Antibes CASA Dept 06
Taux de PPPI dans le parc locatif privé Antibes
CASA Dept 06
le diagnostic
11 X Synthèse
11.1 Les dynamiques de territoires
X
Xun territoire attractif mais marqué par des déséquilibres X
Z La CASA est un territoire attractif économiquement qui bénéficie d’une dynamique de l’emploi continue
X
Z Ce qui impacte la dynamique résidentielle : actifs travaillant qui viennent s’installer, attractivité sur les familles avec des doubles actifs
X
Z … et l’accroissement des déplacements au sein de la CASA entre la CASA et l’Ouest du département (CANCA)
X
Z … alors que le territoire est déséquilibré :
n du point de vue de l’emploi : 85 % des emplois sur 5 communes ; croissance de l’emploi plus forte dans les secteurs les plus dotés
n du point de vue de l’armature commerciale
X
XDes besoins qui se diversifient X
Z Si la CASA est caractérisée au sein du département par : n une croissance de l’emploi plus forte
n des revenus plus élevés
n une part de ménages d’actifs plus forte
n plus de cadres et de professions indépendantes X
Z … il n’en reste pas moins que les besoins en logement sont loin d’être homogènes
n le vieillissement de la population se traduit par des besoins spécifiques n l’accroissement du chômage montre que des fragilités s’installent n la présence d’emplois qualifiés est forte sur le parc de Sophia Antipolis,
des emplois moins qualifiés (tourisme, services à la personne) et moins pérenne sont présents dans d’autres secteurs
n les revenus connaissent de fortes variations selon les communes
X
XDes spécialisations résidentielles qui s’accroissent X
Z Une difficulté sur Antibes à accueillir des ménages avec enfants : les personnes en mobilité résidentielle qui y viennent sont seules, souvent âgées, avec cependant une part de jeunes en début de parcours résidentiel
X
Z L’ensemble du littoral et certains secteurs du Nord sont aussi marqués par une plus forte présence de personnes âgées et de « petits » ménages
X
Z L’écart entre les niveaux de revenus semble souligner que le marché de l’accession de certaines communes n’est accessible qu’à des ménages aisés.
rapport d’activité 2010
169
11 X Synthèse
169
le diagnostic -synthèse
11.2 Le parc de logements privés
X
XStructure et répartition X
Z Plus de 90 % des occupants de résidences principales sont soit propriétaires du parc privé, soit locataires du parc privé
X
Z Le parc locatif privé est plus représenté dans les communes les plus importantes mais, à quelques exceptions
X
Z Un parc de logements à 70 % collectifs :
n une forte représentation de ce parc dans les 3 communes littorales n alors que sur les autres communes le logement individuel domine (excepté
Valbonne-Sophia Antipolis où l’on est à 50 % – 50 %) X
Z Deux tiers de résidences principales, un quart de résidences secondaires : la proportion de ces dernières est plus forte sur le littoral et les communes situées au Nord
X
XDes rôles différents entre les parcs locatifs privés et le parc propriétaires occupants
X
Z Le parc privé accueille des ménages de petite taille/les propriétaires occupants sont des ménages de plus grande taille
X
Z Le parc locatif privé joue un rôle social : 80 % des locataires ont des revenus qui relèvent du plafond de revenu donnant droit à l’accès à un logement social
X
Z Les propriétaires occupent leur logement depuis plus longtemps, le turn-over est plus élevé dans le parc privé
X
XL’inconfort, l’indignité X
Z 2 % % de logements sans confort (2 000 unités) X
Z 20 % avec un confort partiel X
Z plus de 300 logements considérés comme dégradés, un taux de 0,28 %/ près de 3 300 logements considérés comme médiocres
X
Z Un parc potentiellement indigne fortement représenté sur la CASA
n sur le département des Alpes-Maritimes, le Parc Privé Potentiellement Indigne représente 5,7 % de l’ensemble du Parc des résidences principales.
n ce taux s’élève à 6,4 % sur la CASA (soit + 0,7 %), à 6,2 % sur Antibes et à 6,7 % sur le reste de la CASA.
le diagnostic
11.3 Le parc locatif social
X
XRéparation et développement de l’offre locative sociale X
Z Le parc représente selon les estimations, autour de 6,5 % des résidences principales : un taux à peu près équivalent à celui du département mais 4 points de moins qu’en moyenne régionale et 7 de moins qu’en moyenne nationale.
X
Z L’effort de production a été important sur la période du PLH : 300 logements livrés chaque année entre 2004 et 2009 près de 400 entre 2005 et 2010
X
Z Une offre inégalement répartie : 90 % du parc réparti sur les 4 principales communes (ainsi que 90 % de la production neuve)
X
XPeuplement X
Z Une population plus familiale par rapport aux moyennes CASA X
Z Une fonction sociale : plus de ménages ayant des bas revenus que dans les autres segments du parc
X
Z Mais aussi des taux de ménages au-dessus des plafonds de revenus HLM assez important, indiquant une difficulté à quitter le parc locatif social
X
XLa demande X
Z 2 900 demandes recensées en novembre 2009 et 3 135 en Juillet 2010 : + 4,5 % X
Z 2006 – 2010 : Une stabilité des profils des demandeurs
n Une demande à 82 % locale (personnes résidant sur la CASA) et à 95 % départementale
n Une demande à 60 % familiale (ménage avec enfants), mais en même temps les ménages de 1 et 2 personnes représentent 60 % des demandeurs n Une demande de ménages à faible niveau de revenus (75 % au niveau du
PLAI contre 52 % sur l’ensemble des locataires) X
Z Ce sont d’abord les locataires du parc privé qui sont demandeurs (60 %) : +2,5 points entre 2006 et 2010, alors que, dans le même temps la part des locataires du parc HLM (demande de mutations) passe de 14,5 % à 11,4 %
X
Z Les raisons principales des demandes concernent l’insatisfaction vis-à-vis du logement occupé : trop petit (27 %), trop cher (19 % : + 2,5 points entre 2006 et 2010), en mauvais état (4 %)
X
XRéponses aux demandes
Autour de 450 attributions par an recensées par la CASA
Plus de la moitié des attributions se fait dans les logements neufs (livraisons) : 56 % sur la période 2006-2009
220 à 230 attributions sur le parc existant : en 2009 le taux de rotation peut ainsi être évalué à 5 %
90 % des attributions se font dans les 4 communes qui concentrent la plus grande partie du parc locatif social
Près de 30 % des demandes ont une ancienneté supérieure à 30 mois et relèvent du DALO
rapport d’activité 2010
171
11 X Synthèse
171
le diagnostic -synthèse
11.4 La réponse du marché libre aux besoins en logement
La période de mise en œuvre du 1er PLH s’achève dans un contexte singulier et contrasté : opportunité du tassement de la demande en résidences secondaires et du développement d’une offre locative, situation préoccupante des propriétaires occupants en neuf comme en ancien.
Le marché de la promotion est aujourd’hui spécialisé sur les gammes de prix supérieurs à 4 200 €/ m², y compris en moyen pays. Les secteurs urbains (les 3 territoires littoraux, notamment Antibes, concentrent 90 % de l’activité de la promotion) collectionnent les valeurs les plus élevées à l’exception de Vallauris avec la pression démographique qui en résulte.
L’arrière-pays et les territoires à son contact ne sont pas investis par les opérateurs. Les développements en neufs sont opérés exclusivement via le terrain à bâtir.
Le marché locatif libre tend à suivre l’évolution des prix en accession mais progresse moins vite. En neuf, il a également l’intérêt de solvabiliser davantage les classes moyennes que l’offre en accession. mais ce marché répond très peu à la demande de produits familiaux en 4 pièces et il est fortement concentré sur les secteurs urbains.
L’offre locative en moyen pays se révèle peu compétitive par rapport à l’offre
« urbaine ». Retenons enfin que les enveloppes de loyer en neuf et en ancien se chevauchent largement contrairement à ce qu’on observe en accession.
Le marché de la revente a perdu plus de 20 % de son volume en 2008 et ses valeurs ont continué leur progression. L’offre du moyen pays en produits ancien à l’accession, correspond encore (pour partie) à la solvabilité des actifs des classes moyennes mais cette offre est très limitée en volume.
au final, 2008 a démontré que la demande exogène ne constitue pas l’unique facteur explicatif du renchérissement des prix. L’insuffisance quantitative de l’offre participe également à ce renchérissement.
Dans ce contexte d’offre quantitativement et qualitativement déficiente, il paraît difficile de concrétiser les objectifs du prochain PLH par le seul biais de l’intervention diffuse des opérateurs. L’implication des collectivités, notamment au travers de projets structurants et des outils d’aménagement existant ou à développer semble à la lecture du passé, une condition sine qua non de réussite.
De même que les servitudes pour mixité sociale ont eu un impact majeur et doivent permettre le caractère durable de la production du logement social via les VEFA opérateurs.
Quantitativement les objectifs du 1er PLh sont atteints mais le bilan détaillé est contrasté : tassement de l’offre individuelle, concurrence importante de la résidence secondaire, déficit du locatif et des volumes de logements
« aidés » (accession sociale, initiatives communales) à développer.
Les réponses à apporter devront tenir compte de la diversité des marchés entre les communes de la CASA, des plus structurés aux plus ruraux, avec des capacités
le diagnostic
fondamentalement différentes en termes de volumes, de segments d’offres, de formes urbaines… Le ratio de production de logements neufs pour 1 000 habitants constitue un indicateur pertinent pour mesurer le caractère équilibré de la contribution des territoires à l’effort de production de logements neufs.
11.5 Les ménages en difficulté face au logement
11.5.1 Les besoins en logements d’urgence, et d’insertion
X
XRappel des constats X
Z des temps de séjours qui s’accroissent X
Z un turn-over qui diminue X
Z des demandes difficiles à satisfaire X
Z des publics très mal « servis » : grandes familles, célibataires X
Z une pression de la demande qui amène des structures à accueillir des publics qui ne relèvent pas de leur compétence (exemple : personnes qui relèvent de l’insertion et qui sont logées en résidence sociale, c’est-à-dire avec un accompagnement moindre)
X
XRappel des projets X
Z Accroître l’offre en CHRS Création de places de stabilisation
À Antibes : l’accueil de nuit doit déménager. À cette occasion, projet de création de Lits Halte Soins Santé et de places de stabilisation (source : Ouvrir la Ville).
Renforcement du parc en ALT
Le CCAS d’Antibes souhaite développer son parc de logement temporaire en ALT
11.5.2 Les publics non autonomes face au logement
X
XRappel des constats : des publics qui ne sont pas aptes à intégrer un logement autonome
n des personnes souffrant de troubles psychologiques
n une difficulté croissante à répondre aux ménages en grande rupture n des sortants d’hébergement qui ne sont pas toujours aptes à intégrer un
logement autonome
Une offre inexistante sur la CASA : La Pension de Famille ou Maison relais X
Z La Pension de Famille ou Maison relais est destinée à l’accueil de personnes
rapport d’activité 2010
173
11 X Synthèse
173
le diagnostic -synthèse
prévisible, leur accès à un logement ordinaire. Il s’agit d’un logement et non d’un hébergement : la durée d’accueil n’est pas limitée dans le temps. Outre une solution logement, l’accueil en maison relais, permet un suivi médical et un suivi psychologique : il s’agit d’inscrire les personnes dans un « parcours de soin ».