CRITÈRE N°2 : UN NIVEAU DE LOYER MEDIAN ÉLEVÉ
Le référentiel de comparaison n’étant pas précisé dans la loi, il est cependant possible de comparer le niveau de loyer médian des communes du Grand Orly Seine Bièvre qui postulent à la mise en place de l’encadrement des loyers au loyer médian de celles qui ne postulent pas :
1. Par rapport au loyer médian d’autres villes proches.
Pour Grand Orly Seine Bièvre, seule collectivité à mettre à disposition du public le dossier de candidature à l’encadrement des loyers, notre analyse portera donc en partie sur ce dossier, il faut noter que les compa-raisons effectuées portent uniquement sur des médianes tous types de logements confondus. Cette métho-de ne permet pas métho-de comparer métho-des zones entre elles car la proportion métho-de type métho-de logement peut fortement varier d’un territoire à l’autre et il est donc nécessaire de faire une comparaison par type de logement.
Il est surprenant de constater que l’agglomération du Grand Orly Seine Bièvre propose la mise en place de l’encadrement des loyers des villes qui sont situées très majoritairement en zone 5, pour 85 % de la population totale des villes visées par la demande d’encadrement, et ne demande pas cette mise en place pour quatre communes situées dans la même zone et qui totalisent 45% de la population totale des villes non visées par la demande d’encadrement !
Or par définition pour l’observatoire des loyers : si les niveaux des loyers au sein d’une même zone ne sont pas tous identiques, mais pour des logements ayant les mêmes caractéristiques, ils tendent à être semblables ! Inversement, même des logements ayant des caractéristiques identiques, mais situés dans deux zones différentes, doivent avoir des niveaux de loyers différents.
Il y a donc là un mystère puisque deux villes ayant des loyers très différents, telles que Cachan située en zone 6, et Le Kremlin-Bicètre située en zone 4 peuvent toutes deux postuler pour la mise en place de l’encadrement des loyers, alors que quatre villes représentant une population de plus de 150 000 habitants et situées en zone 5 (Athis-Mons, Fresnes, L’Haÿ-les-Roses, Villejuif) ne peuvent pas postuler !
Compte tenu de cela, il faut admettre :
- Que Le Kremlin-Bicètre, Cachan et Ablon sur Seine doivent être mis de côté pour les comparaisons, car leurs demandes de mis en place de l’encadrement des loyers n’est pas justifiée par ce critère, - Qu’il faut comparer les loyers de la zone 5 et de la zone 6 pour justifier de la demande des villes
situées en zone 5. Sur cette base, il faut donc regarder le tableau ci-après.
Les écarts indiqués dans la colonne de droite « Écart » sont faibles, inférieurs à 5% pour les petits logements et de l’ordre de 10% pour les logements plus grands. Ces écarts ne justifient pas que seule une partie des villes postulent pour l’encadrement des loyers. Et bien évidement nous ne parlerons pas des quatre villes non candidates situées en zone 5 car par définition elles ont le même niveau de loyer que les villes candidates situées dans la même zone !
Indéniablement, la différence entre les niveaux de loyer des différents types de logements pour les villes qui postulent à l’encadrement des loyers et les villes qui ne postulent pas est bien trop faible, inexistant dans près de la moitié des cas, pour qu’il soit possible de considérer que les villes postulantes ont un niveau de loyer médian élevé.
Quant aux données issues du site www.seloger.com, il n’a pas à être pris en compte en présence de données de l’observatoire des loyers car rien ne garantit que les précautions statistiques nécessaires aient été prises.
Il faut noter que la collectivité demandeuse se trouve dans la Métropole du Grand Paris, et qu’il serait donc judicieux de comparer les niveaux de loyer de Paris à ceux des villes candidates.
Nous avons donc réalisé sommairement cette comparaison, dont voici les résultats :
Les niveaux de loyers sont effectivement très différents entre Paris et les villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre ! Avec un niveau de différence aussi important, de 39% à 79% selon les types de logements, il serait judicieux de dire qu’à l’aune de ce critère il pourrait être envisagé de faire une étude sur l’intérêt de
25 mettre en place l’encadrement de loyers à Paris, mais certainement pas dans les villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre.
Pour cette demande, nous nous limiterons à cette comparaison car c’est la seule évoquée par la collectivité demandeuse.
Le périmètre proposé ne répond pas au critère 2
au regard des données de la source OLAP par type de logement. Seul ce critère « par type de logement » doit être pris en compte car un habitant qui souhaite se loger regarde le niveau de loyer pour le type de logement qu’il recherche, et pas « pour l’ensemble des types de logement »GRAND ORLY SEINE BIÈVRE
CRITÈRE N°3 : UN TAUX DE LOGEMENTS COMMENCÉS, RAPPORTÉ AUX LOGEMENTS EXISTANTS SUR LES CINQ DERNIÈRES ANNÉES, FAIBLE !
Le dossier présenté par Grand Orly Seine Bièvre présente une critique en règle de ce critère. Nous nous contenterons de regarder le positionnement des villes candidates au regard de ce critère en positionnant les valeurs du rapport de Grand Orly Seine Bièvre dans le tableau des villes centres des grandes métropoles, ce qui est justifié par le fait que la population cumulée des villes candidates de la collectivité Grand Orly Seine Bièvre est du même ordre de grandeur.
Ce critère est extrêmement précis et renvoie inévitablement à la base de données SIT@DEL2 de l’administration qui inventorie les ouvertures de chantier, comme l’a fait la collectivité candidate.
http://developpement-durable.bsocom.fr/Statistiques/ReportFolders/reportFolders.aspx
Sur la base des chiffres fournis par la collectivité, nous avons insérés le périmètre des villes candidates dans le tableau inventoriant le taux de construction des grandes métropoles Françaises. Les statistiques fournies par la collectivité concernent la période 2013 à 2017, alors que nous avons des statistiques plus récentes pour les métropoles ; cependant, compte tenu du faible décalage, cela n’est pas de nature à biaiser la comparaison. Il en ressort que les villes demandeuses ont un taux de construction très proche de celui de Bordeaux, qui la place dans le peloton de tête des grandes métropoles Française.
Logements commencés par type et par commune dans les villes centre des zones tendues en se basant sur sit@del2
Le tableau ci-dessus montre que le périmètre des villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre se classe cinquième, avec un taux de construction de 1,6% à quasi égalité avec Bordeaux, très loin de Paris qui avec 0,24% atteint à peine 1/7ème des constructions des villes candidates de Grand Orly Seine Bièvre.
27 Il est intéressant de noter que le périmètre des villes candidates a un taux de construction plus élevé que
celui des villes non candidates qui se situe à 1,4%. Cette observation renforce la validité de ce critère : les constructions sont réalisées dans les zones pour lesquelles il y a une demande !
Les villes candidates du Grand Orly Seine Bièvre étant dans le peloton de tête des villes où l’on construit le plus : Le critère N03 n’est donc pas rempli pour ces villes de Grand Orly Seine Bièvre.
SUR LE CRITĒRE N°4 : DES PERSPECTIVES LIMITÉES DE PRODUCTION PLURIANNUELLE DE LOGEMENTS INSCRITES DANS LE PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT ET DE FAIBLES PERSPECTIVES D'ÉVOLUTION DE CELLES-CI.
De nombreux éléments déterminent la capacité d’une ville à construire, mais la volonté des élus est un élément important ainsi que cela a fait ses preuves à Montpellier, Bordeaux et Grand Orly Seine Bièvre.
La collectivité demandeuse précise que dans le PMHH les prévisions de construction s’établissent à 1,6%, bien au-delà des 1,2% du périmètre des villes qui ne sont pas demandeuses. Là aussi les chiffres confirment qu’il sera construit plus dans le futur dans les villes qui ont des besoins que dans celles dont les besoins de logements neufs sont plus faibles !
Cette condition n’est donc pas remplie pour ces villes de la collectivité du Grand Orly Seine Bièvre.
Annexes
Loi ELAN : Art. 140 : demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers … soit mis en place.