La galerie de portraits des propriétaires bailleurs de logements indignes illustre la diversité des comportements qui conduisent au processus de dégradation des bâtiments et à l’exposition des occupants au risque pour leur santé ou leur sécurité.
Propriétaires bailleurs impécunieux
Petits propriétaires, ayant acquis un logement locatif ou deux pour disposer d’un revenu (ou retraite) complémentaire. Ils ne disposent pas des moyens financiers suffisants pour investir et financer les travaux. Parfois âgés, ils ne peuvent recourir à crédit pour la réalisation des travaux d’amélioration
Propriétaires d’opérations immobilières déficitaires
Propriétaires de logements situés dans des secteurs détendus ou en déprise qui ne permettent pas d’obtenir une rentabilité immobilière minimale : loyers faibles (lorsqu’il existe une demande locative), taxes fonciè-res et cout de travaux élevés. La vacance et l’abandon des logements mitoyens occupés aggrave leur dégradation et le déficit immobilier.
Propriétaires bailleurs négligents
Propriétaires de logements, souvent à l’issue d’un héritage, un peu par accident, peu impliqués dans la gestion de leur patrimoine.
Propriétaires liés par la « communauté »
Propriétaires enlisés dans une indivision (dont successorale) ou copropriété atone qui n’arrive pas à décider des travaux à réaliser.
Propriétaires de RDc commerciaux en copropriété qui s’excluent de la « communauté »
Propriétaires de locaux en RDC d’immeubles en copropriété qui ne souhaitent pas investir dans l’entretien de l’immeuble (ne se sentent pas concernés par l’immeuble d’habitation) et refusent de voter les travaux en assemblée générale.
Propriétaires occupants « bailleur amateur », ou primo bailleur
Propriétaires occupants d’une maison qui louent un garage ou abri au fond du jardin pour arrondir leur fin de mois, notamment suite à un accident de la vie (divorce, perte d’emploi…).
promouvoir l’habitabilité durable pour touS Propriétaires rentiers, « professionnels » de l’immobilier indigne
Propriétaires peu scrupuleux, parfois réunis en SCI, à la recherche d’une rentabilité immobilière maximale en louant à des ménages captifs des logements ou locaux dégradés, de petites surfaces à des prix très élevés dans les zones tendues. Refusent d’investir dans l’entretien du bien. Certains d’entre eux se sont professionnalisés dans la division d’appartements ou de pavillons en région parisienne comme en Province. Parmi ces propriétaires, peuvent exister des notables ou des professions libérales.
gestionnaires d’hôtels meublés
Gestionnaires peu concernés par l’entretien du bien malgré l’existence de revenus liés à la location des chambres.
La pluralité et l’imbrication des situations techniques, sociales, immobilières et urbaines relevant de l’indignité té-moigne de la complexité des moyens à engager par les pouvoirs publics et démontre la nécessité de développer une politique qui agisse de manière simultanée sur les bâtiments (voire la ville ou le territoire), les propriétaires et les occupants.
1.2.3 Qualification, quantification, localisation du phénomène : une approche (imparfaite) par l’estimation
La politique de lutte contre l’habitat indigne souffre d’une absence de données fiables sur la réalité du phénomène du mal logement, des polices mises en œuvre par l’Etat (ou les collectivités) et de l’état des mains levées (traitement des arrêtés).
Pour essayer d’améliorer cette connaissance, différents outils ou méthodes ont été développés pour disposer de don-nées qualitatives sur les caractéristiques des désordres pouvant exister dans les logements, localiser géographique-ment les secteurs à enjeux, connaître le nombre de signalegéographique-ments et de procédures engagées au titre de la santé ou de la sécurité.
Sur les données concernant les caractéristiques des logements : la qualité du bâti et le profil des ménages
n Pour éclairer les décideurs nationaux sur le profil des ménages et les caractéristiques techniques de leur loge-ment et ainsi faire évoluer les politiques, l’INSEE réalise (à un rythme irrégulier) l’enquête « ENL » (enquête nationale du logement) auprès d’un échantillon de ménages pour connaitre leurs conditions de vie dans leur logement. Une exploitation des résultats de l’enquête sur les défauts techniques du logement déclarés par les ménages permet d’estimer à près de 800 000 le nombre de logements « dégradés », cumulant plusieurs défauts. Excepté pour les DOM depuis 2013 et quelques régions, cette enquête n’est pas territorialisée et ne porte pas sur les bidonvilles ou les sans-abris.
Sur les données concernant la localisation des situations :
n Pour repérer le parc de logement relevant potentiellement de l’habitat indigne, l’Anah, le ministère du loge-ment et le bureau d’études Square ont développé un outil statistique et cartographique appelé le « PPPI » (parc privé potentiellement indigne). Il croise les données sur les caractéristiques des ménages (niveaux de revenus, monoparentalité…) et sur les catégories cadastrales (bâtiments les plus médiocres sur le plan technique) issues des fichiers fonciers (France métropolitaine – hors DOM). Les résultats obtenus, en nombre de logements « po-tentiellement indignes », sont délivrés jusqu’à la section cadastrale et contribuent à aider les décideurs locaux à prioriser leur action. Même si l’outil remplit son rôle de repérage des poches d’habitat indigne (notamment dans les territoires où l’action de terrain n’a pas encore été engagée), l’absence d’actualisation des données cadastrales fragilise l’intérêt de l’outil pour quantifier le phénomène. Ainsi, à partir du PPPI, on estime statistiquement, avant correction, à 1,2 millions le nombre de logements potentiellement indignes. Ce nombre est ramené à 420 000 pour corriger le manque de fiabilité sur les catégories cadastrales (sachant que l’outil n’a pas été conçu pour quantifier le volume national de logements indignes, cette dernière donnée est à manier avec prudence). Par ailleurs, cette estimation ne tient compte que des logements occupés. Les logements vacants potentiellement dégradés ne sont pas identifiés par l’outil.
Simplifier leS policeS de l’habitat indigne
n Enfin, pour disposer d’une connaissance sur les bidonvilles, une enquête spécifique est réalisée par la DHAL.
D’après la dernière enquête de la DIHAL, la France compte 16 090 personnes vivant dans 497 sites en bidonvilles.
Près de la moitié des départements seraient concernés (urbains comme ruraux) et 1/3 des personnes vivent en Ile de France
Sur les données concernant les logements frappés d’une procédure
n En 2011, un arrêté permet la création d’un outil de repérage de l’habitat indigne, prévu par la loi ENL de 2006 pour faciliter la mise en œuvre des observatoires locaux. ORThI, Outil de Repérage et de Traitement de l’habitat Indigne et non-décent a donc vu le jour pour permettre aux DDT et communes de renseigner les logements signalés et les logements frappés d’une procédure (CCH, CSP, décence, RSD). A noter que les procédures relevant de la police générale du Maire ne sont pas recensées. Afin de recueillir les informations sur les procédures du CSP, une inter-face entre ORTHI et l’outil de gestion des ARS (Ariane – hors Ile de France) a été créé. En ce qui concerne l’Ile de France, l’interface avec l’outil dédié de l’ARS IDF (Phi) est en cours. Malheureusement, ORTHI n’est renseigné que partiellement et les données relevant des polices du Maire (CCH) et de la CNAF ne sont pas mises à jour réguliè-rement. En effet, l’interface entre ORTHI et l’outil de la CNAF (Cristal) n’est pas opérationnel. Par ailleurs, pour les polices du maire (CCH) la DHUP étudie l’opportunité de récupérer l’information sur les arrêtés via le ministère de l’intérieur qui doit vérifier leur conformité à la loi (contrôle de légalité). A noter qu’ORTHI est devenu obsolète sur le plan technique.
n Afin d’améliorer la connaissance des logements frappés d’une procédure, chaque année, la DHUP recueille des informations sur les arrêtés (du CSP et du CCH) par le biais d’enquêtes sur l’habitat indigne auprès des territoires.
Malheureusement, ces informations sont partielles (les enquêtes sont rarement renseignées de manière exhaus-tive, ne concernent qu’un nombre restreint de polices) et décalées dans le temps (à titre d’exemple, les données de l’année 2016 ont été diffusées par la DGS en 2019). Selon l’enquête réalisée pour l’année 2016, on compte la prise de 4716 arrêtés, dont 3671 au titre du CSP.
En résumé, la pénurie de données sur la réalité du mal logement, des procédures et de leur état d’avancement ne faci-lite pas le pilotage et l’évaluation de l’action publique.
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