Bilan du 1 semestre 2013
les réformes menées tambour battant par le gouvernement ne parviennent pas à enrayer la détérioration des principaux indicateurs économiques français : le chômage atteint un niveau record et la reprise semble difficilement envisageable à court terme.
dans ce contexte morose, le marché des bureaux en Île-de-France a commencé à ralentir et la demande placée affiche un retrait de 9 % par rapport au 1er semestre 2012. d’une part, les grands utilisateurs profitent d’un rapport de force qui a tourné en leur faveur pour réaliser de belles transactions sur des immeubles neufs ou restructurés à des loyers économiques très attractifs. d’autre part, les petites et moyennes entreprises, fragilisées par la crise, tendent soit à réduire leurs surfaces occupées, soit à renouveler leurs baux sur leurs locaux existants.
en conséquence, l’absorption de l’offre devient de plus en plus difficile et les locaux vacants de seconde main atteignent un pic historique. certains propriétaires engagent des travaux de rénovation afin d’écouler leurs offres devenues obsolètes, d’autres acceptent de baisser leurs valeurs locatives faciales, et presque tous n’ont d’autre choix que d’accorder de fortes mesures d’accompagnement.
ces tendances laissent espérer que le marché de bureaux francilien conserve une dynamique proche de 2 millions de m² cette année, avant une légère amélioration en 2014 qui devrait accompagner la sortie de crise, lentement mais sûrement.
de son côté, le marché de la logistique en France est resté stable, même si les très grandes opérations se réduisent depuis le début de l’année.
celui des locaux d’activité en Île-de-France s’est également maintenu, notamment grâce à quelques ventes utilisateurs qui se sont signées en seconde couronne à un prix modéré.
Ainsi, l’immobilier d’entreprise français a démontré une fois encore sa capacité de résistance ce semestre. la pierre reste une valeur sûre et le marché de l’investissement s’est plutôt bien comporté. la pénurie d’offres core est cependant problématique. de plus, les investisseurs français comme étrangers ont des incertitudes croissantes quant à la dégradation du marché locatif de bureaux en Île-de-France, qui représente à lui seul plus de 60 % du marché. Au vu de ces éléments, le volume annuel engagé en immobilier d’entreprise devrait s’inscrire en baisse de 10 % environ en 2013, pour atteindre 14 milliards d’euros.
édito
Bureaux Île-de-France
offres 5 003 000 m² placement 833 000 m²
locaux d’activité Île-de-France
offres 2 225 000 m² placement 348 000 m²
logistique France
placement 780 000 m²
investissement France
engagements 5,7 md€
taux Prime paris QcA 4 %
Chiffres-Clés
1 er semestre 2013
économie - finance
CrOissanCe annuelle du piB et taux de Chômage en Fin de périOde
la prime de risque de l’immOBilier prime reste COnFOrtaBle
-4 -3 -2 -1 0 1 2 3
0 2 4 6 8 10 12
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 (P) 2014 (P) 2015 (P)
Croissance annuelle du PIB (en volume) Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT)
10,6%
-0,2%
0,5%
(%) (%)
0 1 2 3 4 5 6 7 8
2005 2006
2003 2004
2001
2000 2002 2007 2008 2009 2010 2011 2012 juin 2013
OAT 10 ans EURIBOR 3 mois Taux prime Paris QCA
(%)
Sources : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL, banquE dE fRanCE, KCI Sources : EuROStat - InSEE - MInIStèRE dE L’éCOnOMIE - ExPERIan
COntexte éCOnOmique
la France est officiellement entrée en récession à la fin du 1er trimestre et les prévisions les plus récentes laissent espérer un retour à une croissance très modérée courant 2014. tous les moteurs de l’économie française semblent à l’arrêt, or toute politique de relance est impossible puisque la dette publique, qui dépasse déjà 90 %, poursuit inexorablement son augmentation.
l’objectif de ramener le déficit public à 4,5 % fin 2012 n’a pas été atteint et la cour des comptes prévoit pour sa part un déficit public compris entre 3,8 et 4,1 % du pib pour 2013, là encore supérieur à l’objectif initial de 3,7 %. Alors que la conjoncture continue de se dégrader, la commission européenne a accordé fin mai un délai de 2 ans supplémentaires à la France pour ramener son déficit sous le seuil des 3 %, conformément au traité de maastricht. cette prodigalité n’est pas sans contrepartie, et bruxelles met la pression sur la France pour qu’elle accélère ses réformes, que ce soit sur les retraites, les monopoles de la sncF ou d’edF, ou encore la flexibilité du marché du travail. le gouvernement français avait, fort heureusement, enclenché ce processus.
par exemple, il a mis en place le crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi (cice), l’Accord national interprofessionnel (Ani) et d’autres projets de réforme sur les retraites et la fiscalité sont attendus à l’automne.
toutefois, ces nouvelles mesures exacerbent le sentiment d’incertitude chez les acteurs économiques, déjà fragilisés par un pouvoir d’achat en berne, l’absence de visibilité à moyen terme, et un taux de chômage en hausse continue depuis 7 trimestres consécutifs et qui pourrait atteindre 10,6 %, voire 11 %, en France métropolitaine d’ici fin 2013. les signes de reprise d’activité, à savoir une légère remontée de la production industrielle en avril puis de certaines embauches en mai, font pâle figure dans ce contexte plus que morose. Aussi, les entreprises restent extrêmement prudentes, réduisant leurs investissements et menant des politiques budgétaires très restrictives.
seul point réellement positif, l’Île-de-France conserve des indicateurs économiques en meilleure santé que ceux de la France dans son ensemble, même s’ils suivent les mêmes tendances d’évolution peu propices. cette robustesse francilienne compte pour beaucoup dans la résilience observée sur ses marchés de l’immobilier d’entreprise au cours du 1er semestre.
COntexte FinanCier
la banque centrale européenne mène une politique monétaire accommodante et a décidé d’abaisser son taux directeur à 0,5 % début mai. elle a confirmé le maintien de ce taux-plancher début juin, ce qui donne un peu confiance aux marchés financiers sur l’issue de la crise en europe. pour preuve, le taux de l’oAt 10 ans, qui avait atteint un point bas à 1,7 % fin avril / début mai, est remonté fin juin à 2,4 % environ. dans le même temps, le taux de rendement prime de l’immobilier de bureaux à paris QcA a subi une baisse de 25 points de base, pour passer à 4 % fin juin 2013. la prime de risque de l’immobilier est donc en train de se réduire quelque peu.
Aucun impact n’a en revanche été perceptible depuis le début de l’année sur le taux de l’euribor 3 mois, qui reste bloqué à 0,2 %. les conditions d’emprunt sont toujours très avantageuses, mais les banques sont parallèlement hyper-sélectives sur les dossiers auxquels elles octroient des crédits, ce qui freine les investissements, qu’ils soient productifs ou immobiliers.
le marché de l’investissement en france
mOntants investis en immOBilier d’entreprise en FranCe
répartitiOn du vOlume investi en immOBilier d’entreprise en FranCe par zOne géOgraphique à mi-2013
prinCipaux aCquéreurs au 1er semestre 2013
0 5 10 15 20 25 30
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
T1 T2 Perspectives
T3 T4
(mds€)
31%
23%
5%
28%
13%
Paris Ouest - QCA Paris hors QCA Régions
Hauts-de-Seine Reste Île-de-France
FRANÇAIS 72%
ÉTRANGERS 28%
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
un marChé qui ne COnnaÎt pas la Crise
contrastant avec le retour de la récession en France, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise fait preuve d’une vitalité à toute épreuve. environ 5,7 milliards d’euros ont été engagés à travers plus de 230 transactions au cours du 1er semestre, un volume proche de celui du 1er semestre 2012 (5,9 milliards d’euros). l’Île-de-France a recueilli 4,2 milliards d’euros, soit 72 % des acquisitions, conformément à la tendance observée depuis plusieurs années.
ces bons résultats semestriels concordent avec une prévision de volume annuel de 14 milliards d’euros, le marché n’ayant pour le moment que partiellement renouvelé les mega-deals de 2012.
Ainsi, 8 transactions de plus de 150 millions d’euros ont été finalisées, pour un montant global de 1,8 milliard d’euros, soit 30 % du volume du 1er semestre. la part des transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 millions d’euros s’établit à 52 %, restant en-dessous du seuil de 60 % atteint en 2012. dans la lignée du 1er trimestre, les transactions de taille intermédiaire, entre 20 et 50 millions d’euros, se sont bien comportées, avec 30 signatures pour 1 milliard d’euros. enfin, la moitié des transactions ne dépasse pas 10 millions d’euros, ce qui souligne le dynamisme de ce segment de marché.
la perte d’attractivité de la France sur l’échiquier mondial commence à se faire âprement sentir.
les investisseurs étrangers ont quelque peu freiné leurs ardeurs suite à certaines mesures de rigueur annoncées par le gouvernement français pour enrayer la crise. ils redoutent la suite des réformes qu’ils anticipent dès l’automne, et pour 2014. en conséquence, ils ont été plus vendeurs qu’acquéreurs au cours des 6 derniers mois, et 40 % de leurs cessions d’actifs se sont faites au profit d’investisseurs français, qui gardent confiance dans leur propre marché. de fait, les investisseurs domestiques ont enfin pu saisir des opportunités à la hauteur de leurs ambitions et augmenter leur exposition à la classe d’actifs immobilière : leur solde net d’acquisitions s’élève à 600 millions d’euros.
les grands investisseurs institutionnels tels les compagnies d’assurances, foncières et scpi sont parmi les plus actifs depuis le début de l’année, tant du côté des acquéreurs que des vendeurs.
les scpi / opci ont ainsi augmenté de 560 millions d’euros leur patrimoine immobilier et les compagnies d’assurances de 365 millions d’euros. les investisseurs privés sont également bien positionnés, avec des volumes proches de ceux investis par les asset et fund managers, qui sont par contre en retrait significatif ce semestre. enfin, il est à noter qu’environ 2 milliards d’euros ont changé de main, tout en restant propriété d’investisseurs français, ce qui témoigne, une fois encore, de la profondeur et de la maturité du marché hexagonal.
le marché de l’investissement en france
un gisement d’OppOrtunités tOujOurs restreint
la pénurie d’offres core devient une vraie limite à l’appétit constant des acquéreurs immobiliers, qui interviennent pour la plupart en fonds propres. seuls les produits sécurisés sont à même de garantir le rendement recherché par les investisseurs à long terme, or les offres remplissant leurs critères de sélection restent rares et chères. les acquéreurs sont toujours dans une situation très concurrentielle pour les meilleurs actifs. il en résulte que les taux de rendement prime des bureaux à paris QcA ont à nouveau subi une légère compression, cédant 25 points de base au 2nd trimestre.
dans le même temps, le taux de l’oAt 10 ans a commencé à remonter, venant éroder la prime de risque de l’immobilier, qui redevient presque égale à sa moyenne de long terme, soit 150 à 175 points de base, après avoir été temporairement très attractive au 1er trimestre et jusque fin avril / début mai, date à laquelle l’oAt 10 ans a atteint un taux historiquement bas à 1,7 % pendant quelques semaines.
dans ce contexte, les vendeurs sont prudents, souhaitant optimiser leur portefeuille immobilier en testant le marché soit pour les actifs en fin de valorisation, soit pour ceux qui deviennent problématiques sans injection de nouveaux capitaux visant à effectuer de coûteux travaux de restructuration.
il existe alors des opportunités d’acquisition pour des investisseurs souhaitant mener des stratégies de création de valeur. toutefois, si les prix d’acquisition de ces actifs peuvent, certes, se négocier dans le contexte actuel, la décote n’atteint souvent pas le niveau espéré par certains fonds opportunistes qui proposent des prix très inférieurs à ceux des valeurs d’expertise les plus récentes. sauf situation urgente et exceptionnelle, les propriétaires potentiellement vendeurs ne sont pas encore prêts à acter de fortes baisses de valeur et préfèrent alors conserver leurs actifs en patrimoine en attendant la reprise économique.
rentaBilité de l’immOBilier de Bureaux par rappOrt à l’Oat 10 ans
séleCtiOn de transaCtiOns au 1er semestre 2013
20022001
2000 2003 2004 2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
OAT 10ans
Prime de risque de l’immobilier (%)
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Sources : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL, banquE dE fRanCE, KCI
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
K* Vendeur Acquéreur Adresse surfAce Prix
estimé
IVanHOé CaMbRIdGE dEKa IMMObILIEn 33 rue La fayette, Paris 9 28 700 m² 300 M€
IVanHOé CaMbRIdGE tISHMan SPEYER PROPERtIES tOuR PaCIfIC, Puteaux 11 800 m² 221 M€
K nExItY SOGECaP/CaRdIf nuOVO, rue Yitzahk Rabin, Clichy 35 095 m² 195 M€
VaStnEd ManaGEMEnt fRanCE EuROCOMMERCIaL PROPERtIES Centre Commercial VaL tHOIRY, thoiry (01) 23 500 m² 105 M€
K aLLIanZ EuROSIIC 27 rue Laffitte, Paris 9 9 350 m² 47 M€
K* : transaction Keops - colliers internAtionAl
le marché des bureaux en Île-de-france
le marChé reprend sOn sOuFFle
la demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 833 000 m² à fin juin, en baisse de 9 % par rapport au 1er semestre 2012. le bon maintien du marché constaté au 1er trimestre s’expliquait en partie par un phénomène de report, dans la foulée du dynamisme de l’année dernière et l’essoufflement de la demande est désormais devenu réalité : le placement du 2nd trimestre est en repli de 30 % par rapport au 1er trimestre.
la dichotomie du marché tend à s’accentuer. d’un côté, la chute de l’activité est fortement imputable au ralentissement des transactions de petites et moyennes surfaces, mais la demande des pme a retrouvé courant juin une certaine vigueur, qui laisse espérer que ce segment de marché devrait remonter la pente d’ici la fin de l’année. de l’autre, les grandes transactions sont relativement stables par rapport aux 6 premiers mois de 2012, avec 28 transactions de plus de 5 000 m² pour 305 000 m². mais ces bons chiffres masquent une récente fragilité de la demande des grands utilisateurs, qui devrait se traduire par une moins bonne performance du créneau des grandes surfaces sur l’ensemble de l’année, après le rebond spectaculaire enregistré sur la 2ème moitié de 2012.
les motivations de tous les preneurs, indépendamment de leur secteur d’activité et de la taille de leur entreprise, restent plus que jamais économiques. la réduction des charges immobilières passe par des renégociations de baux, des regroupements, des choix de localisations accessibles offrant des loyers moins élevés, et une prépondérance ininterrompue à se positionner sur des immeubles neufs et restructurés (pour 40 % des transactions), ou à défaut, rénovés, qui sont plus conformes aux exigences de fonctionnalité des utilisateurs.
l’OFFre de seCOnde main atteint un niveau reCOrd
si l’offre à un an est restée stable au cours de ces derniers mois, l’offre immédiate, quant à elle, est en hausse de 5 % et s’établit à 3,7 millions de m² disponibles. le taux de vacance remonte ainsi légèrement pour atteindre 7,1 %. tandis que l’offre neuve et restructurée diminue, l’offre de locaux de seconde main s’alourdit pour représenter plus des trois quarts du stock à un an.
pour lutter contre l’obsolescence de leur bien en ces temps incertains, les propriétaires engagent des travaux de rénovation, dont l’investissement et le risque sont moins élevés qu’une restructuration. les offres de seconde main de bonne qualité ont donc augmenté de 26 % en un an et demi.
évOlutiOn de la demande plaCée
l’OFFre dispOniBle à mOins d’un an et le taux de vaCanCe
qualiFiCatiOn de l'OFFre à un an
0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000
2005 2006 2003 2004
20012000
1996 1997 1998 1999 2002 2007 2008 2009 2010 2011 2012 S1 2013
(m²)
Perspectives à fin 2013
(m²) (%)
0 2 4 6 8 10
0 1 000 000 2 000 000 3 000 000 4 000 000 5 000 000 6 000 000
Stock à moins d’un an Taux de vacance
janv.97 janv.99
janv.93 janv.95 janv.01 janv.03 janv.05 janv.07 janv.09 janv.11 juil.13
500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000 3 500 000 4 000 000(m²)
1er trim.053ème trim.04 3ème trim.05
1er trim.043ème trim.031er trim.03 1er trim.083ème trim.07 3ème trim.08
1er trim.073ème trim.061er trim.06 1er trim.113ème trim.10 3ème trim.11
1er trim.103ème trim.091er trim.09 1er trim.133ème trim.121er trim.12 Immeubles neufs et restructurés
Immeubles de seconde main
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
les lOyers FléChissent
le pic historique de l’offre de bureaux en état d’usage ou rénovés, conjugué à la faiblesse de la demande, fait ressortir une baisse de l’indice Keops – colliers internAtionAl des loyers de seconde main, surtout perceptible à paris ou dans les Hauts-de-seine. les loyers des bureaux neufs ou restructurés suivent la même tendance en l’absence de transactions sur des immeubles prime. en 6 mois, ils ont diminué de 5 % à paris ouest / QcA et 7 % à boulogne-billancourt.
les propriétaires, ayant pris conscience du ralentissement conjoncturel du début d’année, ont été contraints d’ajuster les loyers de présentation de leurs immeubles dans 6 % des cas. sur certaines offres proposées initialement à des loyers trop élevés par rapport aux offres concurrentes, la baisse a pu excéder 10 %, notamment en première couronne nord, sud et est. ce repositionnement est devenu nécessaire pour en assurer l’écoulement. certains propriétaires de produits obsolètes sont tentés de “casser” les prix, mais ces initiatives restent souvent vaines, réduisant leurs marges de négociation sans parvenir à créer de la demande pour ce type de locaux.
de plus, les mesures d’accompagnement continuent d’augmenter, au point que sur certaines transactions, le loyer facial apparaît de plus en plus comme dé-corrélé de la vraie valeur locative des bureaux. dans paris, elles sont estimées à 15 - 20 % du loyer facial, dans les Hauts-de-seine à 20 - 25 %, et sur des secteurs sur-offreurs tels saclay-courtaboeuf, Évry ou encore paris nord 2, elles dépassent parfois 25 %. Au vu de ces écarts significatifs, le loyer économique devient un des principaux enjeux au cours des négociations de baux, qui restent souvent tendues, car lui seul permet aux propriétaires d’établir des hypothèses de rentabilité locative réalistes.
le marChé des petites et mOyennes surFaCes,
les renégOCiatiOns de Baux sOnt à l’Ordre du jOur en Banlieue Ouest
la conjoncture économique a impacté fortement la demande des pme au 2nd trimestre, après sa bonne résistance en début d’année. les transactions de moins de 1 500 m² subissent un coup d’arrêt de 25 % par rapport au 1er trimestre, qu’une mise en perspective sur une durée plus longue n’atténue que modérément, le 1er semestre 2013 étant en retrait de 20 % par rapport au 1er semestre 2012. À montreuil - bagnolet, le nombre de ces transactions a même été divisé par 3.le mois de juin permet toutefois d’anticiper un frémissement du marché francilien, de nouvelles demandes commençant à prendre forme.
dans les Hauts-de-seine, les propriétaires sont plus enclins à reconduire les baux en baissant les valeurs locatives. il est ainsi estimé que les renégociations captent actuellement plus de la moitié de la demande exprimée sur certains secteurs géographiques de l’ouest parisien.
dans la capitale, où le taux de vacance est toujours inférieur à 5 %, les renouvellements de baux sont beaucoup moins systématiques. en revanche, les entreprises expriment aujourd’hui le souhait de trouver des bureaux à des loyers entre 400 et 500 € / m², contre 500 et 600 € / m² les années précédentes. cette récente recherche d’économies soutient la demande pour les locaux de seconde main rénovés, qui ont représenté près du tiers du placement en petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²) au cours du 1er semestre 2013. les pme ne se positionnent pour ainsi dire pas sur les bureaux neufs, dont le seuil de divisibilité est de toute façon généralement bien au-dessus de leurs attentes. la qualité des locaux loués tend à augmenter avec la surface prise à bail mais le loyer des transactions de moyennes surfaces à paris s’établit à 484 € / m² fin juin 2013 contre 505 € / m² au dernier semestre 2012.
indiCe KeOps - COlliers internatiOnal des lOyers mOyens de seCOnde main en Île-de-FranCe (base 100 en 2002)
les petites et mOyennes surFaCes (< 5 000 m²) par état des lOCaux au 1er semestre 2013
les petites et mOyennes surFaCes (< 5 000 m²) par tranChe de surFaCe
80 85 90 95 100 105 110
T2 2002 T4 2002 T2
2003 T4 2003 T2 2004 T4 2004 T2 2005 T4 2005 T2 2006 T4 2006 T2 2007 T4 2007 T4 2008T2 2008 T2 2009 T4 2009 T2 2011 T4 2011
T2 2010 T4 2010 T2 2012 T4 2012 T2 2013
105,3
RÉNOVÉS EN ÉTAT 33%
D’USAGE 49%
NEUFS &
RESTRUCTURÉS 18%
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000
S2 2012 S1 2013 S1 2011
0-600 m² 600-1 500 m² 1 500-5 000m²
S2 2011 S1 2012
(m²)
le marché des bureaux en Île-de-france
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
le marché de la logistique et des locaux d’activité
la lOgistique en FranCe attend la reprise
la consommation des ménages est en berne. les secteurs de l’automobile, du textile ou des biens manufacturés sont en nette baisse. le pouvoir d’achat et les salaires étant toujours sous pression, il semble difficile d’envisager une reprise de la consommation à court terme.
dans ce contexte, le marché de l’immobilier logistique français résiste plutôt bien avec 800 000 m² placés ce semestre, soit un repli de 4 %. confirmé dès la fin 2012 mais annoncé publiquement courant janvier, le projet d’implantation d’AmAZon dans un entrepôt de 90 000 m² dans le nord- pas-de-calais est un peu l’arbre qui cache la forêt. en effet, si l’on excepte cette transaction de grande taille, le placement en logistique en France afficherait une baisse plus marquée.
le ralentissement de la demande s’est accentué au 2ème trimestre en région tandis qu’en Île-de- France plusieurs transactions de grandes surfaces unitaires ont soutenu le marché. par exemple, toYs “r” us et c&A se font construire respectivement 48 000 m² et 32 000 m² en seine-et- marne. néanmoins, au cours de ce 1er semestre 2013, l’Île-de-France ne représente qu’un tiers du placement global, ce qui est inhabituel. la région francilienne concentre en moyenne 45 % de la demande placée chaque année.
A contrario, le placement de grands entrepôts en région lyonnaise est à la peine et aucune des 4 transactions recensées ne dépasse les 25 000 m².
le contexte macro-économique ne favorise pas une reprise immédiate du marché. le placement 2013 restera dans la tendance de 2012 et est attendu entre 1,5 et 1,7 millions de m².
les lOCaux d’aCtivité en Île-de-FranCe résistent
Avec 325 000 m² placés au cours de ces six 6 mois, le placement de locaux d’activité en Île-de- France est en baisse modérée par rapport à la même période de 2012. mais certains secteurs géographiques font preuve d’une certaine résistance, à l’image du sud de l’Île-de-France. Grâce à quelques grandes transactions dont une vente de 16 000 m² au sud de la Francilienne, le placement au sein de ce territoire affiche ainsi une belle performance, en hausse de 21 % par rapport à 2012. la seconde couronne concentre toujours les trois quarts des surfaces placées.
l’offre à un an, qui accuse une baisse de 6 % depuis le début de l’année, reste supérieure à 2 millions de m² disponibles. en outre, l’offre neuve ne représente plus que 13 % du stock et accuse une baisse de 11 % depuis fin 2011. l’obsolescence du stock de locaux d’activité devient préoccupante et freine le marché locatif. Quelques projets disponibles moins d’un an après accord pourraient susciter l’intérêt mais ils sont très peu nombreux : on n’en dénombre que 16 à ce jour en Île-de-France, pour 70 000 m². les coûts de construction élevés, combinés à une fiscalité de moins en moins avantageuse, pèsent sur la production de locaux neufs.
l’élément positif pour ce marché demeure la bonne tenue des ventes à utilisateurs, qui concentrent 35 % des surfaces placées au cours de ce semestre. la demande est forte mais doit faire face à une offre insuffisante (41 % des surfaces disponibles à un an seulement sont présentées à la vente) et à un prix souvent trop élevé. il existe néanmoins un marché d’aubaine pour les biens de grande taille présentés à un prix modéré, qui rencontrent un certain succès. de plus, certaines entreprises sont capables de délocaliser leur activité de production en très grande couronne (parfois en-dehors des limites de la région parisienne) pour bénéficier d’un prix d’acquisition bas, parfois nettement inférieur à 150 € / m².
la demande plaCée lOgistique en FranCe
Île-de-France Région
0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000 3 000 000
2006
2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
(m²)
évOlutiOn du plaCement et du stOCK à un an de lOCaux d’aCtivité en Île-de-FranCe
répartitiOn des transaCtiOns de lOCaux d’aCtivité en Île-de-FranCe (en % des surFaCes COmmerCialisées)
VENTES
35% LOCATIONS
65%
Placement Stock à moins d’un an 0
500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000
2006200520042003200220012000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
(m²)
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
Source : KEOPS - COLLIERS IntERnatIOnaL
FranCe :
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Accelerating success.*
directeur de la publication : laurent castellani
directeur études et rédaction : isabelle Assens
Chargée d’études : cindy emond Bases de données : stephen bouazza
graphisme et mise en page : Virginie Vardo - coquoin loïc sene
Boom
du crédit Boom
économique
Hausse du coût du crédit
Ralentis- sement écono- mique
Restriction du crédit Croissance molle
Récession économique Reprise
du crédit Reprise éco- nomique
Hausse des loyers Demande
soutenue
Insuffisance de l'offre Boom de la construction
Résorption de l'offre
Stabilisation des loyers
Rebond de la demande
Baisse des
loyers Demande
faible Correction
des loyers Accroissement de
l'offre Ralentissement de la demande
Suroffre
cycle économique cycle de l’immobilier d’entreprise
