Les sanctions et Les modaLités
5.2 ADAPteR LeS SANctioNS :
5.2.3 elargir le champ des sanctions pénales
Selon les dispositions de l’article 40-2 du Code pénal :
« Toute autorité constituée, tout officier public ou fonctionnaire qui, dans l’exercice de ses fonctions, acquiert la connaissance d’un crime ou d’un délit est tenu d’en donner avis sans délai au procureur de la République et de trans-mettre à ce magistrat tous les renseignements, procès-verbaux et actes qui y sont relatifs ».
Aussi, en cas de situation à risque pour la santé et la sécurité des occupants résultant d’un délit commis par pro-priétaire bailleur, une action pénale peut être engagée auprès du procureur de la république du tribunal de grande instance.
Le procureur dispose de deux voies possible pour engager une procédure :
n Soit sur la base d’infractions relatives aux procédures administratives du CCH et du CSP
• Arrêtés d’insalubrité, arrêtés de péril, arrêté de sécurité des ERP (l’infraction au titre de la sécurité des équipe-ments collectifs ne relève pas du champ pénal)
• Non-respect du droit des occupants et des obligations de relogement
• Non-respect des règles d’interdiction de diviser
n Soit sur la base d’infractions de droit commun visées par le Code pénal (sans l’existence de procédure administrative) comme :
• L’hébergement de personnes vulnérables dans des conditions contraires à la dignité humaine
• La mise en danger d’autrui
• Les violences et dégradations
• L’abus de faiblesse (articles 223-15-2 à 223-15-4 du Code pénal)
Le procureur décide d’engager ou non des poursuites selon les informations dont il dispose. Il peut alors confier des enquêtes aux services de police judiciaire pour recueillir les éléments nécessaires pour démontrer l’infraction.
Par ailleurs, la loi ELAN a renforcé les sanctions contre les marchands de sommeil : peines complémentaires de confis-cation des biens et d’interdiction d’achat (10 ans) rendues obligatoires, interdiction d’enchérir lors d’une vente par voie d’adjudication, instauration de la présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes.
En fonction de la nature de l’infraction, le juge prononcera les peines prévues par les textes ainsi que des peines complémentaires. Selon les acteurs interrogés (magistrat notamment), la définition du « marchand de sommeil » ne semble pas nécessaire pour mieux encadrer les sanctions à son encontre dans la mesure où les différentes infractions que peut commettre un propriétaire bailleur malveillant sont déjà prévues dans les textes.
promouvoir l’habitabilité durable pour touS
5. harmoniser le droit des occuPants, les sanctions et les modalités de substitution
en ce qui concerne les peines actuelles :
Détail
Péril et sécurité des ERP (CCH) et L 1331 26 et suivants (arrêté confisca-tion de l’immeuble ou du fonds de commerce,
L’interdiction d’exercice d’une activité professionnelle 5 ans au plus dès lors que les facilités que procurent cette activité ont inter-diction pour une durée de 10 ans d’acquisition de nouveaux biens immobiliers (y compris par voie d’adjudication), la confiscation de l’immeuble ou du fonds de commerce,
L’interdiction d’exercice d’une activité professionnelle 5 ans au plus dès lors que les facilités que procurent cette activité ont été
Au regard de la simplification des procédures et la réunification des procédures du cch et cSP, il est proposé d’adapter les sanctions pénales de la manière suivante :
Simplifier leS policeS de l’habitat indigne
5.3 ReDéfiNiR uNe DoctRiNe De SubStitutioN PubLique
PAR L’exécutioN D’office DeS MeSuReS ou L’APPRoPRiAtioN
Le propriétaire bailleur ou occupant peut ne pas vouloir ou ne pas pouvoir réaliser les travaux par lui-même.
En cas de défaillance du propriétaire, la suppression du risque pour les occupants est une responsabilité qui relève alors de l’autorité publique.
Celle-ci doit agir en substitution :
n soit par l’exécution d’office des mesures (la propriété demeure privée),
n soit par l’appropriation publique (acquisition par voie amiable, préemption ou expropriation) L’exécution d’office des mesures pour les situations de danger imminent relève de l’évidence.
En revanche, lorsque le coût des travaux s’avère important, l’opportunité d’intervenir en exécution d’office est interro-gée, tant en zone tendue que détendue.
Il importe donc d’identifier les facteurs impactant le choix de la stratégie vis à vis de la substitution.
Synthèse des opportunités d’intervention privée ou publique sur des immeubles nécessitant des travaux importants :
Zone « tendue » Zone « détendue » dégradation impacte peu la valeur vénale d’un bien qui reste très élevée. Les recettes locatives, élevées également, génèrent une forte rentabilité pour un bailleur.
En zone tendue, un bailleur en recherche de rentabilité maximale, n’engagera généralement les travaux que par crainte de la sanction (astreinte, confiscation..) Un bailleur inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme, souhaitera investir avec un apport minimal d’aides financières selon son profil socio-économique.
Quant au bailleur impécunieux ou très contraint financièrement, dans l’incapacité d’assurer une ges-tion correcte de son bien, ne pourra que s’en séparer.
Coût élevé des travaux pour les immeubles présentant d’important désordres.
Pas de différence majeure de coûts de travaux entre les zones tendues ou détendues.
Les surcoûts éventuels seront surtout liés aux caractéristiques du chantier (difficulté d’accès, difficulté de stockage des matériaux …), aux enjeux patrimoniaux, voire à la pénurie d’entreprise.
En cas d’urgence liée à un danger imminent, le recours à l’exécution d’office relève de l’évidence.
En revanche, pour les travaux pérennes « non urgents », dont le coût s’avère important, l’opportunité de l’exécution d’office des travaux se pose. Le risque pour l’autorité est de ne pas pouvoir recouvrer les dépenses engagées (notamment si le propriétaire ne dispose pas d’autres biens ou organise son insolvabilité). D’autant plus que généralement, les collectivités ne recouvrent pas plus de 50% des frais (hors subvention ANAH). L’enjeu de la réalisation des travaux d’office est de pouvoir recouvrer les dépenses a minima via la vente du bien concerné.
En zone détendue, les valeurs vénales sont faibles et la dégradation va réduire l’attractivité de l’immeuble si d’autres immeubles situés sur le territoire présentent un meilleur état. Pour le bailleur, à noter par ailleurs, des taxes foncières élevées dans certains territoires détendus alors que le niveau des loyers est faible
En zone détendue, pour un propriétaire occupant, l’intérêt de réaliser les travaux est faible (coût des travaux très supérieurs à la valeur vénale, même avec un apport de subvention). Cependant, face à l’absence d’une offre concurrente satisfaisante et la difficulté de trouver un acquéreur, un propriétaire occupant peut vouloir investir à minima pour pouvoir se maintenir dans les lieux (nécessité d’aides finan-cières importantes)
Quant au bailleur, il risque de préférer laisser son bien à l’abandon que d’investir à perte, sauf exis-tence d’une valeur affective pour le bien en question.
promouvoir l’habitabilité durable pour touS
5. harmoniser le droit des occuPants, les sanctions et les modalités de substitution
Zone « tendue » Zone « détendue »
En zone tendue, le coût des travaux sera rarement supérieur au cout de la valeur vénale. Toutefois, compte tenu des contraintes financières des collectivités, un critère supplémentaire d’une dépense ne dépassant pas un prorata de la valeur vénale pourrait être ajouté pour mesurer l’opportunité de faire les travaux d’office (notamment pour les propriétaires bailleurs).
Au regard de la rareté du foncier, acquérir pour favoriser la production de logements (notamment sociaux) par le recyclage ou la réhabilitation
En zone détendue, les coûts de travaux risquent souvent d’être supérieurs à la valeur vénale.
En cas de biens appartenant à des propriétaires occupants, l’exécution d’office présentera un intérêt si notamment aucune autre solution de logement abordable n’est possible. En cas de biens appartenant à des propriétaires bailleurs, le caractère atone du marché conduira à
l’appropriation publique plutôt qu’à la réalisation d’office de travaux
Acquérir pour contribuer à désartificialisation des sols par la démolition ou contribuer à la revitalisation d’un territoire par la requalification du bâti (offre nouvelle de logements, dédensification…
reconversion...) ou la sauvegarde du patrimoine