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Z Les fortes tensions sur le marché du logement, la croissance de la précarisation des ménages, notamment des jeunes (accroissement de 30 % des demandeurs d’emplois de moins de 25 ans) excluent un nombre important de ménages de l’accès au logement
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Z La part des travailleurs pauvres s’accroît parmi les publics de l’asile de nuit X
Z Parallèlement les solutions mises en place trouvent leurs limites : n captation de logement difficile dans le parc privé
n taux d’effort importants pour les ménages (exemple : 450 à 470 euros pour un studio de 25 mètres carrés en résidence sociale, soit un reste à payer d’environ 250 euros)
n offre parfois inadaptée aux besoins locaux (voir FJT)
11.5.4 Les personnes âgées
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Z La précarité touche fortement les personnes âgées : 43 % des chefs de ménages vivant sous le seuil de seuil de pauvreté ont plus de 60 ans
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Z Ce phénomène est repérable sur l’ensemble des communes X
Z Il se combine parfois à des situations de mal logement (taux important de seniors dans le parc privé « indigne ») et d’isolement
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Z Les besoins ne se limitent donc pas aux résidences médicalisées
11.6 mise en regard avec les besoins en logement
La caSa fait face à une variation accélérée des ménages, principalement du fait des mouvements migratoires. Même dans un contexte de moindre progression de la résidence secondaire, les 1 127 logements neufs produits par le marché entre 1999 et 2006 ont couvert moins de 80 % des besoins.
Le solde a été assuré par le réinvestissement du parc vacant, principalement au sein des territoires littoraux. En Moyen Pays, une réponse complémentaire au neuf a été fournie par un renouvellement urbain positif (scissions de logements, transformation d’usage). Mais l’ampleur de ce phénomène a été telle qu’elle ne saurait se poursuivre dans des proportions égales.
La forte attractivité résidentielle de la caSa s’effectue au détriment des ménages locaux dont la capacité à se reloger (pour adapter et améliorer leur situation résidentielle) au sein de leur commune est amoindrie. cette pression se ressent particulièrement au sein du moyen pays même si Antibes et Vallauris
le diagnostic
restent les territoires clefs des parcours résidentiels des ménages de la CASA.
ces ménages qui cherchent à améliorer leur situation résidentielle au sein même de la commune où ils résident déjà sont notamment les personnes âgées (à antibes et dans le haut Pays) et les familles avec enfants (au sein du moyen Pays).
Lorsqu’ils quittent leur commune, les ménages de la CASA choisissent deux fois plus souvent de s’installer en dehors de la CASA que dans une autre commune de la CASA. Lorsqu’ils déménagent mais restent au sein du territoire de la caSa, vallauris constitue leur premier choix résidentiel en lien avec des valeurs de marché les plus compétitives du littoral.
Les différences de « choix » résidentiels des ménages de la CASA, ces phénomènes de contrainte, d’éviction ou d’attractivité, sont à relier à leurs capacités financières.
Les ménages de personnes seules et les couples, sont ceux dont l’accessibilité financière au logement est la plus contrainte (leur revenu plafonne à 1 700 € mensuels).
Parmi eux, les jeunes ménages décohabitant et les personnes âgées sont les plus contraints et bien souvent bloqués dans des solutions locatives plus ou moins adaptées. Ils n’ont plus accès au marché libre neuf.
En ancien, seule une petite fraction d’entre eux à accès à un deux pièces.
Les primo-actifs (avec un 1er enfant) et retraités constituent une seconde catégorie de ménages très fragilisée par le marché actuel avec un niveau de revenus plafonné à 2 800 € mensuels. une grande partie d’entre eux n’a plus accès, y compris en ancien, aux trois pièces, logement au cœur de leurs besoins.
Retenons que les classes moyennes de Sophia antipolis (50 % des ménages qui ne sont ni les 25 % les plus modestes ni les 25 % les plus aisés) ont un revenu compris entre 1373 et 3885 € mensuels, c’est-à-dire qu’ils peuvent accéder à un logement loué entre 340 et 970 €/ mois maximum ou vendu entre 95 et 265 K€ maximum (achat du stationnement inclus).
ces ménages rencontrent des difficultés grandissantes à se loger dans un marché dont seuls 46 % des logements proposés en neuf leur sont financièrement accessibles.
Bien sûr, l’offre ancien est plus adaptée (71 % de l’offre de logements ancien correspond aux budgets des classes moyennes) mais le risque est alors celui de la spécialisation du territoire sur ces deux extrêmes : logement social d’un côté, offre haut de gamme de l’autre.
Quel sera le devenir d’un territoire dont près d’un ménage de la classe moyenne sur deux n’a plus accès au logement libre ancien et dont près de 3 ménages de la classe moyenne sur 4 n’ont plus accès au logement libre neuf ? Les démarches entreprises par la CASA et les communes pour favoriser l’accession aidée, témoignent d’une prise en main de cette problématique qui nous semble tout aussi aiguë que celle du logement des classes modestes puisqu’il s’agit d’aider plus de 300 ménages à se loger pour maintenir l’équilibre sociodémographique du territoire…
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le diagnostic -synthèse
11.7 offre et potentiels fonciers
La communauté d’agglomération de Sophia antipolis présente un atout indéniable : elle dispose encore d’espaces significatifs pour son développement.
Pour autant, et en reprenant le « maillage » territorial et les objectifs tels qu’établis par le SCOT, ce potentiel doit s’inscrire dans une orientation de développement « global et cohérent » (sans générer de rupture entre les espaces), privilégiant des « pôles centraux urbains, structurants et diversifiés », les « axes principaux » de pénétration du territoire.
L’enjeu est la poursuite du développement de la « ville pays », tout en prenant en compte les spécificités de l’environnement et des paysages, les
« morphologies » particulières des villages anciens, et les nouvelles contraintes (risques, préservation…).
Par ailleurs, la Communauté d’Agglomération de Sophia Antipolis a connu une activité de construction de logements neufs importante sur la dernière période (période du 1er PLH) avec une particularité sur les logements individuels : une production essentiellement en diffus (une part marginale en
« production organisée ») sur de grandes parcelles. Cette particularité n’est pas sans conséquence sur la consommation de l’espace et pose l’enjeu d’une gestion plus économe à l’avenir. Ceci d’autant que face à la pression foncière et à la hausse des valeurs, l’orientation est, par exemple sur le littoral, de ce fait plus à l’optimisation des fonciers en collectif. Dans un contexte de révisions nombreuses de document d’urbanisme au sein des communes de la caSa, et plus particulièrement au sein du « moyen Pays », s’ajoute ainsi l’enjeu du devenir des anciennes Zones Nb.
le diagnostic
À travers l’élaboration de ce 2nd PLH, la Communauté d’Agglomération de Sophia Antipolis doit d’une part, poursuivre les efforts engagés par le 1er PLH, en matière de production et de mixité, mais surtout, d’autre part, inscrire cette nouvelle étape dans le cadre « territorial » (maillage Scot) et « législatif » (volet foncier, mobiliser les moyens à hauteur des objectifs…) défini.
Cette mise en œuvre a été anticipée par la CASA par la mobilisation croissante des outils comme l’EPf Paca, et de moyens d’accompagnement des communes dans l’émergence et l’engagement de nouveaux projets (études urbaines).
Cette action a permis d’identifier de premières potentialités « foncières opérationnelles » et de premières estimations de création de nouveaux logements à terme.
Cette connaissance a été complétée par les rencontres avec chaque commune permettant de disposer d’un « premier cadre » (brut) des potentialités foncières globales à court, moyen et long terme, telles qu’exprimées en l’état par les communes. Ces rencontres ont permis de prendre la mesure des prises de conscience des communes dans la mobilisation des outils des PLU, mais également de la nécessité d’une réflexion de « projet » au sein de ces nouveaux documents d’urbanisme.
ainsi, le résultat obtenu en première approche démontre une « capacité théorique » globale suffisante, mais dont les potentialités foncières à court terme (c’est-à-dire sur les 6 ans du 2e PLh) risquent d’être
« géographiquement » insuffisantes si elles ne sont pas optimisées en terme de densité. Nous soulignons ici en particulier l’intérêt d’efforts complémentaires au sein des communes du « moyen Pays » afin de disposer des marges nécessaires et suffisantes pour la réussite du 2nd PLH, de s’inscrire pleinement dans les cadres et orientations souhaités par le territoire (SCOT, projet d’agglomération… mais également Pacte foncier 06).
Nous rappelons que l’objectif du « volet foncier » est bien de pouvoir s’appuyer sur des gisements « opérationnels » dans la période du nouveau PLh, c’est-à-dire sur les 6 ans à venir et que cette période correspond également à la mise en œuvre des objectifs du Grenelle II et à l’orientation des nouvelles constructions pour l’habitat dans un principe de « Basse Consommation », d’optimisation et de gestion économe du foncier.
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