Baptisés "GIT", les modèles établis portent sur les relations des prix entre eux, et avec les volumes construits et échangés. Les effets du système économique sur le marché immobilier ne sont pas représentés. Il s'agît donc de modèles partiels, représentatifs des relations internes au système des marchés fonciers et immobiliers. Au niveau global26, les enseignements des modèles peuvent être regroupés autour de 4 points.
1°) La dépendance mutuelle des prix immobiliers :
Le premier ensemble de résultats concerne la détermination des prix : : il est possible d'associer à chacun des prix que nous avons choisi d'expliquer un nombre limité (1 ou 2 en règle générale) d'autres prix dont il dépend. Ainsi :
- le prix des logements neufs détermine celui des terrains ;
- le prix des logements anciens détermine celui des logements neufs, - qui détermine à son tour celui des logements anciens ,
- les prix de l'individuel dépendent de ceux du collectif.
Reliés entre eux par un réseau plus ou moins serré, selon la période et le secteur envisagés, d'inter-dépendances, il est donc possible de dire que les prix fonciers et immobiliers forment
bien système. Pour autant, chaque prix ne dépend pas de tous les autres. Leurs inter-relations
prennent donc plutôt la forme d'une chaîne explicative, où PX explique PY, qui explique à son tour PZ, que d'une détermination simultanée. Dans ces chaînons explicatifs, on relève un certain nombre de relations clés :
a) Prix du neuf et prix de l'ancien :
Les prix du neuf et ceux de l'ancien entretiennent une relation de dépendance mutuelle, chacun intervenant dans la détermination de l'autre, aussi bien pour le logement collectif que pour le logement individuel.
b) Les prix du sol comme résultante du système
Dans l'enchaînement des déterminations successives que permet de dessiner la mise bout à bout des modèles, le "point d'arrivée" est le prix du sol résidentiel, et la variable exogène, si tant est qu'il en existe une, serait le prix des logements neufs, collectifs ou individuels. Les tests de causalité effectués confirment que la relation entre prix du sol et prix des logements irait plutôt des seconds vers les premiers. Mais cela n'est vrai que dans le segment du logement supérieur.
c) Le collectif domine l'indivuel :
Si les prix de logements collectifs influencent ceux des logements individuels, l'inverse est beaucoup moins vrai. Il existe au moins un noyau du logement collectif "pur", relativement autonome par rapport au logement individuel, et là où les 2 types d'habitat coexistent (en particulier dans le neuf), l'influence des variables du secteur individuel reste limitée.
d) L'indépendance des prix de logements à l'égard des prix de bureaux:
Au niveau global, en prenant le marché comme un tout, l'influence des prix de bureaux sur ceux des terrains et des logements est négligeable. Lorsqu'un prix de bureau est retenu comme variable explicative, c'est le plus souvent au titre de variable correctrice (avec un coefficient négatif). Mais si l'on s'en tient au segment des bureaux supérieurs, ou mieux encore à son intersection avec LS, les prix de logements sont gouvernés par les prix de bureaux.
e) Enfin, tous les prix étudiés font preuve d'une dose importante d'inertie, qui se manifeste par la présence systématique des retards, et l'importance des coefficients qu'ils se voient attribuer. C'est pour les prix du sol et ceux des logements neufs collectifs que cela est le plus net27, et pour les prix de l'individuel et de l'ancien collectif qu'il l'est le moins.28 Les modèles de prix du sol ont un caractère potentiellement explosif.29 Cela signifie qu'il ne faut sans doute pas s'attendre, malgré la chute des prix du logement et l'effondrement de la construction enregistrés en 1991 et 1992, à une baisse rapide ou importante des prix du sol, susceptible d'exercer un effet de relance de la construction.
2°) Les volumes construits et échangés
En ce qui concerne les volumes, les conclusions sont moins nettes, et moins facilement interprétables.
a) Les relations prix/quantités
Dans l'explication des prix, le rôle des volumes est à la fois faible et ambigüe. Cela vaut en particulier pour les prix du sol, qui ne dépendent pas du niveau des transactions foncières. En ce qui concerne le prix des logements, il n'entretient pas de relation claire et systématique avec le niveau de construction et/ou de transaction, et quand relation il y a elle est parfois contre-intuitive. Les prix de l'ancien sont plus sensibles aux niveaux d'activité que ceux du neuf.
Malgré l'imprécision des modèles, un certain nombre de résultats concernant les relations prix/quantités ressortent des analyses de données30 que nous avons pu effectuer sur les moyennes communales.
i) En ce qui concerne les transactions foncières, il apparaît ainsi :
- Que le nombre de terrains vendus est croissant dans le temps avec les prix, mais en coupe temporelle (donc dans l'espace) il décroît avec eux.
- Dans le temps, le nombre de terrains vendus n'a pas de lien évident avec les constructions de logements ; par contre, il a une influence sensible sur les constructions de bureaux.
ii) S'agissant des transactions immobilières, on s'aperçoit que :
- Le nombre de logements vendus est croissant dans l'espace avec les prix et le maximum des ventes est atteint dans le 16° arrondissement.
- La reprise du marché après 1983 touche d'abord les prix avant de se manifester sur les ventes. A l'inverse, la récession affecte les transactions avant les prix.
- Dans l'espace, le nombre de logements vendus est en relation d'une part avec le nombre de terrains vendus et d'autre part avec les constructions de logements neufs.
- Sur le marché des bureaux, le nombre de mutations de bureaux anciens est le seul indicateur de volume à entretenir une relation significative avec les prix.
b) Les déterminants de l'activité immobilière
La modélisation des niveaux de transaction et de construction montre qu'ils dépendent avant tout de leur propre passé, la relation avec les prix étant, là encore, assez difficile à cerner, et variable dans le temps et dans l'espace. De façon générale, on peut cependant affirmer que les constructions de bureaux sont plus nettement influencées par les prix que les constructions de logements, qui y semblent relativement insensibles. S'agissant de ces dernières, nous avons modélisé à la fois le niveau (nombre) des mises en chantier par commune, et la part de chaque commune dans l'offre totale (somme des mises enchantier sur les 256 communes de la base). Les modèles sur les parts se sont avérés plus robustes que les modèles de niveaux, ce qui est assez normal, dans la mesure où ces derniers expriment d'abord une tendance générale - la conjoncture du bâtiment en région Ile de France, qui dépend fondamentalement de facteurs tout à fait étrangers au contenu de la base LOSORIF.
c) Des conclusions fragiles
Il convient toutefois de manier ces conclusions avec précaution, car on ne sait trop dire si elles reflètent la réalité des relations entre prix et quantités, ou si elles découlent simplement de la mauvaise qualité des unités de mesure des quantités dans notre base de données.
Les mises en chantier de bureaux sont en effet les seules quantités mesurées par une surface. Les volumes de transactions sur les terrains, les bureaux et les logements, de même que les contructions de logements, sont évaluées en nombre de terrains, de bureaux ou de logements. Si cela est encore acceptable pour les logements, il n'en va évidemment pas de même pour les bureaux et les terrains.
3°) La pertinence du découpage temporel :
La césure introduite entre 1983 et 1984 s'est avérée pertinente, en ce sens qu'on repère bien une déformation des relations d'une période à l'autre, qui porte aussi bien sur la liste des variables retenues que sur la valeur des coefficients.
Le découpage périodique est plus pertinent sur les sous-modèles sectoriels (ie propres aux différents segments de marché) que sur les modèles globaux. Sa pertinence tient souvent à ce que le modèle "général" est fortement dominé par le modèle de seconde période, compte tenu à la fois du plus grand nombre d'observations et du niveau beaucoup plus élevé des prix.