d’une acquisition fonci`ere.
Source : [Namburu, 2007] [p. 224-226]. Trad : Hortense Rouanet
«Irfan se rappelle avec amusement comment il a dˆu s’y prendre `a trois fois, avant
d’obtenir le terrain de DK Adikeshavalu, c´el`ebre magnat de la production d’alcool,
astucieux politicien et membre du parlement.
La premi`ere tentative eu lieu en 2000, quand Ramesh Sadhwani, un ami d’Irfan,
´
egalement agent immobilier, lui pr´esenta Adikeshavalu. Celui-ci emmena Irfan sur
le terrain, faire un tour de la propri´et´e. Son accord avec Unitech
a´etait tomb´e `a
l’eau, et il cherchait un autre promoteur immobilier pour am´enager le terrain. (. . . )
Irfan ´etait tellement enthousiasm´e par le domaine qu’il demanda `a son ´equipe de
commencer `a travailler sur un projet. Mais l’affaire p´ericlita rapidement, car le
propri´etaire et le builder ne parvinrent pas `a un accord.
Deux ans plus tard, Nafees Fazal, une ministre d’Etat bien connue d’Irfan, lui
de-manda s’il ´etait int´eress´e par un projet d’am´enagement sur le domaine appartenant
`
a Adikeshavulu. Apparemment, le propri´etaire avait confi´e `a la ministre son souhait
de voir Prestige s’en occuper.
`
A nouveau, on arrangea des rendez-vous. Mais les deux hommes ne parvinrent pas
`
a se mettre d’accord, Adikeshavulu refusant toutes les offres d’Irfan. Une autre
tentative s’en suivit en 2003, se terminant comme les pr´ec´edentes. Une ann´ee plus
tard, en octobre-novembre 2004, Irfan fut de nouveau contact´e par un ami,
Shashi-kant de la soci´et´e United Breweries (UB), lui demandant s’il ´etait toujours int´eress´e
par le terrain de Shantiniketan.
a. Unitech Group, bas´e `a New Delhi, est l’un des trois plus grands promoteurs immobiliers en
Inde. Le groupe est moins pr´esent dans les villes du sud du pays : il a r´ealis´e une dizaine de projets
r´esidentiels `a Chennai, et un seul `a Bangalore.
Entendant les r´eserves d’Irfan, il lui assura que Adikeshavalu ´etait cette fois
bien d´ecid´e `a vendre le terrain. `A nouveau, une rencontre fut organis´ee.
Adi-keshavalu, raconte Irfan, avan¸ca un chiffre bien au-dessus du prix du march´e.
N´eanmoins Irfan accepta, car il avait hˆate de d´etenir le terrain pour y construire
un plus vaste projet. Et il avait eu d´ej`a des occasions de jauger la personnalit´e
du vendeur.
Alors que le m´emorandum d’entente sur la vente ´etait en cours de r´edaction,
Adikeshavulu vint trouver Irfan, all´eguant que sa famille voulait qu’il ne vende
que la moiti´e du terrain. Irfan agr´ea rapidement, puis sugg´era que la moiti´e
du terrain lui soit vendue, et que l’autre moiti´e soit conjointement am´enag´ee.
L’accord fut sign´e, en d´epit du fait que Adikeshavalu r´eclama un pourcentage
plus ´elev´e que ce qui avait ´et´e initialement n´egoci´e.
Avant que l’encre du contrat n’eˆut le temps de s´echer, le propri´etaire du
fon-cier adressa une nouvelle requˆete. Il voulait maintenant convertir l’ensemble du
projet en d´eveloppement conjoint. La patience et la flexibilit´e d’Irfan ´etaient
mises `a rude ´epreuve. Il s’´etait av´er´e que Adikeshavalu venait juste de vendre sa
brasserie `a UB et qu’il n’avait plus besoin des liquidit´es qu’il avait demand´ees
plus tˆot. Irfan ne voulut pas camper sur ses positions et, bien qu’il poss´edˆat d´ej`a
un accord ´ecrit, il acc´eda `a la demande du propri´etaire.»
I.C Une premi`ere phase d’op´erations internalis´ees
Quelques jours apr`es la signature de l’accord, le groupe Prestige a supervis´e la r´ealisation de
trois types ´etudes d’avant travaux : 1) un plan directeur en version «Alpha», comprenant
les diff´erentes tailles de logements qui seront propos´ees `a la vente, 2) un plan de la faisabilit´e
technique du projet, comprenant une ´etude du sol et une ´etude thermique, et 3) un plan
d’estimation financi`ere qui, en se basant sur le plan directeur (Alpha), tente d’´evaluer les
coˆuts engag´es et les prix de vente.
«Nous avons r´ealis´e nous-mˆemes ces ´etudes, avec des personnels internes. Cette
´
etape a dur´e 3 mois et demi, et nous avons dˆu revoir plusieurs fois notre copie
avant d’obtenir l’accord de la direction g´en´erale de Prestige. (...) Pour ce projet
en particulier, monsieur Razack attendait le meilleur de ce que nous pouvions
faire.»(entretien 5project manager Prestige).
La r´ealisation du plan directeur en version «bˆeta » a ensuite ´et´e confi´ee `a l’´equipe
ban-galor´eene d’un cabinet d’architecture bas´e `a Singapour, RSP Architects. Ce cabinet a
con¸cu plus d’une trentaine de projets detownships dans la r´egion de Bangalore. Il compte
parmi la dizaine de cabinets d’architecture qui dessinent l’essentiel des projets de
promo-teurs dans cette ville (voir l’annexe pour la liste de ces cabinets et des projets qu’ils ont
r´ealis´es).
5.
princier du Kutch, dans le nord-ouest de l’Inde [Engineer, 1989]. Ils ont profit´e de leur emprise sur cette
r´egion cˆoti`ere, lieu de passage des caravanes, pour se sp´ecialiser dans le commerce. Au XIX`eme si`ecle, quand
la famine et les maladies frapp`erent la r´egion de Kutch, les famillesmemons´emigr`erent massivement vers
les grandes villes indiennes et vers d’autres pays [ibid]. `A Bangalore, la communaut´e memon poss`ede
aujourd’hui de nombreux magasins dans le centre historique (quartier de Commercial Street-Shivajinagar)
(entretien 24 promoteur Prestige).
5. Cette observation permet d’expliquer, en partie, une relative homog´en´eit´e architecturale de l’immobilier
neuf `a Bangalore.
«Ils ont apport´e beaucoup de changement `a nos id´ees. Ils ont donn´e cette
touche tr`es singapour´eenne...vous voyez, la forme des tours, tr`es ´elanc´ee, la
forme ovale de l’esplanade centrale [Il montre le plan qui est pos´e sur son
bu-reau ]. Au final, nous n’avons pas suivi toutes leurs id´ees, comme par exemple
les grandes penthouses avec un toˆıt inclin´e. Pour cet ´el´ement en particulier,
la direction a gard´e l’id´ee de spacieuses penthouses, mais ils ont estim´e qu’ils
feraient des ´economies en r´ealisant un toˆıt classique.[Pourquoi travailler avec
ce cabinet d’architectes en particulier ?] Je dirais qu’ils comprenent mieux que
personne les tendances et les goˆuts des clients que nous cherchons `a s´eduire.
Ils sont singapour´eens, ils ont un style tr`es international, et c’est ce que nous
recherchons. Et puis, ils sont bas´es `a Bangalore, et ils connaissent tr`es bien les
r`egles de construction (building bye laws) qui s’appliquent ici. [Je lui demande
de pr´eciser]. Concernant les FSI
amaximum, les r`egles de r´eservation des
ter-rains, ou la taille des balcons, pour ne citer que cela. Imaginez, si nous confions
la r´ealisation du plan directeur `a un architecte qui n’a pas la moindre id´ee des
r`egles de construction, nous devrions refaire tout le travail !»(ibid).
a. Rappel : leFloor Space Index, ou Coefficient d’Occupation des Sols.
En effet, la connaissance des r`egles locales d’urbanisme, sp´ecifi´ees dans les documents
d’urbanisme tels que les sch´emas directeurs d’am´enagement, et les diff´erentes circulaires
publi´ees par la municipalit´e, constituent un enjeu strat´egique de la r´ealisation des plans
di-recteurs de projets immobiliers. C’est pourquoi les architectes impliqu´es sont bien souvent
des ´equipes locales - mˆeme si la brochure commerciale du projet met en avant le cabinet
international, car sa localisation (Singapour, New York, Londres) constitue un gage de
prestige. Ces ´equipes locales connaissent les r`egles d’urbanisme, tout comme les moyens
de composer avec les plus contraignantes d’entre elles (ibid).
Figure 4.1 – Prestige Shantiniketan : le promoteur immobilier en interaction
Dans le document
Quand les grands promoteurs immobiliers fabriquent la ville en Inde : regards croisés sur Bangalore et Chennai
(Page 160-164)