Les pratiques des bailleurs sur la mobilisation de ces outils

hausses de loyer et troisième ligne : les deux tiers d’entre eux, 69 % déclarent qu’il leur arrive de les utiliser conjointement, pour la même opération.

Figure n°110 : Mobilisation croisée des augmentations de loyer et de la troisième ligne de quittance

Source : enquête auprès des bailleurs - ANCOLS/vizGet/Pluricité/Stratergie 2021

Les pourcentages sont calculés sur la base de 287 bailleurs répondants (18 bailleurs n’ont pas mis en œuvre de rénovation thermique). Les pourcentages concernant la dernière opération sont calculés sur la base de 275 bailleurs (12 bailleurs non-répondants).

Figure n°111 : Bailleurs utilisant hausses de loyers et troisième ligne pour la même opération Certaines opérations donnent-elles parfois lieu à la fois à une hausse de loyer et à la mobilisation de la troisième ligne de quittance?

Source : enquête auprès des bailleurs - ANCOLS/vizGet/Pluricité/Stratergie 2021

Les pourcentages sont calculés sur la base de 62 bailleurs répondants mobilisant les deux outils

Selon une étude de l’USH, plus de la moitié des opérations de rénovation thermique ne donnent pas lieu à utilisation de la troisième ligne de quittance. Les résultats aboutissent donc ici à un recours encore moins fréquent, seules 25 % des dernières opérations conduites ont mobilisé cette possibilité⁶⁷.

67 USH-Caisse des dépôts. Le financement de la rénovation dans le secteur du logement social, étude comparative dans 6 pays européens, 2020.

➢ Une mobilisation déterminée en partie par les caractéristiques des bailleurs et par celles de l’opération

La mobilisation de ces outils lors des opérations passées dépend en particulier de la taille et de l’ancienneté des logements. Elle dépend également du coût moyen au logement des opérations conduites.

Les bailleurs de taille importante sont ainsi les plus nombreux à utiliser la dite « troisième ligne de quittance » et / ou une hausse de loyers : 87 % les ont utilisées au moins une fois (pour 66 % des bailleurs comptant moins de 6 000 logements) et 35 % ont utilisé ces deux outils (contre 12 % des plus petits bailleurs).

De tels écarts se retrouvent aussi selon l’ancienneté du parc. En particulier, lorsque la proportion de logements construits avant 1965 est élevée, il arrive à 78 % des bailleurs de répercuter le coût des opérations sur les quittances de locataires. Cette proportion tombe à 53 % lorsque la part des logements anciens est très faible. Il n’existe en revanche qu’un faible impact de la répartition parc selon les étiquettes énergétiques.

Figure n°112 : Les déterminants de la mobilisation de la troisième ligne ou/et des hausses de loyers

Source : enquête auprès des bailleurs - ANCOLS/vizGet/Pluricité/Stratergie 2021

Les pourcentages sont calculés sur la base de 287 bailleurs répondants (18 bailleurs n’ont pas mis en œuvre de rénovation thermique).

L’analyse de la dernière opération permet de faire le lien entre utilisation de la « troisième ligne de quittance » et des hausses de loyers et caractéristiques de l’opération.

La mobilisation de ces outils dépend principalement de l’importance des travaux, y compris en dehors de la partie thermique.

La répercussion du coût de l’opération pour les locataires est beaucoup plus fréquente parmi les opérations dont le coût par logement du volet thermique est élevé : 81 % des opérations dont le coût du volet thermique était supérieur à 20 000 € par logement ont donné lieu à une hausse de loyer ou à une mobilisation de la troisième ligne, pour 45 % des opérations d’un coût par logement d’au plus 10 000 €.

Seules 18 % des opérations dont la rénovation thermique était le seul objectif ont donné lieu à une hausse de quittance pour les locataires, pour 62 % de celles qui poursuivaient d’autres objectifs. Ce résultat ne peut pas être interprété comme indiquant une répercussion des travaux autres que thermiques sur les loyers à l’occasion de programmes comprenant un volet thermique. En effet, les opérations comprenant un autre volet que thermique sont souvent les opérations les plus ambitieuses, y compris sur les objectifs de performance énergétique. La mobilisation des outils ne dépend d’ailleurs pas du coût des travaux hors rénovation thermique.

En lien, ce sont les opérations qui ont cumulé plusieurs types de travaux de rénovation thermique qui sont les plus concernées par ces hausses de quittance. Celles ayant consisté à une isolation, notamment une isolation des combles et des rampants, mais aussi celles ayant agi sur la ventilation, sont un peu plus liées à cette répercussion que notamment, le changement de mode de chauffage ou de production d’eau chaude.

Il n’y a pas de lien entre utilisation de techniques innovantes et hausse de loyer ou mobilisation de la troisième ligne.

La présence d’un volet non thermique et le cumul de plusieurs types de travaux déterminent par ailleurs l’outil utilisé en priorité : la mobilisation de la seule troisième ligne de quittance dépend peu de l’envergure de l’opération. L’impact des objectifs des opérations et de leur envergure se lit principalement sur les hausses de loyers, ou sur l’utilisation conjointe hausses de loyer /troisième ligne.

Plus surprenant, ces hausses dépendent peu des sauts de classe : les opérations n’ayant permis qu’un faible changement d’étiquettes sont un peu moins concernées que les autres, mais les écarts restent limités.

Seules les opérations portant sur des logements initialement étiquetés A, B ou C sont significativement moins nombreuses à donner lieu à la mobilisation de ces outils. Ce faible impact s’explique principalement par les hausses de loyers : la mobilisation de la troisième ligne quittance est logiquement très faible sur les logements déjà performants (4 % pour les logements étiquetés A, B ou C).

La nature des travaux détermine ainsi le type d’outils mobilisés : l’utilisation de la troisième ligne de quittance, qui suppose un gain de charges pour les locataires, est privilégiée pour les opérations portant sur des logements initialement peu performants ou pour celles traitant prioritairement de l’aspect thermique. La hausse de loyer concerne plutôt les opérations ambitieuses, cumulant plusieurs types de travaux. On vérifie par exemple qu’elle est aussi plus fréquente lorsque le montant des travaux hors volet thermique est élevé : 54 % des opérations dont le coût par logement hors volet thermique a dépassé 25 000 euros ont donné lieu à des hausses de loyer pour 34 % de celles dont ce coût est resté inférieur à 12 000 €. La part des opérations donnant lieu à troisième ligne de quittance ne dépend pas quant à elle du montant des travaux hors rénovation thermique.

Figure n°113 : Lien entre hausses de loyer, mobilisation de la troisième ligne et caractéristiques des opérations

Source : enquête auprès des bailleurs - ANCOLS/vizGet/Pluricité/Stratergie 2021 Les pourcentages sont calculés sur la base de 275 bailleurs (12 bailleurs non-répondants).

3.3.2. La volonté de ne pas précariser les locataires : principale raison du faible recours de ces