Le CIE a poursuivi l’examen des derniers schémas pluriannuels de stratégie immobilière des administrations centrales et déconcentrées.
Ces auditions ont conduit le CIE à formuler plusieurs réserves sur ces documents qui ne remplissent qu’imparfaitement leur objet. En effet, le CIE a constaté à de nombreuses reprises qu’ils ne répondaient que partiellement à leurs fonctions de diagnostic et de programmation.
Ainsi, leur périmètre n’intègre que les immeubles à usage principal de bureaux, quelque soit le statut de l’occupation. De plus, les données de surfaces sont trop souvent incomplètes et ne prennent que rarement en compte l’évolution des effectifs à court et moyen terme. Enfin, l’indication des coûts globaux par m² SUB et par occupant est fréquemment absente des SPSI ou insuffisamment documentée.
A propos de la localisation des implantations, principalement des métropoles régionales qui bénéficient d’un véritable marché immobilier avec des prix différenciés en fonction des localisations et d’un réseau de transports en commun performant, le CIE a souvent regretté que la recherche de bâtiments moins coûteux n’ait pas été systématiquement effectuée en dehors de l’hyper centre.
Plus généralement, le Conseil a régulièrement constaté une confusion entre la stratégie de l’État propriétaire et les attentes de l’État occupant et de ses évolutions structurelles.
La période quinquennale des premiers SPSI s’étant achevée en 2013, le CIE débutera en 2014 un cycle d’auditions de suivi sur la mise en œuvre de ces SPSI et d’examen des SPSI pour la période quinquennale 2014-2018. Ces auditions permettront notamment d’établir un bilan des actions entreprises, particulièrement au regard des recommandations du Conseil. Il attend que les SPSI présentés retraceront plus distinctement les besoins de l’occupant dans le respect des contraintes de la PIE et les orientations stratégiques relevant de l’État propriétaire pour répondre à ces besoins.
Avis n°2011-15 en date du 18 mai 2011
Sur la mise en œuvre du schéma pluriannuel de stratégie immobilière du ministère de la défense.
Le schéma pluriannuel de stratégie immobilière révisé établi le 9 juin 2008 par le ministère de la défense, a fait l'objet d'un examen par le CIE le 18 juin de cette même année.
Une première version du SPSI, présentée en 2006, faisait état de l'utilisation par le ministère de quinze implantations, toutes domaniales, certains services d'administration centrale étant en outre dispersés au sein d'autres infrastructures militaires.
Le ministère prévoyait, d'ici à 2010, d'aliéner les bâtiments de la rue Saint-Didier, les 1 300 agents de la direction générale de la gendarmerie nationale (alors rattachée à ce ministère) qui les occupaient étant regroupés dans un bâtiment à construire à Issy-les-Moulineaux. Il entendait également céder le fort d'Issy, le siège de l'ENSTA (cité de l'Air) et l'établissement OAP Gley dans le 18ème arrondissement (hors périmètre de l'administration centrale).
L'îlot Saint-Germain devait faire l'objet d'un aménagement important en vue de l'accueil du « Pôle Stratégique de Paris», opération rendue possible par le transfert du service des moyens généraux vers la cité de l'air, du contrôle général des armées vers l'hôtel de l'Artillerie et de l'état-major de l'armée de terre dans un bâtiment neuf à construire sur le site de l'École militaire.
Une importante réorganisation des emprises de la cité de l'Air était également envisagée, la DGA prévoyant de regrouper, en 2007, 2 880 de ses agents (dont 2 000 en provenance de la cité de l'Air) sur un site locatif situé à Bagneux. Dans cette perspective, la cession de la partie de la cité de l'air située à l'ouest de l'avenue de la porte de Sèvres (8 ha) était envisagée, en commençant par les 3 ha situés à l'ouest de la future voie reliant Issy-les-Moulineaux à l'hôpital Georges-Pompidou. La parcelle conservée (8,5 ha) devait, quant à elle, faire l'objet d'importants travaux d'aménagement permettant de densifier son occupation.
L'opportunité de libérer les bureaux installés à la caserne Lourcine (bd de Port-Royal) était, par ailleurs, étudiée.
Le SPSI de 2008 modifiait ces axes de façon substantielle :
Les projets antérieurs étaient bouleversés par la décision de regrouper à l'horizon 2013, le ministre, les états-majors et l'administration centrale du ministère sur le site unique de Balard dans le 15ème arrondissement– dans des bâtiments à construire sur la parcelle Ouest - assortie d'une importante déconcentration en province des services dont le maintien en région Île-de-France n'est pas indispensable. Il était envisagé d'y implanter 5 400 nouveaux postes de travail et de densifier la parcelle Est (en passant de 5 000 à 6 100 postes de travail).
Un grand nombre d'emprises devenaient potentiellement cessibles, le ministère entendant cependant conserver l'hôtel de Brienne et l'hôtel de la Marine, ce dernier, après sa libération, devant être valorisé selon des conditions à définir.
La réorganisation des activités de la DGA permettait, en outre, d'envisager la cession d'une fraction de Balard (3 ha), d'un immeuble de Rueil-Malmaison ("ex-ateliers de Puteaux") et de la caserne Sully à Saint-Cloud.
Le transfert de l'ENSTA sur le plateau de Saclay (site de l'école Polytechnique) demeurait prévu, mais la conservation/réhabilitation de son siège actuel était désormais envisagée.
Prévisions de cessions dans le cadre du regroupement à Balard SHON Effectif
Îlot St-Germain (*) 57 600 m² 3 200
39, rue de Bellechasse (Hôtel du Génie) 3 160 m² 130 37, rue de Bellechasse (Abbaye de Penthemont) 8 636 m² 350 104, rue de Grenelle (Hôtel de Penthemont) 1 360 m² 40 Place St-Thomas-d'Aquin (Hôtel de l'Artillerie) 17 500 m² 510
19, bd de la Tour Maubourg 1 960 m² 100
Caserne Lourcine 30 400 m² 834
TOTAL 120 616 m² 5 164
(*) A l'exception de l'hôtel de Brienne.
Hors champ du SPSI de l'administration centrale, le ministère prévoyait :
- la cession de l'établissement OAP Gley, la ville de Paris étant intéressée par cette emprise dans le cadre d'un projet d'aménagement urbain (la préfecture de Paris, utilisatrice d'une partie du site pour l'hébergement d'urgence, souhaitait toutefois conserver cette possibilité) ;
- la réalisation d'un programme de 40 000 m² de logements au profit des ressortissants du ministère sur le site de la caserne de Reuilly (Paris 12ème), ses occupants actuels étant appelés à rejoindre d'autres emprises.
Sous réserve du devenir de l'implantation locative de Bagneux, encore à l'étude, le ministère envisageait au total une diminution de près de 30 % des surfaces occupées.
Trois ans après l'élaboration de ce SPSI, le Conseil a jugé utile de faire le point sur l'état d'avancement de sa mise en œuvre. Bien qu'il ait entendu le délégué pour le regroupement des états-majors et des services centraux de la défense (DRESD) à propos du contrat de partenariat public privé retenu pour la mise en œuvre du projet Balard, il a décidé de ne pas exprimer d'avis sur ce sujet, la négociation du contrat n'ayant pas encore définitivement abouti.
Le présent avis ne porte donc que sur les autres points du SPSI lesquels ont donné lieu à l'audition du Directeur de la mémoire, du patrimoine et des archives (DMPA) du ministère de la défense.
Au cours de cette audition, il a d'abord été rappelé que le projet initial de cession des emprises de l'administration centrale à un acheteur unique en la personne d'un consortium constitué par la CDC et la SOVAFIM n'avait pu aboutir en raison d'une offre financière estimée insuffisante.
On se situe désormais dans l'optique d'une vente immeuble par immeuble dont le calendrier n'a pas encore été arrêté en totalité. Certains biens ont toutefois déjà été cédés : tel est le cas du site de Montparnasse (partagé avec la DGAC) vendu dès 2010 et de la caserne Lourcine située boulevard du Port Royal, transformée en centre de vie étudiante. Par ailleurs, les projets de valorisation de la caserne de Reuilly, située dans le Nord du XIIème arrondissement, sont actuellement bloqués en raison de la position de la ville de Paris qui souhaite y développer un programme spécifique.
Les autres implantations (l'îlot Germain, les sites Bellechasse-Penthemont, Saint-Thomas-d'Aquin et Pépinière(1)) seront cédées ultérieurement. Le ministère établit actuellement, avec France domaine, le texte des appels d'offres qui seront lancés en 2012 pour des cessions qui pourraient intervenir en 2013. Sur tous ces bâtiments, la ville peut faire
jouer son droit de priorité mais l'îlot Saint-Germain est en outre inclus dans le périmètre de mise en valeur du 7ème arrondissement ce qui implique un ensemble de contraintes susceptibles d'alarmer les acquéreurs potentiels d'autant que le conseil de Paris pourrait demander d'inscrire une part de logements sociaux dans le PSMV(2).
S'agissant de l'immeuble haussmannien du 19, boulevard de La Tour Maubourg, à proximité des Invalides, le premier appel d'offres demeuré infructueux va être relancé et l'on espère pouvoir lancer, d'ici la fin de l'année, l'appel d'offres pour la caserne Sully située à l'entrée du parc de Saint-Cloud que l'État essaie de vendre depuis trois ans.
Pour la valorisation de l'hôtel de la Marine, le bail emphytéotique initialement conçu donnait à la fois des garanties à l'acquéreur et des assurances quant à la destination de qualité réservée aux bâtiments. L'avenir de ce dossier est actuellement suspendu aux conclusions attendues de la commission mise en place pour assurer l'adéquation du montage juridique à l'objectif de maintien du bâtiment dans le patrimoine de l'État.
Le ministère a mis l'accent, par ailleurs, sur les aléas rencontrés entre l'évaluation initiale, les offres des acquéreurs, le calendrier des ventes et celui de la perception effective des recettes.
A cela s'ajoutent, pour les emprises régionales, les cessions à l'euro symbolique prévues par la loi, la difficulté des négociations avec les collectivités territoriales et des classements peu favorables inscrits dans les plans locaux d'urbanisme. De ce fait, les recettes demeurent sensiblement en deçà des attentes. Celles-ci ayant été inscrites dans la loi de programmation militaire, le ministère se réserve la possibilité de demander une compensation budgétaire dans le cas où les produits de cession ne serait pas à la hauteur des prévisions.
Le problème de la dépollution pyrotechnique a également été évoqué. Aucun crédit spécifique n'étant inscrit à cet égard en loi de programmation et les recettes de cession étant inférieures aux attentes, le ministère de la défense, qui est tenu d'y procéder avant cession, signale qu'il a été amené à y consacrer des sommes très importantes.
Après avoir entendu le représentant du ministère de la défense en ses explications, le Conseil de l'immobilier de l'État a émis l'avis suivant :
AVIS
Le Conseil souligne que le statut dérogatoire dont bénéficie le ministère de la défense, en matière de retour sur produits de cession, vient à échéance en 2014. Il remarque, par ailleurs, que la prise en compte d'une fraction importante des recettes de cession attendues au titre de l'équilibre de la loi de programmation militaire déroge à la charte de gestion du compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'État ». Dès lors que près de 40%
du patrimoine de l'État se trouvent concernés par ce régime exceptionnel le Conseil considère que les principes mêmes de la politique immobilière seraient remis en cause si ce régime dérogatoire était maintenu au-delà de 2014. Il se prononce, à nouveau (voir son avis n°2010-04, du 6 octobre 2010, sur la modification du périmètre des recettes et des dépenses du compte d'affectation spéciale «gestion du patrimoine immobilier de l'État»), en faveur d'un retour aux règles de droit commun pour ce ministère, quitte à remettre à plat les conditions de financement de la dépollution des sites.
Observant que les produits de cession sont très loin, à ce jour, de correspondre aux montants escomptés, le Conseil estime qu'il convient de piloter très attentivement le déroulement des ventes attendues tant à Paris qu'en régions. Il insiste sur la nécessité de disposer avant toute cession d'une évaluation récente, approfondie et contradictoire du patrimoine concerné. Il constate, par ailleurs, dans la conduite des négociations, notamment avec la ville de Paris, des difficultés qui semblent rendre difficile de sauvegarder de manière satisfaisante les intérêts
financiers de l'État. Tout en appréhendant l'importance des objectifs de création de logements sociaux et dans le respect du principe de libre administration des collectivités territoriales, le Conseil appelle à une grande rigueur pour la défense des intérêts patrimoniaux et financiers de l'État lors des discussions avec une collectivité locale quelle qu'elle soit.
Le conseil considère enfin, hormis le cas des cessions donnant lieu à l'application des dispositions de la loi de finances pour 2009, qui autorise la cession à l’euro symbolique, avec complément de prix différé, des immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministre de la défense dans le cadre des opérations de restructuration de la défense, que les ventes d'emprises militaires en région doivent être conduites avec la volonté d'en obtenir une valorisation minimale, même dans les cas où la cession doit être précédée d'une dépollution pyrotechnique.
*
Avis n°2011-16 en date du 18 mai 2011
Sur la mise en œuvre du schéma pluriannuel de stratégie immobilière du ministère de l’intérieur, de l’outre-mer, des collectivités territoriales et de l’immigration.
Le schéma pluriannuel de stratégie immobilière révisé établi par le ministère de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales en 2008, a fait l'objet d'un examen par le CIE à la date du 27 mai.
Une première version du SPSI avait été présentée en 2006. Elle faisait état de l'utilisation par le ministère de 28 bâtiments (dont 10 en location). Hors le pôle décisionnel, appelé à demeurer autour du ministre place Beauvau et hors le pôle renseignement, situé à Levallois-Perret, les réflexions engagées alors par ce ministère tendaient à regrouper en un site unique l'ensemble des autres services ce qui conduisait à abandonner en totalité les sites (locatifs) de la rue Nélaton, de Nanterre (DCPJ) et d'Asnières (sécurité civile), ainsi que 57% des surfaces du site Beauvau. Les surfaces nécessaires au relogement des services étaient estimées à 85 000 m².
Une solution domaniale, dans une zone d'implantation située autour de la porte de la Villette, était privilégiée.
Le redéploiement des crédits consacrés aux baux en cours, l'utilisation des recettes de cession et la mobilisation du foncier du boulevard Mac Donald (garage de la préfecture de police), combinés avec un montage financier innovant permettant un lissage sur plusieurs années de la charge financière, auraient permis de faire face aux coûts du projet.
Le ministère de l'outre-mer, pour sa part, n'envisageait pas de quitter le site de la rue Oudinot mais signalait la nécessité d'y conduire d'importants travaux durant la période 2006-2011.
Les éléments du SPSI révisé de mai 2008 mentionnaient que le regroupement du pôle renseignement sur le site de Levallois-Perret avait été effectué en juillet 2007, pour 1 700 agents issus des sites Beauvau et Nélaton, permettant (par un jeu de tiroirs) de libérer trois sites locatifs (6 215 m² SUN) et de mettre en vente l’immeuble de l’avenue Charles-Floquet libéré par la DIACT(1).
Ils mettaient l'accent sur des orientations nouvelles : l‘«optimisation» du pôle Beauvau remplaçant le projet de libération d’une part majeure de l’îlot que prévoyait le SPSI de 2006.
Les raisons invoquées touchaient à la sécurité et à la difficulté de la désimbrication des lots nécessitée par la cession. La mise aux normes du site était évaluée à 37 M€.
La nouvelle approche consiste à conserver les immeubles détenus en propriété en cœur d’îlot et à résilier les baux satellites Cette approche se combine avec une politique de sécurisation qui s’est notamment traduite par la récente prise à bail de l’immeuble du 14 rue de Miromesnil en contrepartie des cessions prévues 6, rue Cambacérès et du 127, rue du Faubourg Saint-Honoré.
La valorisation du site Mac Donald passe désormais par un projet de cession pure et simple, une acquisition avenue Jean Jaurès permettant le relogement des garages et ateliers de la Préfecture de Police implantés sur le site.
Le relogement des services du site Nélaton doit avoir lieu au plus tard en 2012, échéance du bail. Le ministère recherche des sites « à cheval sur le périphérique » pour un besoin total de surfaces locatives utiles (satellites de Beauvau et Nélaton) évalué à 45 000/50 000 m²
La libération du site Oudinot n’est toujours pas envisagée, bien qu’elle soit nécessaire à la cession de l’immeuble du boulevard des Invalides appelé à être libéré par le ministère des affaires étrangères et européennes. Sa mise aux normes est évaluée à 17,6 M€.
Trois ans après l'élaboration des SPSI des administrations centrales, le Conseil a entrepris de faire le point sur l'état d'avancement de leur mise en œuvre. Cette démarche l'a conduit à auditionner le Secrétaire général du ministère de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration (MIOMCTI).
Au cours de cette audition, le Secrétaire général du MIOMCTI a indiqué que les objectifs du schéma révisé de 2008 ont été atteints ou sont en passe de l'être : la sécurisation du pôle Beauvau, par la prise à bail du 14, rue de Miromesnil, la rationalisation des implantations avec la cession du 6,rue de Cambacérès et du 127, rue du Faubourg Saint-Honoré et la résiliation du bail du 14, rue de Cambacérès, l'intégration des modifications de périmètre avec le départ de la direction centrale des CRS à Levallois-Perret qui permet l'accueil du directeur général de la gendarmerie nationale et de son cabinet à Beauvau tandis que l'installation prochaine de ses services à Issy-les-Moulineaux permet la mise en vente de l'immeuble de la rue Saint-Didier.
La mise en sécurité des toitures et façades du site Beauvau fait l'objet d'un plan sur cinq ans.
Le pôle transversal du ministère (quatre directions) regroupe, depuis 1985, 1 630 agents dans l'immeuble locatif de la rue Nélaton dont le bail (12,5 M€/an HT HC) arrive à expiration en mai 2012. Ce site présente aujourd'hui de sérieux problèmes de sécurité dont la résorption nécessiterait de lourds et coûteux travaux dont la réalisation implique le déménagement des agents (en bloc ou par tranches) et la location de locaux tampons. Le cabinet du ministre a donné la priorité à la recherche d'autres solutions locatives : 37 à 40 000 m² permettant le logement de 1 750 agents (avec la direction des systèmes d'information et de communication et l'office de la paye en cours de création).
A l'issue de la phase de prospection, trois propositions ont été comparées dont une seule, l'immeuble Lumière, dans le 12ème arrondissement, permettait le regroupement souhaité sur un seul bâtiment. Cet immeuble jouit en outre d'une excellent desserte, d'un restaurant inter entreprises, d'une salle de sport et d'une crèche; après réalisation de travaux d'adaptation il répondra aux exigences de sécurité requises. La synthèse financière communiquée présente cette proposition comme économiquement la plus compétitive, avec pour 37 600 m² SUBL(2) et un bail ferme de 12 ans : un loyer facial de 415 €/m²/an HT HC et un loyer économique de 330 €, grâce à une franchise de 27 mois (dont neuf de travaux). Les travaux, pris en charge par le bailleur, font l'objet d'un surloyer de 85 €/m² HT (lissé sur 12 ans). Au total, le coût global est affiché à 26 M€/an. Il a été précisé que le bailleur n'envisageait pas à ce stade la possibilité d'une cession.
Après avoir entendu les représentants du MEDDTL en leurs explications, le Conseil de l'immobilier de l'État a émis l'avis suivant :
AVIS
1. Réserve faite du projet concernant l'implantation des services aujourd'hui installés dans l'immeuble Nélaton, le Conseil donne acte au ministère de ce que les orientations du SPSI de 2008 ont été mises en œuvre par ses soins dans des conditions satisfaisantes.
2. S'agissant de la prise à bail envisagée de l'immeuble Lumière, le Conseil :
- observe tout d'abord que la liste des trois propositions finales ne comprend aucune localisation en commune limitrophe et, que dans la phase antérieure des recherches, il semble qu'aucune localisation en dehors de Paris et des Hauts-de-Seine n'ait été présélectionnée. Le Conseil en conclut que les localisations susceptibles d'être financièrement les plus attractives n'ont pas été suffisamment prises en considération.
- relève, en deuxième lieu, qu'une prise à bail ferme de 12 ans produit un loyer cumulé de 312 M€, alors qu'il a été indiqué, au cours de l'audition, que le coût d'une acquisition s'inscrirait dans une fourchette de 200 à 250 M€. S'agissant de l'implantation d'un service de l'État dont la pérennité ne fait pas l'objet de débat, le CIE a déjà eu l'occasion de
- relève, en deuxième lieu, qu'une prise à bail ferme de 12 ans produit un loyer cumulé de 312 M€, alors qu'il a été indiqué, au cours de l'audition, que le coût d'une acquisition s'inscrirait dans une fourchette de 200 à 250 M€. S'agissant de l'implantation d'un service de l'État dont la pérennité ne fait pas l'objet de débat, le CIE a déjà eu l'occasion de