Intimamente associada à crise da habitação está a questão fundiária, determinante na política habitacional pelos condicionalismos impostos à atuação pública e privada no processo de satisfação das necessidades de fogos a que não se pode dissociar tudo o que envolve a financeirização da habitação e que refletiremos mais à frente (ponto 2.2).
Por agora importa determo-nos no reflexo do peso ideológico (Serra, 2002) que a propriedade privada assume naquele processo, aqui entendida na figura de propriedade imobiliária respeitante, na definição de Pardal & Lobo (2011, p. 57), aos “interesses e direitos – de fruição de utilização, de construção, de exploração, de alienação, de arrendamento, de hipoteca e outros – e demais prerrogativas associadas à propriedade e à posse de prédio”. Este peso é um fator incontornável e decisivo na definição e implementação das políticas públicas de habitação e no domínio do mercado de solos.
Esta evidência é clara se atendermos ao conceito de renda fundiária enquanto “expressão económica da relação jurídica de apropriação individual da terra e da consequente posição de monopólio do proprietário sobre a decisão de cedência ou não do uso do solo a utilizadores potenciais e concorrentes” como define Santos (1982, p. 35), que logo a seguir acrescenta que “não sendo produzida, a terra não tem valor em si e, não organizando por si relações sociais de produção, não é capital”. Referindo David Ricardo, Amaral (2011, p. 13) fixa que a “renda de um terreno é igual à máxima vantagem económica que se pode obter por mantê-lo em uso, subtraída dos custos de capital e trabalho necessários à sua exploração”. Por seu lado Correia (2002, p. 94) estabelece que a renda é uma categoria de rendimento que se extrai a partir de qualquer contributo à produção, de “custos de
acumulação ou de reprodução e que resulta da diferença entre preço e custo12”.
Parafraseando Singer (1979, p. 22) o “capital” imobiário é um falso capital, ou, como logo acrescenta, a origem da valorização [do capital imobiliário] não é uma “atividade produtiva, mas a monopolização do acesso a uma condição indispensável àquela atividade”.
Neste sentido fica clara a especificidade do papel que a propriedade imobiliária desempenha, ou seja, a sua improdutividade e sua indissociabilidade. Improdutividade porque, ao contrário do solo agricultado produtivo (produção de cereais, exploração
12 Custo é o “preço explicitado previamente para um determinado produto, de tal modo que a procura pode,
antes de decidir comprar, ter conhecimento exato do montante da transação. (…) O preço de um prédio corresponde à quantia em dinheiro acordada para a realização de um negócio, sendo o montante que o comprador aceita pagar e que o vendedor aceita receber para se efetuar uma transação num determinado contexto. O preço é, pois, o valor efetivo da transação, implicando que esta se tenha realmente concretizado” (Pardal & Lobo, 2011, pp. 77-78).
silvícola…), o solo urbano é simples suporte da edificação ou da urbanização onde se implantam meios de produção, de circulação ou de consumo (terrenos para construção). Indissociabilidade, porque após a urbanização e/ou edificação, as edificações permanecem ligadas ao solo (Santos, 1982), ou como bem definem Lopes & Pontes (2010, p. 242) citando Blumenfeld: “uso rural é uso do solo enquanto uso urbano é uso no solo; isto é, (…) para fins urbanos o solo é o ‘sítio’; para fins rurais o solo é ‘fator de produção’ (…)”.
Do que antecede decorrem dois importantes efeitos. Como primeiro efeito o preço dos fogos, na aquisição ou no arrendamento, incorpora o valor do solo sob a forma de mais- valia, que por sua vez, devido à sua apropriação pelos proprietários fundiários, é extraída ao capital envolvido no processo de urbanização e edificação. Não menos importante, esta “natureza parasitária, improdutiva da propriedade privada do solo” (Serra, 2002, p. 86) impede uma verdadeira ação reguladora do Estado sujeitando-o a pesados encargos
expropriativos e a outros ‘encargos’ de legitimação social e política13. Como segundo efeito
e associada à mais-valia resulta a escassez ou inacessibilidade ao solo urbano o que, face às necessidades das diferentes atividades, a urbanização e/ou edificação ficam profundamente condicionadas pela variação do valor do solo e consequentemente, do preço da habitação.
Esta especulação fundiária14 ocorre sobretudo nas áreas urbanas centrais onde pelo prestígio
e acessibilidades, os preços dos terrenos são mais elevados face à oferta (Serra, 2002; Correia, 2002).
Para aquilatarmos da envergadura desta realidade, vale a pena citar uma elaboração de Pedro Bingre do Amaral a partir da área estimada de solos rústicos artificializados entre 1985 e 2000 – 70.000 ha, dos quais 55.000 urbanizados onde se edificaram 1,3 milhões de fogos de que resultam 24 fogos por ha. Escreve o autor (2011, p. 36):
“ (…) assumindo que (…) cada hectare loteado ganha um valor de mercado que poderá variar entre os 400.000 €/ha e os 2.000.000 €/ha, (…) não será demasiado ousado supor que durante aqueles três lustros se terão criado e entregue a particulares entre 22 mil milhões e os 110 mil milhões de euros sob a forma de mais-valias urbanísticas. A estes montantes ainda se deverão somar as mais-valias urbanísticas
13 De acordo com Correia (2002, pp. 100-101), os processos e comportamentos especulativos sucedem
quando os preços dos terrenos atingem níveis que ultrapassam valores muito superiores ao valor económico atual. Acrescenta ainda o autor que estes valores tornam-se “desenfreados quando provocam o surgimento de preços superiores aos correspondentes ao valor atual dos solos em função do seu rendimento médio potencial, preços tornados possíveis pela criação de um clima artificial enganador, ajudado pela prática cega do
entesouramento e do ágio” (Correia, 2002, p. 102).
14 Correia (2002, p. 101) define como especulação fundiária o “comportamento de agentes do mercado de
solos visando o aumento do valor de mercado do solo por introdução duma fração do seu valor potencial no seu valor venal, tornado possível pelas imperfeições do mercado de solos”.
realizadas por particulares entre 2001 e 2010, com a construção de 688.000 novos alojamentos (estimando que 30% do seu preço final se destinasse a pagar solo, ter- se-á oferecido a loteadores por essa via em redor de 25 mil milhões de euros), as mais-valias urbanísticas pagas pela Administração Pública a particulares durante processos de expropriação e ainda aquelas mais-valias subjacentes à construção de imóveis não residenciais como hotéis, centros comerciais, etc.”.
O mercado imobiliário apresenta particularidades que o colocam fora dos mercados plenamente concorrenciais.
Pode-se então concluir que, o solo, pelas características únicas e pelo papel destacado que cumpre na cidade como suporte físico das atividades – residenciais, socioeconómicas, lazer, etc. - não pode ser gerido como um recurso manipulado pelas pressões e ineficiências de um mercado controlado fora do interesse público (Correia, 2002).
2.1.5. Os diferentes agentes na promoção de habitação – estratégias e interesses