CONSEIL ECONOMIOUE

- AM/.3

NATIONS UNIES

CONSEIL

ECONOMIOUE ET SOCIAL

COMMISSION ECONOKEQUE POUR L'AFRIQUE

Reunion d'experts sur les cotits de construction des maisons d'habitation

Tanger, ler - 12 septembre

LITCLTEE

E/CN.14/H0U/48/Add.

27 aofrfc 1969

FRANCAIS

Original ANGLAIS

t

DOCUMENTS

1

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OFFICE

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TAKEN

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MONOGRAPHIE NATIONALE : SOUDAN

M69-2172

E/CN. U/HOU/48/Add. 2

SERVICE NATIONAL DE L1HABITAT MINISTERS BE L'ADMINISTRATION LOCALE

REPUBLIQUE DU SOUDAN

PROJET DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ECONOMIQUES A KHARTOUM NORD

(1961-1967)^

INTRODUCTION

En 1958, le Service de I1habitat et des domaines publics a ete ratta- ohe au Ministere de 1'administration locale. C'est un organisms semi-autonome appele "Service national de l'habitat", dont le mandat est le suivant :

1* Construire dans tout le pays des maisons d'habitation a bon marche et les repartir, dans le cadre de contrats de location-vente, entre les petits salaries.

2. Effectuer des recherches sur les materiaux et techniques de construc tion en vue de reduire les cofits de construction et d'entretien des logements.

TABLE DES MATIERES

Pages

I. LE PROJET DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS - - - - -1-2

II. PLANS ET MATERIAUX DE CONSTRUCTION - - - -2-3

III. STRUCTURE ADMINISTRATIVE ---_--4-5

IV. BREVE EVALUATION __~______-6-10

V. OBSERVATIONS GENERALES - - - -11-12

VI. . CONCLUSIONS- --- 12

ANNEXE :

SERVICE NATIONAL DE L'HABITAT MINISTERE DE I'ADMINISTRATION LOCALE

l/ Monographie etablie par M. Abdullahi Hamid Abdallaj directeur du Service national de l'habitat (BoJte postale 1127, Khartoum, Soudan) pour le

centre de 1'habitation, de la construction et de la planification, du Siege de 1'ONU a New York.

t

• ; *

E/CN. H/HDU/48/Add. 2

I. LE PROJECT DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS A-» Generalites

En 1959; le Conseil des ministres a resolu de faire construire 1.000 maisons pour les personnes a faible revenu. II a ete decide de realiser ce projet a Khartoum Nord, principale ville industrielle du Soudan} ou la situation du logement ne repondait pas a I1expansion rapide de I1Indus trie ni a l'accroissement encore plus accelere de la population. En l'es- pace de dix ans seulement, soit de 1956 a 1966, la population de cette

ville a plus que double (ayant augment e* de 104,7 pour 100); de surcroitj

nombre de personnes se rendaient chaque jour de Khartoum ou d'Omiurman, a leur lieu de travail, a Khartoum Nord, de l'autre cSte" du fleuvej ce qui encombrait la circulation et occasionnait une grande perte de temps et d1argent.

B. . Emplacement

On a choisi comme emplacement, pour ce projet, un terrain plat d'une superficie approximative de 52 hectares, situe entre la limite nord de la ville et le sud du Faubourg de Shambat. A 1'est et a 1'ouest, ce terrain est liraite" par des routes bitumees. II est traverse par une grande route allant d'est en ouest jusqu'au nouveau pont sur le Nil, qui relie Shambat et Omdurman. Au centre de la nouvelle cite d'habitation, se trouvent la place du marche, le centre commercial- la mosquee, le centre sanitaire, les postes de police et de pompiers, un cinema et un club. Dans le sec- teur residentiely les maisons de deux pieces avec appentis entourent celles de trois pieces; dont les toits en pente decoupent,,. sur l'horizon, un pro—

fil pittoresque. Ce complexe est egalement dote d'une ecole, de.terrains de jeux- et dTespaces libres d'acces pratique.

C- Aspects financiers

En 1958, le Gouvernemeht soudanais a lance un appel aux investissements d'origine tant exterieure qu'interieurej a condition que le taux de l'inte—

r§t correspondant ne depasse pas 6 pour 100 Bur un delai de remboursement de 15 ans. Faute de propositions acceptables, le Gouvernement a decide d'entreprendre seul le projet.

II a ete resolu, a titre d'essai, de construire les maisons a Khartoum Nord.

Un Comite ministeriel a ete forme pour etudier le probleme et trouver defl solutions pertinenteso II a ete convenu de construire 700 maisons de deux pieces et 300, de trois pieces. Les maisons de la premiere categorie, que 1'on devait construire sur un lot de 250 a 270 metres carres, etaient des- tinees aux travailleurs recevant un salaire mensuel de 12 a 19 livres

soudanaises, alors que celles de la seconde devaient etre baties sur un terrain de 300 a 310 metres carres, pour ceux dont le revenu etait de 19 a 25 livres par mois.

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Le coSt du projet ayant ete estime a. 590.0(36 livres soudanaises, il a ete decide d'executer le programme de construction en deux phases por- tant sur un nombre egal de maisons. Enfin, le Comite a arr§te les grandes lignes de la pclitique a suivre pour 1'affectation de ces logements, le taux d'mterSt a imposer et le delai d'amortissement de la dette corres-

pondante, * :

D. Aspects, techniques . '

■; ■ te Mini^tere de. 1'administration locale a cree un comite technique: ■ consultatif, compose d'architectes, d'ingenieurs civils et du batiment, d'economistes et de medecins... Ce groupe avaitpour tSche de formuler des recommandations sur les normess les prescriptions techniques.et les plans

proposes par le Service national de 1'habitat. ■

Les membres du Comite technique ont decide que chacrue maison devrait etre equipee d'une cuisine, d'une salle de bain et de W.C. Us ont indi- que les materiaux de construction a utiliser et ont fixe la profondeur a donner aux fondations dans le cas de terres a coton, dfapres les essais effectues par le Service de l'habitat et l'Universite de Khartoum. Enfin, le Comite a recommande de confier les travaux de construction a des entre preneurs, I1approvisionnement en materiaux et la supervision technique des operations'relevant du Service national de 1'habitat.

En prenant cette decision,, le Comite pensait que 1 'adjudication publi- ques qui est de nature essentiellement competitive, permettrait de reduire les couts de construction. . ' . ' . ■ " "

Maiss on s'est rendu compte q\\e ce -n'etait pas le cas, quand les entre preneurs eurent termine les travaux de la premiere phase du projet. Le Comi te technique a alors conseille de mettre les travaux en regie pour la seconde phase, pensant que la qualite du travail avait souffert du manque de compe tence des agents de ma£tris.<3., ce qui avait occasionne un surcroit de depenses.

II. PLANS ET I.'IA'TERIAUX BE CONSTRUCTION ' ■ }

Avant d'etabiir les plans des maisons a construire, on a etabli un

questionnaire a 1'intention des occupants des 203 logements du projet-pilote

de Khartoum pour savoir quels changements ils suggereraient d'apporter a

leurs maisons et i'on a tenu compte cle leurs observations. Us se sont .

plaints notamment de 1'absence de salle de bain, de ce que les chambres a cou

cher donnaient sur la rue, la disposition des pieces n'isolant pas suffisam-

ment la famille pour qu'on puisse dormir dehors. On a apporte les ameliora

tions souhaitees ainsi que de nouvelles facilites dans le cadre du projet de

Khartoum Nord, Ainsi, on a reserve .un.. espace pour les yolailles ou les

chevres et des sols debeton dans les cuisines facilitent le nettoyage; Pour

respecter 1'intimite dee femmes dela maison, on a groupe.les pieces prin-

cipales, la cuisine .et la salle de bain dans une enceinte interieure, la

piece reservee aux homines dormant sur une cour exterieure et reliee a I'en

ceinte interieure par une porte pour le service des repas.

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On a pu realiser des economies en separant par un raur mitoyen entre ■ deux maisons, les pieces reservees aux hommes et en procedant de meme pour l<gs cuisineSi oe qui a pe,rmis d'en grouper quatre. Pour assurer une bonne ventilation, on a perfore des parpaings, de maniere que les trous

laissent entrer la brise. ; . '

Dans,ces maisons, les dimensions des pieces s'etablissent comme suit

(en; metres) :

Salles de sejour : 3,90 x 3,75 x 3,50 (haufceur moyenne)

Cuisines ;: 3x3x3 (hauteur moyenne) ,

Salles de bain : 1,20 x 2,00 ) _ __

-.:.•:.$•&*..* 1,05 x 2,00 \ (hauteur moyenne)

'Verehda, : 3?00 metres de profondeur

En fixant une hauteur aussi elevee pour les salles de sejour, on es- perait que les futurs proprietaires pourraient ulterieurement y amenager un faux plafond.

Pour la construction de ces logements, on emploie des blocs perfores en sable et en ciment de deux tailles differentes. Des parpaings de 18 x 9 x 6 pouces servent a construire les murs des salles de sejour,et d'autres, de 18 x 6 x 6 pouces sont utilises pour les cuisines, Tes~salles d'eau et les murs de clSture. Ces materiauxs qui sont fabriques sur le chantier, s'emboitent et s'alignent automatiquement, ce qui evite 1'emploi de magons qualifies. L'utilisation de tels blocs qui, pour la pose hori- zontale ne neoessitent pas de mortierj permet d'economiser le ciment.

Les fondations se conposent de semelles filantes en beton ordinaire.

On n'utilise pas de beton arme, sauf pour les poutres continues au niveau des linteaux et dans les toilettes. Les toitures sont formees de poutrelles

de bois et de chevrons revStiis de t61es d'amiante ondulees ("Ardex")* L'ami-

ante a ete choisie pour ses proprietes thermiques et sa legerete. qui per- raet de reduire I'epaisseur des materiaux en bois. MaiSj les occupants des maisons auront des difficultes, car l'amiante exppsee a une chaleur intense

tend a se dessecher et a se fendre. De plus, ce ^iiaieriau extant imports, on ne le trouvera probablement pas sur le marche local quand on en aura besoin pour lee travaux d'entretien, dont la responsabilite incombe aux occupants.

La Commission nationale de recherche sur le bStiment s'efforce actuellement de trouver sur place, pour 1'avenir, des materiaux de couverture convenables et peu coiiteux.

Lee portes et fenStres ont des rebords et des traverses. Le sol des cuisines, des salles d'eau et des toilettes est en be"ton/tandis que celux

des salles de sejour (et des verandas des maisons de trois pieces) est re-

couvert de pise. On sait toutefois que plus de 50 pour 100 de& maisons ont

maintenant leur sol recouvert de carreaux ou de "briques.

Page 4 ^.2

III. STRUCTURE ADMINISTRATIVE

le

*echni1ue. le Service national de 1-habitat se compose arZtSrr'dlUn administrateur principal, d'un administrateur (tous architectes), d'un mgenieur adjoint et d'un dessinateur. -

Les services financiers sont assures par un- adrainistrateur principal

^"?°mPtaWe ir°iS co^abl- - ^t constable et un £SS

MOBALITES DTACQUISITION D'UNE MAISON

A^ Conditions exigees des interesses

(voir I1annexe de la presente■monographic)

B) Syste'me de priorite

en location

f n san^ du public, au moyen d'avis

dans la presse, diffuses a la radio et appoae. sur les

tllT d ' ^^

lu Ministere de 1'administration locale forme un

^aStionrvotlues68 dema*des\ Les in^resses qui reunissent

bli d'apres le systeme de points suivant :

a) Maries , ^

" * 8 * * 3 points

b) Celibataires ... o

_{00 1 point}

c) Chaque femme ... ,

" c 1 point

d) Chaque enfant (titulaire d'un certificat de

naissance ...„■• • • • - • • • • ... .■ . l point;' •.. .

e) Chaque personne a charge (titulaire.d'un certi-

ficat a cet effet). ....'.

_-' •*"••••--. = «. ^

',

1 point

. \_

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f) Si l'interesse reside ou -fcravaille a

Khartoum Nord :

depuis 1 an ... 1 point,;

depuis 2 ans ... 1 point

,.: .". depuis 3 ans ... 3 points

depuis 4 ans . .4 points'

. depuis 5 ans ou plus . . ... 5 points

g) Si 1'interesse habite une raaison louee, 3 points

une maison qu'il loue a l'Etat 2 points

une maison que lui foumit gratuitemeht 1'Etat* . 1 point Note : Lorsque plusieurs interesses obtiennent le meme nombre de points,

leur rang de priorite respectif est determine par tirage au sort.

C• Mgthode de repartition des maisons :

1. On publie dans lesjournaux et on communique a la radio la liste des noms et adresses des candidate retenus? qui est mxse a la disposition du public pendant 3 semaines. Toute opposition i la designation d'un candidat peut etre presentee., pendant cette p^riode au Service de 1'habitat.

2. Si apres enquete, 1'opposition se revele fondee, le nom du can didat en cause est raye de la liste. '

3. On publie alors la liste definitive des noms retenus et on fixe la date de la repartition des maisons. Dane une lettre qui leur est adressee personnellement par I.1 intermed.iaire.. de leur employeur, - leer"±nte"resses sont pries d'apporter une certaine somme (qui re-

presence en general 10 pour 100 du prix de la maison la plus chere, - puisctu.'on. ne. sait-pas- encore a ce moment-la; a qUi sera attribute"

telle ou telle raaison), ■

4« Le jour dit, chacun des candidats ainsi convoques tire d'une urne un billet portant le numero de sa maison et le montant exact du ' versement a effectuer a l'avance (10 pour 100 du coxH de la maison).

5. Apres avoir verse 10 pour 100 du prix d'achat. le beneficiaire signe

un bail avec l'Etat et regoit ensuite les; cles de sa maison. Les

autres versements sont recouvres par les employeurs des interesses.

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IV. BREVE EVALUATION : . ' .

A> Possibility d'eroploi pendant la construction

Le Service national de 1'habitat dispose de machines electriques pour la fabrication des parpaings. Les travaux de construction ont permis d employer 350 ouvriers de 1961 a mai 196?. Alors que la main-d•oeuvre ne comprenait guere de travailleurs qualifies au depart, on a reussi a former en cours d'emploi 71 ouvriers specialises tels que macons pour la pose des blocs on des briques, conducteurs de machines, charpentiers; contremaitres,

etc. '

B. Coflt de ^'execution du pro.iet

Cet ensemble residentiel, dont la construction a commence debut 1961 pour se terminer en mai 1967, a ete realise en deux Stapes portant chacune "

sur 500 maisons. Pendant la premiere phase, qui a dure un peu plus d'un an, on a bati 150 maisons de- trois pieces et 350 de deux pieces. En revan che, les operations de la seconde phase, qu'il.a..falli-.4iviSer en six- tapes

eT

en livres soudanaises.

Le tableau ci-dessous indique les depenses effectivement encourues au

txre du projet. ■ .

Tableau 1

Delai,

d'execution du projet

1961-1962

1962-1963 1963-1964 1964-1965

1965-1966 1966-1967

a/ Les depenses

construction.

Estimation figurant au plan deoennal (1961-1970) : 900125 livres soudanaises

Depenses reelles (chiffres arrondis en livres soudanaises)

En mnnnnio ~ ■ ■ "'" ■ "" ' ' ' '■■

En monnaie locale

101.755 78.590

90.082

28.448

32.500 47-101

En devises 54.810

42.315

48.520

15.295

17.500 25.362,

Total Observations 156.565

120.905 ■

138.602

43.743 5O.OOO

72.463 jusqu1 a la fin de mai 1967

582.278

en devises correspondent aux importations de materiaux de

de petrole et de produits petroliers.

r

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Comme on peut le voir au tableau precedent-, une . economie d'environ

1,3 pour iOp a ete realisee par rapport au montant estimatif des depenses affer&rtes au pro^t. On aurait pu economiser tien davantage, n'auraient

ete" ips difficultes suivantes : ..

<-■ .■■.■ t ■

1. On a perdu "beaucoup de temps, pendant lequel les ouvriers ont ete re- munere*s sans que le. pro jet avance. A noter egalement,le manque period!-.

que de materiaux de construction au service d'approvisionnement du-Minis ters des travaux publics, l'insuffisance des moyens de transport pour le personnel et les materiaux, les complications ad^ninistratives -fcouchant

1'atthai: de inatSriaux sur le marcbe lil>re, 1 'imppssibilite de remplacer, pour1 dies raiSons financieres, le materiel use tjui servait a fabriquer les parpaiiigsi, le retard apporte par le Ministere des finances et de l'econo- mie a ;fex?uniner et a approuver les soumissions (tou^e pffre portant sur une valeur de plus de.5*000 livres soudanaises devant §tre soumise ^ 1'appro- bation de ce ministere).

2. Les difficultes financieres auxquelles s^'eist "Iieu^fte" le pays a'partir

de 1962/63, c'est-a-dire au debut de la seconde phase du projet,: expliquent les'coupes subies a plusieurs reprises par le programme de construction..

Dans ces conditions, aggravees encore par, 1*application de la directive ge- ri^rale ihierdisant le renvoi de la main-dfoeuvre excedentaire, il. n'est pas

^tonnant que I1on ait beaucoup depense proportionnellement au nombre de

maisons construites. ,;

Les effets de ces difficultes sur les delais: d1execution du projet et, partaiit, eu^ le cout.de ce dernier re.ssortent des donnees suivantes :

Dans les 14 mois qui on% suivi. la mise a. execution du pro jet (de.fe-.:

vrier l$6l a avril 1963)j 500 maisons ont et^ construites et allouees.au prix mbyeii-.de 506-livres soudanaipes-chacune," ■ En revanche, il a fallu plus de ••

quatre ans (de mars 1963 a mai 1967) pour bStir et repartir les 500 autres

maisons, qui valaient alors 650. livres soudanaises chacune*

a fai'bl«; revenu -subissant^le 'cSn'f re-doup 'de Ta 'majo- ration des coats de construction, on s'efforcera d'eviter une telle majp- ration des depenses lors de l'execution des futurs programmes de logeraentj.

on pourrait par exemple : ' '

1. Elaborer un programme de logement qui prevoit i;affectation d'une cer

taine somme a la construction d'un nombre determine de maisons dans

les delais prescrits; ■' . ' ■'

■?.;,_ Permettre ;au Service national de 1Thabitat d'acheter librement les..—-

materiaux de construction aupres de tous ceux qui pratiquent, a son

avis, les prix lee plus avantageuxv au lieu de I'astreindre a s'adres-

ser au depSt de materiel du Ministere des travaux publics;

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3- Ne pas appliquer la directive generale officielle qui interdit le licenciement des ouvriers, a, la main-d'oeuvre employee a la cons truction de logements economiques par le Service national de l'ha- bitatj lequel a essentiellement pour mission de fournir des habi tations a bonmarche;

4- Resoudre les problemes de transport en fournissant des camions et des vehicules a benne basculante;

5. Prendre des mesures propres a. reduire les co0ts de construction, par

exemple en fournissant des machines transportables a travailler le bois pour.pouvoir fabriquer les portes et les fengtres sur le chari- tier, ainsi que des machines neuves pour la fabrication des blocs afin de remplacer le materiel actuel qui, achete en Afrique du Sud en 1953; est maintenant en mauvais etat, faute d'entretien.

C. Evaluation socio-economique

Dans le cadre du projet de Khartoum Nord( 1.000 families ont ete logees

dans des maisons simples, mais decentes et salubres. Reste a savoir si le loyer que les occupants paient pour acceder a la propriety est vriraent rai-

sonnable et bon marche ?

A ce proposs certains occupants ont formule des plaintes( accompagnees

des statistiques montrant les difficultes auxquelles ils se heurtent. D'apres

ces donnees, reproduites aux tableaux 2 et 3 ci-dessous, les occupants con- sacrent plus dfun tiers de leur revenu au paiement du loyer de leur maison5

des impots correspondants et de la consommation d'eau et d'electricite. Ce- pendant, les formules de demande1 de logement presentees par ces personnes in- diquent que le loyer de leur ancienne demeure etait encore plus eleve, les

depens.es d^au et d'electricite etant les m§mes dans les deu:: cas.

Tableau 2 : Charges mensuelles supportecs par le proprietaire d'une maison

de trois pieces, ayant un revenu de 25 livres soudanaises par mois

En livres . ,

soudanaises

6,100 mensualite (un quart du revenu)

1,110 taxes municipales

0,450 electricite ) a payer a

0,900 eau ) lfAdministration centrale

) d l'ltiit ) t d 1' ra

) de l'electricite et de 1'eau

8,515 Charges.totales.(presque un tiers du revenu)

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Tableau 3 : Charges mensuelles supportees par le proprietaire d'une maison

Utiiayant-un revemr-de 14-livre-s soudanaisespar-mois- • ■ En livres ■

soudagaxgeTgr— *■• ■ ■ ■ - ■ - —- --■ ■ ■ ■

3t5DO mensualite , '

0,8lG .taxes municipales

0,450 electricite )a payer a

)l'Administration centrale de 1'electricite

°v9OQ.:v jau Jet d'eaa (C3WA)

5,660 Charges totales (presque un tiers du revenu)

$ chi£fres des tableaux ci-dessus semblant indiquer que les charges

mensuelles afferentes a la possession d'une maison absorbent une proportion considerable du revenu de I1 occupant fon tiers environ). Mais il est evident que te^rapp6:£t: de ces depenses au revenu diminue constamment si l'on consi ders, rd-'une part; que les. mensualites sont fixes et n'augmentent pas en mSme

temps que le revenu et d'autre part, qu'elles sont calculees en fonction du

revemt" enregtBtre-"iors-dB~ la demande de logemen-fc {en 196-1 pour la premiere ' etape du projet et en 1963 pour la seconde). Qui plus est; depuis 1'ela-

boration^6..:pes. tableaux en..l9^65j tputes les categories d'ouvrxers ont bp4ne- ficiS de deux primes de 1'Etat, en sus de 1'augmentation normale de leur salaire- II se peut done que le montant des depenses indiquees aux tableaux 2 et 3 soit loin d'atteindre un tiers du revenu..

. Le tableaux 4 et 5 ci-apres indiquent les loyers normalement payees par les "foeneficiaires des maisons de trois et de deux pieces comprises dans l'ensemble residentiel de Khartoum Nord. Ces tableaux font egalement. ap-

paraltre, pour chaque tranche de revenu, le montant total de 1'interSt a

verser durant la periode d'amprtissement de la dette.

Des que le prix de la maison (terrain non compris) sera entierement

pay6, cette propriety sera-inscrrfce-au nom de t'occupant. Le bail relatif au terrain est renouyelable pour une peribde de 40 ans a compter de la date

d?occupation.. : . - ■

Tableau 4 : Maison de trois pieces, sur une parcelle de 310 metres carres (non situee en angle)

En livres soudanaises

857,660 Cofit de la maisonj y compris le prix du terrain, les charges essentielles et 10 pour 100 de droits departementaux , ,

85,766 Paiement anticipe (10 pour 100)

771,894 Solde auquel il faut ajouter 3 pour 100 d'interet^

(voir tableau ci—apres) :

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Categories (en livres soudanaises)

de revenue 19-19-999 20-20.999 21-21.999 22-22.999 23-23.999 24-24.999 I Mensualites

(£ du revenu) 4,800 3,100 5,400 5,600 5,900 6,100 '

Los^er annuel 58,800 61,200 64,800 67,200 70;800 13,200

Prix de la maison moins paiement

anticipe 771,894 771,894 771,894 771,894 771,894 771,894 Interest a 3 %

pour toute la periode d'amor-

tissement 223,939 212,370 197,373 188,447 176,658 169,874 Montant total

a payer -. 995?833 984,264 969,373 960,344 948;552 941,768

Delai de paiement 17 ans 17 ans 16 ans 16 ans 15 ans 14 aris

Tableau 5 : Maison de deux pieces sur une parcelle de 2gO metres carres (non situee en angle)

En livres soudanaises

596,433 Cou"t de la maison, y oompris le prix du terrain, les charges essentielles

et 10 pour 100 de droits departementaux

59,643 Paiement anticipe (10 pour 100) ;

536j790 Solde auquel il faut ajouter 3 pour 100 d'interet7

(voir tableau ci-dessous)

Categories (en livres soudanaises

de revenus 12-12.999 13-13-999 14-14-999 15-15-999 16-16.999 17-17-999 18-18.999

Mensualites

(-;;- du revenu) 3s100 374OO 3,600 3,900 " 4,200 4,400 4;6OO

Loyer annuel 37,200 40,800 44;200 46,800 49,200 52,800 55,200 Prix de la maison

moins paiement

anticipe 536,790 536,970 536,970 536,970 536,970 536,970 536V97O

Interet a 3 %

pour toute la periode d'amor-

tissement 176,9^5 156,159 144,848 130,827 122,951 112,956 107,175

Montant total

a payer 713,755 692,949 685,638 667v6l7 659,741 649,746 643,965

Delai de paie

20 ans 17 ans 16 ans 15 ans 14 ans 13 ans 12 ans

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V. OBSERVATIONS GENERALES

1- Comme tons les plans de;'ltfgetaeri¥ du Soudan, le projet de Khartoum Nord. a entraine un gaspilla£e de terrain et s'"est revele peu interessant.

^\°t !6 ^0UV6Ue °1±6 ^'^ita^ibn, on ne compte que 19 maisons (ou

160 habitants) par hectare. Sur une.superficie totale de plus de 327 hectares, la surface- batie represente 51 pour 100 (et la surface couverte 13 pour 100 seulement), tandis que les espaces litres - envahis par la poussiere -et les routes occupent 37,7 pour 100 de ce domaine. le reste de la superfi&ie," soit. 11 ( 3 pour 100, etant reserve au marche et: autres ■

amenagements collectifs*

2'. ' Les espaces libres, qui jouent un r61e si important dans la vie com- munale des Soudanais et avaient ete amenages avec gofit et discernement

dans le projet-pxlote de 1953-1955, out ete: en 1959 presque totalement negli ges^_ Les espaces libres prevus dans le plan de masse ne favorisent ni

1 mtimite m 1 • esprit de camaraderie. Les enfants ne peuvent pius T joiier en securite au debut. de, la matinee ou de la soiree, car ils sont ou-

verts a la circulation. Trop etendus pour Vimportance des maisons envi-

rX?*6B S°nt ^ tpain de.se.transforaer en depotoirs et en nids a

3» Pour y remedier, on constitue des associations de locataires qui foumiront une partie des fonds necessaires pour faire de ces espaces

nores des terrains utiles et propres.

,,:

Les maisons de trois pieces sont pourvues d'une veranda, sur la Ion- gueur de deux pieces familiales. Par mesure d'economie, les habitations de deux pieces onf ete construitee sans veranda; mais on a constate que' les occupants de 40- pour 100 de ces logis en avaient ajoute une dans les

cteux ans.

4- ^Etant dohne le caractere instable des sols glaiseux, II est interdit d amenager des pelouses dans l'enceinte des concessions. On s'efforce - d autre^part de persuader les occupants de ne pas Jeter d'eau a proximite' . d?s fondations de leur maison. Les agents del'Autorite nationale de 1'ha- Ditat, se rendent. dans chague maison pour essayer de faire comprendre aux locataires la necessite de tenir compte des avertissements et d'obeir aux instructions, mais les interesses se pretendent parfois libres de faire ce

qu'ils veulent de leur propre maison.

Toutefois, les recalcitrants se rendent bientSt a'1•evidence. Lors- qu une section d'un mur de blSture>e lezarde etpenche (iangereuse.ment vers l'exteneur, ils vont se - plaihdre au bureau competent. Le fonction- naire^responsable n'a alors qu"a leur donner lecture de la clause du bail

^signee par les plaignants ;eux-mem^s)- qui impose aux occupants 1'oblivion

d'entretenir leur maison. " ■ '" ':"'!l' ■ '■■'■■■ ■ ' ° -

Page 12

5. Un element interessant de ce projet est I'utilisation de tf.C. fabri-

ques sur le chantier d'apres les plans etablis par 1'Organisation mondiale de la sante. Au debut, on empruntait a. cet effet les moules en bois du

village modele d'El Huda, situe dans le Gezira* Par la suite, le Service

national de 1'habitat a reussi a fan're couler des moules et a. fabriquer des cuvette3 raetall5.qv9r'1 On ypnd, su prix cou"tant( ces cuvettes prefa-

briquees aux villageois de la province de Khartoum, qui relevent du projet- pilote de developpement comwunautaire lance par le Ministere de I1 adminis

tration locale.

La caracieristique essentielle de ces appareils est le siphon qui sert a prevenir le dega^ement de gaz malodorants et a empeoher les mouches de venir en contact avec les matieres fecales, comme c'etait le cas pour le genre d1installations anterieurement u.tilisees dans le district de Khartoum.

6. II importe de revoir la politique tendant a affecter les maisons de trois pieces en foncbion du revenu des candidats sans tenir compte du nombre de membres de leur famille. C'est ainsi qu'un homme gagnant 12 livres soudanaises par mois, qui fait vivre une famille de huit personnes, a droit a une petite maison de deux pieces; tandis qu'un autre ayant un re*

venu mensuel de 25 livres 3oudanaises peut obtenir une plus grande habita tion comprenant trois pieces, meme s'il n'entretient qu'une famille de cinq personnes. II semble que la dimension du menage doive §tre considerae en priorite, surtout lorsque le delai de paiement n'est pas limite a 15 ans comme c'etait le cas pour le projet-pilote de 1953-1955 realise a Khartoum.

VI. CONCLUSIONS

Depuis sa creation en 1953S le Service national de 1'habitat a realise trois "ensembles residentiels, a savoir le pro jet-pilote de Khartoum,- le com- plexe de logements destine aux debardeurs.de Port-Soudan et la cite de

Khartoum Nord.

On a fait construire en tout. 1.435 maisons permettant de loger conve- nablement, mbyennant un. Icot rais-nr.able, plus de 11.480- personnes. D'autre

part, le Service national de I1habitat a mene a bien, en 1959-1960, un pro

gramme d'autoconstruction assistee a 0mdurman; portant sur 4»000 habitations.

Un programme analogue, actuellement en cours dans les trois villes de Khartoum, Khartoum Nord et Omdurman, a-pour objet d'aider 32.000 families auxquelles le Gouvernement vend a prix minimes des terrains a bfitir*

On pourrait sans aucun doute amsliorer considerablement la formule en faisant des recherches sur la conception des maisons partioulieres aussi bien que sur le plan de masse1des futurs ensembles residentiels. II est non moins certain que lescoutsde construction pourraient §tre reduits. Aussi,. 1'effort portera-t--zl principalement sur la recherche dans les trois ans a venir. En faitj une enqu§te sccio-economique est. deja en cours dans differentes regions du pays et l'on envisage de construirev des cette anneet neuf maisons a titre experimental.

A condition ds disposer des fonds necessaires,, le Service national de 1'habitat peut contribuer largement a resoudre le probleme du logement a. bon marche au Soudan.

E/CN.14/H0U/48/Add.2

Annexe

ANNEXE

SERVICE NATIONAL DE L1HABITAT HTNISME DE L1 ADMINISTRATION LOCALE

Demande pour 1'acquisition d'une maison en location-vente dans I1ensemble residentiel de Khartoum Nord

1. Norn et prenom .

2. Lieu et type de travail „..

3. Minxstere ou departement

4« Certificat de 1'employeur (a joindre au present forimilaire)

"5* Marie ou celibataire - • . . - - * . . . .

6. Composition de la famille : a) nombre de femmes . . o o . .

b) nombre d'enfants nom c Age

(Priere de joindre les certificats de naissance) c) autres personnes a charge :

Noni o 0 .... Lien de parente ... D .. Age

(Priere de joindre un certificat de I1employeur ou de I1administration locale competente)

7. Domicile actuel „

a) Numero de la maison. . . b) Numero de I1Sit ou du "hara"

c) Ville bu village . . . . d) Nombre de pieces occupees. ...

e) Kom du proprietaire de la raaison • . .

f) Adresse du proprietaire,. * « . . .

g) Loyer mensuel a payer o

h) Duree de la residence dans cette maison „

Note : Les renseignements donnes ci-dessue doivent etre certifies par le

. secretaire de la municipalise de residence.

Annexe Page 2

i) Duree de la residence a Khartoum Notfd

j) Les membres susmentionnes de votre familjle resident-ils avec vous

8. Avez-vous.de34^Qlbtenu-iinpr3+ a, ? 'habitation ... . „ . . . o ...

a) De quel montan#»?--v'i,- .* -.■'- •■• .Eh--quelle annee ? . . .

b) Si ce pr§t n'est pas o:-.:iere.nent reraboursee, quel est le monte^t des l

versements a effectuer ? ...

c) Cet emprunt a-t-il ete consacre a, la construction d'une nouvelle'maison

ou a l^ntretien d'uiie rnaiscn existante ? . . ..■..,..

d) Cette maison est-elle encore en votre possession ? ...

Signature du candidat . 9- Je soussigne, certifie ce qui suit :

a) Les renseignements ci-dessus ^ont exacts.

t). Si lfon m'attribue line maison, j'y residerai avec ma famille.

c) Je ne possede aucune maison en totalite ou en partie ni aucun terrain

a bStir dans les trois villes indiqu^es : ,

d) Je suis pret a p-yer d'avance 10 pour. 100 du prix de la maison ....

■Date - . Signature du candidat

Notes :

a) Toute alteration (suppression ou adjonction de mots, etc.) de la presente

formule et des cej-tificatb annexes rendra ces documents nuls. -;

b) Si la maison que vcus habites actuellement appartient a 1'un de vos parents (mere., p£re, frere, fiisv etc.) priere d'indiquer le lien de parente en regard du nom du proprietaire. Vous n'en serez pass neces- sairement empgche d'acqiierir un logement foumi par l'Etat.

Je certifie que j'ai attentivement examine les renseignements ci-dessus et qu ils sont, a ma connaissanoe, exacts. Je sais que, au cas ou ces informations

se reveleraient mexactes, je .serais passible de poursuites judiciairea. ^

Signature du premier temoin ... Adresse

Signature du second temoin .,..."....,.-..;■ Adresse "

Date .

Note : Les temoins doivent- Stre soit des fonotionna^res recevant un traitemerit"

annuel d'au moins 510 livres soadanaises,: soit des raembres d'urE,adminis

tration locale ou provinoiale.

E/CN.34/H00/48/Add-2

Annexe Page 3

Certificat de 1'employeur

Nom et prenoms du candidat . a . .

Type d'emploi ... Lieu de travail • . . .

Salaire de "base Inderanite de chertede vie . . . Jfombre d'anriees de service revolues. * . . .

Nombre d'annees de service restant a courir ...

Si l'interesee est employe a Khartoum Nord, a quelle date a-t-il commence a

travailler dans cette ville ? „

Signature du Chef de service et sceau du departement

Conditions a. remplir

pour 1'acquisition d'une maison a ton marche dans l!ensemble residentiel de Khartoum

1. Posseder la nationality soudanaise et faire vivre une famille d'au moins

cinq personnes residant en permanence avec 1'interesse.

2. Travailler ou resider a Khartoum Nords

3- Etre employe par le Gouvernement, une entreprise industrielle, une "banque

ou une societe commerciale et remunere" sur une base mensuelle, la periode de service restant a courir au moment de la demande de logement ne devant pas gtre inferieure a 10 ans.

4- Toucher un salaire mensuel et une inderanite de cherte de vie compris entre 12 et 25 livres soudanaises.

5. Btre pr§t a payer d'avance 10 pour 100 du prix de la maison fournie et a

regler le soldev majore de 3 pour 100 d'interest, par mensualites ne de- passant pas un quart du revenu de 1'interesse au moment de la demande de logement.

6. Ne pas detenirj en pleine propriety ou a bail, une maison en totality ou

en partie ni aucun terrain a bStir dans les trois villes.

7. Etre dispose a payer les impets, taxes ou droits leves a tout moment par

1'administration locale.

E/CN. 14/H0U/48/Md. 2

Annexe :

Page 4

Certificat _a&,residence ■ -

Je certifie que (nom du candidat)

■ai-

„ ... „ ... . . . :. . . i

Departement ... D habite la maison No- ....

No, de l'llot . . No. du "hara" .... dans la ville de *

Khartoum Nord depuis (date) et qu'il reside ou

travaille a Khartoum Nord depuis (date) .

Je certifie en .outre que oette maison appartient a (nom du proprietaire). . . .

. o . . . . dont l'adresse est .... . ...

et que le candidat paie un loyer mensuel de . livres soudanaises.

Signature du proprietaire de la maison

Premier temoin

Second temoin

Signature du Percepteur des imp6ts ou du Cheik cle hara

Nom Signature Adresse

Je certifie que la signature des temoins ci-dessus est ezacte*

Signature du Secretsdre

municipal et sceau c.u Conseil