Vous & •••
LE GEOMETRE-EXPERT
Bornage
Vous & le géomètre-expert
somma ire
Vous & le géomètre-expert
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page 9 page 14 page 14 page 15 page 17 page 18 page 20 page 20 page 21 page 22
page 23 page 26 AVANT DE VOUS ENGAGER, INFORMEZ-VOUS
Qu’est-ce qu’un géomètre-expert ? Les obligations du géomètre-expert Les honoraires du géomètre-expert Vos recours en cas de litige
QUAND FAIRE APPEL À UN GÉOMÈTRE-EXPERT Vous achetez, vendez ou possédez un terrain Vous voulez faire construire une maison Un conflit vous oppose à vos voisins
Vous vendez ou vous achetez un bien dans une copropriété Une modification de votre règlement de copropriété est envisagée Vous voulez faire gérer un immeuble
Vous avez besoin de faire établir un diagnostic Vous voulez faire évaluer un bien immobilier
Vous voulez vendre, acheter ou louer un bien immobilier Vous êtes exproprié
ANNEXES Lexique
Adresses utiles
3 3
Vous & le géomètre-expert
C ette brochure est éditée par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement et le Conseil Supérieur de
l’Ordre des géomètres-experts
avec la collaboration du bureau du droit immobilier du Ministère de la Justice
Seules les activités du géomètre-expert se rapportant à la propriété foncière et au logement sont traitées dans cette brochure.
➜ Tous les mots en italique dans le texte renvoient au lexique page 23.
Bornage
Vous & le géomètre-expert
somma ire
Vous & le géomètre-expert
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page 23 page 26 AVANT DE VOUS ENGAGER, INFORMEZ-VOUS
Qu’est-ce qu’un géomètre-expert ? Les obligations du géomètre-expert Les honoraires du géomètre-expert Vos recours en cas de litige
QUAND FAIRE APPEL À UN GÉOMÈTRE-EXPERT Vous achetez, vendez ou possédez un terrain Vous voulez faire construire une maison Un conflit vous oppose à vos voisins
Vous vendez ou vous achetez un bien dans une copropriété Une modification de votre règlement de copropriété est envisagée Vous voulez faire gérer un immeuble
Vous avez besoin de faire établir un diagnostic Vous voulez faire évaluer un bien immobilier
Vous voulez vendre, acheter ou louer un bien immobilier Vous êtes exproprié
ANNEXES Lexique
Adresses utiles
3 3
Vous & le géomètre-expert
C ette brochure est éditée par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement et le Conseil Supérieur de
l’Ordre des géomètres-experts
avec la collaboration du bureau du droit immobilier du Ministère de la Justice
Seules les activités du géomètre-expert se rapportant à la propriété foncière et au logement sont traitées dans cette brochure.
➜ Tous les mots en italique dans le texte renvoient au lexique page 23.
géomètres-experts. Vous pouvez lui demander de la présenter. Dans la pratique, son numéro d’inscription à l’Ordre figure sur son papier à lettre. Vous pouvez aussi vérifier son inscription en consultant le tableau des géo- mètres-experts tenu à la disposition du public au siège du Conseil supérieur ou du Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts (cf. adresses utiles).
Le géomètre-expert exerce sa profession soit à titre indi- viduel, soit au sein d’une société (société civile profes- sionnelle, société d’exercice libéral, société anonyme ou à responsabilité limitée). Cette société doit alors égale- ment être inscrite à l’Ordre des géomètres-experts.
Plusieurs géomètres-experts peuvent mettre en com- mun les moyens nécessaires à l’exercice de leur métier en créant une société civile de moyens, une société en participation ou un groupement d’intérêt écono- mique. Ces structures ne sont pas inscrites à l’Ordre.
■Le géomètre-expert est soumis à un devoir de conseil.
Il doit vous proposer, parmi la gamme des prestations qu’il peut offrir, celle qui répond le mieux à votre besoin.
■Il engage sa responsabilité professionnelle.
Le géomètre-expert est responsable des travaux que lui- même ou ses collaborateurs réalisent pour vous. S’il commet une erreur dans le cadre de son contrat, vous avez droit à réparation (cf. p. 8 “vos recours”).
Sa responsabilité est engagée pendant trente ans, sous réserve de l’appréciation des tribunaux.
■ Il doit impérativement souscrire une assurance le garantissant contre les conséquences financières qui peuvent découler de sa responsabilité civile profes- sionnelle. S’il exerce au sein d’une société, l’assurance est souscrite par la société. A défaut d’être assuré, un géomètre-expert se voit interdire d’exercer sa profes- sion par le Conseil régional de l’Ordre. Cette assuran- ce est pour vous une sécurité : l’assureur vous indem- nisera si le géomètre-expert a commis une erreur et vous doit réparation.
Les obligations du géomètre-expert
Ne confondez pas !
Attention aux titres exacts de vos interlocuteurs. La seule appellation de “géomètre” ou de “topographe”
n’est pas réglementée.
Seuls les ingénieurs-géomètres et les titulaires du DPLG (ou les ressortissants d’un Etat membre de l’Union européenne autre que la France, reconnus qualifiés), qui sont inscrits à l’Ordre des géomètres- experts, peuvent porter le titre de “géomètre-expert”
et exercer cette profession. Lorsqu’ils exercent au sein d’une société de géomètres-experts, ils sont appelés
“géomètres-experts associés ” Un géomètre-expert est un profession-
nel libéral dont la formation technique s’accompagne d’une formation juri- dique. Il dispose en France d’un monopole pour dresser les plans et documents topogra- phiques qui délimitent les propriétés fon- cières. C’est à lui qu’il faut faire appel par exemple pour fixer les limites entre des ter- rains contigus ou diviser une parcelle.
Mais il intervient aussi, souvent en concur- rence avec d’autres professionnels, pour des missions très diverses. Il peut notamment : - vous informer des servitudes attachées à un terrain, des possibilités de construction. Le géomètre-expert est en effet autorisé, dans son domaine de compétence, à donner des consultations juridiques;
- établir les plans nécessaires à une demande de permis de construire;
- effectuer pour vous des démarches adminis- tratives : solliciter un certificat d’urbanisme pour une construction que vous envisagez, constituer un dossier de demande de permis de construire, d’autorisation de lotir;
- assurer la maîtrise d’oeuvre de voiries et réseaux;
- mesurer la superficie des biens immobiliers et fonciers;
-expertiser ces biens, assurer leur gestion
locative ou, comme un agent immobi- lier, se charger de trouver un acquéreur si vous souhaitez les vendre et rédiger un acte sous seing privé;
- établir ou modifier des documents de copropriété (règlement, état descriptif de division, plan);
- être syndic de copropriété.
■ Le géomètre-expert est un profes- sionnel qualifié.
Il doit :
- soit être titulaire d’un diplôme d’ingé- nieur géomètre (cinq années d’études supérieures après un baccalauréat scien- tifique), et avoir suivi un stage profes- sionnel de deux ans,
- soit être titulaire du diplôme de géo- mètre-expert foncier délivré par le gou- vernement (DPLG),
- ou, s’il est ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne autre que la France, avoir été reconnu quali- fié par l’autorité administrative.
■ Il doit être inscrit à l’Ordre des géomètres-experts.
■Le géomètre-expert doit être titu- laire d’une carte professionnelle qui atteste de son inscription à l’Ordre des
Avant de vous engager,
informez-vous…
Qu’est-ce qu’un géomètre-expert ?
L’exercice de la profession de géomètre-expert est régle- menté. Le titre de “géomètre- expert” est protégé (loi du 7 mai 1946 modifiée, instituant l’Ordre des géomètres-experts et décret du 31 mai 1996 portant règlement de la pro- fession et code des devoirs professionnels).
L’ O r d r e d e s g é o m è t r e s - experts est administré par le Conseil supérieur et par des Conseils régionaux.
Sa mission est notamment d’as- surer le respect des lois et règle- ments qui régissent la profession.
A ce titre, les Conseils régionaux contrôlent périodiquement les cabinets de géomètres-experts et vérifient notamment qu’ils respectent la déontologie de la profession et l’exercent dans les règles de l’art.
géomètres-experts. Vous pouvez lui demander de la présenter. Dans la pratique, son numéro d’inscription à l’Ordre figure sur son papier à lettre. Vous pouvez aussi vérifier son inscription en consultant le tableau des géo- mètres-experts tenu à la disposition du public au siège du Conseil supérieur ou du Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts (cf. adresses utiles).
Le géomètre-expert exerce sa profession soit à titre indi- viduel, soit au sein d’une société (société civile profes- sionnelle, société d’exercice libéral, société anonyme ou à responsabilité limitée). Cette société doit alors égale- ment être inscrite à l’Ordre des géomètres-experts.
Plusieurs géomètres-experts peuvent mettre en com- mun les moyens nécessaires à l’exercice de leur métier en créant une société civile de moyens, une société en participation ou un groupement d’intérêt écono- mique. Ces structures ne sont pas inscrites à l’Ordre.
■Le géomètre-expert est soumis à un devoir de conseil.
Il doit vous proposer, parmi la gamme des prestations qu’il peut offrir, celle qui répond le mieux à votre besoin.
■Il engage sa responsabilité professionnelle.
Le géomètre-expert est responsable des travaux que lui- même ou ses collaborateurs réalisent pour vous. S’il commet une erreur dans le cadre de son contrat, vous avez droit à réparation (cf. p. 8 “vos recours”).
Sa responsabilité est engagée pendant trente ans, sous réserve de l’appréciation des tribunaux.
■ Il doit impérativement souscrire une assurance le garantissant contre les conséquences financières qui peuvent découler de sa responsabilité civile profes- sionnelle. S’il exerce au sein d’une société, l’assurance est souscrite par la société. A défaut d’être assuré, un géomètre-expert se voit interdire d’exercer sa profes- sion par le Conseil régional de l’Ordre. Cette assuran- ce est pour vous une sécurité : l’assureur vous indem- nisera si le géomètre-expert a commis une erreur et vous doit réparation.
Les obligations du géomètre-expert
Ne confondez pas !
Attention aux titres exacts de vos interlocuteurs. La seule appellation de “géomètre” ou de “topographe”
n’est pas réglementée.
Seuls les ingénieurs-géomètres et les titulaires du DPLG (ou les ressortissants d’un Etat membre de l’Union européenne autre que la France, reconnus qualifiés), qui sont inscrits à l’Ordre des géomètres- experts, peuvent porter le titre de “géomètre-expert”
et exercer cette profession. Lorsqu’ils exercent au sein d’une société de géomètres-experts, ils sont appelés
“géomètres-experts associés ” Un géomètre-expert est un profession-
nel libéral dont la formation technique s’accompagne d’une formation juri- dique. Il dispose en France d’un monopole pour dresser les plans et documents topogra- phiques qui délimitent les propriétés fon- cières. C’est à lui qu’il faut faire appel par exemple pour fixer les limites entre des ter- rains contigus ou diviser une parcelle.
Mais il intervient aussi, souvent en concur- rence avec d’autres professionnels, pour des missions très diverses. Il peut notamment : - vous informer des servitudes attachées à un terrain, des possibilités de construction. Le géomètre-expert est en effet autorisé, dans son domaine de compétence, à donner des consultations juridiques;
- établir les plans nécessaires à une demande de permis de construire;
- effectuer pour vous des démarches adminis- tratives : solliciter un certificat d’urbanisme pour une construction que vous envisagez, constituer un dossier de demande de permis de construire, d’autorisation de lotir;
- assurer la maîtrise d’oeuvre de voiries et réseaux;
- mesurer la superficie des biens immobiliers et fonciers;
-expertiser ces biens, assurer leur gestion
locative ou, comme un agent immobi- lier, se charger de trouver un acquéreur si vous souhaitez les vendre et rédiger un acte sous seing privé;
- établir ou modifier des documents de copropriété (règlement, état descriptif de division, plan);
- être syndic de copropriété.
■ Le géomètre-expert est un profes- sionnel qualifié.
Il doit :
- soit être titulaire d’un diplôme d’ingé- nieur géomètre (cinq années d’études supérieures après un baccalauréat scien- tifique), et avoir suivi un stage profes- sionnel de deux ans,
- soit être titulaire du diplôme de géo- mètre-expert foncier délivré par le gou- vernement (DPLG),
- ou, s’il est ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne autre que la France, avoir été reconnu quali- fié par l’autorité administrative.
■ Il doit être inscrit à l’Ordre des géomètres-experts.
■Le géomètre-expert doit être titu- laire d’une carte professionnelle qui atteste de son inscription à l’Ordre des
Avant de vous engager,
informez-vous…
Qu’est-ce qu’un géomètre-expert ?
L’exercice de la profession de géomètre-expert est régle- menté. Le titre de “géomètre- expert” est protégé (loi du 7 mai 1946 modifiée, instituant l’Ordre des géomètres-experts et décret du 31 mai 1996 portant règlement de la pro- fession et code des devoirs professionnels).
L’ O r d r e d e s g é o m è t r e s - experts est administré par le Conseil supérieur et par des Conseils régionaux.
Sa mission est notamment d’as- surer le respect des lois et règle- ments qui régissent la profession.
A ce titre, les Conseils régionaux contrôlent périodiquement les cabinets de géomètres-experts et vérifient notamment qu’ils respectent la déontologie de la profession et l’exercent dans les règles de l’art.
■ Les géomètres-experts fixent librement leurs honoraires en accord avec leurs clients. Il n’exis- te pas de barème pour la profession. Les prix peu- vent donc varier d’un cabinet à l’autre. Ils sont en général calculés en fonction d’un taux horaire, qui peut être différent selon la complexité de la mission.
Vous pouvez demander plusieurs devis afin de comparer les prix. Suivant les géomètres-experts, la nature et l’importance de la mission, ces devis sont gratuits ou payants.
■ Le prix des prestations topographiques doit être affichédans les lieux où elles sont proposées aux clients.
Cet affichage précise :
- le prix TTC des dix prestations les plus couram- ment pratiquées par le géomètre-expert;
- le caractère gratuit ou payant du devis, et, dans ce dernier cas, le coût d’établissement de celui-ci;
- les frais de déplacement et toute autre condition de rémunération.
Lorsque la prestation n’est pas exécutée dans les locaux du géomètre-expert, mais sur place, un document reprenant les mêmes indications doit
Avant de vous engager,
informez vous...
vous être montré, avant toute intervention.
Enfin, une documentation présentant la liste des prestations proposées avec l’indication de leur prix doit en principe être visible des clients et tenue à leur disposition.
■ Demandez une convention écrite. Avant d’accepter tout travail, le géomètre-expert doit convenir avec vous, par écrit, de la nature précise de la mission et du montant des honoraires corres- pondants.
■ Vous devez être averti des dépassements de prix. Chaque fois que des modifications apportées à la mission initiale que vous avez confiée au géomètre-expert sont susceptibles d’entraîner une augmentation sensible des frais, celui-ci doit au préalable vous en informer.
■ Le devis doit être détaillé.Lorsqu’un géomètre- expert exécute pour votre compte des prestations exigées par une administration ou une collectivité publique, ces prestations obligatoires sont claire- ment distinguées, sur le devis et la note d’hono- raires, des prestations facultatives que vous avez demandées.
■ Il doit exercer sa mission en toute impartia- lité et indépendance. Il doit refuser toute mis- sion dans laquelle ses intérêts personnels, -ceux de ses parents ou amis, d’un de ses associés ou de ses mandants- seraient concernés. Les honoraires que vous lui versez pour le rétribuer sont exclusifs de toute autre rémunération, même indirecte, versée par un tiers à quelque titre que ce soit. Il est tenu en toutes circonstances de respecter les règles de l’honneur, de la probité et de l’éthique profession- nelle.
■ Il ne peut sous-traiter les études ou travaux de délimitation des biens fonciers, lesquels relè- vent de la compétence exclusive de la profession.
Il peut éventuellement co-traiter ces prestations avec un autre géomètre-expert.
■ Il doit dater et signer les plans et les docu- mentsqu’il vous remet, y apposer son cachet, et, le cas échéant, indiquer la raison sociale de la société. Ces mentions sont importantes car elles attestent que ces plans et documents ont réelle- ment été établis par un géomètre-expert, et qu’ils engagent sa responsabilité.
D’autre part, nul ne peut, sans l’accord formel du professionnel, les modifier ou les utiliser pour un autre usage que celui pour lequel ils ont été conçus.
Les honoraires du géomètre-expert
■ Il doit conserver et tenir à jour les documents et les archives relatifs aux études et travaux topogra- phiques qui fixent les limites de biens fonciers, lorsqu’il les a exécutés. S’il cesse son activité, il doit les confier à un géomètre-expert en activité ou, à défaut, au Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts.
Les ayants-droit d’un particulier décédé (ses héritiers, notamment) peuvent donc avoir accès à ces documents.
■ Il est tenu au secret professionnel. Il travaille pour vous en toute confidentialité. Il n’est délié de cette obli- gation de réserve qu’avec l’accord de son client ou dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Il est tenu de communiquer gratuitement aux services publics, lorsqu’ils le demandent, les études et travaux topographiques qui fixent les limites de biens fonciers et qu’il a réalisés.
■ Les géomètres-experts fixent librement leurs honoraires en accord avec leurs clients. Il n’exis- te pas de barème pour la profession. Les prix peu- vent donc varier d’un cabinet à l’autre. Ils sont en général calculés en fonction d’un taux horaire, qui peut être différent selon la complexité de la mission.
Vous pouvez demander plusieurs devis afin de comparer les prix. Suivant les géomètres-experts, la nature et l’importance de la mission, ces devis sont gratuits ou payants.
■ Le prix des prestations topographiques doit être affichédans les lieux où elles sont proposées aux clients.
Cet affichage précise :
- le prix TTC des dix prestations les plus couram- ment pratiquées par le géomètre-expert;
- le caractère gratuit ou payant du devis, et, dans ce dernier cas, le coût d’établissement de celui-ci;
- les frais de déplacement et toute autre condition de rémunération.
Lorsque la prestation n’est pas exécutée dans les locaux du géomètre-expert, mais sur place, un document reprenant les mêmes indications doit
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vous être montré, avant toute intervention.
Enfin, une documentation présentant la liste des prestations proposées avec l’indication de leur prix doit en principe être visible des clients et tenue à leur disposition.
■ Demandez une convention écrite. Avant d’accepter tout travail, le géomètre-expert doit convenir avec vous, par écrit, de la nature précise de la mission et du montant des honoraires corres- pondants.
■ Vous devez être averti des dépassements de prix. Chaque fois que des modifications apportées à la mission initiale que vous avez confiée au géomètre-expert sont susceptibles d’entraîner une augmentation sensible des frais, celui-ci doit au préalable vous en informer.
■ Le devis doit être détaillé.Lorsqu’un géomètre- expert exécute pour votre compte des prestations exigées par une administration ou une collectivité publique, ces prestations obligatoires sont claire- ment distinguées, sur le devis et la note d’hono- raires, des prestations facultatives que vous avez demandées.
■ Il doit exercer sa mission en toute impartia- lité et indépendance. Il doit refuser toute mis- sion dans laquelle ses intérêts personnels, -ceux de ses parents ou amis, d’un de ses associés ou de ses mandants- seraient concernés. Les honoraires que vous lui versez pour le rétribuer sont exclusifs de toute autre rémunération, même indirecte, versée par un tiers à quelque titre que ce soit. Il est tenu en toutes circonstances de respecter les règles de l’honneur, de la probité et de l’éthique profession- nelle.
■ Il ne peut sous-traiter les études ou travaux de délimitation des biens fonciers, lesquels relè- vent de la compétence exclusive de la profession.
Il peut éventuellement co-traiter ces prestations avec un autre géomètre-expert.
■ Il doit dater et signer les plans et les docu- mentsqu’il vous remet, y apposer son cachet, et, le cas échéant, indiquer la raison sociale de la société. Ces mentions sont importantes car elles attestent que ces plans et documents ont réelle- ment été établis par un géomètre-expert, et qu’ils engagent sa responsabilité.
D’autre part, nul ne peut, sans l’accord formel du professionnel, les modifier ou les utiliser pour un autre usage que celui pour lequel ils ont été conçus.
Les honoraires du géomètre-expert
■ Il doit conserver et tenir à jour les documents et les archives relatifs aux études et travaux topogra- phiques qui fixent les limites de biens fonciers, lorsqu’il les a exécutés. S’il cesse son activité, il doit les confier à un géomètre-expert en activité ou, à défaut, au Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts.
Les ayants-droit d’un particulier décédé (ses héritiers, notamment) peuvent donc avoir accès à ces documents.
■ Il est tenu au secret professionnel. Il travaille pour vous en toute confidentialité. Il n’est délié de cette obli- gation de réserve qu’avec l’accord de son client ou dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Il est tenu de communiquer gratuitement aux services publics, lorsqu’ils le demandent, les études et travaux topographiques qui fixent les limites de biens fonciers et qu’il a réalisés.
■ Mission d’expertise amiable.
Dans toutes les missions d’expertise, le montant et les modalités de calcul des honoraires doivent être convenus avant le démarrage des opérations et pré- cisés dans la lettre de mission (cf. p. 20)
Les honoraires peuvent être établis à un tarif forfai- taire fixé d’avance. Ils peuvent évoluer lorsque le champ d’application de l’expertise est modifié en cours de mission.
Avant de vous engager,
informez vous...
Ils peuvent aussi être établis au prorata de la valeur des immeubles expertisés.
Ils peuvent, enfin, être fixés à la vacation horaire ou à la vacation journalière.
Dans tous les cas, il doit être précisé si les honoraires fixés sont TTC ou hors taxes. Les frais de déplace- ments et autres peuvent être inclus forfaitairement ou comptabilisés séparément et ceci doit être égale- ment précisé dans la lettre de mission.
Quand faire appel
à un géomètre-expert…
•
Si le litige porte sur le montant des honoraires et s’il ne peut être résolu à l’amiable, le géomètre- expert ou vous-même devrez saisir le tribunal d’ins- tance ou de grande instance, selon l’importance des sommes en jeu.•
Si vous mettez en cause le géomètre-expert car vous estimez qu’il a commis une erreur, faites-lui en part ; il fera une déclaration à l’assureur qui couvre sa responsabilité civile, afin que celui-ci vous indemnise du préjudice subi dans le cas où la responsabilité du géomètre-expert serait établie. Si sa responsabilité n’est pas clairement établie, ou s’il existe un différend entre vous et l’assureur sur le montant de l’indemnisation, le tribunal tranchera.Vos recours en cas de litige
erreurs de superficie ou les descriptions de servitudes.
Cette clause de “non garantie”, quand elle figure dans les conditions de vente, interdit à l’acquéreur de se retourner ensuite contre le vendeur, même si le des- criptif figurant dans l’acte se révèle erroné.
- Les clôtures, haies, talus, chemins, fosséssont des limites matériellement apparentes. Mais elles ne consti- tuent des éléments de preuve valables qu’au terme d’une période de possession continue et incontestée qui est fixée par la loi; elle est en général égale à 30 ans.
Vous achetez, vendez ou possédez un terrain
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvelle- ment urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et profes- sionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. A défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, enga- ger une action pour obtenir sa nullité.
>Si le terrain est situé dans unlotissement, ou est issu d’une division à l’intérieur d’une zone d‘aménagement concerté, ou d’un remembrement réalisé par une asso- ciation foncière urbaine : un bornage doit obligatoire- ment avoir été effectué.
Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le
“borner”. Il peut aussi vous informer des servitudes attachées aux lieux (cf. p. 12 ).
Connaissez-vous les limites réelles de votre propriété ?
Si vous souhaitez construire sur un terrain, ou simple- ment y faire des aménagements ou des plantations, vous ne devez pas, évidemment, empiéter sur la pro- priété de votre voisin. Mais vous devez surtout respec- ter, par rapport à celle-ci, des distances minimales défi- nies par la loi, les règlements et les usages locaux. Il est donc très important, si vous possédez un terrain ou si vous envisagez d’en acheter un, de connaître ses limites exactes et sa superficie. Si vous souhaitez le vendre, vos acheteurs peuvent exiger de disposer d’une telle infor- mation avant de signer l’avant-contrat de vente.
•
Les titres de propriété et le cadastre n’offrent pas toujours des garanties suffisantes et sont généralement imprécis.- Le titre de propriété atteste du transfert d’un bien d’un propriétaire à un autre. Mais il est rare qu’il garan- tisse la superficie et les limites d’un terrain. En effet, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, l’acte de vente prévoit très souvent que l’acheteur assumera seul les risques inhérents à son acquisition, et notamment les En tout état de cause, vous avez toujours la
possibilité de demander une conciliation au président du Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts.
Si vous estimez que le géomètre-expert n’a pas res- pecté la déontologie ou les obligations liées à sa profession, vous pouvez vous adresser au Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts dont dépend le professionnel concerné (cf. adresses utiles). Après enquête, le Conseil régional décidera, s’il y a lieu, d’engager contre ce dernier une procé- dure disciplinaire. Les peines qu’il encourt vont de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exer- cer la profession. Une démarche auprès du Conseil régional de l’Ordre ne vous permet cependant pas d’être indemnisé. Pour cela vous devez saisir le tribunal.
■ Mission d’expertise amiable.
Dans toutes les missions d’expertise, le montant et les modalités de calcul des honoraires doivent être convenus avant le démarrage des opérations et pré- cisés dans la lettre de mission (cf. p. 20)
Les honoraires peuvent être établis à un tarif forfai- taire fixé d’avance. Ils peuvent évoluer lorsque le champ d’application de l’expertise est modifié en cours de mission.
Avant de vous engager,
informez vous...
Ils peuvent aussi être établis au prorata de la valeur des immeubles expertisés.
Ils peuvent, enfin, être fixés à la vacation horaire ou à la vacation journalière.
Dans tous les cas, il doit être précisé si les honoraires fixés sont TTC ou hors taxes. Les frais de déplace- ments et autres peuvent être inclus forfaitairement ou comptabilisés séparément et ceci doit être égale- ment précisé dans la lettre de mission.
Quand faire appel
à un géomètre-expert…
•
Si le litige porte sur le montant des honoraires et s’il ne peut être résolu à l’amiable, le géomètre- expert ou vous-même devrez saisir le tribunal d’ins- tance ou de grande instance, selon l’importance des sommes en jeu.•
Si vous mettez en cause le géomètre-expert car vous estimez qu’il a commis une erreur, faites-lui en part ; il fera une déclaration à l’assureur qui couvre sa responsabilité civile, afin que celui-ci vous indemnise du préjudice subi dans le cas où la responsabilité du géomètre-expert serait établie. Si sa responsabilité n’est pas clairement établie, ou s’il existe un différend entre vous et l’assureur sur le montant de l’indemnisation, le tribunal tranchera.Vos recours en cas de litige
erreurs de superficie ou les descriptions de servitudes.
Cette clause de “non garantie”, quand elle figure dans les conditions de vente, interdit à l’acquéreur de se retourner ensuite contre le vendeur, même si le des- criptif figurant dans l’acte se révèle erroné.
- Les clôtures, haies, talus, chemins, fosséssont des limites matériellement apparentes. Mais elles ne consti- tuent des éléments de preuve valables qu’au terme d’une période de possession continue et incontestée qui est fixée par la loi; elle est en général égale à 30 ans.
Vous achetez, vendez ou possédez un terrain
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvelle- ment urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et profes- sionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. A défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, enga- ger une action pour obtenir sa nullité.
>Si le terrain est situé dans unlotissement, ou est issu d’une division à l’intérieur d’une zone d‘aménagement concerté, ou d’un remembrement réalisé par une asso- ciation foncière urbaine : un bornage doit obligatoire- ment avoir été effectué.
Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le
“borner”. Il peut aussi vous informer des servitudes attachées aux lieux (cf. p. 12 ).
Connaissez-vous les limites réelles de votre propriété ?
Si vous souhaitez construire sur un terrain, ou simple- ment y faire des aménagements ou des plantations, vous ne devez pas, évidemment, empiéter sur la pro- priété de votre voisin. Mais vous devez surtout respec- ter, par rapport à celle-ci, des distances minimales défi- nies par la loi, les règlements et les usages locaux. Il est donc très important, si vous possédez un terrain ou si vous envisagez d’en acheter un, de connaître ses limites exactes et sa superficie. Si vous souhaitez le vendre, vos acheteurs peuvent exiger de disposer d’une telle infor- mation avant de signer l’avant-contrat de vente.
•
Les titres de propriété et le cadastre n’offrent pas toujours des garanties suffisantes et sont généralement imprécis.- Le titre de propriété atteste du transfert d’un bien d’un propriétaire à un autre. Mais il est rare qu’il garan- tisse la superficie et les limites d’un terrain. En effet, lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, l’acte de vente prévoit très souvent que l’acheteur assumera seul les risques inhérents à son acquisition, et notamment les En tout état de cause, vous avez toujours la
possibilité de demander une conciliation au président du Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts.
Si vous estimez que le géomètre-expert n’a pas res- pecté la déontologie ou les obligations liées à sa profession, vous pouvez vous adresser au Conseil régional de l’Ordre des géomètres-experts dont dépend le professionnel concerné (cf. adresses utiles). Après enquête, le Conseil régional décidera, s’il y a lieu, d’engager contre ce dernier une procé- dure disciplinaire. Les peines qu’il encourt vont de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exer- cer la profession. Une démarche auprès du Conseil régional de l’Ordre ne vous permet cependant pas d’être indemnisé. Pour cela vous devez saisir le tribunal.
Votre terrain jouxte le domaine public Lorsqu’une limite doit être fixée entre votre propriété et une propriété relevant du domaine public de l’Etat, de collectivités ou d’établissements publics (routes, canaux, cours d’eau navigables, rivages de la mer, voies ferrées, forêts domaniales, terrains militaires…), seule l’autorité administrative est compétente pour procéder à cette délimitation. Vous devez adresser votre demande au maire de la commune ou au préfet du département dont dépendent les parcelles concernées. Lors de ces démarches, un géomètre-expert peut vous assister pour vous aider à faire valoir vos droits et vos intérêts.
- Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique, excepté le cas du livre foncier dans les départements d’Alsace-Moselle. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C’est sim- plement un élément de présomption parmi d’autres.
•
L’acceptation des propriétaires est obliga- toire pour valider la limite qui divise leur bien.Pour délimiter de façon irrévocable un terrain, il faut confronter les différentes sources d’information (cadastre, limites apparentes, titres de propriété, etc.) afin de résoudre les contradictions qu’elles peu- vent révéler, et de surcroît, obtenir l’accord des voi- sins sur les limites fixées.
Le géomètre-expert est le seul profes- sionnel qualifié pour procéder au bornage du terrain
Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels : les bornes. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs proprié- tés contiguës (Code civil : article 646). Ce droit est reconnu également aux usufruitiers d’un terrain, aux bénéficiaires d’un bail à long terme susceptible d’hy- pothèque (que l’on appelle “emphytéotes”), ou aux détenteurs d’une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire un “compromis de vente”.
Il ne peut être réalisé que sur des propriétés conti- guës. Si deux terrains sont voisins mais séparés par un espace (sentier, voie, ouvrage, etc.) appartenant à un tiers ou dépendant du domaine public, ce sont alors les propriétaires de cet espace qui doivent être impliqués.
■ Si les voisins sont d’accord entre eux, le bornage est réalisé à l’amiable.
• Le géomètre-expertest désigné par un seul des pro- priétaires ou par plusieurs d’entre eux, qui s’entendent pour lui donner mission de procéder au bornage à titre d’arbitre unique. Les propriétaires peuvent aussi choisir chacun leur géomètre-expert. Ceux-ci conduiront alors leurs travaux conjointement.
• Un accord préalable doit être signé. Les proprié- taires qui souhaitent faire borner leur propriété signent, avec le géomètre-expert retenu, un accord préalable qui précise le nom de ce professionnel, la mission qui lui est confiée, et qui détermine la répartition des frais entre les voisins concernés.
• Le bornage amiable comporte plusieurs étapes - une réunion contradictoire: vous et vos voisins - ou leurs représentants - êtes convoqués sur place, généra
Quand faire appel,
à un géomètre-expert...
lement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Au cours de cette réunion, chacun présente ses explications sous le contrôle des autres;
-la recherche des limites : le géo- mètre-expert rassemble les preuves qui peuvent permettre de retrouver les limites réelles. Il s’agit par exemple des titres de propriété, des documents qui décrivent directe- ment ou indirectement la propriété, de la nature des lieux et des marques de la possession, des déclarations de témoins, des coutumes locales et du cadastre. Ces preuves sont parfois de valeur inégale. Le géomètre-expert doit alors établir entre elles une hié- rarchie. A l’issue de ce travail, il pro- pose des lignes séparatives;
-un plan détaillé : après accord de tous les voisins concernés, ces lignes séparatives sont tracées sur un plan décrivant les lieux, la situation relati- ve des parcelles, et la position des bornes. Les distances reliant ces bornes entre elles et aux éléments stables existants (construction par exemple) doivent être mentionnées.
Ces renseignements seront indispensables pour retrouver les limites du terrain si les bornes venaient à être déplacées par la suite;
-la pose des bornes :elle se déroule en présence des propriétaires concernés ou de leurs représentants;
- l’établissement d’un procès-verbal :celui-ci décrit le déroulement des opérations, les limites établies, les
repères qui les matérialisent, désigne les terrains et leurs propriétaires. Ce procès-verbal est daté et constate l’ac- cord formel des signataires. Chaque propriétaire et le géomètre-expert en conservent un exemplaire. Ce procès- verbal peut, pour plus de sécurité, être publié au bureau des hypo- thèques, soit par le géomètre-expert, soit par un notaire ; en cas de muta- tion de propriété, cette publication au bureau des hypothèques est systéma- tiquement effectuée par le notaire.
• Le bornage définit juridiquement les limites de propriété. Aucune nouvelle délimitation ne peut être faite, dès lors qu’un bornage anté- rieur existe, si les plans et les procès- verbaux retrouvés permettent de reconstituer sans ambiguïté la posi- tion de la limite, et si le consente- ment des parties en présence a été valablement constaté par un géo- mètre-expert.
Si ces conditions sont remplies, le bornage réalisé reste donc valable, même si les propriétaires changent par la suite.
Le Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts a mis en place un fichier national, baptisé Aurige. Les tra- vaux de délimitation et de bornage doivent être inscrits dans ce fichier, dès leur réalisation par un géomètre- expert. Ce fichier peut être consulté par tout géomètre- expert inscrit à l’Ordre, ce qui permet de retrouver rapi- dement les opérations de bornage déjà effectuées.
Qui paie ?
En principe, le bornage se fait à frais communs (Code civil : article 646) entre les voisins qui font procéder à cette opération.
Dans la pratique, plusieurs situa- tions peuvent se rencontrer.
- Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la réparti- tion des frais entre eux.
- Si un seul propriétaire a souhaité le bornage, il est souvent seul à devoir régler les frais. Ses voisins ne sont pas tenus de participer à des dépenses engagées en leur nom, sauf décision judiciaire.
- Lors d’un bornage judiciaire, le juge d’instance fixe lui-même la répartition des dépenses entre les différents propriétaires concer- nés, en tenant compte des parti- cularités de chaque affaire.
Toutefois une avance sur provi- sion sera demandée dès l’intro- duction de l’instance.
Votre terrain jouxte le domaine public Lorsqu’une limite doit être fixée entre votre propriété et une propriété relevant du domaine public de l’Etat, de collectivités ou d’établissements publics (routes, canaux, cours d’eau navigables, rivages de la mer, voies ferrées, forêts domaniales, terrains militaires…), seule l’autorité administrative est compétente pour procéder à cette délimitation. Vous devez adresser votre demande au maire de la commune ou au préfet du département dont dépendent les parcelles concernées. Lors de ces démarches, un géomètre-expert peut vous assister pour vous aider à faire valoir vos droits et vos intérêts.
- Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique, excepté le cas du livre foncier dans les départements d’Alsace-Moselle. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C’est sim- plement un élément de présomption parmi d’autres.
•
L’acceptation des propriétaires est obliga- toire pour valider la limite qui divise leur bien.Pour délimiter de façon irrévocable un terrain, il faut confronter les différentes sources d’information (cadastre, limites apparentes, titres de propriété, etc.) afin de résoudre les contradictions qu’elles peu- vent révéler, et de surcroît, obtenir l’accord des voi- sins sur les limites fixées.
Le géomètre-expert est le seul profes- sionnel qualifié pour procéder au bornage du terrain
Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels : les bornes. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs proprié- tés contiguës (Code civil : article 646). Ce droit est reconnu également aux usufruitiers d’un terrain, aux bénéficiaires d’un bail à long terme susceptible d’hy- pothèque (que l’on appelle “emphytéotes”), ou aux détenteurs d’une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire un “compromis de vente”.
Il ne peut être réalisé que sur des propriétés conti- guës. Si deux terrains sont voisins mais séparés par un espace (sentier, voie, ouvrage, etc.) appartenant à un tiers ou dépendant du domaine public, ce sont alors les propriétaires de cet espace qui doivent être impliqués.
■ Si les voisins sont d’accord entre eux, le bornage est réalisé à l’amiable.
• Le géomètre-expertest désigné par un seul des pro- priétaires ou par plusieurs d’entre eux, qui s’entendent pour lui donner mission de procéder au bornage à titre d’arbitre unique. Les propriétaires peuvent aussi choisir chacun leur géomètre-expert. Ceux-ci conduiront alors leurs travaux conjointement.
• Un accord préalable doit être signé. Les proprié- taires qui souhaitent faire borner leur propriété signent, avec le géomètre-expert retenu, un accord préalable qui précise le nom de ce professionnel, la mission qui lui est confiée, et qui détermine la répartition des frais entre les voisins concernés.
• Le bornage amiable comporte plusieurs étapes - une réunion contradictoire: vous et vos voisins - ou leurs représentants - êtes convoqués sur place, généra
Quand faire appel,
à un géomètre-expert...
lement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Au cours de cette réunion, chacun présente ses explications sous le contrôle des autres;
-la recherche des limites : le géo- mètre-expert rassemble les preuves qui peuvent permettre de retrouver les limites réelles. Il s’agit par exemple des titres de propriété, des documents qui décrivent directe- ment ou indirectement la propriété, de la nature des lieux et des marques de la possession, des déclarations de témoins, des coutumes locales et du cadastre. Ces preuves sont parfois de valeur inégale. Le géomètre-expert doit alors établir entre elles une hié- rarchie. A l’issue de ce travail, il pro- pose des lignes séparatives;
-un plan détaillé : après accord de tous les voisins concernés, ces lignes séparatives sont tracées sur un plan décrivant les lieux, la situation relati- ve des parcelles, et la position des bornes. Les distances reliant ces bornes entre elles et aux éléments stables existants (construction par exemple) doivent être mentionnées.
Ces renseignements seront indispensables pour retrouver les limites du terrain si les bornes venaient à être déplacées par la suite;
-la pose des bornes :elle se déroule en présence des propriétaires concernés ou de leurs représentants;
- l’établissement d’un procès-verbal :celui-ci décrit le déroulement des opérations, les limites établies, les
repères qui les matérialisent, désigne les terrains et leurs propriétaires. Ce procès-verbal est daté et constate l’ac- cord formel des signataires. Chaque propriétaire et le géomètre-expert en conservent un exemplaire. Ce procès- verbal peut, pour plus de sécurité, être publié au bureau des hypo- thèques, soit par le géomètre-expert, soit par un notaire ; en cas de muta- tion de propriété, cette publication au bureau des hypothèques est systéma- tiquement effectuée par le notaire.
• Le bornage définit juridiquement les limites de propriété. Aucune nouvelle délimitation ne peut être faite, dès lors qu’un bornage anté- rieur existe, si les plans et les procès- verbaux retrouvés permettent de reconstituer sans ambiguïté la posi- tion de la limite, et si le consente- ment des parties en présence a été valablement constaté par un géo- mètre-expert.
Si ces conditions sont remplies, le bornage réalisé reste donc valable, même si les propriétaires changent par la suite.
Le Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts a mis en place un fichier national, baptisé Aurige. Les tra- vaux de délimitation et de bornage doivent être inscrits dans ce fichier, dès leur réalisation par un géomètre- expert. Ce fichier peut être consulté par tout géomètre- expert inscrit à l’Ordre, ce qui permet de retrouver rapi- dement les opérations de bornage déjà effectuées.
Qui paie ?
En principe, le bornage se fait à frais communs (Code civil : article 646) entre les voisins qui font procéder à cette opération.
Dans la pratique, plusieurs situa- tions peuvent se rencontrer.
- Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la réparti- tion des frais entre eux.
- Si un seul propriétaire a souhaité le bornage, il est souvent seul à devoir régler les frais. Ses voisins ne sont pas tenus de participer à des dépenses engagées en leur nom, sauf décision judiciaire.
- Lors d’un bornage judiciaire, le juge d’instance fixe lui-même la répartition des dépenses entre les différents propriétaires concer- nés, en tenant compte des parti- cularités de chaque affaire.
Toutefois une avance sur provi- sion sera demandée dès l’intro- duction de l’instance.
projet précis et détaillé. Le certificat d’urbanisme vous indiquera alors si vous pouvez obtenir le permis de construire permettant la réalisation de votre projet. Ce certificat précisera également le régime des taxes et par- ticipations d’urbanisme applicable au terrain et l’état des équipements publics existants ou prévus.
Pour obtenir ce certificat d’urbanisme, vous devez vous adresser à la mairie.
Un géomètre-expert peut effectuer cette démarche pour votre compte. Il peut, si vous lui confiez cette mission, remplir le dossier de demande de certificat d’urbanis- me. Pour obtenir une réponse précise, il est recommandé de présenter le projet complet de la construction envisa- gée. Le géomètre-expert décrypte ensuite pour vous le certificat d’urbanisme dont les termes techniques ne sont pas toujours aisés à interpréter.
• Si vous créez plus de deux parcelles,vous devez être particulièrement vigilant. En effet, toute division d'une propriété foncière en vue d'implanter des bâtiments est considérée comme un lotissement, dès lors que cette division porte à plus de deux le nombre de terrains issus de la propriété d'origine depuis dix ans, y compris éven- tuellement la parcelle que vous conservez. Toutefois, lorsque le partage résulte d'une succession, d'une dona- tion, d'un legs ou de la dissolution d'une communauté (divorce par exemple), seules sont considérées comme lotissements les divisions qui portent à quatre le nombre de parcelles issues du terrain d'origine.
• Créer un lotissement vous oblige à respecter cer- taines formalités particulières.Consultez le certificat d'urbanisme; il précise si vous devez obtenir au préalable Par sécurité, avant d’acheter un
terrain ou une maison, ou de lancer des travaux, il peut être demandé à un géomètre-expert d’étudier de façon détaillée les servitudes attachées au terrain;
elles peuvent déterminer la constructibilité du terrain ou les travaux possibles; en pra- tique, le notaire vous proposera de faire appel à un géomètre- expert pour rassembler les informations nécessaires sur les servitudes.
En effet, le notaire doit vous informer sur les servitudes pou- vant figurer dans les documents d’urbanisme et dans les actes de propriété antérieurs. L’acte de vente énonce également les servitudes connues par le ven- deur. Ce dernier est tenu de vous informer des servitudes dont vous n’auriez pas eu connaissance.
• Votre terrain est peut-être soumis à des règles particu- lières d’urbanisme. Qu’il soit constructible ne vous donne pas toute liberté pour y faire ce que vous voulez. Pour connaître vos droits et obliga- tions, vous devez présenter un
Quand faire appel,
à un géomètre-expert...
■ Si vous êtes en conflit avec vos voisins, et si ceux-ci ne veulent pas accepter un bornage amiable, vous devrez demander un bornage judiciaire.
Adressez-vous au tribunal d’instance dont dépend la localité où est situé le terrain. Le plus souvent, le juge nomme, en qualité d’expert, un géomètre-expert. A l’issue de ses travaux, ce dernier dépose un rapport au greffe du tribunal.
Une copie de son rapport est remise à chacun des propriétaires concernés. Le juge peut, soit homologuer partiellement ou totalement les conclusions de l’expert, soit demander un com- plément d’information avant de statuer et d’or- donner la pose des bornes. Lorsqu’il intervient en tant qu’expert dans le cadre d’une mission qui lui est confiée par le juge, le géomètre- expert est chargé d‘éclairer le tribunal ; il doit alors, conformément aux règles du Nouveau code de procédure civile, accomplir sa mission avec objectivité et impartialité et de façon contradictoire.
Informez-vous des servitudes et des règles d’urbanisme
• Certaines contraintes limitent les possi- bilités de construction ou d’aménagement sur votre terrain : par exemple un droit de pas- sage concédé aux voisins, l’existence de canali- sations ou câbles souterrains, d’écoulement d’eaux usées, le respect d’une certaine distance pour l’ouverture d’une fenêtre, etc.
> En cas de vente d’un terrain situé dans un lotisse- ment, ou issu d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté, ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine : un borna- ge doit obligatoirement avoir été préalablement effec- tué; la mention résultant du descriptif de ce bornage doit être inscrite dans l’avant-contrat ou le contrat de vente.
une "autorisation de lotir"; elle doit être demandée à la mairie. L’autorisation est délivrée par le maire si la com- mune dispose d'un document d’urbanisme approuvé (une carte communale ou un plan d'occupation des sols pro- gressivement remplacé par un plan local d’urbanisme) et, si ce n’est pas le cas, par le préfet.
Vous devrez alors constituer un dossier qui comprendra, entre autres documents, les plans du terrain actuel, du projet de division et, parfois, le programme des travaux. Ce dernier nécessite d'étudier la desserte du lotissement (voi- ries, assainissement des eaux pluviales et usées, raccor- dements aux réseaux d'électricité, d'eau potable, etc.).
Le géomètre-expert peut constituer pour vous le dossier de demande d’autorisation de lotir, réaliser les études préalables, proposer un projet d'aménagement, effec- tuer le bornage, suivre éventuellement les travaux d'im- plantation de voiries ou de raccordements aux réseaux et canalisations, etc.
• Le bornage
Faire appel à un géomètre-expert per- met de fixer définitivement les limites des parcelles que vous créez. Il est conseillé d'annexer le plan qu'il vous remettra à l'acte qui attestera éventuel- lement du transfert de la propriété : acte de vente, donation, succession.
Ainsi, les limites des terrains transmis seront clairement identifiées.
• Les divisions du terrain
Vous avez aussi intérêt à vous adresser à un géomètre-expert afin qu'il vous aide à choisir le découpage le mieux appro- prié, en fonction des servitudes exis- tantes sur le terrain, des voies d'accès, des possibilités de raccordements aux canalisations existantes (si une construc- tion est prévue) ou encore des règles d'urbanisme. Celles-ci peuvent par exemple imposer des conditions à rem- plir pour être autorisé à y construire des bâtiments mais elles ne peuvent plus, depuis la loi du 13 décembre 2000 (loi relative à la solidarité et au renouvelle- ment urbains : JO du 14.12.00), imposer une surface minimale, sauf pour des rai- sons d’assainissement ou de prévention des risques, notamment d’inondation.
Diviser un terrain en plusieurs lots
projet précis et détaillé. Le certificat d’urbanisme vous indiquera alors si vous pouvez obtenir le permis de construire permettant la réalisation de votre projet. Ce certificat précisera également le régime des taxes et par- ticipations d’urbanisme applicable au terrain et l’état des équipements publics existants ou prévus.
Pour obtenir ce certificat d’urbanisme, vous devez vous adresser à la mairie.
Un géomètre-expert peut effectuer cette démarche pour votre compte. Il peut, si vous lui confiez cette mission, remplir le dossier de demande de certificat d’urbanis- me. Pour obtenir une réponse précise, il est recommandé de présenter le projet complet de la construction envisa- gée. Le géomètre-expert décrypte ensuite pour vous le certificat d’urbanisme dont les termes techniques ne sont pas toujours aisés à interpréter.
• Si vous créez plus de deux parcelles,vous devez être particulièrement vigilant. En effet, toute division d'une propriété foncière en vue d'implanter des bâtiments est considérée comme un lotissement, dès lors que cette division porte à plus de deux le nombre de terrains issus de la propriété d'origine depuis dix ans, y compris éven- tuellement la parcelle que vous conservez. Toutefois, lorsque le partage résulte d'une succession, d'une dona- tion, d'un legs ou de la dissolution d'une communauté (divorce par exemple), seules sont considérées comme lotissements les divisions qui portent à quatre le nombre de parcelles issues du terrain d'origine.
• Créer un lotissement vous oblige à respecter cer- taines formalités particulières.Consultez le certificat d'urbanisme; il précise si vous devez obtenir au préalable Par sécurité, avant d’acheter un
terrain ou une maison, ou de lancer des travaux, il peut être demandé à un géomètre-expert d’étudier de façon détaillée les servitudes attachées au terrain;
elles peuvent déterminer la constructibilité du terrain ou les travaux possibles; en pra- tique, le notaire vous proposera de faire appel à un géomètre- expert pour rassembler les informations nécessaires sur les servitudes.
En effet, le notaire doit vous informer sur les servitudes pou- vant figurer dans les documents d’urbanisme et dans les actes de propriété antérieurs. L’acte de vente énonce également les servitudes connues par le ven- deur. Ce dernier est tenu de vous informer des servitudes dont vous n’auriez pas eu connaissance.
• Votre terrain est peut-être soumis à des règles particu- lières d’urbanisme. Qu’il soit constructible ne vous donne pas toute liberté pour y faire ce que vous voulez. Pour connaître vos droits et obliga- tions, vous devez présenter un
Quand faire appel,
à un géomètre-expert...
■ Si vous êtes en conflit avec vos voisins, et si ceux-ci ne veulent pas accepter un bornage amiable, vous devrez demander un bornage judiciaire.
Adressez-vous au tribunal d’instance dont dépend la localité où est situé le terrain. Le plus souvent, le juge nomme, en qualité d’expert, un géomètre-expert. A l’issue de ses travaux, ce dernier dépose un rapport au greffe du tribunal.
Une copie de son rapport est remise à chacun des propriétaires concernés. Le juge peut, soit homologuer partiellement ou totalement les conclusions de l’expert, soit demander un com- plément d’information avant de statuer et d’or- donner la pose des bornes. Lorsqu’il intervient en tant qu’expert dans le cadre d’une mission qui lui est confiée par le juge, le géomètre- expert est chargé d‘éclairer le tribunal ; il doit alors, conformément aux règles du Nouveau code de procédure civile, accomplir sa mission avec objectivité et impartialité et de façon contradictoire.
Informez-vous des servitudes et des règles d’urbanisme
• Certaines contraintes limitent les possi- bilités de construction ou d’aménagement sur votre terrain : par exemple un droit de pas- sage concédé aux voisins, l’existence de canali- sations ou câbles souterrains, d’écoulement d’eaux usées, le respect d’une certaine distance pour l’ouverture d’une fenêtre, etc.
> En cas de vente d’un terrain situé dans un lotisse- ment, ou issu d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté, ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine : un borna- ge doit obligatoirement avoir été préalablement effec- tué; la mention résultant du descriptif de ce bornage doit être inscrite dans l’avant-contrat ou le contrat de vente.
une "autorisation de lotir"; elle doit être demandée à la mairie. L’autorisation est délivrée par le maire si la com- mune dispose d'un document d’urbanisme approuvé (une carte communale ou un plan d'occupation des sols pro- gressivement remplacé par un plan local d’urbanisme) et, si ce n’est pas le cas, par le préfet.
Vous devrez alors constituer un dossier qui comprendra, entre autres documents, les plans du terrain actuel, du projet de division et, parfois, le programme des travaux. Ce dernier nécessite d'étudier la desserte du lotissement (voi- ries, assainissement des eaux pluviales et usées, raccor- dements aux réseaux d'électricité, d'eau potable, etc.).
Le géomètre-expert peut constituer pour vous le dossier de demande d’autorisation de lotir, réaliser les études préalables, proposer un projet d'aménagement, effec- tuer le bornage, suivre éventuellement les travaux d'im- plantation de voiries ou de raccordements aux réseaux et canalisations, etc.
• Le bornage
Faire appel à un géomètre-expert per- met de fixer définitivement les limites des parcelles que vous créez. Il est conseillé d'annexer le plan qu'il vous remettra à l'acte qui attestera éventuel- lement du transfert de la propriété : acte de vente, donation, succession.
Ainsi, les limites des terrains transmis seront clairement identifiées.
• Les divisions du terrain
Vous avez aussi intérêt à vous adresser à un géomètre-expert afin qu'il vous aide à choisir le découpage le mieux appro- prié, en fonction des servitudes exis- tantes sur le terrain, des voies d'accès, des possibilités de raccordements aux canalisations existantes (si une construc- tion est prévue) ou encore des règles d'urbanisme. Celles-ci peuvent par exemple imposer des conditions à rem- plir pour être autorisé à y construire des bâtiments mais elles ne peuvent plus, depuis la loi du 13 décembre 2000 (loi relative à la solidarité et au renouvelle- ment urbains : JO du 14.12.00), imposer une surface minimale, sauf pour des rai- sons d’assainissement ou de prévention des risques, notamment d’inondation.
Diviser un terrain en plusieurs lots
