Como já referimos, para o fim a que nos propomos, consultámos o acervo de quatro entidades, de acordo com os critérios que identificámos no ponto que antecede. A informação recolhida refere-se a:
▪ Loteamento urbano:
o Localização face à classe de espaço definida na carta de Ordenamento do PDM o Número de Processo de licenciamento e ano do pedido
o Número do alvará de loteamento e ano de emissão o Descrição predial
o Número da matriz predial urbana e/ou rústica
o Área da propriedade objeto da operação de loteamento o Área da operação de loteamento
o Número de lotes
o Número total de lotes – unifamiliar, multifamiliar e mistos o Número total de fogos - unifamiliar, multifamiliar e mistos
o Total de área bruta de construção - unifamiliar, multifamiliar e mistos
o Valor das taxas e compensações devidas pela emissão do alvará de loteamento
41 Referência constante no subponto 2.2.1. - O Sistema Urbano e a Competitividade - do ponto 2 – Modelo
Territorial – do capítulo III – Opções Estratégicas de Base Territorial - do (PROT-OVT) - Plano Regional de Ordenamento do Oeste e Vale do Tejo – Resolução do Conselho de Ministros n.º 64-A/2009, de 25 de junho, publicado no Diário da República – 1.ª série - n.º 151, de 6 de agosto de 2009, com a Declaração de
Retificação n.º 71-A/2009, de 1 de outubro, publicado no Diário da República – 1.ª série - n.º 192, de 2 de outubro de 2009.
o Transação(ões) do prédio originário – ano e montante o Montante de SISA/IMT e
o Montante do crédito, taxa de juro e entidade financiadora na aquisição da propriedade originária
▪ Edificação contida em loteamento ou fora dele:
o Localização face à classe de espaço definida na carta de Ordenamento do PDM o Número de Processo de licenciamento e ano do pedido
o Número dos alvarás de construção e de utilização e respetivos anos de emissão o Descrição predial
o Número da matriz predial urbana e/ou rústica o Área da propriedade objeto da operação urbanística o Número do alvará de loteamento, se aplicável o Número do lote, se aplicável
o Natureza do edifício – unifamiliar ou multifamiliar/misto o Número de fogos
o Letra da fração o Utilizações o Tipologia
o Área bruta privativa total e por fração o Área bruta dependente total e por fração
o Valor das taxas e compensações devidas pela emissão do alvará de construção o Transação(ões) do prédio originário ou do lote – ano e montante
o Montante de SISA4243/IMT44
o Montante do crédito, taxa de juro e entidade financiadora na(s) aquisição(ões) dos lotes
o Valor patrimonial tributário
42 Segundo o artigo 1.º do Decreto-Lei n.º. 41 969, de 24 de novembro de 1958, a “sisa incide sobre as
transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis.”.
43 “Do francês antigo assise, «tributo», pelo castelhano sisa, «idem»”, in Dicionário da Língua Portuguesa
sem Acordo Ortográfico [em linha]. Porto: Porto Editora, 2003-2016. [consultado em 2016-09-18 15:25:01]. Disponível na Internet: http://www.infopedia.pt/dicionarios/lingua-portuguesa-aao/sisa .
44 Acrónimo de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. De acordo com o n.º 1 do
artigo 1.º do Código do IMT, publicado no Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, o “imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) incide sobre as transmissões (…), qualquer que seja o título por que se operem.”.
o Montante da primeira transação do fogo, ano, montante do crédito, taxa de juro e entidade financiadora
o Montante de SISA/IMT e
o Fração arrendada e respetivo valor
Em dezembro de 2014 iniciámos a recolha de informação no arquivo da Divisão de Urbanismo do Município de Azambuja, com a consulta da aplicação informática de gestão dos procedimentos de controlo prévio de operações urbanísticas - SIGMA OBP - onde identificámos os procedimentos relativos a loteamento urbano, titulados por alvará de loteamento urbano, e procedimentos de construção de habitação titulados por alvará de utilização, de natureza unifamiliar, multifamiliar e multifamiliar mista, contidas nestes
loteamentos e fora deles45. Dada a data de implementação desta aplicação – 2004 – a
informação relativa aos alvarás emitidos anteriormente, foi retirada dos respetivos livros de registo.
Identificados todos os títulos, prosseguimos, entre janeiro e junho de 2015, com a recolha da informação em cada processo, que se encontram depositados no arquivo da Divisão de Urbanismo. Em Anexo 3 - Índice de fontes documentais - Procedimentos de controlo prévio de operações urbanísticas consultados, identificamos todos os processos consultados, organizados cronologicamente segundo a data de emissão do alvará de loteamento urbano e alvará de utilização para habitação. Em síntese, consultámos 6 processos de controlo prévio de operação urbanística de operações de loteamento urbano e 115 processos de controlo prévio de operação urbanística de edificação aos quais foram emitidos um total de 805 alvarás de utilização, distribuídos por 48 alvarás de edificações unifamiliares, 640 de fogos contidos em edifícios multifamiliares e multifamiliares mistos e 117 unidades de ocupação de comércio, serviços e outras. Em outras estão contempladas as utilizações industrias, parqueamento automóvel, etc. O Quadro 6 apresenta o número de processos de edificação consultados, por referência ao seu ano de entrada, com alvarás de utilização emitidos, por referência ao seu ano de emissão. O Quadro 7 reflete os processos de Loteamento Urbano, todos emitidos até ao ano 2001.
A informação pretendida não se encontra toda reunida nos procedimentos municipais, nomeadamente a que diz respeito aos montantes de aquisição dos fogos e respetivo imposto arrecadado (atual IMT, antiga SISA), à de natureza fiscal – área bruta
45 O Município de Azambuja dispõe desde 2004, de uma aplicação informática denomina Sistema Integrado
de Gestão Autárquica – Gestão de Obras Particulares (SIGMA OBP) produzida por Medidata.Net, Sistemas de Informação para Autarquias, S.A.
dependente, área bruta privativa e valor patrimonial tributário – e à de natureza creditícia – ano de transação, montante do crédito, respetiva taxa de juro e instituição financeira/bancária. Neste sentido, com a informação relativa aos números dos artigos do
prédio inscritos na matriz predial rústica ou urbana46 e do número da propriedade descrita
na ficha da Conservatória de Registo Predial47, recorremos em julho e agosto de 2015, depois
de devidamente autorizados pelos responsáveis das respetivas entidades, ao acervo documental dos arquivos do Serviço de Finanças de Azambuja, da Conservatória de Registo Civil e Predial de Azambuja e do Cartório Notarial de Azambuja de Dr. Pedro Ramalho,
para a leitura das escrituras públicas48 de aquisição dos fogos, onde recolhemos informação
referente aos valores de aquisição dos fogos, respetivo ano e montante de SISA ou IMT assim como os respeitantes a crédito (caso existente), colhendo neste caso os respetivos, taxa de juro e entidade financiadora.
A consulta das entidades exteriores ao município serviu ainda para validação da informação aqui reunida, nomeadamente quanto à área bruta privativa e área bruta dependente. A informação que diz respeito à aquisição das propriedades e dos fogos encontra-se dispersa por cartórios ou conservatórias literalmente de todo o país, agravado pelo facto de não ser possível identificá-los dado que essa informação não está sistematizada. Só depois de 2009 todas as escrituras estão depositadas na Conservatória, dado que até se
46 Documento emitido pelo Serviço de Finanças, onde consta a identificação, localização e descrição do
prédio, origem, as áreas referentes à área do prédio, área bruta privativa e área bruta dependente das
edificações, os dados de avaliação do mesmo para efeitos de impostos, identificação, localização e elementos da fração autónoma, se aplicável, os titulares e a informação sobre as isenções vigentes.
47 “O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em
vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. Por outras palavras, é através da informação
disponibilizada pelo registo (com interesse designadamente para quem vai comprar casa) que poderá ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a quem pertence e que tipo de encargos (hipotecas, penhoras, etc) sobre que incidem”. Disponível em http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/registo- predial/docs-predial/para-que-serve-qual-e-a/.
48 “Documento original, uno e autêntico, datado e localizado, revestido de rigorosa formalidade própria, de
força probatória plena e de força executiva, lavrada pelo notário – ou por quem estiver a exercer a função notarial – e por ele inequivocamente redigido na própria língua materna e assessoradamente configurado com a lei, na forma e no conteúdo, para conter o negócio jurídico com as exatas, genuínas e lícitas manifestações de vontade dos outorgantes, a solicitação e na presença destes e de outros eventuais intervenientes, de quem verifica a identidade, capacidade e conformidade legal das declarações, cujo conteúdo explica (e adverte) e que lendo-o, com eles subscreve, devendo ainda, depois de outorgado nas notas, conservá-lo, com os correspondentes documentos, no seu próprio arquivo público, podendo então qualquer pessoa, a todo o tempo, obter a respetiva certificação autenticada”, definição de Guerreiro, J. (2007). Em busca da definição de escritura pública. In Congresso do Notariado Português em 18 de maio de 2007, (p. 19). Disponível em: http://www.notarios.pt/NR/rdonlyres/BC4FBA30-790A-4084-A8B9-3262453B801C/339/MG.pdf.
iniciar o arquivo eletrónico neste ano, todos os documentos que servem de base aos registos,
como é o caso das escrituras, eram devolvidas aos interessados49.
Dada a grande dispersão de entidades50 e tempo disponível para a sua recolha, só
reunimos informação relativa aos montantes de aquisição das propriedades originárias das operações de loteamento, dos montantes de aquisição das propriedades objeto de edificação e dos montantes de aquisição dos fogos, constantes do acervo dos arquivos da Divisão de Urbanismo do Município de Azambuja, do Serviço de Finanças de Azambuja, na Conservatória de Registo Predial e no Cartório Notarial, como sintetizamos no Quadro 2.
Na consulta no Serviço de Finanças de Azambuja, socorremo-nos da informação
contida no Sistema de Gestão de Impostos do Património51 complementada com a consulta
de escrituras públicas. Na Conservatória de Registo Predial de Azambuja recorremos ao Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP), aplicação informática que anota todos os atos de registo requeridos e de realização oficiosa, independentemente da modalidade do pedido, com o objetivo de dar publicidade à situação jurídica dos prédios.
Quadro 2 - Informação recolhida por entidade Entidade Variável Muni cípi o F inanç as C onse rva tória C artór io Lote amento ur ba no
Localização face à classe de espaço definida na carta de Ordenamento do PDM X
Número de Processo de licenciamento e ano do pedido X
Número do alvará de loteamento e ano de emissão X
Descrição predial X
Número da matriz predial urbana e/ou rústica X
Área da propriedade objeto da operação de loteamento X
Área da operação de loteamento X
Número de lotes X
Número total de lotes – unifamiliar, multifamiliar e mistos X
Número total de fogos - unifamiliar, multifamiliar e mistos X
Total de área bruta de construção - unifamiliar, multifamiliar e mistos X
Valor das taxas e compensações devidas pela emissão do alvará de loteamento X
Transação(ões) do prédio originário – ano e montante X
49 Por força do n.º 1 do artigo 26.º do Código de Registo Predial publicado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6
de julho, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, “ficam arquivados pela ordem das apresentações os documentos que serviram de base à realização dos registos”.
50 Os negócios jurídicos de aquisição de imóveis não têm incidência territorial, pelo que podem ser realizados
em todo o país.
51 Gere toda a informação e processos que conduzem ao apuramento dos montantes a pagar ao Estado do
Cálculo de SISA/IMT X
Crédito, taxa de juro e entidade financiadora na aquisição da propriedade originária X X
Edific aç ão c onti da e m op era çã o lot ea mento ou f or a de le
Localização face à classe de espaço definida na carta de Ordenamento do PDM X
Número de Processo de licenciamento e ano do pedido X
Número dos alvarás de construção e de utilização e respetivos anos de emissão X
Descrição predial X X
Número da matriz predial urbana e/ou rústica X X X
Área da propriedade objeto da operação urbanística X X X
Número do alvará de loteamento, se aplicável X X X
Número do lote, se aplicável X X X X
Natureza do edifício – unifamiliar ou multifamiliar/misto X X X X
Número de fogos X X X
Letra da fração X X X X
Utilizações X X X X
Tipologia X X X X
Área bruta privativa total e por fração X X X X
Área bruta dependente total e por fração X X X X
Valor das taxas e compensações devidas pela emissão do alvará de construção X
Transação(ões) do prédio originário ou do lote – ano e montante X X X
Montante de SISA/IMT X X X
Montante do crédito, taxa de juro e entidade financiadora na(s) aquisição(ões) dos lotes X X X X
Valor patrimonial tributário e X X
Montante da primeira transação do fogo, ano, montante do crédito, taxa de juro e
entidade financiadora X X X
Montante de SISA/IMT X X X
Fração arrendada e respetivo valor X
Fonte: Elaboração própria
Como anteriormente referimos, socorremo-nos do acervo de quatro entidades para reunir a informação das variáveis eleitas. Contudo ela não se encontra unicamente aí depositada já que a respeitante à aquisição das propriedades e dos fogos encontra-se dispersa pelos acervos dos cartórios ou conservatórias, literalmente, de todo o país, agravado pelo facto de não ser possível identificá-los dado que essa informação não está sistematizada.
No Quadro 3 e no Quadro 4 apresentamos o número de transações de fogos e de propriedades.
Quadro 3 – Número de transações de fogos recolhida por natureza de edifício e com referência ao ano de transação
Grandes números 1995/2001 2002/2007 2008/2014 Total
Edifício unifamiliar 0 7 2 9
Frações em edifício multifamiliar e misto 36 276 99 411
Total 36 283 101 420
Fonte: Recolhido de CM de Azambuja, Serviço de Finanças e Conservatória de Registo Predial, elaboração própria
Quadro 4 - Número de transações de propriedades recolhida por natureza de edifício com referência ao ano de transação
Grandes números 1995/2001 2002/2007 2008/2014 Total
Propriedade com edifício unifamiliar 8 6 2 16
Propriedade com edifício multifamiliar e ou misto 17 8 0 25
Total 25 14 2
Fonte: Recolhido de CM de Azambuja, Serviço de Finanças e Conservatória de Registo Predial, elaboração própria
Acima já aludimos que o ano da conclusão da recolha da informação decorre do tempo necessário para a sua análise e conclusão destes estudos. A nossa análise é repartida em três intervalos de tempo: 1995/2001, 2002/2007 e 2008/2014, por referência a dois factos que influenciaram, sobremaneira a situação económica e financeira no país: 1) em 1 de janeiro de 2002 e depois de uma década de preparativos, o euro entra em circulação em 12
países da União Europeia, incluindo Portugal52; 2) devida à continuada subida da taxa de
juro para controlar a inflação53 decidida pelo sistema de bancos centrais americanos (FED),
associada às características do crédito imobiliário54 a que acresce a acentuada descida do
valor dos imóveis, teve como consequência uma crise financeira de origem hipotecária iniciada durante todo o ano de 2007, que se designou como a crise do subprime, no mercado imobiliário hipotecário norte-americano, que contagiou a economia mundial (Rodrigues, Santos, & Teles, 2016).
O papel da administração evoluiu, face à vontade da construção um edifício, tendo em conta a natural evolução dos princípios da defesa do interesse público sobre os interesses particulares. Assim, parece-nos relevante fixar os principais momentos da relação da administração municipal com a atividade da construção tendo em consideração a crescente preocupação e desenvolvimento dos princípios de prossecução do interesse público, respeitando os direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos em consonância com o interesse geral, bem como com os princípios de eficiência, de economia e celeridade.
52 “Quando o euro foi introduzido, em 1 de janeiro de 1999, tornou-se a nova moeda oficial de 11 Estados-
Membros, substituindo, em duas fases, as antigas moedas nacionais – como o marco alemão e o franco francês. Foi inicialmente utilizado como moeda virtual nas operações de pagamento que não envolviam notas e moedas, bem como para fins contabilísticos, enquanto as antigas moedas continuavam a ser utilizadas nas operações de pagamento em numerário (…)” in http://ec.europa.eu/economy_finance/euro/index_pt.htm consultado em 6 de setembro de 2016.
53 A taxa FED evoluiu de um mínimo de 1% em 2004 para um máximo de 5,25 % em setembro de 2007, isto
é, em três anos a taxa de referência nos EUA mais do que quintuplicou.
54 O contrato de crédito previa uma taxa fixa atrativamente baixa para os primeiros dois ou três anos e depois
passava a uma taxa variável, indexada a uma taxa de referência, a qual por sua vez é definida em função da taxa estabelecida pelo FED.
O
“levantamento de edificações e outras construções começou por ser uma atividade livre de constrangimentos de direito público, sendo que apenas com a entrada em vigor da Portaria de 6 de Junho de 1838, se introduziu a possibilidade de sujeição a prévio licenciamento administrativo.
A obrigatoriedade de submissão das obras particulares de construção civil a prévio licenciamento administrativo só veio a ser consagrada pelo Decreto com força de Lei de 31 de Dezembro de 1864, mas restrito às cidades de Lisboa e Porto.
Este limitado âmbito territorial das obras sujeitas a licenciamento foi mantido pelo Decreto de 14 de Fevereiro de 1903, que definiu o regime jurídico da construção, aprovando o Regulamento da Salubridade das Edificações Urbanas.
A situação manteve-se, no essencial, até à publicação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38352, de 7 de Agosto de 1951, diploma que revogou aquele Regulamento da Salubridade das Edificações Urbanas” (Políbio Henriques (relator), 2006).
O RGEU ampliou o âmbito territorial a obrigatoriedade de licenciamento às sedes de concelho e “demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão” segundo a redação do seu artigo 1.º. O parágrafo único deste artigo fixa ainda a que o RGEU se aplica ainda a “zonas e localidades a que seja tornado extensivo por deliberação municipal e, em todos os casos, às edificações de carácter industrial ou de utilização coletiva.”.
A história da regulamentação do licenciamento da edificação alargou a área geográfica e a densidade do procedimento com o Decreto-Lei n.º 166/70, de 15 de abril, por um lado, ao consagrar licenciamento prévio das obras dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de proteção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão e a outras resultantes de deliberação municipal às quais tivesse sido tornado extensivo o regime de licenciamento e, por outro, ao regular normas, nomeadamente, quanto à competência dos atos, regras aplicáveis aos “técnicos responsáveis pelos projetos” (artigo 4.º), a incidência da análise dos projetos e prazos e matéria sancionatória, agora resolvida num só artigo.
O Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de novembro, que lhe sucedeu, estabeleceu a regra da exigência de prévio licenciamento municipal, em todo o território a “todas as obras de construção civil, designadamente novos edifícios e reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição de edificações, e ainda os trabalhos que impliquem alteração da topografia local; a utilização de edifícios ou de suas fracções autónomas, bem como as respetivas alterações” (artigo 1.º). Este diploma apresenta uma estrutura mais complexa e
racional onde são fixadas todas as fases do procedimento até à utilização da edificação, de fiscalização e sanções.
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)55, aprovado pelo Decreto-
Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, procedeu a alterações relevantes nos procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas. O RJUE procedeu a uma simplificação legislativa, juntando num mesmo diploma matérias relacionadas, mas que se encontravam dispersas por vários diplomas, particularmente, as relativas às operações de loteamentos urbanos e obras de urbanização, às obras particulares de construção civil, às medidas de tutela de legalidade urbanística (embargos, demolições, reposição de terrenos na situação anterior à infração), e à conservação do edificado, estas até aí reguladas no RGEU. Posteriormente, com o objetivo de simplificar os procedimentos, o RJUE foi objeto de uma alteração mais global pela Lei n.º 60/2007, de 4 de setembro, nomeadamente com a supressão do procedimento de autorização e nova delimitação do âmbito de aplicação dos procedimentos de licenciamento e de comunicação prévia e a diminuição do controlo prévio, o qual é contrabalançado pelo reforço da fiscalização municipal e da responsabilização dos autores dos projetos e dos responsáveis pela direção das obras. (Oliveira, 2012).
Nas 16 alterações a este regime merece referência final a redação dada pelo Decreto- Lei n.º 136/2014, de 9 de setembro, que introduz as últimas alterações relevantes ao sujeitar a “simples comunicação prévia” as construções contidas em zonas com instrumentos que