Projet d investissement immobilier

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Projet d’investissement immobilier

Immeubles : Rue Henri Stacquet 30-32-34 à Schaerbeek Oostmeers 29 – Zonnekemeers 20 à Bruges

Par BRUSSELS AT HOME srl Raven De Nolf

Juillet 2020

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INDEX

I. Executive Summary p.3

II. Qui ?

1. Le promoteur p. 5

2. La structure juridique p. 6

III. Le Projet

1. Le concept: “Rénovation de maisons et revente à la découpe” p. 8 2. La localisation – Rue Henri Stacquet 30-32-34 à Schaerbeek p. 9 3. La localisation – Oostmeers 29 – Zonnekemeers 20 à Bruges p. 10 4. Les types de surfaces – Rue Henri Stacquet 30-32-34 à

Schaerbeek p. 11

4. Les types de surfaces – Zonnekemeers 20 à Bruges p.12 5. Projections 3D - Rue Henri Stacquet 30-32-34 à Schaerbeek p. 13 5. Projections 3D - Rue Henri Stacquet 30-32-34 à Schaerbeek p. 14 6. Les plans - Rue Henri Stacquet 30-32-34 à Schaerbeek p. 15 6. Les plans – Oostmeers 29 – Zonnekemeers 20 à Bruges p. 17

7. Le planning de réalisation p. 18

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I. EXECUTIVE SUMMARY

Le Planning

Q2 2020 : Acquisitions

Q4 2020 : Début des travaux Q2 2021 : Fin travaux Schaerbeek

et début des ventes Q3 2021 : Fin travaux Bruges

et début des ventes Q1 2022 : Fin des ventes

Schaerbeek

Q2 2022 : Fin des ventes Bruges

Les Chiffres Clés

Vente : 2,9 m€

Coût travaux : 0,718 m€

Le Projet

Le projet consiste en la rénovation de deux ensembles immobiliers constitués de plusieurs unités de logements de petites tailles en vue d’une revente à des particuliers.

Le Financement BeeBonds

Montant du prêt : 400.000 € Taux d’intérêts : 8 % / an

Durée : 3 ans

La Localisation

Les biens sont localisés à Bruxelles et Brugge. L’un dans un quartier recherché de Schaerbeek (Parc Josaphat) et l’autre au cœur de Bruges, à deux pas de la gare, de la Grand Place et des artères commerçantes.

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II. QUI ?

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II. 1. LE PROMOTEUR

Brussels at Home SRL L’expérience d’agent immobilier mise au service du redéveloppement immobilier.

Raven De Nolf, 36 ans, est devenu agent

immobilier après des études de Sociologie à la Vrije

Universiteit Brussels (VUB). Il a débuté sa carrière

dans le monde de l’entreprise avant de créer sa

société immobilière. Il a aujourd'hui choisi

d’abandonner le courtage immobilier pour se

concentrer sur le redéveloppement immobilier et

l’activité de marchand de biens.

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II. 2. LA STRUCTURE JURIDIQUE

▪ Nom et forme juridique : Brussels At Home SRL

▪ Numéro d’entreprise : BE0544.291.348

▪ Date de constitution : 10 Janvier 2014

▪ Adresse : Mont des Arts 7 à 1000 Bruxelles

▪ Administrateur : Raven De Nolf

▪ Autres projets développés dans la société : Rue Jean Paquot 29A à Ixelles

en collaboration avec Histen Riller Intl.

▪ Composition de l’actionnariat : 100% Raven De Nolf

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III. LE PROJET

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III. 1. LE CONCEPT: Rénovation de petites copropriétés et revente à la pièce.

Brussels At Home, un nouvel acteur du marché de redéveloppement résidentiel.

Quel est le concept ?

Brussels At Home est active dans le marché immobilier.

Après plusieurs années passées à enrichir sa connaissance du marché immobilier en tant qu’agent de courtage, Raven De Nolf développe à présent l’activité de promoteur immobilier.

Dans un premier temps, il achète 2 petites copropriétés offrant 6 et 8 logements de petite taille (1 chambre).

Ces maisons vont être entièrement rénovées pour être revendues à la pièce.

Ce projet est le début d’une aventure prometteuse sur le marché résidentiel.

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III. 2. LA LOCALISATION – RUE HENRI STACQUET 30-32-34 À SCHAERBEEK

Localisation - « Parc Josaphat »

• Le bien est situé rue Henri Stacquet 30-32-34 à 1030 Schaerbeek.

• Le quartier est principalement résidentiel, composé de maisons unifamiliales ou de rapport de la même époque.

• La rue Henri Stacquet relie l’avenue Rogier au Parc Josaphat. A proximité des grands axes de circulation, elle est à quelques pas du Quartier Européen.

Schaerbeek– Son marché résidentiel

• La Commune de Schaerbeek reste une des communes attractive de Bruxelles. Le prix de vente des appartements est resté stable en 2018 et 2019 avec un prix médian d’échange à 215.000 €. La vente des maisons a, par contre, connu une réelle augmentation.

En 2019, le prix médian des maisons vendues se situait aux alentours de 400.000 euros contre 350.000 € en 2018.

• Dans ce quartier de Schaerbeek, les prix résidentiels sont relativement élevés et un bien neuf s’y échange en moyenne à plus de 3.500 EUR/m².

Accessibilité –Très aisée

➢ En transports en commun:

• Train : Gare Meiser– proximité des gares Schumann et Schaerbeek

• Trams : 7, 25, 62

• Bus: 64, 65 à 100 m.

➢ En voiture: bonne accessibilité – Entrée de l’E40 à quelques minutes –accès aisé au centre ville.

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III. 3. LA LOCALISATION – OOSTMEERS 29 – ZONNEKEMEERS 20 À BRUGES

Localisation – « Au cœur de Bruges »

• Le bien est composé d’une unité de logements repris sur deux adresses : Oostmeers 29 et Zonnekemeers 20 à Bruges.

• Situé au cœur de la cité brugeoise, caractérisée par son esprit cosmopolite, la localisation est une des meilleure de Bruges.

• Les logements sont idéalement situés à proximité immédiate des rues commerçantes, de la Grand Place et de la gare.

Bruges –Son marché résidentiel

• Le marché résidentiel de Bruges est très actif et la ville est l’une où les prix résidentiels sont les plus élevés de Flandre. En 2020, un bien neuf s’y échange en moyenne à un prix supérieur à 4.400 EUR/m².

• Ce niveau de prix important est essentiellement dû à sa riche diversité, qu’elle soit sociale, culturelle et commerciale ainsi qu’à son statut de ville touristique de premier plan.

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III. 4. LES TYPES DE SURFACES:

6 unités: Nombre de m²

2

^ème

étage Droit - Duplex 136 m²

2

^ème

étage Gauche 43 m²

1

^er

étage Droit 55 m²

1

^er

étage Gauche 45 m²

Rez-de-chaussée Gauche 58 m²

Rez-de-chaussée Droit 56 m²

TOTAL 393m²

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III. 4. LES TYPES DE SURFACES: OOSTMEERS 29 – ZONNEKEMEERS 20 À BRUGES

8 unités: Nombre de m²

Nombre de m²

2

^ème

étage Droit - Duplex

70 m² 2

^ème

étage

Gauche

69 m² 1

^er

étage Droit 50 m² 1

^er

étage

Gauche

49 m² 63m²

Rez-de- chaussée Gauche

44 m²

ZONNEKE MEERS 20 OOSTMEERS

29

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III. 5. PROJECTIONS 3D –

Séjour

Vue Terrasse

Chambre

Cuisine

Salle de Bain

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III. 5. PROJECTIONS 3D –

Séjour

Cuisine

Salle de Bain

OOSTMEERS 29 – ZONNEKEMEERS 20 À BRUGES

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III. 6. LES PLANS –

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III. 6. LES PLANS –

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III. 6. LES PLANS – OOSTMEERS 29 – ZONNEKEMEERS 20 À BRUGES

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III. 7. LE PLANNING DE RÉALISATION

Le projet a débuté début 2020. La rénovation devrait débuter début 2021 et les appartements revendus pour le 1er trimestre 2022 :

Avril 2020 : Acquisition de l’immeuble

L’architecte du projet est Yorick Piette. La société à qui les travaux seront confiés sera choisie en septembre 2020.

Le projet Rue Henri Staquet est développé en collaboration (50%) avec Histen Riller SRL Rue Henri Stacquet 30-32-34 – 1030 Schaerbeek

Oostmeers 29 – Zonnekmeers 20 – 8000 Bruges

Le projet a débuté début 2020. La rénovation devrait débuter début 2021 et les appartements revendus pour le 1er semestre 2022 :

Q2 et Q3 2020 : Sortie des locataires

Q4 2020 :

Début des

travaux

Q2 2021 :

Fin des travaux Début des ventes

Q1 2022 : Fin des ventes

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IV. LE FINANCIER

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IV. 1. LA RENTABILITÉ ATTENDUE : Hypothèses de vente

Hypothèses de vente Bruges

Surface (m²) Prix de vente (€) (*)

Prix (€)/m²

Rez Gauche 44 170.625 3.878

Rez Droit 46 170.625 3.709

1er Gauche 49 170.625 3.482

1er Droit 50 170.625 3.413

2ème gauche 69 219.375 3.179

2ème Droit 70 219.375 3.134

1 Z 48 170.625 3.555

2 Z 63 199.875 3.173

Garage 1 unité 19.500

439

1.511.250 3.442 Schaerbeek

Surface (m²) Prix de vente (€) (*)

Prix (€)/m²

Rez Gauche 58 229.125 3.950

Rez Droit 56 229.125 4.092

1er Gauche 45 190.125 4.225

1er Droit 55 219.375 3.989

2ème gauche 43 190.125 4.422

2ème Droit 136 336.375 2.473

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IV. 1. LA RENTABILITÉ ATTENDUE

Les prix de vente :

Les deux biens sont localisés dans des quartiers attractifs et recherchés, que ce soit à Schaerbeek ou à Bruges et dans lesquels des niveaux de prix de vente au m² sont nettement supérieurs au niveau de prix moyen atteint dans ces communes. Les niveaux de prix escomptés pour les appartements développés dans le cadre de ce projet sont donc réalistes.

Les coûts de rénovation :

Vu l’ampleur des travaux prévus, les coûts de rénovation au m² sont standards par rapport au niveau de qualité recherchée.

Les frais financiers :

Ceux-ci se composent des intérêts contractuels payés aux actionnaires- investisseurs, des intérêts (et rémunération) de BeeBonds, basés sur 400.000 € à 8% sur 3 ans.

La rentabilité attendue:

Au vu des fonds propres avancés (116.153€), la rentabilité attendue (après remboursement des emprunts bancaires et des investisseurs BeeBonds) est conforme aux standards de marché pour ce genre de projet

Vente

Site Nombre total de m² Prix de vente (€) Prix moyen (€) par m² Bruges 439 1 511 250 3 442 Schaerbeek 393 1 394 250 3 639 Total 832 2 905 500 7 081

Coûts de rénovation

Site Coût total (€) Coût moyen (€) par

m²

Bruges 391 150 891 Schaerbeek 327 750 834 Total 718 900

Frais financiers en EUR

Fees et intérêts BeeBonds 126 960 Intérêts et frais bancaires 89 278

Total 216 238

La rentabilité escomptée de l’ensemble de l’opération (après remboursement de la banque et des investisseurs BeeBonds) est de 484.247€

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IV. 2. LES FINANCEMENTS BANCAIRES EN COURS

➢ Crédit : KBC Brussels – KBC Bank NV

➢ Date d’octroi : 10 mars 2020

➢ Type de crédit : Fully Revolving Loan

➢ Echéance : 01 mars 2023

➢ Montant : 888.000€

➢ Taux : Taux de référence + 1,65%

➢ Sûretés : - Hypothèque de 25.000 € en principal et accessoires en rang 1 sur le bien financé - Mandat Hypothécaire de 863.000 € en principal et accessoires sur le bien financé

Rue Henri Stacquet 30-32-34 – 1030 Schaerbeek (*) Oostmeers 29 – Zonnekmeers 20 – 8000 Bruges

➢ Crédit : KBC Brussels – KBC Bank NV

➢ Date d’octroi : 16 avril 2020

➢ Type de crédit : Fully Revolving Loan

➢ Echéance : 01 août 2023

➢ Montant : 915.600€

➢ Taux : Taux de référence + 1,50%

➢ Sûretés : - Hypothèque de 25.000 € en principal et accessoires en rang 1 sur le bien financé - Mandat Hypothécaire de 890.600 € en principal et accessoires sur le bien financé

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IV. 3. LE FINANCEMENT BEEBONDS

➢ Montant du prêt : 400.000 €

➢ Type de financement : Emission d’obligations soumises au droit belge.

➢ Durée : 3 ans à partir du versement des fonds.

➢ Taux : Intérêts de 8% annuels bruts payés annuellement.

➢ Remboursement : Remboursement intégral des capitaux empruntés à la date d’échéance finale du placement.

➢ Subordination : Le financement est subordonné au financement bancaire

➢ Reporting : Reporting trimestriel

➢ Garantie spécifique : Néant

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**IV. 4. LE PLAN DE TRÉSORERIE (*)**

Période - mois Q2 2020 Q3 2020 Q42020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023

Cash début de période 296 471 627 213 509 623 258 500 7 377 179 746 894 632 1 609 517 2 324 402 2 657 955 2 650 515 1 731 252 843 252 Fonds propres de départ 116 153

Acquisition Immeubles:

Acquisition Bruges - 741 000

Acquisition Schaerbeek - 935 313

Récupération droits d'enregistrement 75 315

Coûts de rénovation:

Rénovation Bruges - 130 383 - 130 383 - 130 383

Rénovation Schaerbeek - 109 250 - 109 250 - 109 250

Loyers:

Loyers Bruges 3 150 3 150 3 150

Loyers Schaerbeek 10 395 10 395

Précompte immobilier:

PI Bruges - 875 - 875 - 875 - 875 - 875 - 875 - 875 - 875 - 875 - 875 PI Schaerbeek - 625 - 625 - 625 - 625 - 625 - 625 - 625 - 625 - 625

Charges Immeubles

Charges Bruges - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 - 1 625 Charges Schaerbeek - 925 - 925 - 925 - 925 - 925 - 925 - 925 - 925 - 925

Financements bancaires

Prêt et remboursement Bruges 915 600 - 915 600

Prêt et remboursement Schaerbeek 888 000 - 888 000

Intérêts et frais bancaires

Bruges - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777 - 3 777

Schaerbeek - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663 - 3 663

Emission obligataire BeeBonds 400 000

Fees et intérêts BeeBonds - 24 000 - 34 320 - 34 320 - 34 320

Remboursement émission obligataire BeeBonds - 400 000

Vente Immeubles 377 813 377 813 377 813 377 813

Vente Bruges 348 563 348 563 348 563 348 563