I – Présentation générale des mutations du parc

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(2)

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Sommaire

- Définition des zonages utilisés, présentation de la source Filocom p. 2

- Concepts de mutations des logements p. 3

- Tableau synoptique des flux de logements p. 4

- Les principaux enseignements p. 5

I – Présentation générale des mutations du parc

entre 1999 et 2011

p. 7

I - 1 Ensemble des logements : tendances d’évolution sur 12 ans et moyenne

p. 7

I - 2 En fonction du mode d’occupation

p. 8

I - 3 En fonction du statut d’occupation des résidences principales

p. 12

I - 4 Spécificités locales pour l’ensemble des logements

p. 14

I - 5 Spécificités locales selon le mode ou le statut d’occupation

p. 17

II – Composantes de la variation du parc par mode et

statut d’occupation

p. 22

II – 1 Dissymétrie des mutations externes, concentration

et symétrie des mutations internes

p. 22

II – 2 Evolution par nature des mutations externes

p. 23

II – 3 Evolution par nature des mutations internes intermodales

p. 24

II – 4 Evolution par nature des mutations internes intramodales

de résidences principales

p. 25

III – Incidences des mutations sur la variation du parc

p. 26

III - 1 Sur l’ensemble du parc régional

p. 26

III - 2 En fonction du mode d’occupation

p. 26

III - 3 En fonction du statut d’occupation des résidences principales

p. 28

IV – Analyse du rythme de croissance annuel moyen du parc

par segment

p. 30

IV – 1 Ensemble des logements

p. 30

IV – 2 Ensemble des résidences principales

p. 31

IV – 3 Résidences secondaires

p. 32

IV – 4 Logements vacants

p. 33

IV – 5 Propriétaires occupants des résidences principales

p. 34

IV – 6 Parc locatif social

p. 35

IV – 7 Parc locatif privé

p. 36

(4)

Définition des zonages utilisés : centres, banlieues, périphéries, villes moyennes, rural sous influence urbaine, rural « pur », littoral

Les concepts utilisés sont dérivés des « zonages en aires urbaines – 2010 » définis par l’INSEE et fondés sur les résultats du Recensement de Population millésimé 2008 : grands pôles, moyens pôles et petits pôles urbains à chacun desquels sont rattachées des couronnes, communes multipolarisées, communes isolées :

- unité urbaine ou agglomération : ensemble d’une ou plusieurs communes présentant une continuité de tissu bâti et comptant au moins 2 000 habitants ;

- grand pôle : agglomération offrant au moins 10 000 emplois ;

- moyen pôle : agglomération comptant de 5 000 à moins de 10 000 emplois ; - petit pôle : agglomération comptant de 1 500 à moins de 5 000 emplois ;

- aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle (ou agglomération) et par des communes dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci ;

- couronne : ensemble des communes d’une aire urbaine extérieures au pôle (ou agglomération).

Les concepts de centre, banlieue et périphérie, renvoient dans le présent document à ceux des « grands pôles»

comptant au moins 50 000 habitants ainsi qu’à leur couronne. On en dénombre 7 en Pays de la Loire : Nantes, Angers, Le Mans, Saint-Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet :

- le centre correspond à la commune la plus peuplée ;

- dans la banlieue sont incluses le cas échéant les autres communes du pôle (ou agglomération) ; - la périphérie réunit les communes de la couronne.

Les villes moyennes (53 en Pays de la Loire) correspondent aux communes centres des pôles autres que les 7 principaux, à l’exception des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale.

L’espace rural sous influence urbaine regroupe les communes des pôles autres que les 7 principaux et autres que les villes moyennes, ainsi que l’ensemble des communes multipolarisées, à l’exception des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale.

L’espace rural « pur » correspond aux autres communes, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.

Le littoral est composé des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale, à l’exception de 4 communes de l’aire urbaine de Saint-Nazaire considérées par convention en tant que composantes de l’aire urbaine et non en tant que communes littorales.

Présentation de la source : FILOCOM

FILOCOM (FIchier des LOgements à la COMmune) résulte de l’appariement de 4 fichiers gérés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) :

- fichier de la taxe d’habitation, - fichier foncier (des propriétés bâties), - fichier des propriétaires,

- fichier de l’Impôt sur les Revenus.

Il est fourni tous les deux ans au service statistique du MEDDE.

Le fichier contient des informations quantitatives et localisées décrivant au 1er janvier des années impaires : le parc de logements (type individuel ou collectif, mode d’occupation, année de construction, nombre de pièces, surface, etc.), les occupants (statut d'occupation, composition des ménages, nombre de personnes occupant le logement, revenus, durée d’occupation du logement, etc.), les propriétaires (personnes physiques ou morales, âge, lieu de résidence, etc.), ainsi que les mutations de logements au cours des cinq dernières années.

Les concepts et modes de collecte diffèrent de ceux en usage pour d'autres sources comme le Recensement conduit par l’Insee, ce qui peut expliquer quelques différences de résultats. Il faut donc manier les comparaisons avec précaution et en connaissance de cause, le champ couvert par une même variable pouvant différer d'une source à l'autre.

(5)

Concepts de mutations de logements

(cf. tableau synoptique des flux à suivre)

1- Il y a absence (supposée) de mutation (en l’occurrence à 2 ans) d’un logement lorsque son mode d’occupation (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant, meublé) ou son statut d’occupation (relatif aux seules résidences principales : propriété occupante, locatif social, locatif privé, autre statut) sont identiques au 1^er janvier d’une année N et au 1^er janvier de l’année N+2.

2- Il y a mutation (à 2 ans) dès lors que le mode d’occupation ou, s’agissant des résidences principales, le statut d’occupation d’un logement, diffèrent aux deux dates.

Trois cas de mutations peuvent se présenter :

1 – mutations externes : cas de logements sortis du parc ou entrés dans ce parc entre N et N+2. Les sorties sont dues à des démolitions, à des changements d’affectation « négatifs » (transformation de logements en locaux) ou à des fusions de logements conduisant à en réduire le nombre, sans distinction statistique possible. Les entrées résultent de créations de logements neufs et/ou de l’apparition de logements « nouveaux » (donnant lieu à distinction statistique) ; les logements nouveaux sont issus de changements d’affectation

« positifs » (transformation de locaux en logements) ou de scissions de logements conduisant à en augmenter le nombre.

Par opposition, les mutations internes font référence à des logements présents dans le parc à la fois en N et en N+2. Elles sont intramodales ou intermodales :

2 – mutations (internes) intramodales : cas (uniquement) des résidences principales ayant changé de statut d’occupation sans changer de mode aux deux dates ;

3 – mutations (internes) intermodales : cas des logements ayant changé de mode d’occupation.

Dans le travail qui suit, il est fait référence à un nombre annuel ou à un taux annuel de mutations. Le taux annuel de mutations pour une période biennale donnée correspond au rapport entre le nombre annuel moyen de logements ayant changé de mode d’occupation ou de statut d’occupation (i.e., la moitié des flux de la période) et le niveau de début de période du parc. Les taux calculés sont des taux approchés, la rigueur voulant que ce nombre moyen soit rapporté au stock estimé au début de chaque année de la période et non au début de la seule 1^ère année.

Par ailleurs, ces valeurs sont calculées par comparaisons de situations au début de périodes de deux ans, ce qui n’exclut pas des mutations au cours de ces périodes. On peut imaginer le cas d’une résidence secondaire au 1/1/N devenue vacante au 1/7/N avant de passer résidence principale au 1/7/N+1.

C’est la raison pour laquelle l’absence de mutation correspond en réalité à une absence supposée de mutation.

(6)

Tableau synoptique des flux de logements (moyenne sur 6 périodes biennales)

Début de période biennale

Fin de

période biennale

Résidences principales - occupation par

propriétaire

Résidences principales - locatif HLM

Résidences principales - locatif privé

Résidences principales - autre statut d’occupation

Résidences secondaires

Logements vacants

Meublés Sorties

Résidences principales - occupation par propriétaire

853 833 254 13 434 1 173 5 611 17 018 85 3 044

Résidences principales - locatif HLM

698 181 889 713 246 486 6 711 9 545

Résidences principales – locatif privé

16 162 736 244 270 914 4 611 27 735 221 2 132

Résidences principales – autre statut d’occupation

2 150 282 1 618 30 765 797 3 304 29 460

Résidences secondaires 9 542 401 5 483 797 158 739 4 032 320 1 382

Logements vacants 14 670 5 340 23 371 1 559 7 820 43 647 629 5 709

Meublés 129 15 339 28 410 145 7 121 244

Entrées de logements neufs 27 609 3 972 12 967 551 3 730 2 923 533

Entrées de logements nouveaux

2 642 424 4 830 268 1 156 1 904 145

Légende Absence de mutation Mutation interne

intramodale

[résidences principales]

Mutation interne intermodale

Sorties du parc Entrées dans le parc de logements neufs

Entrées dans le parc de logements

nouveaux

(7)

Les principaux enseignements

Des mutations externes relativement peu nombreuses et d’évolution incertaine, des mutations internes plus fréquentes et dont le rythme de progression est supérieur à celui de l’ensemble du parc

En moyenne annuelle calculée sur 12 ans, 5,25 % des logements du parc ligérien ont changé de statut ou de mode d’occupation.

Par ailleurs, tandis que 0,39 % sont sortis du parc, 1,85 % y sont apparus, à raison de 1,53 % sous forme de logements neufs et de 0,32 % sous forme de logements nouveaux. De ces mutations « externes » a donc résulté un taux de croissance annuel moyen du parc de 1,46 %.

Plus élevée, la proportion des mutations internes au sein du parc tend en outre à croître, particulièrement depuis 2005 (5,0 % par an avant cette date, 5,5 % après).

Concernant les mutations externes, les parts revenant respectivement aux sorties et aux entrées de logements nouveaux évoluent assez peu et demeurent voisines ; celle des logements neufs connaît de plus fortes fluctuations, mais sans qu’une tendance précise se dessine.

Des différences sensibles dans la fréquence des mutations par mode et statut d’occupation La fréquence des mutations internes donne lieu à des variations très importantes selon le mode ou, s’agissant des résidences principales, selon le statut d’occupation.

Ainsi, le taux annuel moyen de mutations par mode d’occupation est-il de 3,7 % pour les résidences principales, 5,8 % pour les résidences secondaires, mais s’élève à 26 % chez les logements vacants.

Parmi les résidences principales, il est de 2,1 % à 2,3 % pour les logements occupés par les propriétaires et les logements locatifs sociaux, de 8,5 % pour les locatifs privés.

Davantage de mutations internes dans les zones d’urbanisation ancienne et de mutations externes dans les zones d’urbanisation récente

En proportion du parc, les mutations internes sont plus importantes dans la Sarthe (5,8 % par an), moins en Vendée (4,7 %). Elles sont également plus fréquentes dans les centres des principaux pôles (6,5 %) et les villes moyennes (6,1 %) ainsi que dans le rural pur (5,9 %), moins dans les banlieues, les périphéries, et le littoral (inférieures à 5 %, avec des taux respectifs de 4,2 %, 4,3 % et 4,7 %).

Dans la mesure où les taux de sorties (par transformation d’un logement en local commercial ou fusion de deux logements) et d’entrées (par transformation d’un local commercial en logement ou division d’un logement) dans le parc demeurent assez voisins et se neutralisent à peu près quel que soit le territoire considéré, les variations du parc sont essentiellement déterminées par les logements neufs.

Au total, le taux de croissance annuel d’ensemble du parc (en moyenne régionale égal à 1,46 %), est plus important en Loire-Atlantique (1,57 %) et en Vendée (1,89 %), d’une part, dans les périphéries d’agglomération (2,13 %), le rural sous influence urbaine (1,65 %) le littoral (1,47 %) et les banlieues (1,46 %) d’autre part.

Des taux de croissance du parc et de mutations internes inversement corrélés

Les mutations internes du parc de logements vont ainsi souvent de pair avec une dynamique inverse des entrées - sorties, donc de la construction de logements neufs. C’est dans les villes centres des grands pôles, les villes moyennes, le rural pur, qui se caractérisent par un taux de croissance modéré de leur parc, que l’on enregistre les taux de mutations internes les plus élevés. Ceux-ci sont au contraire faibles dans les banlieues et périphéries d’agglomérations qui connaissent une croissance plutôt rapide de leur parc.

Des mutations qui selon les modes et statuts d’occupation n’obéissent pas aux mêmes logiques

Le taux de mutation des résidences principales varie assez peu d’un département à l’autre et est systématiquement compris entre 3,5 et 4 % du parc sur chacune des 6 périodes biennales s’étendant de 1999 à 2011. Plus localement toutefois, les écarts sont plus marqués. Sans atteindre la « barre » de 5 %, les taux s‘en approchent sur le littoral (4,9 %) et dans les principales villes centres (4,4 %). À l’opposé, ils sont de l’ordre de 3

% dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations et à peine plus élevés dans le rural sous influence urbaine.

Globalement, le taux de mutations des résidences secondaires est légèrement supérieur à celui des résidences principales. Mais la fréquence de changement de mode d’occupation des résidences secondaires est fortement et inversement liée à la densité de leur parc : sur le littoral, les résidences secondaires « mutent » moins que les résidences principales, alors que dans les principales villes où elles sont peu nombreuses, leur propension à changer de mode d’occupation équivaut jusqu’à 10 fois celle des résidences principales.

Les mutations de résidences principales occupées par les propriétaires sont particulièrement rares dans les banlieues et périphéries d’agglomérations ; elles le sont un peu moins dans le rural, les villes centres et surtout

(8)

Les mutations du parc locatif social sont tout aussi peu nombreuses, sauf en Mayenne, et le sont un peu plus dans les villes moyennes et en milieu rural.

La proportion des mutations de logements locatifs privés est homogène mais nettement supérieure à celle des autres catégories de résidences principales, avec des taux partout compris entre 8 % et 10 %.

Dans les villes, la plus grande fréquence des mutations de résidences principales tient notamment dans la présence nombreuse de logements locatifs privés plus exposés. Sur le littoral et dans le rural pur où la proportion de logements locatifs est plus faible, en revanche, c’est une « mutabilité » intrinsèquement plus forte qui explique le taux plus élevé des résidences principales.

De son côté, la « mutabilité » des logements vacants apparaît relativement homogène, le plus souvent comprise entre 25 et 30 %, sauf dans le rural, en particulier le rural profond où avec un taux de 18,4 % elle est un peu plus faible, révélant de plus grandes difficultés à intégrer le parc occupé - de façon permanente ou temporaire.

Des mutations aux conséquences très différentes sur les rythmes de croissance des segments de parc

Sur l’ensemble de la région et tout au long de la période 1999 – 2011, les mutations internes ont « joué » en défaveur des résidences principales et secondaires, et favorisé la hausse de la vacance ; les mutations externes ont bénéficié aux résidences principales et secondaires, mais leur impact sur la croissance a été ralenti par la vacance pour les premières, la transformation en résidences principales pour les secondes.

De son côté, la croissance des logements vacants a été alimentée par des mutations internes en provenance des résidences principales. Négatif jusque 2007, le solde des entrées – sorties de logements vacants du parc s’est ensuite rapproché de zéro, contribuant à amplifier la vacance.

Les mutations internes ont profité aux propriétaires occupants de résidences principales au détriment des locatifs sociaux et surtout des locatifs privés.

La croissance du parc locatif (notamment privé) est entièrement d’origine externe, tandis que celle des propriétaires occupants est mixte : le recours à la propriété « ponctionne » les autres statuts d’occupation.

Le rythme voisin de progression des logements locatifs privés et destinés à l’occupation auquel a conduit le

« jeu » des mutations, a nécessité l’introduction dans le parc de plus de 5 logements locatifs privés – neufs ou nouveaux - lorsque 3 destinés à la propriété occupante ont suffi.

Un fléchissement du rythme de croissance du parc dû aux seules entrées de logements, neufs ou nouveaux

Au cours des douze années d’observation, le rythme de croissance annuelle moyenne du parc de logements des Pays de la Loire a été de 1,46 %.

Les logements neufs ont contribué pour 1,53 % à cette croissance, les logements nouveaux pour 0,33 %. Ces deux composantes de croissance du parc ont donc concouru à une hausse de 1,86 %.

Les sorties ont ralenti celle-ci à hauteur de 0,39 %.

Après avoir été élevé entre 2005 et 2009 (1,64 %), le taux de croissance annuel moyen du parc régional a sensiblement fléchi entre 2009 et 2011 (1,36 %).

Le recul de 0,28 point associe conjointement les logements neufs (0,23 point) et nouveaux (0,09 point).

Les sorties, dont le rythme a dans le même temps décrû de 0,04 point, n’ont donc pas participé à ce ralentissement.

(9)

I - Présentation générale des mutations du parc entre 1999 et 2011

I –1 Ensemble des logements : tendances d’évolution sur 12 ans et moyenne

Évolution sur deux ans Tableau récapitulatif des flux

régionaux de logements (moyenne sur 6 périodes

biennales) Valeur absolue Base 100 = début de période

Nombre moyen annuel de

mutations

Taux annuel de mutations¹ Effectifs moyens en début de période 1 713 800 100

Absence de mutation dans les deux ans 1 520 260 88,7

Mutations internes (sorties = entrées) 180 020 10,5 90 010 5,25

Sorties 13 520 0,8 6 760 0,4

Entrées logements neufs 52 280 3,0 26 140 1,5

Mutations

externes Entrées logements nouveaux

11 380 0,7 5 690 0,3

Effectifs moyens en fin de période 1 763 940 102,9 Lecture :

1- La taille moyenne du parc régional de logements en début de période (moyenne des stocks initiaux sur 6 périodes) est de 1 713 800 logements ;

2- 1 520 260 de ces logements ne connaissent aucune mutation dans les deux ans ;

3- 180 020 logements font l’objet d’une mutation interne dans les deux ans – soit 90 010 chaque année ; par construction, ces mutations internes n’ont pas d’impact sur le stock de logements ;

4- 13 520 logements disparaissent du stock dans les deux ans – soit chaque année 6 760 logements ;

5- 52 280 logements neufs et 11 380 logements nouveaux entrent dans le stock au terme des deux ans – soit respectivement chaque année 26 140 et 5 690 logements ;

6- Il découle des § 4 et 5 que le stock de logements augmente en moyenne de 52 280 + 11 380 – 13 520 = 50 140 logements sous deux ans – ou encore de 25 070 logements chaque année ;

7- Dans un délai de deux ans, le stock initial moyen de 1 713 800 logements connaît donc une majoration nette de 50 140 logements, de sorte que la taille moyenne du parc régional de en fin de période (moyenne des stocks finaux sur 6 périodes) est de 1 763 940 logements .

Des mutations externes relativement peu nombreuses et d’évolution incertaine, des mutations internes plus fréquentes et dont le rythme de progression est supérieur à celui de l’ensemble du parc

L’absence de changement de mode ou de statut d’occupation (dans un délai de deux ans) est de très loin la situation la plus fréquente : elle concerne en moyenne 88,71 % du parc de début de période.

Par ailleurs, en moyenne chaque année :

o Les mutations internes intéressent 90 010 logements, soit 5,25 % du parc ; o Les sorties de parc touchent 6 760 logements, ou 0,39 % du parc ;

o Les entrées dans le parc résultent de l’imputation fiscale de 26 140 logements neufs et de 5 690 logements nouveaux, correspondant respectivement à 1,53 % et à 0,32 % du parc.

Alors que les mutations externes ont été fluctuantes dans chacune de leurs composantes, le nombre de mutations internes est monté progressivement de 80 230 logements (1999 – 2000) à 101 000 logements (2009 – 2010), et leur taux annuel est passé de 5,03 % à 5,47 % du parc.

Au total, les changements de situation au sein du parc tendent à progresser, en volume comme en poids, mais ce phénomène est plus sûrement imputable aux mutations internes qu’aux flux externes à la fois moins nombreux et moins réguliers. En conséquence, la proportion de logements qui ne

« mutent » pas tend à baisser.

1 Rappel : le taux annuel de mutations est le rapport entre le nombre moyen annuel de mutations et le stock en

(10)

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 110 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations internes

Sorties

Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Evolution annuelle moyenne par période biennale

du nombre de mutations internes ou externes du parc

(Ensemble des Pays de la Loire)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations internes

Sorties

Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations internes ou externes du parc

Par le jeu des entrées – sorties du parc, la mise sur le marché de 100 logements neufs s’est accompagnée d’une augmentation moyenne du parc de 96 logements

Au regard de la moyenne des douze années observées, la croissance annuelle du parc régional (+ 25 070 logements), uniquement mue par les mutations externes, est légèrement inférieure à celle du nombre de logements neufs pris en compte par les données fiscales (26 140 logements). L’écart résulte d’un léger excédent des sorties sur les entrées de logements nouveaux.

Au vu de ce constat, la construction de 26 140 logements neufs s’est traduite en définitive par un accroissement du parc de 25 070 logements ; dit autrement, la construction de 100 logements neufs a conduit à une augmentation du parc de 96 logements.

I - 2 En fonction du mode d’occupation

Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements – Évolution sur deux ans (moyenne sur 6 périodes biennales)

Résidences principales Répartition par mode d’occupation Ensemble

logements intramodal intermodal

Résidences secondaires

Logements vacants

Meublés

Effectifs moyens en début de

période 1 713 800 1 421 930 180 700 102 740 8 430

Absence de mutation dans les deux

ans 1 520 260 1 310 760 158 740 43 650 7 120

Sorties 66 620 20 580 53 380 1 060

Mutations internes

sur deux ans Entrées 180 020 38 380

61 680 19 740 58 940 1 280

Sorties 13 520 6 180 1 380 5 700 260

Entrées Logements

neufs

52 280 45 100 3 720 2 920 540

Mutations externes sur deux ans

Entrées logements

nouveaux

11 380 8 160 1 160 1 900 160

Effectifs moyens en fin de période 1 763 940 1 464 070 183 360 107 420 9 090

(11)

Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements – Nombre moyen annuel de mutations Résidences principales

Répartition par mode d’occupation Ensemble

logements intramodal intermodal

Résidences secondaires

Logements vacants

Meublés

Sorties 33 310 10 290 26 690 530

Mutations internes sur deux ans (moyenne annuelle)

Entrées 90 010 19 190

30 840 9 870 29 470 640

Sorties 6 590 3 090 690 2 850 120

Entrées Logements

neufs

26 140 22 550 1 860 1 460 270

Mutations externes sur deux ans (moyenne annuelle)

Entrées logements

nouveaux

5 690 4 080 580 950 80

Du fait des mutations externes et internes intermodales ainsi que de l’absorption du marché par d’autres modes d’occupation, la construction de 100 logements neufs s’est traduite par une augmentation du parc de 81 résidences principales mais aussi de 5 résidences secondaires et de 9 logements vacants

La croissance annuelle moyenne du parc régional de résidences principales (+ 21 070 logements) résulte à la fois de mutations externes (+ 23 540, soit 22 550 logements neufs + 4 080 logements nouveaux - 3 090 sorties), et d’un solde défavorable de ( -2 470) mutations (internes) intermodales.

Au vu de ce constat et compte tenu d’un volume de logements dédiés aux autres modes d’occupation, la construction annuelle de 26 140 logements neufs (dont 22 550 dédiés aux résidences principales) s’est traduite par un accroissement net du parc de résidences principales de 21 070.

De même, cette construction de 26 140 logements neufs a eu pour corollaire un accroissement de 1 330 résidences secondaires, de 330 meublés et de 2 340 logements vacants.

Des différences sensibles entre modes quant à la propension à « muter »

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations intramodales

Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les RP

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations intramodales

Mutations intermodales (sorties) Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les RP

(12)

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations intermodales (sorties)

Entrées de logements neufs Entrées de logements nouveaux Sorties

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les RS

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les RS

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les LV

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22%

24%

26%

28%

30%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les LV

(13)

0 100 200 300 400 500 600 700

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les meublés

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les meublés

Absence de mutation dans un délai de deux ans : au moins 84 % des logements non vacants, mais seulement 42 % des vacants

Très importante sur l’ensemble du parc, la proportion de logements qui n’ont en apparence connu ni changement de mode d’occupation ni de statut d’occupation pour les résidences principales deux ans plus tard, est surtout élevée pour les résidences principales. Elle le demeure parmi les résidences secondaires et les meublés, tout en l’étant un peu moins. En revanche, les logements vacants qui ne semblent pas muter, autrement dit qui ne changent pas de mode dans les deux ans, sont moins nombreux que ceux qui mutent. Cela signifie néanmoins que parmi les logements vacants, 42 % le seront encore deux ans plus tard.

Mutations internes : par an, plus de 1 logement sur 4 pour les logements vacants, autour de 1 sur 20 pour les autres modes

Plus de 1 logement sur 10 du parc régional est touché par une mutation dans les deux ans. Cette proportion varie selon le mode de 7,4 % pour les résidences principales à 12,7 % pour les meublés du stock de début de période, à l’exception très notoire des logements vacants dont une proportion majoritaire connaît une mutation à cette échéance. C’est dans le parc de résidences principales que les mutations internes sont les moins fréquentes. Rapportés à une année, ces taux de mutation doivent être divisés par deux.

Sorties du parc : par an, 4 logements sur 1 000, taux multiplié par 7 pour les vacants, divisé par 2 pour les résidences principales

Les sorties de parc sont relativement rares (8 logements pour 1000 sur deux ans, soit 4 ‰ par an sur la région), mais le sont beaucoup moins parmi les logements vacants (7 fois la moyenne de l’ensemble du parc). Toutes proportions gardées, elles affectent également une part importante de meublés.

Entrées dans le parc : par an, 19 logements sur 1 000 (dont 82 % neufs)

Les entrées dans le parc de logements neufs assurent l’essentiel de son renouvellement. Elles sont relativement plus nombreuses parmi les meublés, moins chez les résidences secondaires.

Les logements nouveaux créés par suite de restructurations sont nettement moins nombreux que les logements neufs : ils représentent 18 % des entrées dans le parc, contre 82 % pour les logements

(14)

neufs. De surcroît en 2009 – 2010, malgré la baisse de production de logements neufs (par rapport aux quatre années précédentes), leur part s’est encore réduite pour tomber à 14 %.

I - 3 En fonction du statut d’occupation des résidences principales

Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements – Évolution sur deux ans (moyenne sur 6 périodes biennales)

Répartition par statut d’occupation Ensemble des résidences principales

Prop.

occupants Locatif social Locatif privé

Autres Effectifs moyens en début de période 1 421 930 894 450 191 300 296 780 39 400 Absence de mutation sur deux ans 1 310 760 853 830 181 890 244 270 30 770

Sorties 14 860 1 660 17 820 4 040

Mutations intramodales sur deux ans

Entrées 38 380

19 000 1 280 15 760 2 340

Sorties 66 620 22 720 7 200 32 560 2 140

Mutations intermodales sur deux ans

Entrées 61 680 24 340 5 760 29 200 2 380

Sorties 6 180 3 040 540 2 140 460

Entrées logements

neufs

45 100 27 600 3 980 12 960 560

Entrées Logements

nouveaux

8 160 2 640 420 4 840 260

Effectifs moyens en fin de période 1 464 070 927 410 193 340 307 020 36 300

Tableau récapitulatif des flux régionaux de logements – Nombre moyen annuel de mutations Répartition par statut d’occupation Ensemble des

résidences principales

Prop.

occupants Locatif social Locatif privé

Autres

Sorties 7 430 830 8 910 2 020

Mutations intramodales sur deux ans

(moyenne annuelle) Entrées 19 190

9 500 640 7 880 1 170

Sorties 33 310 11 360 3 600 16 280 2 070

Mutations intermodales sur deux ans

(moyenne annuelle) Entrées 30 840 12 170 2 880 14 600 1 190

Sorties 3 090 1 520 270 1 070 230

Entrées logements

neufs

22 550 13 800 1 990 6 480 280

(moyenne annuelle) Entrées Logements

nouveaux

4 080 1 320 210 2 420 130

Par le jeu des mutations, la construction de 100 logements neufs a eu pour corollaire une augmentation nette du parc de 81 résidences principales, soit + 63 occupées par le propriétaire, + 4 occupées par des locataires du parc social, + 20 occupées par des locataires du parc privé, mais - 6 « hors statut »

La construction annuelle moyenne de 26 140 logements s’est traduite par un accroissement de 16 480 résidences principales occupées par le propriétaire, 1 020 occupées par des locataires du parc social, 5 120 occupées par des locataires du parc privé, et par la disparition de 1 550 logements « hors statut ».

Des mutations internes principalement intermodales

Au sein des résidences principales, les mutations impliquant un changement de mode d’occupation sont nettement plus fréquentes que leurs homologues conduisant à un simple changement de statut (par an, respectivement 2,35 % et 1,35 % du parc).

(15)

Des mutations qui affectent surtout le locatif privé et les logements sans statut défini

Les résidences principales présentent globalement une faible propension à la mutation, avec un taux de non-mutations à deux ans de plus de 95 % au sein des parcs de propriétaires occupants ou locatif social et encore d’environ 80 % au sein du parc locatif privé ou sous statut divers.

Ces deux derniers statuts présentent donc une « mutabilité » plus élevée, qu’il faut relativiser s’agissant des logements sans statut défini.

Des mutations internes qui touchent fortement les locatifs privés

Les mutations internes des résidences principales considérées dans leur ensemble sont relativement peu fréquentes au regard de celles des logements vacants, mais aussi des résidences secondaires et des meublés puisque leur taux annuel moyen en sorties (3,7 %) est sensiblement inférieur à 5 %, alors qu’il dépasse ce seuil au sein des deux autres modes considérés (respectivement 5,70 % et 6,35 %) . Il convient cependant de bien distinguer en leur sein les propriétaires occupants et les logements locatifs sociaux, dont les taux annuels de mutations internes (en sorties) s’établissent respectivement à 2,10 % et 2,32 % et sont donc les plus faibles, des locataires privés chez lesquels il est quasiment quadruplé (8,45 %), et donc supérieur à celui des résidences secondaires et meublés.

Sorties du parc : par an, 2 résidences principales sur 1 000, mais 3,5 pour les locatifs privés

Les sorties de parc des résidences principales sont particulièrement rares (2 ‰ par an sur la région), tout en l’étant un peu moins pour les locatifs privés (3,5 ‰) que pour les propriétaires occupants comme les locatifs sociaux (1,5 ‰).

Entrées dans le parc : par an, de 11,5 à 29,5 résidences principales sur 1 000

Les entrées dans le parc de logements touchent annuellement 17 ‰ des logements en propriété occupante, mais 11,5 ‰ des locatifs sociaux et 29,5 ‰ des locatifs privés. La contribution des logements nouveaux à ces entrées est sensiblement supérieure parmi les locatifs privés (8,5 ‰) que pour les autres statuts (1,0 ‰ des locatifs sociaux, 1,5 ‰ des logements en propriété occupante).

0 5 000 10 000 15 000 20 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Mutations intramodales (sorties)

Mutations intermodales (sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les propriétaires

occupants (Ensemble des Pays de la Loire)

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les propriétaires

occupants (Ensemble des Pays de la Loire)

(16)

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les locataires

sociaux

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Mutations intermodales(sorties) Entrées externes logements neufs Entrées externes logements nouveaux Sorties

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les locataires sociaux

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du nombre de mutations intéressant les locataires privés

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

Evolution annuelle moyenne par période biennale du taux de mutations intéressant les locataires privés

I – 4 Spécificités locales pour l’ensemble des logements

Davantage de mutations internes dans les zones d’urbanisation ancienne

En proportion du parc, les mutations internes (en moyenne régionale de 5,25 % par an) sont plus abondantes dans la Sarthe (5,8 %), moins en Vendée (4,7 %). Elles sont également plus fréquentes dans les centres des principaux pôles (6,5 %) et les villes moyennes (6,1 %) ainsi que dans le rural pur (5,9 %), moins dans les banlieues, les périphéries, et le littoral (inférieures à 5 %, avec des taux respectifs de 4,2 %, 4,3 % et 4,7 %).

(17)

Taux annuel de mutations internes par département

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6%

Vendée Sarthe Mayenne Maine-et-Loire Loire-Atlantique Pays de la Loire

Taux annuel de mutations internes par type de territoire

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%

Littoral Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles

Taux annuel d'entrées nettes de logements dans le parc (solde des entrées - sorties)

par département

0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 2,0%

Taux annuel d'entrées nettes de logements dans le parc (solde des entrées - sorties)

par type de territoire

0,0% 0,4% 0,8% 1,2% 1,6% 2,0%

Davantage de mutations externes dans les zones d’urbanisation récente

Dans chaque département et territoire analysé, les sorties affectent annuellement entre 0,32 % et 0,49 % du parc, les entrées de logements nouveaux entre 0,26 % et 0,43 %. Comme à l’échelle régionale, les sorties de parc sont en grande partie voire totalement (périphéries d’agglomérations) compensées par la mise sur le marché de logements nouveaux. Ces deux variables d’importance voisine sont en outre positivement corrélées, de sorte que le déficit lié à la supériorité des premières sur les seconds demeure peu important d’un territoire à l’autre : il est compris entre 0% (périphéries, où il y a compensation) et 0,12 % du parc (villes centres, où les sorties prennent davantage le pas sur les entrées de logements nouveaux).

Les taux annuels d’entrées - sorties de logements, qui ne sont autres que les taux de croissance annuels du parc, sont donc largement déterminés par les entrées de logements neufs qui quant à elles représentent entre 1,00 % et 2,14 % du parc.

Au total, par le jeu des entrées – sorties du parc, le taux de croissance annuel d’ensemble du parc (en moyenne régionale égal à 1,46 %), est plus important en Loire-Atlantique (1,57 %) et en Vendée (1,89 %), d’une part, dans les périphéries d’agglomération (2,13 %), le rural sous influence urbaine (1,65 %) le littoral (1,47 %) et les banlieues (1,46 %) d’autre part.

Taux de croissance du parc et de mutations internes sont inversement corrélés

On observe ainsi que les mutations internes du parc de logements vont souvent de pair avec une dynamique inverse des entrées - sorties, donc de la construction de logements neufs. Ainsi, c’est dans les villes centres des grands pôles, les villes moyennes, le rural pur, qui se caractérisent par un taux de croissance modéré de leur parc, que l’on enregistre les taux de mutations internes les plus élevés.

Ceux-ci sont au contraire faibles dans les banlieues et périphéries d’agglomérations qui connaissent

(18)

Source : DREAL Pays de la Loire - Filocom

La mise sur le marché de 100 logements neufs a eu pour corollaire une augmentation du parc allant de 89,4 logements dans les villes centres à 99,9 dans les périphéries

La variation du parc de logements d’un territoire au cours d’une période donnée dépend conjointement du nombre de logements neufs, de logements nouveaux et de sorties du parc.

Si, comme c’est le cas le plus fréquent, le nombre des sorties l’emporte sur celui des logements nouveaux, alors la création de 100 logements neufs se traduit par une augmentation plus faible du nombre de logements du parc.

Dans l’hypothèse contraire, le parc croît de plus de 100 logements.

La création de 100 logements neufs peut ainsi être accompagnée d’une augmentation moyenne du parc allant de moins de 80 logements (divers cantons ruraux, mais aussi Saint-Nazaire) à plus de 120.

Source : DREAL Pays de la Loire - Filocom

Dans les périphéries d’agglomérations où l’écart sorties – entrées de logements nouveaux est très faible, l’augmentation du parc induite par la création de logements neufs se rapproche de celle-ci. Les

(19)

villes centres d’agglomérations sont à cet égard nettement plus pénalisées (+ 89,4 logements dans le parc accompagnant 100 logements neufs) que les autres types de territoires (+ 94,5 dans les villes moyennes à + 99,9 dans les périphéries), mais avec de forts écarts entre Saint-Nazaire (+ 78,6) et Nantes (+ 96,0).

80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 102 104

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Pays de la Loire Loire-Atlantique

Maine-et-Loire Mayenne

Sarthe Vendée

Evolution de la variation du parc accompagnant la création de 100 logements neufs

80 84 88 92 96 100 104 108

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011 Centre grands pôles Banlieue grands pôles Périphérie grands pôles ville moyenne Rural sous influence urbaine Rural pur Littoral

Evolution de la variation du parc accompagnant la création de 100 logements neufs

Les années 2009 – 2010 se caractérisent par une baisse sans précédent de « l’efficacité » de la création de logements neufs sur la variation du parc. Si cette baisse affecte les cinq départements, elle est surtout sensible dans les banlieues (après il est vrai une période 2007 – 2009 très faste), sur le littoral et dans le rural « pur ».

I – 5 Spécificités locales selon le mode ou le statut d’occupation

Des mutations de résidences principales plus rares dans les zones péri-urbaines, plus fréquentes dans les principales villes centres et surtout sur le littoral

Taux annuel de mutations internes des résidences principales

0% 1% 2% 3% 4% 5%

Taux annuel de mutations internes des résidences principales

0% 1% 2% 3% 4% 5%

On l’a vu, les mutations internes annuelles de résidences principales sont encore plus rares que celles des résidences secondaires et surtout des logements vacants (3,7 % d’entre elles sont concernées sur l’ensemble de la région). En raison de leur poids dans l’ensemble du parc, elles sont néanmoins les plus nombreuses (52 500, contre 11 300 touchant les résidences secondaires et 26 600 les logements vacants de la région).

(20)

Leur taux varie assez peu d’un département à l’autre et est systématiquement compris entre 3,5 et 4 % du parc sur chacune des 6 périodes. Plus localement toutefois, les écarts sont plus marqués.

Sans atteindre 5 %, ces taux s ‘en approchent sur le littoral (4,9 %) et dans les principales villes centres (4,4 %). À l’opposé, ils sont de l’ordre de 3 % dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations, à peine plus élevés dans le rural sous influence urbaine.

Des mutations de résidences principales occupées par les propriétaires notoirement rares dans les banlieues et périphéries d’agglomérations, un peu moins dans le rural, les villes centres et surtout le littoral

Taux annuel de mutations internes des résidences occupées par le propriétaire

0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%

intramodales intermodales

Taux annuel de mutations internes des résidences occupées par le propriétaire

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0%

La proportion des mutations internes de résidences principales occupées par les propriétaires (2,1 % par an sur l’ensemble de la région) est particulièrement faible. Elle varie peu d’un département à l’autre, avec des taux annuels moyens systématiquement compris entre 1,9 et 2,2 % du parc sur l’ensemble des 6 périodes. Localement toutefois, les écarts peuvent devenir plus importants. Les taux dépassent 2,5 % dans le rural pur (2,6 %), dans les principales villes centres (2,7 %) et plus nettement sur le littoral (3,3 %). À l’opposé, ils sont de 1,7 % dans les banlieues et périphéries des principales agglomérations.

La part des mutations dues au changement de statut d’occupation est très homogène (0,7 à 0,8 % du parc concerné) sauf dans les principales villes centres où elle s’élève à 1,3 %. En dehors de celles-ci, les mutations impliquant un changement de mode d’occupation sont toujours plus nombreuses, et ce sont elles qui sont à l’origine des différences entre territoires.

Des mutations du parc locatif social tout aussi peu nombreuses, sauf en Mayenne

Taux annuel de mutations internes du parc locatif social

0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5%

Taux annuel de mutations internes du parc locatif social

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0%

(21)

La proportion des mutations internes de logements locatifs sociaux n’est guère plus élevée (2,3 % par an sur l’ensemble de la région). Elle présente la particularité d’être nettement plus élevée en Mayenne que dans les autres départements où son niveau est tout-à-fait comparable à celui des résidences principales occupées par les propriétaires. Elle est également plus importante dans les villes moyennes et le rural pur.

Là encore, les écarts entre territoires sont, sauf sur la Mayenne, dûs aux changements de mode d’occupation beaucoup plus qu’à un changement de statut le plus souvent limité à 0,6 % ou 0,7 % du parc.

Des mutations du parc locatif privé partout relativement élevées

Taux annuel de mutations internes du parc locatif privé

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0%

Taux annuel de mutations internes du parc locatif privé par type de territoire

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0

% Littoral

Rural pur Rural sous influence urbaine ville moyenne Périphérie grands pôles Banlieue grands pôles Centre grands pôles

La proportion des mutations internes de logements locatifs privés est homogène mais nettement supérieure à celle des autres catégories de résidences principales, avec des taux partout compris entre 8 % et 10 %.

Des mutations de résidences principales de natures différentes

Au total, dans les villes, l’importance plus élevée des mutations de résidences principales tient notamment dans la présence de logements locatifs privés plus exposés. Sur le littoral et dans le rural pur où la proportion de logements locatifs est plus faible, en revanche, c’est une propension à muter intrinsèquement plus élevée qui explique le taux plus élevé des mutations.

Des mutations de résidences secondaires en fréquence inverse de la densité du parc

Taux annuel de mutations internes des résidences secondaires

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%

Taux annuel de mutations internes des résidences secondaires

0% 4% 8% 12% 16% 20% 24%