Simplifier leS policeS de l’habitat indigne
Proposition d’adaptation des modalités d’expropriation « simplifiée » selon l’indicateur d’habitabilité :
La difficulté d’établir des modalités d’indemnité d’expropriation distincte selon le profil des propriétaires bailleurs (défaillants, de bonne foi d’une part et malveillants d’autre part) est liée au fait que seul le tribunal de grande instance peut juger des infractions et prononcer une condamnation du dit « marchand de sommeil ». Or le temps judiciaire est très long et s’avère incompatible avec le temps de l’expropriation.
Pour contourner cette difficulté de l’estimation de l’indemnisation dans le cadre de la procédure d’expropriation Vi-vien, certains opérateurs nous ont indiqué négocier à l’amiable des estimations d’indemnisation plus favorables que la récupération foncière lorsque le bailleur était « considéré comme de bonne foi » et que les modalités relatives à la récupération foncière entrainaient un endettement pour le bailleur (les négociations sont préalablement étudiées avec la collectivité et effectuées avant que la décision du juge de l’expropriation ne soit rendue sur le montant de l’indemni-sation). Il conviendrait de promouvoir cette démarche auprès des collectivités et leurs opérateurs si l’expérimentation s’avère fructueuse.
Par ailleurs, inversement, lorsque le bailleur relève potentiellement du « marchand de sommeil », certains opérateurs proposent d’expérimenter des jugements dits « alternatifs » du juge de l’expropriation, avant que le jugement de la procédure pénale de soit rendue (en cas de doute sérieux sur le droit à l’indemnité d’expropriation). En effet l’article de la loi ELAN 190 de la loi ELAN stipule que les personnes coupables d’infraction (soit après condamnation par le TGI) encourent en peine complémentaire la confiscation du bien ayant servi à commettre l’infraction. Lorsque les
immeu-promouvoir l’habitabilité durable pour touS
5. harmoniser le droit des occuPants, les sanctions et les modalités de substitution
bles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une ex-propriation pour cause d’utilité publique, le montant de la confiscation est égal à celui de l’indemnité d’exex-propriation.
Dans le cas où une procédure d’expropriation est engagée sur un bien appartenant à un bailleur relevant du «mar-chand de sommeil» mais qui n’a pas encore fait l’objet d’une condamnation pour une infraction commise sur le bien exproprié, il est proposé que, dès lors qu’une enquête est ouverte pour infraction, le juge de l’expropriation établisse un jugement sous forme alternative sur les modalités d’indemnisation : l’indemnité est conservée provisoirement à la Caisse des Dépôts jusqu’au jugement en pénal. Si in fine le propriétaire bailleur n’est pas condamné, l’indemnité d’expropriation est versée au propriétaire. Dans le cas contraire, l’indemnité est versée à l’AGRASC). Il est proposé de suivre cette expérimentation et le cas échéant faire évoluer la loi pour permettre la mise en œuvre du dispositif ainsi que le versement de l’indemnité à l’autorité expropriante (au lieu de l’AGRASC)
Par ailleurs, l’analyse des procédures a démontré le manque (ou la difficile compréhension) de cohérence dans les finalités de l’expropriation des immeubles au regard des besoins en travaux (DUP ORI et abandon manifeste notamment). La défi-nition d’une doctrine sur les cas justifiant l’expropriation en cas de travaux non réalisés mériterait d’être clarifié.
Par ailleurs, dans le cadre des opérations de recyclage des immeubles (après acquisition publique), il est proposé de favoriser le relogement des ménages dans le quartier ou périmètre de l’immeuble traité (dans la mesure du possible) pour éviter les phénomènes de gentrification.
5.3.3 Adapter le code de l’urbanisme et de l’expropriation pour intégrer l’enjeu de l’habitabilité
Le code de l’urbanisme doit être adapté pour justifier la finalité des actions d’aménagement, la préemption et l’expro-priation au regard de l’enjeu de l’habitabilité. L’article L 300-1 du code de l’urbanisme définit les actions d’aménage-ment ou d’opérations d’aménaged’aménage-ment de la façon suivante :
« Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supé-rieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauve-garder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »
Dans le cadre de l’instauration de la nouvelle police unique, il est donc proposé d’adapter l’article 300-1 du code de l’urbanisme pour y intégrer l’enjeu d’habitabilité (en lieu et place de la lutte contre l’insalubrité) :
« Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement su-périeur, de favoriser l’habitabilité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. »
Quant au code de l’expropriation, il devra également adapté en fonction des propositions qui auront été retenues.
Simplifier leS policeS de l’habitat indigne
Harmoniser le droit des occupants :
n Adaptation du droit à l’hébergement et au relogement
n Adaptation des modalités de suspension des baux et loyers, voire réduction des loyers n Adaptation des modalités de conservation de l’allocation
Renforcer les sanctions
n Renforcer et adapter le régime des astreintes (exonération dans certaines cas) n Créer un régime d’amende dès constat de l’infraction
n Reconfigurer la taxe sur les logements vacants ne répondant pas aux critères d’habitabilité n Élargir le champ des sanctions pénales
Adapter les modalités de substitution publique :
n Privilégier l’exécution d’office en cas de non réalisation des travaux par le propriétaire si le coût de travaux est supérieur à la valeur vénale (ou prorata de la valeur vénale)
n Permettre l’appropriation publique en lieu et place des travaux d’office, privilégier la négociation à l’amiable dans certaines situations, mobiliser l’expropriation simplifie en cas de manquements graves à l’habitabilité, envisager une indemnisation minorée dans les cas de « carence immobilière »,. Adapter les modalités de confiscation de l’indemnité.
n Plus globalement, engager un chantier sur les situations justifiant l’expropriation
n Adapter le code de l’urbanisme et le code de l’expropriation pour intégrer l’enjeu d’habitabilité
recommandations
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