L'approche en coût global d un projet de construction

L'approche en coût global d’un projet de construction

1^ère journée

ENV38 – Jean-Yves COLAS

Présentation – tour de table

SOCIETE NOM ET PRÉNOM FONCTION

AMETEPE KUDZO SENA AMETEPE KUDZO Gérant

CRIQUI JEAN YVES CRIQUI Jean-Yves Architecte

INGEROP CONSEIL INGENIERIE JULISSON Sébastien Économiste de la construction

EGIS CONSEIL CRP Formation TRUONG Michel NC

Sommaire de la 1

session

1 - Définition du coût global :

• Pourquoi le cout global, son intérêt

• Méthode de prise de décision 2 - Composition et mécanismes :

• Investissements, remplacement, pilotage, maintenance entretien

• Périmètre

• Vétusté, obsolescence 3 - Norme et certification :

• Norme ISO 15686

• Exigences de certification

• Exercice de compréhension et prise en compte

4 - Politiques de gestion :

• Promoteur, Bailleur social, gestionnaire de patrimoine

• Objectifs du gestionnaire

• Exemples

5 - Le coût global élargi :

• Valeurs d’appréciation

• Exemples

• Exercice de mise en situation

6 - Approche ingénierie de l’exploitation :

• Curatif et préventif

• Durée de vie théorique et réelle

• Système de pilotage

• Contrôle des performances et

Coût Global

1^er jour

ENV38 – Jean-Yves COLAS

01 Définition du Coût Global

11- Pourquoi le coût global, son intérêt

Une construction est un bien dont une des particularités est sa durée de vie particulièrement longue.

Un bâtiment en fin de vie aura coûté plus dans sa phase

d’utilisation qu’en coût initial.

L’impact environnemental de son usage et de sa déconstruction aura été plus significatif que celui de sa construction.

Répartition du coût global d’un lycée sur 50 ans

Cout global = ∑Investissements + ∑coûts différés

11- Pourquoi le coût global, son intérêt

Un outil d’aide à la décision – faire des arbitrages

• Pour l’investisseur.

• Pour le responsable de programme.

• Pour le concepteur.

Pouvoir valoriser

• Un produit sur le marché.

• Etablir un coût de production.

• Un investissement.

Quel scénario choisir ? Quel investissement faire ?

Ce produit répond – il aux attentes?

Obligation réglementaire – exemple

Etude de faisabilité technique et économique sur diverses solutions d'approvisionnement en énergie

Les maîtres d'ouvrage doivent réaliser, ou faire réaliser, une étude de faisabilité technique et économique sur diverses solutions d'approvisionnement en énergie.

Cette étude concerne l'énergie utilisée pour le chauffage, la ventilation, le

refroidissement, la production d'eau chaude et l'éclairage (décret n° 2007-363 du 19 mars 2007).

Elle compare diverses solutions techniques : la solution initialement proposée et 9 types de systèmes :

• les systèmes solaires thermiques ;

• les systèmes solaires photovoltaïques ;

• les systèmes de chauffage au bois ou à biomasse ;

• les systèmes éoliens ;

• le raccordement à un réseau de chauffage ou de refroidissement collectif ou urbain ;

• les pompes à chaleur géothermiques ;

• les autres types de pompes à chaleur ;

• les chaudières à condensation ;

• les systèmes combinés de production de chaleur et d'électricité.

12 - Méthode de prise de décision

Prendre la décision au bon moment :

• Sur la conception.

• Sur les choix techniques ou technologiques.

• Sur les scénarios d’exploitation ou de gestion.

02 Composition et

mécanismes

21 - Investissements, remplacement, pilotage, maintenance entretien

Etudes préalables (Responsable de programme – AMO – spécialistes sol, …) :

> Etudes pré-opérationnelles (opportunité et faisabilité);

> Programme du décideur ou Maître d’Ouvrage ou donneur d’ordre.

Acquisitions préalables (terrain, parcelle, …) :

> Relevés topographiques, prises de vues par drone;

> Sondages et essais géotechniques;

> Expertises sur le foncier, juridiques, financières, environnementale;

> Etudes d’impact environnemental;

> Acquisition de droit à construire;

> Indemnité d’éviction, démolition, dépollution, …

Conception (Responsable de programme, Equipe de maîtrise d’œuvre, Bureau de contrôle, SPS, certificateur, assureurs, concessionnaires, …):

> Analyse de sites;

> Esquisses – Concours;

> APS – PC;

> APD – DCE – consultation;

> AMT – signature des marchés de travaux.

Réalisation (Responsable de programme, Equipe de maîtrise d’œuvre / OPC BET, Bureau de contrôle, SPS, certificateur, assureurs, concessionnaires,

Analyse de site

Milieu :

> Etat du terrain et la forme de la parcelle, accès à la parcelle ;

> Géologie (nappe, géothermie, radon, …), topographie et hydrologie ;

> Climatologie (DJU, H%, potentiel solaire, rose des vents , …).

Environnement :

> Environnement urbain (services et équipements, voisinage, ….) ;

> Environnement végétal (espaces verts, coulée verte, jardins, ….).

Réseaux disponibles :

> Ramassage des déchets et collecte sélective ;

> Réseaux divers (assainissement, énergies et fluides, communications).

Accès – Transports :

> Infrastructures routières ;

> Transports en commun et transports doux.

V – Nuisances et Risques :

> Nuisances acoustiques (classement des voies, activités proches, …) ;

21 - Investissements, remplacement, pilotage, maintenance entretien

Remplacement : Gros entretien et gros réparation

• Remplacement de composant arrivant et fin de vie.

• Conserver les mêmes fonctionnalités, idéalement à :

– un coût global équivalent (investissement entretien maintenance);

– Impact environnemental moindre.

RÉNOVATION, RÉHABILITATION – DÉFINITION

Rénovation Réhabilitation

Remise à neuf, restitution d’un aspect neuf.

Travail consistant à remettre dans un état analogue à l’état d’origine un bâtiment ou un

ouvrage dégradé par le temps, les intempéries, l’usure, ..

Travaux d’amélioration générale ou de mise en conformité d’un logement ou d’un bâtiment

avec les normes en vigueur (électricité, sanitaires, chauffage, isolation thermique et

phonique ,..).

Peut comporter un changement de destination de l’ouvrage.

21 - Investissements, remplacement, pilotage, maintenance entretien

Pilotage

• Assurer les fonctionnalités attendues ;

• Continuité de service ;

• Planifier.

Maintenance des équipements.

Entretien.

Les risques impactant les charges différées :

• Dérives de fonctionnement ;

• Manque de fiabilité ;

22 - Périmètre

Comparer ce qui est comparable :

• Mêmes usages;

• Mêmes conditions d’utilisation;

• Mêmes espaces;

• Mêmes temporalités;

• Mêmes paramètres et conditions économiques;

MÊME ESPACE, MÊME USAGE (CHAUFFAGE ET ECS), MÊME BASE (€/M² SHAB), MÊME TEMPORALITÉ (40 ANS), MÊMES PARAMÈTRES ÉCONOMIQUES.

Composants Durée de vie Coût initial Entretien (charges

non récupérables) Remplacement Coût Global au terme des 40 ans

Chaudière gaz collective (chauffage +

ECS avec solaire) 25 ans 99,18 € 12,83 € 30,65 € 617,06 €

Gaz individuel + conduits 3 ce+ 15 ans 78,05 € 11,99 € 16,39 € 550,77 €

Electrique (rayonnant + ballon

20 ans (panneaux

rayonnants) 65,25 € - € 65,25 € 206,08 €

Ne pas comparer des choux et des

carottes.

Sinon risque important sur la crédibilité de l’étude.

23 - Vétusté, obsolescence

Vétusté Obsolescence

• Ce qui est vieux, détérioré par le temps;

usé, dégradé.

• Usure, décrépitude, détérioration,

déliquescence, ruine, abâtardissement, étiolement, dépérissement, déchéance, sénescence, ancienneté, vieillesse.

• La vétusté représente la moins-value réelle subie par l’immeuble depuis sa construction en raison de son âge et de l’état d’entretien au moment de

l’estimation.

• La vétusté d'un logement est son usure causée par le temps et l'usage normal dont il est fait.

• Fait d’être périmé, dépréciation d’une machine, d’un équipement par le seul fait de l’évolution technique et non de

l’usure résultant.

• L'obsolescence est le fait pour un produit d'être dépassé, et donc de perdre une partie de sa valeur d'usage en raison de la seule évolution technique (on parle

alors d'« obsolescence technique ») ou de la mode (on utilise alors plutôt le mot

« démodé »), même s'il est en parfait état de fonctionnement.

• L'obsolescence indirecte est induite par une impossibilité de réparer un produit

03 Norme et certification

31 - Norme ISO/DIS 15686-5

La norme ISO 15686-5 expose que « l’approche en coût global comprend généralement une comparaison entre plusieurs variantes ou une estimation des coûts futurs au niveau du patrimoine, de l’ouvrage ou du composant ».

Exemple d’une estimation des coûts initiaux et différés d’un projet sur 60 ans

Les différents niveaux d’analyse

Compte tenu de la diversité des catégories de coûts affectant un ouvrage, la Norme ISO/DIS 15686

rappelle que « …le chiffrage doit être effectué à un niveau de détail approprié aux

phases clés du projet ».

La norme rappelle que « 80%

des coûts d’exploitation, de maintenance et de

remplacement d’un bâtiment sont déterminés dans les premiers 20% du processus de conception ».

« coût global » et « coût global étendu »

Le coût global (« life cycle cost ») tel qu’il est défini dans la norme ISO ne comprend que les coûts de conception et de construction, les coûts d’exploitation-maintenance et les coûts de déconstruction (fin de vie).

Le périmètre du coût global étendu défini par la norme est plus large qui revient :

▪ à prendre en compte la sphère technico financière de la fonction immobilière en ajoutant aux coûts techniques immobiliers le financement et la fiscalité comme c’est le cas dans les contrats de partenariat,

▪ à dépasser le périmètre de la fonction immobilière en intégrant les intangibles tels que les impacts de la construction sur l’image, sur la qualité d’usage et sur l’activité de l’organisation,

Périmètres du Coût Global et du Coût Global

Etendu

Coût Global et du Coût Global Etendu

Les externalités et les intangibles

Externalités

« certains coûts et avantages à un investissement peuvent avoir un impact sur les autres individus dans la société, mais ne sont pas supportés

financièrement par le donneur d’ordres ».

Suivant que ces impacts sont des contraintes ou des avantages, les externalités sont qualifiées de négatives ou de positives.

Les intangibles

Les améliorations apportées à une construction peuvent bénéficier

directement aux occupants ou à l’organisation : confort, productivité, image,

Exemple d’externalité

3 types d’externalités pouvant être monétarisées Existence de valeurs de référence :

Exemple : émissions de GES

Pas de valeurs de référence mais méthodes de mesure : Exemple : nuisances sonores, pollution

Ni l’un, ni l’autre :

Exemple : besoins de transport

Fin de vie et valeur résiduelle

Fin de vie

• Les travaux de remise en l’état du site (déconstruction, dépollution, décontamination) y compris le recyclage des déchets.

• Impact sur les externalités?

Valeur résiduelle

• Dans le domaine privé : c’est la valeur de marché, estimée par sa valeur vénale obtenue par comparaison ou par expertise.

• Dans le secteur public : valeur comptable ou valeur de remplacement.

La période d’analyse

La norme privilégie le cycle de vie complet de l’ouvrage, c’est-à-dire de sa réalisation à sa déconstruction.

Par convention, l’analyse en Coût Global fixe une limite à 100 ans car une modification significative du résultat au-delà de cette période paraît peu probable.

La norme admet que la période d’analyse soit plus courte à condition de le préciser et de le justifier. Dans ce cas, il convient de prendre en

compte la valeur résiduelle de l’ouvrage dans le calcul en coût global.

L’apparition de coûts additionnels en dehors de la période d’analyse (coûts de grosse maintenance et/ou la perte de performance associée) peuvent occasionner des impacts significatifs sur les coûts de possession du maître d’ouvrage. Ici la période d’analyse serait sur 25-30 ans pour un bâtiment.

Une analyse de sensibilité est à faire pour déterminer la période d’analyse

Pour résumer sur les paramètres d’analyse qui fixent le cadre du calcul

Le périmètre

La période d’analyse

• Une durée théorique;

• Une période déterminée par la vie du système analysé.

Les différents niveaux d’analyse

• Niveau de détail;

• Poids des différents éléments de coût.

Le taux d’actualisation

Pour la norme l’actualisation est l’opération mathématique qui permet de ramener les coûts différés à leur équivalent de date de référence.

Pour la norme, il peut être estimé à partir :

• du coût du financement contracté par l’investisseur,

• du taux de rémunération de la trésorerie,

• du taux de rentabilité du cœur de métier,

• d’un taux de rentabilité exigé pour un investissement jugé comme risqué.

Taux d’actualisation appliqué dans le secteur public

Le taux réel d’actualisation: « facteur ou taux utilisé pour ramener une valeur future à sa valeur présente, sans tenir compte du taux d’inflation générale ou spécifique dans le coût d’un bien particulier ».

Ce taux différentiel prend en compte l’inflation, identique pour tous les coûts différés.

Le taux nominal d’actualisation: "facteur ou taux utilisé pour

ramener une valeur future à sa valeur présente, en tenant compte du taux d’inflation/déflation générale », c’est-à-dire un taux brut auquel il faudra appliquer des scénarios d’inflation.

La norme suggère d’appliquer un taux réel d’actualisation compris entre 0 et 4%.

L’inflation

La norme préconise de raisonner en valeur constante pour éviter des hypothèses aléatoires sur le taux d’inflation « sauf s’il est prévisible que les coûts relatifs des différentes sources d’énergie vont

augmenter ».

« l’indexation des prix de l’énergie est un facteur important ».

La norme admet un taux d’inflation spécifique pour

les fluides énergétiques.

Formule de calcul de la norme

Analyse de sensibilité

Permet d’analyser la sensibilité des résultats aux hypothèses en mesurant comment la variation d’un paramètre se répercute sur le résultat.

« Cela permet d’identifier quelles données d’entrée ont le plus d’impacts sur le coût global et sur la fiabilité de la décision finale ».

La norme propose quelques paramètres dont la sensibilité peut être testée:

a) Le taux d’actualisation ; b) La période d’analyse ;

c) Les durées de vie et les coûts incertains.

Le contenu du rapport d’analyse

La norme préconise un rapport de l’étude à chaque étape du projet : 1. Un résumé ;

2. Les objectifs et le domaine d’application ; 3. Les solutions envisagées ;

4. L’ensemble des hypothèses ;

5. Les contraintes et risques identifiés ; 6. Les variantes évaluées ;

7. Les commentaires et l’interprétation des résultats ; 8. Une représentation graphique des résultats ;

9. Le planning de maintenance et de remplacement de la solution retenue, 10. Une conclusion.

Processus et analyse

Les objectifs et le cadre général d’une étude en coût global

• Est-ce un outil d’aide à la décision ou doit-il éclairer le maître d’ouvrage sur la programmation des budgets de fonctionnement immobilier ?

• Préciser les interfaces entre la démarche coût global et la politique de développement durable de l’organisation suivant les axes économique, environnemental et social ;

• Définir la politique de maintenance et de maîtrise de la qualité d’usage ;

• Préciser comment la démarche en coût global s’articule avec la panoplie des outils de gestion patrimoniale (Schéma directeur immobilier, Plan de progrès d’efficacité énergétique, Analyse du cycle de vie, etc.),

• Déterminer les livrables de chaque analyse en coût global.

Euro constant ou courant

€ constant € courant

Une valeur en coût constant correspond à la quantité monétaire qu’il faudrait

payer si le coût apparaissait à la date de référence, indépendamment du moment réel d’apparition de ce coût.

Les coûts en valeur courante sont définis à partir des projections futures des facteurs économiques,

technologiques et de performance.

Pour obtenir le coût en valeur courante, il faut multiplier le coût en valeur

constante par un taux d’inflation.

Conversion Euro constant en Euro courant

q

= (1+ a)

Avec :

• q_i : Facteur d’inflation.

• a : pourcentage attendu d’augmentation générale des prix.

• n : nombre d’années entre la date de référence et la date d’apparition du coût.

Coût actualisé

Les coûts actualisés sont obtenus en appliquant aux coûts

apparaissant dans les années futures un facteur de réduction défini à partir du taux d’actualisation.

Lorsqu’il s’agit d’actualiser des coûts courants, il convient d’inclure un facteur d’inflation au taux d’actualisation appliqué.

Ne pas inclure de facteur d’inflation lorsqu’on cherche à actualiser des coûts constants.

Conversion d’un coût en valeur constante en coût actualisé.

Conversion d’un coût en valeur courante en coût actualisé.

Avec :

q_a : le facteur d’actualisation.

d : le taux annuel d’actualisation réel attendu.

n : le nombre d’années entre la date de référence et la date d’apparition du coût

Avec :

q_a : le facteur d’actualisation.

d : le taux annuel d’actualisation réel attendu.

a : le pourcentage réel attendu de l’augmentation générale des prix.

n : le nombre d’années entre la date de référence et la date d’apparition du coût

𝑞

= 1

(1 + 𝑑)

Facteurs d’actualisation

𝑞

= 1

1 + 𝑑

𝑥 1 + 𝑎

0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00

Coefficient d'actualisation sur € courant Inflation 1% - Actualisation 4%

Valeur actualisée nette (VAN)

La valeur actualisée nette (VAN) exprime la différence actualisée entre les flux de trésorerie.

Elle correspond à la somme des bénéfices actualisés moins la somme des coûts actualisés.

Cn : le coût pour l’année n.

q : le facteur d’actualisation.

d : le taux annuel d’actualisation réel attendu.

n : le nombre d’année entre la date de référence et la date d’apparition du coût.

p : la période d’analyse.

Indicateurs liés au coût global

Le Temps de Retour sur investissement (TR ou TRI)

Le TR permet d’estimer la période nécessaire à couvrir les coûts d’investissement pour un projet donné.

Calculé en années, ce Temps de Retour représente le délai écoulé entre les investissements initiaux (et les coûts d’exploitation qui s’ensuivent) et la date à laquelle les économies cumulées compensent cet

investissement.

Il permet d’estimer la période pendant laquelle l’investissement présente un risque (tant que les économies cumulées n’ont pas encore couvert les investissements).

Les Economies Nettes (NS)

Elles correspondent à la valeur actualisée des économies relatives à l’exploitation moins la valeur actualisée des coûts d’investissement supplémentaires.

Cet indicateur permet le calcul des bénéfices réalisés sous la forme de réduction des coûts.

L’estimation des économies nettes peut être utilisée pour comparer les options d’investissement et les coûts associés, puisque l’option permettant les économies nettes les plus élevées est celle qui

conduit au CGE le plus faible.

Le Rapport économies sur investissement (SIR)

Le SIR est calculé en divisant la valeur actualisée des économies relatives à l’exploitation par la valeur actualisée des coûts d’investissement

supplémentaires attribuables à chaque option.

En exprimant le rapport des économies du projet sur les coûts, cet indicateur permet d’évaluer si un projet est rentable (SIR est supérieur à 1) ou s’il ne l’est pas (SIR inférieur à 1).

Il permet également de classer et de choisir les options d’investissement possibles (en fonction des priorités, du budget global et des rentabilités relatives).

Le Taux Interne de Rentabilité (TIR)

Le TIR correspond au taux d’intérêt actualisant les coûts et les bénéfices sur la période d’analyse et permettant une égalisation entre ces coûts et ces bénéfices lorsque les flux de trésorerie (Cash Flow) sont réinvestis à un

taux spécifique.

Le TIR est le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette d’une série de flux financiers (correspondant généralement à un projet avec investissement initial suivi de cash flow positifs).

Il permet la classification d’investissements de tailles différentes et générant des flux de trésorerie de différents profils de temps.

Un projet d’investissement ne sera généralement retenu que si son TRI prévisible est supérieur au taux bancaire appliqué (correspondant au coût du capital).

Si tous les flux de trésorerie sont négatifs, le TIR ne peut pas être calculé.

32 - Exigences de certification - CERQUAL

Eléments de la méthode citée en référence

L’analyse en coût global relatif doit porter sur 2 solutions techniques au minimum par sujet.

Pour toutes les solutions traitées dans l’étude :

• Les équipements techniques comparés doivent avoir le même périmètre pour le calcul en coût global (norme ISO 15686-5) ;

• Les équipements techniques comparés doivent avoir les mêmes conditions d’utilisation et de fonctionnement (définir un scénario commun) ;

• La période d’analyse doit être identique pour les équipements techniques comparés. Il est recommandé d’estimer le coût global d’un composant sur une période allant jusqu’à la limite de l’obsolescence du bâtiment fixé par le maître d’ouvrage, et de tenir compte de l’état dégradé dans la valeur résiduelle. A défaut, la période d’analyse conventionnelle sera de 35 ans.

• Les taux utilisés (inflation, actualisation,…) doivent être identiques pour la comparaison de choix techniques.

• Les plus-values qualitatives des équipements techniques (environnementale, de confort, de santé, sociale, face à un handicap, …) doivent être recensées et choisies en

fonction des objectifs de qualités fixés par le programme dans le cadre de la

Eléments de la méthode citée en référence

Le Maître d’ouvrage réalise ou fait réaliser une étude en coût global selon la

méthodologie CERQUAL. Les choix effectués avant dépôt de PC portent sur des

éléments structurant du projet, après dépôt de PC, généralement les choix portent sur des niveaux d’équipements.

Il est recommandé :

• Une première série d’études à planifier avant le dépôt de PC : Par exemple sur les installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire, incluant le coût global des approvisionnements en énergie, sur l’enveloppe du bâtiment.

• Une deuxième série d’études à planifier après le dépôt de PC : Par exemple sur des sujets de second-oeuvre.

32 - Exigences

de certification -

CERTIVEA

32 - Exigences

de certification -

CERTIVEA

32 - Exigences de certification - OPQTECC

Définition du cout global :

Extrait de la Norme ISO/DIS 15686-5

Le Coût Global (« life cycle cost ») tel qu’il est défini dans la norme ISO ne comprend en effet que les coûts de conception et de construction, les coûts d’exploitation-maintenance et les coûts de

déconstruction. Cela revient à limiter le champ d’analyse à une sphère technicoéconomique de base.

Objectif des missions

La qualification « Coût Global » concerne la démarche et la capacité de faire une étude :

• A/ - Sur certains éléments d’un bâtiment (exemple : 2 parois de façade ou 3 revêtements de sol), ou

• B/ - Sur l’ensemble d’un projet.

L’étude en Coût Global est une aide à la décision de la conception du bâtiment jusqu’à la fin de vie et le choix de ses composants.

Capacités du postulant à la qualification /certification OPQTECC et livrables correspondants contrôlés par l’instructeur /examinateur

Nombre minimum de dossiers d’études :

• Pour le A => 2 études d’éléments sur 2 projets distincts (soit 4 études);

• Pour le B => 2 projets distincts.

32 - Exigences de certification - OPQTECC

Définition du cout global étendu : Extrait de la Norme ISO/DIS 15686-5

Le Coût Global Etendu (« whole life cost ») tel qu’il est défini dans la norme ISO, comprend l’ensemble des coûts immobiliers techniques qui sont supportés par le maître d’ouvrage et l’utilisateur. Il

comprend une liste plus large de coûts et de bénéfices, qui sont par ailleurs hétérogènes.

Il inclut notamment le volet financier et fiscal, éventuellement les revenus, les éléments intangibles liés à la qualité d’usage ainsi que les externalités. On peut d’ailleurs parler d’économie globale plutôt que de coût global étendu.

Objectif des missions

Le périmètre du Coût Global Etendu défini par la norme est quant à lui très large si bien que ce concept peut relever de postures très différentes du maître d’ouvrage. En explorant en plus les dimensions financière et citoyenne, ce concept revient :

• à prendre en compte la sphère technico financière de la fonction immobilière en ajoutant aux coûts techniques immobiliers, environnementaux, sociaux ainsi que le financement et la fiscalité comme

32 - Exigences de certification - OPQTECC

Livrables : Pièces à fournir dans les dossiers d’étude.

Les compétences doivent être identifiables par l’instructeur dans au moins 2 dossiers d’études présentés relatifs aux missions achevées depuis moins de 4 ans.

Contrats signés (qualification) ou attestation d’employeur (certification).

Exercices de compréhension

et prise en compte

I Coût Global – secteur tertiaire

Etude comparative entre un existant et un projet :

• Déterminer le périmètre commun (surface, entité,…).

• Des conditions d’utilisation et de fonctionnement comparables.

• La période d’analyse doit être identique (durée estimée d’utilisation).

L’existant Le projet

CAPEX

(investissements)

• Coûts de remplacement de composants vétustes .

• Les études techniques, sociales,..

• Modifications de l’existant.

• Travaux d’accompagnement (mises en conformité,

…).

• Coûts de remplacement de composants vétustes.

OPEX

(Charges différées)

• Location.

• Maintenance technique, services.

• Entretien, nettoyage, consommable.

• Consommations énergies et fluides.

• Abonnements.

• Location, coût télétravail.

• Maintenance technique, services.

• Entretien, nettoyage, consommable.

• Consommations énergies et fluides.

• Abonnements.

Projet de réhabilitation

Projet d’un flex office de 1.000 m² au sein d’une société utilisant à bail des locaux tertiaires en région parisienne (restitution des surfaces non utilisées).

Hypothèses

Réduction du nombre de poste de travail initialement de 100 (hypothèse 1 poste = 10 m²) à 90, 80 ou 70 postes, à effectif constant.

Utilisation d’un système de gestion des espaces (investissement 7.500 € + 2,5 €/m²/an).

Coût des travaux = 550 €/m² (hypothèse) faisant l’objet d’un emprunt sur 5 ans à un taux + assurance de 5%.

Tableau des calculs

0,9 0,8 0,7

800 €/poste/mois 90 871 €/an 199 825 €/an

1 000 €/poste/mois 5 917 €/an 138 871 €/an 271 825 €/an 1 300 €/poste/mois 41 917 €/an 210 871 €/an 379 825 €/an

Travaux 495 000 € 440 000 € 385 000 €

taux durée

5% 5 années

Charge financière annuelle

moyenne 15 333 €/an 13 629 €/an 11 925 €/an Coût logiciel 7 500 € 7 500 € 7 500 € Réduction des charges

annuelles

Taux de poste de travail / personne

Cout loyer et charges 3 casInvestissements

Remboursement d'emprunt

pour travaux 114 333 €/an 101 629 €/an 88 925 €/an

Coût Global Elargi

Critères qualitatifs établis au sein de la Société et spécifique au projet

Critères qualitatifs Client Les plus et les moins L’environnement Valeur immatérielle de la Société.

Thrombose des transports.

Sur valeur ++

Durée Transport + Impacts sur la culture de

l’entreprise

Nouvelles méthodes d’organisation.

Image de l’entreprise.

Adaptation des séniors.

Flexibilité ++

Dynamique, jeune +

Résistance -

Adaptation avec nouvelles compétences

Management.

Travail collaboratif ….

Leadership ++

Fluidité d’information +++

Bien être Repères ….. Perte de repère -

Relations clients Communication. Proximité client +++

Contrôle -

Bénéfices et Bilan

Bénéfices

• Réduction des charges différées.

• Réduction des surfaces utiles (0,8 ou 0,7 personnes pour 1 poste).

• Gain de productivité GP.

• Réduction des coûts sociaux (absentéismes, ..),…

Durée 5 ans ROI Critères

qualitatifs

Bénéfice 1 Bénéfice 2 Décision Existant

Projet 1 2 ans 7 + et 3 - GP : + 8% Abs = - 20% X

Innovation induit des

changements

Accompagner le changement 3 étapes

Définir une vision cible et élaborer une stratégie de mise en œuvre

• Diagnostic des ressources et compétences existantes et de l’environnement.

• Fixer les ambitions finales et les objectifs intermédiaires.

• Soutien du CODIR et adhésion de l’organisation

.

Articuler le plan opérationnel

Mise en place des structures et ressources pour déployer la stratégie :

> Equipe dédiée en transverse (tour de contrôle) avec les fonctions de l’entreprise.

> Transformation des objectifs en programme opérationnels priorisés.

Déployer et superviser la mise en œuvre

II Coût Global d’une façade (PRIX I035)

Cas 1 Bardeau ou clins bois résineux vernis Hypothèses

Prestations d’entretien sans échafaudage Tous les 5 ans

• lessivage ordinaire pour repeindre parement ouvragé : 5,70 €/m²

• vernis 1 couche x 2 compris léger ponçage (l’unité) : 10,32 €/m²

• ponçage compris Remplacement 30 ans

• dépose bardeaux pose américaine : 5,38 €/m²

• remplacement bardeaux (estimation) : 80,00 €/m² Inflation i = 1,0%

35 façade bardeaux ou clins bois résineux vernis sans échafaudage Entretien 5 ans

56032442 lessivage ordinaire pour repeindre parement ouvragé

56360606 vernis 1 couche x 2 compris léger ponçage parement ouvragé

ponçage compris ci-dessus

0,00 0,00

Remplacement 30 ans

20761200 dépose bardeaux pose américaine rempl. bardeaux (estimation)

0,00 0,00

Coût global i =

a =

entretien

35 ans

35façade bardeaux ou clins bois résineux vernis

sans échafaudage Entretien 5 ans

56032442lessivage ordinaire pour repeindre 5,70 5,70

parement ouvragé

56360606vernis 1 couche x 2 compris léger ponçage 10,32 20,64

parement ouvragé ponçage compris ci-dessus

26,34 26

Remplacement 30 ans

20761200dépose bardeaux pose américaine 5,38

rempl. bardeaux (estimation) 80,00

85,38 85

Coût global i = 1,0% %

a = 3,0% %

35 ans

entretien 5 23,57

10 21,37

15 19,37

20 17,57

25 15,92

30 14,44

35 13,09

35 42,79

remplacement 30 84,49

Total actualisé 252,61

Correction de valeur résiduelle

04 Politique de gestion

41 - Promoteur, bailleur social, gestionnaire de patrimoine

Le promoteur construit un produit partiellement vendu en VEFA :

• Déclenchement de la production dès vente de 50% des logements ;

• Dans le tertiaire, la logique est identique.

Sa politique est à court terme basée sur l’investissement Objectifs

Réaliser un produit attrayant et performant :

• Le site (positionnement) ;

• Le prix (l’investissement) ;

• Les usages et fonctionnalités.

Le promoteur cherche à se démarquer avec :

• Une présentation de coûts d’exploitation prévisionnels « raisonnables » et mettant en avant la qualité BBC.

41 - Promoteur, bailleur social, gestionnaire de patrimoine

Le bailleur social a une double fonction :

• Il est investisseur ;

• Il est gestionnaire d’un patrimoine.

Dans la plupart des cas les services de Maîtrise d’ouvrage et de gestion sont dans des directions distinctes.

La politique du bailleur social est principalement d’avoir des locataires solvables. Il priorise ses actions vers une réduction des charges.

Sa politique est basée sur une gestion à long terme de son parc immobilier

41 - Promoteur, bailleur social, gestionnaire de patrimoine

La gestion d’actifs

La série de normes internationales ISO 55000 relatives à la gestion d'actifs a pour objectif de maximiser la réalisation de valeur à partir d’actifs, ce qui signifie atteindre l'équilibre souhaité entre les risques, le coût et le rendement.

Les gestion d’actifs avec l’ISO 55000

La norme présente les avantages suivants :

• L’amélioration du rendement financier en tenant compte à la fois de la vision à court terme et à long terme ;

• La gestion des risques réduisant les pertes financières et le passif, améliorant la sécurité, la réputation, et l'impact sur l'environnement ;

• Des services et des résultats améliorés grâce à un meilleur rendement de l'actif ;

• Une responsabilité sociale démontrée à l'égard des facteurs environnementaux et sociétaux ;

• Une conformité démontrée quant aux exigences réglementaires et légales ;

• Une meilleure réputation grâce à l'amélioration de la satisfaction client et à la confiance des parties prenantes ;

• L'amélioration de la durabilité organisationnelle par la gestion efficace des effets à

Exemple d’outil de suivi et d’assistance à la

gestion d’actif

Indices de gestion d’actifs

Indices Définition

1. Indice de condition des installations (ICI): (déficit d ’entretien / valeur de remplacement) * 100

2. Indice d ’effort à la Réhabilitation majeure et à la Rénovation de type modernisation

(IERéhab):

((coûts annuels de réhabilitation majeure

+ coûts annuels de Rénovation-modernisation) / valeur de remplacement)) * 100

3. Indice d ’effort à la Rénovation de type transformation (IERéno):

(coûts annuels de Rénovation-transformation) / valeur de remplacement) * 100

4. Indice d ’effort aux opérations et à l’entretien (IEOE):

((coûts annuels des opérations et de

l ’entretien + coûts de réhabilitation mineure) / valeur de remplacement) * 100

5. Indice de productivité de l ’équipe (IPE): (nombre d ’heures consacrées aux travaux curatif / nombre d ’heures ouvrables ) * 100 6. Indice de satisfaction de la clientèle (ISC): (nombre de clients satisfaits

/ nombre total de clients ) * 100 7. Indice de satisfaction des bailleurs de fonds

(ISB):

42 - Objectifs du gestionnaire

Le stock

• Assurer la pérennité des actifs :

• GR/GE (art 606 code civil) ;

• Mise en conformité réglementaire ;

• Entretien (P2).

• Valoriser les actifs :

• Minimiser le turn over et maximiser le taux d’occupation (indicateurs);

➢ Positionnement sur le marché de ses actifs ;

➢ Adaptation aux évolutions (qualité d’usage, fonctionnalités, digital)

La variation du stock

• Assurer une veille des marchés, des évolutions réglementaires et

43 - Exemples

43 - Exemples

LA TRANSPOSITION AUX ACTIFS TERTIAIRES

1. CONCEPTION FONCTIONNELLE

- Conception favorisant la socialisation, le travail en équipe, la formation des salariés, la communication interne, etc.

- Impact du bâtiment sur la santé et la sécurité des salariés : risques d’accident, qualité de l’air, problème de climatisation, etc.

- Confort et espaces de travail : niveau de bruit, luminosité, vues sur l’extérieur, odeurs, confort thermique, etc.

- Conception et logique des déplacement au sein des bâtiments : signalétique, accès aux espaces de détente, aux salles de réunion, aux toilettes, gestion des ascenseurs, etc.

- Flexibilité des espaces et aptitude à la réorganisation spatiale : cloisons, plateaux, etc.

- Accès aux réseaux électrique et de télécommunication ; prévention des risques de coupure, redondances, etc.

2. CONCEPTION TECHNIQUE

- Performance thermique, consommations d’énergie, gestion de l’énergie - Sobriété du bâtiment en termes de consommation d’eau

- Durabilité des équipements, des matériaux et des systèmes de maintenance, coût global d’exploitation du bâtiment à long terme

- Objectifs ambitieux sur le plan environnemental, au-delà de la réglementation actuelle, limitant les éco-rénovations futures

3. EMPLACEMENT

- Prise en compte du temps de transport des salariés et des risques professionnels, stress, fatigue

- Proximité des transports en commun

- Sentiment de sécurité ou insécurité du quartier

05 Le coût global élargi

Rappel des différents coûts globaux

Coût global absolu

C’est une information établie par le vendeur (Maître d’ouvrage, personne privée)

destinée aux acquéreurs permettant une comparaison économique (valeur d’acquisition + charges différées du bâtiment sur son cycle de vie) entre plusieurs propositions sur une durée fixe identique.

Coût global relatif

C’est une méthode d’aide à la décision permettant de guider le Maître d’ouvrage dans ses choix stratégiques. Pour le Maître d’ouvrage, il s’agit d’avoir des données

comparatives technico économiques complémentaires à d’autres éléments nécessaires à sa prise de décision.

Coût global étendu ou élargi

Le coût global s’apprécie également sur le plan social et environnemental. Il s’agit du

51 – Valeurs d’appréciation

Durabilité ;

Confort climatique, visuel, olfactif ; Qualité sanitaire et santé ;

Qualité acoustique ; Qualité d’usage ;

Réduction de consommation ; Economies financières ;

Qualité environnementale ; Sécurité ;

Sûreté ;

……….

Coût Global Elargie = Coût Global + complément qualitatif

Approvisionnement + Chauffage +

ECS Bailleur Locataire

Composants Durée de vie Coût initial

Entretien (charges non récupérables)

Remplacement

Coût Global Bailleur (au terme

des 40 ans)

Entretien (charges récupérables)

Abonnement Consommation Coût Global Locataire Chaudière gaz collective (chauffage +

ECS avec solaire) 25 ans 99,18 € 12,83 €

31

€ 617,06 € 0,50 € 1,50 € 2,39 € 4,39 €

m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab

Gaz individuel + conduits 3 ce+ 15 ans 78 € 11,99 €

16

€ 550,77 € 0,65 € 2,95 € 3,64 € 7,24 €

m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab

Electrique (rayonnant + ballon thermodynamique individuel)

20 ans (panneaux rayonnants) 15 ans (ballons thermodynamiques)

65 € - €

65

€ 206,08 € - € 0,61 € 3,92 € 4,53 €

m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab m² hab

Coût Global Elargie = Coût Global + complément qualitatif

Plus values qualitatives

Approvisionnement Chauffage + ECS

Composants Taux de

couverture ENR

Total des points obtenus

Confort d'usage pour

le locataire

Accessibilité par le bailleur

Espace consommé

Impact

environnemental Santé QAI

Total des points obtenus

Chaudière gaz collective (chauffage + ECS

avec solaire) 45% 1 0 1 0 1 1 3

Gaz individuel + conduits 3 ce+ 0% 0 1 0 1 1 1 4

Electrique (rayonnant + ballon

thermodynamique individuel) 0% 0 1 0 1 0 0 2

52 - Exemple

Moquette ou carrelage dans un logement ?

Le Maître d’Ouvrage privilégie une certaine durabilité et un entretien facile du revêtement de sol par rapport à l’isolation thermique et acoustique.

La période d’analyse correspond à la durée de vie du revêtement de sol le plus pérenne (ici, le carrelage) ce qui implique de considérer la valeur

résiduelle de la moquette qui aura été changée x fois durant la vie du carrelage dans son coût global.

Exercices de mise en

situation

Coût global élargi ou étendu

Aménagement d’un plateau de bureau en co working Reprendre l’exemple précédent

Identification des items qualitatifs non monétisables :

06 Approche ingénierie de

l’exploitation

51 - Curatif et préventif

Définition

Maintenance curative

Réparation durable consistant en une remise en l'état initial d’un équipement ou d’un composant d'un point de vue fonctionnel.

maintenance préventive

intervention sur un équipement avant que celui-ci ne soit défaillant, afin de prévenir toute panne.

Elle consiste à empêcher tout incident technique par un entretien

Comparaison

Les Plus Les moins

Maintenance Curative

Intervention dans un délai

acceptable pour une remise en état.

Situation subie.

Prix généralement non négociés.

Coût d’intervention non prévu avec risque de dérapage du budget maintenance.

Disponibilité des compétences.

Maintenance préventive

Interventions planifiées.

Réduction des risques de panne.

Mieux informé.

Allongement de la durée de vie

Nécessité d’une gestion des interventions.

Construction d’un budget pluriannuel.

52 - Durée de vie théorique et réelle

La durée de vie réelle dépend des

conditions d’usage, de l’environnement dans lequel évolue le système et de la qualité de la

maintenance et de l’entretien

Durée de vie : une donnée complexe

Analyse de plusieurs bases de données

VTT – INIES – SB Tool CZ – IVE – CSTB RSL

53 - Système de pilotage

Ces outils doivent répondent à des fonctionnalités nécessaires au gestionnaire dans le cadre du pilotage et la gestion technique des installations.

GTB Gestion Technique de Bâtiment (ou GTC) permet d’être informé de l’état d’un système, de collecter des données (base de données), de piloter à distance des éléments du système.

Les fonctionnalités principales :

• Report d’alarme (panne, dépassement de seuil, …) ;

• Comptage des énergies et fluides ;

• Suivi du temps de fonctionnement de composant du système ;

• Informations sur les états de fonctionnement, le respect des consignes, l’environnement (température taux d’humidité, teneur en CO2 et/ou CO, ..) ;

• Modification de consigne, marche ou arrêt forcé, …

Gestion technique de patrimoine

Services aux usagers

• Occupation des bureaux, gestion des salles de réunion & des badges

GMAO Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur

Souvent associé à une GTB

Sert à la gestion de maintenance ;

Déclenchement des bons d’intervention ; Suivi des interventions ;

Enregistrement des délais d’intervention et des bons ; Analyse et bilan annuels.

Référentiel CERTIVEA sur l’exploitation - 2008

SM 7.2. Assurer le pilotage informatique de la maintenance

Les outils de pilotage de la maintenance peuvent être des logiciels informatiques simples ou des outils de pilotage plus complexe type GMAO (Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur).

Les niveaux de la préoccupation sont basés sur la complexité des actions que peut réaliser l’outil de pilotage utilisé.

Au niveau BASE, l’outil planifie la maintenance et informe l’opérateur sur l’état général du processus de maintenance (budget, actions en cours, partage des tâches).

Au niveau PERFORMANT, l’outil assure des fonctions d’organisation, de mise à jour, et assure les actions correctives.

Au niveau TRES PERFORMANT, l’outil est capable d’agir en interactivité et réalise des actions en temps réel (suivi des stocks, achat et commandes de pièces, gestion des équipes en direct, etc.).

54 – Contrôle des performances et indicateurs

Mettre en place des indicateurs permettant de :

• Suivre l’avancement de programmes portant sur l’amélioration du parc immobilier géré

• Contrôle l’atteinte des objectifs définis dans le plan de gestion du maître d’ouvrage :

✓ Indicateurs de performance énergétique ;

✓ Indicateurs de performance environnementale ;

✓ Indicateurs de performance économique.

Certains marchés publics comportent des clauses dites « à intéressement »

54 – Contrôle des performances et indicateurs

Exemples : La Poste

Suivi du programme de mise en conformité sécurité des 17.000 sites Indicateur :

• Surfaces des sites mis en conformité ;

• Nombre de sites désamiantés ;

• Nombre de RIE mis en conformité.

Suivi du programme GR/GE du patrimoine (3 million de m²) :

• Nombre de ravalements de façade ;

• Nombre de remplacements des menuiseries extérieures ;

• Nombre de rénovations de chaufferie ;

54 – Contrôle des performances et indicateurs

Exemples : HSBC

Le parc immobilier était composé en 2005 de 400 agences bancaires et de 10 bâtiments administratifs.

Suivi du marché de Facilities Management ou FM

• Suivi des consommations d’énergie (gaz, électricité) ;

• Suivi des consommations d’eau (notamment les tours aérothermes) ;

• Suivi du curatif et du préventif (objectif 20/80).

Suivi du programme transport de fond :

• Nombre de site DAB mis en conformité ;

• Nombre de site DAB fermés.

Etablissement d’un rapport d’activité mensuel.

Rex Analyse des consommations d’un entrepôt logistique

Entrepôt de 52.000 m² dont 2.500 m² de bureaux 9 cellules d’environ 5.000 m² dont une de froid.