Annexe

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Sommaire

- Définition des zonages utilisés, présentation de la source Filocom p. 4

- Concepts de mutations des logements p. 5

I – Evolution des modalités de croissance de l’ensemble du parc

p. 6

I - I Une croissance du parc connaissant des « à coups »

p. 6

I - II Des logements neufs composante majeure de la croissance du parc, mais des logements nouveaux et des sorties qui la « perturbent »

p. 8

I - III Des modalités de croissance du parc ayant des conséquences sur la

construction neuve

p. 10

II – Les mutations au sein du parc

p. 12

II - I Des mutations internes en progression régulière quoique ralentie

p. 12

II - II Des facteurs différents de croissance et d’évolution du rythme

p. 14

Annexe – Détail des mutations à l’échelle régionale

p. 19

(4)

Définition des zonages utilisés : centres, banlieues, périphéries, villes moyennes, rural sous influence urbaine, rural « pur », littoral

Les concepts utilisés sont dérivés des « zonages en aires urbaines – 2010 » définis par l’INSEE et fondés sur les résultats du Recensement de Population millésimé 2008 : grands pôles, moyens pôles et petits pôles urbains à chacun desquels sont rattachées des couronnes, communes multipolarisées, communes isolées :

- unité urbaine ou agglomération : ensemble d’une ou plusieurs communes présentant une continuité de tissu bâti et comptant au moins 2 000 habitants ;

- grand pôle : agglomération offrant au moins 10 000 emplois ;

- moyen pôle : agglomération comptant de 5 000 à moins de 10 000 emplois ; - petit pôle : agglomération comptant de 1 500 à moins de 5 000 emplois ;

- aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle (ou agglomération) et par des communes dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci ;

- couronne : ensemble des communes d’une aire urbaine extérieures au pôle (ou agglomération).

Les concepts de centre, banlieue et périphérie, renvoient dans le présent document à ceux des « grands pôles»

comptant au moins 50 000 habitants ainsi qu’à leur couronne. On en dénombre 7 en Pays de la Loire : Nantes, Angers, Le Mans, Saint-Nazaire, Laval, La Roche-sur-Yon, Cholet :

- le centre correspond à la commune la plus peuplée ;

- dans la banlieue sont incluses le cas échéant les autres communes du pôle (ou agglomération) ; - la périphérie réunit les communes de la couronne.

Les villes moyennes (53 en Pays de la Loire) correspondent aux communes centres des pôles autres que les 7 principaux, à l’exception des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale.

L’espace rural sous influence urbaine regroupe les communes des pôles autres que les 7 principaux et autres que les villes moyennes, ainsi que l’ensemble des communes multipolarisées, à l’exception des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale.

L’espace rural « pur » correspond aux autres communes, à l’exception des communes présentes dans le zonage Loi Littoral en tant que commune littorale.

Le littoral est composé des communes présentes dans le zonage loi littoral en tant que commune littorale, à l’exception de 4 communes de l’aire urbaine de Saint-Nazaire considérées par convention en tant que composantes de l’aire urbaine et non en tant que communes littorales.

Présentation de la source : FILOCOM

FILOCOM (FIchier des LOgements à la COMmune) résulte de l’appariement de 4 fichiers gérés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) :

- fichier de la taxe d’habitation, - fichier foncier (des propriétés bâties), - fichier des propriétaires,

- fichier de l’Impôt sur les Revenus.

Il est fourni tous les deux ans au service statistique du MEDDE.

Le fichier contient des informations quantitatives et localisées décrivant au 1er janvier des années impaires : le parc de logements (type individuel ou collectif, mode d’occupation, année de construction, nombre de pièces, surface, etc.), les occupants (statut d'occupation, composition des ménages, nombre de personnes occupant le logement, revenus, durée d’occupation du logement, etc.), les propriétaires (personnes physiques ou morales, âge, lieu de résidence, etc.), ainsi que les mutations de logements au cours des cinq dernières années.

Les concepts et modes de collecte diffèrent de ceux en usage pour d'autres sources comme le Recensement conduit par l’Insee, ce qui peut expliquer quelques différences de résultats. Il faut donc manier les comparaisons avec précaution et en connaissance de cause, le champ couvert par une même variable pouvant différer d'une source à l'autre.

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Concepts de mutations de logements

(cf. tableau synoptique des flux à suivre)

1- Il y a absence (supposée) de mutation (en l’occurrence à 2 ans) d’un logement lorsque son mode d’occupation (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant, meublé) ou son statut d’occupation (relatif aux seules résidences principales : propriété occupante, locatif social, locatif privé, autre statut) sont identiques au 1^er janvier d’une année N et au 1^er janvier de l’année N+2.

2- Il y a mutation (à 2 ans) dès lors que le mode d’occupation ou, s’agissant des résidences principales, le statut d’occupation d’un logement, diffèrent aux deux dates.

Les mutations peuvent être externes ou internes :

1 – les mutations externes sont relatives aux logements sortis du parc ou entrés dans ce parc entre N et N+2. Les sorties sont dues à des démolitions, à des changements d’affectation « négatifs » (transformation de logements en locaux) ou à des fusions de logements conduisant à en réduire le nombre : aucune distinction statistique entre ces différentes modalités de sorties n’est possible. Les entrées résultent de créations de logements neufs et/ou de l’apparition de logements « nouveaux » (donnant lieu à distinction statistique) ; les logements nouveaux sont issus de changements d’affectation « positifs » (transformation de locaux en logements) ou de scissions de logements conduisant à en augmenter le nombre.

2 - Par opposition, les mutations internes font référence à des logements présents dans le parc à la fois en N et en N+2. Elles sont intramodales ou intermodales :

2a– les mutations (internes) intramodales concernent (uniquement) des résidences principales ayant changé de statut d’occupation sans changer de mode aux deux dates ;

2b– les mutations (internes) intermodales s’appliquent aux logements ayant changé de mode d’occupation.

Dans le travail qui suit, il est fait référence à un nombre annuel ou à un taux annuel de mutations.

Le taux annuel de mutations pour une période biennale donnée correspond au rapport entre le nombre annuel moyen de logements ayant changé de mode d’occupation ou de statut d’occupation (i.e., la moitié des flux de la période) et le niveau de début de période du parc. Les taux calculés sont des taux approchés, la rigueur voulant que ce nombre moyen soit rapporté au stock estimé au début de chaque année de la période et non au début de la seule 1^ère année.

Par ailleurs, ces valeurs sont calculées par comparaisons de situations au début de périodes de deux ans, ce qui n’exclut pas des mutations au cours de ces périodes. On peut imaginer le cas d’une résidence secondaire au 1/1/N devenue vacante au 1/7/N avant de passer résidence principale au 1/7/N+1.

C’est la raison pour laquelle l’absence de mutation correspond en réalité à une absence supposée de mutation.

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I – Évolution des modalités de croissance de l’ensemble du parc

Par nature, la progression globale du parc de logements (et meublés) a une origine – exclusivement - externe : elle résulte du seul impact des logements neufs et nouveaux entrant dans le parc d’une part, des sorties de ce parc d’autre part. Elle est donc indépendante des changements intervenant éventuellement dans les modes ou statuts d’occupation des logements de ce parc.

I – Une croissance du parc connaissant des « à coups »

Sur 14 ans, 3 grandes périodes de progression du parc (

1999 – 2004 ; 2005 - 2008 ; 2009 – 2012)

Variation annuelle moyenne par nature de mutations du parc logements incluant les meublés en Pays de la Loire Stock en début de période 1 595 823 1 641 039 1 682 360 1 730 831 1 786 389 1 846 366 1 896 650

P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7

Micro-période

1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 2011 - 2013 Variation annuelle moyenne 22 608 20 661 24 231 27 779 29 989 25 142 26 014

Entrées logements neufs 22 828 21 454 25 530 29 098 30 789 27 154 27 484

Entrées logements

nouveaux 6 179 5 760 5 791 5 986 5 821 4 571 5 397

- Sorties

logements - 6 398 - 6 553 - 7 089 - 7 305 - 6 622 - 6 582 - 6 866

Solde des mutations internes¹ 0 0 0 0 0 0 0

Stock en fin de période 1 641 039 1 682 360 1 730 831 1 786 389 1 846 366 1 896 650 1 948 678

Variation annuelle moyenne par nature de mutations du parc logements sans les meublés en Pays de la Loire Stock en début de période 1 588 499 1 633 734 1 674 799 1 722 145 1 777 103 1 835 950 1 885 352

P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7

Micro-période

1999 - 2001 2001 - 2003 2003 - 2005 2005 - 2007 2007 - 2009 2009 - 2011 2011 - 2013 Variation annuelle moyenne 22 618 20 533 23 669 27 479 29 424 24 701 26 076

Entrées logements neufs 22 736 21 370 25 280 28 758 30 374 26 733 27 321

nouveaux 6 136 5 701 5 676 5 931 5 707 4 521 5 269

- Sorties

logements - 6 284 - 6 436 - 6 972 - 7 186 - 6 509 - 6 431 - 6 683

Solde des mutations internes² 30 -103 -315 -25 -148 -123 169

Stock en fin de période 1 633 734 1 674 799 1 722 145 1 777 103 1 835 950 1 885 352 1 937 504

Sur l’ensemble des Pays de la Loire, les 7 périodes biennales couvrant les années 1999 à 2012 peuvent être regroupées en 3 grandes périodes de progression du parc régional de logements et meublés enregistrés dans les fichiers fiscaux :

o Au cours d’une 1^ère période (P1) s’étendant de 1999 à 2004, cette progression est en moyenne de 22 500 logements / an, soit 1,37 % par an ;

o Durant la 2^ème période courant de 2005 à 2008 (P2), elle s’élève à 28 884 logements / an , ce qui correspond à 1,64 % par an ;

o Lors de la 3^ème période (P3) de 2009 à 2012, le niveau de croissance, intermédiaire des deux précédentes, est de 25 578 logements / an, soit 25 142 logements / an en 2009 - 2010 (P31) et 26 014 logements / an en 2011 – 2012 (P32) ; le taux moyen est de nouveau de 1,37 % par an.

Le ralentissement du rythme de croissance du parc en fin de période (P3) est principalement imputable aux territoires ruraux

Par comparaison avec ses devancières, la 3^ème période présente des spécificités marquées du rythme de croissance du parc :

- Par rapport à la 2^ème, on observe un ralentissement de ce rythme principalement imputable à une forte extension spatiale des territoires où il est inférieur à 1 % par an au détriment des territoires où il est supérieur à 2 % ;

1 Par construction, le solde des mutations internes au parc des logements + meublés est nul

2 Le solde des mutations internes au parc des logements résulte des flux entre logements et meublés

(7)

- Par rapport à la 1^ère, le retour à un rythme de croissance de même niveau cache une structure très différente, caractérisée par une concentration de la croissance dans les principales aires urbaines.

Taux de croissance annuel moyen du parc logements + meublés sur chacune des 3 grandes périodes

Période 1 (1999 – 2005) Période 2 (2005 – 2009)

Nombre de cantons (ancienne déf.) selon le taux de croissance annuel moyen du parc

P1 P2 P3

> 3 % 5 17 4

2 % - 3 % 38 54 23

1 % - 2 % 93 82 85

< 1 % 56 39 80

Période 3 (2009 – 2013)

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Pays de la Loire Loire-Atlantique Maine-et-Loire

Mayenne Sarthe Vendée

Evolution du taux de croissance annuel moyen du parc logements + meublés

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Centre grands pôles Banlieue grands pôles Périphérie grands pôles ville moyenne Rural sous influence urbaine Rural pur Littoral

Evolution du taux de croissance annuel moyen du parc logements + meublés

(8)

II – Des logements neufs composante majeure de la croissance du parc, mais des logements nouveaux et des sorties qui la « perturbent »

Les logements neufs demeurent le principal déterminant de la progression du parc, mais les logements nouveaux et les sorties jouent un rôle non négligeable dans les variations de son rythme

Sur l’ensemble des Pays de la Loire, les composantes de la croissance du parc évoluent diversement. Les fluctuations du taux de croissance sont essentiellement imputables aux logements neufs réalisés : c’est le cas de la hausse qui caractérise les années 2005 à 2008 (P2), puis de la baisse au cours des deux périodes biennales suivantes (P31 et P32).

Variation annuelle moyenne par nature de mutations du parc logements et meublés des Pays de la Loire (valeur absolue)

Période 1999 -

2005

2005 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Stock moyen 1 639 741 1 758 610 1 846 366 1 896 650 Variation annuelle

moyenne 22 500 28 884 25 142 26 014 Entrées logements neufs 23 270 29 944 27 154 27 484

Entrées logements nouveaux

5 910 5 904 4 571 5 397

- Sorties logements

- 6 680 - 6 963 - 6 582 - 6 866

On observe néanmoins pour les 4 dernières années d’observation une baisse sensible du nombre de logements nouveaux entrant dans le parc (malgré une légère reprise entre 2011 et 2013), tandis que le nombre de sorties reste assez stable.

Variation annuelle moyenne par nature de mutations du parc logements et meublés des Pays de la Loire (valeur relative)

Période 1999 -

2005

2005 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Variation annuelle

moyenne 1,37% 1,64% 1,36% 1,37%

Entrées logements neufs 1,42% 1,70% 1,47% 1,45%

nouveaux 0,36% 0,34% 0,25% 0,28%

- Sorties

logements -0,41% -0,40% -0,36% -0,36%

Au total, l’impact des logements neufs sur la variation des effectifs du parc demeure déterminant.

Entre les périodes P2 et P3, la baisse de - 0,27 % / an du rythme de croissance s’explique ainsi pour - 0,24 % / an par celle des logements neufs.

Cependant dans le même temps, la diminution en volume des logements nouveaux contribue à une variation de - 0,07 %/ an du rythme de croissance du parc et amplifie l’impact de la diminution de la construction neuve ; ce frein est loin d’être négligeable au regard de leur poids dans les flux.

La stabilité du nombre des sorties dans un parc en augmentation contribue en revanche à une diminution de leur impact – par construction négatif. La baisse de cet impact des sorties a donc pour effet – opposé aux précédents - de conduire à une hausse de + 0,04 % / an du rythme de croissance du parc.

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

Logement neuf Logement nouveau Sortie Taux de croissance annuel moyen du parc

1999 - 2005 2005 -2009 2009 -2011 2011 - 2013

Impact des différentes composantes du taux de croissance annuel du parc de logements des Pays de la Loire sur son évolution

Une moindre contribution des logements nouveaux sur la période récente

Selon les périodes et les territoires observés, la contribution des logements nouveaux à la variation du parc (à sa hausse) est comprise entre moins de 0,2 % et plus de 0,5 % par an.

Malgré le léger redressement de la période 2011 - 2013, cette contribution recule durant la période P3 (2009 – 2013).

(9)

Ce recul est la conséquence d’une forte extension des territoires à impact faible à modéré (inférieur à 0,3 % / an) au détriment de ceux ayant un impact plus important, notamment ceux pour lesquels cet impact est supérieur à 0,5 %, quasiment disparus.

Impact des logements nouveaux sur le taux de croissance annuel moyen du parc

Période 1 (1999 – 2005) Période 2 (2005 – 2009)

Nombre de cantons (ancienne déf.) selon l’impact des logements nouveaux sur le TCAM du parc

Impact positif P1 P2 P3

> 0,5 % 28 28 1

0,4 % - 0,5 % 40 30 12

0,3 % - 0,4 % 65 42 29

0,2 % - 0,3 % 44 51 72

< 0,2 % 15 41 78

Période 3 (2009 – 2013)

L’impact des sorties est également amoindri sur la période récente, mais plus modérément

Selon les périodes et les territoires observés, la contribution des sorties à la variation du parc (à sa baisse) oscille également entre moins de 0,2 % et plus de 0,5 % par an.

Stable à l’échelle régionale au cours de la période 1999 – 2009, cette proportion connaît une légère érosion ensuite. Ce fléchissement résulte d’une réduction des territoires à fort impact (au moins 0,4% / an) au profit de ceux dans lesquelles les sorties représentent moins de 0,4 % par an du parc.

(10)

Impact des sorties sur le taux de croissance annuel moyen du parc

Période 1 (1999 – 2005) Période 2 (2005 – 2009)

Nombre de cantons (ancienne déf.) selon l’impact des sorties sur le TCAM du parc

Impact négatif P1 P2 P3

> 0,5 % 34 43 23

0,4 % - 0,5 % 52 35 20

0,3 % - 0,4 % 52 47 55

0,2 % - 0,3 % 44 43 66

< 0,2 % 10 24 28

Période 3 (2009 – 2013)

III – Des modalités de croissance du parc ayant des conséquences sur la construction neuve

De l’évolution respective des logements nouveaux et des sorties dépend le nombre de logements neufs à construire pour maintenir le niveau de progression du parc

Durant une période donnée, quelle qu’en soit la durée, le nombre de logements neufs à construire pour apporter au marché régional X logements supplémentaires dépend du solde des flux de logements nouveaux et de sorties : le nombre de logements apparaissant sur le marché résulte en effet d’une entrée de logements neufs et d’une entrée de logements nouveaux diminuées des sorties du parc :

Nb lgts supplémentaires X = Nb lgts neufs + Nb lgts nouveaux – Nb lgts sortis

Si le solde est positif, c’est-à-dire si le nombre de logements nouveaux excède le nombre de sorties, alors il sera possible de construire moins de 100 logements neufs pour obtenir du marché X = 100 logements supplémentaires.

Si au contraire il y a excédent des sorties sur les entrées de logements nouveaux, alors il faudra construire plus de 100 logements neufs pour apporter au marché X = 100 logements supplémentaires. Dans cette hypothèse, le nombre effectif de logements neufs à construire dépendra de l’amplitude du déficit de logements nouveaux au regard du nombre de sorties du parc.

(11)

Une augmentation dans le temps du nombre de logements neufs à construire pour atteindre un même niveau de logements supplémentaires

Tout au long de la période de 14 ans, la permanence d’un déficit de logements nouveaux par rapport aux sorties du parc nécessite un supplément de logements neufs pour répondre aux besoins exprimés du marché.

Période 1999 -

2005

2005 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Nombre de logements neufs

nécessaires à mettre sur le marché 100 logements

supplémentaires

103,4 103,7 108,0 105,6

Entre 2009 et 2013, malgré un résultat moins défavorable après 2011, la tendance à l’accroissement de ce déficit impose au niveau régional la réalisation d’un nombre plus important de logements neufs pour assurer la progression du parc.

Cette tendance est la conséquence d’un volume de sorties qui diminue plus faiblement que celui des entrées de logements nouveaux. Elle n’est cependant pas commune à l’ensemble des territoires.

Ainsi, si tous les départements de la région connaissent un déficit global de logements nouveaux au regard des sorties, le niveau de ce déficit n’est pas équivalent. La Mayenne et la Sarthe, plus globalement les territoires ruraux voire littoraux, doivent construire nettement plus de logements neufs pour maintenir ou développer leur parc en raison de l’importance plus élevée des sorties du parc et moindre des logements nouveaux.

Nombre de cantons (ancienne déf.) selon le nombre de logements neufs nécessaires à mettre sur le marché 100 logements supplémentaires

Rapport 2009 - 2013

Supérieur à 120 48

Compris entre 110 et 120 28 Compris entre 105 et 110 30

Compris entre 100 et 105 45

Inférieur à 100 41

Moyenne 106,8 Période 3 (2009 – 2013)

(12)

II – Les mutations au sein du parc

Par nature, la variation des effectifs de chaque segment du parc de logements (et meublés) a une origine mixte, externe et interne : - externe, elle résulte conjointement de l’impact des logements neufs et nouveaux entrant dans le segment d’une part, des sorties de ce segment d’autre part ;

- interne, elle dépend également des changements intervenant dans les modes ou statuts d’occupation qui caractérisent les logements de l’ensemble du parc (mode = résidences principales, secondaires, logements vacants ; statut (limité aux résidences principales) = occupation par le propriétaire, location sociale, location privée, autre).

I – Des mutations internes en progression régulière quoique ralentie

Le changement de mode ou de statut d’occupation est de plus en plus important : il touche en moyenne annuelle 5.6 % du parc entre 2011 et 2013 contre 5,0 % entre 1999 et 2001

Importance du nombre de logements ayant ou non changé de mode ou statut d’occupation

Stock en début de période 1 595 823 1 641 039 1 682 360 1 730 831 1 786 389 1 846 366 1 896 650

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Absence de mobilité apparente 1 422 563 1 463 233 1 496 190 1 530 764 1 577 618 1 631 211 1 670 976

Mobilité interne (nb / an) 80 232 82 351 85 996 92 729 97 764 100 996 105 971 Taux de mobilité interne (TMI) 5,0% 5,0% 5,1 % 5,4 % 5,5 % 5,5 % 5,6 %

Au sein du parc régional :

• le nombre de logements n’ayant changé ni de mode ni de statut d’occupation dans les deux ans a crû plus faiblement que l’ensemble du parc. De ce fait, leur poids dans l’ensemble du parc a légèrement reculé entre les micro-périodes P1 et P7, passant de 89,1 % à 88,1 % du total.

• le nombre de logements ayant changé de mode ou de statut d’occupation dans les deux ans (« mobilité interne »), a fortement augmenté, passant d’un peu plus de 80 000 par an à près de 106 000 (+32 %, contre +19 % pour l’ensemble du parc). De ce fait, la part des logements du parc objet d’une mobilité interne (TMI) est passée de 5,0 % par an à 5,6 % : la fréquence de changement de mode ou de statut d’occupation croît régulièrement.

Importance de la mobilité interne entre 2009 et 2013

La mobilité interne touche principalement et de plus en plus les villes, mais aussi certains secteurs ruraux

La mobilité interne est nettement plus élevée dans les villes moyennes (6,9 % par an entre 2011 et 2013) et surtout dans les (sept) villes principales (7,6 %), et elle progresse sensiblement dans ces territoires.

À l’opposé, les banlieues et périphéries des villes principales d’une part, le littoral d’autre part, conservent une mobilité interne quasiment stable comprise entre 4 % et un peu moins de 5 %.

Les territoires ruraux connaissent globalement – mais avec de grandes disparités de couverture - un niveau de mobilité interne « intermédiaire », lui aussi relativement stable voire en légère diminution.

L’écart entre les villes et les autres types de territoire tend donc à se creuser.

(13)

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Pays de la Loire Loire-Atlantique Maine-et-Loire

Mayenne Sarthe Vendée

Evolution de la mobilité interne au sein du parc

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

1999 - 2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Centre grands pôles Banlieue grands pôles Périphérie grands pôles ville moyenne Rural sous influence urbaine Rural pur Littoral

Evolution de la mobilité interne au sein du parc

Les logements ayant connu un changement de mode ou de statut d’occupation représentent près de 9 % du parc locatif privé contre un peu plus de 2 % de celui des propriétaires occupants

Importance du nombre de résidences principales ayant changé de mode ou statut d’occupation

Stock en début de période 1 315 491 1 356 523 1 399 643 1 444 186 1 485 970 1 529 786 1 568 310

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Mobilité interne (nb / an) 47 300 46 739 49 921 55 463 57 735 57 832 59 899

Taux de mobilité interne (TMI) 3,6% 3,4% 3,6% 3,8% 3,9% 3,8% 3,8%

Importance du nombre de résidences secondaires ayant changé de mode ou statut d’occupation

Stock en début de période 176 558 176 317 176 522 178 493 185 776 190 502 192 545

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

Importance du nombre de logements vacants ayant changé de mode ou statut d’occupation

Stock en début de période 96 450 100 894 98 634 99 466 105 357 115 662 124 497

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

2011 - 2013 Mobilité interne (nb / an) 22 986 25 320 25 847 26 879 28 256 30 876 33 540 Taux de mobilité interne (TMI) 23,8% 25,1% 26,2% 27,0% 26,8% 26,7% 26,9%

Importance des résidences principales occupées par le propriétaire ayant changé de mode ou statut d’occupation Stock en début de période 812 275 842 268 875 579 909 071 944 951 982 563 1 010 171

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

Importance du nombre de résidences principales du parc locatif social ayant changé de mode ou statut d’occupation Stock en début de période 183 219 188 826 192 357 194 262 194 355 194 760 195 311

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

Importance du nombre de résidences principales du parc locatif privé ayant changé de mode ou statut d’occupation Stock en début de période 271 262 281 651 291 272 303 371 312 378 320 754 332 720

Période 1999 -

2001

2001 - 2003

2003 - 2005

2005 - 2007

2007 - 2009

2009 - 2011

(14)

Au sein du parc régional, on observe une grande diversité de mobilités internes selon les modes ou statuts d’occupation:

- Ces mobilités concernent désormais plus de 1 logement vacant sur 4 (dit autrement, il faut en moyenne moins de 4 ans à un logement vacant pour sortir du parc ou pour le réintégrer sous un mode ou statut définis) ;

- L’instabilité de mode est plus élevée parmi les résidences secondaires (ex : TMI de 6,1 % entre 2011 et 2013) que parmi les résidences principales considérées globalement (TMI de 3,8 %) ;

- Au sein des résidences principales cependant, il convient de distinguer d’une part les logements loués au sein du parc social (TMI de 3,0 %) et ceux occupés par les propriétaires (TMI de 2,1 %) particulièrement peu sujets à mobilité, d’autre part ceux loués au sein du parc privé (TMI de 8,9 %), donnant lieu à une fréquence de mobilité (rotation) triple à quadruple ;

- De plus, au sein des résidences principales, la grande stabilité de rythme de mobilité parmi les propriétaires occupants contraste avec la progression qui affecte le parc locatif, notamment social.

II – Des facteurs différents de croissance et d’évolution du rythme de croissance des différents parcs

La croissance du parc des propriétaires occupants est mixte externe/interne ; la croissance du parc locatif (social comme privé) est nettement freinée par une mobilité interne déficitaire

-1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%

RP RS LV RP/PO RP/LS RP/LP

Mobilité interne Mobilité externe

Types de mobilité contribuant à la variation du parc par segment entre 2009 et 2013

Légende:

RP : résidences principales RS : résidences secondaires LV : logements vacants

(résidences principales) RP/PO : parc des propriétaires occupants

RP/LS : parc locatif social RP/ LP : parc locatif privé

Entre 2009 et 2013, la croissance du parc des résidences principales comme des résidences secondaires, a été essentiellement due à la mobilité externe, c’est-à-dire aux flux d’entrées-sorties.

On note cependant que la mobilité interne a freiné la croissance du parc des résidences principales, tandis qu’elle a au contraire légèrement favorisé celle des résidences secondaires.

Le rôle négatif de la mobilité interne sur la croissance du parc des résidences principales a exclusivement affecté les parcs locatifs, social et privé, à la différence du parc des propriétaires occupants dont la croissance résulte à la fois de mutations externes et, assez modiquement il est vrai, de mutations internes.

La conséquence de cette situation réside en particulier dans ce que 0,94 % de croissance par mobilité externe ont suffi pour obtenir 1 % de rythme de croissance du parc des propriétaires occupants, tandis qu’il en a fallu 1,35 % pour le parc locatif privé pour obtenir un même résultat : dans le parc locatif, en particulier privé, l’effort nécessaire à la mise sur le marché d’un volume de logements (neufs ou nouveaux soldés des sorties) donné a donc été assez nettement supérieur à celui demandé pour répondre à la demande exprimée par les propriétaires occupants.

Par ailleurs, la croissance du nombre de logements vacants est, logiquement, surtout nourrie par des flux de logements locatifs.

Entre 2009 et 2013, la réduction du rythme de croissance du parc des propriétaires occupants conjugue des mobilités internes et externes, l’amplification de celui du parc locatif privé résulte de la réduction du déficit de mobilité interne

Par rapport à la période 2005 – 2009, on observe entre 2009 et 2013 une diminution conjuguée de la contribution des deux types de mobilités à la croissance du parc des propriétaires occupants, faisant baisser son rythme annuel global de 1,98 % à 1,35 %.

(15)

Un fort ralentissement du déficit induit par la mobilité interne élève au contraire de 1,41 % à 1,91 % celui du parc locatif privé, malgré la baisse de contribution de la mobilité externe. Sur la période 2009 – 2013, le rythme de croissance du parc locatif privé retrouve ainsi son niveau moyen de 1999 – 2005, alors que celui des propriétaires occupants est en baisse sensible à la fois par rapport à 1999 –2005 et à 2005 – 2009.

Composantes par type de mobilité et par période de la variation du parc de logements

0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

1,4%

1,6%

1,8%

2,0%

1999 - 2005 2005 - 2009 2009 -2013

Mobilité interne Mobilité externe Variation globale Parc des propriétaires occupants

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

1999 - 2005 2005 - 2009 2009 -2013

Mobilité interne Mobilité externe Variation globale Parc locatif privé

Entre 2009 et 2013, la réduction du rythme de croissance du parc des propriétaires occupants a conjugué des apports moins importants de logements neufs mais aussi de logements venus du parc locatif privé, tandis que le niveau des flux d’impact négatif est resté stable

Composantes par mode/statut d’occupation et par période de la variation du parc de logements

-2 ,5

% -2 ,0

% -1 ,5

% -1 ,0

% -0 ,5

%

0 ,0 % 0 ,5 % 1,0 % 1 ,5 % 2 ,0% 2 ,5 % 3 ,0 % 3 ,5 % 4 ,0 % P ro p rié ta ire o c c u p a n t

L o c a tif p riv é

P ro p r. o c c . L o c a tif s o c ia l L o c a tif p rivé A u tre R é s id e n c e s e c o n d a ire L o g e m e n t v a c a n t

M e u b lé L g ts n e u fs L g ts n o u v e a u x

S o rtie s

F lu x in te rve n u s d a n s le ryth m e d e c ro is s a n c e d u p a rc P é rio d e 2 0 0 5 - 2 0 0 9

-2 ,5

% -2 ,0

% -1 ,5

% -1 ,0

% -0 ,5

%

0 ,0 % 0 ,5 % 1 ,0 % 1 ,5 % 2 ,0 % 2 ,5 % 3 ,0 % 3 ,5 % 4 ,0 % P ro p rié ta ire o c c u p a n t

L o c a tif p rivé

P ro p r. o c c . L o c a tif s o c ia l L o c a tif p rivé A u tre R é s id e n c e s e c o n d a ire L o g e m e n t va c a n t

M e u b lé L g ts n e u fs L g ts n o u ve a u x

S o rtie s

F lu x in te rv e n u s d a n s le ryth m e d e c ro is s a n c e d u p a rc P é rio d e 2 0 0 9 - 2 0 1 3

Entre 2009 et 2013, le rythme de croissance du parc des propriétaires occupants (1,35 % par an) est ralenti par deux facteurs d’égale importance : les sorties du parc d’une part, les logements vacants en direction

desquels s’opèrent des

transferts d’autre part ; toutes les autres composantes de flux, internes ou externes, contribuent à la croissance de ce segment.

Par rapport à 2005 – 2009, on observe que la décélération des composantes participant à la croissance explique seule la décélération du rythme de croissance du segment : en effet, l’impact des sorties et de la vacance est resté quasiment identique d’une période à l’autre.

Plus précisément, deux composantes de la croissance du parc des propriétaires occupants ont participé à ce ralentissement : les logements neufs d’abord (pour –0,41 point), mais aussi les logements locatifs privés (pour –0,20 point), dont les transferts vers la propriété occupante se sont quasiment taris.

(16)

Entre 2009 et 2013, l’amplification du rythme de croissance du parc locatif privé a résulté de la réduction des mises en vacance et du transfert vers le parc des propriétaires occupants, alors que l’apport en logements neufs et nouveaux s’est légèrement tassé

Entre 2009 et 2013, le rythme de croissance du parc locatif privé (1,91 % par an) est, comme pour les propriétaires occupants, ralenti par les sorties et par les mises en vacance, ainsi que, dans une moindre mesure, par des transferts vers le parc locatif social et la propriété occupante ; les autres composantes contribuent à la croissance de ce segment.

Par rapport à la période 2005 – 2009, on observe néanmoins une importante amplification du rythme de croissance du parc locatif privé provenant intégralement du ralentissement des transferts défavorables : en effet, comme pour les logements du parc des propriétaires occupants, l’apport de logements neufs est en baisse sensible.

Plus précisément, deux composantes surtout ont participé à cette amplification du rythme de croissance du parc locatif privé : la propriété occupante (pour + 0,61 point, grâce à la forte diminution des flux dans sa direction), et la vacance (pour + 0,42 point, pour la même raison).

La mise sur le marché de 100 logements supplémentaires suppose un effort de construction beaucoup plus conséquent au sein du parc locatif

Entre 2009 et 2013 et quel que soit le type de territoire considéré, ce sont en principe les mêmes facteurs qui ont contribué à / freiné la croissance du parc des propriétaires occupants d’une part (1,35 % par an sur l’ensemble de la région), celle du parc locatif privé d’autre part (1,91 % par an sur l’ensemble de la région).

1 - Ont donc contribué à la croissance du parc des propriétaires occupants les logements neufs et nouveaux (facteurs externes), les logements locatifs sociaux, les logements locatifs privés, les résidences secondaires (facteurs internes favorables). Les modes / statut d’occupation que l’on qualifiera de « marginaux » en raison de leur faible poids (résidences principales sans statut défini, meublés) ont eu très peu d’incidence sur la croissance du parc des propriétaires occupants (généralement, inférieure à + 0,02 point), bien que l’incidence des résidences principales sans statut défini ait été un peu plus élevée (+ 0,05 point à + 0,09 point) en milieu rural et sur le littoral.

Ont freiné cette croissance du parc des propriétaires occupants, les sorties et les logements vacants.

Sur l’ensemble des Pays de la Loire, les freins à la croissance du parc des propriétaires occupants ont altéré son rythme à hauteur de - 0,31 point (- 0,15 point pour les sorties, - 0,16 point pour les logements vacants).

Ces freins ont été plus importants dans les villes moyennes et l’espace rural (- 0,40 point), et plus encore sur le littoral (- 0,56 point), moins dans les principales aires urbaines (- 0,24 point) : la différence incombe essentiellement aux logements vacants.

L’impact des facteurs internes de croissance du parc des propriétaires occupants a été en moyenne de + 0,24 point, variant de + 0, 21 point dans les principales aires urbaines, à + 0,26 point dans l’ensemble composé des villes moyennes et de l’espace rural et surtout à + 0,52 point sur le littoral : la différence s’explique ici très largement par les flux issus de résidences secondaires.

L’impact des logements nouveaux (en moyenne, + 0,13 point) a été assez uniforme, en revanche, la contribution des logements neufs (+ 1,28 point) a été extrêmement variable.

2 – Ont contribué à la croissance du parc locatif privé les logements neufs et nouveaux (facteurs externes), les logements locatifs sociaux, les logements locatifs privés, les résidences secondaires (facteurs internes favorables). Les modes / statuts d’occupation « marginaux » ont pu avoir une incidence localement non négligeable sur la croissance : l’impact des résidences principales sans statut défini, en moyenne de 0,08 point sur l’ensemble de la région, a ainsi atteint 0,17 point en rural sous influence urbaine et 0,27 point en rural

« pur », celui des meublés, limité à 0,02 point sur l’ensemble de la région, a été de 0,15 point sur le littoral.

Ont freiné la croissance du parc locatif privé, les sorties de parc, les logements vacants (comme pour les propriétaires occupants), mais de surcroît les propriétaires occupants et les logements locatifs sociaux.

Sur l’ensemble des Pays de la Loire, les freins à la croissance du parc locatif privé en ont pénalisé le rythme à hauteur de – 1,15 point (- 0,29 point pour les sorties, - 0,63 point pour les logements vacants, -0,10 point pour les propriétaires occupants et – 0,13 point les logements sociaux). Ces freins ont été d’intensité similaire et très proche de la moyenne régionale dans les principales aires urbaines d’une part, les villes moyennes et le milieu rural d’autre part ; en revanche, les facteurs sont intervenus différemment, les transferts vers les parcs de propriétaires occupants et le locatif social jouant un rôle relativement plus important dans les grandes aires

(17)

urbaines, la vacance en milieu rural. Sur le littoral, ces freins se sont élevés à – 1,37 point en raison de flux plus importants vers qu’en provenance de la vacance.

-2,5

% -2,0

% -1,5

% -1,0

% -0,5

%

0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0%

Propriétaire occupant Locatif privé

Propr. occ. Locatif social Locatif privé

Autre Résidence secondaire Logement vacant

Meublé Lgts neufs Lgts nouveaux

Sorties

Flux intervenus dans le rythme de croissance du parc - Période 2009 - 2013 -

- Principales aires urbaines -

-2,5

% -2,0

% -1,5

% -1,0

% -0,5

%

0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0%

Sorties

- Villes moyennes et rural -

L’impact des facteurs internes de croissance du parc locatif a été en moyenne de + 0,20 point (donc très voisin du parc des propriétaires occupants), mais à raison de + 0, 14 point dans les principales aires urbaines, de + 0,30 point dans l’ensemble composé des villes moyennes et de l’espace rural et de + 0,41 point sur le littoral : la différence s’explique majoritairement par les flux issus de résidences secondaires ainsi que, sur le littoral, par les meublés.

L’impact des logements nouveaux a été en moyenne de + 0,57 point ; celui des logements neufs, + 2,29 points, a également fortement fluctué, atteignant son maximum ( + 5,02 points)dans les banlieues des principales agglomérations.

(18)

-2,5

% -2,0

% -1,5

% -1,0

% -0,5

%

0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0%

Sorties

- Littoral -

Propriétaires occupants

Flux positifs Flux négatifs Ensemble Flux internes + 0,24 - 0,15 + 0,09 Flux externes + 1,41 - 0,16 + 1,25

Ensemble + 1,65 - 0,31 + 1,35

Au total, l’obtention d’un rythme de croissance donné des parcs respectifs des propriétaires occupants et locatifs privés ne procède pas du tout de la même démarche en raison de flux nettement défavorables au parc locatif dus à un poids des sorties de parc plus important en son sein mais surtout à des mutations internes beaucoup plus défavorables.

Parc locatif privé Flux positifs Flux négatifs Ensemble Flux internes + 0,20 - 0,86 - 0,66 Flux externes + 2,86 - 0,29 + 2,57

Ensemble + 3,06 - 1,15 + 1,91

Ceci met en évidence un impact beaucoup plus faible des entrées de logements neufs ou nouveaux sur le marché locatif privé : sur la base des évolutions constatées entre 2009 et 2013, pour obtenir une mise sur le marché de 100 logements supplémentaires, il a fallu 104 entrées de logements neufs ou nouveaux (141 /135) dans le parc des propriétaires occupants, quand 150 ont été nécessaires (286 / 191) dans le parc locatif privé.

(19)

DETAIL DES MUTATIONS DU PARC DE LOGEMENTS À L’ECHELLE REGIONALE

* * * * * * * * * *

Remarques importantes :

- Les données figurant sur les tableaux suivants sont soit exprimées en stock (couleur bistre), soit exprimées en flux moyens annuels sur 2 ans. Les absences de mobilité apparente font référence aux logements dont le mode ou le statut d’occupation est demeuré inchangé d’un début de période biennale à l’autre.

- Les données internes « + » indiquent le nombre moyen annuel de logements entrés dans le stock au cours des deux années ; les données internes « - » indiquent le nombre moyen annuel de logements sortis du stock au cours des deux années.

- Par construction, la différence entre le stock de fin de période Sf et le stock de début de période Si correspond à :

(Sf – Si) = 2 * (solde mobilité externe + solde mobilité interne) ; le taux de croissance est donc

(Sf – Si) / Si = 2 * (solde mobilité externe / Si + solde mobilité interne/ Si) ;