RESULTATS ANNUELS 2009

R ^ESULTATS

ANNUELS

Avertissement

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• Les participants sont invités à lire le document de référence de la Société déposé auprès de l’AMF le 10 mars 2009 et les facteurs de risque figurant au paragraphe G-II (p.35-42) du document de référence . Le document de référence est disponible sans frais au siège social de la Société (Klépierre) ainsi que sur les sites Internet de l'AMF (http://www.amf-france.org) et de la Société (http:// www.klepierre.com).

• Certaines déclarations figurant dans le document de référence contiennent des prévisions qui portent notamment sur des évènements futurs, des tendances, des projets ou objectifs. Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la Société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ces objectifs sont susceptibles d’évoluer ou d’être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l’environnement économique, financier et concurrentiel. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au paragraphe G-II (p.35-42) du document de référence puissent avoir un impact sur les activités du groupe et la capacité de la société à réaliser ses objectifs. La Société ne prend donc aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s’engage pas à publier ou communiquer d’éventuels rectificatifs ou mises à jour de ces éléments.

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Disclaimer

Bilan de l’année 2009

Allocations d’actifs

Flexibilité financière Gestion

Performances

~95% retail ; 100% Europe continentale

Effet Steen & Strøm fortement positif en 1

^ère

année pleine

623 M€ investis : France, Scandinavie, Italie du Nord…

Assouplissement des covenants bancaires et rééchelonnement de la dette

Renforcement des fonds propres (+175,4 M€)

Cessions : 384,0 M€

Résistance des indicateurs clés

Activité locative soutenue : 8% des baux renouvelés ou recommercialisés pour une revalorisation de +10%

Suivi rigoureux de la situation des locataires => taux d’occupation :

97,3%, impayés : 1,2%

Indicateurs clés

1717

623 140

384

1577 M€ 239 M€

2008 2009

Investissements Cessions

Investissements nets

2008 2009

706,2 M€

880,1 M€

LOYERS : +24,6% CASH-FLOW NET COURANT PDG : +8,3%

ANR par action (droits compris) : -14.1%

2008 2009

341,4 M€ 369,7 M€

INVESTISSEMENTS NETS (M€) 33,3 €

Données par action ajustées suite au paiement du dividende en actions (15 mai 2009) 5,7%

2008 2009

Bureaux Commerces Centres

commerciaux 94,3%

28,7 €

1. Revue de l’année 2009 Activité

Allocation d’actifs et financement Valorisation

2. Performances financières 2009 Cash-flows et résultats

Sommaire

REVUE DE L’ANNEE 2009 Activit

Activité é

Allocation d’actifs et financement

• Ralentissement marqué de la consommation, avec une légère amélioration au 4T

• Les enseignes bien positionnées qualité / prix tirent leur épingle du jeu

• Des difficultés ponctuelles dans les pays les moins résistants

• Le secteur Beauté/Santé est toujours en croissance,

l’Equipement de la personne en légère baisse, et l’Equipement de la maison est le plus touché (6% des loyers)

Tendances du marché

Patrimoine Klépierre :

les 3 principales zones d’implantation sont les plus résistantes

Consommation : environnement résistant

France-Belgique Scandinavie Italie-Grèce Ibérie Europe centrale

Evolution des chiffres d’affaires des locataires

Moyenne : -1,6%

20,4%

12,7%

12,3%

10,3%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

44,3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

• Amélioration de l’offre commerciale

– 945 renouvellements, 665 recommercialisations, 89 commercialisations

• Intensification des actions marketing

• Strict contrôle des charges

– « Déplafonnement » des charges refacturables en Europe centrale

• Suivi rigoureux de la situation financière des locataires

– Soutien uniquement dans des cas très particuliers

Synthèse des actions 2009 en termes de gestion

Opérations locatives :

1699 baux signés (~77 M€ de loyers) en 2009

Evolutions moyennes des loyers obtenus lors des renouvellements et recommercialisations

Loyers : potentiel de réversion confirmé

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

+10% hors commercialisations

Poids des zones dans les loyers (%)

France : +17,1%

Scandinavie : +21 ,0%

Italie-Grèce : +8 ,6%

Ibérie : +2,1%

Europe cen trale : -5,6%

Bonne résistance des indicateurs d’activité

à périmètre et change constants à périmètre courant

95,5%

-4,5%

-2,5%

-5,1%

10,3%

Europe centrale

100%

12,3%

12,7%

20,4%

44,3%

% des loyers centres commerciaux

+27,0%

+9,1%

+2,9%

Na +11,6%

Croissance des loyers

-1,6%

-7,9%

-0,1%

+0,5%

-1,9%

Chiffres d’affaires des locataires

92,1%

-4,1%

Ibérie

97,2%

+2,7%

¹

Scandinavie

97,7%

+0,8%

Italie-Grèce

97,3%

99,0%

Taux d’occupation financier

+1,4%

²

+5,0%

Total France-

Belgique 2009 (M€)

Loyers : +27,0% à périmètre courant

+1,4% à périmètre constant

787,4 M€

620,1 M€

2008 2009

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

• 97,3% de taux d’occupation

(97,5% en 2008)

• 1,2% de taux d’impayés

(vs 0,9% en 2008) – Entièrement provisionnés

• 10,3% de taux d’effort

(vs 9,8% en 2008) – Allègements temporaires de loyers seulement au

cas par cas

Des indicateurs sains et solides

Loyers +27,1%

à périmètre constant +6,4%

Impayés à 6 mois 0,1%

Taux d’occupation 99,7%

Klémurs : un modèle économique solide

C o m m e rc e s

• Loyers 2009 : 42,8 M€ (4,9% des loyers totaux)

• Poursuite de la diversification des

revenus : Buffalo Grill (61%) / Groupe Vivarte (16%)

• Cash-flow net courant par action : +25,7%

• Investissements 2009 : 46,7 M€

• Perspectives de développement : en fonction de la réouverture du marché de

l’externalisation par les grandes enseignes du

commerce

Loyers -4,7%

à périmètre constant +4,9%

. dont indexation +6,7%

Impayés à 6 mois 0,1%

Taux d’occupation

Hors Séreinis

81,1%

90,6%

Echéancier des baux

par date de prochaine option de sortie

Bureaux : une année active dans un environnement difficile

8,0%

52,4%

17,0% 22,0%

B u re a u x

• Portefeuille : 111 214 m² Paris QCA et 1

^ère

couronne

• Loyers 2009 : 49,9 M€ (5,7% des loyers totaux)

• Baisse des loyers à périmètre courant principalement due aux cessions : -3,1 M€

• 6 903 m² de surfaces relouées en 2009 :

– 3,4 M€ de loyers, +0,2 M€

• 23 384 m² de locaux vacants :

– Issy (Sereinis) : 12 665 m²

– Neuilly : 5903 m² projet de rénovation à l’étude – La Défense : 2572 m² travaux en cours

• Cessions : 149,5 M€ (23/25 avenue Kléber, 21 rue La Pérouse)

– Loyers perçus en 2009 : 6,7 M€ (23/25 Kléber uniquement)

REVUE DE L’ANNEE 2009

Activité Allocation d

Allocation d ’actifs et financement ’ actifs et financement

Des investissements 2009 ciblés sur les régions les plus prospères

Géographie des investissements

Financement des investissements

• 623 M€ investis en 2009

– Dont environ 300 M€ sur des actifs en exploitation

– Principalement en France, en Scandinavie et Italie du Nord

• Commercialisation satisfaisante de toutes les ouvertures de l’année

– Blagnac, Odysseum, St Orens, La Gavia…

10%

28%

Cash-Flow libre Cessions

Dividende en actions

Roma Naples Turin

Milan Verona

6

Extension – Blagnac (France)

117,0 M€

Extension de Val d’Europe (France)

36,4 M€

janvier février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre Inauguration

Montpellier Odysseum (France)

95,3 M€*

Investissements 2009 : principaux projets

Extension/Rénovation Metro (Norvège) 56,4 M€

Extension/Rénovation Marieberg (Suède)

60,1 M€

Acquisition – Vittuone (Italie)

37,0 M€*

Acquisition 21,3% IGC (Italie)

76,5 M€**

Extension/Rénovation La Romanina (Italie)

25,6 M€

Prix de revient total des investissements * quote-part Klépierre (50,0%) ** valeur d’actifs

Cessions 2009 : un calendrier adapté

au contexte financier et au marché immobilier

• Décision d’accroître la rotation du portefeuille

• Contrainte financière levée

• Un marché redevenu acheteur au 2

^ème

semestre

• 384 M€ cédés en 2009 , répartis entre : – Bureaux (149,5 M€)

– Centres commerciaux et Commerces (234,5 M€)

• Des prix en ligne avec les valeurs d’expertise du 30/06

– Taux de rendement moyen : 6,1%

• Un rééchelonnement du programme initial

• Paiement du dividende en actions : Taux de succès de 86,4%

• Renégociation des covenants bancaires : Refinancement des crédits syndiqués les plus courts par une ligne bilatérale

apportant 150 M€ de liquidité supplémentaire

Renforcement des fonds propres : 175,4 M€

2,6

≥ 1,9* 2,9 ICR

14 750 14 387

. Patrimoine réévalué (M€)

7 279 7 225

. Endettement net (M€)

49,4%

47,9%

≤ 63%*

LTV

31/12/2009 31/12/2008

Nouveau covenant

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

Fin 2004 Mi 2005 Fin 2005 Mi 2006 Fin 2006 Mi 2007 Fin 2007 Mi 2008 Fin 2008 Mi 2009 Fin 2009

« Limite Klépierre »

« Covenant »

Evolution du ratio « Loan-to-Value » du Groupe sur 5 ans

Financement : renforcement des marges de manœuvre financières

Acquisition de Steen & Strøm

* Respectivement 60% et 2 après le 30 juin 2011

Un coût de la dette

optimisé à court terme et sécurisé à long terme

Encours moyens à taux fixe

0 2 000 4 000 6 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 M€

Couvertures souscrites en 2009 et début 2010

Réduction du taux de couverture immédiat pour profiter des taux courts actuels

Renforcement de la couverture à partir de 2011

83% 76%

31/12/08 31/12/09

Durée moyenne : 4,5 ans

• Un coût de la dette maîtrisé (4,45%), en hausse modérée (+5 bps) sur 2009

– Renégociation des covenants bancaires

– Baisse des taux courts

REVUE DE L’ANNEE 2009

Activité

Allocation d’actifs et financement

Valorisation

Valeurs d’expertise part totale

à périmètre constant*

Taux de rendement hors droit

à périmètre constant*

31/12/2009 6 mois 1 an 31/12/2009 6 mois 1 an

Centres commerciaux 13 353 M€ +0,3% -6,6% 6,7% +0 bps +50 bps

Commerces 619 M€ -2,4% -10,6% 7,5% +0 bps +80 bps

Bureaux 778 M€ -1,0% -11,6% 7,1% - 20 bps +80 bps

TOTAL 14 750 M€ +0,1% -7,2% 6,7% +0 bps + 50 bps

Valorisation : un point bas atteint au 30 juin 2009

* Pour la Scandinavie, les variations s’entendent à taux de change et périmètre constant

7,7%

7,6%

7,7%

7,1%

7,7%

5,9%

6,4% 6,3%

6,4%

6,3%

6,7%

6,7%

^6,8%

6,4%

Italie-Grèce France -

Belgique Ibérie Europe

centrale Scandinavie

12/08 06/09 12/09

Moyenne : 6,7%

12/08 06/09 12/09 12/08 06/09 12/09 12/08 06/09 12/09 12/08 06/09 12/09

Taux de rendement moyens (hors droits)

5,3%

Minimum 5,5%

5,9%

6,6%

6,7%

Valorisation : une échelle de taux toujours globalement cohérente

Faible volatilité sur

près de 75% du portefeuille

Une baisse des valeurs conséquence de la hausse des taux de rendement

-6,6%

-10,6%

-11,6%

-7,2%

-12%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

Centres

commerciaux Commerces Bureaux

Total Patrimoine

Effet taux de capitalisation

Effet loyers et autres (change…)

Effet cumulé

Evolution des valeurs d’actifs sur 1 an (à périmètre constant)

PERFORMANCES FINANCIERES 2009

Cash-flows et résultats ANR

Dividende

42,0%

10,8 15,4

Autres revenus locatifs

24,6%

706,2 880,1

Loyers

48,9%

-66,2 -98,6

Charges locatives et immobilières

22,5%

650,8 796,9

Loyers nets

15,7%

93,2 107,9

Revenus de gestion et autres produits

25,6%

-112,7 -141,5

Frais de personnel et autres frais généraux

20,9%

631,3 763,2

Excédent brut d’exploitation

En M€ - Part totale 31/12/2009 31/12/2008 ∆ %

Retraitement des éléments non cash -1,0 3,8 -

Cash-flow d’exploitation 762,2 635,1 20,0%

Cash-flow d’exploitation : +20,0%

20,0%

635,1 762,2

Cash-flow d’exploitation

En M€ 31/12/2009 31/12/2008 ∆ %

Charges financières -279,3 -214,0 30,5%

Cash-flow courant avant impôt PT 483,0 421,1 14,7%

Cash-flow courant avant impôt PG 382,3 361,2 5,8%

Quote-part des SME 1,7 1,9 -12,2%

Impôt courant, PG -14,3 -21,8 -34,4%

Cash-flow net courant PG 369,7 341,4 8,3%

Cash-flow net courant (PG) : +8,3%

• Impôt courant (part groupe):

Exigible foncière : -12,8 M€ dont Italie (-5,9 M€), Espagne (-1,5 M€), Hongrie (-1,4 M€), Pologne (-1,2 M€)

Exigible sociétés de services : -1,5 M€

En M€ - Part du groupe 31/12/2009 31/12/2008 ∆ %

Cash-flow net courant 369,7 341,4 8,3%

Dotation aux amortissements et provisions

⁽¹⁾

-332,7 -203,2 63,7%

Effet des actualisations -0,9 0,7 nc

Impôt/charges non courants

⁽²⁾

40,0 1,4 nc

Revenus nets/cessions

⁽³⁾

86,1 60,1 43,2%

Bénéfice net 162,1 200,3 -19,1%

Bénéfice net : -19,1%

(1) Provisions pour dépréciation d’actifs (part groupe) : -110,8 M€ en 2009, -22,2 M€ en 2008 (2) Impôt/charges non courants dont :

- 7 millions d’euros d’impôt de réévaluation en Italie

En M€ - Part du groupe 31/12/2009 (a)

31/12/2008

(b) ∆ %

Nombre d’actions

⁽¹⁾

178 323 364 159 597 431 11,7%

Cash-flow net courant 2,07 2,14 -3,1%

Cash-flow net courant par action : -3,1%

(1) Nombre moyen d’actions hors autocontrôle

(a) Données ajustées suite au paiement du dividende en actions le 15 mai 2009 conformément à IAS 33.

(b) Données ajustées suite à l’augmentation de capital de décembre 2008 et au paiement du dividende en actions le 15 mai 2009 conformément à IAS 33.

Evolution du cash-flow net courant par action sur 5 ans (€ / action)

1,41

1,68

1,94 2,14 2,07

2005 2006 2007 2008 2009

b b b b

-13,6%

5 940 0,6%

5 100 5 131

ANR droits compris * (M€)

31/12/09 30/06/09 ∆ % sur

6 mois 31/12/08 ∆ % sur

12 mois

Nombre d’actions

⁽¹⁾

179 091 237 178 211 208 178 193 111

ANR hors droits après fiscalité latente et mise en valeur de marché des instruments financiers en € par action (EPRA NNNAV)

26,8 26,8 0,0% 31,3 -14,3%

ANR droits compris après fiscalité latente et mise en valeur de marché des instruments financiers en € par action

28,7 28,6 0,1% 33,3 -14,1%

Actif Net Réévalué : -14,1% sur un an,

stabilisation au 2 ^nd semestre

Dividende : une politique de distribution confirmée

• Klépierre soumettra à l’approbation de l’assemblée générale du 8 avril 2010 :

– un dividende de 1,25 € /action – l’option du paiement en actions

• Le montant globalement distribué (227,5 M€) est en hausse de 9,5%

– Il correspond à 61,5% du cash-flow net courant (60,9% en 2008)

Calendrier 2010

Assemblée générale des actionnaires 8 avril 2010 Détachement du dividende

¹

19 avril 2010

Délai d’option

¹

du 19 au 30 avril 2010 inclus

Règlement / livraison

¹

14 mai 2010

1en cas d’approbation par l’assemblée générale de l’option du paiement en actions

PERSPECTIVES

• Hypothèse : stabilisation des chiffres d’affaires des commerçants

• Allocation d’actifs :

– Investissements : 500 à 800 M€ (essentiellement sur des projets engagés) – Cessions : 250 à 400 M€

• Perspectives

– Croissance des loyers :

• Légère progression à périmètre constant

• Effet positif des développements et acquisitions 2009 / 2010 – Stabilité du cash-flow net courant par action

• Hors effet du paiement du dividende en actions – Politique de distribution confirmée

Perspectives 2010

Retail européen : les mutations en cours profiteront aux centres commerciaux

La Gavia Parque Nascente

Créteil Soleil Louvain-la-Neuve

Créteil Soleil

Les enseignes de demain intégreront les nouveaux enjeux de consommation :

Confiance dans le prix Logique « communautaire »

Innovation

Quelques développements récents de nouvelles enseignes dans les centres Klépierre

La Romanina Moncalieri

Montpellier Odysseum

• La démarche « USE » : Programme d’excellence de l’Accueil et du Service au Client

• Un projet fédérateur pour le Groupe :

– Thèmes :

• « Parcours client » : l’accès, le parking, la signalétique, le mail, la relation client à distance (internet…)

• « Relation client » : ambiance, animation, services

– Déploiement européen :

• Des standards définis par catégorie de centres (boîte à outils…)

• Des outils mis à disposition de toutes les équipes

européennes, permettant l’échange des meilleures pratiques

Une nouvelle approche marketing des centres (1/3)

‘Programme d’amélioration

permanente

du Parcours Client et des signes

relationnels’

USE : un exemple concret

• Un « intranet » dédié à disposition des équipes

• Internet comme outil de marketing et de communication avec les consommateurs finaux

– 100% des centres ont un site dédié

– Utilisation des réseaux communautaires :

• Novy Smichov : plus de 40 000 visiteurs / mois sur le site

• Steen & Strøm : une pratique quasi-généralisée

– Evènementiel / promotion :

• Communication sur l’ouverture de l’extension de La Romanina

• Nombreuses campagnes promotionnelles

Une nouvelle approche marketing des centres (2/3)

• Développement durable : un axe stratégique du Groupe qui converge avec les attentes des clients

– Responsabilité environnementale, sociale et sociétale:

• Economies d’énergie dans les centres

• Tri des déchets

• Nouveaux projets ou rénovations visant les labels HQE ou BREEAM

• Emploi des handicapés

• Accessibilité aux centres

• Fort ancrage de chaque centre à la communauté locale

– Visibilité client : présence d’espaces verts, architectures intégrant la lumière naturelle, initiatives citoyennes

Une nouvelle approche marketing des centres (3/3)

Seule foncière européenne présente dans les 5 indices suivants :

Un potentiel de développement de 2,8 Md€

• Un pipeline largement concentré sur la France et la Scandinavie

• Pipeline engagé : ~640 M€ à un taux de rendement net moyen de 7%

– France : Gare Saint-Lazare, Aubervilliers, Carré Jaude 2 (Clermont-Ferrand), extensions (Claye-Souilly, Perpignan Claira…)

– Hongrie (Corvin Atrium) – Portugal (Aqua Portimão)

• Pipeline maîtrisé et identifié : un taux de rendement net moyen entre 7% et 8%

– Scandinavie : Emporia, Torp, Mölndal (Suède)

51,8%

37,4%

1,5%

7,1%

2,2%

France-Belgique Scandinavie Europe centrale Ibérie

Italie-Grèce 23%

38%

39%

Opérations engagées Opérations maîtrisées Opérations identifiées

a tr im o in e ré é v a lu é

14,8 15,7

+0,15 -0,25

+1,00

N Acquisitions Cessions Valorisation Cash-flow libre

Dividende en

actions N+1

Un modèle capable

de concilier croissance et équilibre financier

E n d e tt e m e n t n e t

7,3 7,7

-0,17 -0,14

-0,25 +1,00

LTV : 49%

LTV : 49% LTV : 49% LTV : 49%

N

Acquisitions

Cessions

Valorisation

En Md€ (1%) ^Cash-flow

libre

Dividende

en actions N+1

Conclusion – Résumé

• Une plate-forme unique de valorisation et de développement :

– Implantation dans les zones les plus dynamiques de la consommation européenne – Positionnement de longue date sur l’immobilier de commerces :

Proximité sans égale avec les grands industriels de la distribution Compétences de gestions et de marketing reconnues

• 2010 : croissance des loyers et maintien de la capacité de distribution

• A moyen et long terme, Klépierre est en mesure :

– d’exploiter son pipeline d’extension et de développement pour 2,8 Md€

– de saisir les occasions d’investissements supplémentaires de façon opportuniste – de maintenir une structure financière solide

– d’assurer une croissance régulière du cash flow net courant par action

Assemblée générale des actionnaires 8 avril 2010 Paiement du dividende

Détachement du dividende 19 avril 2010

Délai d’option

¹

19 au 30 avril 2010

Règlement / livraison 14 mai 2010

Chiffre d’affaires du 1 ^er trimestre 2010 21 avril 2010

Agenda

ANNEXES

Activité par zones géographiques Pipeline de développement

Cash-flow d’exploitation par secteurs

Valeur du patrimoine par zones géographiques

Perspectives économiques sur les pays d’implantation du Groupe

Echéancier des dettes financières

France-Belgique : bonne résistance

10,1%

Taux d’effort

CA des enseignes** -1,9%

Loyers +11,6%

à périmètre constant +5,0%

. dont indexation +4,8%

Impayés à 6 mois 0,5%

Taux d’occupation 99,0%

205 renouv./ 193 recom. +17,1%

Echéancier des baux :

Loyers 2009 : 348,7 M€

. France : 334,4 M€ +5,0% *

. Belgique : 14,3 M€ +6,2% *

40%

6,3% 5,3%

9,8%

6,1%

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

9,3%

Taux d’effort

CA des enseignes +0,5%

Loyers NA

à périmètre et change constant . dont indexation

+2,7%

+4,4%

Impayés à 6 mois 0,6%

Taux d’occupation 97,2%

213 renouv./ 118 recom. +21,0%

Echéancier des baux** :

Loyers 2009 : 160,3 M€

. Norvège 80,9 M€ +4,7%*

. Suède 41,9 M€ +1,9%*

. Danemark 37,5 M€ +0,0%*

**Hors Danemark : durée des baux indéterminée

*Progression à périmètre et change constants

18%

Scandinavie : de solides fondamentaux

15,0%

12,8%

13,7% 13,9%

2010 2011 2012 2013

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

Loyers 2009 : 100,3 M€

. Italie : 92,7 M€ +1,3%*

. Grèce : 7,6 M€ -4,5%*

11%

10,3%

Taux d’effort

CA des enseignes -0,1%

Loyers +2,9%

à périmètre constant . dont indexation

+0,8%

+1,6%

Impayés à 6 mois 2,2%

Taux d’occupation 97,7%

46 renouv./ 36 recom. +8,6%

Echéancier des baux :

Italie-Grèce : Bonnes performances en Italie

6,8%

12,0% 14,5%

10,4%

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

Loyers 2009 : 96,7 M€

. Espagne : 79,2 M€ -3,5%*

. Portugal : 17,5 M€ -6,2%*

*Progression à périmètre constant

11%

11,6%

Taux d’effort

CA des enseignes -7,9%

Loyers +9,1%

à périmètre constant . dont indexation

-4,1%

+1,2%

Impayés à 6 mois 2,2%

Taux d’occupation 92,1%

269 renouv./ 120 recom. +2,1%

Echéancier des baux :

Ibérie : ralentissement marqué, limité par la meilleure résistance des galeries d’hyper

12,3%

8,9%

10,6% 11,3%

2010 2011 2012 2013

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

*Progression à périmètre constant, hors effets de change

9%

Loyers 2009 : 81,5 M€

. Pologne : 33,2 M€ +1,1%*

. Hongrie : 26,4 M€ -16,2%*

. R. tchèque : 20,1 M€ +6,5%*

. Slovaquie : 1,8 M€ +7,5%*

13,1%

Taux d’effort

CA des enseignes -5,1%

Loyers -2,5%

à périmètre constant*

. dont indexation

-4,5%

+1,9%

Impayés à 6 mois 2,9%

Taux d’occupation 95,5%

222 renouv./ 188 recom. -5,6%

Echéancier des baux :

Europe centrale : des performances satisfaisantes sauf en Hongrie

18,3% 20,6%

27,3%

8,7%

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

Pipeline de développement

LMG⁽³⁾ surfaces Corvin Atrium (Budapest, Hongrie) 187,0 59,4 5,8% 34 600 4T 2010 60% 65%

Aqua Portimão (Portimão, Portugal)* 48,4 36,4 7,1% 11 875 2T 2011 9% 25%

Le Millénaire (Aubervilliers, Paris)* 190,4 97,8 7,2% 29 500 3T 2011 19% 20%

Gare Saint-Lazare (Paris) 135,5 62,2 7,6% 11 146 1T 2012 20% 23%

Claye-Souilly (extension/rénovation - France) 89,9 71,8 7,0% 12 000 2T 2012 - - Perpignan Claira (extension) 32,4 32,4 8,8% 8 300 2T 2012 - - Carré Jaude 2 (Clermont-Ferrand - France) 106,4 103,4 7,1% 13 800 1T 2014 - - Besançon Pasteur (France) 54,0 46,9 7,0% 14 800 3T 2014 - - TOTAL OPERATIONS ENGAGEES ⁽⁴⁾ 1 345 637 7,0% 295 436

Emporia (Malmö, Suède) 357,5 254,0 - 79 982 2013 - - Torp (Suède) 117,3 115,5 - 55 401 2014 - - Nancy-Bonsecours (France) 150,0 141,2 - 53 400 4T 2014 - - Mölndal (Suède) 284,1 185,7 - 63 100 2015 - - TOTAL OPERATIONS MAITRISEES ⁽⁵⁾ 1 300 1 053 7-8% 408 760

TOTAL OPERATIONS IDENTIFIEES⁽⁶⁾ 1 330 1 116 - 482 902

TOTAL 3 973 2 806 - 1 187 098

Prix de revient estimé ⁽¹⁾ En millions d'euros

Taux de rendement

initial net attendu⁽²⁾

Surface SCU (m²)

Date d'ouverture prévisionnelle Montants à

investir 2010-2014

Taux de

précommercialisation (%)

(1) Prix de revient estimé après provisions

(2) Loyers nets attendus / investissement prévisionnel total (3) LMG : Loyer minimum garanti

(4) Opérations engagées : opérations en cours de réalisation pour lesquelles Klépierre dispose de la maîtrise du foncier et a obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires.

(5) Opérations maîtrisées : opérations au stade d’étude avancé pour lesquelles Klépierre dispose de la maîtrise foncière (acquisition réalisée ou promesse sous conditions suspensives liée à l’obtention des autorisations administratives) et n’a pas encore obtenu toutes les autorisations administratives.

(6) Opérations identifiées : opérations pour lesquelles les montages et les négociations sont en cours.

Activité par secteur : 2009 vs 2008

Excédent brut d’exploitation

Frais de personnel et autres frais généraux

⁽²⁾

Revenus de gestion et autres produits **

Loyers nets

Charges locatives et immobilières

⁽¹⁾

Autres revenus locatifs * Loyers

En M€ - Part totale

696,8 -118,3

105,7 709,4 -92,7 14,7 787,4 31/12/09

Centres commerciaux

570,4 -88,3 90,2 568,5

-62,4 10,8 620,1 31/12/08

22,2%

34,0%

17,2%

24,8%

48,6%

35,9%

27,0%

∆∆∆∆ %

40,7 -2,0 1,4 41,3

-2,2 0,7 42,8 31/12/09

Commerces

32,7 -1,8 2,2 32,4

-1,3 - 33,7 31/12/08

24,2%

15,9%

-33,4%

27,6%

65,2%

- 27,1%

∆∆∆∆ %

45,3 -1,1 0,3 46,2

-3,7 - 49,9 31/12/09

Bureaux

48,0 -1,9 0,0 49,9

-2,5 - 52,4 31/12/08

-5,7%

-38,7%

x 7,4 -7,4%

48,3%

- -4,7%

∆∆∆∆ %

* Droits d’entrée et marge électrique

** Speciality leasing, remboursement de travaux, indemnités diverses et dégrèvements fiscaux

1 438 1 527

1 714 2 563

2 722 3 056

Scandinavie

Part totale Part Groupe

En M€ 31/12/09 30/06/09 31/12/08 31/12/09 30/06/09 31/12/08

Centres commerciaux 13 353 12 845 13 075 10 481 10 231 10 718

France – Belgique 6 131 6 093 6 223 4 973 4 946 5 283

Italie – Grèce 1 712 1 539 1 573 1 478 1 408 1 436

Ibérie 1 328 1 350 1 466 1 190 1 209 1 311

Europe centrale 1 126 1 141 1 250 1 126 1 141 1 250

Commerces 619 614 642 521 517 540

Bureaux 778 928 1 069 778 928 1 069

Total 14 750 14 387 14 786 11 780 11 676 12 327

Variation à périmètre constant (en part totale) :

Centres commerciaux : - 6,6% sur 1 an, +0,3% sur 6 mois Commerces : - 10,6% sur 1 an, -2,4% sur 6 mois

Bureaux : -11,6% sur 1 an, -1,0% sur 6 mois

Valorisation du portefeuille au 31/12/2009

Résultat part du groupe

M€ %

Loyers 722,5 616,5 106,0 17,2%

Autres revenus locatifs 11,8 9,7 2,1 22%

Revenus locatifs 734,3 626,2 108,1 17%

Charges sur terrains (foncier) -2,3 -2,2 -0,1 4%

Charges locatives non récupérées . -29,4 -20,5 -8,9 44%

Charges sur immeubles (propriétaire) -43,7 -31,3 -12,4 40%

Loyers Nets 658,9 572,2 86,7 15%

Revenus de gestion, d'administration et d'autres activités 70,3 74,5 -4,3 -6%

Autres produits d'exploitation 21,5 13,8 7,7 56%

Frais d'Etudes -3,3 -2,5 -0,7 29%

Frais de personnel -91,4 -79,1 -12,3 16%

Autres frais généraux . -30,6 -26,8 -3,8 14%

Amortissements et provisions des immeubles de placement -312,3 -188,6 -123,7 66%

Amortissements et provisions des biens en exploitation -4,7 -5,0 0,2 -5%

Provisions. -4,2 -1,2 -3,0 260%

Résultat d'exploitation 304,1 357,4 -53,3 -15%

Résultat de cession d'immeubles de placement 86,4 59,2 27,2 46%

Profits sur vente d'actifs court terme -0,3 0,9 -1,3 -136%

Dividendes & provisions nettes sur titres non consolidés 0,0 0,4 -0,5 -106%

Cout de l'endettement -255,1 -200,3 -54,8 27%

Effets des actualisations. -0,9 0,7 -1,5 -226%

Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence 2,2 1,3 0,9 67%

Résultat avant impôts 136,5 219,7 -83,2 -38%

Impôt sur les sociétés 25,6 -19,4 45,0 -232%

2009 2008

Variation 2009 / 2008

Source PIB / habitant : 2008 Banque de France/Eurostat ; Croissance 2009/2010 : prévisions OCDE – novembre 2009

Des perspectives économiques 2010 globalement positives

FRANCE/BELGIQUE (44,3% des loyers)

PIB/hab Δ2009 Δ2010 France 27 120 € -2,3% +1,4%

Belgique 29 750 € -3,1% +0,8%

SCANDINAVIE (20,4% des loyers)

PIB/hab Δ2009 Δ2010 Norvège 40 620 € -1,4% +1,3%

Suède 30 200 € -4,7% +2,0%

Danemark 29 400 € -4,5% +1,3%

EUROPE CENTRALE (10,3% des loyers)

PIB/hab Δ2009 Δ2010 Pologne 14 080 € +1,4% +2,5%

Hongrie 15 730 € -6,9% -1,0%

Rép. tchèque 20 310 € -4,4% +2,0%

Slovaquie 17 740 € -5,8% +2,0%

ITALIE/GRECE (12,7% des loyers)

PIB/hab Δ2009 Δ2010 Italie 24 960 € -4,8% +1,1%

Grèce 23 840 € -1,1% -0,7%

IBERIE (12,3% des loyers)

PIB/hab Δ2009 Δ2010 Espagne 26 150 € -3,6% -0,3%

Portugal 18 950€ -2,8% +0,8%

C e n tr e s c o m m e rc ia u x

Echéancier des dettes financières

E c hé a nc ie r de s de t t e s du gro upe Klé pie rre (A uto risatio ns - millio ns d'euro s)

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 et au-

delà

Steen & Strøm Klépierre (€)