Et si votre projet immobilier vous rapportait davantage?

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Et si votre projet immobilier vous rapportait davantage?

Analyse des avantages financiers d’une construction moins épaisse dans les immeubles d’appartements

Isolation

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Introduction 3 Hypothèses 4

Méthode d’analyse 5

Résultats 6 Conclusion 10

Annexes 11

En savoir plus 13

Table des matières

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Grâce à la valeur lambda particulièrement faible de la mousse résolique, les panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 (0,018 W/(m·K)) vous permettent de construire des bâtiments à murs creux moins épais qu’avec l’isolation PIR (λ_D = 0,022 W/(m·K)).

Une façade plus mince augmente la surface utile si l’on part des dimensions extérieures fixes de la construction à murs creux. Cette surface utile dégagée représente une valeur commerciale : plus-value à la vente.

L’investissement dans les panneaux murs creux

Kingspan Kooltherm^® K108 est compensé par les revenus supplémentaires à la vente obtenus en raison de l’épaisseur réduite de construction.

Dans une analyse indépendante de Develop inc., nous avons calculé la ‘valeur de l’espace engendré’ des immeubles d’appartements et nous avons posé la question suivante:

“A combien se chiffre le retour sur investissement (ROI) d’un immeuble d’appartements muni des panneaux isolants pour murs creux Kingspan Kooltherm

^®

K108 ou PIR, en partant de

dimensions extérieures fixes et d’une valeur U de façade à 0,20 W/(m²·K)?”

Introduction

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L’analyse se concentre sur la comparaison de constructions à murs creux avec une valeur U de 0,20 W/(m²·K). En fonction du matériau isolant sélectionné, on obtient une construction plus ou moins mince et donc une surface utile (SU) plus ou moins grande.

L’analyse ne compare pas les ambitions énergétiques (PEB ou BEN) ni les calculs de prestations énergétiques. Le point de départ est donc la différence de coûts de construction et non les coûts de construction absolus. En effet ils ne peuvent pas être déterminés sans un calcul de la prestation énergétique et des installations (climatiques) qui en découlent.

Pour arriver à une bonne évaluation du retour sur investissement, nous avons donc comparé les coûts de construction par rapport au prix de vente des appartements par mètre carré de surface utile (prix de vente par m²/ SU). Nous nous sommes servis des prix de vente affichés en octobre et novembre 2019 pour des immeubles d’appartements neufs dans les régions précisées ci-contre.

Pour les façades, les sols et la toiture, nous avons utilisé les hypothèses qui figurent dans les tableaux numérotés de 2 à 5.

Anvers Gand

Courtrai

Charleroi et Mons

Liège Bruxelles

Schéma 1. Régions reprises dans l’analyse

Pour le reste, nous sommes partis des hypothèses suivantes:

Type de bâtiment: immeuble d’appartements Niveaux de construction: 6

Appartements:

36 dont 30 appartements avec une SU de +/- 80 m² et 6 appartements avec une SU de +/- 108 m²

Secteur: achat

Dimensions: dimensions extérieures fixes

Comparaison:

Entre la mousse résolique Kingspan Kooltherm panneau murs creux K108 (λ = 0,018 W/(m·K)) et le panneau isolant PIR (valeur λ 0,022 W/(m·K))

Comparaison sur la base de: valeur U de 0,20 W/(m²·K)

Étage 5 Étage 4 Étage 3 Étage 2 Étage 1 RDC

Schéma 2 – Modèle conceptuel du bâtiment de référence

6x appartements avec SU de +/- 108 m²

30x appartements avec SU de +/- 80 m²

Hypothèses

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Pour répondre à la question de l’étude, nous avions besoin de trois données, à savoir :

1. la différence de coûts de construction en utilisant le panneau pour murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 (mousse résolique) et PIR;

2. la différence de SU en utilisant le panneau pour murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 et PIR;

3. le prix de vente des appartements par m²/SU dans les régions d’Anvers, de Bruxelles, de Charleroi/Mons, de Gand, de Courtrai et de Liège. Nous expliquons ci-dessous comment nous avons obtenu ces résultats.

Différences dans les coûts de construction

Les coûts de construction dépendent dans une large mesure des quantités de matériaux. Pour déterminer ces quantités et les différences dans l’application des deux types de panneaux pour murs creux, nous avons utilisé les modèles 3D BIM.

Ces modèles permettent d’obtenir des quantités cohérentes et traçables pour les différentes parties de construction, comme l’épaisseur et la longueur des fondations et la surface notamment des sols, des murs porteurs et non porteurs et les finitions de paroi, de plafond et de sol.

A l’aide des données quantitatives, nous avons ensuite élaboré des budgets. Nous avons utilisé le logiciel ArchiCalc de calcul budgétaire des logements avec les prix d’application en septembre 2019. En ce qui concerne la comparaison entre le panneau pour murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 (mousse résolique) et le panneau traditionnel pour murs creux PIR, nous nous sommes basés sur les prix habituels des entrepreneurs. Ces prix ont été vérifiés auprès de revendeurs de matériaux de construction belges.

Nous avons pris 42,50 Euro comme tarif horaire moyen pour le personnel de construction. Ce montant correspond à la publication ‘Montants indicatifs des salaires pour les entreprises de 20 travailleurs ou plus’ (Bouwunie, 2018).

En plus des coûts de construction directs, composés des coûts salariaux directs, des coûts de matériaux, des coûts de sous-traitance et des coûts d’équipement, nous devons aussi prendre en compte les coûts indirects. Il s’agit notamment des coûts spécifiques liés au chantier, des frais de fonctionnement et une réserve pour les profits et les risques.

Les coûts sont repris comme un pourcentage des frais de construction directs dans le budget.

Bien que les pourcentages dépendent du projet et varient d’un entrepreneur à l’autre, nous avons pris dans cette analyse des valeurs moyennes qui sont réalistes pour la construction d’immeubles d’appartements.

Ces pourcentages sont basés sur les fiches info du CSTC (33, 34 et série 52) et sur les publications de la Fondation Recherche Rationalisation Construction (2010), de la Fondation de l’Institut pour l’économie de la construction (IEC) (2016) et la thèse de doctorat pour l’Analyse des frais généraux de chantiers (Mathijs, S. et Heijkants, M., 2015).

Comme déjà mentionné, cette analyse se concentre sur la différence de coûts de construction en fonction de la différence d’épaisseur et de matériau d’isolation et non sur les coûts de construction absolus qui auraient nécessité des calculs de prestation énergétique.

Différence de SU

Pour déterminer la surface utile par appartement, nous utilisons les modèles 3D BIM, comme nous l’avons fait avec les quantités pour les calculs de coûts. La SU est ainsi calculée conformément aux directives de NEN 2580 (2007).

Prix de vente indicatifs des appartements

Nous voulions avoir une vision du prix de vente actuel des appartements. Nous avons pris les appartements situés dans des constructions neuves et mis en vente entre octobre et novembre 2019. Nous avons consulté Zimmo, Immoweb et les sites internet des agents immobiliers locaux.

Pour découvrir les différences régionales, nous avons analysé les prix des appartements pour les régions d’Anvers, de Bruxelles de Charleroi/Mons, de Gand, de Courtrai et de Liège. Nous n’avons pas seulement pris la ville elle-même mais aussi les communes avoisinantes. Le prix (hors TVA et hors droits d’enregistrement) des divers projets se répartit de la façon suivante : partie terrain et partie construction.

Pour ces prix, les droits d’enregistrement du terrain et la TVA sur la construction sont comptabilisés de façon à calculer le prix de vente total. Nous avons ensuite divisé le prix de vente par la SU afin d’obtenir le prix de vente SU/m². Nous avons sélectionné les projets en prenant autant que possible des projets comparables à notre bâtiment de référence en termes de taille et de groupe cible. Nous avons exclu les grands appartements et les penthouses de luxe.

Méthode d’analyse

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Surface utile

L’appartement de référence que nous avons utilisé dans cette analyse a six niveaux habitables avec chaque fois six appartements : un appartement de coin à gauche (type A), quatre appartements intermédiaires (type B) et un appartement de coin à droite (type C), voir plan ci-dessous.

Schéma 3 – plan du bâtiment de référence

Coûts de construction

La différence de coûts de construction est due directement et indirectement à l’isolation pour murs creux. Directement parce que le panneau pour murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 présente un prix au mètre carré supérieur à celui de l’isolation PIR. Indirectement parce que les épaisseurs des panneaux pour murs creux divergent. Les coûts des éléments de construction qui jouxtent la paroi murs creux, comme les fondations, les ouvertures de fenêtre ou de porte et les finitions de l’avant-toit augmentent en fonction de l’épaisseur de la façade.

Par contre, plus la façade est épaisse, plus les coûts diminuent pour la structure et les coûts de finition des murs, des sols et du toit. En effet, dans cette analyse nous avons travaillé avec des dimensions extérieures fixes qui impliquent que les dimensions intérieures diffèrent. Autrement dit, plus la façade est épaisse, moins il reste de surface pour les parois et les sols à l’intérieur. Le schéma 4 présente les différences de coûts. Une situation positive implique une économie grâce à l’utilisation des panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 par rapport à l’isolation PIR. Une situation négative implique une augmentation des coûts.

Des différences dans les coûts de construction apparaissent pour deux groupes. Il s’agit de l’isolation pour murs creux et des ouvertures dans les parois extérieures. Les différences de coûts pour les ouvertures dans les parois extérieures sont occasionnées par les appuis de fenêtre, les finitions d’ébrasement, les plinthes de butée et les ancrages. Ces différences de coûts sont minimes en soi.

Comme le montre le schéma 4, la pose de panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 augmente les coûts de construction par rapport à l’isolation PIR. En terme de différences de coûts de construction, l’isolation PIR est l’option ‘la moins chère’ mais elle génère la plus petite surface utile au sol. Voici l’implication en termes de retour sur investissement :

Schéma 4 – Répartition des différences de prix dans les coûts de construction directs -€ 6.000,00

-€ 5.000,00 -€ 4.000,00 -€ 3.000,00 -€ 2.000,00 -€ 1.000,00

€ 0,00

€ 1.000,00

€ 2.000,00

€ 3.000,00

€ 4.000,00

€ 5.000,00

€ 6.000,00

Comparaison entre les panneaux murs creux Kingspan Kooltherm K108 et l’isolation PIR

Fondations Parois extérieures Parois intérieures Sols

Toits Finitions de toit Ouvertures dans les parois extérieures Finitions des parois intérieures Finitions de sol Finitions de plafond Isolation murs creux

-€ 6.000,00 -€ 5.000,00 -€ 4.000,00 -€ 3.000,00 -€ 2.000,00 -€ 1.000,00

€ 0,00

€ 1.000,00

€ 2.000,00

€ 3.000,00

€ 4.000,00

€ 5.000,00

€ 6.000,00

Comparaison entre les panneaux murs creux Kingspan Kooltherm K108 et l’isolation PIR

Fondations Parois extérieures Parois intérieures Sols

Toits Finitions de toit Ouvertures dans les parois extérieures Finitions des parois intérieures Finitions de sol Finitions de plafond Isolation murs creux

Résultats

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Retour sur investissement

Dans ce paragraphe, nous analysons le ROI. Pour valoriser le gain en termes d’espace, nous utilisons les prix de vente calculés par mètre carré dans les régions d’Anvers, de Bruxelles, de Charleroi/Mons, de Gand, de Courtrai et de Liège, comparés à la différence de coûts de construction.

Le retour sur investissement n’apparaît pas seulement sous forme d’euros en valeur absolue mais aussi sous forme de pourcentage par rapport à l’investissement (différence de coûts de construction).

Les prix de vente des appartements sont toujours plus élevés en ville que dans les communes avoisinantes.

A Anvers, par exemple, les prix de vente dans la ville tournent autour des € 4.500,- par m², tandis que la moyenne régionale est à seulement € 4.000,- en raison notamment des prix plus faibles des communes avoisinantes de Deurne, Hoboken et Kontich.

Nous constatons le même effet dans d’autres villes comme Bruxelles et Gand. Mais il y a aussi des communes avoisinantes où les prix sont plus élevés, par exemple à Uccle par rapport de la ville de Bruxelles.

Pour déterminer le ROI, nous avons arrondi les moyennes régionales à précisément € 50,- m²/SU.

Résultats

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Région d’Anvers Panneau murs creux Kingspan

Kooltherm K108 comparé à PIR Gain en SU Prix de vente m²/SU Surface totale

Revenus supplémentaires 14,70 m² € 4.000 € 58.800,00

Différences de coûts de

construction -€ 28.513,67

ROI € 30.286,33

ROI en tant que pourcentage de

l’investissement supplémentaire 106,22%

Région Bruxelloise Panneau murs creux Kingspan

ROI € 22.936,33

Charleroi et Mons Panneau murs creux Kingspan

ROI € 10.441,33

Région de Gand Panneau murs creux Kingspan

ROI € 37.636,33

Résultats des retours sur investissement

dans les différentes régions

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Région de Courtrai Panneau murs creux Kingspan

ROI € 16.321,33

Région de Liège Panneau murs creux Kingspan

ROI € 9.706,33

Résultats des retours sur investissement

dans les différentes régions

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Dans cette analyse, nous répondons à la question suivante :

“A combien se chiffre le retour sur investissement (ROI) d’un bâtiment à immeuble d’appartements muni des panneaux isolants pour murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 ou PIR, en partant de dimensions extérieures fixes et d’une valeur U de façade à 0,20 W/(m²·K)?”

Trois facteurs sont essentiels: (1) la différence de coûts de construction, (2) la différence de surface utile, (3) la différence de prix de vente de l’appartement par m²/SU.

Si l’on prend uniquement les coûts de construction, l’utilisation de panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 occasionne des coûts de construction plus élevés que l’isolation PIR. Cette différence est notamment due aux coûts des panneaux murs creux eux-mêmes. En travaillant avec des dimensions extérieures fixes et des dimensions intérieures variables, l’utilisation de panneaux PIR plus épais réduit la surface et la finition des plafonds, des sols et des parois intérieures ce qui en diminue aussi les coûts. Par contre les différences de coûts pour les ouvertures des parois extérieures sont à l’avantage des panneaux murs creux moins épais de Kingspan Kooltherm^® K108. En effet, il est alors possible de réduire l’épaisseur des appuis de fenêtre, des finitions d’ébrasement, des plinthes de butée et des ancrages.

Poussons plus loin la réflexion. Investir dans les panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 augmente la surface utile qui représente une valeur commerciale importante.

Les résultats de cette analyse montrent que les revenus supplémentaires générés à la vente par la surface au sol accrue compensent largement les coûts de construction plus élevés.

L’utilisation de panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 par rapport à l’isolation PIR représente un gain d’espace valorisable à la vente qui dépasse € 66.000,-. Si l’on retire les coûts de construction supplémentaires, le ROI s’élève à € 37.500,- (dans la région de Gand). Et les différences restent importantes en faveur des panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 pour des prix au mètre carré plus faibles de surface utile. Dans la région de Liège où l’on table sur € 2.600,- par m²/SU, le ROI atteint plus de € 9.700,-.

On comprend donc facilement que le ROI augmente encore à l’avantage des panneaux murs creux Kingspan Kooltherm^® K108 pour des valeurs U inférieures de façade (par exemple 0,18 ou 0,16 W/(m²·K)). En effet, plus la valeur U est basse, plus vous tirerez profit de la très faible valeur lambda. La valeur commerciale de la surface utile supplémentaire générée par l’isolant mince Kingspan Kooltherm^® K108 en comparaison d’une isolation PIR est bien sûr largement supérieure à la simple différence de coûts liés à ces deux types de produits.

Panneaux murs creux Kooltherm^® K108 dans une construction à murs creux silico-calcaire

La balance du ROI penche en faveur des panneaux murs creux Kingspan

Kooltherm

^®

K108.

Avec le panneau Kingspan Kooltherm K108 murs creux, augmentez la surface

Conclusion

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Caractéristiques Kingspan Kooltherm^® K108 PIR

(concurrent 1) PIR

(concurrent 2)

Épaisseur d’isolation (mm) 75 95 92

Fixations 5 x Ø 4 mm 5 x Ø 4 mm 5 x Ø 4 mm

Épaisseur de façade (mm) 360 380 380

Valeur U (W/(m²·K)) 0,20 0,20 0,20

Tableau 1 – Valeur U des façades conformément à NBN B 62-002

Système constructif Matériau/substance Épaisseur en mm

Enduit Enduits plâtre 10

Mur intérieur Silico-calcaire 150

Isolation Kingspan Kooltherm K108/PIR 75/95

Lame d’air Air 35

Parement extérieur Brique 90

Valeur U (W/(m²·K)) 0,20 0,20

Tableau 2 – Structure de façade

Plancher de finition Plancher de coulée anhydrite 40

Tapis acoustique Mousse de polyéthylène extrudée 6

Isolation PIR 100

Solution constructive Béton 160

Valeur U (W/(m²·K)) 0,20 0,20

Tableau 3 – Structure de sol au rez-de-chaussée

Plancher de finition Plancher coulé anhydrite 40

Tapis acoustique Mousse de polyéthylène extrudée 6

Isolation PUR 80

Solution constructive Plaques larges (dalles préfabriquées) 200

Enduits Enduit plâtre 10

Tableau 4 – Structure de sols dans les étages

Couche de charge Gravier 40

Couverture de toit Bitume 5

Isolation PIR 110

Écran pare-vapeur Bitume 200

Chape d’inclinaison 15 mm/m Matériau à base de ciment -

Annexes

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Type de coût Percentage

Frais généraux de chantier 13,6%

Frais généraux de fonctionnement 10,0%

Perte de loyer 1,5%

Profit et risque 8,0%

Assurance tous risques chantier 0,3%

Tableau 6 – Pourcentages pour les coûts indirects

Appartements – Kingspan Kooltherm K108 Surface Nombre Surface totale

Appartement de coin (gauche) – type A 108,45 m² 6 650,70 m²

Appartement intermédiaire – type B 80,26 m² 24 1.926,24 m²

Appartement de coin (droit) – type C 80,26 m² 6 481,56 m²

SU totale 3.058,50 m²

Appartements – PIR Surface Nombre Surface totale

Appartement de coin (gauche) – type A 107,80 m² 6 646,80 m²

Appartement intermédiaire – type B 79,94 m² 24 1.918,56 m²

Appartement de coin (droit) – type C 79,74 m² 6 478,44 m²

SU totale 3.043,80 m²

Différence totale de surface utile (SU) 14,7 m²

Tableau 7 – Surfaces utiles des appartements

Kingspan Kooltherm K108 vs. PIR

Fondations € 1.268,85

Parois extérieures € 272,64

Parois intérieures -€ 675,25

Sols -€ 471,68

Toits -€ 269,22

Finitions de toit € 50,11

Ouvertures de parois extérieures € 4.644,45

Finitions de parois intérieures -€ 869,54

Finitions de sol -€ 627,78

Finition de plafond -€ 151,29

Isolation murs creux -€ 20.516,24

Coûts de construction indirects -€ 6.220,07

Différence de coûts de construction hors tva -€ 23.565,02

Différence de coûts de construction tva incluse -€ 28.513,67

Tableau 8 – Différence de coûts de construction

Annexes

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Prenez rendez-vous sans engagement avec l’un de nos Specification Managers ou demandez à l’équipe Kingspan Insulation le rapport détaillé sur « L’analyse de l’avantage financier d’une construction plus mince dans les immeubles d’appartements » : Tél +32 (0) 14 23 60 93.

En savoir plus ?

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Notes

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Notes

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Coordonnées

Kingspan Insulation N.V.

Visbeekstraat 24 2300 Turnhout, Belgique T: +32 (0) 14 23 60 93 F: +32 (0) 14 42 72 21

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Les propriétés physiques et chimiques des produits d’isolation de Kingspan Insulation N.V. représentent des valeurs moyennes obtenues par des méthodes de test généralement reconnues et sont soumises à des tolérances normales de fabrication. Kingspan Insulation N.V. se réserve le droit de modifier les caractéristiques techniques des produits sans avis préalable. Les informations, les détails techniques, les prescriptions de fixation que vous trouvez dans cette publication proviennent de nos meilleures informations et connaissances et sont conformes à l’application visée par Kingspan Insulation. Aucun droit ne peut être octroyé par rapport aux illustrations de ce document. Les illustrations visent à donner une impression générale de l’aspect extérieur des produits et ne présentent que quelques exemples d’application. Kingspan Insulation N.V. ne garantit pas que les applications indiquées correspondent à la réglementation (locale) en vigueur. Les recommandations d’utilisation doivent être vérifiées quant à leur adéquation et leur conformité aux besoins, aux spécifications et à toute loi ou tout règlement applicable. Pour d’autres applications ou d’autres conditions d’utilisation de nos matériaux d’isolation, informez-vous auprès de Kingspan Insulation N.V. Nous mettons une assistance technique à votre disposition si l’application et les conditions divergent de celles mentionnées dans la documentation. Veuillez vérifier auprès de notre service marketing si votre documentation est à jour.