Consultation écrite – arrondissement du Vieux-Longueuil Des logements pour les gens
Mémoire soumis par Carl Lévesque
Au nom de Québec solidaire Marie-Victorin
Préambule
La Ville de Longueuil a initié une consultation publique par écrit concernant les projets de règlement VL-2020-769 et VL-2020-770, projets répondant à la problématique de démolition de maisons unifamiliales soulevée par plusieurs citoyen(ne)s au cours des derniers mois. Nous ne nous prononcerons pas sur les règlements en tant que tels, n’étant pas urbanistes, que nous voyons comme étant des solutions temporaires proposées en attendant une politique nationale de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme. En effet,
plusieurs aspects de la question à l’étude dépendent des paliers
gouvernementaux supérieurs. Nous ferons donc ici un tour de la question sous-jacente à la réaction citoyenne contre les démolitions quasi-
systématique de maisons dans certains quartiers : à qui doit profiter le parc de logements de la ville de Longueuil ?
Rappel de la problématique
Depuis quelques années, plusieurs maisons unifamiliales ont été détruites pour laisser place à des duplex ou triplex, de facture très similaire,
particulièrement dans les anciennes villes de Jacques-Cartier et de Saint- Hubert. Ce phénomène s’est accéléré, atteignant maintenant les limites du secteur patrimonial du Vieux-Longueuil. Des citoyen(ne)s et des personnalités publiques locales ont dénoncé ces démolitions, remettant en question leur inscription dans l’identité architecturale des quartiers existants, leur gestion des déchets liés à la démolition et leur impact sur la qualité de vie des résidents. En contrepartie, la nécessité de densifier les quartiers pour freiner le phénomène d’étalement urbain et l’insalubrité de certaines maisons
détruites ont été invoquées pour justifier ces opérations.
L’immobilier comme source de revenus pour les villes
Il nous semble évident que tant que 70% des revenus d’une municipalité proviendront des taxes foncières, ce genre de phénomène n’aura pas de solution durable. En effet, cette dépendance à l’accroissement du marché immobilier pour couvrir des dépenses essentielles et offrir des services de
base aux citoyen(ne)s fait en sorte que les villes ne peuvent, même si elles le désirent, aller jusqu’au bout de leurs efforts de règlementation urbanistique.
Il est avantageux pour les villes de permettre la construction d’unités résidentielles dites « haut de gamme » pour faire augmenter les revenus fonciers, cette méthode est même souvent plus avantageuse que de
construire de nouveaux développements, qui nécessitent des investissements importants en matière d’infrastructures municipales. En bref, les dépenses des villes augmentent alors que les revenus stagnent.
Le gouvernement du Québec ne cesse de confier de nouvelles responsabilités aux villes sans leur donner de nouvelles sources de revenus. De plus, il est interdit aux villes par la loi de présenter des budgets déficitaires. Se
décharger ainsi sur le dos des villes nous semble irresponsable, et même contreproductif, car on pousse les villes à encourager un développement contraire à tous les objectifs que nous avons comme société en matière de lutte à la pauvreté, de protection de l’environnement, etc.
Nous encourageons donc la ville de Longueuil à poursuivre ses efforts afin d’obtenir une modification en profondeur du pacte fiscal des villes. Nous proposons de transférer du provincial aux municipalités des points d'impôts sur le revenu, afin de stabiliser leurs revenus et de les rendre moins
dépendants du marché immobilier. Aussi, nous croyons qu’il est nécessaire d’établir une nouvelle forme de taxation sur la propriété foncière basée sur l’usage de chaque propriété et non sur la valeur marchande
spéculative (ex. : une personne qui fait de sa maison sa résidence principale n’aurait pas le même taux de taxation qu’une personne utilisant sa propriété pour exploiter un AirBnB) et sur la valeur foncière totale détenue à l’échelle nationale par une personne physique ou morale (ex. : une entreprise
possédant plusieurs immeubles locatifs n’aurait pas le même taux de taxation qu’un particulier ne possédant qu’un seul immeuble).
Le patrimoine bâti et les problèmes d’insalubrité
L’arrondissement du Vieux-Longueuil regorge d’histoire. Qu’on parle du petit Vieux-Longueuil, de Montréal-Sud, de LeMoyne ou encore de ville Jacques- Cartier, nos quartiers ont des identités distinctes et une valeur patrimoniale importante. Il n’est pas question d’esthétisme ou du goût du jour, mais bien d’un témoignage par le bâti des vies bien différentes qu’ont menées divers groupes de population à travers l’histoire de Longueuil. L’héritage que nous transmettent les maisons centenaires est tout aussi important à conserver que celui des banlieues ouvrières de l’après-guerre. Pensons notamment à la maison de Pierre Vallières qui, bien que modeste d’apparence, pourrait faire l’objet d’une conservation à long terme.
Ceci étant dit, il y a aussi des propriétés qui ont des problèmes structurels majeurs, sont insalubres ou ne possèdent pas une valeur patrimoniale aussi intéressantes que d’autres propriétés. Ces propriétés peuvent, en effet,
permettre de laisser place à de nouvelles habitations plus écoénergétiques ou plus denses. Certaines démolitions peuvent donc être bénéfiques à la vie d’un quartier. Cependant, comment distinguer ce qui doit être conservé et ce qui peut être démoli ?
Nous croyons qu’un partenariat avec la Société d’Histoire de Longueuil et la Société historique et culturelle du Marigot serait bénéfique en raison de leur expertise au sujet du patrimoine bâti. Nous savons que la ville a déjà collaboré avec ces sociétés dans divers projets de mise en valeur du
patrimoine longueuillois. Un inventaire des propriétés ayant un caractère patrimonial d’exception pourrait être effectué, de façon à ce qu’elles soient protégées dans le futur, voir même valorisées par la ville. Un comité sur les démolitions, où seraient présent(e)s des citoyen(ne)s, les sociétés historiques, des fonctionnaires, des experts en bâtiment et des élu(e)s pourrait évaluer les demandes et imposer des conditions lorsque nécessaire. Une révision des normes architecturales pourrait également permettre que les nouvelles constructions respectent l’esprit du quartier.
Nous maintenons qu’il faut également que le gouvernement provincial se penche sur une politique nationale d’aménagement du territoire et
d’urbanisme, afin de résoudre les problématiques soulevées par la nécessaire densification de nos villes. Adopter un Code national du logement
permettrait également d’intervenir sur l’insalubrité des logements partout au Québec.
L’accroissement des inégalités en logement
S’il est important que les quartiers reflètent les gens qui y habitent, il est aussi essentiel que ces gens puissent s’y loger sans craindre le jour où le déménagement sera leur seule solution, faute de moyens pour demeurer dans leur logement. Les démolitions-reconstructions affectent le prix médian des loyers et des propriétés d’un quartier, surtout dans le contexte actuel où plusieurs projets haut de gamme viennent remplacer des habitations
modestes. L’impact sur la population locataire à faible revenu est énorme, car le seuil d’abordabilité du programme AccèsLogis est fixé à 95% du loyer
médian de la région, on peut se retrouver rapidement avec des logements qui n’ont d’abordable que le nom.
Cela ne fait qu’amplifier d’autres facteurs contribuant actuellement à la crise du logement de Longueuil, notamment la concentration de la propriété d’immeubles locatifs entre les mains d’un plus en plus petit nombre de
joueurs, le retrait de logements du marché par la présence d’AirBnB et le nombre insuffisant de logements sociaux. Longueuil a déjà, dans sa politique d’habitation, déterminé un pourcentage d’unités en logement social dans les nouveaux développements, mais la ville a des besoins actuels importants qu’il est nécessaire de combler le plus rapidement possible. Des
investissements majeurs en logement social doivent être faits au niveau provincial et fédéral, de même que la mise en place d’un registre national des loyers et d’une politique d’encadrement des agences de location en ligne comme AirBnB. La création d’une Agence de la propriété foncière communautaire permettrait également de faciliter et de coordonner les actions de fiducies communautaires, locales ou régionales, dans l’achat ou l’acquisition de terres, terrains ou immeubles à des fins sociales. Toutes ces mesures relèvent essentiellement de la compétence provinciale (et fédérale dans le cas du logement social).
Alors que la densification est supposée freiner l’étalement urbain, la
densification-gentrification menée par les reconstructions risque plutôt de l’accélérer, puisque plusieurs doivent maintenant se tourner vers les
couronnes ou les nouveaux développements de la ville pour trouver des propriétés abordables. Les personnes locataires, quant à elles, se retrouvent souvent dans une situation où elles doivent déménager dans des quartiers de plus en plus isolés de la ville, avec un accès réduit aux infrastructures et services essentiels (transport en commun, alimentation, etc.).
Selon le Portrait social de l’arrondissement du Vieux-Longueuil1, une
personne sur dix a des besoins impérieux en matière de logement, c’est-à- dire qu’elle ne pourrait même pas avec 30% de son revenu avant impôt se permettre un logement répondant aux trois normes d’acceptabilité (qualité, taille, abordabilité). Dans 11 quartiers sur 14, au moins le quart des locataires vivent dans un logement inabordable. Ces conditions forcent le départ de nombreuses familles, qui avaient pourtant choisi Longueuil pour son abordabilité relative. La ville a été une véritable terre d’accueil pour des générations de personnes incapables de se permettre la vie à Montréal et pour de nombreux nouveaux arrivants au Québec. Longueuil n’est pas qu’une banlieue, c’est un terreau social riche à cultiver, et non à démolir.
Nous tenons également à souligner la situation précaire de nombreuses personnes aînées dans l’arrondissement du Vieux-Longueuil. Ces personnes ont un revenu fixe, qui ne suit souvent pas l’augmentation du coût de la vie, et se retrouvent à ne plus pouvoir suivre la hausse des taxes foncières ou à ne pas avoir les moyens de faire l’entretien de base de leur maison. Elles sont alors contraintes de vendre, et les terrains où ces maisons se trouvent représentent une vraie mine d’or pour une poignée d’entrepreneurs et
1 https://developpementsocialvieuxlongueuil.files.wordpress.com/2019/06/portrait-social-vieux-longueuil.pdf
d’investisseurs. Nous avons même vu ces derniers mois des investisseurs œuvrant à l’extérieur du Québec s’emparer de ces propriétés. Nous pensons qu’il est d’ailleurs grand temps de donner aux municipalités le pouvoir d’agir contre les spéculateurs.
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Pour une ville qui appartient aux citoyen(ne)s, nous recommandons :
Au niveau national*
• Modifier le pacte fiscal des villes
• Établir une nouvelle forme de taxation sur la propriété foncière basée sur l’usage de chaque propriété et sur la valeur foncière totale détenue à l’échelle nationale par une personne physique ou morale
• Se doter d’une politique d’aménagement du territoire et d’urbanisme
• Adopter un Code national du logement permettant de lutter contre l’insalubrité
• Investir massivement dans le logement social
• Mettre en place un registre national des loyers
• Se doter d’une politique d’encadrement des agences de location en ligne
• Créer une Agence de la propriété foncière communautaire
• Donner aux municipalités le pouvoir d’agir contre les spéculateurs
*Nous sommes bien conscients que la ville n’a pas le pouvoir, à elle seule, d’effectuer ces changements. Nous continuerons de promouvoir ces orientations à l’Assemblée nationale, et nous invitons les municipalités et les citoyens à maintenir la pression sur ces enjeux.
Au niveau local
• Dresser un inventaire des propriétés ayant un caractère patrimonial d’exception en partenariat avec la Société d’Histoire de Longueuil et la Société historique et culturelle du Marigot
• Créer un comité des démolitions avec participation citoyenne et collaboration avec les sociétés historiques
• Réviser par quartier les normes architecturales pour les nouvelles constructions
