 2016
- COMMUNICATION -
Anglet (64) – Projet Sutar
Afin d’assurer l’animation et le suivi du projet d’habitat participatif, Le COL lancera une consultation restreinte d’un AMO (short-list de deux ou trois candidats) sur la base d’un dossier technique reprenant les compétences internes de l’équipe, les références et moyens, ainsi qu’une fiche détaillant la méthodologie d’accompagnement proposée. Cette prestation est englobée dans les charges du COL et n’engendre pas de coût supplémentaire.
L’AMO (aussi dénommé AMU – assistant à maîtrise d’usage, ou encore facilitateur) devra apporter, à la maîtrise d’ouvrage (Le COL) et les partenaires institutionnels, une expertise et une assistance pour la constitution d’un groupe d’habitants, puis le suivi et l’animation du projet d’habitat participatif. Il s’agit d’accompagner un collectif de 5 à 8 ménages, depuis sa constitution jusqu’à la livraison des logements par :
- définition des besoins (collectifs et individuels) avec la co-production d’un programme d’habitation partagé par la mise en place d’ateliers thématiques (juridique, financière, architecturale et urbaine…) de sensibilisation et de formation des habitants,
- définition de la forme juridique du projet et de l’accompagnement à une autonomie progressive du groupe.
Il est préférable que le prestataire présente une équipe professionnelle pluridisciplinaire dont les domaines de compétences recherchées (non exhaustives) pourront être du type : sociologie, économie sociale et solidaire, juridique, économie de la construction, architecture et urbanisme, médiation…
L’AMO jouera le rôle de conseiller et constituera l’intermédiaire entre le groupe d’habitants constitué, l’opérateur (Le COL), les partenaires institutionnels (Ville, Agglomération) et les autres professionnels (architectes, bureaux d’études, notaires, ingénieurs…) qui viendront se greffer progressivement au projet au fil du montage.
La prestation d’accompagnateur se compose de plusieurs phases techniques : - phase de lancement (réunion publique, dossiers de candidature),
- phase de conception du projet (ateliers thématiques, programmation collective, intermédiaire avec les architectes et l’opérateur…),
- phase de travaux (suivi des étapes du chantier).
- CHOIX DE L’ACCOMPAGNATEUR (AMO) -
Selon la taille du projet, nous proposons de présenter une short-list de trois candidats qui remettront un dossier technique (lettre de motivation, références et moyens).
Après une première analyse des dossiers, nous pourrons convenir d’un oral (type entretien) en présence de la Ville et de l’agglomération avec les trois agences sollicitées. Le choix du lauréat se fera alors de manière concertée.
Faisant le choix stratégique et assumé d’associer l’équipe de maîtrise d’œuvre dès le démarrage de nos projets d’habitat participatif, parallèlement à la désignation de l’AMO, le groupe d’habitants ne participe pas à la sélection de l’architecte.
Désigné en amont, l’équipe de maîtrise d’œuvre peut participer à l’ensemble des ateliers avec les habitants afin de se nourrir de la dynamique du groupe et de cerner plus rapidement l’esprit du projet.
Le programme architectural de l’opération est élaboré par l’AMO avec les ménages au fur et à mesure des ateliers sur une période de 6 à 10 mois. Il est ensuite remis à l’architecte qui passe alors dans la phase de conception en proposant une esquisse aux habitants. Cette dernière fixe le cadre du collectif (limite privé/public), les gabarits des constructions, les modes de distributions et de circulations, l’emplacement des espaces mutualisés (type salle polyvalente, buanderie, studio partagé…). Après présentation et validation de celle-ci par le groupe, l’architecte travaillera avec chaque ménage pour la conception de la cellule privative du logement.
- CHOIX DE LA MAÎTRISE D’ŒUVRE (MOE) -
Au cours de la démarche participative, le groupe d’habitants doit monter en autonomie jusqu’au retrait progressif puis total de l’AMO à la livraison de l’opération.
Exemple d’ateliers thématiques :
- Modes de vie (définition des usages et espaces mutualisés, rapport aux riverains),
- Gestion des espaces partagés (charte et statuts de l’association, règlement de copropriété), - Innovations architecturales (matériaux, énergies…),
- Apprentissage de la représentation dans l’espace (maquette, organigramme), - Approche financière.
Le service commercial du COL mène un audit financier de chaque ménage au démarrage pour apprécier l’éligibilité (plafonds de ressources) à l’accession sociale (PSLA) et la solvabilité afin d’affiner le projet personnel (typologie, surface…).
Certains de nos projets sont accompagnés par un organisme bancaire (mais pas d’obligation), c’est la cas de Brazza où nous avons un partenariat avec le Crédit Agricole.
- CONSTITUTION DU GROUPE D’HABITANTS -
Commune concernée (Département) – zone …..
Prix de vente maximum en € HT /m² SU (valeur 2016) …….€
Soit (en € TTC /m² SU) :
TVA 5,5% (PSLA) …….€
TVA 20% …….€
- CONSTITUTION DU GROUPE D’HABITANTS -
La constitution du groupe démarre dès la réunion publique et les premières inscriptions de ménages. Après la phase AMI, les ateliers thématiques prennent le relais. Animé par l’AMO, ils ont lieu tous les 15 jours. Un processus de cooptation permet la formation progressivement du groupe, que nous impulsons avec l’AMO par la proposition d’un noyau dur de 3 ménages.
La motivation des habitants est évaluée par la remise d’un dossier de candidature, mais encore plus par leur participation aux ateliers et leurs échanges. Le COL ayant développé plusieurs projets en Aquitaine, nous proposerons aux habitants de faire des visites des opérations et de rencontrer les différents groupes afin de partager leur vécu.
Les projets d’habitat participatif permettent de favoriser des synergies avec le quartier et le tissu existant. Aussi, les espaces mutualisés, comme la salle polyvalente majoritairement, sont positionnés en lien avec l’espace public permettant une ouverture à des activités associatives, des animations... Ces solidarités de voisinage participent à recréer du lien social.
La constitution et la pérennité du groupe reposent sur un équilibre fragile et une confiance partagée entre les habitants, mais également avec les partenaires du projet (AMO, MOE, opérateur, collectivités). Le facteur humain ne se contrôle pas (perte d’emploi, mutation, naissance, effet de leadership…), et la participation ne se décrète pas. Aussi, il faut savoir composer et s’adapter à la mouvance des entrées des uns et désistements des autres. Pour palier cela, nous ne stoppons pas les inscriptions durant tout le projet et constituons des listes d’attentes pouvant prendre ainsi le relais en cas de besoin.
En tant que médiateur et facilitateur des échanges, l’AMO est là pour gérer et anticiper au mieux les conflits en suscitant la communication entre les ménages du groupe. En dehors des ateliers, nous encourageons le groupe à se réunir pour continuer de tisser des liens et mieux se connaître.
La démarche participative permet ainsi aux habitants d’être replacé au cœur de la fabrique urbaine et, plus particulièrement, de leur logement en devenant pleinement acteur, concepteurs et gestionnaires. La participation au projet collectif et individuel les met au centre du dispositif.
Le COL // Projet Dôman, Billère (64) – Groupe d’habitants
- Totalité du programme réalisé en PSLA ou en VEFA accession sociale.
Réduction des coûts dans la conception par la mutualisation d’espaces collectifs
- Sortie de la logique de spéculation = clauses anti-spéculative du COL sur 10 ans inscrits dans les actes notariés
- Part des espaces mutualisés : 3m²/logement en général
- Coût résidentiel du projet = choix énergétique et environnementaux définis avec le groupe lors d’ateliers de travail
- Arbitrages et renoncements = si les familles intéressées ne sont pas solvables nous pouvons les intégrer en SCIAPP (4 familles ont concrétisé leur projet sur TERRA ARTE à Bayonne)
Définition SCIAPP
La S.C.I.A.P.P (Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété) permet à des locataires HLM sous plafonds (PLUS/PLAI) d'acquérir progressivement leur logement en étant locataire de la SCI et en même temps associé de celle-ci.
L'organisme H.L.M construit l immeuble, l apporte à la SCI et les locataires acquièrent des parts sociales correspondantes à leur logement pendant toute la durée d'amortissement du prêt locatif accordé à l'organisme H.L.M soit sur 40 ans dans un système sécurisé. et au plus tôt au bout des 10 ans de l'immeuble si la Ville le souhaite.
Ces derniers peuvent à tout moment arrêter le processus d'acquisition et rester simplement locataire. Leur redevance (loyer HLM + acquisition des parts sociales) correspond à un effort de loyer PLUS + 25%.
Ce système permet une accession sociale sécurisée dans lequel l'organisme HLM reste gérant de la SCI jusqu'à la dissolution de la SCI et ainsi garant de la réussite de l'opération. Ce système permet également de faire entrer les logements dans le quota S.R.U.
- Temporalité : 6 à 8 mois de plus qu’un programme de logements classique
