Robustesse du modèle

L’analyse présentée ci-dessus a été répétée pour les différents types d’habitations afin d’évaluer la robustesse du modèle proposé. Les résultats des coefficients de coïntégration lorsque l’on sépare l’ensemble des habitations entre maisons unifamiliales, maisons de type semi-détaché et condominiums sont rapportés dans le Tableau 6 suivant. Les résultats complets pour ces types d’habitation (tests de coïntégration, test de racine unitaire, etc.) sont disponibles en annexe. À des fins de comparaison, les résultats obtenus pour l’agrégat de toutes les habitations (et rapportés au Tableau 4 précédemment) sont reproduits dans la première colonne du tableau.

Tableau 6 : Coefficients de coïntégration pour différents types d’habitation Numéro Région Toutes habitations confondues Maisons unifamiliales Semi- détachés Copropriétés 1 Bas-Saint-Laurent 2 Saguenay-Lac-Saint-Jean 2,37 2,35 2,80 3 Capitale-Nationale 3,85 3,00 3,60 2,90 4 Mauricie 2,11 1,94 2,88 5 Estrie 1,59 1,67 1,86 0,60 6 Montréal 4,94 4,69 4,95 4,11 7 Outaouais 2,02 1,99 1,93 1,96 8 Abitibi-Témiscamingue 2,21 2,43 9 Côte-Nord 2,12 2,33 10 Nord-du-Québec 11 Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine 12 Chaudière-Appalaches 2,64 2,22 3,20 2,68 13 Laval 4,88 4,28 3,48 3,38 14 Lanaudière 2,62 2,52 2,95 1,66 15 Laurentides 1,59 2,54 2,03 -0,31 16 Montérégie 2,19 2,67 2,30 1,72 17 Centre-du-Québec Test joint: 2,70 2,66 2,91 2,08

Nous pouvons constater dans le Tableau 6 que les coefficients de coïntégration sont relativement similaires entre les types d’habitation et que les élasticité-revenu estimées demeurent plus élevées dans les régions urbaines comme Montréal. Celle-ci conserve en effet la plus haute élasticité et Laval est au second rang, sauf pour les semi-détachés où la Capitale-Nationale la supplante. La troisième région avec le coefficient d’élasticité-revenu le plus élevé est ainsi la région de la Capitale-Nationale, comme lorsque nous l’avions calculé an agrégeant tous les types d’habitation.

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Tableau 7 : Estimation de l’ajustement du court terme (3) sur les différents types d'habitation Toutes les unités

(écart-type) (Modèle 3 du Tableau 5) Maisons unifamiliales (écart-type) Semi-détachés (écart-type) Copropriétés (écart-type) (pi-pi*)t-1 -0.185*** (0.062) -0.063 (0.110) -0.269*** (0.097) 0,081 (0.138) ∆pi,t-1 0.180* (0.103) 0.023 (0.031) -0.022 (0.030) -0.019 (0.026) ∆yt-1, revenu disponible 0.397* (0.221) 0.474 (0.298) 0.160 (0.401) 0.336** (0.165)

∆it-1, taux d'intérêt -0.010* (0.006) -0.009 (0.006) -0.022*** (0.005) -0.023*** (0.007) ∆ accroissement naturel t-1 0.089 (0.067) 0.070 (0.060) -0.075 (0.095) 0.090 (0.092) ∆ migration nette t-1 0.056** (0.022) 0.080*** (0.022) 0.083*** (0.021) 0.034 (0.054) ∆ 25 à 54 ans t-1 0.009 (0.028) 0.030 (0.031) -0.136 (0.103) 0.012 (0.114) ∆ personnes âgées t-1 -0.129** (0.045) -0.177*** (0.037) -0.445*** (0.072) -0.086 (0.132) Les régressions sont celles du modèle 3 au tableau 5. *, ** et *** sont respectivement les seuils de significativité de 10 %, 5 % et 1 %.

Le Tableau 7 rapporte ensuite les résultats de l’estimation de l’ajustement autour de la tendance de long terme pour les différents types d’habitation. Les résultats semblent relativement similaires à ceux obtenus dans la section précédente, bien que certaines des régularités observées dans le Tableau 5 sont maintenant absentes. Notamment la vitesse d’ajustement pour les copropriétés a un signe positif, ce qui suggère un mouvement explosif sans retour à l’équilibre (notons toutefois que le coefficient de momentum pour cette estimation est maintenant négatif).

Du côté des variables liées à la démographie, certains des effets significatifs rapportés au Tableau 7 démontrent des différences importantes entre les différents facteurs sur plusieurs types d’habitation. L’effet d’une hausse de la migration a un impact important sur tous les types d’habitation sauf les copropriétés. Cela pourrait donc vouloir dire que la migration se fait plutôt vers l’accession de la propriété unifamiliale et de type semi-détachée. Une hausse d’un point de pourcentage du taux de migration nette entraînerait une hausse de la valeur des propriétés unifamiliales et semi-détachées d’autour de 0,08 %. L’accroissement naturel n’a, quant à lui, aucun impact significatif : l’acquisition

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d’une propriété unifamiliale plus grande lors de la naissance d’un enfant ne serait donc pas un effet si important.

Le poids des personnes âgées dans la population, qui revêt l’effet le plus important dans tous les indicateurs testés, semble quant à lui être grandement associé aux habitations de type semi-détaché. En effet, une hausse d’un point de pourcentage du taux de personnes âgées a pour effet de baisser de près de 0,45 % la valeur de ce type d’habitations. Il est également l’effet le plus important pour les maisons de type unifamilial, mais d’une amplitude (de 0,18 %) substantiellement inférieure à celle pour les maisons de type semi-détaché Ces résultats suggèrent que l’évolution attendue de certaines aspects importants de la démographie du Québec, soit une hausse de l’immigration jumelée à un vieillissement de la population, auront un impact difficile à estimer sur le prix des habitations du Québec, car l’un a un impact à la hausse et l’autre à la baisse.

L’offre d’habitations est, à très court terme, complètement inélastique, car le stock installé d’habitations est fixe et la construction prend de quelques mois à quelques années avant d’augmenter le stock d’habitations. Un choc durable, tel un choc démographique, devrait donc plutôt se faire ressentir sur les quantités que sur les prix, contrairement à un choc temporaire qui se révèlerait plutôt en une augmentation des prix qu’en une augmentation de quantité. Un baby-boom devrait donc avoir comme effet d’augmenter le stock d’habitations plutôt que les prix tandis qu’un choc d’immigration fera pression à la hausse sur les prix à court terme. Les chocs de prix devraient donc se voir dans l’année suivant l’arrivée d’immigrants et ne devraient pas se voir dans le cas d’une augmentation normale de la population. Ce serait donc pourquoi l’immigration a un impact significatif dans le modèle étudié et que l’accroissement naturel de la population n’en a pas.

Nous constations une baisse réelle des prix dans les régions du Québec depuis 2011 à 2013, même si le revenu a continué de croître dans ces régions. Il est possible que cet écart entre l’évolution du prix et de sa tendance de long terme telle que prévue par le revenu trouve sa source dans la réglementation et ses effets sur l’endettement. En effet, une série de modifications structurelles ont pu être induites par le resserrement des règles de l’assurance-prêt hypothécaire depuis 2008, telles que la diminution de la période maximale d’amortissement des prêts, l’augmentation de la mise de fonds minimale exigée et la baisse du montant maximal de refinancement. Ces chocs induisent, toutes choses égales par ailleurs, une pression à la baisse sur la capacité d’endettement des ménages à revenu donné et donc sur la demande de logement, ce qui devrait faire baisser les prix.

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Cette pression à la baisse n’est pas considérée dans le modèle développé et pourrait expliquer, du moins en partie, la baisse réelle de valeur récente.

Dans la section suivante, l’estimation du modèle développé en (1) et (3) est utilisée pour effectuer des projections sur l’évolution attendue des prix des habitations dans les prochaines années et par région. Bien sûr, cet exercice se veut un exercice informatif et repose uniquement sur les prévisions du modèle développé.

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Chapitre 5 Projections

Cette section rapporte des projections de prix de l’immobilier pour les périodes à venir, réalisées avec notre modèle estimé. Pour effectuer ces projections, les sentiers d’évolution pour les variables démographiques sont extraits de la projection de référence de l’ISQ. Les valeurs futures pour le revenu disponible par habitant sont quant à elles extrapolées à partir de la moyenne de croissance des données historiques depuis 2002. Le taux d’intérêt est considéré comme stable à sa valeur de 2016. Finalement, différentes hypothèses sont considérées pour l’évolution des mises en chantiers (le changement de l’offre), soit des mises en chantiers nulles ou égales à leur valeur moyenne dans notre échantillon. Les résultats sont présentés par région, listées dans l’ordre de leur numéro d’identification.

Les projections sont faites sur un horizon de cinq ans, à l’aide du modèle développé précédemment. Considérant notre résultat d’une demi-vie de 2,13 années pour les ajustements (voir Tableau 5), cet horizon correspond à un moment ou plus de 80% d’un choc affectant la région en 2016 a été estompé. Après cet horizon, la dynamique de long terme de la coïntégration devient la principale source de variation et l’offre s’ajuste parfaitement à la demande de long terme.

Il faut également mentionner que les projections sont faites à partir des hypothèses où le revenu disponible continue de croître au rythme des dix dernières années et que les mises en chantier se stabilisent à la moyenne de mêmes années. Bien que ce soit un scénario réaliste, il faut cependant considérer que les ménages ont vu leur endettement considérablement augmenter lors de cette période et que la très grande partie de cet endettement est liée à des prêts hypothécaires (Bégin 2017). Il n’est donc pas garanti que les ménages pourront continuer à faire croître leur capacité d’endettement au rythme des dix dernières années de manière à soutenir une croissance réelle des prix. Finalement, notons que le prix des habitations de chaque région est normalisé à la valeur 100 pour 2016 dans les graphiques, afin de faciliter l’interprétation des projections.

39 1- Le Bas-Saint-Laurent

Figure 6 : Projection des prix pour les années futures : Bas-Saint-Laurent

La première projection est à utiliser avec précaution, car les coefficients de coïntégration entre prix et revenu pour la région du Bas-Saint-Laurent ont été imputés à partir de la relation de coïntégration globale du Québec. L’élasticité-revenu serait donc possiblement surestimée principalement à cause du fait que les régions avec un coefficient de coïntégration estimable sont celles où le coefficient semble plus élevé.

Cette projection prévoit toutefois une baisse réelle mais modeste (de l’ordre de 0,5% au maximum) des prix de l’immobilier dans le Bas-Saint-Laurent au cours des cinq prochaines années. Considérant l’évolution des prix sur un plus long horizon, la population totale de la région devrait normalement croître jusqu’en 2023, année à laquelle l’effet revenu, opérant à travers le coefficient de coïntégration entre prix et revenu, aura ramené les prix de l’immobilier à leur niveau de 2016.

94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

40 2- Le Saguenay-Lac-Saint-Jean

Figure 7 : Projection des prix pour les années futures : Saguenay-Lac-Saint-Jean

Le modèle projette une tendance réelle à la baisse atteignant 1 % dans la région du Saguenay-Lac- Saint-Jean jusqu’en 2021. Cette baisse suit une tendance amorcée à partir de 2013 dans la région mais irait en s’estompant graduellement. La tendance s’inverserait ensuite sous l’impulsion de l’effet revenu d’un coefficient de coïntégration de 2,37 pour revenir à son pic de 2013 en 2028.

Une migration nette positive couplée avec une augmentation absolue de la population permet de limiter les perspectives de perte réelle de valeur, permettant d’entrevoir une croissance sur le moyen long terme de la valeur de l’immobilier dans cette région.

95 96 97 98 99 100 101 102 103 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

41 3- La Capitale-Nationale

Figure 8 : Projection des prix pour les années futures : Capitale-Nationale

La stagnation relative des prix de l’immobilier dans la région de la Capitale-Nationale devrait être de courte durée. En effet, dès 2018, la valeur des habitations dans la région devrait recommencer à augmenter, grâce à un effet de richesse plus grand que la baisse de la valeur induite par le vieillissement de la population. La région de la Capitale-Nationale devrait également connaître une augmentation nette de population sur toutes les périodes étudiées. Selon cette projection, il ne devrait donc pas y avoir de baisse de la valeur des unités d’habitation à l’horizon 2021 dans la région de la Capitale-Nationale, mais plutôt une hausse relativement importante de l’ordre de 1,5%.

La région de la Capitale-Nationale affiche la troisième plus grande élasticité-revenu de toutes les régions du Québec, tout juste derrière Montréal et Laval. Une élasticité-revenu de 3,85 couplée à un revenu réel conservant sa croissance des dix dernières années permet de croire que les valeurs de vente vont continuer à croître à un rythme soutenu sur tout l’horizon projeté.

94 96 98 100 102 104 106 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

42 4- La Mauricie

Figure 9 : Projection des prix pour les années futures : Mauricie

L’évolution projetée des prix des habitations dans la région de la Mauricie mène à penser que la baisse de valeur réelle des prix installée depuis 2011 s’étirera au moins jusqu’en 2021, moment où le marché aura perdu 1,6 % de sa valeur réelle par rapport au maximum de 2011. La région renouera graduellement avec la croissance dès 2022. La hausse relative du nombre de personnes âgées couplée avec une baisse graduelle de la croissance naturelle de la population n’est qu’en partie contrecarrée par une légère migration nette positive et une croissance de la population totale positive.

La Mauricie a une élasticité-revenu équivalente à celle de la Montérégie. Ainsi, une hausse du revenu disponible couplée à une élasticité-revenu de 2,11 permet à la projection de retrouver une croissance réelle positive mais modeste à partir de 2022.

95 96 97 98 99 100 101 102 103 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

43 5- L’Estrie

Figure 10 : Projection des prix pour les années futures : Estrie

La projection effectuée pour la région de l’Estrie suggère qu’une perte réelle de valeur des unités d’habitation de l’ordre de 1,5 % affectera cette région jusqu’à l’horizon 2022. L’augmentation relative du nombre de personnes âgées, jumelée à une migration et un accroissement naturel décroissants se combinent pour faire pression à la baisse sur les prix. La population totale devrait toutefois être en croissance sur toute la période étudiée, ce qui aura comme conséquence de limiter les pertes de valeur sur le moyen terme.

Sur un horizon de plus long terme, l’élasticité-revenu régionale de 1,59, couplée à une croissance stable du revenu réel disponible, permettra de contrebalancer la tendance à la baisse des prix créée par sur la dynamique démographique. La projection suggère donc une croissance des prix du marché modérée à partir de 2023.

95 96 97 98 99 100 101 102 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

44 6- Montréal

Figure 11 : Projection des prix pour les années futures : Montréal

La région de Montréal devrait afficher une très légère croissance réelle jusqu’en 2019 et retrouver une croissance plus soutenue à partir de 2020. Autant l’augmentation de la population totale qu’une migration nette positive devraient tirer vers le haut la valeur de l’immobilier sur l’île de Montréal. Le vieillissement de la population, de moins grande importance relativement aux autres régions du Québec, est donc grandement compensé par une augmentation nette de la population dans cette région.

L’élasticité-revenu de l’immobilier sur l’île de Montréal est la plus élevée de tout le Québec, se situant à 4,94, ce qui reflète une densité importante dans la métropole québécoise. Ce facteur, combiné à l’augmentation nette de la population et du revenu réel disponible sur notre horizon de projection, permet de croire à une croissance soutenue et durable du prix des habitations dans la région de Montréal. 95 96 97 98 99 100 101 102 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

45 7- L’Outaouais

Figure 12 : Projection des prix pour les années futures : Outaouais

L’évolution des prix immobiliers dans la région de l’Outaouais devrait connaître une baisse réelle jusqu’à l’horizon 2022, de l’ordre de 0,8 %, pour ensuite recommencer à croitre de manière timide. La région devrait connaître une augmentation constante de la population jumelée à des taux de migration nette décroissants sur tout l’horizon de projection, soutenant une augmentation de la population totale. La croissance globale de la population sur toute la période devrait donc limiter la baisse de prix.

À plus long terme, une élasticité-revenu régionale de 2,02 jumelée à une augmentation constante du revenu disponible réel permet d’envisager des perspectives de croissance positives quoique limitées pour cette région.

95 96 97 98 99 100 101 102 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

46 8- L’Abitibi-Témiscamingue

Figure 13 : Projection des prix pour les années futures : Abitibi-Témiscamingue

L’évolution des prix immobiliers dans les prochaines années pour la région de l’Abitibi- Témiscamingue sera soutenue par une légère augmentation de la population et un solde migratoire légèrement positif. Selon la projection du modèle, la baisse des prix serait de relativement courte durée et les prix devraient recommencer à croître légèrement dès 2021 en ayant toutefois perdu 0,9 % de leur valeur en 2016.

La croissance à partir de 2022 sera entraînée à la hausse par une augmentation du revenu réel disponible jumulée à une élasticité-revenu de 2,21. Ainsi, les perspectives sont positives pour le long terme, tout en étant bien entendu dépendantes de nos hypothèses concernant la croissance future du revenu disponible réel.

Les cycles économiques entourant l’extraction des ressources naturelles ont un impact important sur le marché immobilier de la région. L’élasticité de l’offre d’habitations est donc grandement dépendante du revenu disponible de la population. C’est en partie pourquoi le coefficient de coïntégration est supérieur à plusieurs autres régions telles que la Montérégie, les Laurentides et la Mauricie. 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

47 9- La Côte-Nord

Figure 14 : Projection des prix pour les années futures : Côte-Nord

Selon les projections de l’ISQ, la Côte-Nord devrait être l’une des seules régions au Québec (avec la Gaspésie—Îles-de-la-Madeleine) observant une baisse de la population totale au cours des prochaines années. Cette baisse nette de la population couplée avec une migration nette pratiquement nulle, un vieillissement de la population et une baisse de la croissance naturelle devraient faire pression à la baisse sur les prix immobiliers La baisse réelle de valeur observée depuis 2012 devrait toutefois graduellement s’estomper et la région pourrait renouer avec une croissance positive, bien que timide, dès 2018.

L’hypothèse d’une croissance constante du revenu disponible permet de relativiser l’importance de la perte de valeur dans cette région. En effet, un coefficient de coïntégration de 2,12 implique la même intuition qu’en Abitibi-Témiscamingue. La dynamique de la croissance de la valeur de l’immobilier dépendra donc grandement des décisions des entrepreneurs en construction.

94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

48 10- Le Nord-du-Québec

Tout au long de l’étude, la région du Nord-du-Québec n’a pu être étudiée par manque de données. Celle-ci ne fait donc pas partie des régressions globales estimant les paramètres du modèle proposé, car nous ne disposons pas des données nécessaires pour produire une analyse similaire à celles effectuées pour les autres régions. Les hypothèses soulevées dans les régions de l’Abitibi- Témiscamingue ainsi que sur la Côte-Nord pourraient toutefois être évocatrices pour la région du Nord-du-Québec.

49 11- La Gaspésie—Îles-de-la-Madeleine

Figure 15 : Projection des prix pour les années futures : Gaspésie—Îles-de-la-Madeleine

La projection de la région de la Gaspésie—Îles-de-la-Madeleine a été effectuée à partir de la moyenne des coefficients de coïntégration (d’élasticité-revenu) des autres régions du Québec. Il est donc possible que celui-ci a été surestimé, car la Gaspésie—Îles-de-la-Madeleine est une région peu dense qui devrait se retrouver parmi les régions ayant le coefficient d’élasticité-revenu parmi les plus bas. La stagnation réelle des prix affichée dans le graphique pour donc plutôt se révéler être une légère baisse, mais la région devrait retrouver le chemin de la croissance sur un horizon de plus long terme lorsque l’effet revenu supplantera l’effet de la baisse de la population totale.

L’augmentation relative du nombre de personnes âgées jumelée à une baisse de la croissance naturelle de la population est légèrement contrecarrée par une hausse minime de la migration nette, ce qui fait croire à une baisse réelle de la valeur plutôt qu’à une hausse. Toutefois, si l’on ajoute l’hypothèse de croissance du revenu disponible, la région pourrait renouer avec une croissance anémique du marché immobilier sur le moyen ou long terme.

94 96 98 100 102 104 106 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

50 12- Chaudière-Appalaches

Figure 16 : Projection des prix pour les années futures : Chaudière-Appalaches

L’évolution des prix immobiliers dans la région de Chaudière-Appalaches devrait afficher une légère baisse jusqu’en 2019, pour ensuite renouer avec la croissance d’avant 2012. Selon l’ISQ, la région devrait connaître une augmentation constante de la population jumelée à une accélération de la migration nette sur tout l’horizon de projection. L’augmentation relative du nombre de personnes âgées jumelée à une baisse de la croissance naturelle devrait toutefois ralentir les perspectives de