ENCADREMENT DES LOYERS

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ENCADREMENT DES LOYERS

Le regard des Propriétaires bailleurs

Sommaire

Introduction 2

Préambule 3

Critère n° 1 : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc 5 locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.

Analyses par villes ou collectivités

Lyon et Villeurbanne 6

Bordeaux 10

Montpellier 14

Grenoble 18

Grand Orly Seine Bièvre 23

Annexes

Loi ELAN : Art. 140 : demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers … soit mis en place. 28 Délibérations des collectivités approuvant la demande de mise en place de l’expérimentation des loyers

LYON et VILLEURBANNE 32

BORDEAUX 35

MONTPELLIER 39

GRENOBLE 41

GRAND ORLY SEINE BIEVRE 45

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ENCADREMENT DES LOYERS

Le regard des Propriétaires bailleurs

La LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique prévoit dans son article 140 la possibilité pour les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Selon le 2^e alinéa du paragraphe I de l’article 140, « sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies ».

Ce décret définit le périmètre du territoire sur lequel ce dispositif est mis en place lorsque les quatre conditions suivantes sont réunies :

1. Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.

2. Un niveau de loyer médian élevé.

3. Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4. Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

En application de cette disposition, deux collectivités ont déjà mis en place les mesures prévues par le texte, en l’occurrence PARIS et LILLE. A ce jour, plusieurs autres collectivités ont manifesté, au cours du dernier trimestre 2020, leur souhait de mettre en place l’encadrement des loyers. C’est le cas à LYON et VILLEURBANNE (délibération du conseil métropolitain du 05/10/2020), de BORDEAUX (délibération N°2020- 392 du 23/10/2020), de GRENOBLE (délibération du 20/11/2020), de MONTPELLIER (délibération du 15/09/2020) et de GRAND ORLY SEINE BIEVRE (délibération du 21/12/2019)

L’ensemble de ces délibérations a été pris par les collectivités compétentes sans qu’aucun dialogue ou concertation n’ait été proposé, malgré les demandes réitérées des professionnels du secteur de l’immobilier et les chambres locales de l’UNION NATIONALE DES PROPRIETAIRES IMMOBILIERS.

Or, si cette mesure était connue de tous, elle n’a pas inquiété les communes ou agglomérations concernées dans la mesure où, bien que bénéficiant d’une forte attractivité, elles n’ont pas subi une évolution significative des loyers. Le niveau de loyer médian n’est élevé pour aucune des villes ou collectivités concernées par cette demande, et de plus les villes de Montpellier et Bordeaux figurent en tête du palmarès de villes ayant le taux de construction le plus élevé sur les cinq dernières années (2015-2019). Il en est de même pour les villes du périmètre concerné par la demande du Grand Orly Seine Bièvre pour la période 2013-2017.

Nonobstant ce constat, les collectivités compétentes ont sollicité la mise en place de ce dispositif d’encadrement.

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3 C’est pourquoi, soucieuses de la politique du logement, préoccupées par un maintien de l’équilibre entre bailleurs et locataires et fortes d’une connaissance aiguë du marché locatif, les chambres locales de l’UNPI ne peuvent qu’exprimer leur opposition à la mise en place de l’encadrement des loyers à Lyon, Montpellier, Grenoble, Bordeaux et Grand Orly Seine-Bièvre.

Au-delà de l’irrecevabilité manifeste des demandes formulées par ces collectivités sur le fondement de l’article 140, la mise en place de ce dispositif ne peut en aucun cas résoudre la problématique du logement qui ne peut trouver une solution que par l’accroissement du parc locatif et l’accélération des constructions de logements neufs.

En revanche, cette mesure va apporter de manière certaine une complexité supplémentaire pour les bailleurs, tendre encore plus les rapports locatifs et accélérer l’injustice sociale, mais ne résoudra certainement pas le déséquilibre entre l’offre et la demande qui est la cause du principal problème affectant le logement en zones tendues : l’insuffisance de logements.

Depuis l’annonce de ces demandes formulées par les collectivités, les chambres locales de l’UNPI ont procédé à une analyse minutieuse de la situation du marché locatif et particulièrement des loyers, à partir des critères énoncés par la loi et chiffres relevés par l’Observatoire des Loyers. Nous exposons ci-après l’analyse réalisée pour ces trois critères (2°, 3° et 4° du paragraphe I de l’article 140) pour chaque ville ou collectivité concernée par la demande de mise en place de l’encadrement des loyers.

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PREAMBULE

1. Concernant le choix d’exprimer le loyer de référence en €/m² :

Le dispositif expérimental d’encadrement des loyers tel, qu’il est prévu dans la loi, débouche sur la mise en place de loyers de référence exprimés en €/m² pour chaque type de logement et chaque zone du territoire concerné.

Or cette expression, si elle est utile pour faciliter les comparaisons de loyer entre villes, ne permet pas de comparer la dépense logement des locataires, puisqu’elle ne la mesure pas, ainsi que cela est précisé dans le dossier « Comité scientifique de l'observation des loyers_Prescriptions_methodologiques_mars_2018 », page 5 :

« II. La détermination de la cible II. 1. La grandeur à observer

La variable observée est le loyer mensuel hors charges, ramené généralement au m² de surface pour faciliter les comparaisons. La surface retenue est la surface habitable.

L’observatoire ne mesure donc pas la dépense logement des locataires même si les provisions pour charges sont demandées lors de l’enquête pour s’assurer que le loyer fourni est bien hors charges. »

Ainsi, dans les grandes villes étudiantes, le loyer minimum pour un studio de 15m², dans le parc privé est de l’ordre de 400 €/mois hors charges, et supérieur à 450 € pour la médiane, ce qui est peu élevé et convient à un étudiant, mais devient très élevé si on l’exprime en €/m² : 25 à 27 €/m².

Avec l’encadrement des loyers ce logement disparaîtrait du parc locatif car un loyer inférieur à 350 €/mois est jugé insuffisant par les bailleurs dont les charges sont énormes, par exemple la taxe foncière qui a augmenté de 32% en moyenne ces dix dernières années.

2. Concernant la demande des collectivités de mettre en place l’encadrement des loyers :

Il est surprenant de constater que les justifications de la mise en place de l’encadrement des loyers soient présentées aussi sommairement dans les projets de délibérations soumis à l’approbation des élus des collectivités demandeuses, seule la demande du Grand Orly Seine Bièvre fournit son étude à l’appui du projet

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de délibération, ainsi qu’il sera possible de le constater dans ce dossier. Indubitablement, il ne s’agit pas d’une mesure technique pour faire face à un problème clairement quantifié.

3. Concernant la hausse des loyers évoquée dans certaines délibérations :

Les loyers des logements ne peuvent pas augmenter du fait du plafonnement de leur augmentation à la valeur de l’IRL même lors d’un changement de locataire.

Dans ce dossier, la comparaison entre le parc privé et le parc public est abordée de façon globale pour les villes concernées, et les trois autres critères seront abordée ville par ville.

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CRITÈRE N° 1 : UN ÉCART IMPORTANT ENTRE LE NIVEAU MOYEN DE LOYER CONSTATÉ DANS LE PARC LOCATIF PRIVÉ ET LE LOYER MOYEN DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL.

Nous ne nous attarderons pas sur ce critère, mais nous précisons qu’il est dans l’ordre des choses que les loyers des logements du parc locatif public soient plus faibles que ceux du parc locatif privé.

En effet les objectifs et les charges qui pèsent sur ces deux piliers de la location de logements ne sont pas les mêmes :

- S’agissant des objectifs :

Le parc privé existe car certains de nos concitoyens souhaitent compenser la baisse de leurs revenus lorsque le temps de la retraite arrivera, et investissent alors dans différents domaines dont le logement. Il faut noter que cette pratique est largement encouragée par les gouvernements successifs depuis 30 ans, au travers de différents dispositifs de défiscalisation.

A contrario, les collectivités et les institutionnels ont créé des sociétés dédiées au logement public afin de permettre la production de logements à loyers modérés.

- S’agissant des charges :

Le parc public bénéficie de conditions privilégiées afin de permettre la production de logements à faibles coûts, dont les loyers seront faibles. Les principaux privilèges dont bénéficie le parc public sont les suivants :

o TVA à 5,5% pour la construction, contre 20% pour le parc privé, soit un coût moindre de 12,1% du coût de construction.

o Taux d’intérêts bonifiés, réduction de frais d’enregistrement, et subventions diverses.

o Exonération de taxe foncière, soit une réduction de l’ordre de 1,3 mois de loyer environ, soit -11% sur les loyers.

o Donation de terrain par les collectivités, ou cession à des prix préférentiels : -20% à – 30% du coût global de l’opération.

Le bailleur privé doit, lui, s’acquitter de nombreux impôts, qui ne sont pas dus par les bailleurs publics, dont les plus importants sont :

o Impôt sur le revenu, soit entre 11% et 45% sur le bénéfice.

o Prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

o Impôt sur le patrimoine, dit IFI, acquitté par plus de 300 000 propriétaires, dont la plupart sont des propriétaires bailleurs, à un taux variant de 0,7% à 1,5% : au taux de 0,7% l’IFI représente une ponction de 10 à 30% sur les loyers !

L’ensemble de ces privilèges conduit à des coûts, charges, taxes et impôts inférieurs de 30% à plus de 50%

dans le parc public par rapport au parc privé. Il n’est donc pas étonnant que les loyers du parc public soient 50% plus faibles que ceux du parc privé.

Cependant, au regard des avantages dont bénéficie le parc public, avantages financés par tous les contribuables, il serait souhaitable que les loyers du parc public soient bien plus faibles que la moitié des loyers du parc privé pour que l’écart entre les niveaux de loyers puisse être considéré comme important !

Ce critère n’est donc pas rempli !

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LYON et VILLEURBANNE

CRITERE N°2 : UN NIVEAU DE LOYER MEDIAN ELEVE

Le référentiel de comparaison n’étant pas précisé dans la loi, il est cependant possible de comparer le niveau de loyer médian des villes concernées à des éléments très différents :

1 / Par rapport au loyer médian des communes ceinturant LYON et VILLEURBANNE :

L’attractivité de LYON et VILLEURBANNE explique les niveaux supérieurs de loyers qui décroissent en s’éloignant du centre de l’agglomération.

Cependant, on passe d’un loyer médian de « plus de 11,4€/m² » (centre lyonnais) à « de 11 à 11,4€/m² » (ouest et nord lyonnais).

Cette différence ne peut pas être définie comme importante, ce qui permet d’affirmer que le niveau de loyer médian de LYON/VILLEURBANNE ne peut pas être considéré comme élevé.

Loyers médian 2019 Logements

(maisons et appartements) (toute période de construction) €/m²

LYON agglomération

dont VILLEURBANNE

Communes entourant LYON et VILLEURBANNE Caluire-et-Cuire,

communes des Mont d'Or, Ecully,

Tassin-la-Demi- Lune, Francheville,

Ste-Foy-les-Lyon

La Mulatière, Oullins, Bron

Pierre-Bénite, St- Fons, Vénissieux,

Vaulx-en-Velin, Rillieux-la-Pape

10,2

1 pièce 15,7

2 pièces 12,9

3 pièces 10,9

4 pièces et + 10,4

Toutes surfaces

confondues 11,8 €/m² 11,4 €/m² 11 €/m² 10,2 €/m²

Le loyer médian en 2019 de 11,80 €/m² est moins élevé que celui calculé pour le territoire d’enquête de Paris (18,70 €/m²), de Nice (13,60 €/m²), de Montpellier (12,30 €/m²) et de Marseille2 (12,10 €/m²).

Le loyer médian pour la ville de Lyon est de 12,60 €/m² et de 12 €/m² pour celle de Villeurbanne.

Les loyers des appartements lyonnais construits avant 1946, 43% du parc locatif de la ville, avec un loyer médian de 12,5€/m², sont les plus élevés.

Entre 2016 et 2019, le loyer médian n’a augmenté que de 1,1% par an en raison du blocage annuel des loyers en zone tendue (à l’indice de référence des loyers) à la relocation et en renouvellement.

Le loyer médian de l’observatoire des loyers de Lyon était en 2018 comparable à celui de Bordeaux Source observatoire des loyers Agglomération de Lyon :

https://www.observatoires-des-loyers.org/6/niveau-des-loyers-en-

cartes.htm#ci=69266&ca=L6900&cc=&type_loyer=marche&year=2019&address=69%20LYON&type_mode

=&habitat=&pieces=1.6

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7 2 / Par rapport aux revenus des habitants :

Si l’on compare le « loyer médian des logements dans LYON agglomération » au « revenu médian par Unité de Consommation selon l’INSEE », en nombre d’occupants adapté à la taille du logement, on constate que le loyer représente un effort variant de 21 à 32 %, soit bien moins que les 33 % maximum que demandent les bailleurs. En effet, ceux-ci ou leurs mandataires, demandent couramment que les revenus du candidat locataire représentent au moins trois fois le montant du loyer.

Médiane du revenu disponible par unité de consommation :

A LYON, revenu disponible : 23 890 € en 2018, soit 1 991 €/mois/UC LYON

Loyer médian par typologie de logement

UC Revenu Loyer/Revenu

Pour un T1 471 € 1 1 991 € 24 %

Pour un T2 610 € 1,5 2 986 € 20 %

Pour un T3 786 € 1,8 3 583 € 22 %

2,1 4 181 € 19 %

Pour un T4 973 € 2,1 4 181 € 23 %

2,4 4 778 € 20 %

Pour un T5 1 298 € 2,7 5 376 € € 24 %

2,9 5 774 € 22 %

A VILLEURBANNE, revenu disponible : 20 370 € en 2018, soit 1 698 €/mois/UC VILLEURBANNE Loyer médian

par typologie de logement

UC Revenu Loyer/Revenu

Pour un T1 463 € 1 1 698 € 27 %

Pour un T2 605 € 1,5 2 547 € 24 %

Pour un T3 778 € 1,8 3 056 € 25 %

2,1 3 566 € 22 %

Pour un T4 947 € 2,1 3 566 € 27 %

2,4 4 075 € 23 %

Pour un T5 1 300 € 2,7 4 585 € 28 %

2,9 4 924 € 26 %

Sources :

Pour les loyers : Observatoire des loyers de l’agglomération lyonnaise, page 7

Pour les revenus : Lyon : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-69123 Pour les revenus : VILLEURBANNE : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM- 69266#tableau-SAL_G1

Le niveau de loyer médian dans l’agglomération lyonnaise n’est donc pas élevé. Cette condition n’est donc incontestablement pas remplie. Pourtant, ce critère est un critère essentiel car les citoyens ne comprendraient pas qu’un encadrement des loyers soit mis en place alors que le logement est abordable.

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LYON et VILLEURBANNE

CRITÈRE N°3 : UN TAUX DE LOGEMENTS COMMENCÉS, RAPPORTÉ AUX LOGEMENTS EXISTANTS SUR LES CINQ DERNIÈRES ANNÉES, FAIBLE !

Ce critère est extrêmement précis et renvoie inévitablement à la base de données SIT@DEL2 de l’administration qui inventorie les ouvertures de chantier.

http://developpement-durable.bsocom.fr/Statistiques/ReportFolders/reportFolders.aspx

Deux des villes concernées par la demande de mise en place de l’encadrement des loyers, MONTPELLIER et BORDEAUX, ont instauré une politique volontariste de construction depuis plusieurs années. Cela se traduit par de très nombreux programmes d’aménagement et de construction, mais qui ne suffisent pas face à un afflux de population très important. La base de données Sia@del2 donne les résultats suivants pour les villes de plus de 75 000 logements, soit sensiblement plus de 150 000 habitants.

LYON et GRENOBLE sont moins bien classées sur ce critère. Cela s’explique par l’absence de terrains constructibles dans ces villes intra-muros. Et d’ailleurs même bien au-delà…

Logements commencés par type et par commune dans les villes centre des zones tendues en se basant sur sit@del2

Pour autant, le parc de logements de la Métropole de Lyon qui compte 625 860 résidences principales ne cesse de s’accroître (+ 118 896 en 17 ans) dont 82 % de logements collectifs (INSEE RP 2016).

La dynamique de construction se poursuit avec 69 921 logements construits depuis 2001 et 7 276 logements mis en chantier en 2019. L’objectif annuel étant de construire 8 000 à 8 500 logements neufs.

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9 Le locatif intermédiaire est toujours financé par la collectivité. Une convention avec CDC Habitat et Action Logement a été passée pour la production de 5 650 logements locatifs intermédiaires. 593 logements ont été financés en 2019.

64 739 logements sociaux (66% des ménages de la Métropole y sont éligibles) ont été financés depuis 2001, dont 26 700 à Lyon.

En 2019, l’action foncière de la Métropole a contribué à la production de 932 logements sociaux (préemptions, acquisitions amiables ou cessions) et 4 215 logements sociaux ont été financés. L’objectif étant 4 000 logements financés par an.

Source : Habiter & Se loger Chiffres clés 2019

Enfin, le nouveau PLU-H, approuvé par le conseil de la Métropole de Lyon le 13 mai 2019 et opposable depuis le 18 juin 2019, doit favoriser les conditions permettant aux acteurs privés et publics de la construction de maintenir un niveau élevé de production, en cohérence avec les objectifs du SCOT qui prévoient la réalisation de 150 000 logements entre 2010 et 2030 pour accueillir la moitié de la croissance démographique de l’aire métropolitaine.

Source : dossier de presse PLU‐H, MAI 2019

SUR LE CRITÉRE N°4 : DES PERSPECTIVES LIMITÉES DE PRODUCTION PLURIANNUELLE DE LOGEMENTS INSCRITES DANS LE PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT ET DE FAIBLES PERSPECTIVES D'ÉVOLUTION DE CELLES-CI.

De nombreux éléments déterminent la capacité d’une ville à construire, mais la volonté des élus est un facteur important ainsi que cela a été constaté à MONTPELLIER et BORDEAUX. Nous espérons qu’il en sera de même dans le futur ; il ne faut cependant pas négliger d’autres critères tels que la disponibilité foncière.

En effet, LYON et VILLEURBANNE ne disposent pas de beaucoup de foncier permettant les constructions, compte tenu de la présence des fleuves, des collines et de l’urbanisation existante. La ville de LYON, et dans une moindre mesure celle de VILLEURBANNE, ne peuvent pas accroître le foncier disponible, sauf à démolir l’existant. Or, la qualité de l’habitat Lyonnais ou villeurbannais n’impose pas un renouvellement des bâtiments.

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BORDEAUX

CRITÈRE N°2 : UN NIVEAU DE LOYER MEDIAN ÉLEVÉ

Le référentiel de comparaison n’étant pas précisé dans la loi, il est cependant possible de comparer le niveau de loyer médian des villes concernées par les demandes de mise en place de l’encadrement des loyers à des éléments très différents :

1/ Par rapport au loyer médian d’autres villes proches.

Pour Bordeaux, il est possible de comparer les loyers médians avec ceux constatés à Libourne, ville située à moins de 35 km de Bordeaux : le loyer médian des T2 au T4 et plus est seulement 3 à 6% plus élevé à Bordeaux ! Cette différence ne peut pas être définie comme importante, et donc le niveau de loyer médian de Bordeaux ne peut pas être considéré comme élevé. Le cas des T1 est particulier puisque Bordeaux est une grande ville étudiante, ce qui n’est pas le cas de Libourne, et la recherche d’un montant de loyer mensuel faible a entraîné la diminution des surfaces de façon importante. Ainsi, si le loyer médian mensuel hors charge est 15% moins élevé à Libourne à 392 € contre 459 € à Bordeaux, la surface médiane des T1 est bien plus importante à Libourne avec 30,5 m², contre 18,0 m² à Bordeaux, ce qui explique un loyer en €/m² bien plus élevé à Bordeaux.

Source observatoire des loyers de Bordeaux : https://www.observatoires-des-loyers.org/22-

172/observatoires-des-loyers/actualites-et-publications/fiche/resultats-2019-de-l-observatoire-des-loyers- de-la-gironde.htm

Aucune étude statistique sérieuse n’a été faite pour mesurer l’évolution des loyers à Bordeaux Métropole ; cependant l’observation de l’évolution du loyer médian mesuré par l’observatoire des loyers montre une évolution très faible ces dernières années à Bordeaux, comparable à celle de l’IRL.

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11 2/ Par rapport aux revenus des habitants.

Si l’on compare le loyer médian des logements à Bordeaux, au revenu médian par Unité de Consommation selon l’INSEE, en nombre d’occupants adapté à la taille du logement, on constate que le loyer représente un effort variant de 19 à 29%, soit bien moins que les 33% maximum que demandent les bailleurs : en effet ceux- ci ou leurs mandataires, demandent couramment que les revenus du candidat locataire représente au moins trois fois le montant du loyer.

Sources :

- Pour les loyers : Observatoire des loyers de Bordeaux, page 23 « Loyers selon le nombre de pièces « X Surface - Pour les revenus : site web INSEE https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-33063#chiffre-cle-8

Le niveau de loyer médian à Bordeaux n’est donc pas élevé

.

Cette condition n’est donc pas remplie

, et ce de façon indéniable. Ce critère est un critère essentiel : les citoyens ne comprendraient pas qu’un encadrement des loyers soit mis en place alors que le logement est abordable.

Cette comparaison montre bien que le véritable problème à Bordeaux Métropole, et pas seulement à Bordeaux ville, n’est pas le niveau des loyers, mais la difficulté pour trouver un logement.

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BORDEAUX

Deux des villes concernées par la demande de mise en place de l’encadrement des loyers, Montpellier et Bordeaux, ont instauré une politique volontariste de construction depuis de nombreuses années. Cela se traduit par de très nombreux programmes d’aménagement et de construction, mais qui ne suffisent pas face à un afflux de population très important. La base de données Sita@del2 donne les résultats suivants pour les villes de plus de 75 000 logements, soit sensiblement plus de 150 000 habitants.

Logements commencés par type et par commune dans les villes centre des zones tendues en se basant sur sit@del2

Le tableau ci-dessus montre que Montpellier se classe seconde avec un taux de construction de 2,0% à quasi égalité avec Toulouse qui est en tête de classement, et Bordeaux se classe 4^ème avec un taux de 1,7%, très loin de Paris qui avec 0,24% n’atteint pas le 1/7^ème des constructions à Bordeaux.

Montpellier et Bordeaux étant dans le peloton de tête des villes où l’on construit le plus,

cette

condition n’est donc pas remplie pour ces deux villes.

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BORDEAUX

SUR LE CRITĒRE N°4 : DES PERSPECTIVES LIMITÉES DE PRODUCTION PLURIANNUELLE DE LOGEMENTS INSCRITES DANS LE PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT ET DE FAIBLES PERSPECTIVES D'ÉVOLUTION DE CELLES-CI.

De nombreux éléments déterminent la capacité d’une ville à construire, mais la volonté des élus est un élément important ainsi que cela a été montré à Montpellier et Bordeaux. Nous espérons qu’il en sera de même dans le futur ; il ne faut cependant pas négliger d’autres critères tels que la disponibilité foncière.

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MONTPELLIER

Le référentiel de comparaison n’étant pas précisé dans la loi, il est cependant possible de comparer le niveau de loyer médian de Montpellier à des éléments très différents :

1. Par rapport au loyer médian d’autres villes proches.

Pour Montpellier, il est possible de comparer les loyers médians avec ceux constatés à Sète, ville située à moins de 35 km de Montpellier et dotée d’un observatoire des loyers : le loyer médian des T2 au T4 et plus y est seulement de 6 à 15% moins élevé qu’à Montpellier ! Cette différence ne peut pas être définie comme importante, et donc le niveau de loyer médian de Montpellier ne peut pas être considéré comme élevé. Le cas des T1 est particulier, puisque Montpellier est une grande ville étudiante, comme Bordeaux ou Lyon.

Aucune étude statistique sérieuse n’a été faite pour mesurer l’évolution des loyers à Montpellier;

cependant l’observation de l’évolution du loyer médian mesuré par l’observatoire des loyers montre une évolution très faible ces dernières années à Montpellier, comparable à l’IRL.

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15 2. Par rapport aux revenus des habitants.

Si l’on compare le loyer médian des logements à Montpellier, au revenu médian par Unité de Consommation selon l’INSEE, en nombre d’occupants adapté à la taille du logement, on constate que le loyer représente un effort variant de 25 à 37%, soit à peine plus que les 33% maximum que demandent les bailleurs : en effet, ceux-ci ou leurs mandataires, demandent couramment que les revenus du candidat locataire représente au moins trois fois le montant du loyer.

Le niveau de loyer médian à Montpellier n’est donc pas élevé

.

Cette condition n’est donc pas remplie

, et ce de façon indéniable. Ce critère est un critère essentiel : les citoyens ne comprendraient pas qu’un encadrement des loyers soit mis en place alors que le logement est abordable.

Cette comparaison montre bien que le véritable problème à Montpellier Métropole, et pas seulement à Montpellier ville, n’est pas le niveau des loyers, mais la difficulté pour trouver un logement.

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MONTPELLIER

Deux des villes concernées par la demande de mise en place de l’encadrement des loyers, Montpellier et Bordeaux, ont instauré une politique volontariste de construction depuis plusieurs années. Cela se traduit par de très nombreux programmes d’aménagement et de construction, mais qui ne suffisent pas face à un afflux de population très important. La base de données Sita@del2 donne les résultats suivants pour les villes de plus de 75 000 logements, soit sensiblement plus de 150 000 habitants.

Le tableau ci-dessus montre que Montpellier se classe seconde avec un taux de construction de 2,0% à quasi égalité avec Toulouse qui est en tête de classement, et Bordeaux se classe 4^ème avec un taux de 1,7%, très loin de Paris qui avec 0,24% n’atteint pas le 1/8^ème des constructions à Montpellier.

Montpellier et Bordeaux étant dans le peloton de tête des villes où l’on construit le plus,

cette

condition n’est donc pas remplie pour ces deux villes.

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MONTPELLIER

Sur le critère N°4 : Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

De nombreux éléments déterminent la capacité d’une ville à construire, mais la volonté des élus est un facteur important ainsi que cela a été constaté à Montpellier et Bordeaux. Nous espérons qu’il en sera de même dans le futur. Il ne faut cependant pas négliger d’autres critères tels que la disponibilité foncière.

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GRENOBLE

Le référentiel de comparaison n’étant pas précisé dans la loi, il est cependant possible de comparer le niveau de loyer médian des villes concernées à des éléments très différents :

1/ Par rapport au loyer médian d’autres villes proches :

En 2019, d’après les résultats de l’OLL de la région grenobloise, le loyer médian constaté est de : 10,1 €/m² à l’échelle des 75 communes de l’Isère et 10,8 €/m² pour la commune de Grenoble soit 6 % de différence ! Cette différence ne peut pas être définie comme importante, et donc le niveau de loyer médian de Grenoble ne peut pas être considéré comme élevé.

Le périmètre de l’observatoire des loyers de la région grenobloise correspond à l’unité urbaine de Grenoble, élargie à l’ensemble des communes de Grenoble Alpes Métropole soit 75 communes. A cette échelle avec un loyer médian de 10,8 € m², le coût du logement reste stable et se situe dans la moyenne basse de ceux observés dans les autres observatoires, à la 14eme place sur les 23 observatoires existants.

Loyers des Logements

(maisons et appartements)

€/m²

Grenoble(1) Zone A

Grenoble(1) Zone 1

Grenoble (1) Zone 2

autres communes

hors de grenoble zone B(1)

Écart

2 pièces 12,6 € 11,8 € 11,3 €

3 pièces 10,6 € 10,6 € 10,1 €

4 pièces et + 10,0 € 9,7 € 9,0 €

Loyer médian 10,8 € 10,1 € -6%

(1) Observatoire des loyers de Grenoble

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Source observatoire des loyers de Grenoble https://www.observatoires-des- loyers.org/fileadmin/www.observatoires-des-

loyers.org/MEDIA/observatoires/B3800/publications/publi_OLL3800_resultats_2019.pdf

2/ Par rapport aux revenus des habitants :

Si l’on compare le loyer médian des logements dans ces villes, au revenu médian par Unité de Consommation selon l’INSEE, en nombre d’occupants adapté à la taille du logement, on constate que le loyer représente un effort variant de 20 à 33 %, soit bien moins que les 33% maximum que demandent les bailleurs : en effet, ceux-ci ou leurs mandataires, demandent couramment que les revenus du candidat locataire représente au moins trois fois le montant du loyer.

(20)

Sources :

- Pour les loyers : https://www.observatoires-des-loyers.org/fileadmin/www.observatoires-des- loyers.org/MEDIA/observatoires/B3800/publications/publi_OLL3800_resultats_2019.pdf

- Pour les revenus : site web INSEE https://www.insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-38185

Le niveau de loyer médian dans les villes concernées n’est donc pas élevé. Cette condition n’est donc pas remplie, et ce de façon indéniable. Ce critère est un critère essentiel : les citoyens ne comprendraient pas qu’un encadrement des loyers soit mis en place alors que le logement est abordable.

(21)

21

GRENOBLE

Deux des villes concernées par la demande de mise en place de l’encadrement des loyers, Montpellier et Bordeaux, ont instauré une politique volontariste de construction depuis plusieurs années. Il n’en est pas de même pour Grenoble du fait de plusieurs facteurs.

La base de données Sita@del2 donne les résultats suivants pour les villes de plus de 75 000 logements, soit sensiblement plus de 150 000 habitants.

(22)

GRENOBLE

De nombreux éléments déterminent la capacité d’une ville à construire, mais la volonté des élus est un facteur important ainsi que cela a été constaté à Montpellier et Bordeaux.

Concernant Grenoble, la Métropole a l’ambition et le projet d’augmenter la production de logement comme rappelé dans le PLH ( Plan Logement Habitat 2017-2019) et les perspectives de l’agglomération

Source bilan PLH 2017 2019 file:///C:/Users/PC/Downloads/Bilan-du-Programme-Local-de-l-Habitat- periode-triennale-2017-2019.pdf

Ce critère n’est donc pas rempli pour Grenoble

qui a des perspectives importantes de production de logement pour les cinq prochaines années.

(23)

23

GRAND ORLY SEINE BIÈVRE

Le référentiel de comparaison n’étant pas précisé dans la loi, il est cependant possible de comparer le niveau de loyer médian des communes du Grand Orly Seine Bièvre qui postulent à la mise en place de l’encadrement des loyers au loyer médian de celles qui ne postulent pas :

1. Par rapport au loyer médian d’autres villes proches.

Pour Grand Orly Seine Bièvre, seule collectivité à mettre à disposition du public le dossier de candidature à l’encadrement des loyers, notre analyse portera donc en partie sur ce dossier, il faut noter que les comparaisons effectuées portent uniquement sur des médianes tous types de logements confondus. Cette métho- de ne permet pas de comparer des zones entre elles car la proportion de type de logement peut fortement varier d’un territoire à l’autre et il est donc nécessaire de faire une comparaison par type de logement.

Il est surprenant de constater que l’agglomération du Grand Orly Seine Bièvre propose la mise en place de l’encadrement des loyers des villes qui sont situées très majoritairement en zone 5, pour 85 % de la population totale des villes visées par la demande d’encadrement, et ne demande pas cette mise en place pour quatre communes situées dans la même zone et qui totalisent 45% de la population totale des villes non visées par la demande d’encadrement !

Or par définition pour l’observatoire des loyers : si les niveaux des loyers au sein d’une même zone ne sont pas tous identiques, mais pour des logements ayant les mêmes caractéristiques, ils tendent à être semblables ! Inversement, même des logements ayant des caractéristiques identiques, mais situés dans deux zones différentes, doivent avoir des niveaux de loyers différents.

Il y a donc là un mystère puisque deux villes ayant des loyers très différents, telles que Cachan située en zone 6, et Le Kremlin-Bicètre située en zone 4 peuvent toutes deux postuler pour la mise en place de l’encadrement des loyers, alors que quatre villes représentant une population de plus de 150 000 habitants et situées en zone 5 (Athis-Mons, Fresnes, L’Haÿ-les-Roses, Villejuif) ne peuvent pas postuler !

Compte tenu de cela, il faut admettre :

- Que Le Kremlin-Bicètre, Cachan et Ablon sur Seine doivent être mis de côté pour les comparaisons, car leurs demandes de mis en place de l’encadrement des loyers n’est pas justifiée par ce critère, - Qu’il faut comparer les loyers de la zone 5 et de la zone 6 pour justifier de la demande des villes

situées en zone 5. Sur cette base, il faut donc regarder le tableau ci-après.

(24)

Les écarts indiqués dans la colonne de droite « Écart » sont faibles, inférieurs à 5% pour les petits logements et de l’ordre de 10% pour les logements plus grands. Ces écarts ne justifient pas que seule une partie des villes postulent pour l’encadrement des loyers. Et bien évidement nous ne parlerons pas des quatre villes non candidates situées en zone 5 car par définition elles ont le même niveau de loyer que les villes candidates situées dans la même zone !

Indéniablement, la différence entre les niveaux de loyer des différents types de logements pour les villes qui postulent à l’encadrement des loyers et les villes qui ne postulent pas est bien trop faible, inexistant dans près de la moitié des cas, pour qu’il soit possible de considérer que les villes postulantes ont un niveau de loyer médian élevé.

Quant aux données issues du site www.seloger.com, il n’a pas à être pris en compte en présence de données de l’observatoire des loyers car rien ne garantit que les précautions statistiques nécessaires aient été prises.

Il faut noter que la collectivité demandeuse se trouve dans la Métropole du Grand Paris, et qu’il serait donc judicieux de comparer les niveaux de loyer de Paris à ceux des villes candidates.

Nous avons donc réalisé sommairement cette comparaison, dont voici les résultats :

Les niveaux de loyers sont effectivement très différents entre Paris et les villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre ! Avec un niveau de différence aussi important, de 39% à 79% selon les types de logements, il serait judicieux de dire qu’à l’aune de ce critère il pourrait être envisagé de faire une étude sur l’intérêt de

(25)

25 mettre en place l’encadrement de loyers à Paris, mais certainement pas dans les villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre.

Pour cette demande, nous nous limiterons à cette comparaison car c’est la seule évoquée par la collectivité demandeuse.

Le périmètre proposé ne répond pas au critère 2

au regard des données de la source OLAP par type de logement. Seul ce critère « par type de logement » doit être pris en compte car un habitant qui souhaite se loger regarde le niveau de loyer pour le type de logement qu’il recherche, et pas « pour l’ensemble des types de logement »

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GRAND ORLY SEINE BIÈVRE

Le dossier présenté par Grand Orly Seine Bièvre présente une critique en règle de ce critère. Nous nous contenterons de regarder le positionnement des villes candidates au regard de ce critère en positionnant les valeurs du rapport de Grand Orly Seine Bièvre dans le tableau des villes centres des grandes métropoles, ce qui est justifié par le fait que la population cumulée des villes candidates de la collectivité Grand Orly Seine Bièvre est du même ordre de grandeur.

Ce critère est extrêmement précis et renvoie inévitablement à la base de données SIT@DEL2 de l’administration qui inventorie les ouvertures de chantier, comme l’a fait la collectivité candidate.

Sur la base des chiffres fournis par la collectivité, nous avons insérés le périmètre des villes candidates dans le tableau inventoriant le taux de construction des grandes métropoles Françaises. Les statistiques fournies par la collectivité concernent la période 2013 à 2017, alors que nous avons des statistiques plus récentes pour les métropoles ; cependant, compte tenu du faible décalage, cela n’est pas de nature à biaiser la comparaison. Il en ressort que les villes demandeuses ont un taux de construction très proche de celui de Bordeaux, qui la place dans le peloton de tête des grandes métropoles Française.

Le tableau ci-dessus montre que le périmètre des villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre se classe cinquième, avec un taux de construction de 1,6% à quasi égalité avec Bordeaux, très loin de Paris qui avec 0,24% atteint à peine 1/7^ème des constructions des villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre.

(27)

27 Il est intéressant de noter que le périmètre des villes candidates a un taux de construction plus élevé que

celui des villes non candidates qui se situe à 1,4%. Cette observation renforce la validité de ce critère : les constructions sont réalisées dans les zones pour lesquelles il y a une demande !

Les villes candidates du Grand Orly Seine Bièvre étant dans le peloton de tête des villes où l’on construit le plus : Le critère N03 n’est donc pas rempli pour ces villes de Grand Orly Seine Bièvre.

De nombreux éléments déterminent la capacité d’une ville à construire, mais la volonté des élus est un élément important ainsi que cela a fait ses preuves à Montpellier, Bordeaux et Grand Orly Seine Bièvre.

La collectivité demandeuse précise que dans le PMHH les prévisions de construction s’établissent à 1,6%, bien au-delà des 1,2% du périmètre des villes qui ne sont pas demandeuses. Là aussi les chiffres confirment qu’il sera construit plus dans le futur dans les villes qui ont des besoins que dans celles dont les besoins de logements neufs sont plus faibles !

Cette condition n’est donc pas remplie pour ces villes de la collectivité du Grand Orly Seine Bièvre.

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Annexes

Loi ELAN : Art. 140 : demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers … soit mis en place.

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (1)

Dernière mise à jour des données de ce texte : 01 janvier 2021 JORF n°0272 du 24 novembre 2018

Version en vigueur depuis le 25 novembre 2018 Article 140

I. - A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération

intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les

établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;

2° Un niveau de loyer médian élevé ;

3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l'Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface

habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation.

Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de construction et de l'habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du même code, et faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 dudit code sont exclus de cette expérimentation.

II. - Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques

(29)

29

sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par

l'observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d'Ile-de-France par le représentant de l'Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la

conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par

comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission

départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision

de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

(30)

IV. - L'arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'observatoire local des loyers.

Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts.

V. - Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

VI. - Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone

géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans

(31)

31

les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le

déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission

départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie.

VII. - Lorsque le représentant de l'Etat dans le département constate qu'un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A du III, il peut mettre en demeure le

bailleur, dans un délai de deux mois, d'une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d'autre part, de procéder à la restitution des loyers trop- perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu'il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d'un mois, ses observations.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l'Etat dans le

département peut prononcer une amende à l'encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours.

L'amende est prononcée après que l'intéressé a été mis à même de présenter ses observations.

Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.

VIII. - Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article.

(32)

REPUBLIQUE FRANCAISE

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS DU CONSEIL

Conseil du 5 octobre 2020 Délibération n° 2020-0210

commission principale : urbanisme, habitat, logement et politique de la ville

commission (s) consultée (s) pour avis : commune (s) :

objet : Dispositif expérimental d'encadrement des loyers : demande d'expérimentation auprès de l'Etat sur les territoires des Villes de Lyon et Villeurbanne

service : Direction générale déléguée au développement solidaire, à l'habitat et à l'éducation - Direction de l'habitat et du logement

Rapporteur : Monsieur le Vice-Président Payre

Président : Monsieur Bruno Bernard

Nombre de conseillers en exercice au jour de la séance : 150 Date de convocation du Conseil : vendredi 18 septembre 2020 Secrétaire élu : Monsieur Matthieu Vieira

Affiché le : mercredi 7 octobre 2020

Présents : M. Bernard, Mmes Baume, Vessiller, M. Payre, Mme Picard, M. Kohlhaas, Mme Geoffroy, M. Van Styvendael, Mme Vacher, M. Artigny, Mme Khelifi, M. Athanaze, Mme Moreira, M. Bagnon, Mme Grosperrin, M. Camus, Mme Hemain, M.

Longueval, Mme Boffet, M. Blanchard, Mme Petiot, M. Guelpa-Bonaro, Mme Dromain, M. Ben Itah, Mmes Arthaud, Augey, MM. Azcué, Badouard, Barla, Mme Benahmed, MM. Benzeghiba, Blache, Blein, Mmes Borbon, Bouagga, M. Boumertit, Mme Bramet-Reynaud, M. Bréaud, Mme Brossaud, M. Brumm, Mme Brunel Vieira, M. Bub, Mmes Burillon, Cabot, Cardona, Chadier, MM. Chambon, Charmot, Mme Charnay, MM. Cochet, Cohen, Mmes Coin, Collin, MM. Collomb, Corazzol, Mmes Corsale, Crespy, Creuze, Croizier, MM. Da Passano, Dalby, Debû, Mme Delaunay, MM. Diop, Doganel, Dossus, Doucet, Mmes Dubot, Dupuy, Edery, El Faloussi, Fautra, Fontaine, Fontanges, Fournillon, Fréty, Frier, MM. Gascon, Geourjon, Girard, Mme Giromagny, MM. Godinot, Grivel, Groult, Mme Jannot, MM. Kabalo, Kimelfeld, Mme Lagarde, MM. Lassagne, Le Faou, Legendre, Lungenstrass, Maire, Marguin, Marion, Millet, Mône, Monot, Mme Nachury, M. Novak, Mme Panassier, MM.

Pelaez, Perez, Mme Perrin-Gilbert, M. Petit, Mme Picot, MM. Pillon, Portier, Mmes Pouzergue, Prost, MM. Quiniou, Rantonnet, Ray, Mmes Reveyrand, Roch, MM. Roustan, Rudigoz, Mmes Runel, Saint-Cyr, Sarselli, MM. Seguin, Sellès, Smati, Thevenieau, Uhlrich, Vieira, Vincendet, Vincent, Mme Vullien.

Absents excusés : Mme Asti-Lapperrière (pouvoir à Mme Cardona), MM. Barge (pouvoir à M. Sellès), Buffet (pouvoir à M.

Gascon), Mmes Burricand (pouvoir à M. Millet), Crédoz (pouvoir à M. Benzeghiba), M. David (pouvoir à M. Pillon), Mme Dehan (pouvoir à M. Badouard), M. Devinaz (pouvoir à M. Longueval), Mme Dubois Bertrand (pouvoir à Mme Brunel Vieira), M. Galliano (pouvoir à M. Grivel), Mme Georgel (pouvoir à Mme Benahmed), M. Gomez (pouvoir à Mme Geoffroy), Mmes Lecerf (pouvoir à Mme Runel), Percet (pouvoir à Mme Vessiller), Popoff (pouvoir à M. Artigny), Sechaud (pouvoir à Mme Edery), Sibeud (pouvoir à M. Pelaez), Subaï (pouvoir à M. Bagnon), M. Vergiat (pouvoir à Mme Coin), Mme Zdorovtzoff (pouvoir à M. Athanaze).

Absents non excusés : Mme Guerin.

(33)

Métropole de Lyon - Conseil du 5 octobre 2020 - Délibération n° 2020-0210 2

Conseil du 5 octobre 2020 Délibération n° 2020-0210

commission principale : urbanisme, habitat, logement et politique de la ville

objet : Dispositif expérimental d'encadrement des loyers : demande d'expérimentation auprès de l'Etat sur les territoires des Villes de Lyon et Villeurbanne

service : Direction générale déléguée au développement solidaire, à l'habitat et à l'éducation - Direction de l'habitat et du logement

Le Conseil,

Vu le rapport du 16 septembre 2020, par lequel monsieur le Président expose ce qui suit : I - Le contexte

La loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 permet à différentes collectivités, dont la Métropole de Lyon, d’expérimenter sur tout ou partie de leur territoire le dispositif d’encadrement des loyers afin de lutter contre la hausse excessive des loyers dans les zones tendues.

Ce dispositif s’applique pour 5 ans aux logements mis ou remis en location et en renouvellement de bail. Les loyers doivent alors s’inscrire dans un barème défini par arrêté préfectoral, selon les loyers de référence constatés par l’observatoire local des loyers privés, par secteur géographique et par catégorie de logement. Ils ne peuvent pas dépasser le loyer médian constaté sur le secteur, majoré de 20%.

La demande d’expérimentation doit être portée par la Métropole, compétente en matière d’habitat, et elle doit être justifiée au regard de critères de forte tension du marché locatif.

II - Objet de la décision

Il est proposé de demander à l’État que le dispositif d’encadrement des loyers puisse être expérimenté dans les 2 villes subissant les plus fortes tensions du marché locatif privé au sein de la Métropole à savoir les Villes de Lyon et Villeurbanne.

En effet, ces 2 Villes ont des indicateurs manifestes de tension du marché, en particulier sur les petites typologies :

- le loyer médian est de 12,6 € par mètre carré pour Lyon et de 12 € par mètre carré pour Villeurbanne et il atteint un montant de 16,2 € en moyenne pour les petites surfaces de type 1 sur ces 2 Villes,

- le décrochage des prix de marché par rapport aux loyers pratiqués dans le logement social est manifeste : près de 2 fois plus élevé,

- sur ces 2 Villes, l’écart des loyers en cas de nouvelle location avec les logements en stock est plus fort (supérieur à 0,50€ par mètre carré) que sur le reste du périmètre de l’observatoire des loyers (0,20 € du mètre carré), ce qui indique une augmentation des loyers plus rapide.

Par ailleurs, la part du parc du locatif privé est importante, de 39 % pour Lyon et de 33 % pour Villeurbanne, contre seulement 28 % sur le reste du périmètre de l’observatoire. La proportion des petites surfaces est également plus importante sur ces villes du centre.

Pour toutes ces raisons, l’enjeu est fort que la Métropole s’organise pour une meilleure maîtrise de l’augmentation des prix du marché locatif, les seuls outils actuellement mobilisables sur ce parc étant l’encadrement des loyers et l’expérimentation proposée par l’État.

Aussi, il est demandé au Conseil d’autoriser le dépôt de la candidature à l’expérimentation et de proposer une application de cette expérimentation sur les territoires des Villes de Lyon et Villeurbanne. Si la candidature est retenue, l’expérimentation fera l’objet d’une évaluation ;

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Métropole de Lyon - Conseil du 5 octobre 2020 - Délibération n° 2020-0210 3

Vu ledit dossier ;

Ouï l'avis de sa commission urbanisme, habitat, logement et politique de la ville ;

DELIBERE

1° - Autorise monsieur le Président à demander à l’État la mise en place d’un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, selon les modalités définies dans la loi ELAN.

2° - Propose que le dossier de candidature porte sur les territoires des Villes de Lyon et Villeurbanne.

Et ont signé les membres présents, pour extrait conforme.

Reçu au contrôle de légalité le : 7 octobre 2020.

(35)

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS

DU CONSEIL DE BORDEAUX METROPOLE Délibération

Séance publique du 23 octobre 2020 N° 2020-392

Convocation du 16 octobre 2020

Aujourd'hui vendredi 23 octobre 2020 à 09h30 le Conseil de Bordeaux Métropole s'est réuni, dans la Salle du Conseil sous la présidence de Monsieur Alain ANZIANI, Président de Bordeaux Métropole.

ETAIENT PRESENTS :

M. Alain ANZIANI, M. Pierre HURMIC, Mme Christine BOST, M. Clément ROSSIGNOL-PUECH, M. Stéphane DELPEYRAT, M. Patrick LABESSE, Mme Véronique FERREIRA, M. Alain GARNIER, M. Jean TOUZEAU, M. Jean-François EGRON, Mme Sylvie CASSOU- SCHOTTE, Mme Brigitte TERRAZA, Mme Claudine BICHET, M. Jean-Jacques PUYOBRAU, Mme Claude MELLIER, Mme Brigitte BLOCH, Mme Béatrice DE FRANÇOIS, Mme Céline PAPIN, Mme Andréa KISS, M. Patrick PAPADATO, Mme Delphine JAMET, M.

Maxime GHESQUIERE, Mme Marie-Claude NOEL, M. Alexandre RUBIO, M. Nordine GUENDEZ, Mme Josiane ZAMBON, Mme Isabelle RAMI, M. Dominique ALCALA, Mme Géraldine AMOUROUX, Mme Stephanie ANFRAY, M. Christian BAGATE, Mme Amandine BETES, M. Patrick BOBET, Mme Christine BONNEFOY, Mme Pascale BOUSQUET-PITT, Mme Fatiha BOZDAG, Mme Myriam BRET, Mme Pascale BRU, M. Alain CAZABONNE, M. Olivier CAZAUX, M. Thomas CAZENAVE, M. Gérard CHAUSSET, Mme Camille CHOPLIN, M. Max COLES, Mme Typhaine CORNACCHIARI, M. Didier CUGY, Mme Laure CURVALE, Mme Nathalie DELATTRE, Mme Eve DEMANGE, Mme Fabienne DUMAS, M. Christophe DUPRAT, M. Olivier ESCOTS, Mme Anne FAHMY, M. Bruno FARENIAUX, M. Nicolas FLORIAN, M. Guillaume GARRIGUES, Mme Anne-Eugénie GASPAR, M. Frédéric GIRO, M. Stéphane GOMOT, M. Laurent GUILLEMIN, Mme Fabienne HELBIG, M. Radouane-Cyrille JABER, Mme Sylvie JUQUIN, Mme Sylvie JUSTOME, M. Michel LABARDIN, Mme Nathalie LACUEY, M. Gwénaël LAMARQUE, Mme Fannie LE BOULANGER, Mme Harmonie LECERF, Mme Anne LEPINE, Mme Zeineb LOUNICI, M. Jacques MANGON, M. Guillaume MARI, M. Stéphane MARI, M. Baptiste MAURIN, M.

Thierry MILLET, M. Fabrice MORETTI, M. Marc MORISSET, M. Pierre De Gaétan N'JIKAM MOULIOM, M. Jérôme PESCINA, M.

Stéphane PFEIFFER, M. Philippe POUTOU, M. Benoît RAUTUREAU, M. Franck RAYNAL, Mme Marie RECALDE, M. Fabien ROBERT, Mme Karine ROUX-LABAT, Mme Nadia SAADI, Mme Béatrice SABOURET, M. Sébastien SAINT-PASTEUR, M. Emmanuel SALLABERRY, M. Kévin SUBRENAT, M. Serge TOURNERIE, M. Thierry TRIJOULET, M. Jean-Marie TROUCHE.

EXCUSE(S) AYANT DONNE PROCURATION:

M. Bernard-Louis BLANC à Mme Marie-Claude NOEL Mme Emmanuelle AJON à M. Baptiste MAURIN Mme Simone BONORON à M. Emmanuel SALLABERRY M. Jean-Claude FEUGAS à M. Olivier ESCOTS

Mme Eva MILLIER à M. Franck RAYNAL

M. Michel POIGNONEC à Mme Christine BONNEFOY M. Patrick PUJOL à M. Michel LABARDIN

M. Bastien RIVIERES à Mme Sylvie CASSOU-SCHOTTE Mme Agnès VERSEPUY à M. Jacques MANGON

PROCURATION(S) EN COURS DE SEANCE :

Mme Claude BICHET à M. Patrick PAPADATO à partir de 13h15 M. Alain CAZABONNE à M. Fabien ROBERT à partir de 11h45

Mme Harmonie LECERF à Mme Fannie LE BOULANGER à partir de 12h25

EXCUSE(S) EN COURS DE SEANCE :

LA SEANCE EST OUVERTE