en fonCtionnement et investissement(source CASA)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1394 3055 6015 7517 7852 7816 12374
0 K 3 000 K 6 000 K 9 000 K 12 000 K 15 000 K
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
1 394 K
3 055 K
6 015 K
7 517 K 7 852 K 7 816 K
12 374 K
de 2004 à 2005, début du PLH, le volet Habitat était intégré dans la Direction Habitat Politique de la Ville. Les crédits inscrits au titre des subventions aux bailleurs étaient seulement de 1 210 000 € en 2004 et de 2 500 000 € (en 2005), le reste concernait essentiellement les études du PLH, d’OPAH, de l’Hébergement temporaire, audit des SEM, démarrage OPAH RU Vallauris
En 2006 : Constitution d’une direction Habitat Logement (avec le transfert des services logements d’Antibes et de vallauris). Ce budget plus conséquent prend en compte un montant de subventions plus important au profit des bailleurs sociaux, (augmentation de la production) mais également la subvention AnrU Zaine, les aides aux associations, les aides directes, les subventions accordées dans le cadre de l’OPAH RU de Vallauris ainsi que les études d’OPAH et Foncières.
2007-2010 : l’augmentation du budget durant cette période est essentiellement due aux crédits plus importants en ce qui concerne les aides aux bailleurs, en adéquation avec l’augmentation de la production de logements sur le territoire, ainsi qu’avec la mise en œuvre de l’oPAH de Cohésion Sociale, l’augmentation des crédits d’aides directe et sensiblement de celles allouées aux différentes
rapport d’activité 2010
29
1 X Bilan du 1
erPLH 2004-2009
29
le diagnostic - bilan du 1er plh 2004-2009
1.7.2 Analyse comparative budget/réalisé
étUdES BUdgEt EngAgE/
réALISé éCArtS oBSErvAtIonS
Cellule veille et acquisition foncière
(études foncières) 380 000 € 263 535 € -116 465 €
Étude Bourgade/Production Logement 84 K€
Étude îlot macé- Antibes- SAMOP (268 K€) Étude Foncière Tercia Consultants (76K€) Étude secteur Estagnol TDF
Étude Châteauneuf/ASI 14K€
Étude Ames du Purgatoire/Antibes/ASI 17K€
Aménagement Opérations
d’ensemble (ZAC) 300 000 € (455 573 €) -300 000 € création d'un pôle de ressources - études urbaines - non comptabilisées dans le budget habitat-logement
Établir une charte de
l'Habitat 15 000 € 0,00 € -15 000 €
Etoffer les structures d'hébergement
temporaire (étude) 30 000 € 28 620 € -1 380 € diagnostic effectué en 2006 Engager une OPAH Multi
sites 50 000 € 115 629 € 65 629 € marché expertise urbaine/Tattier + marché Étude Pré-Op Habitat et Société
Évaluer la réaffectation des résidences secondaires
inadaptées 30 000 € 0,00 € -30 000 €
Se doter d'un aménageur
communautaire 50 000 € 47 840 € -2 160 € marché changement statut SACEMA/SCET Organiser le suivi du PLH 115 000 € 0,00 € -115 000 € Bilan intermédiaire/réorientations
970 000 € 455 624 € -514 376 €
ACtIonS dIrECtES BUdgEt EngAgE/
réALISé éCArtS oBSErvAtIonS
Conduire la stratégie
d'acquisition foncière 13 500 000 € 14 044 000 € 544 000 € et reventes pour 9 028 K€
Cadrer l'offre en accession 4 500 000 € 450 000 € -4 050 000 € 99 pass foncier et 75 lgts en Accession sociale soit
Inciter au développement
locatif privé 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1 opération réalisée
Accompagner les
opérateurs HLM 17 100 000 € 19 513 899 € 2 413 899 € subventions engagées logement social neuf Veiller au maintien
du parc HLM existant (réhabilitation) ANRU ZAINE
950 000 €
(hors Vallauris) 4 675 508 €
(dont Vallauris 3
000 K€) 3 725 508 € conventions CAH et SACEMA
746 lgts réhabilités soit une subvention de 6 200 €/lgt
OPAH RU Vallauris+ OPAH CS
1 050 000 €
(hors Vallauris) 2 504 855 €
(dont Vallauris
1 875 K€) 1 454 855 € OPAH multi site sur 2009
Soutenir l'OPAH
départementale contre la
vacance 750 000 € 8 000 € -742 000 € FSH- vacance intégrée dans l'OPAH CS Favoriser
l'acquisition-amélioration (HLM)
Subventions 5 250 000 € 3 806 511 € -1 443 489 €
Aides directes 0,00 € 513 000 € 513 000 € 855 aides directes sur 2007-2009 soit 285/an 43 100 000 € 45 515 773 € 1 902 773 €
le diagnostic
X
XAccompagner les opérateurs HLm
Le programme d’actions du 1er PLH prévoyait un subventionnement à hauteur de 10 000 €/logement plafonné à 10 % du montant de l’opération sur la base de 300 logements/an soit 1 800 logements sur 6 ans, soit un budget de 18 000 K€.
1 947 logements ont été financés sur la période soit 408 logements/an ce qui représenterait sur les mêmes bases un montant total de 24 480 € de subventions pour un engagé à 19 513 K€.
L’analyse de l’évolution du montant des subventions par logement et du prix de revient au logement des opérations montre cependant :
X
Z Une augmentation très nette des subventions à partir de 2007, le montant maximal ayant été revu à la hausse à 15 000 €/logement, celles-ci restant cependant dans la fourchette des communautés d’agglomération du département (13 200 €/lgt sur la CANCA)
X
Z On notera des écarts importants sur le coût du foncier selon les opérations, celui-ci impactant directement sur le prix de revient et donc sur la subvention.
Les 2 exemples d’opération cités au paragraphe 1.3.1.2 montrent cet impact : n l’opération 1 avec un prix de foncier à 265 €/m2 shon a bénéficié d’une
subvention de 13 750 €/lgt
n l’opération 2 avec un prix de foncier à 545 €/m2 shon a bénéficié d’une subvention de 15 128 €/lgt.
Le prix de revient moyen au logement varie également dans des proportions conséquentes avec des valeurs de 140/150 K€ sur 2007 et 2009. Cette augmentation peut être liée à la hausse des coûts de construction, elle correspond également à la période ou les montages en VEFA se sont développés. Ce type de montage qui se généralise avec pour effet positif de favoriser la mixité n’est-il pas pénalisant pour le prix de revient de l’opération ?
2004 2005 2006 2007 2008 2009
subvention moyenne par logement 9 800 € 5 400 € 9 850 € 13 295 € 16 649 € 14 868 € prix de revient moyen au logement 109 K€ 89 K€ 104 K€ 150 K€ 105 K€ 140 K€
Nous avons cherché à déterminer les éléments pouvant impacter sur le montant de la subvention :
X
Z Quel impact du montant des fonds propres sur le prix de revient ? celui-ci est difficile à évaluer par contre la mise de fonds propres dans les opérations limite le risque financier, l’organisme qui met des fonds propres assure une plus grande sécurité financière pour l’opération.
X
Z Ou se situe l’effet de levier au niveau du montant des subventions, celui-ci est également difficelui-cile à appréhender mathématiquement, les éléments d’appréciation qualitatifs jouant un rôle important dans le montage. Selon le service habitat de la DDTM, le calcul et le plafonnement des subventions pratiqués sur la CASA est bon sous réserve que celui-ci soit plafonné pour éviter la surenchère. On observe d’ailleurs que l’augmentation des subventions correspond à la montée en puissance de la production.
X
Z Il nous semble qu’il s’agira surtout de mieux encadrer les subventions en les graduant en fonction :
n Des produits (mieux subventionner le PLAI que le PLUS)
rapport d’activité 2010
31
1 X Bilan du 1
erPLH 2004-2009
31
le diagnostic - bilan du 1er plh 2004-2009 n De la qualité énergétique des bâtiments
n Prévoir une subvention complémentaire dans le cas de projets alliant un travail efficient sur la densité, la mixité et la qualité urbaine.
Nous avons vu que le prix du foncier avait un impact direct sur le montant de la subvention, l’anticipation foncière que permettent les montages avec l’EPF d’une part, les opérations d’aménagement d’ensemble permettant des économies d’échelle et des péréquations entre produits d’autre part, sont autant d’atouts pour optimiser les coûts de foncier.
X
Xveiller au maintien du parc existant
L’objectif avait été fixé dans le programme d’actions du 1er PLH à 900 K€ (et 50 K€ d’études) soit 300 K€/an sur 3 ans, mais ce prévisionnel ne prenait pas en compte les Hauts de Vallauris soit 349 logements réhabilités. Or sur les 4 675 K€ engagés, 3 000 K€ lui sont dédiés. Le solde soit 1 675 K€ correspond aux 377 autres logements réhabilités soit 266 K€/an sur 6 ans, c’est-à-dire sur une base identique à ce qui avait été budgété.
X
XoPAH rU vallauris/oPAH Cohésion sociale/oPAH départementale Une analyse globale doit être faite sur ces deux postes qui totalisent un prévisionnel de 1 050 K€+ 750 K€ = 1 800 K€, l’OPAH départementale de lutte contre la vacance ayant, elle, été intégrée dans l’OPAHCS. De même ce prévisionnel ne prenait pas en compte l’OPAHRU de Vallauris, déjà engagée avant le 1er PLH et que la CASA avait décidé d’abonder mais indépendamment de celui-ci.
Ce budget de 1800K€ est donc à rapprocher d’un réalisé de 2 504 K€ dont il faut déduire le coût de l’OPAHRU de Vallauris soit 1 875 K€. Le solde soit 629 K€
correspond à la première année (2009) d’engagement de l’OPAH CS, celle-ci étant engagée par ailleurs sur 5 ans soit pour un total de 3 149 K€ de 2009 à 2014.
ACtIonS d’AnImAtIon (HorS trAnSFErtS) BUdgEt EngAgE/
réALISE éCArtS oBSErvAtIonS
Harmonisation des documents d'urbanisme 0,00 € 0,00 € Soutenir un partenariat avec les acteurs de
l'insertion par le logement 0,00 € 878 435 € 878 435 € structures Hébergement spécifiques Coordonner l'accueil des gens du voyage 0,00 € 0,00 €
Animer la conférence intercommunale du logt 0,00 € 0,00 €
Constituer un pôle ressources 450 000 € 2 postes de chargé de mission ont été
créés en 2005
Structurer un service logement communautaire 650 000 € 6 postes transférés et 2 recrutements Établir des conventions d'application avec les
communes 0,00 € 0,00 €
Établir des conventions d'application avec les
bailleurs 0,00 € 0,00 € Conventions d'objectifs CAH et
SACEMA 1 100 000 € 878 435 € 878 435 €
X
XSoutenir un partenariat avec les acteurs de l’insertion par le logement Les guichets de proximité qui ont été mis en place constituent des outils efficaces pour connaître les publics en difficultés, ils ont donc permis d’appréhender très précisément les besoins. De ce fait des aides aux associations ont été mises en place, celles-ci ont permis en particulier l’accueil de 96 adultes et 67 enfants (Almafil).
le diagnostic
2.1 Un territoire appréhendé dans le SCot en 5 unités de voisinage, en « maillage »
Source : SCOT de la Communauté d’Agglomération de Sophia Antipolis (CASA) - 2008
Le Schéma de Cohérence Territorial de la Communauté d’Agglomération de Sophia Antipolis (Approuvé par délibération du conseil communautaire le 5 mai 2008) a différencié le territoire en 5 unités de voisinages, à savoir :
n Unité de voisinage SUD, composée des communes de Antibes, Vallauris n Unité de voisinage CENTRE, composée des communes de Biot, Valbonne n Unité de voisinage EST, composée des communes de La Colle-sur-Loup,
Saint-Paul, Tourrettes-sur-Loup, Villeneuve-Loubet
n Unité de voisinage OUEST, composée des communes de Châteauneuf, Le Bar-sur-Loup, Opio, Roquefort-les-Pins, le Rouret
n Unité de voisinage NORD, composée des communes de Caussols, Courmes, Gourdon
Pour l’approche des questions foncières au sein du territoire, nous proposons de reprendre ce découpage territorial afin d’établir par unité de voisinage quelques analyses de référence. Il en sera de même dans la présentation des gisements fonciers potentiels identifiés avec les communes pour le développement de nouveaux logements.
Dans une logique de « maillage » du territoire, nous proposons également une adaptation plus actuelle de l’approche établie par le SCOT, en tenant plus compte des unités de voisinage, à savoir :
mAILLAgE Uv PoPULAtIon
2006 SUPErFICIE
(En km²)
Espace urbain 1. Unité de
voisinage Sud 106 430 61 % 39,52 15 %
Espace péri-urbain
2. Unité de
voisinage Centre 20 904 12 % 34,51 13 %
3. Unité de
voisinage Est 29 148 17 % 65,96 25 %
4. Unité de
voisinage Ouest 17 807 10 % 61,52 23 %
Espace rural/
montagne 5. Unité de
voisinage Nord 759 - 65,63 25 %