CHRONIQUE DE JURISPRUDENCE

JOIJRNll l'RmtJMtJI

EDMOND PICARD LEON HENNEBICQ

1882 - 1899 1900- 1940

CHRONIQUE DE JURISPRUDENCE

Le louage de choses

1. - Introduction.

Malgré la longue tradition du Code civil, de nom- breuses controverses continuent à diviser l'opinion en matière de bail à loyer.

Qu'il suffise de rappeler, à titre d'exemple, que les ,auteurs l!J: les .u:-ihun.amc :a~.oo:t .pu. à :ee :jour, dé- gager définitivement le fondement juridique même des .indemnités pouvant revenir au locataire, à la suite de travaux d'aménagement qu'il aurait réalisés à ses frais.

Chaque jour encore, les plaideurs discutent, devant les juridictions inférieures, les principes applicables à la preuve du bail, à sa durée, à son opposabilité ...

Ne sont pas non plus définitivement résolues de multiples difficultés nées des lois de 1951 régissant les baux commerciaux et certains baux à ferme, dont certaines dispositions sont d'ailleurs actuellement, plus qu'au moment de leur entrée en vigueur, d'ap- plication · pratique.

Nous songeons notamment à l'article 6 de la loi du 30 avril 1951 qui subordonne la revision trien- nale du loyer à c des circonstances nouvelles >; cette notion, que les tribunaux n'ont évidemment pas eu l'occasion de préciser pendant les trois premières années ayant suivi la promulgation de la loi, a susci- té des litiges au moment des premières revisions · réclamées. Nous pensons également aux dispositions régissant la prescription en matière d'indemnité d'éviction.

Pour toutes ces raisons, il convient de retenir l'en- seignement quotidien de la jurisprudence, le droit du louage étant toujours en évolution.

CHAPITRE PREMIER.

Dispositions communes aux baux

à

loyer et aux baux

à

ferme.

2. - Louage de chose et usufruit. - Na- ture des ,prestations.

c Les juges du fait peuvent considérer souverai- nement que la convention par laquelle le proprié- taire d'un immeuble en laisse la jouissance à vie à une personne, tenue d'acquitter les charges c tant en réparations qu'en impôts ou autres ,. constitue non une donation d'usufruit, mais un bail, contrat synallagmatique, les prestations mises à la charge de cette personne pouvant représenter la valeur loca- tive, compte tenu spécialement de ce qu'elles com- portent, les grosses réparations auxquelles l'usufrui- tier n'est pas .tenu et de ce que l'immeuble est vé- tuste, l'imprécision de l'acte excluant la possibilité d'une dénaturation > (Cass. fr., .ri janv. 1956, fùris.

Cl. Per., 15 févr. 1956, Tabl. de jurispr., p. 26).

3. - Convention d'occupation précaire.

Est-il possible, sans donner à bail, de mettre pro- visoirement à la disposition d'un commerçant des locaux, moyennant paiement d'une indemnité ?

c Il résulte clairement du contrat des parties que celles-ci ont entendu convenir entre elles d'une occu- pation à titre précaire moyennant paiement d'une indemnité.

« Il résulte en outre de la convention et des cir- constances qui l'entourent qu'elle n'est pas fictive et n'a pas eu pour but de tourner la loi sur les baux commerciaux.

> La convention n'est donc pas susceptible d'in-

terprétation et est valable ".

Ne s'agissant pas d'un bail, elle n'est pas soumise à la loi sur les baux commerciaux (J. P. Ixelles,

x'er cant., 25 mai 1956, François c/ Gérard).

4. - Occupation et entretien. - Interven- tion dans le loyer. - Contrat com- plexe.

Une dame s'est installée dans la maison occupée par le locataire; suivant leur convention, elle doit, durant son occupation, payer i.ooo F par mois, soit 500 F à titre d'intervention dans le loyer dû par le preneur à son bailleur et 500 F pour son entretien.

Pareil contrat n'est pas un bail mais un contrat sui generis, lequel appartient pour partie aux règles de droit de la location et pour partie à celles de la vente. Ce contrat doit être considéré comme un contrat complexe, d'évidence conclu intuitu personae (De Page, t. IV, n° 4, C, et 5, B, 1°) (Civ. Brux., n• ch., 31 mars 1956, De Hauwere c/ Van Gerven).

5. - Bail et ''ente à tèmpérament. - Si·

mulation.

c On doit considérer comme un contrat simulé, déguisant une vente à tempérament, un prétendu contrat de location de machines, même s'il ne pré- voit pas l'acquisition de la propriété par le soi-disant locataire, soit automatiquement, soit par une mani- festation de volonté expresse à la suite du paiement de toutes les mensualités, lorsque l'ensemble des loyers pour la durée de la location (deux ans) de machines pratiquement inusables équivaut au prix de celles-ci augmenté des intérêts, que des traites ont été remises en paiement des loyers mensuels, que toutes les traites deviennent immédiatement exigi- bles à titre d'indemnité de débit en cas de non-paie- ment d'une mensualité à son échéance, et qu'enfin il n'y a aucuni; correspondance entre la durée de la location et le nombre de mensualités,. (Brux., 29 _mai 1955, fur. comm. Brux.., p. 338; J. T_, 1956, p. 141, no 3).

6. - Bail à colonat partiaire et société.

c Le partage en nature est de l'essence même du contrat de métayage, alors que le partage des béné- fices caractérise le contrat de société ( Cass. fr., 19 déc. 1952, Gaz. Pal., 1953, t. Ier, v⁰ Bail, n° 156;

Bull. Cass., 1952, 4, 679).

> En cas de litige sur la qualification donnée à un

contrat qualifié de c société de culture '" intervenu entre propriétaire et exploitant agricole, contrat spé- cifiant que les « produits " de la société constatés par l'inventaire annuel, déduction faite des frais géné- raux, des charges sociales, et des provisions consti- tuent les bénéfices à partager; il y a donc lieu de rechercher si les produits ont été partagés en nature ou si des bénéfices ont été répartis en espèces entre les parties» (Trib. parit. Ledignan, 4 nov. 1955, Gaz. Pal., 1956, n° 1, p. 20).

7. - Bail de chasse. - Substance de la chose louée. - Artiicle 1722 du Code civil : Myxomatose. - Réduction de foyer.

Il est constant que la myxomatose, epizootie nou- velle apparue en France. en 1952, a causé la quasi-

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disparition des lapins de garenne, particulièrement sensibles à cette affection et naguère le principal gibier par le nombre de ses individus et la possibi- lité de le tuer pendant la plus grande partie de la période de chasse.

Cette disparition par un cas fortuit, au sens de l'article 1722 du Code civil, événement irrésistible et imprévisible au -jour du contrat, ne constitue pas en elle-même la disparition de la chose louée, puis- que l'objet de la convention était non pas le gibier, res nullius, mais la faculté pour le locataire, de le chasser.

Cependant -e11e eqüivaut -à une perte appréciable de la jouissance de ce droit incorporel justifiant une diminution du loyer, du moment que la chasse aux lapins a été, certainement en l'espèce, une des con- ditions de l'accord et que la disparition presque com- plète maintenant de cet animal est, en l'état des prévisions de l'action, susceptible· d'une durée non indéfinie du moins assez longue pour troubler sé- rieusement l'équilibre des rapports contractuels en l'occurrence jusqu'à la date du reste rapprochée d'ex- piration du bail (Trib. civ. Laon, 20 déc. 1955, Gaz.

Pal., 19561 Ier sem., p. 268). Cette décision paraît conforme aux principes généraux (voy. en sens con- traire Trib. Gien, 17 sept. 1954, Gaz. Pal., 2, 323;

- à rapprocher également Amiens, 30 nov. 1954, Gaz. Pal., 1955, 1, 69).

L'article 1722 du Code civil ne s'applique pas lorsqu'il n'y a pas destruction totale ou partielle de la chose louée, c'est à dire du territoire de chasse.

mais seulement diminution dans ses produits.

Par contre les articles 1769 et 1770 s'appliquent au bail de chasse par analogie avec les baux à ferme.

L'épidémie de myxomatose constitue un cas fortuit et imprévisible permettant au preneur de deman- der diminution provisoire de payer le prix de la location des baux en cours de plusieurs années (art.

1769), soit une décharge proportionnelle pour les baux d'un an (art. 1770) (Trib, Paix Mont cl/Mort, 19 nov. 1954, furis. Clas. Per., 1956, n° 9385; - on trouve sous cette référence également la décision du Tribunal de Laon du 21 déc. 1955 et celle du Tribunal de Gien du 17 nov. 1954).

8. - Location de films.

Lorsqu'un exploitant de salle de cinéma prend en location, pàr un seul bon de commande, divers films dont un film à succès entouré de films de classe inférieure, la non-délivrance fautive par le loueur, du film à succès, justifie une résolution du contrat à ses torts, qui s'étend aux autres films fi- gurant dans ledit bon de commande.

« L'interdépendance des locations se déduit des circonstap.ces de fait et des pratiques du marché;

elle peut être admise encore qu'elle n'ait pas fait l'objet d'une mention sur le bon de commande, pour l'établissement duquel le preneur utilise un formulaire imprimé, étudié en fonction des intérêts du loueur de films" (Comm. Brux., 12 mai 1955, fur. comm. · Brux., p. 345). .

9. - Location d'emplacement d'affichage.

- Condition potestative. - Nullité.

c La mise en œuvre des effets d'un contrat de location d'emplacement d'affichage et de peinture aux termes duquel le paiement du loyer est reporté au jour où le preneur aurait réalisé les affichages, dépend d'un événement incertain, la réalisation ef- fective de l'affichage.

" Celle-ci est en effet àclusivement subordonnée au bon vouloir du preneur qui ne s'est obligé en rien à exécuter et qui par conséquent reste absolu- ment libre de ne l'exécuter jamais.

"Dès lors l'obligation assumée par le bailleur est

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nulle,. parce que le cocontractant. ne s'est obligé que sous' une condition purement pote~tative de sa part "

(Civ. Brux.,. 12° ch., 16 avril i9~6,

J.

^{T., p.} 390).

1 O. - Prise

à

bail de sa propre chose • On peut prendre à bail sa. propre chose lorsqu'on n'a plus sur elle aucun droit de jouissance (De Pa- ge, t. IV, n" 5n; - Civ. Brux., II⁰ ch.bis, 13 juill. 1956, S. A. Brasserie Wiel.

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Collebr.).

11. - Occupation sans titre. ni droit. - Indemnité d'occupation. - Evalua·

tion.

L'indemnité· d'occupation due par un occupant sans titre ni droit n'a pas une base contractuelle.

Elle est destinée à réparer une situation de fait créée par l'occupant sans l'agrément du propriétaire des lieux. Pour déterminer le montant de cette indem- nité,· il convient de faire état ·de tous les éléments d'appréciation, et notamment de la valeur locative réelle de l'appartement, pendant la période envisa- gée,· ainsi que du remboursement des charges et prestations que la loi impose aux locataires et du remboursement de tous les frais. afférents à l'apparte- ment pendant toute la durée de l'occupation. -

En outre, lorsque· le bailleur était en droit de compter pouvoir disposer de l'appartement à une date déterminée pour y habite~, qu'il ·en a été privé par le fait de l'occupant et qu'il a dû vivre à l'hôtel pendant ·cette· période, le préjudiee subi par le bail- leur doit être compensé par l'allocation de domma- ges et intérêts (Paris, 3 janv. 1956, Juris. Clas. Pér., 1956, n" 9228).

L'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre ni droit présente un caractère de domma- ges et intérêts et ne doit pas nécessairement être calculée selon le mode de détermination des loyers (Cass. fr., 28 janv. 1955, Gaz; Pal.~ I, somm. 33).

c Les héritiers d'un locataire déeédé qui ont in- troduit dans les lieux un tiers dénué de droit doi- vent réparer le préjudice ainsi subi par le propriétai- re, qui, par suite d'une occupation indue qui peut se prolonger en fait, perd ainsi le droit essentiel de chdisir ses locataires et subirait même une perte im- portante en numéraire s'il avait eu l'intention de vendre l'appartement libre.

>L'indemnité d'occupation égale au montant du loyer versé, par l'occupant sans titre ni droit, ne répare pas le préjudice> (J. de ·P. Paris, 20" arr., 12 oct. 1955, Gaz. Pal., 1956, n" 1, p. 17).

12. - Capacité ·de contracter. - Epoux séparés de biens. ~ Mandat.

Le premier juge a décidé à tort que le mandat donné par l'épouse à son mari -de prendre en loca- tioh ne pouvait se concevoir, les époux étant con- tractuellement séparés de biens.

Le régime de la séparation de biens ne fait pas nécessairement obstacle à l'existence d'un mandat donné pendant le mariage par run des époux à l'autre (De Page, t. X, n" 1388, litt. B et C, n° 2, n" 1392).

Le caractère irrévocable des conventions matrimo- niale.s existant entre les conjoints n'est pas mis en péril, lorsqu'il s'agit non d'un mandat général mais d'un mandat .spécial donné par l'épouse à son mari, de conclure. un bail qu'en vertu de son contrat de mariage elle a pouvoir de conclure elle-même, com- me il résulte des stipulations de ce contrat ... (De Pa- ge, t. X, n° . I 1531 litt. B et · C); pareil mandat, tou- jours révocable, ne peut mettre en cause l'immuta- bilité du contrat de séparation des biens (Civ. Brux.,

II⁸ ch., 13 mai 1956, Mar. c/ Van L.).

13. - Femme mariée. - Engagements

concernant les frais de chauffage. - Pas de mandàt domestique.

Au cours d'un bail conclu en 1949, un preneur a payé, outre le. loyer, la moitié de· la consomma- tions de charbon.

L'année suivante, une nouvelle location inter- vient à tel prix, chauffage exclu, mais après diverses

· négociations, il est entendu que les frais de chauffa- ge sont compris dans le loyer. Il est cependant éta- bli que, ce nouveau bail ayant été conclu en mars 19501 l'époux du locataire a, à partir du mois de juin suivant, versé régulièrement au bailleur 300 F par mois pour le chauffage. En avril 1952 inter- vient un troisième bail, signé par le mari locataire, comme les précédents, et qui ne contient aucune .stipulation relative au chauffage.

Trois jours après sa conclu!;ion, la femm~ du pre- neur .a souscrit l'engagement suivant: .. En complé- ment du bail, je soussignée Madame D. m'engage à payer à M. R. la somme de 500 F par mois, toute l'année, pour participation aux frais de chauffage central des locaux que nous occupons>, ·

L'époux assigne et poursuit à la fois l'annulation des engagements successifs pris par son conjoint, et le remboursement des sommes payées par elle.

Après avoir décidé que l'action n'était pas de la compétence du juge de paix, dont il confirme ·à cet égard la décision, c le preneur puisant son droit dans l'article 217 du Code civil et non dans l'arti- cle 3, 1" de la loi du 25 mars 1876 ... " le tribunal de première instance, siégeant en degré d'appel, évoqtle par application de l'article 473, § 3 du Code de procédure et statue en fait comme suit :

c Il ne peut être sérieusement contesté que les paiements ont été faits à l'insu du preneur; il est vraisemblable que, vu l'intransigeance manifestée par celui-ci au sujet des conditions du bail, son épouse a souscrit les engagements querellés, pour amener le bailleur à consentir les relocations ".

Rien ne permet de mettre en doute la bonne foi du preneur ...

Le bailleur recourt en vain à la notion de mandat domestique, pour ·prétendre à la validité des engage- ments; suivant les termes exprès du second bail ce- lui-ci constitue le complément des baux souscrits par le preneur seul; ils participent dès lors de ceux-ci au point de vue de la capacité de la femme ma- riée; dans le régime légal actuel, celle-ci ·est excep- tionnelle; elle ne peut en tous cas se manifc:ster, comme en l'espèce, à l'encontre d'un acte. valable- , ment consenti par le mari.

En traitant avec une femme mariée à l'insu du mari et en lui faisant souscrire des engagements auxquels il savait que celui-ci s'opposait, le bailleur a pris un risque dont il doit subir les conséquences;

la demande de dommages-intérêts du mari contre le tiers qui a contracté avec sa femme non autori- sée ne peut réussir que lorsque l'action en nullité laisse subsister un préjudice non réparé (De Page, t. Ier, n° 75obi's).

Or l'existence de pareil préjudice n'est pas établi.

En conséquence les engagements successifs souscrits par l'épouse du preneur de payer au bailleur une somme de 300 F et de 500 F par mois pour chauf- fage de l'appartement loué par le mari sont déclarés nuls, de même que les paiements effectués et qui doivent être remboursés (Civ. Brux., ne ch., 26 mai 1956, Dum. cf Rop.).

14. - Epoux locataires. - Commerce

exercé par la femme. - Commu- nauté. - Congé délivré au mari. - Validité.

Lorsque deux époux mariés sous le régime de la communauté légale sont locataires des locaux dans lesquels la femme seule exerce le commerce, le con- gé est valablement délivré au mari, lequel peut

·exercer seul les actions que sa femme et lui-même ont à faire valoir relativement au bail litigieux et au fonds de commerce tombé en communauté ( Civ.

Seine, 4 janv. 1956, Juris. Clas. Per., n° 9201).

15. - Preuve du bail. - Lettres missives.

L'article 1715 du Code civil n'est pas applicable si la preuve du bail verbal est rapportée par l'un des modes de preuve de droit commun autres que ceux que cette disposition légale prohibe. Cette preu- ve ne peut être rapportée ni par témoins ni par présomptions même en dessous du taux légal.

Ces modes de preuve ne peuvent être admis meme s'il existe un commencement de preuve par écrit du bail dont l'existence est contestée (De Page, t.

IV, n⁰⁵ 528, 534 et 537) ·

En l'espèce, cette preuve écrite de l'existence con- testée du bail verbal et qui n'a point reçu d'exécu- tion, est rapportée à suffisance de droit.

Par sa lettre du ... , le locataire, agissant comme mandataire· de son épouse dont il s'offrait de garan- tir les engagements, a marqué son accord sur les conditions essentielles du bail dont il avait éi:é dé- libéré entre parties, lors de la visite préalable des lieux loués.

En réponse à cette lettre le propriétaire a fait parvenir au preneur le texte des conditions du bail établi c suivant nos conventions »₁ écrivant : c je suppose que vous serez d'accord et vous prie de

me renvoyer le plus vite possible signé et approuvé par vous et par Madame ... l'exemplaire qui m'est destiné"·

Les deux lettres échangées, dont la seconde avec son annexe, constituent des actes équipollents à. un acte sous sei.ng privé (De Page, t. III, n" 846; t. IV, n° 541). Elles renferment à la fois la preuve .du mandat tacite donné par l'intimé à son épouse, de conclure le bail, et de l'existence de ce bail.

Ces lettres contiennent une quantité de renseigne- ments suffisants pour y trouver la preuve complète du bail verbal dont l'existence est déniée (De Page, t. III, n° 848, litt. A; t. IV, n°541); elles forment preuve du consentement respectif du propriétaire et du locataire sur les éléments essentiels de tout contrat de bail (De Page, t. IV, n° 506). La durée de neuf années convenue , entre parties nécessitait seule l'établissement d'un écrit contenant également les autres stipulations du bail.

Le propriétaire ne peut conclure à ce que le ser- ment supplétoire lui soit déféré po¹u établir l'exis- tence du bail dénié; seul le serment litisdécisoire pourrait être déféré aux locataires, ce que le pro- priétaire ne fait pas, et ce qui s'avère inutile au ju- gement de la cause (De Page, t. IV, n° 540).

Le preneur ayant reconnu qu'il a loué ailleurs, a ainsi résilié unilatéralement le bail; dès lors le propriétaire invoque à bon droit l'article 1178 .du Code civil; . il est pleinement fondé à postuler la résolution du bail aux torts et griefs du preneur. Il postule également à bon droit, conformément aux articles 1 r84 et 1741 du Code civil, une indemnité de résolution représentant le montant des loyers échus pendant la période durant laquelle l'apparte- ment loué aux intimés n'a pu être donné en loca- tion à des tiers (Civ. Brux., ^IIe ch., 12 mai 1956, Mar. c/ Van Lier.).

16. - Bail consenti par un non-commer- çant

à

un commerçant. - Preuve.

La Cour de cassation de France a décidé récem- ment: "Le bail d'un immeuble consenti par un propriétaire non commerçant à un commerçant, en vue de l'exploitation de son commerce, prend à l'égard de ce commerçant, le caractère d'un acte de commerce dont la preuve peut être rapportée par le bailleur conformément aux dispositions du Code de commerce» (Cass. fr., 14 févr. 1956, J.C.L.P., n° 9375).

Elle consacre ainsi une thèse écartée tant par la jurisprudence belge que par les tribunau~

français. On estime généralement que la location d'un immeuble à usage de commerce est toujours un acte civil (Cass. Req., 26 juill. 19n, Dall., 1913, 1, 29; - Aix, 24 janv. 1928, Dall., D., 73, note César-Bru).

17. - Baux perpétuels. - Prohibition.

c Lorsqu'il a été convenu que la location c se con- tinuerait d'année en année, si bon semble au pre- neur et à sa seule volonté

»

une telle convention équivaut à conférer au preneur la jouisssance per- pétuelle en violation de l'ordre. public formulé à l'article 1709 du Code civil. La nullité qui en résul- te entraîne l'annulation du bail sans que le juge puisse se borner à réduire à quelques années la durée ' maximum de la location et sans que le preneur puisse se prévaloir d'une déclaration unilatérale fai- te en cours de procédure de réduire à trois années la durée du bail litigieux > (Paris, 30 nov. 1955, Juris'. Clas. Pér., 1956, n° 17, Tab. de Jurispr., somm., p. 65).

18. - Durée du bail verbal. - Présomp- tion · ]égale.

Le bail verbal est là durée implicitement déter- minée. Par application des articles 1736 et 1758 .du Code civil, sa durée conforme à l'usage des lieux est légalement présumée; la présomption est absolue juris et de jure et ne peut être renversée par la preu- ve contraire (De Page, t. IV, n° 563, litt. B, 5661 570 et 571; - Civ. Brux., II" ch.bis, 19 mai 1956, Bracke c/ Kesteleyn).

19. - Bail écrit. - Clauses contradictoires.

- Erreur. - Interprétation.

Un bail écrit prévoit une durée de neuf années commençant à courir le Ier janvier 1947 pour finir de plein droit le 31 décembre r956. Si le bail est de neuf ans, et s'il prend cours le Ier janvier 1947, il

doit évidemment prendre fin le 31 décembre 1955 et non le· 31 décembre· 1956; c'est par simple inadver- tance ~t par erreur évidente que les parties ont in- diqué qu'il ·expire le 31 décembre 1956. En effet il est précisé que le locataire· peut renoncer à la location à l'expiration de chaque triennat; dans le corps du texte, il est d'ailleurs également question d'un bail de neuf années; il ne peut dès lors y avoir de doute quant à l'intention des parties (J.P. Brux., 2e cant., 10 juil!. 1956, Bockstael c/ Van Damme).

20. - Congé. - Délais de préavis. - Inobservance. - Conséquences.

La durée du bail nouveau est régi par l'usage des lieux; cette durée étant légalement présumée, un congé est nécessaire pour y mettre fin (De Page, t. IV, n° 576); en l'espèce le loyer étant payable par trimestre la durée légalement présumée était d'une année à dater du 15 octobre 1954, et le délai de congé de trois mois avant l'échéance de la date anniversaire où le bail .ancien avait pris cours; ce congé aurait dft donc être notifié le 15 juillet 1955 pqur le 15 octobre suivant (De Page, t. IV, n° 566 e~ 570); le congé' donné le 31 octobre 1955 ne p0uvait sortir aucun effet, un nouveau bail dans les mêmes conditions ayant pris cours le 15 octobre pré- cédent.

..• Ce bail doit prendre fin le 15 octobre 1956 'pour autant que le ·congé prévu par les usages des lieux ait · été dftment notifié avant cette dernière date (Civ. Brux., IIe ch., 7 juill. 1956, S.P.R.L.

Ets Kerremans c/ Gazan).

21. - Loyer. - Notion. - Bail « intuitu personae ».

Il a été donné en location pour 9 années une chambre au rez-de-chaussée de la maison dans la- quelle le bailleur lui-même exploitait un cabaret;

le locataire était obligé dans la pièce louée d'in-

~~ller un salon de coiffure, qu'il devait exploiter personnellement et en son nom; le locataire, son per- sonnel et ses clients avaient accès à ce salon par la salle de café du bailleur; vu les avantages de cette location pour le propriétaire le loyer était de un franc l'an.

Ce contrat se présente comme un bail; in. casu on peut trouver tous les éléments d'une location à savoir : le droit pour le locataire de se servir et d'avoir la jouissance d'un immeuble déterminé, à titre onéreux et moyennant une contre-prestation, qui ne doit pas nécessairement comister en argent mais qui peut l'être en nature.

Si généralement un contrat de bail n'est pas con- clu intuitu personae, il peut cependant résulter de sa

na~ure ou des circonstances. que le bail, comme en l'espèce, ait été conclu en raison de la personne d'une des parties contractantes (De Page, t. IV, n° 482, et particulièrement 7°).

Le loyer ne doit pas nécessairement être déterminé dans le contrat : il suffit que la contre-valeur sui- vant les conditions de la convention puisse être déterminée; enfin des prestations en nature et même des ·services ou travaux devant être exécutés par le locataire peuvent constituer cette prestation (De Pa- ge, t. IV, n° 513; - Cass., I I mars 1948, Pas., I, 165; - Civ. Brux., Ile ch., 7 juill. 1956, Hoefs c/

Moens).

22. - Transmission du bail. - Légataire universel.

c Dès lors qu'un individu a été institué légataire universel du locataire d'un appartement, il se trouve en l'état des dispositions de l'article 1742 du Code civil bénéficiaire du droit existant dans le patrimoine du défunt, sans qu'on puisse lui opposer l'interdic- tion des cessions de bail édictée par l'article 78 de la loi (française) du Ier septembre 1948, lequel, dérogatoire du droit commun, doit être restrictive- ment interprété » (Montpellier, 21 déc. 1955, Rec.

Dai/. et Sir., 25 févr. 1956, somm. p. 3o).

· Si fa Cour de cassation de France a statué en ce qui concerne la transmission du droit au bail à un légataire particulier (qiv. sect. Soc.,

i5

mars 1955, D. S., 1955, 414; - Cass. soc., 5 mars 1955, Gaz.

Pal., p. 413; Chr. de J. P., J. T., 1956, p. 142, n°"

12 et 13) elle ne s'est pas prononcée en ce qui con- cerne le légataire universel. Sur ce point la jurispru- dence reste très partagée (dans le sens de la décision rapportée: Paris, 21 mai 1951, Loyer, 1951, 286; - Montpellier, 2 mai 1951, Dall., 557; - Paris, 29

mars 1955, /uris. Clas. Pér., n° 44, IV, p. 149; - Montpellier, 23 déc. 1955, Gaz. Pal., 1956, n° I, p.

137).

23. - Cession de bail. - N'emporte pas cession des obligations.

.La cession de bail a eu pour effet de dissocier les droits du bailleur de ses obligations; seuls les pre- miers ont été transmis au cessionnaire, les secondes restent à charge du cédant le bailleur, de par la prohibition de la· cession de dettes dans notre droit sans le consent.ement de son contractant, le pre- neur (De Page, t. III, nQs 380, 382, 286; - Civ.

Brux., Ile ch., 16 juin 1956, Gossey c/ Stevens).

24. - ·Occupation consentie par le locatai- l'e. - Action en expulsion du pro- priétaire. - Irrecevabilité.

Le propriétaire d'un local occupé ·par un tiers avec le consentement du locataire n'a aucun lien de droit avec cet occupant; il n'a donc aucune action directe contre ce dernier pour demander en référé son expulsion, aussi longtemps qu'il n'a pas mis fin au droit locatif e.t qu'il reste valablement lié avec le titulaire de ce droit (Paris, 11 mai 1955, Gaz.

Pal., 1955, n⁰⁹ 7 et 8.

Cette décision applique rigoureusement les prin- cipes. Le tiers occupe l'appartement du consentement du locataire. Si le bail interdit au preneur de lai$Ser occuper ainsi les lieux, le bailleur doit assigner le lpcataire en résiliation du bail pour inexécution de ses engagements; il sollicite son déguerpissement.

Il est certain qu'il peut mettre le tiers à la cause et demander

à.

la fois le déguerpissement du pre- neur et de l'occupant.

25. - Obligations du bailleur. - Jouis- sance paisible.

Le bail stipule que le bailleur c déclare louer à usage d'habitation et de pension médicale,.; dès lors le bailleur est tenu de faire jouir le preneur des lieux loués conformément à cette destination con- tractuellement acceptée.

Il résulte des faits de la cause et des conclusions du rapport de l'expert judiciaire que le bailleur n'a pas satisfait à cette obligation que lui imposaient i'article 1719 du Code civil et la convention de bail.

Dans l'état où se trouvait l'immeuble lors de la conclusion du contrat, le preneur était fondé à croi- re qu'il pourrait y exercer son activité médicale de psychiâtre en y mettant en pension des malades ner- veux que ce régime pouvait conduire à la guérison.

La dérogation à l'article 1724 du Code civil invo- quée par le bailleur est étrangère aux faits de la cause, le preneur objectant à bon droit que les ré- parations qu'il a dû subir pendant son occupation avaient pour origine un vice caché de l'immeuble sans rapport avec les _réparations urgentes dont par- le l'article 1724 (Civ. Brux., Ile ch., 28 avril 1956, Van Z. c/ Ba.).

26. - Vices empêchant la complète jouis- ,sance. - Perte de la chose louée. -

Article 1741 du Code civil.

La clause dérogatoire de l'article 1721 du Code civil stipulée au bail est d'interprétation restrictive;

elle ne sublève point le bailleur de sa responsabilité contractuelle alors qu'en l'espèce un vice caché a empêché la jouissance normale des lieux loués con- formément à leur destination. Les troubles dus à. la vétusté dont était affecté l'immeuble, ont été d'une ampleur telle et se sont manifestés de telle manière, dès le début de la location, qu'ils ont rendu la jouis- sance impossible. C'est en vain que le bailleur tente d'en minimiser l'importance; ils doivent évidem- ment . être appréciés dans leur gravité, en fonction de la destination que le preneur. avait donnée à l'immeuble et que le bailleur avait acceptée, à sa- voir : pension médicale pour malades nerveux, ce qui impliquait que cette destination ne pouvait cer- tes pas être réalisée si les plafonds tombaient ou menaçaient de tomber successivement dans diverses pièces de l'étage ou du rez-de-chaussée.

Il en était de même si des infiltrations d'eau se produisant étaient dues à la rupture de canalisations, minées par la vétusté ou par un usage insolite, rendu lui-même inévitable par une conception erronée de rinstallation sanitaire à laquelle ces canalisations se rapportaient.

De plus l'atmosphère familiale recherchée par le preneur pour ses malades ne pouvait être créée

ou maintenue, si à l'époque des rigueurs de l'hiver l'installation de chauffage central n'assurait pas aux locaux· Ja température nécessaire, ou par suite d'usu- re, la rendait même impossible.

A cet égard les conclusions de l'expert judiciaire sont formelles. Un usage anormal de certains appa- reils sanitaires, un manque d'entretien de certains accessoires de l'll.istallation de chauffage central ne suppriment pas le fait que les troubles, de joui.>san~

ce dus eux-mêmes à la vétusté de l'immeuble ont pour origine ce vice caché du bien loué.

, Le bailleur en est, responsable et en doit garantie au preneur, l'eût-il même expressément ignoré lors de la conclusion dQ bail.

Ce vice qui s'est ainsi manifesté a empêché com- plètement la, jouissance des lieux loués; cette sup~

pression de jouissance équivaut à la perte de la chose louée par la faute <lu bailleur, et donne lieu à appli- cation de l'article 1741 du Code civil.

Les réparations que le bailleur a fait effectuer ensuite des trouble~ constatés ont eu une durée et une étendue qui permet de décider, qu'elles ont à leur tour entraîné pour le preneur une impossibilité permanente d'exercer son activité médicale sous la forme contractuellement prévue.

Si le preneur n'a pas dû c congédier ,. des pen- sionnaires, il a été à la suite des troubles querellé~,

obligé de les transférer dans un autre établisse.- ment, puis enfin les ayant ramenés dans l'interval- le dans l'immeuble loué, il a été contraint de cesser son activité sous cette forme et de fermer sa pen- sion médicale en raison de la persistance ou de la réitération des troubles de jouissance dont il était victj.me.

Le bailleur ne peut invoquer la dérogation à l'ar- ticle 1724 du Code civil prévu au bail, non plus que la renonciation par le preneur à postuler une indemnité. sous l'une des formes admises par cette disposition légale.

Les réparations auxquelles le bailleur dut faire procéder avaient pour origine le vice de la chose existant lors de la conclusion du bail (De Page, t. IV, n° 596; - Civ. Brux., IIe ch., 28 avril 1956, Van Z. cf Ba.).

27. - Vices cachés. - Installation électri- que en mauvais état. - Responsabi- lité contractuelle du bailleur.

Le défaut de résistance suffisante dans une cana- lisation électrique et la présence anormale consécu- tive de courant dans la gaine de plomb de cette canalisation constituent pour le locataire un vice caché qui répute en faute le bailleur, tenu de faire jouir le preneur d'une installation électrique en bon état, sauf au bailleur à établir que le vice provient d'une cause étrangère ou qu'en l'absence de faute contractuelle dans son chef, mettant en œuvre son obligation de garantie, il ne pourrait être recherché quant à sa responsabilité de bailleur que sur la base de la théorie des risques (art. 1722) excluant tous dommages-intérêts.

Le bailleur est, dans ces conditions, contractuelle- ment responsable de l'électrocution d'un locataire, même due au fait qu'un fil galvanisé à sécher le linge avait été enroulé par lui sur une poutre où cou- rait la canalisation; cette circonstance n'a constitué dans la production du dommage qu'un élément oc- casionnel de transmission des effets mortels de la disposition vicieuse de la canalisation, élément cau- sal du dommage (Brux., 24 mars 1956, J. T., p.

277).

28. - Garantie des vices. - Clause de bon état locatif.

La clause de bon état locatif ne sublève pas le bailleur de son obligation, en vertu des articles 1721 et 1720 du Code civil, de garantir des vices ou défauts de l'installation él~ctrique et qui ont empê- ché le. preneur d'user de la chose louée conformé- ment à sa destination, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de bail; par voie de consé- quence le bailleur devait faire à cette installation pendant la durée du bail les ·réparations qui pou:..

vaient devenir nécessaires (Civ. Brux., ne ch., 19 févr. 1956, Vermillen c/ Jang).

29. - Trouble de jouissance ·provoqué par un colocataire. - Action directe. - Absence de vice caché.

Le preneur soutient que l'immeuble est affecté de vices cachés résultant de l'abondance de vermine

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provenant d'un· locataire des étàges et tombant dans la salle du rez-de-chaussée; à la suite de cet état de chose il a dû renoncer à l'exploitation d'un .res- taurant et d'une pâtisserie; même l'exploitation d'une brasserie s'en trouve handicapée.

Le· preneur soutient que cette situation diminue la libre jouissance du bien loué que la bailleresse doit lui garantir, ou qu'elle doit sinon le dédomma- ger du préjudice subi.

La bailleresse fait observer qu'à aucun moment le preneur ne lui a signalé la présence -de vermine dans les lieux et ne l'a sommée de faire cesser le prétendu trouble. Pour qu'il y ait vice caché il faut que le dêfaut qui crée l'impossibilité ou l'incommodité de jouissance provienne de la chooe elle-même (De Page, t. IV, n° 622, P); si un locataire est troublé par l'exercice d'une industrie insalubre ou incom- mode d'un colocataire, il n'y a pas vice de la chose;

le preneur ne dispose d'aucune action en responsa- bilité contractuelle vis-à-vis de la bailleresse en raison d'un vice de la chose louée (Civ. Brux., I I⁸ ch.bis,

IO févr. I956, Van Hoor c/ S. A. Brass. C.).

30. - Droits du bailleur de disposer libre- ment des locaux non loués.

c ••• Si un bail ne contient à la charge du: proprié- taire, aucune clause prohibitive ou restrictive de commerce similaire, le locataire ne saurait invoquer un trouble de. jouissance, résultant de l'introduction dans l'immeuble d'un autre preneur exerçant un commerce similaire.

• Lorsqu'un règlement de copropriété dispose :

c les propriétaires de ces locaux commerciaux ou

» boutiques, qui viendraient à être créés par la suite

»ne pourront, eux ou leurs ayants droit, concurren-

" cer, sous quelque forme que ce soit, les autres corn-

• merces déjà exercés dans l'immeuble"• il y a là un engagement unilatéral qui oblige aux termes des ar- ticles I370 et I371 du Code civil, les adhérents aux règlements envers les anciens locataires commerçants;

ces derniers sont fondés à s'en prévaloir si l'acte le constatant a été versé aux . débats; il suffit en effet que l'engagement unilatéral licite et non rétracté, soit venu à la connaissance du bénéficiaire.

• Réparation est donc due par le nouveau pro- priétaire du local à l'ancien locataire commerçant, à la suite d'une concurrence directe, exercée en vio- lation de cet engagement, et les vendeurs du nouvd occupant, dès lors qu'ils connaissaient, en vendant, la destination qui serait donnée au local cédé, en violation du règlement de copropriété, doivent, eux aussi, être condamnés à des dommages et intérêts et ce, outre l'interdiction prononcée à l'égard du nouvel occupant d'exercer à l'avenir le même com- merce• (Civ. Seine, IO nov. 1955, /uris. Glas. Pér., 1956, n° 9060, suivie d'une note d'observations de Jean Cabanac).

31. - Fait de tiers. __;_ Vol •. - Défaut de surveillance.

c Si l'usage· parisien comporte à la charge du pro·

priétaire l'obligation de faire garder l'immeuble qu'il loue, cet usage n'est pas obligatoire et les parties peuvent y déroger d'un commun aoccord.

• Il ressort des articles I7I9 et 1725 du Code civil que le bailleur ne contracte pas, en règle générale, l'obligation de faire garder et surveiller les lieux loués et qu'il ne doit en principe aucune garantie à son locataire en raison des vols commis par des tiers dans les locaux faisant l'objet de la location.

» Les juges du fond qui constatent cette absence d'obligation de surveillance, en déduisent justement que le fait de ne pas remplacer_ un concierge qui abandonne sa loge pendant toute la journée ne pré- sente ·pas pour le bailleur a: les caractères d'une fau-

• te extra-contractuelle» (Cass. fr., civ. Ire sect. civ., I4 nov. 1955; - Rejet du pourvoi contre un arrêt de la Cour d'appel de Paris du I I mai 1951, Bull.

civ., I955, I, n<> 391, p; 317; Dall., 514 et la note;

- voy. Rép. civ., v<> Louage par Tune, n⁰⁸ 327 et s., 790;' Rec. Da!/. et Sir., 2 juin 1956, Somm., p.

82).

32.---:-- Obligation d'entretien.

Selon les articles 1719 et 1720 ·du Code civil, le bailleur est tenu de faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessai- res, autres que locatives, et tous les travaux indis- pensables à l'usage normal des lieux.

Cette obligation légale du bailleur ne peut être

limitée dans· ses effets au montant des loyers perçus;

Mais il appartient . aux juges du fond de décider souverainement à l'occasion de l'expertise fixant le programme et l'exécution des travaux, que le bail- leur bénéficiera d'une certaine temporisation pour s'acquitter de ses obligations (Cass. fr., 5 janv. 1956, Rec. Dall., 385, suiv. d'une note de M. Robert Dé- siry).

33. - Fin de bail. - Perte totale ou par- tielle de la chose louée. - Article 1722. - Vétusté. - Usage impossi·

ble. - Pas d'obligation de recon·

struire.

Si un immeuble est dans un état de vétusté telle que seuls des travaux de reconstructiôn réussiraient à le rendre propre à l'usage auquel il était destiné;

s'il est l'objet d'un arrêté de péril, frappé d'aligne- ment, menace ruine et, par son vieillissement même est voué, en dépit des réparations qui ne seraient que des palliatifs précaires ou même peut-être mê- me nuisibles, à une perte totale prochaine, le bail- leur, contre qui n'est établie la preuve d'aucune né- gligence dans l'entretien de son immeuble, invoque utilement la destruction partielle de la chose- louée survenant inévitablement par l'effet du temps et d'une manière fortuite, et se refuse justement à re- construire son immeuble.

a: Dans ce cas, le bailleur, qui n'est plus en état de procurer à ses locataires une jouissance paisible, conforme à leur affectation, n'a, en donnant congé et en refusant les quelques maigres loyers que lui procurerait cet immeuble, commis aucune faute dont il doive réparation.

"Au surplus il n'a commis aucune imprudence en renouvelant quelques années plus tôt le bail antérieur car, en acceptant en toute connaissance de cause la délivrance d'un pareil immeuble officielle- ment reconnu périlleux, avec l'espoir qu'elle pour- rait encore l'utiliser par elle-même ou par cession- naire, la société preneuse a accepté le risque de la perte de la chose en cours de bail et ne peut pré- tendre à des quelconques dommages-intérêts,. (Civ.

Seine, 27 sept, 1955, Gaz. Pal., 6 déc. 1955, p. 377).

En cas de perte totale de la chose louée ou de perte partielle suffisamment grave pour rendre l'usa- ge de la chose impossible, la jurisprudence admet que le bailleur ne doit pas reconstruire ( Cass. soc., 28" mars 1952, Gaz. Pal., 1, T, ·v<> Bail, n° 41; - 13 déc. 1951, Gaz. Pal., 1952, v<> Bail, n<> 88).

Le bailleur ne devrait même pas reconstruire s'il avait perçu, par exemple à la suite d'un incendie, de l'assureur, l'indemnité qui lui permettrait de re- construire. Il faut, pour qu'il ait l'obligation de re- construire une clause spéciale inscrite dans la con- vention de bail (voy. en ce sens Planiol et Ripert, t. X, n° 641).

L'article 1722 refuse tout dédommagement au prenetir en cas de résiliation pour destruction de la chose louée par cas de force majeure; La décision rapportée applique ce principe.

34. - Obligations du preneur. - Locataire tenu de garnir les lieux. - Sûretés.

a: La loi n'ayant pas précisé l'étendue de l'obli- gation qu'elle impose au locataire de garnir les lieux loués de meubles suffisants, les juges ont un large pouvoir d'appréciation pour déterminer dans chaque cas, compte tenu des circonstances ainsi que de la situation particulière des parties, la nature et l'importance des sftretés capables de dispenser le locataire, en tout ou en partie, de l'obligation de garnissement.

"Ainsi, le juge du fond ne fait qu'user de son pouvoir à cet égard en décidant que, s'agissant d'un locataire d'une solvabilité certaine, ayant toujours rempli ponctuellement ses obligations, l'offre faite à la bailleresse de consigner une somtne de 14.000 F (français) doit être considérée comme une sûreté suffisante pour répondre du paiement du loyer, en compensation de la diminution du gage résultant du dégarnissement de partie des lieux loués ,. ( Civ.

Sect. Soc., 16 juill. I955, Gaz. Pal., Ier avril 1955;

Rec. Dall., 17 mars 1956, Somm., p. 44; - voy.

De Page, t. IV, n<> 645; :--- Colin et Capitant, t. Il, n" 676; - Planiol et Ripert, t. X, n<> 598).

35. - Paiement du loyer. - Manque- ments. - Délais de grâce. - Pou- voirs du juge.

Le contrat de bail est résiliable en cas de défaut

du preneur à remplir ses engagements, dont celui de payer le loyer aux termes convenus.

Si le juge du fond tient compte de l'article 1244 du Code civil, le pouvoir d'accorder des délais aux débiteurs et par extension d'atténuer les effets de la défaillance du locataire de bonne foi, il n'est nulle- ment tenu de le faire et ses décisions sur ce point relèvent de son pouvoir souverain d'appréciation.

Elles ne sont dès lors, pas discutable devant la Cour de cassation (Cass. fr., 12 avril 1956, Rec. Dall., Somm., p. no).

36. - Incendie. - Responsabilité du loca- taire. - Assurance.

Le locataire reconnu responsable de l'incendie de l'immeuble loué, doit en réparer toutes les con- séquences, sans qu'on puisse· reprocher au proprié- taire l'insuffisance de son assurance (Civ. Ire ch., 23 déc. 1955, cons. Lebeau-Chadouton, Tabl. de Jurispr., /uris. Glas. Pér., 1956, n° 4, p. 13).

37. - Jouissance en bon père de famille.

- Animaux. - Clause d'interdic- tion. - Toléranc-e. - Cessation.

Le silence du propriétaire, en l'absence de tout autre indice, est dépourvu de signification juridique et ne peut constituer la reconnaissance d'un droit;

le propriétaire est fondé à mettre fin à une tolé- rance en raison de l'abus du locataire.

c Ainsi, le fait que· le bailleur a toléré la présence d'animaux dans l'appartement d'un locataire, malgré la clause contraire du bail, tant qu'il n'y a pas eu de plainte des autres locataires, ne constitue pas une renonciation à cette clause, qui doit être appli- quée dès que les locataires se plaignent " (Paris, 26 mai 1955, Rec. Dall., Somm., p. 95).

38. - AJms de jouissance. - Accord du p..-opriétaire. - Abattage d'arbres.

c Un fait ne saurait être retenu à la charge du locataire comme abus de jouissance, s'il a été com- mis avec l'accord du propriétaire.

" Il en est ainsi spéci~lement de l'abattage d'ar- bres dans une propriété" (Cass. fr., IO nov. 1955, Rec. Dall., 1956, Somm., p. 103).

39. - Respect de la destination des lieux.

Pour l'application des articles 1728 et 1729 du Code civil, l'utilisation des lieux loués n'est pas né- cessairement contraire au bail lorsqu'une extension d'activité réalisée par le preneur concerne des bran- ches d'activité apparentées à la destination prévue ou comportant avec elle des affinités assez étroites;

le juge doit alors rechercher si les créations réali- sées l'ont été suivant les m_odalités conformes à ces principes.

" Spécialement en cas d'installation dans un mê- me immeuble loué à usage d'hôtel de plusieurs établissements (bar, dancing, cave, bureau de voyage, rôtisserie etc ... ), le preneur doit être condamné à supprimer les établissements sans affinité avec la des- tination d'hôtel restaurant (cave, bureau de voyage et bains) (Chambery, 6 juin 1955, Rec. Dall., 1956, Somm., p. 94).

40. - Transformation modifiant la destina·

tion convenue.

Encourt la résiliation du bail par application de l'article II34 du Code civil, le locataire qui trans- forme son débit de boissons en maison de passe, alors surtout qu'il perçoit des bénéfices exorbitants sur la pratique qu'il tolère dans son établissement.

c La résiliation est encourue pour la double rai- son du défaut d'exécution des engagements du bail et pour tolérance de l'exercice habituel de la dé- bauche, délit pour lequel le preneur a d'ailleurs été condamné pénalement (Poitiers, 30 nov. 1955, Rec.

Dall. et Sir., 1956, p. 170).

41. - Clauses relatives aux réparations.

Le preneur n'assume pas plus d'obligations que celles prévues par le Code civil, même si le bail dit que le locataire sera tenu de toutes les réparations que les lois, la jurisprudence et les coutumes locales rriettent à charge du locataire et que seules les gros- ses réparations seront à charge du bailleur (J. P.

Leuze, 22 juin 1955, R. J. I., p. 415).

42. - Réparations d'entretien ou locatives quelconques.

Le bailleur ne conteste pas que le plancher se trouve dans un état défectueux, mais soutient que le bail empêche le preneur de s'en prévaloir.

Le locataire a reconnu avoir reçu les lieux · en état locatif et accepté la charge de « toutes les répa- rations d'entretien ou locatives, généralement quel- conques >, le bailleur n'étant tenu que des grosse5 réparations dans le sens de l'article 606 du Code civil.

Pareil engagement, d'interprétation restrictive, doit s'interpréter en faveur du locataire (Brux., I4 avril I888, Pand. pér., I889, n° 356). En l'absence d'une stipulation expresse, il ne peut être tenu des répa- rations dues à des vices cachés (Liège, I9 mars I864, Pas., 273; - Cass. fr., I9 juill. I9II, Sir., I9I2, I, I66).

Il résulte du rapport que le plancher était affecté d'un vice caché, résidant dans une mauvaise exécu- tion du gîtage (Civ. Brux., IIe ch., I6 juin I956, Gossey c/ Stevens).

43. - Obligations de restituer. - Etat an- térieur. - Installation électrique.

Suivant l'article I730 du Code civil, le preneur doit, à l'expiration du bail, rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue. ,

c Considérant cette obligation, le juge du fonds saisi d'un litige, sur l'évaluation des réparations lo- catives, décide à bon droit que .le preneur qui avait fait poser l'installation électrique à ses frais devait sinon supprimer toutes traces de ces installations, so- lution entraînant la réfection des plafonds, murs, cloisons, papiers peints et peinture, mais du moins laisser en pl:ice les canalisations à bouts ·de fils en enlevant seulement les appareils vissés, interrupteurs, prises de courant, ainsi que les douilles, solution qui était la morns onéreuse (Civ. Soc., I4 oct. I955, Rec.

Dall. et Sir., 25 févr. I956, Somm., p. 31).

Le bailleur conserve toujours le droit de refuser les améliorations et de demander la remise de la chose en l'état antérieur (Trib. Saint-Brieuc, 23 déc.

I924, D. H., I925, 280).

44. - Reconnaissance de bon entretien. - Obligation de rendre dans le même état.

Quand la convention prévoit : c L'immeuble est bien connu du locataire qui l'accepte ainsi et n'en demande pas d'autre description; celui-ci reconnaît l'avoir reçu en bon état d'entretien. A la fin de la location, il devra mettre les pièces dans le même état ou elles se trouvent à l'entrée '" ces clauses lient les parties. Elles sont d'interprétation restric- tive; il est en l'espèce permis au locataire d'apporter la preuve de vices cachés, de dégradations non ap- parentes de l'immeuble.

Mais il ne pourrait prouver par témoins que l'immeuble ne se trouvait pas en bon état d'entre- tien, sinon il prouverait contre le contenu de l'acte (De Page, t. IV, n° 669, litt. A et B, 670; - Civ.

B:rux., IIe ch., 23 juin 1956, Van Grundenbeeck c/ Blockx).

45. - Dégâts locatifs. - Trous de fumée.

L'expert ayant constaté que les trous de fumée n'ont pas été bouchés par le locataire sortant au mo~

ment de son départ, ces dégâts lui incombent.

Le bailleur invoque à bon droit l'état des lieux d'entrée, d'où il appert que les cheminées étaient en parfait état, ce qui implique nécessairement que les trous de fumée en étaient bouchés, à l'entrée du preneur.

L'offre de preuve. formulée par le preneur n'est dès lors pas recevable; elle reviendrait à prouver outre et contre le contenu d'un acte qui fait preuve entre parties (Civ. Brux., IIe ch., 7 avril 1956, Ver- vaehe c/ Hanaecker).

46. - Agencement de café. - Propriété.

Quant aux dégâts locatifs résultant de l'enlèvement par la preneuse de l'agencement du café, celle-ci ne conteste pas avoir procédé à cet enlèvement; mais elle prétend que les lambris, banquettes, cache-ra- diateurs, comptoir, armoires de fonds, plancher sur- élevé du comptoir, portes vers entresol et tambour d'entrée, enlevés par elle, lui appartenaient en vertu d'une cession à elle consentie par le précédent ex- ploitant du fonds de commerce .établi dans les lieux.

Pour des raisons judicieuses le premier juge a re- poussé cette prétention; il suffit d'ajouter que la pre- neuse invoquerait vainement qu'étant devenue ces~

sionnaire du fonds de commerce, elle était autorisée à emporter l'agencement d'exploitation de ce der- nier, agencement dont le bailleur affirme et prouve

qu'il est le propriétaire, et qui avait été ainsi que le constate l'expert judiciaire, attaché par le bailleur à l'immeuble, à perpétuelle demeure conformément aux articles 524 et 525 du Code civil et était ainsi devenu immeuble par destination; cet agencement ne pouvait donc faire l'objet de la èession vantée (Civ. Brux., IIe ch., IO mars 1956, Dev. c/

Nens).

47. - Chaudière remplacée par le preneur.

- Enlèvement.

La locataire reproche à l'expert, dont le premier juge a entériné le rapport, d'avoir mis à charge la moitié du prix de remplacement d'une chaudière placée à l'état neuf par le propriétaire en 1946, et que, pour des convenances personnelles elle recon- naît avoir remplacée, bien qu'elle fût encore en bon état de fonctionnement par une chaudière d'une autre marque qu'elle enleva lors de son départ des lieux.

En vain prétend-elle à titre subsidiaire, ne devoir que le prix payé en I946 par le bailleur pour la chaudière ·remplacée soit 5.905 F.

Elle en doit non la valeur à cette époque, déjà lointaine, mais la valeur actuelle, ·appréciée à bon droit par l'expert à I2.ooo F, et dont l'expert ne met à sa charge que la moitié, tenant compte de l'usure normale (Civ. Brux., IIe ch., IO mars 1956, Dev. c/ Nens).

48. - Dégâts locatifs commis par le sous- locataire.

La preneuse reproche au premier juge d'avoir mis à sa charge les dégâts causés à l'immeuble par ses propres sous-locataires.

Pareille critique ne peut être retenue, la preneuse répondant vis-à-vis de son bailleur de tous dégâts occasionnés à l'immeuble par les personnes qu'elle y a librement introduites ( Civ. Brux., I te ch., 11 mars 1956, Dev. c/ Nens).

49. - Expertise. - Conseil technique du bailleur. - Présence du locataire.

Le bailleur reproche au premier juge de l'avoir condamné à restituer au preneur le solde de la ga- rantie locative.

La seule présence des preneurs aux constatations de l'expert désigné par le bailleur n'implique aucune- ment leur adhésion à celles-ci; leur refus de signer le procès-verbal suffit à énerver cette thèse; devant cette carence il appartenait éventuellement au bail- leur de recourir à une expertise judiciaire; il est superflu d'examiner les mérites du procès-verbal du conseil technique (Civ. Brux., 11" ch., 15 mars 1956, Verhoeft c/ Petit).

50. - Indemnité d'indisponibilité et indem- nité de relocation.

La preneuse ne conteste pas n'avoir plus payé le loyer après le 30 juin 1954; or l'expertise relative aux dégâts ne fut tÇ,_rminée que le 4 novembre I954;

la durée des travaux fut évaluée par l'expert à 51 jours; dès lors la durée de l'indisponibilité des lieux résultant des dégâts locatifs imputable à la pre- neuse est de 175 jours.

L'indemnité d'indisponibilité ne peut se confon- dre avec l'indemnité de relocation du bail aux torts et griefs de la preneuse (Civ. Brux., n·e ch., IO

mars 1956, Devel c/ Nens).

51. - Travaux d'aménagement. - Con- structions par le preneur. - Conven- tion. - Droits du locataire.

Vente.

«Le constructeur sur le terrain d'autrui garde la possibilité de vendre les constructions tant que les conditions du droit d'accession ne se trouvent pas réunies.

»Ainsi, quand une clause spéciale du bail prévoit que le propriétaire renonce au bénéfice de l'article 555 du Code civil, sauf à lui "' à user de la faculté de reprendre les bâtiments élevés sur son terrain contre une indemnité égale à la valeur vénale de la construction au jour de l'expiration du bail », le droit du propriétaire ne peut s'exercer qu'en fin de location, de sorte qu'au cours de celle-ci les construc- tions élevées sur le terrain loué peuvent librement être vendues par ceux qui les ont édifiées, ou leurs ayants droit (Civ. Seine, 14 févr. 1955, Rec. Dall.

et Sir., 4 févr. I!)56, Somm., p. 18).

52. - Accession •. - Constru~tions par le preneur. - Article 555 du Code ci- vil. - Indemnisation. - Conven- tions· particulières.

« Sauf convention r.églant le sort des constructions édifiées par le preneur sur le fonds pris en loca- tion, le propriétaire du sol peut, à l'expiration du bail, ··conserver les .ouvrages en vertu cde son droit d'accession, à charge de rembourser le coût d;: la main-d'œuvre et des matériaux.

> La situation que la loi crée ·en faveur du bail- leur peut néanmoins être modifiée au cas où une convention réglerait le sort des constructions et per- mettrait le cas. échéant, en raison de ses modalités, d'assimiler en fait le preneur à un constructeur de bonne foi> (Cass. fr., 7 mars 1955, /uris. Clas. Pér., I956, n° 3, suivi· d'une note d'observations de MM.

Alex Weill et Jaéques Becqué).

53. - Délai de grâce. - Accession. - Ré- tention. - Echéance.

Lorsque le moment de l'accession n'est pas déter- miné dans la convention, il convient d'appliquer les règles du droit commun.

Le délai de grâce concédé au locataire ne modifie pas la situation juridique entre parti'!s; l'obligation de déguerpir des lieux loués subsiste, mais le bailleur est dans l'impossibilité d'en poursuivre l'exécution forcée avant que l'échéance du terme la rende exi- gible.

Jusqu'à cette échéance, le preneur a le droit de demeurer dans les lieux loués, de démolir ce qu'il a construit ou de construire autre chose; à l'échéan- ce du terme il doit laisser les choses en état; l'ac- cession se produit au cas où le bailleur n'exige pas la suppression des· modifications apportées, et :1 ne peut s'agir d'un droit de rétention avant cette échéance (Cass., Ire ch., 9 févr. 1956, Danhier q.q. c/

Cogemer).

54. - Vente de l'immeuble. - Acquéreur.

_;_ Engagement de respecter le bail verbal en cours.

« L'acquéreur d'une maison qui s'est engagé à respecter les baux: en cours, même verbaux, est no- tamment tenu de respecter les stipulations d'un bail écrit; la circonstance que ce bail n'a pas été enre- gistré n'autorise pas l'acquéreur à le considérer com- me n'étant à son égard qu'un bail verbal auquel il peut être mis fin avant le délai stipulé conformé- ment à l'article I736 du Code civil » (Cass., 2 juin I955, Pas., 1, Io79).

Ce principe est généralement admis par la juris- prudence (voy. Cass., 16 janv. 1953, Pas., I, 334, et notre chronique de jurisprudence, J. T., I955, p.

I54, n" 8).

55. - Bail écrit opposable à l'acheteur. - Silence du contrat de vente. - Re- cours de l'acquéreur.

Si le vendeur a négligé de faire savoir à son acheteur que l'immeuble faisait l'objet d'un bail écrit, l'article I743 empêche l'acquéreur de disposer du bien. En ce cas, celui-ci conformément aux prin- cipes du droit commun relatifs à la vente, assignera le vendeur pour obtenir des dommages et intérêts, en invoquant la règle de la garantie d'éviction.

«Il appartient au vendeur d'un immeuble d'énon- cer sans équivoque dans l'acte de vente les charges

dont il a connaissance et qui grèvent l'immeuble vendu; la clause aux termes de laquelle « l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble présentement vendu au moyen et par le ·seul fait des présentes et en aura la jouissance à compter de ce jour par la perception des loyers qu'il touchera des occupants avec lesquels il s'entendra directement sans recours contre le ven- dèur " ne peut, en raison de son imprécision qui juxtapose les termes d'occupant et de perception de loyers, être tenue pour suffisamment explicite et révélatrice de la connaissance par l'acquéreur de l'existence et des modalités particulières d'un bail.

" Il est de jurisprudence que les formalités d'en- registrement ou de transcription ne dispensent pas le vendeur de son obligation de signaler à l'acqué- reur les charges ou servitudes, et le vendeur, lors- qu'il n'a pas fait connaître dans le contrat de vente l'existence d'un bail, est passible de dommages et in- térêts non pour vi<;es cachés de la chose vendue, mais pour charges ·non déclarées (Paris, 2 nov. 1955, Gaz. Pal., Ig56, n"' I, p. I34).

(A suivre).

M. LA HAYE et Jos. VANIŒRCKHOVE.

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